匯辰置業(yè)經(jīng)開區(qū)項目前期策劃定位報告謹呈：六安匯辰置業(yè)有限公司版權(quán)聲明：本報告是正馳地產(chǎn)投資咨詢有限公司的研究成果，未經(jīng)本公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。前言市場如戰(zhàn)場，瞬息萬變。在這戰(zhàn)場上，關(guān)鍵在于時刻保持著清醒的頭腦，密切跟蹤市場，細分市場，發(fā)掘市場，我們才可能發(fā)現(xiàn)市場機會，通過縝密論證和科學分析，制訂出“上兵伐謀”的發(fā)展策略，才可能立于不敗之地?？茖W的策劃是項目成功的基石之一。因此，拒絕平凡，敢于創(chuàng)新，科學策劃，出奇制勝，是我們永遠不懈的追求，也是我們永遠恪守的策劃觀。專業(yè)、創(chuàng)意、實效正是我們的追求。籍我公司根據(jù)市場調(diào)研分析，緊緊圍繞發(fā)展關(guān)注的問題以及疑慮問題，展開策略研究，進一步擬定發(fā)展策劃方案，整合所有資源，揚長避短，努力實現(xiàn)本項目的成功！報告思路物業(yè)發(fā)展建議市場情況競爭分析項目本體分析目標背景提出問題項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位世聯(lián)淡世營銷價值觀“牛市”求價格，“熊市”求速度在“牛市”中價格是關(guān)鍵性的指標。市場好，價高是必然反映；價格牛市衡量營銷的標準在“熊市”我們更關(guān)注是的如何跑贏大市，相對高的銷售率成為關(guān)鍵指標；銷售率熊市衡量營銷的標準匯辰置業(yè)初次開發(fā)項目，建議通過實現(xiàn)較高的資金回籠，防范風險正馳淡市營銷價值觀以合理價格實現(xiàn)發(fā)展商資金的快速回籠在快速回籠資金的前提下，實現(xiàn)品牌價值最大化

因此，我們得到縱貫項目開發(fā)全局的基本策略，也就是我們的目標

———項目目標建立報告思路物業(yè)發(fā)展建議市場情況競爭分析項目本體分析目標背景提出問題項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位全國房地產(chǎn)形勢房產(chǎn)新政研判全球經(jīng)濟形勢國內(nèi)經(jīng)濟形勢宏觀市場分析房產(chǎn)運行指數(shù)10年上半年全國房價同比上漲11.4%截止到10年4月底，國房景氣指數(shù)、銷售價格、土地開發(fā)面積三組指數(shù)走勢昭示著房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇和活躍上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。09年至10年4月份，國內(nèi)房地產(chǎn)貸款增長走勢與固定資產(chǎn)投資增幅變化雙雙上揚全國信貸情況重點城市住宅用地總體出讓情況項目比2008年增幅比2007年增幅出讓面積35%12%露面地價60%19%出讓金額84%10%重點城市土地出讓流標率、溢價率情況城市流標率平均溢價率2009年2008年2009年2008年北京3%12%62%54%上海10%23%105%21%廣州14%14%70%13%深圳0%46%60%-重慶20%21%20%9%天津17%10%8%17%武漢44%30%--成都20%53%35%2%南京13%14%65%2%杭州0%0%63%28%沈陽40%54%--長春35%19%--商辦用地居住用地重點城市09年地王一覽09年土地市場空前繁榮，流標大幅下滑，溢價猛增，10年調(diào)控頻頻，流標率再次上行全國土地市場2008年-2010年1-4月全國商品房施工和新開工面積及其增速2008年-2010年1-4月全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投資及其同比增速09年至10年4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長2010年1-4月全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投資額繼續(xù)保持增長態(tài)勢，累計完成投資9932億元，同比增長36.2%，其中商品住宅完成投資6854億元，同比增長34.0%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.0%；

2010年1-4月新開工面積累計達到4.57億平方米，同比增長64%；施工方面，2010年1-4月份全國施工面積26.46億平方米，同比增長31.7%。商品房市場2007年-2010年1-4月全國商品房和住宅銷售面積以及銷售額增速1999年-2010年1-4月全國商品房和住宅均價及其環(huán)比增速09年以來全國商品房市場大熱，10年5月后漲速有所回落2010年1-4月份，全國商品房銷售面積2.34億平方米，同比增長32.8%，商品房銷售額1.24萬億元，同比增長55.4%。

2010年1-4月，全國商品房銷售均價為5299元/平方米，較2009年全年均價上漲12.9%，漲幅較2009年下降10.7%。商品房市場

“4.15新政”:I’mcoming!!!09年-10年4月份，全國房地產(chǎn)市場可謂空前繁榮，但是……全國房地產(chǎn)形式房產(chǎn)新政研判全球經(jīng)濟形勢國內(nèi)經(jīng)濟形勢宏觀市場分析個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年開發(fā)商那地首付款不得低于全部土地出讓款的50%《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺央行宣布上調(diào)存款類存款準備金率0.5個百分點銀監(jiān)會正式發(fā)布《流動資金貸款管理暫行辦法》《個人貸款管理暫行辦法》出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知》出臺2009.122010.12010.2-3“4.15”新政政策高壓危險！政府打出“組合拳”，在調(diào)控措施頻出的背景下，政策高壓已經(jīng)形成政策走勢Factor3：市場供給不足Factor2：信貸投放過量Factor4：通脹預期加速Factor1：政府的兩面性 政府殺手锏“4.15新政”新政的出臺是中央政府對年初制定的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整及抑制高房價呼聲的回應(yīng)出臺背景信貸政策政策背景核心內(nèi)容市場效果07年的“9.27政策”房價快速上漲；市場上投資、投機行為盛行1.購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以下的，貸款首付比例不得低于20%；2.對購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的，首付不低于30%；3.對已利用貸款購買住房又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。連續(xù)16個月成交量下降，成交價格下降10年的“4.15政策”房價快速上漲；市場上投資、投機行為盛行1.購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的，貸款首付比例不得低于30%；2.貸款購買第二套住房的家庭，首付款不低于50%，利率不得低于基準利率的1.1倍；3.對貸款購買第三套及以上住房的大幅度提高首付比例和利率水平。X4.15新政與07年9.27新政相比力度更大

近幾年房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，對房地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)成實質(zhì)性影響的信貸政策主要有二：2007年的“9.27新政“（利空）；2008年的”10.22新政“（利好）。而此次4.15新政與9.27新政相比力度更大，主要表現(xiàn)在：貸款購買第二套住房的家庭，首付由原來的40%提高至50%，對于貸款購買第三套及以上住房的家庭，首付由原來的40%提高至50%以上。新政對比影響一：提高置業(yè)門檻，二套房需求將受到抑制，市場觀望盛行影響二：短期內(nèi)拋盤量增加，業(yè)主降價銷售影響三：下半年國內(nèi)樓市萎靡，量價進入下行通道4.15新政對市場的影響淺析新政影響1-6月份，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1至5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%。6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.1%，這是近15個月來全國房價環(huán)比首次由漲轉(zhuǎn)降。6月份，上海房價環(huán)比下跌16%；北京新建住宅價格指數(shù)同比上漲21.5%，環(huán)比持平，商品住宅銷售面積同比下降45%。市場表現(xiàn)概覽新政滿三月，全國房市量跌價滯，成交萎靡，房價開始松動新政后市場表現(xiàn)正馳觀點：

“4.15新政”≠“冰河時期”短期市場表現(xiàn)萎縮，觀望情緒凝重

溫家寶：上半年全球經(jīng)濟復蘇，但是非常緩慢。而中國經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，宏觀經(jīng)濟增速在可控范圍之內(nèi)，下半年我們要保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，繼續(xù)實行積極財政政策和適度寬松的貨幣政策，同時提高宏觀調(diào)控的水平，增強政策的針對性和靈活性。宏觀市場分析全國房地產(chǎn)形式房產(chǎn)新政研判全球經(jīng)濟形勢國內(nèi)經(jīng)濟形勢數(shù)據(jù)引自：《GlobalEconomicsWeekly》權(quán)威數(shù)據(jù)顯示全球經(jīng)濟2010年將會轉(zhuǎn)暖《全球經(jīng)濟周刊》最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示：全球2009年RealGDP環(huán)比2008年下降0.7%；發(fā)達國家：美國2009年GDP環(huán)比2008年下降2.4%，日本下降5.0%,歐元區(qū)下降4.0%；金磚四國：中國2009年GDP環(huán)比上升8.7%，印度上升6.6%，巴西下降0.2%，俄羅斯下降7.9%；

2010年全球經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖為各國看好，全球GDP預計上升4.5%全球GDP納斯達克道瓊斯標普500倫敦指數(shù)日經(jīng)指數(shù)德國科技全球股市總體回升，經(jīng)濟形勢緩慢好轉(zhuǎn)經(jīng)濟風向標黃金期貨原油期貨月鋁期貨黃豆期貨各類期貨價格看漲顯示經(jīng)濟預期向好經(jīng)濟溫度計美元指數(shù)人民幣指數(shù)歐元指數(shù)英鎊指數(shù)人民幣趨于平穩(wěn)，其余貨幣指數(shù)略有回升，全球經(jīng)濟復蘇征兆初現(xiàn)經(jīng)濟度量衡宏觀市場分析全國房地產(chǎn)形式房產(chǎn)新政研判全球經(jīng)濟形勢國內(nèi)經(jīng)濟形勢從二季度開始，中國經(jīng)濟增速出現(xiàn)了一定程度的回落，GDP二季度增長10.3%，比一季度回落了1.6個百分點。主要是由于去年基數(shù)的影響和部分宏觀調(diào)控政策的影響。正馳認為這是主觀宏觀調(diào)控所期望達到的一個回落，而且它仍運行在正常的增長區(qū)間。2010年上半年我國GDP同比增長11.1%；二季度起增速放緩

