謹(jǐn)呈：四川欣茂房地產(chǎn)有限公司策劃

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2010年7月西城首席商業(yè)廣場(chǎng)市場(chǎng)研究報(bào)告研究框架宏觀市場(chǎng)研究軌道交通研究區(qū)域市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究綜合體研究成都綜合體市場(chǎng)研究寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究公寓市場(chǎng)研究研究框架宏觀市場(chǎng)研究軌道交通研究區(qū)域市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究綜合體研究成都綜合體市場(chǎng)研究寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究公寓市場(chǎng)研究成都市

四川位于我國(guó)西南地區(qū)，地處長(zhǎng)江上游。占據(jù)著四川盆地絕大部分。這塊美麗而神奇的盆地，西被青藏高原扼控，東有長(zhǎng)江三峽之險(xiǎn)，南為云貴高原所拱衛(wèi)，北是秦嶺巴山屏障。四川省地形西高東低，大致西部為高原、山地，海拔多在4000米以上；東部為盆地、丘陵，海拔多1000～3000米之間。全省分為川西高原和四川盆地兩大部分。四川盆地是我國(guó)四大盆地之一，面積16.5萬(wàn)平方公里。成都的地理位置：成都位于四川盆地西部的岷江中游地段，東北與德陽(yáng)市、東南與資陽(yáng)市毗鄰，西南與雅安市相接，西北與阿壩藏族羌族自治州接壤，南與眉山市相連。東西最大橫距192公里，南北最大縱距166公里，轄區(qū)總面積12390平方公里，市區(qū)面積598平方公里。成都平原是我國(guó)西南地區(qū)最大的平原。城市研究------城市地位位置宏觀市場(chǎng)城市研究------城市戰(zhàn)略規(guī)劃

成都是中國(guó)的二線城市，在川渝經(jīng)濟(jì)圈中處于龍頭地位，2010年省政府提出“為穩(wěn)步推進(jìn)世界現(xiàn)代田園城市建設(shè)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。第一步為近期目標(biāo)是用5—8年將成都建成中西部地區(qū)創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市，成為城鄉(xiāng)一體化、全面現(xiàn)代化的示范區(qū)和高端產(chǎn)業(yè)集聚、生態(tài)文明建設(shè)的樣板；第二步為中期目標(biāo)是用20年左右初步建成世界現(xiàn)代田園城市，爭(zhēng)取進(jìn)入世界三級(jí)城市行列；第三步為長(zhǎng)期目標(biāo)是用30—50年最終建成世界現(xiàn)代田園城市，爭(zhēng)取進(jìn)入世界二級(jí)城市行列。宏觀市場(chǎng)城市研究------城市經(jīng)濟(jì)走向宏觀市場(chǎng)成都市地方生產(chǎn)總值數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)年鑒

雖然成都在“5·12”地震中損失嚴(yán)重，但經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)沒(méi)有被撼動(dòng)，與其他城市相比的比較優(yōu)勢(shì)依然明顯，成都市的地方生產(chǎn)總值依然保持良好的的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

2006-2008年本區(qū)域社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增加，體現(xiàn)了本地消費(fèi)市場(chǎng)的紅火以及本區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活躍程度，2009年受全球金融危機(jī)的影響，社消品總額雖然有所下滑，但通過(guò)國(guó)家的相關(guān)政策和手段，可放緩金融危機(jī)帶來(lái)的影響。宏觀市場(chǎng)城市研究------城市交通概述航空

總部設(shè)在成都的西南航空公司已擁有航線102條，其中國(guó)內(nèi)航線96條，國(guó)際和地區(qū)包機(jī)航線6條，以西南為中心輻射全國(guó)，連接曼谷、香港。鐵路

現(xiàn)已建成寶成、成渝、成昆、內(nèi)昆、達(dá)成5條鐵路干線和三萬(wàn)、小梨、資威、成汶、德天、廣岳、攀枝花、廣旺、宜珙9條支線，還加上現(xiàn)在規(guī)劃的城際快鐵線路將加強(qiáng)成都到各二級(jí)城市的溝通。

公路

全省公路以成都為中心，干、支線公路呈輻射狀分布，同時(shí)又輔以東西、南北線路的相互交織。水運(yùn)

四川是全國(guó)水運(yùn)發(fā)達(dá)的省份之一，長(zhǎng)江橫貫全省，是水路運(yùn)輸?shù)母删€，并與岷江、金沙江等支線溝通，在境內(nèi)形成了一個(gè)天然的水路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，全省有19個(gè)市、120多個(gè)縣和1400多個(gè)鄉(xiāng)可通航運(yùn)，主要工業(yè)區(qū)和重要城鎮(zhèn)都有水運(yùn)聯(lián)系。宏觀市場(chǎng)城市研究------城市交通概述公交線路成都的公交線路多至900多條，現(xiàn)在主要集中在公共汽車(chē)和出租汽車(chē)兩種，且公共汽車(chē)線路已經(jīng)覆蓋至周邊區(qū)市縣，各郊縣與成都的聯(lián)系越來(lái)越密切。地鐵線路成都地鐵線路、線網(wǎng)密度將會(huì)伴隨著成都世界現(xiàn)代田園城市的規(guī)劃建設(shè)而大幅增加，未來(lái)的軌道公共交通體系將覆蓋全域成都的內(nèi)外，目前經(jīng)過(guò)修編的地鐵線網(wǎng)規(guī)劃已從之前完成的7條增加至9條，地鐵建成后成都也將步入軌道交通時(shí)代。屆時(shí)，在主城區(qū)156平方公里的范圍內(nèi)，地鐵線路的覆蓋率將達(dá)到80%?？扈F線路成綿樂(lè)鐵路將串起江油、綿陽(yáng)、廣漢、成都、彭山、夾江、峨眉、樂(lè)山等川內(nèi)城市，2012年底竣工。成渝客專(zhuān)則將作用于整個(gè)成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，同時(shí)構(gòu)筑起滬漢蓉大通道，引領(lǐng)成都直接進(jìn)入東部沿海城市群的腹地。成貴鐵路、成西鐵路、成昆復(fù)線、成蘭鐵路則將成為成都走向世界的紐帶。隨著成灌快鐵的開(kāi)通，標(biāo)志著成都與周邊郊縣的距離將越來(lái)越近。

宏觀市場(chǎng)城市研究------城市企業(yè)篇概述從2000年到2009年7月，成都規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)由1277戶增加到3801戶；規(guī)模以上工業(yè)增加值以年均22%以上的速度增長(zhǎng)；工業(yè)對(duì)成都地區(qū)生產(chǎn)總值增量的貢獻(xiàn)38.5%增長(zhǎng)到58.5%。在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中，成都工業(yè)增速排名始終保持領(lǐng)先，2006年、2007年連續(xù)兩年排名第3位，2008年上升到第1位，2009年繼續(xù)保持。呈現(xiàn)工業(yè)發(fā)展與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展相協(xié)調(diào)，全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)形成了門(mén)類(lèi)齊全、結(jié)構(gòu)完整、層次清晰的現(xiàn)代工業(yè)體系。今年上半年，成都又新簽4個(gè)世界500強(qiáng)投資項(xiàng)目，電子商務(wù)巨頭阿里巴巴宣布在成都投資1億美元打造公司西部基地。至此，成都已與世界上81個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)貿(mào)易關(guān)系，世界500強(qiáng)企業(yè)中有133家企業(yè)落戶成都。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，有來(lái)自125個(gè)國(guó)家和地區(qū)的近2萬(wàn)名外籍人士在成都長(zhǎng)期居住，其中有20%任職于成都的外商投資企業(yè)。宏觀市場(chǎng)成都規(guī)劃篇成都市政府高度重視城市商業(yè)的發(fā)展，規(guī)劃在未來(lái)十年形成兩條重點(diǎn)商業(yè)帶，1個(gè)中心商業(yè)中心，19個(gè)片區(qū)商業(yè)中心店，和6個(gè)休閑旅游商業(yè)區(qū)。宏觀市場(chǎng)總結(jié)地理位置成都市素有天府之國(guó)之稱(chēng)，冬暖夏涼，地理位置優(yōu)越，是一個(gè)十分宜居的城市，且位于西部大開(kāi)發(fā)的中心城市。交通成都市的交通四通八達(dá)，對(duì)內(nèi)有近千條公交線路，對(duì)外有多條國(guó)道以及各鐵路干線連接，交通以及是十分方便快捷。經(jīng)濟(jì)成都市的經(jīng)濟(jì)一直保持在一個(gè)良好的增長(zhǎng)水平上，在全國(guó)地方經(jīng)濟(jì)中的發(fā)展算是相當(dāng)迅速的一個(gè)城市。產(chǎn)業(yè)成都是西部的第一大城市，成都規(guī)模以上的企業(yè)已經(jīng)有3千多家，世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)有130多家入住成都。

規(guī)劃成都旺盛的消費(fèi)力被社會(huì)認(rèn)同，政府也高度重視商業(yè)的發(fā)展，對(duì)成都商業(yè)也進(jìn)行了一系列規(guī)劃，未來(lái)的成都商業(yè)將會(huì)往更加有序的方向發(fā)展。研究框架宏觀市場(chǎng)研究軌道交通研究區(qū)域市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究綜合體研究成都綜合體市場(chǎng)研究寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究公寓市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)——郫縣GDP和固定資產(chǎn)投資郫縣2006-2009GDP郫縣2006-2009固定資產(chǎn)投資情況郫縣2006-2009年GDP成快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，固定資產(chǎn)投資的發(fā)展更是迅猛，在2009年已完成216.24億元的投資額。區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)——郫縣社會(huì)消費(fèi)與住宿餐飲消費(fèi)額郫縣2006-2009住宿餐飲零售額郫縣2006-2009社會(huì)消費(fèi)品零售額郫縣2006-2009年社會(huì)消費(fèi)品零售總額成快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，到2009年已達(dá)到39.9億元，住宿餐飲業(yè)也呈現(xiàn)較快發(fā)展，到2009年零售額達(dá)到10.71億元。區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)——郫縣批發(fā)零售額和居民儲(chǔ)蓄余額郫縣2006-2009批發(fā)零售額郫縣2006-2009j居民儲(chǔ)蓄存款余額郫縣2006-2009年郫縣批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額增速明顯到2009年已達(dá)到29.19億元；較2008年增長(zhǎng)了1.18%，居民儲(chǔ)蓄存款余額到2009年底以達(dá)到154.4億元。區(qū)域市場(chǎng)規(guī)劃篇規(guī)劃中的西部新城包含溫江、郫縣、高新西區(qū)以及雙流、金牛區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)的一部分。按照要將西部新城打造成為“多點(diǎn)”式“網(wǎng)絡(luò)化”田園健康、高端創(chuàng)意和休閑宜居之城的總目標(biāo)，西部新城將形成獨(dú)具特色的網(wǎng)絡(luò)化、組團(tuán)式城市發(fā)展模式，形成以次區(qū)域中心、次區(qū)域節(jié)點(diǎn)和次區(qū)域中心社區(qū)的三級(jí)空間結(jié)構(gòu)布局。

