目錄摘要 1TOC\o"1-3"\h\u一、緒論 頁共29頁）頁萬科集團(tuán)上市公司投資價(jià)值分析摘要：21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，一直屬于我國重點(diǎn)關(guān)注的發(fā)展方向。而萬科集團(tuán)作為我國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，受到眾多投資者的關(guān)注，本文對萬科集團(tuán)上市公司投資價(jià)值進(jìn)行分析，梳理了房地產(chǎn)行業(yè)和萬科集團(tuán)上市公司的相關(guān)文獻(xiàn)，分析其投資價(jià)值理論、投資價(jià)值評估方法。首先分析了當(dāng)前背景下的宏觀環(huán)境和行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，然后分析萬科集團(tuán)的基本情況包括財(cái)務(wù)狀況，最后重點(diǎn)用市盈率、市凈率相對估值法和基于自由現(xiàn)金流折現(xiàn)的絕對估值法對萬科集團(tuán)上市公司價(jià)值評估分析。得出結(jié)論：萬科集團(tuán)上市公司短期內(nèi)不建議投資，建議投資者持觀望狀態(tài)。關(guān)鍵詞：萬科集團(tuán)；投資價(jià)值分析；房地產(chǎn)行業(yè)；市盈率；自由現(xiàn)金流折現(xiàn)Abstract:Sincethe21stcentury,therealestateindustryhasmaderapidprogressandhasalwaysbeenanimportantdevelopmentdirectioninChina.AsaleadingenterpriseinChina'srealestateindustry,VankeGrouphasattractedtheattentionofmanyinvestors.ThisarticleanalyzestheinvestmentvalueofVankeGroup'slistedcompanies,reviewsrelevantliteratureontherealestateindustryandVankeGroup'slistedcompanies,andanalyzestheirinvestmentvaluetheoryandevaluationmethods.Firstly,themacroenvironmentandindustrydevelopmentstatusunderthecurrentbackgroundwereanalyzed.Then,thebasicsituationofVankeGroup,includingitsfinancialsituation,wasanalyzed.Finally,thefocuswasonusingpricetoearningsratio,pricetobookratiorelativevaluationmethod,andabsolutevaluationmethodbasedondiscountedfreecashflowtoevaluateandanalyzethevalueofVankeGroup'slistedcompanies.Conclusion:VankeGroup'slistedcompanydoesnotrecommendinvestingintheshortterm,anditisrecommendedthatinvestorsremaininawait-and-seestate.Keywords:Vanke;Investmentvalueanalysis;Therealestateindustry;P/Eratio;DiscountedFreeCashFlow一、緒論（一）研究背景與意義1.研究背景進(jìn)入21世紀(jì)后，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展期，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌現(xiàn)并迅速成長，成為國家GDP貢獻(xiàn)的中流砥柱；一方面，由于擴(kuò)張過于迅速和寬松的融資環(huán)境，大部分房地產(chǎn)企業(yè)形成了高負(fù)債的經(jīng)營方式，這也給企業(yè)自身帶來了不小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2019年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了“寒冬”，一方面，整個(gè)經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率過高，嚴(yán)重影響了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模和增速，另一方面，居民的杠桿率、負(fù)債率不斷提升，消費(fèi)能力下降，對未來樓市的悲觀預(yù)期導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場的需求不足，與此同時(shí)，2021年全球經(jīng)濟(jì)在新冠疫情下受到巨大的沖擊，作為我國經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)因此受到了巨大的影響。首先，為貫徹落實(shí)中央樓市“房價(jià)不炒、“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”等政策，住建部于2020年啟動(dòng)了“三條紅線”政策,對房地產(chǎn)融資行為進(jìn)行了規(guī)范，對于大量房地產(chǎn)項(xiàng)目爛尾對預(yù)售資金管理與監(jiān)控力度的增加，各項(xiàng)政策均顯示出以高杠桿、高負(fù)債等為主要特征的房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張行為正接近尾聲。另一方面，受新冠肺炎疫情影響之外,2021年我國經(jīng)濟(jì)也面臨著經(jīng)濟(jì)下行自身導(dǎo)致需求下降以及我國經(jīng)濟(jì)長期轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展等諸多問題。如GDP,社會商品零售總額，全社會固定資產(chǎn)投資總額，人均城市居民收入等均呈周期性遞減趨勢。另外，數(shù)字經(jīng)濟(jì)與其他方面的治理與融合會給市場提高了波動(dòng)性和不確定性。2.研究意義在新冠疫情沖擊和銷售市場乏力的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在迎來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的同時(shí)，也蘊(yùn)藏著能使企業(yè)發(fā)生蛻變的契機(jī)，并且在盡管改革開放后，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但對于近些年來的外部大環(huán)境挑戰(zhàn)，萬科集團(tuán)作為房地產(chǎn)行業(yè)中的“龍頭企業(yè)”，是中國A股市場中最早上市的企業(yè)，而在外界環(huán)境影響下，萬科集團(tuán)仍經(jīng)受住了考驗(yàn)，在房地產(chǎn)業(yè)中具有一定的代表性，其投資價(jià)值分析對于投資者來說具有一定的參考意義?；谏鲜龅谋尘芭c意義，本文重點(diǎn)分析房地產(chǎn)上市公司萬科集團(tuán)近五年的財(cái)務(wù)指標(biāo)和投資價(jià)值，從而了解萬科集團(tuán)整體的安全性、盈利性、潛力等特質(zhì)，通過專業(yè)的分析方法對萬科集團(tuán)投資價(jià)值的各個(gè)因素進(jìn)行深入分析，并判斷萬科集團(tuán)的投資價(jià)值，為投資者的投資決策提供依據(jù)。（二）研究內(nèi)容與方法1.研究內(nèi)容本論文重點(diǎn)分析了萬科集團(tuán)上市公司近五年的財(cái)務(wù)報(bào)告，利用估值方法得出萬科集團(tuán)上市公司的的投資價(jià)值，使投資者了解萬科集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)中是否具有投資必要。通過對萬科集團(tuán)的基本面分析與估值分析，判斷萬科集團(tuán)上市公司的投資價(jià)值所在。本文共分為7個(gè)章節(jié)，每一章節(jié)的主要內(nèi)容概括如下：第1章，緒論。介紹了論文的研究背景與意義，確定了論文的研究內(nèi)容以及研究方法。第2章，外部宏觀環(huán)境分析。介紹了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行情況下，我國房地產(chǎn)發(fā)展情況。第3章，房地產(chǎn)行業(yè)分析?？偨Y(jié)了中國房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)現(xiàn)狀，對其行業(yè)進(jìn)行了特殊性分析、成長性分析以及競爭力分析，了解了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。第4章，萬科集團(tuán)背景分析。簡要介紹了萬科集團(tuán)的集團(tuán)概況，以及對其進(jìn)行了SWOT分析。