上半年我國GDP值172840億元，按可比價格計算，增長11.1%，比上年同期加快3.7個百分點第一產(chǎn)業(yè)增加值13367億元，增長3.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值85830億元，增長13.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值73643億元，增長9.6%全國GDP

上半年CPI同比上漲2.6個百分點，6月單月同比增長2.9%，環(huán)比下降0.6%。上半年P(guān)PI同比上漲6個百分點，6月單月同比增長6.4%。上半年CPI與PPI雙雙上浮，通脹壓力增大，近期指標小幅下滑，物價壓力有所緩和經(jīng)濟特征一恒生指數(shù)國企指數(shù)深證指數(shù)上證指數(shù)

上半年深證指數(shù)跌幅31.48%上證指數(shù)跌幅26.82%進入2010年中國股市弱勢依舊，震蕩下行經(jīng)濟特征二上半年固定資產(chǎn)投資114187億同比增長25.0%上半年我國社會消費品零售總額同比增18.2%上半年規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增17.6%上半年進口總額上漲53.7%，出口上漲35.2%實體經(jīng)濟緩慢恢復，固定資產(chǎn)投資增幅明顯，進出口震蕩恢復經(jīng)濟特征三上半年凈投放現(xiàn)金1658億元，同比多投放1236億元。貨幣信貸增速有所回落，降低了流動性過剩的擔憂，說明通脹預期得到有效管理。貨幣信貸增速有所回落，一定程度上緩解了此前人們對于經(jīng)濟過熱的擔憂經(jīng)濟特征四正馳觀點市場解碼市場預測國內(nèi)宏觀經(jīng)濟態(tài)勢良好，二季度增速的正常放緩是主觀調(diào)控的結(jié)果，且在宏觀調(diào)控的可控范圍之內(nèi)；下半年財政貨幣政策基調(diào)不變，拉動內(nèi)需及保持（房地產(chǎn)）政策的穩(wěn)定性和持續(xù)性將成為宏觀調(diào)控的主基調(diào)；房地產(chǎn)政策嚴格執(zhí)行，經(jīng)過今年的調(diào)整后，經(jīng)濟過熱帶來的房價過快增長部分將被剔除；這一波市場周期將持續(xù)8-10個月，2011年的房地產(chǎn)市場發(fā)展將依托宏觀經(jīng)濟基礎(chǔ)，更加平穩(wěn)健康的運行；政策出臺是針對房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一的調(diào)整，隨著保障性用房的被重視，今后市場上將呈現(xiàn)商品房和政策性住房平衡發(fā)展的局面。宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)快速發(fā)展將促使房地產(chǎn)行業(yè)邁向更加平穩(wěn)健康的運行軌道宏觀市場總結(jié)宏觀市場分析中觀市場分析城市經(jīng)濟分析城市規(guī)劃分析房產(chǎn)市場分析省會經(jīng)濟圈區(qū)域范圍六安□六安將成為省會經(jīng)濟圈鋼鐵、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材和電力四大產(chǎn)業(yè)鏈的延伸承接基地；□六安經(jīng)濟發(fā)展目標到2015年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1500億元、人均生產(chǎn)總值20000元、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26000元□

六安融入省會經(jīng)濟圈將形成“一區(qū)、五軸、三帶、多組團”空間發(fā)展格局。省會經(jīng)濟圈專項規(guī)劃省會經(jīng)濟圈戰(zhàn)略實施，為六安城市可持續(xù)發(fā)展提供更廣闊的空間和更高平臺省會經(jīng)濟圈皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)□皖江城市帶包括安徽省共59個縣（市、區(qū)），將是泛長三角地區(qū)的重要組成部分，在中西部承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中具有重要的戰(zhàn)略地位。□皖江城市帶規(guī)劃通過大規(guī)模承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，推進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，加速新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程，實現(xiàn)跨越式發(fā)展；□加入皖江城市帶六安的發(fā)展將納入了國家的戰(zhàn)略布局和政策支持范圍，六安交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面有了更快速的發(fā)展。六安六安市承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)范圍六安開發(fā)區(qū)以及舒城縣成為六安僅有的兩個承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地。躋身皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)行列，產(chǎn)業(yè)的導入為六安發(fā)展注入新動力城市背景85公里78公里68公里□

六安市位于安徽省西部，大別山北麓，距離合肥直線距離68公里，距淮南78公里，距安慶85公里；□

六安處在省會經(jīng)濟圈內(nèi)重要位置，未來發(fā)展前景較好；六安受省會合肥輻射較強六安市合肥市地處大別山北麓，合肥經(jīng)濟圈西段，緊鄰經(jīng)濟圈中心城市合肥，具有較好的區(qū)位優(yōu)勢城市區(qū)位分析數(shù)據(jù)來源：六安統(tǒng)計年鑒□六安城市定位：市域的政治、經(jīng)濟、文教中心，皖西地區(qū)的商貿(mào)流通和旅游服務(wù)中心，遠期成為安徽省的加工工業(yè)基地之一，城市地位逐步凸顯；□六安城市發(fā)展總目標：注重經(jīng)濟、社會和生態(tài)的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展，將六安建設(shè)成為一個經(jīng)濟商貿(mào)繁榮、功能布局合理、交通便捷，綠色環(huán)繞、且富有人文氣息、適宜居住和創(chuàng)業(yè)的區(qū)域性中心城市。

皖西政治經(jīng)濟文化中心，省會經(jīng)濟圈中心城市、加工制造業(yè)配套基地，區(qū)域性交通樞紐城市地位分析宏觀市場分析城市經(jīng)濟分析城市規(guī)劃分析房產(chǎn)市場分析中觀市場分析

2008年-2030年六安規(guī)劃城市整體結(jié)構(gòu)為“一環(huán)兩心、三軸四區(qū)”城市的發(fā)展重心向東、向北轉(zhuǎn)移，適當向西發(fā)展，為城市發(fā)展提供充足的空間。裕安區(qū)：定位為全市的農(nóng)業(yè)中心、機械制造、建筑建材、輕工紡織、農(nóng)副產(chǎn)品，全區(qū)總面積1926平方公里，全區(qū)總?cè)丝?00萬；金安區(qū)：是六安市政治、經(jīng)濟、文化中心，面積1654平方公里，總?cè)丝?3.57萬，重點承接發(fā)展汽車零部件和機械制造、輕紡服裝、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代三產(chǎn)服務(wù)業(yè)。突出項目區(qū)域未來將由邊緣區(qū)向核心區(qū)轉(zhuǎn)變本案城市空間向東向北拓展,遠景規(guī)劃打造一環(huán)兩心、三軸四區(qū)格局,本案與城市發(fā)展重點方向一致,具有規(guī)劃利好城市規(guī)劃分析宏觀市場分析城市經(jīng)濟分析城市規(guī)劃分析房產(chǎn)市場分析中觀市場分析08年，六安市房地產(chǎn)市場供過于求，供求比達1.36，存在一定的庫存面積。09、10年市場供求逐步趨于平衡，市場庫存減少。

09年市場需求得到較大幅度的釋放和提升，曾一度出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，日光盤不時上演。

10年前5個月六安房地產(chǎn)市場供應(yīng)、成交依舊火爆。前5個月商品房累計批準預售面積90萬方，較去年同期增長超過95%；商品房累計銷售面積79萬方，較去年同期增長約79%。數(shù)據(jù)來源：六安市房管局08年以來六安商品房供求走勢趨于平衡，09年市場需求得到大幅的釋放和提升，曾一度出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，10年市場熱度不減，供求依舊火爆商品房供求分析整體市場環(huán)境/未來市場走勢數(shù)據(jù)來源：六安市房管局

施工面積近年呈現(xiàn)高速增長趨勢，竣工量則受市場行情影響，波動明顯；

2003-2009年，施工面積持續(xù)高速增長，增幅基本穩(wěn)定在20%以上，2004-2009年間其年均復合增長率近30%；竣工面積的增率出現(xiàn)較大波動，既有2006年71.3%的大幅增長，也有2008年33.7%的負增長。施工和竣工面積比值較大，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期拉長，未來短期市場總體形勢嚴峻；

施工、竣工面積比值，自06年以來增長明顯，由05年的1.93上升到4.5左右，短期內(nèi)的市場供應(yīng)短缺的壓力驟增。

新開工面積呈持續(xù)上揚趨勢，與同期竣工面積差值拉大，未來中期市場供大于求趨勢明顯。六安房地產(chǎn)市場未來可能面臨短期內(nèi)供應(yīng)短缺，而中期面臨供應(yīng)充足、甚至過大的壓力六安整體住宅市場目前處于發(fā)展前期，市場發(fā)展前景廣闊開發(fā)項目檔次參差不齊，有政務(wù)板塊的高品質(zhì)項目，也有西南板塊定位、形象、品質(zhì)比較模糊的項目；建筑形態(tài)目前以多層、小高層為主，高層市場尚未成熟；市場供應(yīng)量充足，成交量穩(wěn)中有升；價格曲線平穩(wěn)上升，整體價格走勢穩(wěn)定；近幾年，政府對房地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃的力度加大，眾多大盤、新建設(shè)城區(qū)不斷出現(xiàn)，經(jīng)開區(qū)就在本輪規(guī)劃之列，未來市場前景良好。時間上一輪調(diào)整期復蘇期發(fā)展期調(diào)整期新一輪復蘇期階段城市房地產(chǎn)發(fā)展周期123中國房地產(chǎn)發(fā)展周期理論發(fā)展期特征：成交量：整體成交穩(wěn)步上揚價格：整體價格走勢穩(wěn)定消費者：剛性需求開始釋放

