山西省2025年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：商品房現(xiàn)售合同主要內(nèi)容考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%2、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為_(kāi)_。

A．房地產(chǎn)平均價(jià)格

B．房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格

C．房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

D．房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格3、現(xiàn)有總建筑面積為1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限為40年(自開(kāi)工之日起算)，計(jì)劃開(kāi)發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1．5年．估計(jì)建成還需1．5年，投入使用后年凈收益為480萬(wàn)元，資本化率為8％，折現(xiàn)率為12％．該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為。

A：3939．61萬(wàn)元

B：4433．88萬(wàn)元

C：4768．50萬(wàn)元

D：5652．09萬(wàn)元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，是__。

A．單元估算法

B．單位指標(biāo)估算法

C．工程量近似匡算法

D．概算指標(biāo)法5、不屬于影響房地產(chǎn)的因素是__。

A．社會(huì)因素

B．環(huán)境因素

C．經(jīng)濟(jì)因素

D．政策因素6、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積價(jià)格為_(kāi)_元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．27607、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可征收土地閑置費(fèi)。這里所指的滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的起止日是。

A：自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至同年同月同日止

B：自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至次年同月次日止

C：自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至同年同月次日止

D：自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至次年同月同日止

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章8、對(duì)外商為科學(xué)研究、開(kāi)發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)以及開(kāi)發(fā)重要技術(shù)提供專有技術(shù)所取得的特許權(quán)使用費(fèi)，經(jīng)國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，可以減按的稅率征收所得稅。

A：10％

B：15％

C：18％

D：27％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、某建筑物建筑面積4000㎡，經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積的重置價(jià)格為2500元／㎡，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為15年，殘值率為5％，該建筑物現(xiàn)值為。

A：523．45萬(wàn)元

B：593．75萬(wàn)元

C：643．75萬(wàn)元

D：1000萬(wàn)元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是。

A：估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值

B：估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格

C：估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格

D：合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

11、已知某筆貸款的名義利率為12%，若年實(shí)際利率為12.68%，則該筆貸款每年計(jì)息__次。

A．2

B．4

C．6

D．1212、某市甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)在A省B市，擬建一經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)，小區(qū)占地面積為44公頃，其中10公頃系市區(qū)的土地，其余為基本農(nóng)田以外的耕地。(2025年試題)甲公司合法取得該地塊的土地使用權(quán)(建設(shè)用地使用權(quán))，應(yīng)。

A：向B市的規(guī)劃管理部門申請(qǐng)用地規(guī)劃并經(jīng)批準(zhǔn)后，經(jīng)B市人民政府批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費(fèi)用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)

B：向B市的土地管理部門提出用地申請(qǐng)后，經(jīng)A省人民政府批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費(fèi)用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)

C：向B市的規(guī)劃管理部門提出用地申請(qǐng)后，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費(fèi)用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)

D：向B市的規(guī)劃管理部門申請(qǐng)用地規(guī)劃并經(jīng)批準(zhǔn)后，經(jīng)A省人民政府批準(zhǔn)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納相關(guān)費(fèi)用后，到B市土地管理部門辦理土地使用權(quán)劃撥手續(xù)

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)為100萬(wàn)元，其中50萬(wàn)元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營(yíng)收入為30萬(wàn)元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為_(kāi)_。

A．0.18

B．0.12

C．3.39

D．5.0014、某寫字樓的建筑面積為，可出租面積系數(shù)為80％，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是。

A：5．2

B：6．4

C：6．8

D：7．6

E：借款合同15、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，預(yù)計(jì)第一年的凈收益為20萬(wàn)元，以后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加3萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A．581.38

B．462.43

C．268.06

D．716.8616、如果石油價(jià)格的持續(xù)攀升導(dǎo)致了一個(gè)國(guó)家的通貨膨脹，此類通貨膨脹屬于。(2025年試題)

A：需求拉動(dòng)型通貨膨脹

B：成本推動(dòng)型通貨膨脹

C：結(jié)構(gòu)失調(diào)型通貨膨脹

D：預(yù)期型通貨膨脹

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、下列關(guān)于“抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租”，表述錯(cuò)誤的是。

A：該租賃關(guān)系可以對(duì)抗已登記的抵押權(quán)

B：抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力

C：抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任

D：抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人已書(shū)面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失由承租人自己承擔(dān)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、一已知其臨街深度30．48m(即100英尺)，臨街寬度15m的矩形土地，總價(jià)為100萬(wàn)元．相鄰有一臨街深度45．72m(即150英尺)，臨街寬度15m的矩形，根據(jù)“四三二一”法則，其總價(jià)為。

A：109萬(wàn)元

B：117萬(wàn)元

C：124萬(wàn)元

D：130萬(wàn)元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格19、以下指標(biāo)屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的是__。

A．銷售量

B．人口數(shù)

C．存量

D．空置率20、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在__的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都公平合理的價(jià)值。

A．委托人

B．估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

C．管理部門

D．中立21、關(guān)于流動(dòng)比率，下列說(shuō)法不正確的是__。

A．流動(dòng)比率=(流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額)×100%

B．又稱之為“銀行家比率”

C．又稱之為“二對(duì)一比率”

D．在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上22、房地產(chǎn)信貸資金來(lái)源主要包括政策性住房信貸資金、__和其他房地產(chǎn)信貸資金。