按照總體規(guī)劃，西部新城將由溫江（柳城）組團(tuán)、郫縣（郫筒）組團(tuán)兩個(gè)組團(tuán)與兩條各具特色的旅游產(chǎn)業(yè)帶和三個(gè)次區(qū)域中心構(gòu)成。西部新城以郫筒鎮(zhèn)、犀浦紅光、溫江商務(wù)區(qū)為三個(gè)次區(qū)域中心組團(tuán)構(gòu)成,郫筒鎮(zhèn)次區(qū)域以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主題；犀浦紅光則以造型突出的大型商業(yè)建筑和簡(jiǎn)潔明快的商業(yè)辦公建筑為主；溫江商務(wù)次區(qū)域中心將建設(shè)高端商務(wù)辦公區(qū)會(huì)議會(huì)展。西部新城以TOD公共交通來(lái)引導(dǎo)城市開(kāi)發(fā)，通過(guò)快速公交、巴士路線、輕軌站點(diǎn)等設(shè)置，使區(qū)域居民出行與快速交通之間實(shí)現(xiàn)無(wú)縫換乘。作為成都市服務(wù)業(yè)重大項(xiàng)目，西部新城商業(yè)中心項(xiàng)目被規(guī)劃定位為成都市商業(yè)副中心。區(qū)域市場(chǎng)規(guī)劃篇郫縣以“一城”“兩帶”“三基地”作為發(fā)展重心隨著交通體系的進(jìn)一步完善，勢(shì)必將推動(dòng)郫縣更加快速的融入整個(gè)大成都區(qū)域。郫縣作為全域成都范圍內(nèi)五個(gè)一級(jí)郊縣城市之一，憑借其良好的自然資源以及較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，再加上即將通車(chē)的成灌成際鐵路以及未來(lái)大成都范圍對(duì)于郫縣的定位，勢(shì)必將郫縣的城市化進(jìn)程推向一個(gè)快速穩(wěn)定發(fā)展時(shí)間。郫縣曾經(jīng)的開(kāi)發(fā)低潮，留給自己的是更大價(jià)值空間和更高的規(guī)劃起點(diǎn)，這也成了置信、華潤(rùn)、中信等實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意進(jìn)駐的主要原因之一。犀浦區(qū)域市場(chǎng)規(guī)劃篇犀浦全鎮(zhèn)幅圓面積28平方公里，轄18個(gè)村，5個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝诩s6萬(wàn)人，流動(dòng)人口約28萬(wàn)余人。毗鄰國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)，上百家國(guó)內(nèi)外企業(yè)，在職人口近15萬(wàn)。犀浦周邊大中小學(xué)多達(dá)20余所，師生人口近17萬(wàn)余。隨著區(qū)域建設(shè)步伐的加快，預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年，區(qū)域居住人口將再增加約16萬(wàn)。犀浦作為郫縣和成都的緊密交接帶，距成都二環(huán)路約7公里，到雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)15分鐘車(chē)程，距火車(chē)北站20分鐘車(chē)程；距郫縣城區(qū)11公里。在圈層特征歸屬上更貼合于成都西面的諸多表現(xiàn)因素，區(qū)域價(jià)值更多依托于成都主城區(qū)的戰(zhàn)略區(qū)位。犀浦鎮(zhèn)區(qū)域市場(chǎng)犀浦簡(jiǎn)介

結(jié)合地鐵2號(hào)線、6號(hào)線、成灌快鐵，依托區(qū)域原有公共設(shè)施，形成“三心二園”的聚集區(qū)結(jié)構(gòu)?！叭摹保?/p>

——土橋商業(yè)中心（商業(yè)消費(fèi)服務(wù)聚集區(qū)）

——犀浦商務(wù)中心（商務(wù)休閑服務(wù)聚集區(qū)）

——犀浦商業(yè)中心（商業(yè)消費(fèi)服務(wù)聚集區(qū)）“二園”

——犀浦科技創(chuàng)智園區(qū)（知識(shí)創(chuàng)新服務(wù)聚集區(qū)）

——土橋科技商務(wù)經(jīng)濟(jì)園（總部商務(wù)經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)）

西城首席商業(yè)廣場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目位于未來(lái)規(guī)劃的犀浦商業(yè)中心省委省政府選址（方案）——三環(huán)路外，金牛賓館內(nèi)側(cè)和外側(cè)，約1662畝土橋場(chǎng)鎮(zhèn)及周邊規(guī)劃更新（方案）——以居住及配套為主的功能區(qū)犀浦控規(guī)更新（方案）——區(qū)域發(fā)展提檔升級(jí)，已注重現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展引導(dǎo)

省委省政府?dāng)M選址

土橋場(chǎng)鎮(zhèn)及周邊規(guī)劃更新方案

犀浦控規(guī)更新方案區(qū)域市場(chǎng)規(guī)劃篇兩條地鐵線——中心城規(guī)劃9條地鐵線，其中地鐵2、6號(hào)線經(jīng)過(guò)犀浦-土橋成灌快鐵——縮短中心城與都江堰的時(shí)間和空間距離，主要經(jīng)過(guò)犀浦其他路線----拓寬8車(chē)道的老成灌路，沙西線，蜀西線，IT大道等規(guī)劃范圍內(nèi)：地鐵2號(hào)線設(shè)站7處地鐵6號(hào)線設(shè)站5處成灌快速鐵路設(shè)站2處區(qū)域交通體系區(qū)域未來(lái)將有大量高檔住宅小區(qū)聚集

隨著城市的發(fā)展，犀浦片區(qū)面臨二次改造、提檔省級(jí)的發(fā)展機(jī)遇，現(xiàn)狀已建成君臨天下別墅、新里派克公館、西江月、西區(qū)花園、西區(qū)地標(biāo)、錦苑、西郡蘭庭、交大卡不里城、伊莎貝拉、萬(wàn)科項(xiàng)目等高品質(zhì)樓盤(pán)，人居環(huán)境和生態(tài)環(huán)境不斷改善。經(jīng)估算，未來(lái)該片區(qū)人口聚集將接近30萬(wàn)。（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)見(jiàn)附表）區(qū)域住宅市場(chǎng)高新西區(qū)企業(yè)分布狀況成都犀浦區(qū)域內(nèi)的企業(yè)主要集中在高新西區(qū),已入駐29個(gè)國(guó)家和地區(qū)上百家企業(yè)，其中如：INTER、摩托羅拉、百事可樂(lè)、銀河集團(tuán)、中國(guó)移動(dòng)無(wú)線音樂(lè)基地、攀鋼研究院、東氣研究院、華為工廠基地、迪康藥業(yè)等眾多國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，高收入人群密集，在職人口近12萬(wàn)人；其中中國(guó)移動(dòng)無(wú)線音樂(lè)基地、攀鋼研究院、東氣研究院等企業(yè)員工均在3000人以上，華為西區(qū)工廠基地職員更是高達(dá)10000人。高技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，政府重點(diǎn)規(guī)劃與發(fā)展區(qū)域，高薪白領(lǐng)人群聚集區(qū)域。區(qū)域?qū)W校分布狀況區(qū)域內(nèi)高校云集，有“大學(xué)城”之稱(chēng)，包括有西南交大，西華大學(xué)，電子科大，四川外國(guó)語(yǔ)學(xué)院等等，師生人口數(shù)量龐大，具有效統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域僅各個(gè)高校教職工人口接近一萬(wàn)，學(xué)生人口有16萬(wàn)余人。且消費(fèi)力旺盛。（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)見(jiàn)附表）★從犀浦現(xiàn)在的商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，整體業(yè)態(tài)比較雜亂檔次不高，整體租金水平均價(jià)在50元/㎡.月，檔次較高的服飾店位于犀湖街和上街地段?！飶纳虉?chǎng)超市的情況來(lái)看，現(xiàn)在犀浦片區(qū)以小型超市為主，稍微大點(diǎn)的超市有三家，檔次不高，其中設(shè)有生鮮食品的超市只有鑫達(dá)百盛購(gòu)物中心一家，大都內(nèi)部布置比較混亂，但人流量較大。犀浦商業(yè)基本現(xiàn)狀現(xiàn)狀：雜亂，檔次較低，但消費(fèi)力較旺盛，餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，缺乏大型購(gòu)物超市和商場(chǎng)。恒山南街浦興街興業(yè)南街上街下街犀湖街珠江東街商業(yè)街大型酒店餐飲集中街名店服飾區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)規(guī)劃該區(qū)域?qū)儆谖鞑啃鲁堑南旨t光次區(qū)域中心，也處于犀浦土橋商圈，未來(lái)省政府規(guī)劃于該區(qū)域，總體來(lái)說(shuō)該區(qū)域未來(lái)前景良好。消費(fèi)該區(qū)域餐住宿娛樂(lè)業(yè)發(fā)達(dá)，有出名的犀浦夜市，住宿業(yè)入住率高達(dá)90%，區(qū)域消費(fèi)力旺盛，但整體消費(fèi)檔次不高。交通該區(qū)域交通方便快捷，現(xiàn)有沙西線，成灌路，城灌快鐵，羊西線，IT大道，規(guī)劃的地鐵2號(hào)線，6號(hào)線等，以及多達(dá)10多條的公交線路更是方便了區(qū)域與大成都的聯(lián)系。教育該區(qū)域現(xiàn)已聚集了多達(dá)12所大中專(zhuān)院校，以及30多所的中小幼學(xué)校，未來(lái)教育配套完善，且消費(fèi)力旺盛。配套基本的生活配套比較完善，但在檔次上有所欠缺，整個(gè)區(qū)域內(nèi)缺乏一個(gè)大型的高檔次的購(gòu)物中心。研究框架宏觀市場(chǎng)研究軌道交通研究區(qū)域市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究綜合體研究成都綜合體市場(chǎng)研究寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究公寓市場(chǎng)研究城市中心區(qū)支持城市功能強(qiáng)化集客能力增加輻射范圍擴(kuò)大商業(yè)中心強(qiáng)化辦公區(qū)域集中延線中小戶型升溫城市邊緣地鐵開(kāi)通居住郊區(qū)化次級(jí)商務(wù)中心白領(lǐng)置業(yè)群增加城市功能提升居住環(huán)境改善交通時(shí)間縮短片區(qū)開(kāi)發(fā)升溫支持軌道交通對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響軌道交通研究區(qū)域價(jià)值地鐵交通建設(shè)階段規(guī)劃公示在建建成通車(chē)正常運(yùn)營(yíng)跳躍性增長(zhǎng)提前釋放地鐵對(duì)區(qū)域價(jià)值提升的時(shí)間序列表軌道交通研究地鐵對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升是處于一個(gè)不斷上升的階段的，特別是在規(guī)劃公示和在建的這個(gè)階段會(huì)出現(xiàn)一個(gè)跳躍性增長(zhǎng)，之后會(huì)一路上升。概念TOD即是指：“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式，（transit-orienteddevelopment，TOD）