六安市作為三線城市，商品住宅市場相對健康，并未受到房產(chǎn)新政的較大影響，住宅市場成交量、成交價格呈現(xiàn)穩(wěn)步提升的態(tài)勢。

10年前5個月，商品住宅銷售面積增速加快，同比增58.14%；除了傳統(tǒng)淡季2月份以外，成交量均超過10萬方，其中三月份最高位15.1萬方。

10年商品住宅供應(yīng)加速，前5個月合計供應(yīng)73萬方，較去年同期增長105.6%。數(shù)據(jù)來源：六安市房管局數(shù)據(jù)來源：六安市房管局2009年商品房住宅市場嚴重供不應(yīng)求，為賣方市場，2010年供求狀況有所緩解住宅供求分析六安市1-5月份房地產(chǎn)市場運行情況報告顯示：商品住房均價從年初的3320元/平方米到5月份3731元/平方米，上升勢頭明顯；住宅市場近兩年年度走勢平穩(wěn)，09同比增長6.1%，10年價格飆升速度快，均價已突破3000元/平方米大關(guān)。從目前六安近期表現(xiàn)看，其對政策的抗擊能力比較強，基本上沒有受到一系列房產(chǎn)新政影響，相對于一二線城市來講，具有相對的獨立性。數(shù)據(jù)來源：六安市房管局六安住宅市場成交價格穩(wěn)步飆升，5月均價達3731元/平方米住宅價格走勢核心客戶比例來源區(qū)域動機年齡六安約70-780%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊縣首次置業(yè)、改善需求、子女上學25-45描述本市居民，主要為剛性需求，主要為青年首置做婚房、中年為子女上學購房及部分改善性需求。主要客戶比例來源區(qū)域動機年齡六安市區(qū)約20-30%金安區(qū)、裕安區(qū)、經(jīng)開區(qū)首次置業(yè)、改善需求25-50描述子女婚房，改善性需求。次要客戶比例來源區(qū)域動機年齡六安外約2-3%六安及外地投資30-50描述工作在六安的外地市人，購房做自住兼投資。本地客群是主體，且以自住型需求為主要特點，投資客比重少六安客群職業(yè)類別主要分外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)者，在六安市區(qū)工作的六安人，生意人及部分企事業(yè)單位領(lǐng)導、白領(lǐng)等住宅客戶分析購房者對價格敏感度比較高；地段成為購房的一個重要因素；周邊的生活配套如醫(yī)院、超市和菜場在很大程度利于住宅的銷售；擁有學區(qū)優(yōu)勢的樓盤，在競爭力上有一定優(yōu)勢；在產(chǎn)品的選擇上，戶型設(shè)計面積利用充分的房型更受市場歡迎，過度追求舒適型的房型在去化上存在一定挑戰(zhàn)；市場偏愛多層住宅，對小高層、高層的接受度在不同客群中稍有不同：青年群體相比接受意愿更高，其他群體考慮到物業(yè)費（電梯費）、公攤等因素而不愿選擇小高層住宅?？蛻魞r值取向：區(qū)位優(yōu)勢、交通便捷、成熟配套、教育優(yōu)勢價格、地段和配套為六安市民購房時主要考量因素，產(chǎn)品要求區(qū)別不大單核發(fā)展多核發(fā)展傳統(tǒng)概念的老城區(qū)單核發(fā)展城市的配套資源集中于市中心；主要的房地產(chǎn)開發(fā)集中于中心區(qū)，項目少產(chǎn)品單一；同城化發(fā)展發(fā)展第一階段發(fā)展第二階段發(fā)展第三階段雖然目前六安城市發(fā)展已經(jīng)步入了多核發(fā)展，但居民的傳統(tǒng)居住習慣、消費習慣、價值認知仍然比較落后。區(qū)域城市格局逐步形成，逐步向大別山中心城市，省會經(jīng)濟圈副中心城市邁進皖江城市帶發(fā)展契機，省會經(jīng)濟圈加工制造配套基地、冶金工業(yè)轉(zhuǎn)移承接基地、農(nóng)特產(chǎn)品生產(chǎn)供應(yīng)基地，省會經(jīng)濟圈西向發(fā)展門戶和陸路交通門戶。

老城區(qū)為傳統(tǒng)核心，城南區(qū)、城東區(qū)為新中心的多核式發(fā)展，城市框架全面展開城南區(qū)——城市新興的行政商務(wù)核心區(qū)，目前處于發(fā)展的起步階段；城東區(qū)——以經(jīng)開區(qū)為主體，同時配套商業(yè)、居住功能的城市綜合片區(qū)；金安區(qū)裕安區(qū)經(jīng)開區(qū)六安城市發(fā)展至今，已經(jīng)由最初的單核發(fā)展到目前的多核，同時并快速過渡到第三階段——同城化發(fā)展城市發(fā)展城市各房地產(chǎn)板塊未來發(fā)展預測

城中心板塊土地供應(yīng)衰竭，后續(xù)供應(yīng)主要依靠舊城改造；仍然吸引眾多中高檔客戶。學區(qū)板塊

傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)，區(qū)域發(fā)展逐步成熟，配套逐步完善；房地產(chǎn)發(fā)展不成熟，區(qū)域?qū)傩越缍ú幻鞔_；后續(xù)土地供應(yīng)相對充足；周邊邊緣性客源充足，區(qū)域情結(jié)條件優(yōu)。

政務(wù)板塊

西南板塊依托學區(qū)發(fā)展起來的房地產(chǎn)板塊；

住宅土地供應(yīng)基本飽和，后續(xù)供應(yīng)以非住宅用地為主；客戶比較分散，有條件的為孩子上學的六安市區(qū)家庭為主。經(jīng)開區(qū)板塊

傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)域，目前城市規(guī)劃主要的發(fā)展方向，在原工業(yè)開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)上形成規(guī)模經(jīng)濟園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，帶動城市發(fā)展；區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于起步階段，發(fā)展不成熟，板塊價值沒有被挖掘；客戶目前主要來自于廠區(qū)。城市新興的行政商務(wù)核心區(qū)；后續(xù)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)減少，主要集中在新市政府東側(cè)目前城中村區(qū)域；六安市房地產(chǎn)形象、品質(zhì)、價格標桿區(qū)域；優(yōu)越的居住條件和濃厚的政務(wù)氛圍，仍然吸引眾多客戶未來的城東新區(qū)在整體區(qū)域價值上將逐步拉近甚至趕超傳統(tǒng)核心區(qū)，產(chǎn)業(yè)價值的挖掘、放大，將直接引領(lǐng)居住價值的高度實現(xiàn)?？梢灶A見未來六安各房地產(chǎn)板塊的地位及功能將隨著各行政區(qū)域的價值和功能的改變而變遷板塊特征根據(jù)《六安市城市總體規(guī)劃2010-2030年》未來開發(fā)區(qū)將由現(xiàn)在的24.8平方公里調(diào)整為43平方公里，《規(guī)劃》將開發(fā)區(qū)定位為先進制造業(yè)基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代服務(wù)示范區(qū)、現(xiàn)代循環(huán)經(jīng)濟集聚區(qū)、宜居生活新城區(qū)。當區(qū)域配套設(shè)施和商業(yè)、通訊、服務(wù)等生活配套基本成型之后，未來1-2年經(jīng)開區(qū)土地市場和住宅商品房市場將同步發(fā)力，經(jīng)開區(qū)區(qū)進入快速發(fā)展階段。整體鳥瞰圖六安人民醫(yī)院東院區(qū)六安一中全面負責六安中學的教育教學和管理。2005年第一次招生即獲得圓滿成功。鳳凰花園會館第一批市政設(shè)施基本完成，第二批配套建設(shè)正在規(guī)劃跟進，城東新區(qū)將進入加速發(fā)展階段經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展