第5章，萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況分析。從盈利能力、償債能力、營運(yùn)能力與成長能力四個(gè)方面下手，對萬科集團(tuán)近五年的數(shù)據(jù)進(jìn)行了財(cái)務(wù)狀況研究分析。第6章，萬科集團(tuán)投資價(jià)值評估。分別使用相對估值法與絕對估值法對萬科集團(tuán)進(jìn)行了投資價(jià)值分析。第7章，投資建議。結(jié)合上述對萬科集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況分析以及投資價(jià)值評估，為投資者提供相應(yīng)的投資建議。2.研究方法（1）二手?jǐn)?shù)據(jù)法通過他人得出的現(xiàn)成數(shù)據(jù)，而并非研究者自己的研究項(xiàng)目二收集到的原始數(shù)據(jù)進(jìn)行研究分析，本文在行業(yè)現(xiàn)狀、公司現(xiàn)狀等問題分析中，大量使用了二手?jǐn)?shù)據(jù)，而二手?jǐn)?shù)據(jù)的主要來源為兩個(gè)途徑。一是外部二手?jǐn)?shù)據(jù)，例如國家相應(yīng)部門發(fā)布的權(quán)威數(shù)據(jù)、行業(yè)信息、文獻(xiàn)資料、各大數(shù)據(jù)庫等公開信息。二是公司內(nèi)部自行發(fā)布的非保密資料，例如財(cái)務(wù)報(bào)表、分析報(bào)告等。（2）理論分析法本文立足于投資價(jià)值評估理論、財(cái)務(wù)指標(biāo)評估理論等，對全球投資價(jià)值評估和財(cái)務(wù)指標(biāo)評估的實(shí)施狀況進(jìn)行探討。通過研究這些理論在我國房地產(chǎn)上市公司領(lǐng)域的應(yīng)用，其往往側(cè)重于內(nèi)在價(jià)值分析。二、外部宏觀環(huán)境分析（一）經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析圖2-1我國2013-2022年GDP總值及增長率改革開放以來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)呈現(xiàn)出復(fù)雜趨勢，GDP總值在2013年至2019年間均保持在7%左右，2019年后，在新冠病毒的肆虐，使得我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行，在這樣的困難環(huán)境下，我國的GDP總值仍保持了正數(shù)增長率。房地產(chǎn)行業(yè)在2019年遇到爆冷后，整個(gè)市場環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率過高，嚴(yán)重影響了整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模和增速，另一方面，居民的杠桿率、負(fù)債率不斷提升，消費(fèi)能力下降，對未來樓市的悲觀預(yù)期導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場的需求不足，與此同時(shí)，2021年全球經(jīng)濟(jì)在新冠疫情下受到巨大的沖擊，作為我國經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)行業(yè)也因此受到了巨大的影響。2022年，面對復(fù)雜的國內(nèi)外環(huán)境，國民經(jīng)濟(jì)頂住了壓力繼續(xù)增長。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2022年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值約為121.02萬億元，同比上年增長3.0%。（二）政策環(huán)境分析隨著時(shí)代的進(jìn)步，社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也給各種行業(yè)帶來了一些問題，如自發(fā)性、盲目性和滯后性。作為一種重要的經(jīng)濟(jì)管理工具，政策對于我國的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的影響，有效實(shí)施國家政策可以刺激經(jīng)濟(jì)的快速增長。2016年，中國人民銀行調(diào)整了房地產(chǎn)的營業(yè)稅和契稅、二套房的契稅優(yōu)惠政策和出售超兩年期限住房的個(gè)人享受免營業(yè)稅政策。2017年，習(xí)近平總書記在“十九大”報(bào)告中指出：應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”原則定位，要通過多種渠道，結(jié)合多種供給方式保障人民住房難的問題，提出租購并舉的住房制度，并在全國范圍開展集體租賃住房的試點(diǎn)工作。2020年，國家頒布“三道紅線”政策，其主要是通過對房地產(chǎn)企業(yè)的有息融資進(jìn)行限制，再通過標(biāo)準(zhǔn)化管理預(yù)防行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，并為此前“房住不炒”的管理目標(biāo)進(jìn)一步提供實(shí)施途徑。2023年，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局和中國證監(jiān)局強(qiáng)調(diào)，要充分考慮各類房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，積極推進(jìn)"第二支箭"政策，為了更好地支持三大工程建設(shè)，應(yīng)該大力推進(jìn)行業(yè)并購重組，同時(shí)要積極服務(wù)保障性住房。三、房地產(chǎn)行業(yè)分析（一）行業(yè)現(xiàn)狀與特殊性分析1.我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀（1）產(chǎn)業(yè)規(guī)模。最近這些年來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度不斷變慢，2018年全年房地產(chǎn)行業(yè)銷售額為133308億元，下降了24.3%。而且由圖2-2可以看出在2021年前房地產(chǎn)產(chǎn)值持上升趨勢，但從2021年起，我國房地產(chǎn)產(chǎn)值呈現(xiàn)下降趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)呈現(xiàn)上升態(tài)勢和土地購置面積呈現(xiàn)明顯下降趨勢，從數(shù)據(jù)觀察可知，房地產(chǎn)市場的供需兩端均快速下降。房地產(chǎn)行業(yè)的變動(dòng)使房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的股票價(jià)值在證券市場表現(xiàn)力不斷變化。圖3-1我國2018-2022年房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模圖3-2我國2018-2022年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)和土地購置面積（2）投資規(guī)模。我國房地產(chǎn)行業(yè)2018-2021年的投資規(guī)模穩(wěn)步提升，最近兩年開始逐漸降低，見圖2-4，2018-2022年投資增長率逐年下降。鑒于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策，2010年到2015年，投資規(guī)模連續(xù)縮??；2016年到2019年房地產(chǎn)投資開始回升。緊接著，因?yàn)楸┌l(fā)疫情，從2020年開始至今仍增速下滑，目前就投資規(guī)模來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)走下跌態(tài)勢。圖3-3我國2018-2022年房地產(chǎn)投資額與增長率2.特殊性分析（1）資金密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)所需要的龐大成本對開發(fā)企業(yè)的資本規(guī)模、流動(dòng)性及周轉(zhuǎn)能力均提出了極高的要求。同時(shí)，項(xiàng)目建設(shè)的資金需求也相當(dāng)巨大，無疑提高了行業(yè)的進(jìn)入門檻。從開發(fā)到完成再到銷售，整個(gè)過程耗時(shí)較長，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)周期同樣較長，資金回籠速度較慢。總之，資本是推動(dòng)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。（2）政策調(diào)控重點(diǎn)及利率敏感性。房地產(chǎn)領(lǐng)域在初期階段需要巨額資金投入，且開發(fā)周期較長導(dǎo)致資金回收延緩，故而房地產(chǎn)被視為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力，受到國家及政府部門的高度關(guān)注，常常通過政策調(diào)控以提升房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展效率，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策影響頗大。