”。是指在不排斥小汽車(chē)使用的前提下，以培育客流為著眼點(diǎn)，以提高土地價(jià)值為核心目的，在主要軌道交通樞紐沿線及站點(diǎn)處適度進(jìn)行高密度的土地開(kāi)發(fā)，并伴隨著居住、辦公、商業(yè)、公共空間等用地的混合使用設(shè)計(jì)，同時(shí)在宏觀上兼顧引導(dǎo)城市空間有序增長(zhǎng)，控制城市無(wú)序蔓延的作用。其特點(diǎn)在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混和用途”，使人們?cè)诓慌懦庑∑?chē)的同時(shí)能方便地選用公交、自行車(chē)、步行等多種方式出行。特點(diǎn)主要方式主要方式是通過(guò)土地使用和交通政策來(lái)協(xié)調(diào)城市發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的交通擁堵和用地不足的矛盾。設(shè)計(jì)原則從區(qū)域?qū)用嫔辖M織緊湊的有公交支持的開(kāi)發(fā)將商業(yè)、住宅、辦公樓、公園和公共建筑設(shè)置在步行可達(dá)的公交站點(diǎn)的范圍內(nèi)建造適宜步行的街道網(wǎng)絡(luò)，將居民區(qū)各建筑連接起來(lái)混合多種類(lèi)型、密度和價(jià)格的住房保護(hù)生態(tài)環(huán)境和河岸帶，留出高質(zhì)量的公共空間使公共空間成為建筑導(dǎo)向和鄰里生活的焦點(diǎn)鼓勵(lì)沿著現(xiàn)有鄰里交通走廊沿線實(shí)施填充式開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)軌道交通TOD模式研究美國(guó)：條件所限難以發(fā)展TOD原因：◆美國(guó)的汽車(chē)私人擁有量大，在很多美國(guó)人的觀念里面，擁有汽車(chē)甚至是個(gè)人獨(dú)立的一種象征和表現(xiàn).◆發(fā)展公共交通依賴(lài)于政府的財(cái)政撥款，數(shù)目龐大且收益較低，牽扯到國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展等問(wèn)題，政府也不會(huì)輕易投資?！裘绹?guó)的富人大都住在郊區(qū)別墅或莊園里，汽車(chē)和高速路是他們必不可少的，作為上層階級(jí)在制定政策時(shí)他們不愿發(fā)展公共交通而放棄“汽車(chē)＋高速路”的生活方式。美國(guó)高速上密集的私車(chē)美國(guó)高鐵失敗失敗關(guān)鍵詞：私車(chē)量大、公共事業(yè)依賴(lài)度高、郊區(qū)居住案例分析之一：美國(guó)

原因：◆

香港的土地資源極其有限和寶貴，政府大力發(fā)展地鐵和巴士等公共交通。◆政府在發(fā)展軌道交通的同時(shí)結(jié)合周邊物業(yè)共同發(fā)展。即政府把高鐵周邊的土地出售給開(kāi)發(fā)商，所以開(kāi)發(fā)商在一定程度上代替了政府進(jìn)行城市公共設(shè)施的建設(shè)。

◆政府也采取了一定的政策優(yōu)惠，比如說(shuō)如果開(kāi)發(fā)商退紅線增加一米的話，政府會(huì)允許開(kāi)發(fā)商提高容積率并增加建設(shè)面積。香港：TOD發(fā)展很成功香港地鐵旺角站外商業(yè)香港成功成功關(guān)鍵詞：土地資源稀缺、政策支持，混合物業(yè)案例分析之一：香港多摩新鎮(zhèn)的夜晚多摩新鎮(zhèn)日本多摩新鎮(zhèn)：成功的TOD模式原因：◆

東京都的高速發(fā)展導(dǎo)致住宅市場(chǎng)的外擴(kuò)，多摩快速發(fā)展◆新鎮(zhèn)的重要商服設(shè)施都在鐵路站點(diǎn)周邊布置，增加了站點(diǎn)的人流量，間接促進(jìn)了人們對(duì)于鐵路的使用◆政府的土地利用政策整體限制城市中心的發(fā)展同時(shí)也促進(jìn)站點(diǎn)周邊高密度、高強(qiáng)度發(fā)展◆政府的交通補(bǔ)助政策，限制私家車(chē)的發(fā)展，鼓勵(lì)鐵路捷運(yùn)系統(tǒng)的使用◆國(guó)家和地方政府對(duì)汽車(chē)消費(fèi)征收了不同的稅費(fèi)同時(shí)還嚴(yán)格停車(chē)措施要求。成功成功關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)外擴(kuò)、混合物業(yè)、政策支持、公共空間案例分析之一：日本多摩新鎮(zhèn)TOD模式成功要素中心城區(qū)功能過(guò)度集中，為了實(shí)現(xiàn)多中心城鎮(zhèn)化而使城市功能外擴(kuò)，這是TOD模式的背景。政府對(duì)公共交通事業(yè)的支持和鼓勵(lì)。交通網(wǎng)絡(luò)的高度整合，即以鐵路站點(diǎn)為中心，高度整合規(guī)劃站點(diǎn)周邊的物業(yè)。站點(diǎn)附近物業(yè)是集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混和用途”為主的。即變單一功能的土地使用方法為較有彈性的、功能混合的土地開(kāi)發(fā)。提高居住密度，在設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)可步行的空間，比如社區(qū)中心和公共空間的提供。軌道交通TOD模式研究從國(guó)際上看，美國(guó)及歐洲等國(guó)規(guī)劃的城市輕軌，通常在輕軌車(chē)站1平方公里范圍內(nèi)地產(chǎn)的價(jià)值可上升10％至20％，在車(chē)站附近400至600米的距離內(nèi)的物業(yè)比外面的價(jià)值要高出很多；從國(guó)內(nèi)看，北京輕軌物業(yè)的價(jià)值也比非輕軌物業(yè)的價(jià)值高出20~30%；但是緊靠站點(diǎn)的物業(yè)由于受到聲噪、電磁輻射等因素的影響，價(jià)值提升不及距離站點(diǎn)有一定距離的物業(yè)；距離站點(diǎn)距離價(jià)值緊靠站點(diǎn)價(jià)值會(huì)受到聲噪、電磁輻射等因素影響，價(jià)值提升幅度多在10%左右。400~600米距離價(jià)值最高，價(jià)值提升幅度多在20%左右。600~1000米距離價(jià)值次之，價(jià)值提升幅度多在10%~20%之間。TOD模式價(jià)值提升軌道交通TOD模式研究成灌快速鐵路全長(zhǎng)56.5906公里，總投資約130億元。其中都江堰段長(zhǎng)24.5906公里，涉及聚源鎮(zhèn)、幸福鎮(zhèn)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、玉堂鎮(zhèn)、中興鎮(zhèn)、青城山鎮(zhèn)等7個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，計(jì)劃于2010年5月建成通車(chē)?？扈F正線12個(gè)站點(diǎn)：成都站；安靖站；金牛站；犀浦站；紅光站；郫縣東站；郫縣站；郫縣西站；安德站；聚源站；；都江堰；青城山站。城灌快鐵的規(guī)劃成都站即火車(chē)北站安靖站，周邊地塊功能將定位于現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)金牛站（犀浦東站）周邊將作為城市綜合體的開(kāi)發(fā)和建設(shè)犀浦站（綜合樞紐型站點(diǎn)）開(kāi)發(fā)方向：規(guī)劃該區(qū)域建設(shè)形成一個(gè)大型的辦公、商貿(mào)集中發(fā)展區(qū)域，打造成交通便利、商貿(mào)繁榮、功能完善的片區(qū)中心。紅光站將建成面向高新西區(qū)的重要配套基地都江堰站郫縣東站位于工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)西南邊成灌路南側(cè)部分站體架于人行道與非機(jī)動(dòng)車(chē)路面之上周邊規(guī)劃：2對(duì)公交停靠站、1個(gè)的士站和1個(gè)公共停車(chē)場(chǎng)車(chē)站出入口緊密結(jié)合交通接駁設(shè)施及周邊主要的人流集散點(diǎn)布置，形成方便的換乘系統(tǒng)。郫縣西站將發(fā)展為郫縣城區(qū)重要交通樞紐中心規(guī)劃：依托站點(diǎn)集聚人氣，打造郫縣區(qū)域商業(yè)核心，提升郫縣現(xiàn)狀商業(yè)氛圍，帶動(dòng)外圍城市用地功能性開(kāi)發(fā)，提升周邊土地價(jià)值，營(yíng)造以站點(diǎn)為中心，圈層式發(fā)展的開(kāi)發(fā)模式。崇義站郫縣站為商業(yè)中心站，車(chē)站敷設(shè)方式為高架站規(guī)劃：南側(cè)可結(jié)合郫縣老城與沱江河濱河景觀帶，打造文化娛樂(lè)設(shè)施、濱河高尚住區(qū)、大型的城市購(gòu)物中心、精品餐飲等；北側(cè)，適宜建設(shè)會(huì)展中心、商務(wù)中心、五星級(jí)酒店、高檔社區(qū)等，形成若干新城市主義的開(kāi)發(fā)單元。聚源站安德站，規(guī)劃為高尚居住社區(qū)城灌快鐵的規(guī)劃