西南板塊學區(qū)板塊政務(wù)板塊

城中心板塊點式作戰(zhàn)熱點板塊區(qū)域跟隨者長期來看，經(jīng)開區(qū)未來將發(fā)展成城市高居住價值區(qū)和高投資潛力區(qū),同時新區(qū)房地產(chǎn)市場也將面臨著項目、產(chǎn)品及客戶的演變?！覀儚氖袌龈窬帧⒓毞质袌龅默F(xiàn)狀入手，判斷未來的演變趨勢未來發(fā)展體現(xiàn)在價格和投資需求加速增長；土地供應(yīng)以舊城改造為主，個別地段和資源價值優(yōu)異的項目會創(chuàng)造市場價格新高。目前市政府西部、西南部開發(fā)基本結(jié)束，后續(xù)土地供應(yīng)集中在市政府東部、東北部的局部區(qū)域；住宅用地供應(yīng)基本飽和，未來發(fā)展體現(xiàn)在價格和投資需求快速增長；會出現(xiàn)個別以產(chǎn)品為核心賣點的高端項目。后續(xù)土地供應(yīng)充足，但價值不高；區(qū)域商業(yè)、居住氛圍漸濃，認知度逐步提高；很可能與經(jīng)開區(qū)形成一分為二的市場格局。經(jīng)開區(qū)是現(xiàn)有板塊發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮膮^(qū)域，長期發(fā)展中將成為城市的新一極目前市場各板塊格局基本形成，相比學區(qū)、中心、西南和政務(wù)各板塊，未來的城市房地產(chǎn)市場的重點將逐漸轉(zhuǎn)移到經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。星匯苑陽光水岸陽光威尼斯金水灣凱旋名門大唐美林灣恒生陽光城華邦錦繡華府御景龍湖山莊紅葉花園洋房新加坡御苑一品尚都學區(qū)板塊—依托優(yōu)質(zhì)教育資源，以前為政府重點打造之區(qū)域，發(fā)展逐步趨于成熟經(jīng)開板塊—連接合肥的橋頭堡，融入省會經(jīng)濟圈的第一站，皖江城市帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)域，在可以預見的未來，本區(qū)域必將發(fā)展成為六安的另一極，甚至超過傳統(tǒng)主城區(qū)地位中心板塊—市中心區(qū)域，居住、商業(yè)氛圍濃厚，配套設(shè)施齊全，發(fā)展成熟西南板塊—工業(yè)園區(qū)的區(qū)域性質(zhì)決定市場以低價的性價比項目為主政務(wù)板塊—政務(wù)氛圍濃厚，交通配套優(yōu)勢明顯，六安高價值居住區(qū)凱旋名門御景龍湖山莊紅葉花園洋房城市外拓帶來的多極化、多板塊市場格局逐步形成，各區(qū)域市場特點開始顯現(xiàn)城市版塊分析代表項目物業(yè)類型戶型面積銷售價格銷售速度客戶構(gòu)成華邦錦繡華府多層、小高層、高層82-114㎡均價：4400元/㎡，三期多層最高價4800元/㎡09年銷售近500套，銷售率超過90%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊縣客戶為主，部分市區(qū)機關(guān)單位人員御景龍湖山莊多層、小高層、高層、洋房、別墅84-130㎡均價：4600元/㎡09年銷售553套，銷售面積近6.6萬方周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊縣客戶為主，占比80%，上城國際多層、小高層、高層、別墅110㎡預計6月份開盤，價格4300元/㎡左右6月份推2棟小高層，戶型為118㎡前期客源以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊縣客戶為主，特別是霍邱礦區(qū)和順名都城多層、小高層、高層80-130㎡均價：4400元/㎡截止到5月底共銷售335套周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊縣生意人、反向置業(yè)者恒生陽光城多層、小高層、高層82-114㎡均價：4300元/㎡5月初開盤，單月銷售160套主要來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊縣擁有不可復制的政務(wù)資源、交通區(qū)位優(yōu)勢，在城市多核化發(fā)展模式下迅速崛起，一舉奠定政務(wù)板塊品質(zhì)、形象、價格標桿的地位。項目在品牌、產(chǎn)品力、營銷展示方面均達到較高水平，盡管位處最南，但保持了較高銷售速度；項目的最大價值在于良好的口碑和無可復制的區(qū)位優(yōu)勢；建筑外立面風格采用地中海風情，接受度高；日漸稀缺的地塊和資源價值，在宏觀環(huán)境惡劣及板塊價格較高的情況下，仍保證理想的交易量且持續(xù)博高價位。典型項目：華邦錦繡華府政務(wù)區(qū)板塊價值近幾年被充分實現(xiàn)，區(qū)域市場成為六安品質(zhì)、形象、價格的標桿政務(wù)區(qū)板塊產(chǎn)品情況價格情況銷售情況客戶情況產(chǎn)品以多層、小高層、高層出現(xiàn)，但小高層、高層漸為主流；以建筑面積在15-53萬㎡之間的中上等規(guī)模樓盤居多；戶型整體以中大戶型為主，面積85-130㎡左右，近期市場以90㎡左右的經(jīng)濟型戶型為主；從目前上市樓盤的后續(xù)推盤量統(tǒng)計，區(qū)域未來新增供應(yīng)量約100萬㎡。區(qū)域整體價格范圍4300-4800元/㎡，目前均價為4400元/㎡左右，區(qū)域樓盤整體價格水平相當，沒有拉開差距。銷售市場表現(xiàn)良好，特別是在09年賣方市場的前提下。今年市場情況依舊火爆，推貨樓盤整體銷售率在80%以上。在整個六安市場，政務(wù)板塊客戶來源最為廣泛，雖仍以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊縣為主，但本區(qū)域市區(qū)客戶也有一定的比例；區(qū)域客戶多以政府公務(wù)員、企事業(yè)單位高層及白領(lǐng)等。在購置目的上：多以自住、子女上學和改善性需求為主，投資型需求較少。從產(chǎn)品、價格、銷售、客戶四個方面指標對區(qū)域住宅市場進行總結(jié)：政務(wù)區(qū)版塊代表項目物業(yè)類型戶型面積銷售價格銷售速度客戶構(gòu)成正東凱旋名門多層、小高層、高層79-126㎡均價：3500元/㎡09年銷售冠軍，共售出621套主要是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城置業(yè)者，部分六安出租車司機等大唐美林灣多層、小高層、高層、別墅90-130㎡均價：3800元/㎡已推貨量銷售率超80%裕安區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊縣，后者比例大（80%左右）振華翡翠灣多層、小高層、高層、洋房80-130㎡大面積或頂樓復式：均價3500元/㎡已推貨量銷售率超90%主要來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)，擁有大量的區(qū)域性客戶；區(qū)域產(chǎn)品在理念、形象定位上參差不齊；區(qū)域整體價格水平處于低位，為其火爆成交奠定價格基礎(chǔ)。區(qū)域?qū)I(yè)市場的發(fā)展，交通、商業(yè)配套的逐步成熟，居住氛圍漸濃，區(qū)域認知度提高，價格優(yōu)勢使區(qū)域成交量持續(xù)火爆。項目為區(qū)域形象標桿，在產(chǎn)品力、營銷展示方面均達到較高水平；周邊傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)區(qū)域，為其銷售提供了充足的客源；外立面采用法蘭西風情建筑風格，市場認可度高；典型項目：正東凱旋名門西南版塊產(chǎn)品情況價格情況銷售情況客戶情況產(chǎn)品以多層、小高層、高層出現(xiàn)；以建筑面積在12-50萬㎡之間的中上等規(guī)模樓盤居多；戶型整體以中大戶型為主，面積79-140㎡左右，近期市場發(fā)展趨勢為經(jīng)濟實用型戶型；從目前上市樓盤的后續(xù)推盤量統(tǒng)計，區(qū)域未來新增供應(yīng)量高達112萬㎡。區(qū)域整體價格范圍3500-3800元/㎡，目前均價為3600元/㎡左右，區(qū)域樓盤整體價格水平處于六安市價格低位。西南板塊目前在售的項目不多，推貨節(jié)奏頻繁，但每次推貨也不大，去化速度可觀，正東凱旋名門09年以621套銷量奪取銷冠寶座。西南板塊客戶來源較為單一，主要來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及郊縣；客戶職業(yè)多為生意人、返鄉(xiāng)置業(yè)者、進城上班者和務(wù)工者等。在購置目的上：多以自住、子女上學、改善性需求為主，投資型需求較少。從產(chǎn)品、價格、銷售、客戶四個方面指標對區(qū)域住宅市場進行總結(jié)：西南版塊代表項目物業(yè)類型戶型面積銷售價格銷售速度客戶構(gòu)成明都陽光水岸多層、小高層在售2房100-102㎡，

3房140-141㎡均價：4600元/㎡（精裝標準700元/㎡）

10年5月黃金周后共銷售364套開發(fā)公司本企業(yè)員工，本地企事業(yè)工作人員居多、少數(shù)投資客陽光歐洲城多層小高層高層在售羅蘭居2房86㎡，3房120㎡均價：4100元/㎡推出羅蘭居組團已銷售50%以上企事業(yè)單位人員、生意人、周邊各縣置業(yè)者星匯苑多層、小高層、高層1房53-57㎡，2房84-108㎡，3房123-140㎡均價：4500元/㎡10年5月黃金周后共銷售292套本地生意人和周邊各縣職業(yè)者居多、少數(shù)投資客明都陽光水岸擁有不可復制的資源，首家精裝修戶型設(shè)計，去化速度快項目產(chǎn)品線主要以中大戶型為主，產(chǎn)品多元化；戶型設(shè)計方正，采用180度觀景戶型設(shè)計；客群主要以企事業(yè)單位、周邊各縣職業(yè)者為主。陽光歐洲城項目產(chǎn)品多元化，戶型面積以中大戶型為主，戶型設(shè)計注重舒適度，入戶花園和飄窗是該項目戶型的亮點，另一亮點就是每平米700元的精裝修標準；客群主要以供電局本單位職工和市區(qū)客戶為主。日漸稀缺的地塊和資源價值使該區(qū)域項目可以在推貨戶型增大的情況下，仍保證理想的交易量且持續(xù)博高價位學區(qū)地塊價值是主要的市場賣點，現(xiàn)售樓盤項目基本為小高層和高層產(chǎn)品學區(qū)版塊產(chǎn)品情況價格情況銷售情況客戶情況產(chǎn)品類型以多層、小高層居多，以建筑面積在10-18萬平方米之間的中等規(guī)模樓盤居多；戶型整體以中大戶型為住，面積85-130左右，近期市場產(chǎn)品以100平方以上的三房戶型為主。從目前已上市樓盤的后續(xù)推盤量及待上市項目統(tǒng)計，區(qū)域未來3年將新增供應(yīng)約65萬平方米。區(qū)域整體價格范圍3600-4600元/平方米，目前均價為3900元/平方米左右，總體價格高于六安平均水平，區(qū)域樓盤整體品質(zhì)較高。

