祿豐小臺子項目酒店市場定位報告二零一零年十二月十九日研究思路城市環(huán)境祿豐旅游資源分布圖祿豐縣城五臺山旅游風(fēng)景區(qū)世界恐龍谷黑井古鎮(zhèn)妥安歷史文化名村雕翎山自然保護(hù)區(qū)廣通自然保護(hù)區(qū)張沖將軍故居川街隕石坑云南現(xiàn)代旅游文化產(chǎn)業(yè)度假休閑區(qū)羅茨溫泉祿豐旅游資源豐富，但旅游資源過于分散，距離祿豐縣城較遠(yuǎn)。城市環(huán)境城市旅游旅游接待量祿豐旅游資源豐富，年游客接待量和收入持續(xù)增加，但各景點(diǎn)并不經(jīng)過祿豐縣城，縣城總規(guī)劃還是以工業(yè)為主。黑井古鎮(zhèn)旅游區(qū)恐龍文化旅游區(qū)廣通商貿(mào)旅游區(qū)五臺山旅游區(qū)羅茨溫泉旅游區(qū)彩云現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游區(qū)祿豐縣城城市環(huán)境城市規(guī)劃祿豐縣是云南省重要的冶金工業(yè)基地之一，滇中地區(qū)的重要城市，全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心，是以恐龍文化為背景、山水園林為特色的新鋼城。城市環(huán)境祿豐第三產(chǎn)業(yè)由于祿豐距離昆明較近，城市經(jīng)濟(jì)開展迅速，第二產(chǎn)業(yè)蓬勃開展，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)開展，帶來更多商務(wù)人群的進(jìn)入。標(biāo)志事件：祿豐工業(yè)向周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移祿豐縣勤豐工業(yè)區(qū)鈦產(chǎn)業(yè)基地將全國最大，全球前三位的鈦材深加工基地城市環(huán)境城市景觀現(xiàn)狀縣城中心城區(qū)三河〔東河、西河、南河〕穿越，于城市中心區(qū)聚集，流向楚雄。兩側(cè)群山環(huán)抱，坐擁優(yōu)越的自然景觀環(huán)境。目前祿豐縣主要景點(diǎn)是城區(qū)中心的星宿公園，以及建成區(qū)東側(cè)的郊區(qū)公園?！h城現(xiàn)有景觀主要以本地居民為主，不能高效帶動縣城旅游開展本案城市環(huán)境城市景觀節(jié)點(diǎn)一覽城市環(huán)境小結(jié)祿豐旅游資源豐富，但旅游資源分散，各景區(qū)并不由祿豐縣城進(jìn)入；祿豐縣經(jīng)濟(jì)開展較快，縣城向工業(yè)開展，帶來更多商務(wù)時機(jī)；擁有較佳的自然景觀，但祿豐現(xiàn)有的人造景觀并沒有與之結(jié)合；缺少中心景觀標(biāo)志點(diǎn)，城市整體風(fēng)貌不明顯，還沒有形成完整的景觀構(gòu)架；歷史遺產(chǎn)景觀缺乏有效的保護(hù)及開發(fā)利用；現(xiàn)狀建成東部在開展工業(yè)的同時缺乏對景觀的考慮，工業(yè)用地的建設(shè)布局缺乏必要的城市設(shè)計引導(dǎo)。研究思路到目前為止，祿豐共有酒店、旅店、招待所81家，其中標(biāo)間收費(fèi)在100元/間以上的僅5家，在這5家中，四星級酒店1家，三星級酒店4家。酒店多數(shù)檔次較低，規(guī)模較小。市場現(xiàn)狀祿豐酒店分布翡翠大酒店天薏酒店如家快捷酒店豐富酒店德潤酒店本案市場現(xiàn)狀祿豐酒店床位數(shù)名稱位置酒店星級床位數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)間）翡翠大酒店世紀(jì)大街●四150418天薏酒店侏羅紀(jì)大街●三116148豐盛酒店惠民路●三28128德潤酒店金源街●三33120如家快捷酒店金源街●三20118金印象酒店新禧大街●三20100惠民酒店惠民路●三3280興環(huán)宇酒店世紀(jì)大街●三4570大華酒店金源街●三2460祿豐賓館西門路●二10460