TOD出現(xiàn)的前提一般是由于中心城區(qū)功能過(guò)度集中，為了實(shí)現(xiàn)多中心城鎮(zhèn)化而使城市功能外擴(kuò)的背景下產(chǎn)生，實(shí)現(xiàn)分中心與城市核心的快速聯(lián)系。但是從成灌快鐵目前的現(xiàn)狀來(lái)看，終點(diǎn)站在火車(chē)北站，并不在市中心，在地鐵2號(hào)線通車(chē)之前，并不能夠使沿線與城市中心實(shí)現(xiàn)完全的無(wú)縫對(duì)接，對(duì)提升沿線居民工作生活便捷度的提升還是有所局限，更多的將是承擔(dān)旅游快線的作用。因此成灌快鐵為本項(xiàng)目帶來(lái)的價(jià)值提升，將在地鐵2號(hào)線通車(chē)以后得以最大化體現(xiàn)。城灌快鐵的規(guī)劃TOD模式下本項(xiàng)目不利點(diǎn)本案所處的快鐵站點(diǎn)為犀浦站在規(guī)劃上僅是作為一個(gè)綜合樞紐型站點(diǎn)，并不具備發(fā)展成一個(gè)典型的TOD站點(diǎn)的條件，需要在項(xiàng)目自身規(guī)劃上予以彌補(bǔ)；成灌快鐵本身的性質(zhì)是作為旅游快線，所以對(duì)本項(xiàng)目帶來(lái)的價(jià)值會(huì)比較有限；區(qū)域條件：本案所屬區(qū)域（犀浦）是屬于成都經(jīng)濟(jì)外擴(kuò)的發(fā)展區(qū)域，且本案處于郫縣的門(mén)戶位置，代表性和昭示性很好物業(yè)條件：本案可以做到集居住、辦公、商業(yè)等混合使用為一體公共條件：本案離地鐵快鐵站犀浦站，可進(jìn)行一定公共空間的打造，而且還可以利用快鐵下的公共空間部分建立公共廣場(chǎng)。TOD模式下本項(xiàng)目有利點(diǎn)軌道交通TOD模式研究本項(xiàng)目由TOD帶來(lái)的價(jià)值，需要在地鐵2號(hào)線通車(chē)后才能夠最大化的體現(xiàn)；本項(xiàng)目所在站點(diǎn)在政府規(guī)劃上并不具備TOD的典型需求，但是可以通過(guò)項(xiàng)目自身的規(guī)劃來(lái)滿足所有的必備條件；通常圍繞著輕軌車(chē)站1平方公里范圍內(nèi)地產(chǎn)的價(jià)值可上升10％至20％，其中以在車(chē)站附近400至600米的距離內(nèi)的物業(yè)價(jià)值最高；而緊靠站點(diǎn)的物業(yè)由于受聲噪和電磁輻射影響，價(jià)值提升會(huì)受影響，而本項(xiàng)目正好處于緊靠輕軌站點(diǎn)，TOD模式會(huì)為物業(yè)帶來(lái)10%的價(jià)值提升空間。軌道交通研究啟示研究框架宏觀市場(chǎng)研究軌道交通研究區(qū)域市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究綜合體研究成都綜合體市場(chǎng)研究寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究公寓市場(chǎng)研究住宅：保障現(xiàn)金流，滿足基本居住需求，吸引人氣，追求短期效益。SOHO：保障現(xiàn)金流，滿足基本投資需求，吸引人氣，追求短期效益。寫(xiě)字樓：現(xiàn)金流及固定資產(chǎn)的混合體，提升項(xiàng)目綜合價(jià)值，吸引人氣，追求短中期效益結(jié)合。集中式商業(yè)：利潤(rùn)最大化的主要來(lái)源，提升項(xiàng)目綜合價(jià)值，吸引人氣，追求短中期效益結(jié)合。星級(jí)酒店：固定資產(chǎn)投資，樹(shù)立項(xiàng)目標(biāo)桿形象，提升綜合價(jià)值，追求長(zhǎng)期效益。綜合體產(chǎn)品定位酒店集中商業(yè)寫(xiě)字樓社區(qū)底商住宅SOHO開(kāi)發(fā)順序商業(yè)為住宅、SOHO、寫(xiě)字樓、酒店提供配套住宅為商業(yè)酒店提供客源SOHO為住宅、商業(yè)、酒店提供客源寫(xiě)字樓為住宅、SOHO、商業(yè)、酒店提供客源酒店為住宅、SOHO、寫(xiě)字樓提供配套，同時(shí)提升商務(wù)及商業(yè)價(jià)值各種物業(yè)之間的相互影響關(guān)系綜合體產(chǎn)品之間的關(guān)系成都綜合體的發(fā)展歷程第一階段第二階段第三階段

時(shí)間：上個(gè)世紀(jì)910年代之前表現(xiàn)：當(dāng)時(shí)占據(jù)成都商業(yè)主流的仍然是沿街為市的商業(yè)形態(tài)代表：騾馬市、春熙路、鹽市口、城東建設(shè)路、城南玉林片區(qū)

時(shí)間：2000-2007年

表現(xiàn)：購(gòu)物中心拔地而起代表：熊貓萬(wàn)國(guó)商城、羅馬假日廣場(chǎng)、摩爾廣場(chǎng)、新城市廣場(chǎng)等

時(shí)間：2007年以后表現(xiàn)：綜合體時(shí)代的來(lái)臨代表：財(cái)富中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)象城等春熙路摩爾廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成都綜合體市場(chǎng)成都綜合體分布現(xiàn)狀二環(huán)路上商業(yè)綜合體項(xiàng)目扎堆，一個(gè)全新的環(huán)形商業(yè)圈已經(jīng)展現(xiàn)，成都商業(yè)氛圍往外擴(kuò)散。現(xiàn)在成都在建和已建的綜合體項(xiàng)目達(dá)到有48個(gè)，南城僅僅是大源和站南兩大組團(tuán)內(nèi)就聚集了22個(gè)城市綜合體。未來(lái)成都市的商業(yè)體量是很大的，而這些綜合體最后成功與否還是歸結(jié)于后期的運(yùn)營(yíng)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)華潤(rùn)萬(wàn)象城為主力SM廣場(chǎng)，伊藤建設(shè)路店，龍湖春風(fēng)里商業(yè)街為主荷花池批發(fā)市場(chǎng)紅牌樓廣場(chǎng)成都社區(qū)商業(yè)典范，伊藤雙楠店，人人樂(lè)主力店，據(jù)悉王府井商圈也將入駐仁和春天百貨，家樂(lè)福，麥德龍的聚集沙灣會(huì)展中心，人人樂(lè)，摩爾百盛等西中心商圈金沙光華商圈會(huì)展商圈紅牌樓商圈雙楠商圈荷花池商圈五塊石商圈建設(shè)商圈成仁路口商圈中心商圈城南CBD區(qū)域區(qū)域綜合體市場(chǎng)區(qū)域綜合體分布現(xiàn)狀犀浦站紅光站郫縣站犀浦東站規(guī)劃有大型綜合體項(xiàng)目西城首席商廣場(chǎng)？龍城國(guó)際（精品商務(wù)酒店，風(fēng)情商業(yè)街，大型超市）規(guī)劃有恒創(chuàng)蜀都廣場(chǎng)（太平洋百貨）郫縣東站成都都江堰中信，置信，綠地，海俊達(dá)等大型開(kāi)發(fā)商聚集成都的快鐵時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，成灌快鐵經(jīng)過(guò)郫縣境內(nèi)設(shè)置有安靖、犀浦東站、犀浦站、紅光站、郫縣東站、郫縣站、郫縣西站、安德站8個(gè)站。而成都市也已初步確立了發(fā)展TOD（公共交通導(dǎo)向）的方式對(duì)快鐵沿線車(chē)站周邊進(jìn)行打造，按成灌快鐵的站點(diǎn)布置規(guī)劃要求，犀浦站按照800米的影響半徑來(lái)研究，別的站點(diǎn)則按照500米的影響半徑來(lái)研究，郫縣政府對(duì)快鐵每個(gè)站點(diǎn)附近都規(guī)劃有一個(gè)綜合體項(xiàng)目，將打造城一個(gè)城市綜合體群?，F(xiàn)在已經(jīng)表示入住的綜合體就有三個(gè)，都有大型百貨超市，酒店等，未來(lái)區(qū)域總體將處于一個(gè)強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)中。合力達(dá)綜合體項(xiàng)目198區(qū)域犀湖項(xiàng)目犀浦土橋商圈成都綜合體市場(chǎng)綜合體總結(jié)

從市場(chǎng)的發(fā)展的一般規(guī)律來(lái)看，綜合體是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終形式，且是代表著地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種高級(jí)產(chǎn)物，所以隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，綜合體將是一種發(fā)展趨勢(shì)；成都從2007年開(kāi)始進(jìn)入了綜合體時(shí)代，近幾年綜合體市場(chǎng)出現(xiàn)井噴狀態(tài)，現(xiàn)在成都在建和已建的綜合體已達(dá)到48個(gè)，且已經(jīng)在二環(huán)上形成一個(gè)環(huán)形商圈，綜合體市場(chǎng)正在往外環(huán)擴(kuò)散，現(xiàn)在擴(kuò)散方向是南延線和東延線；區(qū)域綜合題市場(chǎng)還處于一個(gè)萌芽狀態(tài)，隨著快鐵的開(kāi)通和地鐵的規(guī)劃，政府也大力支持和規(guī)劃了一些列綜合體項(xiàng)目，未來(lái)該區(qū)域?qū)⑹且粋€(gè)城市的副中心；未來(lái)該區(qū)域規(guī)劃的的綜合體項(xiàng)目較多，這些項(xiàng)目為該區(qū)域帶來(lái)商氣的同時(shí)也未來(lái)本項(xiàng)目帶來(lái)了很大競(jìng)爭(zhēng)。研究框架宏觀市場(chǎng)研究軌道交通研究區(qū)域市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究綜合體研究成都綜合體市場(chǎng)研究寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究公寓市場(chǎng)研究寫(xiě)字樓分類(lèi)甲系列分類(lèi)頂級(jí)甲級(jí)乙級(jí)丙級(jí)軟硬件要完全達(dá)標(biāo)，在商圈內(nèi)具有標(biāo)志性、代表性和具有強(qiáng)大輻射力的甲級(jí)寫(xiě)字樓；代表：上海的金茂大廈、北京的國(guó)貿(mào)中心、廣州的中信廣場(chǎng)硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店，達(dá)到5A級(jí)寫(xiě)字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時(shí)間小于40秒，中央空調(diào)為四管式，軟件方面物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)與甲級(jí)寫(xiě)字樓相比比較差，部分達(dá)到5A級(jí)寫(xiě)字樓水平，設(shè)備設(shè)施以合資品牌為主，如電梯等候時(shí)間大于40秒，中央空調(diào)為兩管式；軟件方面物業(yè)管理服務(wù)為達(dá)到星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通材料，基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備實(shí)施基本為國(guó)產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。3A級(jí)5A級(jí)3A是指3種自動(dòng)化系統(tǒng)，包括樓宇自動(dòng)化（Building

Automation

System）、辦公自動(dòng)化（Office

Automation

System）和通訊自動(dòng)化（Communication

System）。5A是指5種自動(dòng)化系統(tǒng)，包括樓宇自動(dòng)化（Building

Automation

System）、辦公自動(dòng)化（Office

Automation

System）和通訊自動(dòng)化（Communication

System）、樓宇自動(dòng)化、保安自動(dòng)化系統(tǒng)（Safeguard

Automation

System）、消防自動(dòng)化系統(tǒng)（Fire

Automation

System）As系列分類(lèi)國(guó)外美國(guó)通常把寫(xiě)字樓劃分為A、B、C三個(gè)等級(jí)，其中A級(jí)為投資級(jí)，該類(lèi)寫(xiě)字樓最適合市場(chǎng)要求，該類(lèi)寫(xiě)字樓最適合市場(chǎng)要求，高檔裝修和完善的配套設(shè)施是主要特征。B和C級(jí)寫(xiě)字樓一般比較陳舊，設(shè)計(jì)和功能跟不上現(xiàn)代潮流，部分物業(yè)通過(guò)改造可以上升為A級(jí)。以下是國(guó)內(nèi)關(guān)于寫(xiě)字樓的分類(lèi)：成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程階段時(shí)間時(shí)代標(biāo)簽基本特征代表原始階段：行政辦公時(shí)代1990年之前“傳達(dá)室大爺喊你接電話”建筑：沉重的磚石結(jié)構(gòu)墻體，層高大都不超過(guò)6層功能：只能提供簡(jiǎn)單的辦公場(chǎng)所，陳舊的通訊手段，大食堂式的午餐服務(wù)，傳達(dá)室式的報(bào)刊信件收發(fā)，值班室式的保安措施等內(nèi)容。