板塊整體銷售狀況良好，目前項目月均銷售量在30套/月左右，區(qū)域市場雖受宏觀環(huán)境影響，但整體波動不大。板塊客戶來源較為廣泛，包括全市各區(qū)域以及外地客群；區(qū)域以市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群居多，開發(fā)客群亦在一定比例；在購置目的上：多看中區(qū)域優(yōu)質(zhì)學區(qū)資源，以及完善配套。從產(chǎn)品、價格、銷售、客戶四個方面指標對區(qū)域住宅市場進行總結(jié)學區(qū)版塊代表項目物業(yè)類型戶型面積銷售價格銷售速度客戶構(gòu)成徽商國貿(mào)公寓多層、高層、小高層39—139㎡均價：4000元/㎡

住宅已基本銷售完畢本地生意人及政府公務(wù)員、外地投資客六安大市場多層、小高層83--113㎡均價：3300元/㎡二期已銷售完畢，現(xiàn)只有商業(yè)在售本地生意人為主，少量外地投資客陽光威尼斯多層、小高層、高層1房48-60㎡，2房86-94㎡，3房以上100-210㎡均價：4400元/㎡09年9月開盤4棟高層，月均售90套本地企事業(yè)單位人員為主，少量外地投資客及周邊各縣業(yè)主城市中心區(qū)域，周邊配套非常的完善，價格相對于其它區(qū)域樓盤相對較高，產(chǎn)品類型比較豐富，升值空間較大產(chǎn)品線多樣華主要以中小戶型為主，戶型設(shè)計南北通透；小區(qū)整個建筑設(shè)計理念采用意大利建筑設(shè)計風格；項目處于城市商業(yè)中心緊鄰淠河景觀帶。陽光威尼斯項目產(chǎn)品線主要以中小戶型為主，戶型設(shè)計中規(guī)中矩無特別的亮點；項目處于城市中心商業(yè)發(fā)展地段，緊鄰六安紅街商業(yè)步行街項目，升值潛力很大；徽商國貿(mào)公寓城中板塊價值在核心商業(yè)的不斷發(fā)展下充分體現(xiàn)，現(xiàn)售項目基本為小高層和高層產(chǎn)品城中版塊產(chǎn)品情況價格情況銷售情況客戶情況產(chǎn)品類型以小高層居多，以建筑面積在15-45萬平方米之間的中等規(guī)模樓盤居多；戶型整體以中小戶型為住，面積50-130左右，近期市場產(chǎn)品以50-100平方以上的一房、二房戶型為主。從目前已上市樓盤的后續(xù)推盤量及待上市項目統(tǒng)計，區(qū)域未來3年將新增供應(yīng)約50萬平方米區(qū)域整體價格范圍4000-4500元/平方米，，總體價格高于六安平均水平，區(qū)域樓盤整體品質(zhì)較高。

板塊整體銷售狀況良好，目前項目月均銷售量在70套/月左右，區(qū)域市場雖受宏觀環(huán)境影響不大。板塊客戶來源較為廣泛，包括全市各區(qū)域以及外地客群；板塊處于城市中心地段，客戶多為商人及本區(qū)域客戶；在購置目的上：多以改善型需求和投資為主從產(chǎn)品、價格、銷售、客戶四個方面指標對區(qū)域住宅市場進行總結(jié)城中版塊代表項目物業(yè)類型戶型面積銷售價格銷售速度客戶構(gòu)成一品尚都小高層、高層1房31-39㎡、兩房98㎡、三房113㎡、四房142㎡目前均價：3600元/㎡09年價格2600元/㎡09年8月8日開盤，月均50套霍邱、壽縣等周邊縣為主，部分開發(fā)區(qū)職工紅葉花園洋房小高層、5+1花園洋房兩房80-100㎡、三房130㎡（標準層），五房195㎡（地下層約65㎡）、六房195㎡（頂層復式）現(xiàn)售均價4500元/㎡

區(qū)域價格標桿5月16日推出40余套，當天成交50%企事業(yè)單位管理人員（60%）、生意人（30%）、外地置業(yè)者（10%）新加坡御苑多層、小高層、高層85-140平米，產(chǎn)品以中大戶型為主目前均價3300元/㎡目前推出兩棟小高層，月均售60套鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群以及周邊廠區(qū)客群為主城市產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，周邊配套不完善，價格相對其它板塊而言相對較低，但上漲較快，產(chǎn)品類型趨于豐富，品質(zhì)有較大程度提升產(chǎn)品設(shè)計有待加強，附加價值不高，幾乎無贈送面積，戶型無亮點；價格增長較快：我們項目去年價格2600，現(xiàn)在已經(jīng)賣到3600了。—置業(yè)顧問李玉榮區(qū)域形象標桿一品尚都花園洋房區(qū)域價格標桿新加坡御苑區(qū)域品質(zhì)標桿項目產(chǎn)品線較豐富，以5+1花園洋房為主，后期有中小戶型高層住宅推出；客群主要以市區(qū)企事業(yè)單位管理人員為主，約60%，生意人也占到很大部分?！脴I(yè)顧問李娜產(chǎn)品線主要以中大戶型為主，中規(guī)中矩，沒有太多亮點；

項目整體規(guī)劃以及園林景觀優(yōu)越，超越區(qū)域其它項目；我們老板比較注重品質(zhì)，所以整體社區(qū)品質(zhì)是非常好的?！脴I(yè)顧問劉柏凱經(jīng)開區(qū)板塊屬于待開發(fā)潛力區(qū)，目前板塊價格相對偏低，但整體發(fā)展迅速經(jīng)濟開發(fā)區(qū)版塊產(chǎn)品情況價格情況銷售情況客戶情況產(chǎn)品類型以多層、小高層居多，高層點綴其中，項目規(guī)模以10-20萬平米占主流；戶型整體以中小戶型為主，面積80-100平米左右，各項目產(chǎn)品線較為豐富，類型多樣。從目前已上市樓盤的后續(xù)推盤量及待上市項目統(tǒng)計，區(qū)域未來3年將新增供應(yīng)約55萬平方米。區(qū)域整體價格范圍2800-4500元/平方米，主力均價為3000-3700元/平方米左右，價格處于六安市相對較低水平。

板塊整體銷售狀況良好，目前項目月均銷售量在50套/月左右，區(qū)域市場雖受宏觀環(huán)境影響，但整體波動不大；板塊客戶來源較為廣泛，包括全市各區(qū)域以及外地客群；區(qū)域以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群居多，由于板塊臨近開發(fā)區(qū)，周邊廠區(qū)員工亦占較大比例；在購置目的上：多以自住為主，剛性需求旺盛，改善型需求占較小比例。從產(chǎn)品、價格、銷售、客戶四個方面指標對區(qū)域住宅市場進行總結(jié)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)版塊市級商業(yè)中心老城區(qū)商業(yè)中心：以有皖西路、人民路、梅山路和解放路構(gòu)成的區(qū)域為基礎(chǔ)，適當集中，并擴大規(guī)模，形成更為強大的城市中心區(qū)。政務(wù)區(qū)商業(yè)中心：有解放南路、佛子嶺路、梅山南路和信淠河兩岸所構(gòu)成。特別是依托新淠河兩岸建設(shè)的一批上規(guī)模、上檔次的賓館、寫字樓，確立全市區(qū)商務(wù)中心形象。同時緊靠火車站、汽車南站和行政中心，帶動作用明顯。區(qū)級商業(yè)中心金安區(qū)商業(yè)中心：位于七里站附近。目前該區(qū)域商業(yè)氣氛不足，設(shè)施簡單且少。裕安區(qū)商業(yè)中心：位于龍河路到天堂寨路之間的磨子潭路兩側(cè)。近期以專業(yè)市場起步，逐步為高一級別的業(yè)態(tài)所替代。隨著西南板塊的開發(fā)和人口的集聚，該商業(yè)中心發(fā)展前景廣闊。九里溝商業(yè)中心：規(guī)劃到2010年，在解放北路、梅山路交口以北區(qū)域形成區(qū)級商業(yè)中心，主要為周邊地區(qū)及城市北部地區(qū)服務(wù)。特色商業(yè)街主要有皖西路商業(yè)一條街、常青路小商品一條街、梅山中路綜合商品一條街、東大街及新美花園百貨商業(yè)街、齊云路美食一條街、六佛路摩托車及配件商業(yè)街和中國城市布藝商業(yè)街等。政務(wù)區(qū)商業(yè)中心老城區(qū)商業(yè)中心金安區(qū)商業(yè)中心九里溝商業(yè)中心七里站商業(yè)中心六安市區(qū)商業(yè)格局主要包括市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心、特色商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心商業(yè)市場格局