另一方面，利率的調(diào)整將導(dǎo)致資金組成的變動(dòng)，而資金又是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的基石，所以利率調(diào)整對整個(gè)房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生影響。綜上所述，資金和國家政策調(diào)控均為企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵影響因素。（二）行業(yè)成長性與競爭力分析1.行業(yè)成長性分析隨著全球金融市場的變化，中國房地產(chǎn)行業(yè)也在變化，而根據(jù)市場的變化情況，所有行業(yè)都可以劃分為三類，分別為：國防型、周期型和增長型。本文將要研究的房地產(chǎn)行業(yè)屬于周期型。房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)周期和國家政策因素的影響較大，投資價(jià)值隨經(jīng)濟(jì)變化而變化，具有很強(qiáng)的時(shí)效性。目前我國頒布的房地產(chǎn)相關(guān)政策對其起到抑制作用，目的是消除泡沫和去庫存，確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，因此研究房地產(chǎn)行業(yè)投資價(jià)值具有現(xiàn)實(shí)性意義。2.行業(yè)競爭力分析（1）城鎮(zhèn)化進(jìn)程對房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)作用。城鎮(zhèn)化是我國促進(jìn)市場需求從而刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措，然而，現(xiàn)階段我國的城鎮(zhèn)化水平相對落后。未來大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動(dòng)城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)及相關(guān)配套的建設(shè)，將會促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。（2）房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化。為了使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范，近幾年中央及政府部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場亂象的整治工作，并制定了相關(guān)的政策法規(guī)。本文認(rèn)為2016年房地產(chǎn)市場已經(jīng)達(dá)到了峰值，隨后國家出臺的一系列調(diào)控措施，也會抑制行業(yè)持續(xù)高速的發(fā)展。根據(jù)對當(dāng)前行情和競爭環(huán)境的深入研究，我們可以預(yù)見，雖然短期內(nèi)可能對房地產(chǎn)企業(yè)的投資回報(bào)造成負(fù)面影響，但是從中遠(yuǎn)景考慮，該領(lǐng)域的發(fā)展前景依然良好，并且擁有較高的投資回報(bào)率。四、萬科集團(tuán)背景分析（一）萬科集團(tuán)概況萬科集團(tuán)是中國領(lǐng)先的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)，成立于1984年。它總部位于中國深圳，并在香港交易所和深圳證券交易所上市。萬科集團(tuán)專注于房地產(chǎn)開發(fā)、投資和運(yùn)營管理，業(yè)務(wù)涵蓋住宅、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域世界500強(qiáng)，并且在之后的幾年內(nèi)連續(xù)上榜。萬科集團(tuán)是中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，同時(shí)也是全球500強(qiáng)企業(yè)之一。2016年，萬科集團(tuán)首次登陸《財(cái)富》截止至目前，公司在全國范圍內(nèi)擁有超過100個(gè)城市的近300個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積達(dá)到數(shù)千萬平方米。萬科集團(tuán)的主要業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)等。在住宅開發(fā)領(lǐng)域，萬科集團(tuán)推出了眾多高質(zhì)量的住宅項(xiàng)目，滿足了廣大居民的住房需求。同時(shí)，萬科也積極開拓商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，打造城市綜合體、購物中心等商業(yè)項(xiàng)目，提供多元化的商業(yè)服務(wù)。此外，萬科還提供物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供便捷的物業(yè)管理和運(yùn)營。萬科集團(tuán)崇尚“堅(jiān)定追求卓越”的核心價(jià)值觀，致力于提供高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)。公司注重創(chuàng)新、責(zé)任、協(xié)作和共贏的企業(yè)文化，以客戶為中心，不斷優(yōu)化產(chǎn)品和服務(wù)，并持續(xù)推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展。作為一家社會責(zé)任感強(qiáng)的企業(yè)，萬科集團(tuán)積極推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展、環(huán)境保護(hù)和社會公益。公司積極參與公益活動(dòng)，努力改善社區(qū)環(huán)境，并提供教育和就業(yè)機(jī)會，回饋社會。萬科集團(tuán)也在積極推動(dòng)國際化發(fā)展。公司先后在新加坡、美國、澳大利亞、英國等多個(gè)國家和地區(qū)開展項(xiàng)目合作，擴(kuò)大了其國際影響力。萬科集團(tuán)高度重視公司治理，建立了完善的公司治理體系，并推行透明度和規(guī)范化的運(yùn)營。公司設(shè)立了董事會和獨(dú)立董事會，實(shí)施科學(xué)有效的決策機(jī)制，保障公司的長期穩(wěn)定發(fā)展。萬科集團(tuán)作為中國領(lǐng)先的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域取得了顯著成就。公司秉承高質(zhì)量的發(fā)展理念，致力于提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)，同時(shí)也積極履行社會責(zé)任，推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展。隨著中國經(jīng)濟(jì)和城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，相信萬科集團(tuán)將繼續(xù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮重要作用。（二）萬科集團(tuán)SWOT分析1.優(yōu)勢分析（1）專業(yè)化優(yōu)勢。萬科已經(jīng)連續(xù)二十多年保持了其在房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)先位置，其獨(dú)特的專業(yè)能力使其能夠?qū)崿F(xiàn)多元化的運(yùn)營，從開發(fā)、建造、銷售到服務(wù)，都能夠得到充分的支撐。萬科不斷加強(qiáng)對技術(shù)的投入，并且組建了一支具備較強(qiáng)實(shí)力的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，以提升其品牌形象，實(shí)現(xiàn)更高的品質(zhì)、更廣泛的市場。（2）資金優(yōu)勢。萬科的財(cái)務(wù)狀況一直處于良好水平，融資渠道也十分順暢。盡管2008年金融危機(jī)給公司帶來了巨大挑戰(zhàn)，但萬科依然憑借其強(qiáng)大的資金優(yōu)勢，維持了良好的流動(dòng)性和負(fù)債水平。（3）品牌優(yōu)勢。萬科的品牌影響力日漸增長，其在各地的市場份額也在不斷擴(kuò)張。萬科的產(chǎn)品線覆蓋廣泛，擁有出色的市場競爭力。此外,萬科還設(shè)立了多個(gè)慈善機(jī)構(gòu)，致力于回饋社會，履行其社會義務(wù)。萬科的高質(zhì)量的產(chǎn)品和完善的服務(wù)讓其在行內(nèi)享有盛譽(yù)。（4）技術(shù)優(yōu)勢。隨著科技的不斷推動(dòng)，人們的居住方式正在不斷演變。萬科集團(tuán)不僅致力于滿足人們的日常居住需求，還采取了措施，開拓創(chuàng)新地應(yīng)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，使用可持續(xù)的能源，打造出品質(zhì)卓越的居民區(qū)。2.