/第一階段：商住混合時(shí)代1990年-1996年提著公文包和菜大媽同乘電梯建筑：電梯公寓式特點(diǎn)：大都位于市中心的繁華地段，良好的品相、便捷的交通、全新的環(huán)境、中檔的租金棕北小區(qū)、皇城公寓、溫哥華廣場(chǎng)、錦江之心第二階段：純商務(wù)辦公起步時(shí)代1996年-1998年在寫(xiě)字樓辦公，那是相當(dāng)?shù)母劢ㄖ撼啥汲霈F(xiàn)首座現(xiàn)代化高等級(jí)寫(xiě)字樓新時(shí)代廣場(chǎng)成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)拉開(kāi)序幕特點(diǎn)：租金高，吸引大批開(kāi)發(fā)商到寫(xiě)字樓市場(chǎng)，這幾年時(shí)間出現(xiàn)粥多僧少的局面，在98年商務(wù)寫(xiě)字樓幾乎陷入停滯狀態(tài)新時(shí)代廣場(chǎng)第三階段：大浪淘沙時(shí)代1998年-2002年川信、冠城開(kāi)始成為旗幟，高科技時(shí)期建筑：已經(jīng)出現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)化，高端化的寫(xiě)字樓特點(diǎn)：這一時(shí)期市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)有供過(guò)于求的狀況，但川信與冠城的專(zhuān)業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化吸引了眾多企業(yè)入住，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的方向已經(jīng)明確川信大廈、冠城廣場(chǎng)第四階段：全面繁榮時(shí)代2002年-2007年甲級(jí)寫(xiě)字樓爭(zhēng)鋒樓市，高智能時(shí)期建筑：智能化配置、信息網(wǎng)絡(luò)、高速電梯、較好的物管服務(wù)、氣派的大廳、主要干道旁、客戶目標(biāo)性較強(qiáng)，往甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)看齊特征：成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，大量企業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期，需求得到進(jìn)一步的刺激，成都掀起了寫(xiě)字樓熱潮，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也不再盲目開(kāi)發(fā)，講求品質(zhì)城市之心、威斯頓聯(lián)邦大廈、時(shí)代廣場(chǎng)、開(kāi)行國(guó)際第五階段：生態(tài)化辦公時(shí)代2007年-至今標(biāo)準(zhǔn)越走越高，人性化成核心要素建筑：5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓，人性化寫(xiě)字樓特征：經(jīng)過(guò)一番洗禮，成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)發(fā)已經(jīng)走出一窩蜂而上的時(shí)代，近幾年的開(kāi)發(fā)針對(duì)性更為突出，人性化是其顯著特征之一。商鼎國(guó)際、力寶大廈、喜年廣場(chǎng)成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)，需求與空置率情況甲級(jí)寫(xiě)字樓供給，凈吸納量及空置率,2005年前–2010年第一季度至2006年以來(lái)，成都的寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于高速發(fā)展期，空置率逐漸降低，2010年第一季度甲級(jí)寫(xiě)字樓無(wú)新增供應(yīng)，需求依然強(qiáng)勁，市場(chǎng)吸納量為5,980平方米，較去年第四季度的1,568平方米有所上升，但同比仍然下降52.2%。未來(lái)9個(gè)月，成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量有望超過(guò)40萬(wàn)平方米，因此目前租金水平上升和空置率下降的良好局面或無(wú)法延續(xù)。天府新城的新增寫(xiě)字樓面積，約占新增供應(yīng)總量的42%；CBD區(qū)域的新增供應(yīng)有望達(dá)到13.2萬(wàn)平方米，將加劇與該區(qū)域存量寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)。成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況成都甲級(jí)寫(xiě)字樓2006年至2010年成交均價(jià)與成交面積情況寫(xiě)字樓拆零銷(xiāo)售市場(chǎng)交易額和均價(jià)，2006年第1季度–2010年第一季度在2010年第一季度，拆零銷(xiāo)售市場(chǎng)交易額環(huán)比下降54.7%至187,441平方米，但同比增長(zhǎng)111.3%。交易價(jià)格環(huán)比上升6.2%至每平方米人民幣7,069元。近期出臺(tái)一系列住宅市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，旨在鼓勵(lì)投資者投資多樣化，投資者將更多關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)拆零銷(xiāo)售交易需求有望保持強(qiáng)勁。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)有望刺激終端租戶尤其是國(guó)內(nèi)公司的辦公需求。2009年成都商業(yè)地產(chǎn)軌跡示意圖一月人南科技商務(wù)區(qū)，中匯廣場(chǎng)二期和大陸國(guó)際項(xiàng)目開(kāi)工二月寫(xiě)字樓空置率增大，租金下降三月總部基地競(jìng)爭(zhēng)激烈，首年零租金四月成都甲級(jí)寫(xiě)字樓變成投資熱點(diǎn)五月4個(gè)項(xiàng)目入市，23萬(wàn)方體量將面世六月政府出政寫(xiě)字樓，最高補(bǔ)貼500萬(wàn)七月國(guó)企成甲級(jí)寫(xiě)字樓購(gòu)買(mǎi)主力八月甲級(jí)寫(xiě)字樓黃金壽命僅五年？九月寫(xiě)字樓升溫，投資客棄宅從商十月四面開(kāi)花，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)格局升級(jí)十一月性價(jià)比高，總部地產(chǎn)行軍猛進(jìn)十二月咸魚(yú)翻身，蓉爛尾樓集體復(fù)活2010年，政府出臺(tái)一列政策遏制住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)快發(fā)展，這無(wú)疑將是為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供給了機(jī)遇，現(xiàn)在成都市范圍內(nèi)已有48家商業(yè)綜合體項(xiàng)目，大家已經(jīng)將目光轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上，商業(yè)地產(chǎn)將成為市場(chǎng)的新寵。成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況近期政策與市場(chǎng)反映成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況近期政策與市場(chǎng)反映四川省人民政府于2010年2月發(fā)布《西部金融中心建設(shè)規(guī)劃2010-2012》。規(guī)劃要求將成都建設(shè)成為中國(guó)西部的金融中心，發(fā)展金融業(yè)成為成都的支柱產(chǎn)業(yè)之一。成都將設(shè)立金融總部商務(wù)區(qū)、金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和金融后臺(tái)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，并提供優(yōu)惠政策，這些政策的細(xì)則仍在制定中。到2012年，第一期金融后臺(tái)服務(wù)園區(qū)規(guī)劃總用地將達(dá)到2平方公里，總投資規(guī)模超過(guò)200億元。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，保障性住房因其政策“保護(hù)”而漸漸取代商品房，而成為開(kāi)發(fā)商的“新寵”；商業(yè)地產(chǎn)則因避過(guò)調(diào)控政策，成為部分房地擦汗你企業(yè)資金流向的重要領(lǐng)域。新政后成都商業(yè)地產(chǎn)連續(xù)升溫，寫(xiě)字樓成交量連續(xù)創(chuàng)新高，同時(shí)工業(yè)地產(chǎn)也煥發(fā)新的活力。眾多住宅巨頭也紛紛“殺入”商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)科表示80%做住宅，其余20%將開(kāi)發(fā)持有型物業(yè)，預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)萬(wàn)科將建成220萬(wàn)方商業(yè)配套；保利地產(chǎn)、中海、中糧富力、金地、凱德置地等房地產(chǎn)巨頭總部都紛紛表示，2010年將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。政策以及市場(chǎng)成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況成都城區(qū)寫(xiě)字樓大多集中在城市中心，東大街，未來(lái)供應(yīng)集中區(qū)域在人民南路沿線。且未來(lái)供應(yīng)的寫(xiě)字樓都以高智能化，高品質(zhì)面世。預(yù)計(jì)到2010年的新增供應(yīng)量將達(dá)到456,000平方米成都未來(lái)寫(xiě)字樓密集成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況未來(lái)寫(xiě)字樓項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)地址占地容積率建面樓層銷(xiāo)售均價(jià)物管費(fèi)大堂層高開(kāi)間面積入住時(shí)間喜年廣場(chǎng)（甲級(jí)）東大街9039.3712.3813萬(wàn)方A座地上49層超高層純寫(xiě)字樓，B座地上32層精品酒店公寓（其中3-14層為星級(jí)酒店，14-32層為精裝精品酒店公寓）,建筑高度190米售價(jià)：19300租價(jià)：100-140元公寓2.1元，寫(xiě)字樓16元8.7100-15002010.3華置廣場(chǎng)（甲級(jí)）太升路375577.9943萬(wàn)方裙樓1-5層以及負(fù)一層為7萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，三棟塔樓分別為4.2萬(wàn)平米的超五星級(jí)酒店，6萬(wàn)平米的甲級(jí)寫(xiě)字樓（180米），4.4萬(wàn)平米的高級(jí)公寓（195米）

待售///2013來(lái)福士廣場(chǎng)（甲級(jí)）武侯區(qū)人民南路3萬(wàn)631萬(wàn)方2棟寫(xiě)字樓（7萬(wàn)多方），1座五星級(jí)酒店（4萬(wàn)多方），1座服務(wù)式公寓（1萬(wàn)多方），1座SOHO公寓（2萬(wàn)多方），裙樓商業(yè)（7萬(wàn)多方）高度在112—123之間

待售///2011世豪廣場(chǎng)（甲級(jí)）高新區(qū)98049（140畝）

/80萬(wàn)方15萬(wàn)方大型購(gòu)物中心，5萬(wàn)方的伊藤旗艦店現(xiàn)售住宅8500/暫定暫定

2012未來(lái)寫(xiě)字樓項(xiàng)目一覽表成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況2010.7166-2000

/22元只租不售租價(jià)：140元寫(xiě)字樓180米地上39層，酒店式公寓高約165米21248219180人民南路二段仁恒置地廣場(chǎng)（甲級(jí)）2012

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/只租不售（租價(jià)暫定）購(gòu)物中心24.4萬(wàn)方，華潤(rùn)大廈超甲級(jí)寫(xiě)字樓7.4萬(wàn)方32萬(wàn)方，其中購(gòu)物中心24.4萬(wàn)方