商業(yè)產(chǎn)品比較多，前兩年市場處于嚴重供過于求狀態(tài)，今天以來供需狀況基本平衡，供需矛盾有所緩和。

08、09年市場存量很大，近100萬方，去化壓力很大。

10年前5個月，商業(yè)市場火爆異常，銷售面積達18.3萬方，同比增長212.6%；銷售均價4856元/平方米，同比增長14%。商業(yè)整體的市場容量有限，08、09年嚴重供大于求，10年供需基本平衡；成交價格在經(jīng)歷09年的低谷后迅速攀升，達到歷史新高商業(yè)產(chǎn)品市場空間項目名稱產(chǎn)品形態(tài)面積分割備注龍湖山莊1、2層連體100平米為主力戶型均價在6500元/平米左右一品尚都1、2層連體主力面積為110戶型1層高3.9米，2層3.3米，價格6200-6300元/平米陽光歐洲城1、2層連體80-140平米100平米戶型為主錦繡華府14萬方商業(yè)街具體規(guī)劃不詳項目分四期，最后一期為商業(yè)明珠國際城4層商業(yè)沒開盤，具體規(guī)劃不詳業(yè)態(tài)預計超市、休閑購物、娛樂等凱旋名門1、2層連體80-220平米一期商業(yè)已經(jīng)交付，后期具體信息不詳上城國際1、2層連體主要是100左右沒開盤，具體情況不詳目前在售大型商業(yè)項目不多，且多為社區(qū)型商業(yè)；產(chǎn)品形態(tài)大多為一二層聯(lián)體，面積不大商業(yè)市場產(chǎn)品現(xiàn)狀整體市場住宅市場處于發(fā)展上升階段，整體呈粗放式特點，板塊競爭初步顯現(xiàn)；城市化進程加快，需求快速釋放，外力開始顯現(xiàn)。城市規(guī)劃框架基本拉開，未來向東存在較大市場機會。投資性需求乏力，商業(yè)地產(chǎn)熱度不夠。預期未來2年內(nèi)供應(yīng)量將激增，將由價格競爭過渡到產(chǎn)品競爭。當?shù)氐淖宰⌒托枨笾鲗В瑑r格成為購買最敏感因素。本項目片區(qū)與中心城區(qū)較遠，心理距離大于實際距離，短時期很難吸引城區(qū)置業(yè)者。商業(yè)市場中心商圈高度集中，市級商業(yè)中心、區(qū)域級商業(yè)中心正在逐步成型；外向投資客有限，是制約六安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一道坎。六安城市東向發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)，是本項目發(fā)展的重要機會。對六安房地產(chǎn)市場分析，得出下列結(jié)論及啟示市場分析總結(jié)報告思路物業(yè)發(fā)展建議市場情況競爭分析項目本體分析目標背景提出問題項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位位置皖西大道與經(jīng)三路交匯處

規(guī)模74500平米，總建筑面積154600平米，共有17棟樓，居住戶數(shù)1300戶容積率2.56綠化率41.5%建筑形式多層|高層|小高層

戶型面積92、98㎡兩房125、141㎡三房主力面積92平米兩房125平米三房銷售價格3700元/㎡后續(xù)供應(yīng)剩余3棟9層1棟16層未售建筑風格新古典主義開發(fā)商六安市茂源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

項目特色內(nèi)部園林水景打造，外立面古典優(yōu)雅一品尚都區(qū)域競爭樓盤戶型點評無附加值戶型方正，但過多考慮方正問題，導致部分房型在采光問題上受到一定的影響92㎡112㎡141㎡一品尚都區(qū)域競爭樓盤位置六安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)皖西大道（世紀景園對面）

規(guī)模總建面15萬平米容積率1.9綠化率40%建筑形式多層|小高層戶型面積130平米、173平米退臺、108平米退臺、123平米洋房、86平米soho主力面積130㎡銷售價格均價4400，最高5800元/㎡建筑風格歐式開發(fā)商安徽宏業(yè)地產(chǎn)

項目特色戶戶臨水、花園洋房、紅葉花園洋房區(qū)域競爭樓盤戶型方正實用主臥開間較小實用率較高，南北通透戶型方正實用高層戶型，面積過大餐廳光線受阻紅葉花園洋房區(qū)域競爭樓盤項目規(guī)模容積率涵蓋產(chǎn)品面積區(qū)間建筑風格新加坡御苑

30萬M21.8多層|小高層|高層67-141海派白鷺雅苑

10萬㎡1.34多層|小高層|聯(lián)排別墅住宅80-128別墅300㎡---上東·陽光城

10萬㎡2.45多層|小高層|高層80-132現(xiàn)代香榭花城

15萬㎡1.4多層/高層/小高層/別墅

80-112中式+現(xiàn)代經(jīng)開區(qū)在售典型競爭樓盤統(tǒng)計經(jīng)開區(qū)現(xiàn)有在售均為中高檔項目樓盤，另加少量別墅產(chǎn)品；產(chǎn)品類型：復合式產(chǎn)品，包含高層、小高層已經(jīng)多層；價格在3600元/㎡左右；建筑風格均采用市場常見風格。區(qū)域競爭樓盤報告思路物業(yè)發(fā)展建議市場情況競爭分析項目本體分析目標背景提出問題項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目地塊位置一品尚都金城家園億豐建材市場六安國際汽車城金三角國際大酒店紅葉花園洋房開發(fā)區(qū)管委會市東方賓館市檢查院車管所煙草專賣局華源紡織明都工業(yè)園明都電力淠河本案合肥方向六安中學香榭花城新加坡御苑白鷺雅苑皖西大道本地塊位于六安市城東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，皖西大道和經(jīng)五路交叉口，北至蘇埠路，東至經(jīng)六路主城區(qū)項目本體分析皖西大道蘇埠路經(jīng)六路經(jīng)五路項目地塊分析地塊總體較為方正，總地塊東西長約334米、南北長約303米項目地塊一：南北呈長方形狀，其中南北長約303米，東西長約165米地塊地勢較為平整，地塊形狀規(guī)則，比較適宜規(guī)劃布局334米303米165米地塊一地塊二地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊內(nèi)部現(xiàn)狀地塊內(nèi)部現(xiàn)狀項目本體分析項目地塊四至蘇埠路經(jīng)六路經(jīng)五路皖西大道地塊一地塊二蘇埠路經(jīng)五路皖西大道經(jīng)六路項目地塊四面臨路南：皖西大道——六安城市東西動脈西：經(jīng)五路北：蘇埠路東：經(jīng)六路項目本體分析項目地塊區(qū)位交通分析本案經(jīng)開區(qū)主城區(qū)皖西大道G312項目地處經(jīng)開區(qū)皖西大道北側(cè)，經(jīng)五路東側(cè)昭示性較好皖西大道是連接主城區(qū)的城市主干道，是合肥進入六安的必經(jīng)之地經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是六安城市東向發(fā)展的“橋頭堡”，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮箜椖勘倔w分析項目地塊區(qū)域功能分析度假村六安開發(fā)區(qū)區(qū)位優(yōu)越、交通十分便利，與城市中心區(qū)聯(lián)系十分緊密。開發(fā)區(qū)西接安豐路與主城區(qū)相連，312國道從其南側(cè)穿區(qū)而行，北側(cè)與已經(jīng)建成的滬陜高速公路相距僅1.5公里，東與金安區(qū)三十鋪工業(yè)園相毗鄰。根據(jù)《六安市城市總體規(guī)劃2010-2030年》未來六安開發(fā)區(qū)將由現(xiàn)在的24.8平方公里調(diào)整為43平方公里，《六安市東片區(qū)分區(qū)規(guī)劃》將開發(fā)區(qū)定位為先進制造業(yè)基地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，現(xiàn)代服務(wù)示范區(qū)、現(xiàn)代循環(huán)經(jīng)濟集聚區(qū)、宜居生活新城區(qū)。項目本體分析地塊位于六安老城區(qū)向東拓展的關(guān)鍵區(qū)域