劣勢分析（1）存貨量過大。萬科的存貨量非常龐大，一旦出現(xiàn)滯銷,將會給公司帶來巨大的財(cái)務(wù)壓力,從而增加企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。（2）政府支持力度不夠。但由于缺乏足夠的財(cái)政投入和良好的規(guī)劃，使它在實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)方面面臨著巨大的挑戰(zhàn)。因此,萬科集團(tuán)采取了一種新的戰(zhàn)略，即在城市和農(nóng)村之問進(jìn)行有效的區(qū)域整體規(guī)劃，以提升其在當(dāng)前市場的競爭能力。3.機(jī)會分析（1）中國的房地產(chǎn)行業(yè)正在迅速發(fā)展，盡管目前尚未完全完善，但隨著前期的過度投機(jī)炒房熱和全球金融危機(jī)的影響，行業(yè)正在逐步成熟。萬科正在利用其整合的行業(yè)資源，努力提升市場份額,以應(yīng)對末來的挑戰(zhàn)。（2）特色產(chǎn)品開發(fā)的競爭力。萬科集團(tuán)正在努力推動(dòng)其獨(dú)具特色的產(chǎn)品，滿足客戶的各種需求。這些產(chǎn)品包括住宅、辦公樓、旅游景點(diǎn)、學(xué)校和購物中心。通過這些舉措,萬科集團(tuán)正在增強(qiáng)其在行業(yè)中的領(lǐng)先優(yōu)勢。（3）行業(yè)市場逐漸規(guī)范。隨著時(shí)間的推移，隨著對房地產(chǎn)市場的日益重視,各個(gè)部門都在不斷出臺新的政策和法規(guī)以改善現(xiàn)狀。這些舉措不僅為行業(yè)的健康發(fā)展提供支持，也為房地產(chǎn)行業(yè)的長期發(fā)展提供保障。4.威脅分析（1）國家政策調(diào)控。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，由于過度的粗放式的開發(fā)，土地資源的枯竭，以及投機(jī)者的炒作,使得市場上出現(xiàn)了劇烈的波動(dòng)，進(jìn)而導(dǎo)致住房供求失衡，為此，國家采取了一系列的政策措施，用來抑制房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展勢頭。（2）為了遏制房價(jià)的過快上漲，國家政策的實(shí)施將會帶來一系列的影響，其中包括:銀行信貸的限制、房地產(chǎn)信貸的放寬、提高第二套房貸款的利率等。這些措施將有助于平衡市場,使住房剛需的消費(fèi)者能夠擁有自己的住房,減少樓盤的閑置。（3）市場的競爭激烈。雖然萬科集團(tuán)仍然是行業(yè)的龍頭，但它已經(jīng)面臨著激烈的市場競爭。碧桂園、保利、融創(chuàng)、綠地等房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在市場上占據(jù)了重要的份額。近年來,越來越多的外資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入中國市場，并且已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，這給萬科帶來了巨大的挑戰(zhàn)。（4）隨著政府部門保障性住房、企業(yè)公積金房的普及，許多房屋商品正在涌現(xiàn)出來,而近年來，年輕一族的消費(fèi)習(xí)慣發(fā)生了巨大的改變，他們越來越偏好租房，這種新的房屋理念給商品房市場帶來了巨大的挑戰(zhàn)。五、萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況分析（一）盈利能力分析盈利能力是指企業(yè)獲得利潤、收益的能力，同時(shí)也可以展現(xiàn)公司目前的運(yùn)營表現(xiàn)和公司的未來發(fā)展?fàn)顩r。本章從縱向?qū)Ρ葋矸治鋈f科集團(tuán)的盈利能力，銷售毛利率、銷售凈利率、凈資產(chǎn)收益率和每股收益率四個(gè)指標(biāo)都呈現(xiàn)出逐漸降低的趨勢，2019年是一個(gè)分水嶺，從之前的數(shù)據(jù)得知在2018年后開始尤其是2019年開始大幅下滑。表5-12018-2022年萬科集團(tuán)盈利能力指標(biāo)項(xiàng)目20182019202020212022銷售毛利率（%）37.4836.2529.2521.8219.55銷售凈利率（%）16.5514.9914.158.417.44每股收益（元）3.063.473.621.941.95凈資產(chǎn)收益率（%）23.4222.6120.139.789.48圖5-1萬科集團(tuán)銷售毛利率與同行業(yè)均值對比由圖5-1可以看出來，在受到疫情影響前，萬科集團(tuán)的銷售毛利率在2018年至2019年變化較為不大，平均維持在35%上下，與行業(yè)均值差別不大。但是從2021年開始，受到市場經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，萬科集團(tuán)的銷售毛利率下降幅度達(dá)到15％以上，銷售毛利率行業(yè)均值雖然也在下降但總體來看降幅不大，近五年最高值與最低值的差少于10%，萬科集團(tuán)受到的影響要大于行業(yè)均值?？傮w來看，受到新冠疫情的外界環(huán)境沖擊，萬科集團(tuán)的銷售毛利率自2019年起大幅下滑，跌幅達(dá)47%。圖5-2萬科集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率與同行業(yè)均值對比凈資產(chǎn)收益率也稱為權(quán)益收益率。它是企業(yè)凈利潤與平均凈資產(chǎn)的比率，是反映股東權(quán)益盈利能力水平的指標(biāo)，可以用來衡量公司運(yùn)用自有資本的效率，其指標(biāo)越高，則說明所帶給企業(yè)的收益越大。從圖5-2可以看出，從在2019年之后，萬科集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率有了很大的下降，2021年它的跌幅甚至已經(jīng)達(dá)到了50%，但是總體來說，通過對比同行業(yè)均值的情況，我們可以得出，其仍然高于同行業(yè)均值水平。同時(shí)我們可以看到凈資產(chǎn)收益率的行業(yè)均值在2021年間由正數(shù)變?yōu)樨?fù)數(shù)，萬科集團(tuán)的大幅下降與行業(yè)大環(huán)境有很大的關(guān)系，并且其仍然保持了正數(shù)收益率。結(jié)合本文其他財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析，萬科集團(tuán)整體收益下降的主要原因還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的低迷。并且結(jié)合萬科集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目基本位于國家建筑市場監(jiān)管的重大災(zāi)區(qū)從而導(dǎo)致萬科集團(tuán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷售中放緩甚至中斷，商品房的銷量下降，這導(dǎo)致萬科集團(tuán)資金的使用效率嚴(yán)重下降，這些數(shù)據(jù)均表示了公司的盈利能力正在逐漸下降。雖然萬科集團(tuán)各方面的數(shù)據(jù)均處于在下降水平，但是仍然要高于行業(yè)的平均水平，萬科集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)下行的情況下仍然保持了高于市場表現(xiàn)的盈利能力表現(xiàn)。（二）償債能力分析本節(jié)將通過對短期償債能力與長期償債能力的分析來得出萬科集團(tuán)近五年的償債能力水平。下表為償債能力的重要指標(biāo)展現(xiàn)。表5-22018-2022年萬科集團(tuán)盈利能力指標(biāo)項(xiàng)目20182019202020212022流動(dòng)比率1.151.131.171.221.31速動(dòng)比率0.490.430.410.400.40權(quán)益乘數(shù)9.308.767.777.556.57資產(chǎn)負(fù)債率84.59%84.36%81.28%79.74%69.39%1.短期償債能力指標(biāo)分析短期償債能力又稱為支付能力，它通常是指企業(yè)使用流動(dòng)資產(chǎn)來償還其流動(dòng)負(fù)債的能力，反映了企業(yè)償還日常到期債務(wù)的能力。圖5-3萬科集團(tuán)流動(dòng)比率與同行業(yè)均值對比由圖5-3可知，萬科集團(tuán)近五年的流動(dòng)比率正在逐漸上升，上升幅度平緩，基本保持穩(wěn)定，但是由圖5-3可知，盡管流動(dòng)比率持續(xù)攀升，但其數(shù)值與同行業(yè)水平相比仍存在較大差距，這表明企業(yè)短期償債能力較為薄弱。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，企業(yè)流動(dòng)比率應(yīng)不低于2:1，即流動(dòng)資產(chǎn)是流動(dòng)負(fù)債的兩倍，說明即便短期內(nèi)有一半的流動(dòng)資產(chǎn)無法變現(xiàn)，也能確保所有流動(dòng)負(fù)債得到償還。