—成都萬(wàn)年場(chǎng)華潤(rùn).萬(wàn)象城（甲級(jí)）2011140-20009.7米挑高，約550m2星級(jí)大堂，標(biāo)準(zhǔn)層高3.7米、凈高2.8米以上

6元C座均價(jià)：中低樓層9800元/平、中高樓層12000元/平A區(qū)兩座5A甲級(jí)Poweroffice和B區(qū)Moco無(wú)間隔彈性商務(wù)樓?？偨ㄖ娣e約28萬(wàn)㎡，一期約6.7萬(wàn)㎡，其中寫(xiě)字樓約4.6萬(wàn)㎡，商業(yè)約9000㎡，地上26層，建筑總高度99.9m。容積率6.6，建筑密度43%。28000016667.5成都高新區(qū)天府大道新希望國(guó)際2012

140-1600寫(xiě)字樓3.6米層高，5.7米大堂層高

12.8元售價(jià)：8000超甲級(jí)寫(xiě)字樓，國(guó)際都會(huì)住宅，精裝行政公寓，精品商街50000044666.89成都高新區(qū)天府大道蜀都中心（甲級(jí)）未來(lái)寫(xiě)字樓項(xiàng)目一覽表成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況2011.12.30暫定26米挑空，全景中庭暫定開(kāi)發(fā)商自持地上38層，地下4層，共152.7米地下負(fù)3、4層：338個(gè)先進(jìn)的倉(cāng)儲(chǔ)式智能機(jī)械化停車(chē)位；

負(fù)1、2層：地鐵潮流商鋪；

1-6層為概念與品牌購(gòu)物中心；

7-21層為卡爾森麗笙世嘉五星級(jí)酒店；

22-37層為5-TEA價(jià)值典范寫(xiě)字樓；

頂樓38層配備了奢華的云際會(huì)所

10000012.76201.68錦江區(qū)紅星路步行街對(duì)面銀石廣場(chǎng)2011.3.3145-26010米，15米挑高大堂5元售價(jià)：9000元12層，層高5米（純LOFT辦公）1000003.917000.85高新區(qū)天府大道中段美年廣場(chǎng)美庫(kù)2010.12.30240-29009米調(diào)高，近500平米大堂18.5售價(jià)：21800元地上25層，地下3層，建筑總高度93.9581140.068.5

/人民南路四段新希望大廈（甲級(jí)）未來(lái)寫(xiě)字樓項(xiàng)目一覽表2012

/建筑整體高度將達(dá)到240米暫定暫定包括標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓、超五星級(jí)酒店（Conrad，希爾頓）、城市精裝住宅及高端商業(yè)為一體的精品城市綜合體，共享五星級(jí)酒店配套及管理服務(wù)。

260000/成都錦江區(qū)東大街西部國(guó)際金融中心（5月1號(hào)動(dòng)工）2014

/建筑整體高度將達(dá)到280米（成都第一高）暫定暫定甲級(jí)寫(xiě)字樓和大型高檔購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)際化住宅,總建筑面積將達(dá)130萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積約13萬(wàn)平方米、商務(wù)面積約11萬(wàn)平方米、酒店面積約4萬(wàn)平方米、住宅面積約21萬(wàn)平方米；將建設(shè)一個(gè)1萬(wàn)平方米的地下商場(chǎng)，其商場(chǎng)空間將與地鐵站廳層直接對(duì)接1300000172267.53成都錦江區(qū)東大街環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)（6月開(kāi)工）總結(jié)未來(lái)寫(xiě)字樓大都位于城中心，東大街，及南延線，集中在城南占75%。大都是5A甲級(jí)為主成都未來(lái)3年內(nèi)開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目大約在675萬(wàn)方左右未來(lái)規(guī)劃的寫(xiě)字樓項(xiàng)目大都以甲級(jí)寫(xiě)字樓為標(biāo)準(zhǔn)建立，智能化配套，品質(zhì)越來(lái)越高，且大都參合有綜合物業(yè)，包括五星級(jí)酒店，大型百貨等。其體量巨大三環(huán)內(nèi)的寫(xiě)字樓售價(jià)較高在2萬(wàn)左右，租金在120-150左右而城南片區(qū)售價(jià)1萬(wàn)左右租金在60-90元物業(yè)管理費(fèi)用多集中在10元左右大部分建筑的大堂都很大氣，且挑高都在8.5米，整體高度在都較高。更有眾多地標(biāo)建筑出現(xiàn)面積大都在200平米以上，而美年廣場(chǎng)提供有小面積且該項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較好預(yù)計(jì)投入使用時(shí)間在未來(lái)三年內(nèi)成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況已建寫(xiě)字樓項(xiàng)目一覽表成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況項(xiàng)目名字地點(diǎn)占地面積容積率建筑面積物業(yè)形態(tài)租售價(jià)停車(chē)位硬件設(shè)施入住率商鼎國(guó)際人民南路四段人南立交旁2100005.771432221號(hào)樓為寫(xiě)字樓高26F（建筑面積：58432），2號(hào)樓為住宅28F(建筑面積：53218)現(xiàn)售價(jià)12000，租價(jià)：90元機(jī)動(dòng)車(chē)位73010部高速名牌電梯，5A智能配套95%豐德國(guó)際廣場(chǎng)武侯區(qū)航空路338624.14178601集商業(yè)，商務(wù)辦公，兩座小型小戶型商務(wù)公寓于一體8300900分戶獨(dú)立式中央空調(diào)，32部電梯，特配VPT經(jīng)理人專(zhuān)用電梯90%宏地大廈（乙級(jí)）武侯區(qū)科華北路

/

/14000全裝修乙級(jí)寫(xiě)字樓，地上15層，地下一層，吊頂凈高2.6米租價(jià)：45元1202部"munik"電梯，全裝修，玻璃幕墻98%天府中心（甲級(jí)）天府廣場(chǎng)西側(cè)5725.5

/40546.06一棟20層純商務(wù)寫(xiě)字樓，區(qū)間98-1600平方租價(jià)：65元3005A智能配置，LOW-E中空鍍膜鋼化玻璃，大堂1F，8.4米高度視覺(jué)，450㎡開(kāi)闊空間，6部澳洲伊士頓國(guó)際品牌電梯99%已建寫(xiě)字樓項(xiàng)目一覽表成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況時(shí)代凱悅?cè)嗣裰新?段7500

/80167雙塔樓，主塔158米

/300酒店式服務(wù)，裙樓規(guī)劃為大型時(shí)尚SHOPPINGMALL，輔樓是四星級(jí)酒店，主樓是精裝修小戶型公寓和商務(wù)間95%川信大廈人民南路二段4000

/6579438層甲級(jí)寫(xiě)字樓，70-470平米的商務(wù)區(qū)間，由美美力誠(chéng)入住售價(jià)：5500，租金95元1483.3米層高，11.6米高的大堂，6臺(tái)三菱電梯、2臺(tái)LG電梯、2臺(tái)貨梯以及純玻璃幕墻，1015KW英國(guó)佩特波大型發(fā)電機(jī)組，奧地利EBG自動(dòng)消防監(jiān)控系統(tǒng)，美國(guó)約克智能冷暖空調(diào)。

98%城市之心人民南路一段4522.26

/52000寫(xiě)字樓6～30層，1542平米/層，共計(jì)38550平米，（2）地下室3層，總面積7200平米，（3）裙樓1～5層，總面積6250平米售價(jià)：12000租價(jià)：90-160300層高3.4米；4.8米大堂層高；配備日本原裝三菱客梯6部，貨梯1部；美國(guó)特靈中央空調(diào)；進(jìn)口發(fā)電機(jī)作后備電源；監(jiān)控自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，對(duì)大樓內(nèi)部及周邊全方位監(jiān)控，并進(jìn)行24小時(shí)自動(dòng)報(bào)警錄像。

99%成都中環(huán)廣場(chǎng)錦江區(qū)順城大街

/

/471472棟38層高的雙塔式大樓，裙樓入住新世界百貨只租不售，租價(jià)：90-120220深綠色玻璃幕墻；5部日本原裝三菱電梯,載重量均為1150公斤，尺寸:1.7米*1.6米,速度:2.5米/秒。90%總結(jié)大都位于市中心以及人民南路早期的寫(xiě)字樓占地不都大，越往后占地越大容積率普遍在5左右早期建筑體量都不大建筑形式大都是寫(xiě)字樓與商業(yè)裙樓為主早期售價(jià)不是很高，但越往后價(jià)格越高，地段好的租金也較高體量小點(diǎn)的車(chē)位一半在300個(gè)，體量大點(diǎn)的車(chē)位較多寫(xiě)字樓的硬件設(shè)施都比較高，而且從2006年開(kāi)始成都出現(xiàn)的甲級(jí)寫(xiě)字樓，在配置上比較注意電梯，大堂，空調(diào)，通信以及消防監(jiān)控等設(shè)施租售率都在90%以上成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況高新西區(qū)總部基地寫(xiě)字樓一覽表項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址占地面積建筑面積樓層銷(xiāo)售均價(jià)融智總部公園高新西區(qū)新文路23333.1381035—6層5260睿谷高新西區(qū)創(chuàng)新路44700352003層獨(dú)棟四層聯(lián)排3500西區(qū)孵化園高新西區(qū)羊西線天辰路27000240007層售價(jià)：3600租價(jià)：25元天府創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園高新西區(qū)西芯大道30號(hào)41589.344029.26獨(dú)棟辦公樓3層，后勤綜合樓9層售價(jià)：6000租價(jià)：25-35元西城國(guó)際金牛高科技產(chǎn)業(yè)園17752.75—1-3層聯(lián)排，2-4層架空聯(lián)排，-1-5層疊拼聯(lián)排售價(jià)：6800租價(jià)：35元迪歐時(shí)代金牛西部科技商務(wù)中心241793000012棟多層4-5，1棟16層小高層7000創(chuàng)智聯(lián)邦高新西區(qū)西芯大道南側(cè)52335.95820005棟6層建筑

2010年6月德潤(rùn)苑總部基地金牛區(qū)迎賓大道3462320362012-19層售價(jià)：4000元租價(jià)：30元成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況城西規(guī)劃與市場(chǎng)今年內(nèi)，青羊區(qū)預(yù)計(jì)將拆遷整治土地5800畝，新居工程安置農(nóng)民1.2萬(wàn)人。預(yù)計(jì)到2015年，城西將全面實(shí)現(xiàn)城市化，服務(wù)業(yè)占GDP的85%以上；到2025年，中心城區(qū)的輻射帶動(dòng)將使成都西郊變?yōu)槭澜绗F(xiàn)代田園城市的示范新區(qū)。