從六安整個城市的發(fā)展來看，老城區(qū)向東發(fā)展的趨勢已不可阻擋，而本項目地塊位于規(guī)劃中東部新城區(qū)的核心位置，周邊大型現(xiàn)代廠區(qū)云集，這樣的區(qū)域同時享有工業(yè)廠區(qū)居住配套功能和老城區(qū)擠出效應(yīng)的雙重價值，并能有效承接六安城東鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民進城置業(yè)的旺盛需求。市區(qū)本案皖西大道生態(tài)園皖西大道東三十鋪經(jīng)開區(qū)科技園經(jīng)開區(qū)工業(yè)園生態(tài)園項目地塊區(qū)域價值分析項目本體分析項目地塊配套價值一品尚都金城家園億豐建材市場六安國際汽車城金三角國際大酒店紅葉花園洋房開發(fā)區(qū)管委會市東方賓館市檢查院車管所煙草專賣局華源紡織明都工業(yè)園明都電力淠河本案合肥方向六安中學香榭花城新加坡御苑白鷺雅苑皖西大道項目本體分析項目地塊小結(jié)區(qū)位和交通:本項目基本屬于熱點開發(fā)、政府重點導向區(qū)域；交通較為發(fā)達，城市主干道環(huán)繞四周；地形地貌:地塊平、方正，易于后期規(guī)劃；限制條件:高地塊限高100米，容積率小于2.2，適宜開發(fā)以小高層的產(chǎn)品；周邊狀況:國際汽車城、億豐建材裝飾市場、工廠、電力等專業(yè)市場和企業(yè)圍繞，周邊人流情況比較復雜，項目本體分析項目SWOT分析SWOT優(yōu)勢地處六安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是城市發(fā)展方向，規(guī)劃中的新城區(qū)居住板塊，區(qū)域配套逐漸完善；地處城市主交通動脈，交通便捷；地塊方正平坦易于規(guī)劃布局；近規(guī)劃中的生態(tài)園和淠河支流，景觀資源豐富劣勢非品牌開發(fā)商，開發(fā)經(jīng)驗有限；被工廠、裝飾城等大型人群集聚地圍繞，人員混雜；外部資源配套匱乏，檔次低項目南側(cè)建筑會受皖西大道噪音影響距離市中心較遠，目前居住氛圍差機會“皖江城市帶”拉動剛需：隨著合肥納入“皖江城市帶”的發(fā)展建設(shè)，將使得城市外來人群的剛性需求持續(xù)走高，給本案帶來更多市場空間經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的規(guī)劃使區(qū)域未來前景看好；中高檔項目缺乏，差異化競爭優(yōu)勢明顯威脅經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地塊較多，潛在競爭對手，情況不明晰；市場新政影響，客戶近階段觀望濃厚；定位策略——發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會，規(guī)避威脅：扎根經(jīng)開區(qū)，依托政府對經(jīng)開區(qū)的導向，進行建筑功能/園林景觀的創(chuàng)新，賦予建筑精神內(nèi)涵，尋求項目定位差異化項目本體分析市場條件：房地產(chǎn)市場發(fā)展的中級階段，供需兩方面均較為粗放區(qū)位條件：遠離老城區(qū)的城市新區(qū)，距離市中心區(qū)較遠、區(qū)域認同度低地塊條件：地塊周邊無特色資源，周邊工業(yè)區(qū)潛在購房需求量大地塊屬性界定項目地塊屬性界定中等城市新城區(qū)具成長性的配套住宅開發(fā)用地地塊屬性項目本體分析開發(fā)目的：首次開發(fā)需考慮資金的安全性和品牌塑造符合市場規(guī)律的有較高溢價能力的創(chuàng)新型產(chǎn)品組合隨著市場和品牌逐步成熟而價值逐步走高的產(chǎn)品開發(fā)模式結(jié)合地塊地形地貌布局進行整體規(guī)劃界定條件：新入行業(yè)的地產(chǎn)發(fā)展商的品牌價值觀與產(chǎn)品開發(fā)水平匯辰房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資收益要求六安市場購買力及客群結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)管理水平區(qū)域的主流置業(yè)需求為首次購房需求開發(fā)規(guī)模與開發(fā)成本因素項目屬性界定項目屬性屬性界定項目屬性界定：六安東部發(fā)展方向的特點鮮明、定位精準的高品質(zhì)項目項目本體分析報告思路物業(yè)發(fā)展建議市場情況競爭分析項目本體分析目標背景提出問題項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目發(fā)展核心問題的提出如何建立一個有效的價值體系？項目以什么樣的產(chǎn)品面市？報告思路物業(yè)發(fā)展建議市場情況競爭分析項目本體分析目標背景提出問題項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位領(lǐng)導者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值匯辰地產(chǎn)項目的戰(zhàn)略占位項目開發(fā)戰(zhàn)略解析目標明確，挖掘客戶根據(jù)客戶細分指導戶型配比建立新的評估標準挑戰(zhàn)者+補缺者建立項目價值體系營銷包裝強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值項目住宅競爭定位經(jīng)開區(qū)目前的開發(fā)水平匯辰地產(chǎn)開發(fā)商的進入推動區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)進入精細化房地產(chǎn)開發(fā)時代匯辰地產(chǎn)開發(fā)商進入地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)應(yīng)掀起區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品創(chuàng)新高潮打造區(qū)域頂尖產(chǎn)品，推動房地產(chǎn)精細開發(fā)和舒適人居潮流匯辰地產(chǎn)項目開發(fā)戰(zhàn)略解析報告思路物業(yè)發(fā)展建議市場情況競爭分析項目本體分析目標背景提出問題項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位政務(wù)區(qū)學區(qū)版塊主城區(qū)版塊開發(fā)區(qū)版塊本案以開發(fā)區(qū)版塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶為主分流主城區(qū)和學區(qū)版塊客戶與強競爭版塊—政務(wù)區(qū)版塊PK，爭奪客戶分流客戶分流客戶爭奪、PK目標客戶分布情況我們的目標客戶應(yīng)是立足經(jīng)開區(qū)、面向全市、輻射周邊的客戶定位-城市新晉精英，中堅一族關(guān)鍵詞：新晉精英、中堅一族客戶定位釋義：新晉精英——城市化進程中嶄露頭角的一部分人，已有意在六安置業(yè)和定居，正逐漸成為城市各行各業(yè)中的精英分子。中堅一族——工業(yè)區(qū)企業(yè)中層、技術(shù)骨干、年青白領(lǐng)、縣鎮(zhèn)富裕進城群體、生意人。

本案目標客戶確定核心客群邊緣客群重要客群核心客群經(jīng)開區(qū)首次置業(yè)年輕客群經(jīng)開區(qū)內(nèi)工作生活的二次置業(yè)者重要客群邊緣客群六安市除經(jīng)開區(qū)外的一次、二次置業(yè)者縣城富裕進城階層六安市以外的其它城市客戶投資客客戶定位目標客戶階層分析

——牢牢抓住上三層客戶群體，他們就是我們的業(yè)主都市白領(lǐng)周邊縣城富裕進城群體投資客戶一般購房客戶經(jīng)開區(qū)企業(yè)中層、技術(shù)骨干客戶定位價值實現(xiàn)的要素附加值使客戶相信物超所值的，因此增加附加值促進價值快速實現(xiàn)形象的提升使消費者能體驗到高形象帶給他們的身份感及其他享受，為價值實現(xiàn)加碼差異化定位使項目不會限于同質(zhì)化的激烈競爭，價值實現(xiàn)有保障產(chǎn)品的創(chuàng)新會給消費者帶來優(yōu)于現(xiàn)在的生活方式，他們愿意為產(chǎn)品買單附加值形象提升定位差異產(chǎn)品區(qū)域價值價值實現(xiàn)區(qū)域價值會提供給項目價格平臺，同時提供目標客戶，價值實現(xiàn)有保障價值分析98實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價值的三種方式

依靠高品質(zhì)、出位的規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新價值憑借高檔、高科技含量的建材、設(shè)備設(shè)施創(chuàng)造產(chǎn)品價值通過高配置的社區(qū)配套設(shè)施提升項目價值價值分析三種創(chuàng)新方式依托的外部條件創(chuàng)新方式采用該種方式的原因產(chǎn)品指標影響關(guān)鍵點產(chǎn)品設(shè)計1、最容易被感知，提升產(chǎn)品價值2、新增成本最少園林、建筑立面、規(guī)劃平面等客戶感知的第一印象社區(qū)配套1、周邊配套缺乏，社區(qū)必需2、提升產(chǎn)品檔次的手段3、配套能夠獨自實現(xiàn)較高的市場價值學校、幼兒園、會所、商業(yè)、醫(yī)院等周邊配套狀況建材設(shè)備1、在此增加的投入能夠被客戶感知，實現(xiàn)足夠高的溢價2、開發(fā)商追求長期品牌效應(yīng)保溫隔熱圍護結(jié)構(gòu)，新風系統(tǒng)、混凝土采暖制冷系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、電梯等客戶感知范圍內(nèi)價值分析價值分析小結(jié)：產(chǎn)品設(shè)計的創(chuàng)新是突破口打造新一代的住宅產(chǎn)品新一代產(chǎn)品價值體系支撐點一：小區(qū)規(guī)劃:圍合式造宅發(fā)力點二：園林景觀:特色水系支撐點二：會所:開放式會所支撐點三：外立面:高檔高形象新一代住宅建筑支撐點四：入戶大堂:品質(zhì)\豪氣發(fā)力點一：戶型:高附加值發(fā)力點三：物業(yè)管理:知名物業(yè)管理★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★重要程度新一代中高端居住生活區(qū)基于市場的競爭環(huán)境，客戶的需求，及開發(fā)商的開發(fā)目標，本項目物業(yè)檔次定位應(yīng)為：規(guī)劃方案和建筑風格的確定、建筑材料的選定、戶型面積的控制、戶型格調(diào)、社區(qū)文化的營造、物業(yè)管理水平和管理模式的確定、營銷因素的引導等都是構(gòu)成項目檔次的核心要素。產(chǎn)品檔次定位高品質(zhì)提升方向國際圈，體驗場，價值權(quán)國際圈體驗場價值權(quán)國際生活／街區(qū)商業(yè)／中央圈層休閑／購物／餐飲／全方位體驗地段／升值／未來／繁華代言城市高尚生活將項目的價值體系傳遞給客戶104方向一：放大傳遞:放大其中一個價值傳遞方向二：打包傳遞:將所有價值用一個概念涵括產(chǎn)品定位與形象定位的關(guān)系：

中端的產(chǎn)品中高端的形象，打造區(qū)域標桿（高舉高打）形象定位的方向：

形象定位形象導向——放大優(yōu)勢以高附加值為核心優(yōu)勢鮮明的市場差異,倡導新產(chǎn)品，快速傳遞市場。支撐點一：小區(qū)規(guī)劃:圍合式造宅發(fā)力點二：園林景觀:特色水系支撐點二：會所:開放式會所支撐點三：外立面:高檔高形象支撐點四：入戶大堂:品質(zhì)\豪氣發(fā)力點一：戶型:高附加值發(fā)力點三：物業(yè)管理:知名物業(yè)管理形象定位放大贈送優(yōu)勢中央公館案名建議理性定位形象定位新一代中高端精品居住區(qū)形象定位107形象演繹不僅是多了個空間