A．商品房預(yù)售款

B．住房公積金

C．自營(yíng)性房地產(chǎn)信貸資金

D．開(kāi)發(fā)企業(yè)存款23、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是__模式。

A．單一市場(chǎng)集中化

B．產(chǎn)品專業(yè)化

C．市場(chǎng)專業(yè)化

D．全面覆蓋24、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了工業(yè)用地出讓最高年限為年。

A：40

B：50

C：60

D：70

E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章25、根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)的業(yè)主同意。

A：專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)

B：專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之一

C：專有部分占建筑物總面積四分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)四分之一

D：專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、從權(quán)益的角度來(lái)看，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括__等。

A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地

B．“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

C．有租約限制的房地產(chǎn)

D．未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)

E．共有的房地產(chǎn)2、評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)或利用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地價(jià)格，必須明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵。基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涎包括。

A：基準(zhǔn)日期

B：土地開(kāi)發(fā)程度

C：基準(zhǔn)地價(jià)修正體系

D：土地用途

E：基準(zhǔn)地價(jià)公布日期3、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是規(guī)范企業(yè)會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量、報(bào)告的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，它包括兩個(gè)層次。

A：一般會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

B：普通會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

C：特殊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

D：基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

E：具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則4、關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是。

A：標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B：熟地通常比生地或毛地變現(xiàn)能力弱

C：小商鋪通常比大商鋪?zhàn)儸F(xiàn)能力弱

D：廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱

E：郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱5、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有（）。

A．年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算

B．資本流預(yù)算

C．資本支出預(yù)算

D．長(zhǎng)期預(yù)算

E．短期預(yù)算6、下列關(guān)于地下室的卷材防水，表述正確的是。

A：地下室必須采取防水構(gòu)造做法，常用的防水做法是卷材防水

B：防水層粘貼在地下室墻外表面叫外防水

C：防水層粘貼在外墻內(nèi)表面叫內(nèi)防水

D：外防水的防水層貼在迎水面上，防水效果較差

E：內(nèi)防水的防水層貼在背水面上，防水效果較差，但施工簡(jiǎn)便、便于修補(bǔ)7、確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括方面。

A：對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差

B：控制混凝土質(zhì)量

C：對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)

D：對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法

E：實(shí)行科學(xué)合理的施工進(jìn)度控制安排8、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn))的時(shí)間，即__。

A．估價(jià)時(shí)點(diǎn)

B．待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工之日

C．待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)之日

D．該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始銷售之日9、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式包括__。

A．按物業(yè)面積

B．包干制

C．按物業(yè)價(jià)值比例

D．酬金制

E．薪金制10、下列土地符合免征土地使用稅的包括。

A：國(guó)家機(jī)關(guān)自用的土地

B：由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地

C：宗教寺廟自用的土地

D：公園開(kāi)展出租經(jīng)營(yíng)用的土地

E：直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地

11、投資的特性有。

A：時(shí)間性

B：風(fēng)險(xiǎn)性

C：收益性

D：廣泛性

E：目的性12、某銀行存款的計(jì)息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為2.25%，為吸引5年期的儲(chǔ)戶，則其5年期的年利率應(yīng)大于__。

A．2.50%

B．2.35%

C．2.38%

D．3.25%13、下列法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價(jià)依據(jù)的有。

A：中華人民共和國(guó)物權(quán)法

B：中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法

C：城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例

D：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

E：城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)14、閑置土地的處置方式中，延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過(guò)__年。

A．1

B．2

C．3

D．415、在成本法求取折舊中，建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)=經(jīng)濟(jì)壽命-__。

A．自然壽命

B．剩余壽命

C．經(jīng)過(guò)年數(shù)

D．剩余經(jīng)濟(jì)壽命16、可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，當(dāng)兩者不相同時(shí)，一般__。

A．不能作為可比實(shí)例

B．取相同的部分作可比性

C．仍然允許適當(dāng)做一定范圍內(nèi)一定時(shí)間內(nèi)的可比實(shí)例

D．仍然可作為可比實(shí)例17、在具體的房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)中，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵守普遍適用的技術(shù)性原則，即普適技術(shù)性原則，主要有__。

A．客觀原則

B．合法原則

C．最高最佳使用原則

D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

E．替代原則18、在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括。

A：形狀相似

B：在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段

C：面積接近

D：地塊相連

E：可及性相當(dāng)19、保險(xiǎn)的基本原則包括。

A：最大誠(chéng)信原則

B：保險(xiǎn)利益原則

C：遠(yuǎn)因原則

D：近因原則

E：損失補(bǔ)償原則20、下列關(guān)于測(cè)量學(xué)，表述正確的是。

A：點(diǎn)到大地水準(zhǔn)面的鉛垂距離，也稱“海拔”

B：我國(guó)采用東海平均海水面作為高程基準(zhǔn)

C：海洋或湖泊的水面在自由靜止時(shí)的表面，稱為水準(zhǔn)面

D：與水準(zhǔn)面相切的平面稱為水平面

E：測(cè)量工作的根本任務(wù)是確定地面點(diǎn)的空間位置21、權(quán)屬登記的根本目的和出發(fā)點(diǎn)是__。

A．保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益

B．保證交易安全，減少交易成本

C．房地產(chǎn)管理的基礎(chǔ)工作

D．為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)22、在__情況下，需