2009年7月，成都市建委啟動(dòng)成灌路兩側(cè)及土橋2000畝“城中村”改造，兩到三年內(nèi)這里將全部拆遷完畢。未來(lái)，幾輩人擠在一間房里的當(dāng)?shù)鼐用駥⒃胤颠w，住進(jìn)電梯公寓和花園洋房。省政府搬遷規(guī)劃在金牛賓館外側(cè)和內(nèi)側(cè)，占地1600多畝。合力達(dá)建設(shè)在羊西線規(guī)劃有276畝魅力新城，包括有高級(jí)住宅，五星級(jí)酒店，商務(wù)中心，購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)街等，總建筑面積達(dá)75萬(wàn)方。犀浦區(qū)域目前基本沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的寫(xiě)字樓，辦公樓主要以政府及企事業(yè)單位自建為主，普遍修建年代較早，樓層不高，配套設(shè)施落后，主要分布在犀浦鎮(zhèn)上。此類(lèi)辦公樓一般都是企事業(yè)單位，政府部門(mén)自己辦公使用。而服務(wù)型中小企業(yè)的辦公多利用門(mén)市進(jìn)行辦公，很少有在辦公樓內(nèi)辦公的。高新西區(qū)的企業(yè)大多在總部基地里面或者自建辦公樓里面辦公?；緵](méi)有現(xiàn)代寫(xiě)字樓，以老式辦公樓為主，中小企業(yè)基本不在辦公樓內(nèi)辦公。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)萌芽階段：以企業(yè)、政府機(jī)構(gòu)自用辦公樓為主，中小企業(yè)則多在住宅或商鋪內(nèi)辦公；啟動(dòng)階段：寫(xiě)字樓開(kāi)始零星出現(xiàn)，入駐企業(yè)以支付能力較強(qiáng)的大型企業(yè)分支機(jī)構(gòu)為主，中小企業(yè)數(shù)量較少；快速發(fā)展階段：隨著第三產(chǎn)業(yè)占整體經(jīng)濟(jì)的比重不斷增加，以分拆銷(xiāo)售的中高檔寫(xiě)字樓大量出現(xiàn)，開(kāi)始形成城市CBD，入駐中小企業(yè)大量增加；國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化階段：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓出現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)環(huán)保概念，物業(yè)多為只租不售，單一業(yè)權(quán)物業(yè)比重增加，高素質(zhì)物業(yè)管理，國(guó)際化商務(wù)區(qū)形成；犀浦的寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前還處在寫(xiě)字樓發(fā)展的萌芽階段，需求未被開(kāi)發(fā)。國(guó)內(nèi)各城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展一般經(jīng)歷的四大階段√區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度、人流量及人口數(shù)量、城鎮(zhèn)都市化是由萌芽階段邁向啟動(dòng)階段的三大要素。？？？萌芽階段邁向啟動(dòng)階段的三大要素：寫(xiě)字樓發(fā)展條件整個(gè)區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，將對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的迅速啟動(dòng)提供支撐。郫縣第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值至2005年以來(lái)呈現(xiàn)持續(xù)快速的增長(zhǎng)，從2005年的30億左右，提升至09年的60億，增長(zhǎng)迅速。2009年郫縣產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)8.6：58.1：33.3，從07年以來(lái)第三產(chǎn)業(yè)占比穩(wěn)重有升，從31%上升到了33.4%，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到62.92億元；第三產(chǎn)業(yè)增速達(dá)到12.1%，與第二產(chǎn)業(yè)增速差距縮減到8%以內(nèi)，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁；國(guó)內(nèi)各個(gè)城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展情況都與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度成正比。寫(xiě)字樓發(fā)展條件隨著郫縣東南部新城的快速發(fā)展，區(qū)域的人口數(shù)量在未來(lái)將大量增加；而快鐵的開(kāi)通，和老成灌路改造的完成，將為區(qū)域帶來(lái)巨大的人流。區(qū)域在規(guī)劃及交通改善的雙重刺激下，人流量和人口數(shù)量都會(huì)迅速增加。寫(xiě)字樓發(fā)展條件區(qū)域位于西部新城，隨著交通的改善，將完全融入成都城區(qū)并形成西部城市副中心。寫(xiě)字樓發(fā)展條件犀浦寫(xiě)字樓市場(chǎng)能夠滿足邁向新階段的三大要素，發(fā)展前景良好。萌芽階段邁向啟動(dòng)階段的三大要素：√√√區(qū)域具備三大要素，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展前景看好。寫(xiě)字樓發(fā)展條件寫(xiě)字樓市場(chǎng)總結(jié)以及建議成都市寫(xiě)字樓市場(chǎng)從2006年以來(lái)高速發(fā)展，供應(yīng)與需求情況一路走好，預(yù)計(jì)今年內(nèi)供應(yīng)量將達(dá)到40萬(wàn)方，大量供應(yīng)集中在天府新城，該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將加??；從整體成交均價(jià)與成交面積來(lái)看，成交價(jià)格環(huán)比上升，成交面積也同比增長(zhǎng)了；從近期一系列政策來(lái)看，政府調(diào)控住宅市場(chǎng)的力度加大，反而讓更多投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，成都商業(yè)地產(chǎn)一路走紅；成都市區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)最近兩年出現(xiàn)了井噴狀態(tài)，且大都以5A甲級(jí)高品質(zhì)寫(xiě)字樓為主，多集中在金融街及人民南路南延線，集中在未來(lái)一到兩年內(nèi)面世，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)加劇；高新西區(qū)以總部基地形式出現(xiàn)的辦公物業(yè)也大量體現(xiàn)，該物業(yè)多以多層，小高層為主，環(huán)境優(yōu)美，且受政府政策優(yōu)惠，以受到大多企業(yè)的青睞，且已推出的各總部基地入住率都比較高；成都未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在面臨的是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面，且城西也面臨土地放量與高度規(guī)劃和整合中，包括最近的有合力達(dá)羊西線項(xiàng)目，將面臨很大競(jìng)爭(zhēng)。基于以上啟示，建議建甲級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)彌補(bǔ)這個(gè)區(qū)域的空缺.研究框架宏觀市場(chǎng)研究軌道交通研究區(qū)域市場(chǎng)研究市場(chǎng)研究綜合體研究成都綜合體市場(chǎng)研究寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究酒店市場(chǎng)研究公寓市場(chǎng)研究豪華deluxe奢華luxury高檔upscale中檔有餐飲midscalewithF&B有限服務(wù)limitedservice汽車(chē)旅館motel等六（其中LimitedService類(lèi)型飯店又分為：中檔midscale、經(jīng)濟(jì)型Economy和預(yù)算型budget三類(lèi)）。國(guó)內(nèi)酒店類(lèi)型按市場(chǎng)需求劃分：經(jīng)濟(jì)型、商務(wù)型、會(huì)議型、產(chǎn)權(quán)型和度假型。按管理性質(zhì)劃分：自主經(jīng)營(yíng)、連鎖經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)管理。按所處位置劃分：城市型、鄉(xiāng)村型、山谷型、濱海型。按設(shè)計(jì)風(fēng)格劃分：傳統(tǒng)型、現(xiàn)代時(shí)尚型、復(fù)古型、主題型。酒店類(lèi)型國(guó)外酒店類(lèi)型國(guó)內(nèi)酒店類(lèi)型按規(guī)格分按級(jí)別分按朝向分按功能分單人間經(jīng)濟(jì)間街景房

商務(wù)房雙人間普通間城景房度假房大床間高級(jí)間園景房鐘點(diǎn)房標(biāo)準(zhǔn)間豪華間海景房無(wú)煙標(biāo)準(zhǔn)間三人間商務(wù)標(biāo)間湖景房

殘疾人客房四人間行政標(biāo)房山景房

帶廚房客房套間總統(tǒng)套房

可組合房公寓

SPA房

別墅

療養(yǎng)房

陽(yáng)光房

辦事處房酒店房間類(lèi)型酒店房間的類(lèi)型酒店機(jī)構(gòu)名稱(chēng)酒店品牌經(jīng)營(yíng)模式酒店規(guī)模希爾頓酒店（香港）康拉德(豪華型酒店)、希爾頓(高檔酒店)、斯堪的克(經(jīng)濟(jì)型酒店)特許經(jīng)營(yíng)23.8%，委托管理3％，帶資管理及其它73.2％酒店2161座、房間349965間卡爾森酒店管理集團(tuán)麗晶、麗笙（麗笙世嘉）、麗亭、麗怡、麗柏全權(quán)委托，帶資裝修，股權(quán)投資

香格里拉酒店管理集團(tuán)香格里拉、商貿(mào)、嘉里中心以帶資管理為主，委托管理為輔。

雅高酒店管理集團(tuán)品牌為諾富特、宜必思、美居、索菲特、佛繆勒第1、汽車(chē)旅館第6。帶資管理46.5%，租賃飯店21.8%，委托管理15.4%，特許經(jīng)營(yíng)16.3%；索菲特爾和諾富特以委托管理為主。酒店3894座、房間453403間萬(wàn)豪酒店管理集團(tuán)麗思-卡爾頓、JW萬(wàn)豪、萬(wàn)豪、萬(wàn)豪行政公寓、萬(wàn)麗、萬(wàn)怡6個(gè)品牌。特許經(jīng)營(yíng)占53.1％，委托管理42.3％，帶資管理及其它4.6％；華美達(dá)完全實(shí)行特許經(jīng)營(yíng)。酒店2656座、房間479882間圣達(dá)特戴斯、豪生、天天、速8等，是全球排名第一的特許經(jīng)營(yíng)酒店集團(tuán)，特許經(jīng)營(yíng)飯店數(shù)占100％。酒店6403座、房間518435間喜達(dá)屋威斯汀、喜來(lái)登、圣-瑞吉斯、福朋、寰鼎、至尊精選、W飯店。特許經(jīng)營(yíng)41.8％，委托管理28.5％，帶資管理及其它29.7％。酒店738座、房間229247間凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)凱悅（五星級(jí)）、君悅（超五星級(jí)）、柏悅（超五星級(jí)）以特許經(jīng)營(yíng)為主。酒店210座、房間14萬(wàn)間洲際酒店管理集團(tuán)洲際、假日、皇冠、假日快捷、恒橋公寓、Candlewood特許經(jīng)營(yíng)88.9%、委托管理約占6%、帶資管理及其它5.1%在100多個(gè)國(guó)家有酒店3250座、房間536318間精品國(guó)際品牌為ClarionHotels、Comfortinn&QualitySuits、QualityInnsHotel&Suites、SleepInn、Econo

Loddge、RodewayInn、MainStaySuites特許經(jīng)營(yíng)100％酒店4810座、房間388618間美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)戴斯大酒店（五星級(jí)）DayHotel&suites

戴斯酒店（四星）戴斯酒店DayInn(三星）戴斯酒店公寓委托管理和特許經(jīng)營(yíng)