從表5-1可以看出，萬科集團(tuán)近五年的流動(dòng)比率均低于2，表明萬科集團(tuán)在短期債務(wù)期滿之前，可變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的流動(dòng)資產(chǎn)較少，存在違約風(fēng)險(xiǎn)，并且疫情還讓高周轉(zhuǎn)開發(fā)商不得不放慢腳步，銷售回款受阻，應(yīng)收賬款上升，同時(shí)這也與萬科集團(tuán)本身企業(yè)性質(zhì)有關(guān)，流動(dòng)資產(chǎn)中含有大量的存貨，這些存貨大多是商品房或者土地等難以變現(xiàn)的資產(chǎn)，其存貨的流動(dòng)性變差使得資金周轉(zhuǎn)困難，萬科集團(tuán)的速動(dòng)比率始終低于行業(yè)均值，這說明企業(yè)在流動(dòng)資產(chǎn)中存在難以變現(xiàn)的資產(chǎn)，且比例較高，這很容易使得短期內(nèi)變現(xiàn)的速動(dòng)資產(chǎn)無法償還流動(dòng)負(fù)債，從而形成金融危機(jī)。近年來由于房地產(chǎn)市場火爆，萬科集團(tuán)的快速擴(kuò)張，庫存積攢了大量的庫存，這使得公司的流動(dòng)資產(chǎn)比例高達(dá)80%，流動(dòng)性不強(qiáng)。從2018-2022年間，庫存存貨在總資產(chǎn)中的比重有降低趨勢，這說明企業(yè)已作出了相應(yīng)對策來進(jìn)行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。萬科的剩余貨幣資金、應(yīng)收賬款等資產(chǎn)，如果出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，則無法彌補(bǔ)現(xiàn)有的短期債務(wù)，更無法滿足公司的日常運(yùn)營和其它資金需要。由此可見，萬科在剔除了庫存等流動(dòng)性不強(qiáng)的資產(chǎn)之后，其短期負(fù)債的償付水平仍然很低。所以說萬科集團(tuán)一旦出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)困難就會出現(xiàn)無法償還債務(wù)的情況。由分析可得，萬科集團(tuán)的短期償債能力整體較弱。圖5-4萬科集團(tuán)速動(dòng)比率與同行業(yè)均值對比2.長期償債能力指標(biāo)分析長期償債能力是指企業(yè)償還長期債務(wù)的能力，通過分析企業(yè)的長期償債能力可以判斷出企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)固，以及側(cè)面看出企業(yè)未來長期的盈利能力的強(qiáng)弱。資產(chǎn)負(fù)債率是總負(fù)債同總資產(chǎn)的比值，該比值大小反映了總資產(chǎn)中有多少是通過借債來籌資的。對于房地產(chǎn)行業(yè)這種高杠桿資產(chǎn)結(jié)構(gòu)性質(zhì)的行業(yè)來說，資產(chǎn)負(fù)債率可以比一般認(rèn)為的較為合適的50%高一些，但是也不得超過80%。由表5-1可以知道在2018年前萬科集團(tuán)在進(jìn)行這與土地資源不匹配的土地開發(fā)項(xiàng)目，大量的土地開發(fā)項(xiàng)目使得企業(yè)的負(fù)債水平不斷的提高，2020年，國家頒發(fā)了“三道紅線”政策后，萬科集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率也一直保持在80%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同行業(yè)水平，在國家政策與自身企業(yè)調(diào)整條件下，萬科集團(tuán)仍有著高債務(wù)比例這個(gè)巨大的負(fù)擔(dān)，其資金鏈破裂的風(fēng)險(xiǎn)仍大大存在。但是對于房地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭企業(yè)，萬科集團(tuán)完全可以憑借自身的企業(yè)優(yōu)勢來發(fā)揮其財(cái)務(wù)杠桿優(yōu)勢，從而提高資金利用效率從而提高收益。圖5-5萬科集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率與同行業(yè)均值對比圖5-6萬科集團(tuán)權(quán)益乘數(shù)與同行業(yè)均值對比權(quán)益乘數(shù)又稱股本乘數(shù)。它是資產(chǎn)總額與所有者權(quán)益總額的比值，體現(xiàn)了企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿大小，權(quán)益乘數(shù)越大，說明股東投入在資產(chǎn)中所占比例越小，財(cái)務(wù)杠桿就越大。傳統(tǒng)理論認(rèn)為，權(quán)益乘數(shù)的值一般維持在2左右比較合適。由圖5-6可知萬科集團(tuán)的權(quán)益乘數(shù)較高，萬科集團(tuán)的主要資金來源是長期借款和短期借款，萬科集團(tuán)的融資渠道單一使得萬科集團(tuán)的償還壓力極大，在2020年“三道紅線”政策頒布后，萬科集團(tuán)應(yīng)及時(shí)調(diào)整負(fù)債，來改善自身薄弱的長期償債能力。（三）營運(yùn)能力分析營運(yùn)能力也稱作資產(chǎn)管理能力，它是指企業(yè)的經(jīng)營運(yùn)作能力，通過對企業(yè)營運(yùn)能力的分析，可以對企業(yè)資產(chǎn)利用效率、資產(chǎn)流動(dòng)性以及資產(chǎn)利用潛力有更充分的認(rèn)識。表5-32018-2022年萬科集團(tuán)營運(yùn)能力指標(biāo)項(xiàng)目20182019202020212022總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.220.230.230.240.23存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)1304.351264.041152.741056.65880.41存貨周轉(zhuǎn)率0.280.280.310.340.41應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)1.831.752.143.084.38總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高，說明資產(chǎn)被利用的程度越高，創(chuàng)造收益的速度就越快，企業(yè)的資金流動(dòng)性就越強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)作為一種資本密集的產(chǎn)業(yè)，其營運(yùn)能力的強(qiáng)弱至關(guān)重要。從圖5-7可以看出萬科集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率連續(xù)五年都處于相對穩(wěn)定并且略有下滑的趨勢，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率過低，說明公司在資產(chǎn)經(jīng)營的質(zhì)量與效益方面還需要進(jìn)一步的提升，對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其項(xiàng)目持續(xù)周期長，這也是房地產(chǎn)行業(yè)周轉(zhuǎn)率低的原因之一，在2020年，國家提出“三道紅線”政策后，企業(yè)運(yùn)營更加艱難。圖5-7萬科集團(tuán)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與同行業(yè)均值對比存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)銷貨成本與平均存貨的比率，體現(xiàn)了存貨周轉(zhuǎn)速度。存貨是房地產(chǎn)行業(yè)中最核心的資本，并且其流動(dòng)性弱。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，存貨的短缺以及過多都會對其企業(yè)造成影響。近五年萬科集團(tuán)的存貨周轉(zhuǎn)率基本高于行業(yè)均值，呈現(xiàn)出上升的趨勢，則說明了前幾年萬科集團(tuán)的項(xiàng)目正在逐漸收回，對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及時(shí)做出了合理的調(diào)整，后續(xù)萬科集團(tuán)也應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)鞏固對于存貨的管理。圖5-8萬科集團(tuán)存貨周轉(zhuǎn)率與同行業(yè)均值對比應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是反映了企業(yè)從取得應(yīng)收賬款權(quán)利到收回賬款轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金所需時(shí)間。一般來說，應(yīng)收賬款周天數(shù)越少，則賬齡較短，資產(chǎn)的流動(dòng)性強(qiáng)，可減少壞賬的損失。從圖5-9中可以看出，相對比于同行業(yè)均值的話，萬科集團(tuán)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于同行業(yè)均值，但是就其自身而言，應(yīng)收賬款天數(shù)不斷上升，說明萬科企業(yè)變現(xiàn)速度正在逐年減慢，賬齡增長，資金流動(dòng)性變?nèi)酰瑝馁~損失的發(fā)生性逐漸提高。