天龍酒店金源街●二3650興龍發(fā)酒店金水路●二2850小計///636/名稱位置旅店星級床位數(shù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)間）建興酒店侏羅紀(jì)大街●/4880聽龍酒店侏羅紀(jì)大街●/5480交通賓館新禧大街●/3060大華休閑園西門路●/2660開元客棧金源街●/2060糖酒賓館金山南路●/2560小計///203/0-50元小計///1323/總計///2162/目前祿豐縣城各酒店、旅館和招待所中，共有床位2000余張，其中，標(biāo)間價格在100元以上的5個酒店床位有347個床位。市場現(xiàn)狀酒店消費(fèi)客群核心客群邊緣客群市場現(xiàn)狀祿豐四星級酒店供給情況翡翠大酒店公務(wù)園小區(qū)在建酒店〔潛〕到2021年，祿豐有2個四星級酒店，一個是翡翠大酒店，另一個是還未投入使用的公務(wù)員小區(qū)酒店。本案根本情況：按照四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，2021年10月1日開始投入使用。集大型會議、休閑、觀光、娛樂、住宿、餐飲、展覽、新聞發(fā)布、政府接待等多功能為一體的花園式酒店占地面積：40余畝酒店形式：產(chǎn)權(quán)式酒店〔回報率：500元/月〕建筑層高及房間數(shù)：6層、84間房間類型及價格房間類型水牌價格折扣價格〔4折〕商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)間418元168元豪華標(biāo)間488元198元商務(wù)單人間418元168元豪華單人間488元198元豪華躍層式套房1698元680元客群及入住率：以商務(wù)人群為主，開業(yè)第二月保持70%以上，本地消費(fèi)者主要以酒店餐飲、會議及翡翠大酒店旁邊的翡翠娛樂會所消費(fèi)為主。市場現(xiàn)狀案例研究——翡翠大酒店市場現(xiàn)狀案例研究——公務(wù)員小區(qū)酒店酒店配套：KTV和桑拿房〔酒店頂層〕建筑層高及房間數(shù)：共6層，每層34間預(yù)計開業(yè)時間：2021年春節(jié)前后市場現(xiàn)狀小結(jié)祿豐市場土地緊缺，大局部土地已被賣出，已賣出土地中會有酒店潛在供給量，祿豐現(xiàn)有一個4星級酒店，2021年另一個4星級酒店開業(yè)，酒店供給量充足；酒店客群以商務(wù)群體、政府/單位接待為核心客群，旅游群體、其他群體為邊緣客群；本地居民主要消費(fèi)酒店餐飲及休閑娛樂。研究思路區(qū)域狀況工程所在區(qū)域本案北部新城區(qū)中心城區(qū)南部新城區(qū)——目前祿豐縣城開展以中心城區(qū)為根底，并向北部新城區(qū)開展。新興的居住板塊傳統(tǒng)的行政、文化、商業(yè)中心未來城市的交通物流中心區(qū)域狀況工程地塊周邊環(huán)境公務(wù)員小區(qū)二期德鋼鋼套廠龍城中學(xué)木材廠果園農(nóng)田耕地城南小學(xué)小臺子村工人新村公務(wù)小區(qū)職工住房——區(qū)域周邊為村莊、工廠，目前環(huán)境較差區(qū)域狀況小結(jié)政府目前開展以中心城區(qū)為根底，向北部新城區(qū)開展，南部新城區(qū)是未來城市的物流、交通開展區(qū)域；工程地塊用地為旱地、荒坡、果園、人工林地、建設(shè)用地等，工程用地不規(guī)整，目前進(jìn)入工程地僅有一條道路，交通不便周邊為村莊、工廠，環(huán)境嘈雜。研究思路工程定位本工程定位是否支持開發(fā)酒店？工程定位定位因子項目選擇選擇緣由城市宏觀可選祿豐縣城以工業(yè)發(fā)展為主，城市第二、三產(chǎn)業(yè)高效帶動縣城外來人口進(jìn)入；祿豐旅游資源豐富，但景區(qū)過于分散。區(qū)域環(huán)境否定南市區(qū)并不是政府目前主要發(fā)展重點(diǎn)方向，目前環(huán)境較差項目地環(huán)境否定項目地周圍以工廠、村莊為主，