更是多了點從容新豪宅·新空間打包傳遞108金域中央案名建議理性定位形象定位新一代中高端精品居住區(qū)形象定位109形象演繹精妙各有不同，氣質(zhì)一脈相承形象演繹曲線各有不同，氣質(zhì)一脈相承報告思路物業(yè)發(fā)展建議市場情況競爭分析項目本體分析目標背景提出問題項目發(fā)展戰(zhàn)略項目定位項目地塊技術(shù)指標皖西大道蘇埠路經(jīng)六路經(jīng)五路地塊一規(guī)劃用地：53665.3㎡凈用地：41773.9㎡地塊二地塊一規(guī)劃指標要求類別技術(shù)參數(shù)容積率≤2.2建筑密度≤25%綠地率≥35%機動車位≥700個非機動車位≥1200地上車位≤15%建筑高度地上≤35米地下≤10米根據(jù)以上地塊一規(guī)劃指標，我們可以得出：地塊一總建筑面積=53665.3㎡×2.2=118063.66㎡物業(yè)發(fā)展建議既定規(guī)劃指標下的物業(yè)類型選擇容積率物業(yè)類型與本項目契合度0.3-0.5聯(lián)排+獨棟不契合0.5-0.8雙拼+聯(lián)排不契合0.8-1.2聯(lián)排+花園洋房不契合1.2-1.5花園洋房+小高層不契合1.5-2.0多層+小高層基本契合2.0-2.5小高層契合2.5-3.0小高層+18層以上高層契合3.0-6.0高層不契合6.0以上超高層不契合從上表中我們可以看出：本項目物業(yè)形態(tài)上將是以高層為主集小高層、高層、社區(qū)底商種物業(yè)形態(tài)的有機組合，考慮項目的整體規(guī)劃布局建議以小高層及高層形式組合，可以提高綠化率，使項目價值最大化容積率與物業(yè)類型的一般關(guān)系：物業(yè)發(fā)展建議原則一：劣勢盡可能規(guī)避原則二：優(yōu)勢盡可能利用原則三：價值最大化規(guī)劃降噪：臨路面盡可能布置非主要功能房地塊小，但要盡量營造出社區(qū)感樓棟排布充分利用地塊昭示性戶型布置盡可能南北通透在滿足容積率前提下，考慮樓間距，盡可能降低覆蓋率，提高內(nèi)部園林景觀資源好資源位置布置大戶型，資源優(yōu)勢較差位置布置中小戶型，園林景觀資源最大化規(guī)劃可采用圍合式，讓景觀資源最大化（考慮無外部景觀，主要以小區(qū)內(nèi)景觀為主）中間位置可設(shè)置樓王，作為項目的標桿物業(yè)住宅規(guī)劃布局建議新一代規(guī)劃住宅規(guī)劃布局建議采用圍合式布局

圍合布局道路干擾最小化原則（顯靜）園林整體化原則（顯大）安全原則圍合使得里面相對安靜圍合成相對完整的中心園林與寬樓距圍合讓里面的人覺得安全，私隱性強圍合案例點式案例Keyword：靜、大、寬新一代規(guī)劃規(guī)劃布局建議—多種戶型組合的小高層建筑布局，合理分配各類產(chǎn)品，做到項目價值最大化大戶型建議純板式建筑布局，一梯兩戶；景觀最佳的位置以中大戶型布局；沿皖西大道布局為小戶型，戶型面積在90平米左右在建筑布局設(shè)計時應(yīng)考慮與地塊二的融合。說明：我們所給的不是具體的設(shè)計方案，而是能提升項目價值及競爭力的建議。景觀軸大戶型（樓王）中戶型小戶型景觀軸產(chǎn)品面積建議戶型2房3房4房面積（平米）70~8095~105105-115120~125130~144145~155戶均面積75100110120135150比例（套數(shù)比）20-25%55-60%15-25%建議以創(chuàng)新產(chǎn)品帶動主流產(chǎn)品，提升附加值，形成產(chǎn)品競爭優(yōu)勢戶型設(shè)計建議原則

戶型設(shè)計建議原則戶型設(shè)計參考流行元素，增加戶型價值創(chuàng)新亮點；尺寸設(shè)計人性化，面積上盡量集約化，以控制房屋總價，以理性的經(jīng)濟實用但又不失豪華、舒適為追求；盡量保證朝向（南北通透或東南向為主）；同時必須保證套內(nèi)不出現(xiàn)暗房，即保證廳、臥、廚、衛(wèi)四明；為體現(xiàn)社區(qū)生態(tài)、健康、閑逸、高貴的整體理念，客廳、主臥室應(yīng)設(shè)計在最好朝向及最好景觀的位置；強化戶內(nèi)空間的可調(diào)性，盡量減少柱梁，適應(yīng)業(yè)主不斷變化的個性需求。新一代戶型露臺陽臺露臺超大觀景陽臺贈送露臺豪華主臥套主臥套客廳超大弧形觀景窗和陽臺陽臺露臺與陽臺的結(jié)合戶型設(shè)計建議——四房流行配置建筑平面完全私密空中花園多面采光空中庭院多面采光完全私密空中花園戶型設(shè)計建議——四房創(chuàng)新配置

建筑平面空中庭院在滿足基本要求（南北通透/二到三個陽臺設(shè)置（生活陽臺、客廳陽臺、主臥陽臺）/觀景凸窗設(shè)置）的前提下，功能房設(shè)置（儲存間/工人套房）完備，客廳開間要求4.5米。贈送15平米空中花園；帶入戶花園（或空中庭院）；主臥套（主臥+衛(wèi)生間+衣帽間+多功能房）可雙面采光和完全私密空中花園設(shè)計。戶型設(shè)計建議——四房小結(jié)

建筑平面南北通透雙陽臺觀景凸窗設(shè)置空間尺度舒適雙衛(wèi)戶型設(shè)計建議——舒適三房經(jīng)典配置

雙陽臺觀景凸窗南北通透尺度舒適雙衛(wèi)新一代戶型完全私密空中花園彈性功能設(shè)置功能房設(shè)置戶型設(shè)計建議——舒適三房創(chuàng)新配置

建筑平面奇偶層跳送大露臺功能房設(shè)置彈性空間：入戶花園可變房在滿足基本要求（南北通透/雙陽臺設(shè)置（生活陽臺、客廳陽臺）/觀景凸窗設(shè)置）的前提下，適當考慮功能房設(shè)置（儲存間、獨立衣帽間），客廳開間要求3.8-4.5米。贈送10平米左右空中花園、露臺或入戶花園；超大轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)置，主臥設(shè)置露臺或陽臺露臺盡可能做到完全的私密性，考慮相關(guān)彈性空間設(shè)計。戶型設(shè)計建議——舒適三房小結(jié)

建筑平面戶型設(shè)計建議——經(jīng)濟三房/兩房經(jīng)典配置

戶型方正實用率高雙衛(wèi)主臥客廳朝南雙陽臺凸窗新一代戶型戶型設(shè)計建議——經(jīng)濟三房/兩房創(chuàng)新設(shè)計

建筑平面觀景凸窗贈送花園彈性空間：入戶花園可變房功能房滿足基本要求：空間方正、實用率高；雙陽臺設(shè)置（客廳陽臺、生活陽臺）；至少贈送10平米面積：凸窗或入戶花園或露臺。可考慮L型凸窗和露臺的設(shè)計。設(shè)計盡可能的達到透通的效果，預先考慮彈性空間的設(shè)計。戶型設(shè)計建議——經(jīng)濟三房/兩房小結(jié)

建筑平面物業(yè)發(fā)展建議之建筑風格與競爭項目在風格上形成差異化；將建筑元素化繁為簡，減弱建筑密集感對客戶的影響；具有強烈的異域性412充分挖掘戶型特點（凸窗、露臺、閣樓、內(nèi)庭院）為建筑設(shè)計的重點3注重建筑的細節(jié)品質(zhì)，凸顯項目檔次5建筑風格原則：突破市場建筑格局與項目定位相匹配建筑風格建議的原則：建筑風格上建議采用ART-DECO風格建筑風格建議什么是ART-DECO？什么是ART-DECO？ArtDeco風格，又譯作裝飾藝術(shù)派、裝飾藝術(shù)風格、摩登風格等，誕生于20世紀20年代，此后在20世紀二、三十年代迅速傳遍歐美，波及世界各地ArtDeco被確定作為一種藝術(shù)風格，其起點應(yīng)追溯到1925年巴黎舉行的國際裝飾藝術(shù)與現(xiàn)代工業(yè)博覽會ArtDeco一方面暗示了裝飾藝術(shù)派的歷史根源——1925年巴黎博覽會，另一方面概括了這一風格特點：裝飾，而且是藝術(shù)的裝飾ArtDeco從許多流派運動和文化中吸取靈感，如新藝術(shù)運動、包豪斯、立體主義。它既強調(diào)摩登、革新以及與機器生產(chǎn)的結(jié)合，同時又保留了許多傳統(tǒng)的因素，對20世紀二、三十年代的諸多領(lǐng)域產(chǎn)生深遠影響從巴黎開始誕生時的鮮明、活躍、優(yōu)雅的階段到后期美國ArtDeco奔放的流線形分支，Art

Deco風格被人們視為20世紀最激動人心的裝飾風格紐約克萊斯勒大廈閃閃發(fā)光的不銹鋼尖頂成為ARTDECO的象征史蒂文森為1925年巴黎博覽會設(shè)計的展館ART-DECO建筑的起源建筑風格建議ART-DECO與新古典主義的關(guān)系A(chǔ)RT-DECO與新古典主義的關(guān)系新古典主義因素在ArtDeco風格的早期階段影響較大。在整體布局上內(nèi)在的古典秩序感。如強調(diào)對稱、追求宏大的氣魄，橫三段縱三段的立面構(gòu)圖等。這在許多ArtDeco建筑上是很常見的。古典秩序感使ArtDeco風格持續(xù)了新古典主義中宏偉與莊嚴的特點，這有利于滿足資產(chǎn)階級炫耀其財富力量的需要。來自古典主義的造型元素。如拱券、柱式、雕塑等在立面設(shè)計上的運用源自古典主義的裝飾題材和圖案。但是ArtDeco的雕塑和淺浮雕比起新古典主義更加樣式化，趨于幾何和簡化，更具有現(xiàn)代感，并且往往被賦予全新的題材。通過變形、簡化、幾何化處理將古典裝飾