圖5-9萬科集團(tuán)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)與同行業(yè)均值對比（四）成長能力分析一個(gè)企業(yè)的成長能力是其在未來的發(fā)展規(guī)劃中所展現(xiàn)的趨勢與發(fā)展速度，可以通過分析其成長能力看出該企業(yè)是否具備投資的價(jià)值。本節(jié)通過對營業(yè)收入增長率、凈利潤同比增長率與總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這三項(xiàng)指標(biāo)來分析萬科集團(tuán)的成長潛力。表5-42018-2022年萬科集團(tuán)成長能力指標(biāo)項(xiàng)目20182019202020212022營業(yè)收入增長率22.55%23.59%13.92%8.04%11.27%凈利潤同比增長率32.8415.10%6.80%-45.75%0.42%總資產(chǎn)增長率40.29%31.17%13.17%8.05%3.72%圖5-10萬科集團(tuán)凈利潤同比增長率與同行業(yè)均值對比由表5-4可知，萬科集團(tuán)的凈利潤同比增長率在2018至2019年均低于行業(yè)均值，2019年房地產(chǎn)行業(yè)爆冷，凈利潤同比增長率行業(yè)均值出現(xiàn)了下降，同時(shí)萬科集團(tuán)也進(jìn)行了一定的下降，但下降幅度小于行業(yè)均值，同時(shí)2020年發(fā)生了新冠疫情，同行業(yè)利潤增長值大幅度下跌，跌至了負(fù)數(shù)，但是萬科集團(tuán)仍保持了正增長。2021年疫情繼續(xù)發(fā)酵，萬科集團(tuán)營業(yè)利潤增長率由正轉(zhuǎn)為負(fù)，但高于行業(yè)平均水平，在新冠疫情的影響下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景令人堪憂。圖5-11萬科集團(tuán)營業(yè)收入增長率與同行業(yè)均值對比在我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及新冠病毒的形勢下，我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了衰退，居民購買力同時(shí)明顯下降，尤其是萬科集團(tuán)的高端住宅領(lǐng)域銷售難度增大，消費(fèi)者購房需求下降，在近五年里，經(jīng)營業(yè)績一直在下滑，成長能力弱。自2018年開始，萬科集團(tuán)的資產(chǎn)增長速度明顯放緩，與行業(yè)的平均水平持平。盡管萬科集團(tuán)迅速嶄露頭角并在市場上獲得了更大的份額，但是由于企業(yè)大規(guī)模的債務(wù)償還壓力，其發(fā)展還是受到了明顯的制約。例如，萬科集團(tuán)在2021年以及2022年的總資產(chǎn)增長率僅為個(gè)位數(shù)，這也意味著萬科集團(tuán)在運(yùn)營上受到了新冠疫情的影響。在這種情況下，公司需要通過提高自身的經(jīng)營效率才能保證企業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。與此同時(shí)，由于資金流動(dòng)性不足，萬科集團(tuán)不得不對其資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。因此，萬科集團(tuán)選擇了更為謹(jǐn)慎的土地儲備策略，將一些開發(fā)潛力有限的土地銷售，并合并了一些具有明顯優(yōu)勢的項(xiàng)目。這一策略同時(shí)也導(dǎo)致了大量土地儲備企業(yè)資產(chǎn)的減少，從而影響了公司的整體經(jīng)濟(jì)增長速度，使得萬科集團(tuán)的資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和擴(kuò)張速度放緩，進(jìn)一步降低了其發(fā)展?jié)摿Α＃ㄎ澹┤f科集團(tuán)財(cái)務(wù)分析結(jié)論本章節(jié)從萬科集團(tuán)的盈利能力、償債能力、營運(yùn)能力和成長能力四個(gè)方面展開分析，對萬科集團(tuán)近五年的數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析研究。從盈利能力來看，萬科集團(tuán)在房地產(chǎn)下行的情況下仍然保持了高于市場的盈利能力表現(xiàn)；從償債能力來看，由于國家對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)調(diào)控，同行業(yè)均降低杠桿率，萬科集團(tuán)的杠桿率不但沒有下降，反而有所上升，萬科集團(tuán)償債能力的主要影響因素包括存貨積壓、負(fù)債結(jié)構(gòu)的變化以及宏觀調(diào)控政策等的變化，要提高萬科集團(tuán)的償債能力還需結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來采取優(yōu)化措施；從營運(yùn)能力來看，整體表現(xiàn)較好，但是存貨管理有待進(jìn)一步完善，并且應(yīng)收賬款流動(dòng)性太弱，這造成了企業(yè)的資金鏈壓力；在成長能力方面，房地產(chǎn)行業(yè)在新冠疫情以及下行的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下整體處于前景堪憂的處境中，萬科集團(tuán)受到了嚴(yán)重影響，資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大速度減緩，發(fā)展?jié)摿ο陆??？偠灾Ｈf科集團(tuán)當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況并不理想。六、萬科集團(tuán)投資價(jià)值評估（一）相對估值法相對估值法，指的是在證券市場上經(jīng)常用到的市盈率法、市凈率法等簡單通用的比較方法。它是利用類似企業(yè)的市場價(jià)來確定企業(yè)價(jià)值的一種估值方法。1.市盈率分析市盈率法是指以行業(yè)平均市盈率來估計(jì)企業(yè)價(jià)值。利用市盈率法，企業(yè)價(jià)值得于可以用于比較資產(chǎn)或企業(yè)的定價(jià)。本文假設(shè)同行業(yè)其他企業(yè)可用作被估價(jià)企業(yè)的“可比企業(yè)”。市盈率所反映的是企業(yè)按有關(guān)折現(xiàn)率計(jì)算的盈利能力的現(xiàn)值，市盈率越高，投資股票的回收期越長，投資風(fēng)險(xiǎn)越大，投資價(jià)值越低。其數(shù)學(xué)表達(dá)是P/E。根據(jù)市盈率計(jì)算企業(yè)價(jià)值的公式為：目標(biāo)公司每股內(nèi)在價(jià)值=可比公司平均市盈率×目標(biāo)公司每股收益萬科集團(tuán)屬于房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)行業(yè)很難找到與萬科集團(tuán)在產(chǎn)品種類、生產(chǎn)規(guī)模、成長階段等方面都很相似的企業(yè)，因此所選取的參照企業(yè)盡量是成熟的、穩(wěn)定的企業(yè)。本文選取了保利地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團(tuán)、綠地控股和新城控股這五個(gè)企業(yè)作為可比企業(yè)，并算出了五個(gè)企業(yè)的平均市盈率。由表6-1可知，可比公司的平均市盈率為6.91，萬科集團(tuán)2023年的每股收益為1.03元，這樣就可以計(jì)算出來了2023年萬科集團(tuán)每股內(nèi)在價(jià)值為6.91×1.03=7.12(元)。表6-1可比企業(yè)的每股收益與PE可比企業(yè)每股收益PE保利地產(chǎn)1.537.01招商蛇口0.419.95金地集團(tuán)1.355.87綠地控股0.077.74新城控股0.6242.市凈率分析市凈率法是指以行業(yè)平均市凈率來估計(jì)企業(yè)價(jià)值。市凈率越小，股票被高估的可能性越小，投資者就越有安全保障，投資價(jià)值就越高。目標(biāo)公司股票內(nèi)在價(jià)值=可比公司平均市凈率×目標(biāo)公司每股凈資產(chǎn)同上文，選取了保利地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團(tuán)、綠地控股和新城控股這五個(gè)企業(yè)作為可比企業(yè)，并算出了五個(gè)企業(yè)的平均市凈率。由表6-2可以知道，可比公司的平均市凈率為0.88，萬科集團(tuán)在2023年的每股凈資產(chǎn)為21.02元，可以計(jì)算出2023年萬科集團(tuán)每股內(nèi)在價(jià)值為21.02×0.88=18.49(元)。表6-2可比企業(yè)的每股凈資產(chǎn)與PB可比企業(yè)每股凈資產(chǎn)PB保利地產(chǎn)15.641.01招商蛇口10.791.04金地集團(tuán)14.440.88綠地控股6.450.53新城控股26.370.94（二）絕對估值法絕對估值法是指在公司持續(xù)經(jīng)營假設(shè)的前提下，以營業(yè)收入為起點(diǎn)預(yù)測評估有關(guān)參數(shù)，并根據(jù)設(shè)定的相關(guān)數(shù)據(jù)來測算折現(xiàn)率，對公司未來所產(chǎn)生的自由現(xiàn)金流量來折現(xiàn)計(jì)算，來評估公司股票投資價(jià)值的方法。本小節(jié)運(yùn)用了自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型對萬科集團(tuán)進(jìn)行估值分析。1.自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型自由現(xiàn)金流量模型簡稱FCFF，是目前使用最多的估值模型。它是綜合考慮企業(yè)現(xiàn)金流量表和公司實(shí)際經(jīng)營情況。兩階段自由現(xiàn)金流模型的算法為：p式中：pV——企業(yè)價(jià)值；FCFF——企業(yè)自由現(xiàn)金流量；g——永續(xù)增長期的增長率；WACC——加權(quán)平均資本成本。如果公司可持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng)，公司第一個(gè)發(fā)展階段大概為5年，被稱為高速發(fā)展階段；第二個(gè)階段保持一定的增長速度永續(xù)增長。2.自由現(xiàn)金流貼現(xiàn)模型的評估步驟（1）深入研究萬科集團(tuán)的基本情況，掌握企業(yè)自由現(xiàn)金流預(yù)測過程中涉及到的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，對企業(yè)未來現(xiàn)金流進(jìn)行合理預(yù)測。（2）預(yù)測企業(yè)2023-2027年的自由現(xiàn)金流量。計(jì)算的具體公式為：自由現(xiàn)金流量=稅后凈營業(yè)利潤+折舊與攤銷-資本支出凈增加額-營運(yùn)資本增加額，其中，稅后凈營業(yè)利潤=息稅前利潤（EBIT）*（1-所得稅率）（3）確定折現(xiàn)率。按照萬科集團(tuán)資本構(gòu)成中，股權(quán)資本和債務(wù)資本的占比狀況確定加權(quán)平均資本成本。3.現(xiàn)金流折現(xiàn)模型相關(guān)參數(shù)的預(yù)測（1）營業(yè)收入的預(yù)測營業(yè)收入是自由現(xiàn)金流預(yù)測的起點(diǎn)，萬科集團(tuán)2018-2022年?duì)I業(yè)收入增長情況如表6-3所示：表6-32018-2022年?duì)I業(yè)收入及增長率(單位:億元)時(shí)間2018年2019年2020年2021年2022年?duì)I業(yè)收入29773679419145285038營業(yè)收入增長率22.55%23.59%13.92%8.04%11.27%數(shù)據(jù)來源：2018-2022年萬科集團(tuán)年報(bào)由表6-3可知，2018年至2022年萬科集團(tuán)的營業(yè)收入相對穩(wěn)定。但在增速方面，是呈現(xiàn)逐年下降的趨勢，近五年增速平均值為15.87%。2018年，2019年是房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展期間，增長率維持在22%以上，其后房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)定，發(fā)展速度大幅度減緩。因此，結(jié)合2018年至2022年萬科集團(tuán)的營業(yè)收入增長率，營業(yè)收入并不能夠始終高速上升。所以，可預(yù)測未來五年企業(yè)營業(yè)收入的增長率低于平均值的增長速度，因?yàn)榭梢?0%的預(yù)測水平來對未來發(fā)展速度進(jìn)行預(yù)測。表6-4萬科集團(tuán)2023-2027年?duì)I業(yè)收入預(yù)測（單位：億元）時(shí)間2023年2024年2025年2026年2027年?duì)I業(yè)收入5541.86095.986705.587376.138113.74營業(yè)收入增長率10%10%10%10%10%（2）稅后經(jīng)營凈利潤的預(yù)測在稅后經(jīng)營凈利潤預(yù)測中，主要以企業(yè)近五年中各類成本費(fèi)用占營業(yè)收入比重為基準(zhǔn)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營收入水平、內(nèi)部管理情況和新產(chǎn)品研發(fā)進(jìn)展等情況進(jìn)行綜合分析，以合理地預(yù)估企業(yè)未來的各項(xiàng)成本費(fèi)用、稅金附加及所得稅。如表6-5所示：表6-5萬科集團(tuán)2023-2027年各項(xiàng)成本費(fèi)用單位：億元2018年2019年2020年2021年2022年?duì)I業(yè)收入29773679419145285038營業(yè)成本18612346296535404053稅金及附加231.8329.1272.4210.6243.9研發(fā)費(fèi)用9.4610.676.6576.4246.859銷售費(fèi)用78.6890.44106.4128.1124.1管理費(fèi)用103.4110.2102.9102.495.84營業(yè)利潤675.0766.1799.6525.3520.3所得稅費(fèi)用181.9214.1203.8141.5148.0凈利潤492.7551.3593.0380.7376.1營業(yè)成本/營業(yè)收入（%）62.5163.7770.7578.1880.45稅金及附加/營業(yè)收入（%）7.788.956.504.654.84研發(fā)費(fèi)用/營業(yè)收入（%）0.310.290.160.140.14銷售費(fèi)用/營業(yè)收入（%）2.642.462.542.832.46管理費(fèi)用/營業(yè)收入（%）3.472.992.462.261.90所得稅費(fèi)用/營業(yè)收入（%）6.115.824.863.132.93由上表6-5可以發(fā)現(xiàn)，2018-2022年萬科集團(tuán)營業(yè)成本占收入的比例逐年上升。因此，按照謹(jǐn)慎性原則，本文選取最近五年的均值占比71.13%作為未來5年的預(yù)測值。在研發(fā)費(fèi)用方面，房地產(chǎn)企業(yè)研發(fā)投入一般是比較少的，而且很穩(wěn)定，本文取近五年均值0.21%作為預(yù)測值。在所有成本費(fèi)用支出中，銷售費(fèi)用在企業(yè)營業(yè)收入中占有較大比例，平均占比2.60%，近五年基本保持穩(wěn)定。因此本文將按照五年間的平均值2.60%作為預(yù)測值。管理費(fèi)用數(shù)值逐年降低，最近五年的平均占比為2.61%，縱觀其變化趨勢，后續(xù)應(yīng)該是以小于平均值增長的趨勢進(jìn)行發(fā)展，故用2.0%作為未來五年的預(yù)測值。稅金及附加占比在萬科集團(tuán)中還是比較高的，但是呈逐年快速下降趨勢，各年占比平均值為6.54%，所以取低于平均增長值5.0%為預(yù)測數(shù)據(jù)。企業(yè)所得稅占營業(yè)收入的比重也是在逐年降低，從而使企業(yè)所得稅費(fèi)用數(shù)值變動(dòng)明顯，預(yù)計(jì)未來仍會保持當(dāng)前水平，因而本文采用低于平均值4.57%的4%作為未來五年的預(yù)測數(shù)據(jù)?；谏鲜龇治?，企業(yè)在預(yù)測期內(nèi)的稅后經(jīng)營凈利潤情況如表4-5所示:表6-6萬科集團(tuán)2023-2027年凈利潤預(yù)測（單位:億元）2023年2024年2025年2026年2027年?duì)I業(yè)收入5541.86095.986705.587376.138113.74營業(yè)成本3941.884336.074769.675246.645771.28稅金及附加277.09304.80335.27368.80405.68研發(fā)費(fèi)用11.6312.8014.0815.4817.03銷售費(fèi)用144.08158.49174.34191.77210.95管理費(fèi)用110.83121.91134.11147.52162.27所得稅費(fèi)用221.67243.83268.22295.04324.54凈利潤834.62918.081009.891110.881221.99（3）折舊與攤銷的預(yù)測萬科集團(tuán)近五年對固定資產(chǎn)以及投資性房地產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷占營業(yè)收入的比例關(guān)系，如表6-7所示:表6-7萬科集團(tuán)2018-2022年折舊與攤銷情況單位:億元2018年2019年2020年2021年2022年?duì)I業(yè)收入29773679419145285038固定資產(chǎn)以及投資性房地產(chǎn)折舊16.9722.8126.5129.6235.85無形資產(chǎn)攤銷12.2518.3922.1025.2033.59合計(jì)29.2241.248.6154.8269.44折舊與攤銷/營業(yè)收入0.981.121.161.211.38從上表6-7可以看出，萬科集團(tuán)近五年來固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)以及無形資產(chǎn)的折舊與攤銷占營業(yè)收入的比率相對穩(wěn)定，且各年的占比都較小，預(yù)計(jì)企業(yè)未來對各項(xiàng)資產(chǎn)折舊與攤銷的計(jì)提方法仍將保持不變，因此本文采用合計(jì)參數(shù)的平均占比作為預(yù)測數(shù)據(jù)，為1.17%。企業(yè)折舊與攤銷的預(yù)測數(shù)據(jù)如表6-8所示：表6-8萬科集團(tuán)2023-2027年折舊與攤銷預(yù)測（單位：億元）年份2023年2024年2025年2026年2027年?duì)I業(yè)收入5541.86095.986705.587376.138113.74折舊與攤銷合計(jì)64.8371.3278.4586.3094.93（4）經(jīng)營性營運(yùn)資本增加額預(yù)測通過對經(jīng)營性流動(dòng)資產(chǎn)、經(jīng)營性流動(dòng)負(fù)債以及經(jīng)營性營運(yùn)資本進(jìn)行計(jì)算，得到其各自所占營收的比例，進(jìn)而預(yù)測出未來企業(yè)經(jīng)營性營運(yùn)資本增加的金額。表6-9萬科集團(tuán)2018-2022年經(jīng)營性營運(yùn)資本數(shù)據(jù)（單位：億元）2018年2019年2020年2021年2022年經(jīng)營營運(yùn)性資本1737.371833.242280.602777.922848.98營業(yè)收入29773679419145285038經(jīng)營營運(yùn)資本/營業(yè)收入58.36%49.83%54.56%61.35%56.55%萬科集團(tuán)未來營運(yùn)資本增加額預(yù)計(jì)呈平穩(wěn)下降趨勢，因此在預(yù)測期營運(yùn)資本增加值占比的平均值作為測算值，預(yù)測數(shù)據(jù)如下。表6-102023-2027年萬科集團(tuán)營運(yùn)資本增加額預(yù)測數(shù)據(jù)（單位：億元）預(yù)測期2023年2024年2025年2026年2027年經(jīng)營性營運(yùn)資本增加額預(yù)測87.9193.1397.35119.58129.80數(shù)據(jù)來源：根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)及預(yù)測增長率計(jì)算（5）資本性支出資本性支出主要包含企業(yè)為維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營、提高生產(chǎn)效率、擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模等而長期的投入資本。表6-11萬科集團(tuán)2018年-2022年資本支出數(shù)據(jù)（單位：億元）2018年2019年2020年2021年2022年?duì)I業(yè)收入29773679419145285038長期股權(quán)投資12951305141914441295投資性房地產(chǎn)540.6735.6799.5859.5985.7固定資產(chǎn)115.3124.0125.8128.2164.2在建工程19.1341.8032.3733.9818.50無形資產(chǎn)49.5352.7060.88104.5115.5長期股權(quán)投資/營業(yè)收入（%）43.5035.4733.8531.8925.70投資性房地產(chǎn)/營業(yè)收入（%）18.1619.9919.0818.9819.56固定資產(chǎn)/營業(yè)收入（%）3.873.373.002.833.26在建工程/營業(yè)收入（%）0.641.140.770.750.37無形資產(chǎn)/營業(yè)收入（%）1.661.431.452.312.29上圖可以看出，萬科集團(tuán)的各項(xiàng)資本性支出在2018年-2022年間占比變化不大，因此均可采用均值進(jìn)行計(jì)算進(jìn)行預(yù)測。各項(xiàng)均值分別為34.08%，19.15%，3.27%，0.73%，1.83%。表6-12萬科集團(tuán)2023-2027年資本支出預(yù)測金額（單位:億元）2023年2024年2025年2026年2027年?duì)I業(yè)收入5541.86095.986705.587376.138113.74長期股權(quán)投資1888.642077.502285.262513.782765.16投資性房地產(chǎn)1061.251167.381284.111412.521553.78固定資產(chǎn)181.21199.33219.27241.19265.31在建工程40.4544.5048.9553.8459.23無形資產(chǎn)101.41111.55122.71134.98148.48資本支出預(yù)測值3272.963600.263960.34356.314791.96資本支出凈增加額預(yù)測694.06327.3360.4396.01435.65（6）自由現(xiàn)金流量的預(yù)測表6-13萬科集團(tuán)2023-2027年自由現(xiàn)金流量預(yù)測表（單位：億元）年份2023年2024年2025年2026年2027年稅后經(jīng)營凈利潤834.62918.081009.891110.881221.99加:折舊攤銷64.8371.3278.4586.3094.93減:經(jīng)營營運(yùn)資本增加額87.9193.1397.35119.58129.80減:資本支出凈增加額444.78327.3360.4396.01435.65自由現(xiàn)金流量366.76568.97630.59681.59751.47（7）折現(xiàn)率的預(yù)測①權(quán)益資本成本的預(yù)測無風(fēng)險(xiǎn)利率需要選用長期政府債券的實(shí)際利率進(jìn)行測算。因此，本文采用2023年國家發(fā)行的五年期國債到期收益率為基礎(chǔ)衡量，即rf為2.53%。市場平均期望收益率為9.23%。在估計(jì)市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)時(shí)，本文通過wind數(shù)據(jù)庫中查詢β系數(shù)為0.83。將以上設(shè)定的相關(guān)數(shù)據(jù)代入模型，即可計(jì)算出權(quán)益資本成本為Ke=②債務(wù)資本成本的預(yù)測萬科集團(tuán)的債務(wù)主要有長期借款、應(yīng)付債券。長期借款的利率采取2023年1至5年和五年以上的貸款利率的平均值4.53。應(yīng)付債券的利率采取期限3-5年公司債券票面利率均值4.9%。所以，Kd=長期借款利率*長期借款占比+應(yīng)付債券利率*應(yīng)付債券占比=4.53%*72.43%+4.9%*27.57%=4.62%。③加權(quán)資本成本的確定2022年12月31日萬科集團(tuán)的收盤價(jià)確定權(quán)益總額：E=股份數(shù)量*股價(jià)=116.30*8.19=952.49（億元）2022年12月31日萬科集團(tuán)的債務(wù)總額:D=長期借款+應(yīng)付債券+一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債=1808+688.2=24896.2（億元）代入可得:WACC=8.4%（8）公司內(nèi)在價(jià)值估算預(yù)測期現(xiàn)金流現(xiàn)值根據(jù)加權(quán)平均資本成本計(jì)算。所以，預(yù)測期現(xiàn)金流量現(xiàn)值1978.22億元。根據(jù)測算結(jié)果，可以得到萬科集團(tuán)的當(dāng)前價(jià)值等于預(yù)測期價(jià)值折現(xiàn)值加上終值期價(jià)值折現(xiàn)值（1431.70億元）。2022年12月31日公司的股本總數(shù)為116.30億股；得出當(dāng)前公司的內(nèi)在價(jià)值應(yīng)該為PV=3409.92/116.30=29.32元。七、投資建議本文通過對萬科集團(tuán)基本面分析以及投資價(jià)值評估的理論分析與結(jié)果分析，可以看出，對于萬科集團(tuán)的投資建議為短期內(nèi)不建議投資態(tài)度。從估值結(jié)果分析，以市盈率法計(jì)算出來的股票內(nèi)在價(jià)值為7.12元，以市凈率法算出來的股票價(jià)值為18.49元，以絕對估值法中現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型計(jì)算出來的股票內(nèi)在價(jià)值為29.32元，截止到2023年12月29日，萬科A的收盤價(jià)為10.46元/股,說明萬科集團(tuán)股價(jià)被低估，仍值得投資者關(guān)注，但是得出的估值結(jié)果存在一定的誤差，這主要是因?yàn)檫x取的行業(yè)均值等數(shù)據(jù)會因?yàn)樾袠I(yè)內(nèi)的政策變動(dòng)、宏觀環(huán)境變動(dòng)等而產(chǎn)生差異，同時(shí)在進(jìn)行市凈率、市盈率估值以及自由現(xiàn)金流預(yù)測估值時(shí)也會因?yàn)槭褂玫臑榭杀裙酒骄狄约皻v史平均增長率等作為參照數(shù)據(jù)而導(dǎo)致估值結(jié)果的誤差。與此同時(shí)，結(jié)合本文基本面分析部分，萬科集團(tuán)上市公司的總體財(cái)務(wù)狀況對比之前并不理想。結(jié)合宏觀環(huán)境分析，在短期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)形勢消沉，這必將會給房地產(chǎn)上市公司帶來一定的消極影響，因此本文對