國(guó)際知名酒店現(xiàn)狀成都素來(lái)是休閑旅游之都，一提到成都酒店，人們通常聯(lián)想到錦江賓館、索菲特萬(wàn)達(dá)、喜來(lái)登、總府皇冠假日等知名品牌；除了國(guó)外游客不斷增加，隨著國(guó)內(nèi)人均收入的不斷提升與“本地旅游市場(chǎng)”的日益擴(kuò)大，成都各類(lèi)型酒店的火爆入住率已高達(dá)80%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，整個(gè)市場(chǎng)屬于供不應(yīng)求的狀況。趨勢(shì)成都素來(lái)是休閑旅游之都，隨著綜合體項(xiàng)目的海量上馬，作為城市綜合體的基本組成部分（酒店）也將在未來(lái)幾年呈現(xiàn)出井噴現(xiàn)象，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)2015年成都市五星級(jí)酒店將由現(xiàn)在的16家增加到45家左右，包括有世界級(jí)著名五星級(jí)酒店希爾頓酒店也將入住成都，五星級(jí)酒店也將從賣(mài)方市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)。成都五星級(jí)酒店現(xiàn)狀及趨勢(shì)成都星級(jí)酒店市場(chǎng)家園國(guó)際酒店索菲特萬(wàn)達(dá)大酒店西藏飯店凱賓斯基飯店天府麗都喜來(lái)登世紀(jì)城洲際大飯店川投國(guó)際酒店魚(yú)鳧國(guó)都溫泉大酒店總府皇冠假日酒店錦江賓館香格里拉大酒店瑞成名人酒店城市名人酒店海悅花園酒店岷山大飯店金玉陽(yáng)光飯店羅曼史大酒店峨眉山國(guó)際大酒店蓉城映現(xiàn)國(guó)際酒店博力假日酒店雅樂(lè)大酒店五星級(jí)酒店四星級(jí)酒店部分星級(jí)酒店分布圖戶數(shù)：成都目前5星酒店提供了大約7500個(gè)房間；路段：大多數(shù)的酒店集中在一、二環(huán)路以內(nèi)；

客戶類(lèi)型:

主要是政府官員,商業(yè)旅行者,游客和旅行團(tuán)；

入住率：2006至2010年成都市5星酒店的平均入住率分別達(dá)到了70%.（除2008年受地震影響外）；

房?jī)r(jià):5星酒店房?jī)r(jià)集中在800-5000元/房?天但有部分五星級(jí)酒店由于地理位置等其它原因價(jià)位偏低價(jià)位集中在400-800之間。成都五星級(jí)酒店市場(chǎng)概況成都市五星級(jí)酒店調(diào)查（一）酒店名稱(chēng)位置房間數(shù)價(jià)格區(qū)間管理公司交通其他信息成都香格里拉大酒店錦江區(qū)濱江東路九號(hào)位于市中心，毗鄰錦江，購(gòu)物中心春熙路步行街望江公園、春熙路、廊橋593間及26套服務(wù)式公寓1074-1895元香格里拉集團(tuán)距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里；春熙路2.5公里；成都火車(chē)站8公里停車(chē)場(chǎng)、會(huì)議室、外幣兌換、理發(fā)美容室、殘疾人客房、中餐廳、咖啡廳、酒吧、健身室、室內(nèi)游泳池、桑拿浴室、成都總府皇冠假日酒店錦江區(qū)總府街31號(hào)；毗鄰春熙路步行街、天府廣場(chǎng)402間704-2191元洲際國(guó)際管理集團(tuán)距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里；春熙路0.5公里；成都火車(chē)北站5公里停車(chē)場(chǎng)、會(huì)議室、外幣兌換、理發(fā)美容室、殘疾人客房、中餐廳、咖啡廳、酒吧、健身室、室內(nèi)游泳池、桑拿浴室、OK廳、棋牌室天府麗都喜來(lái)登飯店錦江區(qū)人民中路1段15號(hào)413間887-1891元喜達(dá)屋距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)20公里；春熙路1公里；成都火車(chē)北站4.5公里停車(chē)場(chǎng)、會(huì)議廳、商務(wù)中心、外幣兌換、中、西餐廳、咖啡廳、酒吧、桌球室、健身室、室內(nèi)游泳池、按摩室、桑拿浴室成都索菲特萬(wàn)達(dá)大酒店錦江區(qū)濱江中路15號(hào)；府南河、天府廣場(chǎng)262間989-1808元

距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里；春熙路1.5公里；成都火車(chē)北站12公里停車(chē)場(chǎng)、會(huì)議室、外幣兌換、票務(wù)服務(wù)、中餐廳、西餐廳、日餐廳、健身室、室內(nèi)游泳池、桑拿浴室、OK廳、夜總會(huì)、酒吧成都世紀(jì)城天堂洲際大飯店高新區(qū)世紀(jì)城路88號(hào)；順興老茶館，美嘉森奧特萊斯560間1100-3600元洲際國(guó)際管理公司距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)20公里；春熙路23公里；成都火車(chē)北站23公里停車(chē)場(chǎng)、出租車(chē)、會(huì)議廳、商務(wù)中心、中、西餐廳、燒烤、咖啡廳、酒吧、茶室、OK廳、夜總會(huì)、棋牌室、健身室、按摩室、桑拿浴室、SPA成都新東方千禧大酒店高新區(qū)神仙樹(shù)南路41號(hào)360間787-1610元

距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里；春熙路8公里；成都火車(chē)北站12公里出租車(chē)、會(huì)議廳、商務(wù)中心、接機(jī)服務(wù)、外幣兌換、中、西餐廳、大堂吧、健身室、游泳池、桑拿浴室成都五星級(jí)酒店市場(chǎng)成都市五星級(jí)酒店調(diào)查（二）酒店名稱(chēng)位置房間數(shù)價(jià)格區(qū)間管理公司交通其他信息成都西藏飯店金牛區(qū)人民北路一段10號(hào)；文殊坊、活水公園276間353-748元

/距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)27公里；春熙路4公里；成都火車(chē)北站2公里停車(chē)場(chǎng)、出租車(chē)、會(huì)議廳、商務(wù)中心、中餐廳、燒烤、咖啡廳、OK廳、、健身室、按摩室、桑拿浴室、商場(chǎng)、票務(wù)服務(wù)、保齡球場(chǎng)成都錦江賓館錦江區(qū)人民南路二段80號(hào)；武侯祠、天府廣場(chǎng)、錦里、府南河478間879-2899元

/距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)17公里；春熙路2公里；成都火車(chē)北站6.5公里停車(chē)場(chǎng)、出租車(chē)、會(huì)議廳、商務(wù)中心、外幣兌換、商場(chǎng)、醫(yī)務(wù)室票務(wù)服務(wù)、洗衣服務(wù)、中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、限時(shí)送餐服務(wù)、卡拉OK廳、夜總會(huì)、棋牌室、健身室、室內(nèi)游泳池、按摩室、桑拿浴室成都城市名人酒店青羊區(qū)人民南路一段122-124號(hào)；天府廣場(chǎng)、仁和春天、春熙路、科技館、武侯祠、四川大學(xué)、錦城藝術(shù)宮451間728-2188元

/距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)19公里；春熙路1公里；成都火車(chē)北站11公里停車(chē)場(chǎng)、會(huì)議室、外幣兌換、票務(wù)服務(wù)、中餐廳、西餐廳、日餐廳、健身室、室內(nèi)游泳池、桑拿浴室、OK廳、夜總會(huì)、酒吧成都家園國(guó)際酒店高新區(qū)機(jī)場(chǎng)路181號(hào)；月亮灣水上休閑中心268間478-4888元

/距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)6公里；春熙路10公里；成都火車(chē)北站18公里停車(chē)場(chǎng)、會(huì)議廳、商務(wù)中心、外幣兌換、商場(chǎng)、醫(yī)務(wù)室、票務(wù)服務(wù)、中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、限時(shí)送餐服務(wù)、卡拉OK廳、桌球室、乒乓球室、壁球室、健身室、保齡球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、按摩室、桑拿浴室、室外游泳池成都加州花園酒店金牛區(qū)沙灣路258號(hào)；永陵博物館419間377-1080元

/距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)22公里；春熙路4公里；成都火車(chē)北站2公里理發(fā)美容室、中餐廳、西餐廳、酒吧、卡拉OK廳、電子游戲機(jī)室、健身室、高爾夫球場(chǎng)、室內(nèi)游泳池、桑拿浴室成都五星級(jí)酒店市場(chǎng)成都市五星級(jí)酒店總結(jié)規(guī)模：五星級(jí)酒店客房數(shù)一般集中在400-500間左右，搭配一定比例的服務(wù)式公寓或別墅；客房?jī)r(jià)格大部分集中在800-5000元/晚。管理公司：五星級(jí)酒店多和國(guó)外知名酒店管理公司合作，管理公司從酒店的營(yíng)業(yè)額中提點(diǎn)，著名的管理公司有：假日、希爾頓、喜來(lái)登、香格里拉等配套：停車(chē)場(chǎng)、會(huì)議廳、商務(wù)中心、外幣兌換、商場(chǎng)、醫(yī)務(wù)室票務(wù)服務(wù)、洗衣服務(wù)、中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、限時(shí)送餐服務(wù)、卡拉OK廳、夜總會(huì)、棋牌室、健身室、室內(nèi)游泳池、按摩室、桑拿浴室成都五星級(jí)酒店市場(chǎng)咖啡廳客房游泳池酒店名稱(chēng)位置房?jī)r(jià)房間數(shù)配套管理公司四川華洋花園城大酒店成都市鹽市口大業(yè)路8號(hào)，距成都雙流機(jī)場(chǎng)僅20分鐘車(chē)程，走路只需5分鐘即可達(dá)到天府廣場(chǎng)338250間酒店還設(shè)有兩層無(wú)煙樓層、健身房、按摩和美容美發(fā)服務(wù)、和為您提供各種秘書(shū)服務(wù)的商務(wù)中心新加坡勝科酒店管理私人有限公司西御商務(wù)飯店成都市天府廣場(chǎng)側(cè)西御街八號(hào)，位于成都市中心的商務(wù)、金融及商貿(mào)區(qū)的黃金地段360135間集客房、餐飲、會(huì)議、和休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、健身為一體的高檔商務(wù)飯店。四川錦江旅游飯店管理公司加州花園酒店（主樓）成都沙灣路258號(hào)，位于會(huì)展中心東區(qū)480259間會(huì)議廳，98新款加長(zhǎng)型豪華林肯-大白鯊為代表的高檔迎賓車(chē)隊(duì)成都新良大酒店成都上東大街53號(hào)，位于成都市中心繁華的鹽市口-春熙路商業(yè)娛樂(lè)區(qū)黃金地帶338320間大中小會(huì)議室7個(gè)，桑拿、茶坊、保齡球、健身房，中餐廳，茶坊四川賓館成都市總府街31號(hào)，座落于成都市中心黃金商業(yè)區(qū)480159間集味村，夜總會(huì)、桑拿、室內(nèi)游泳池、棋牌室、麻將室、健身房，美容美發(fā)、商務(wù)中心總府集團(tuán)公司羅曼大酒店成都武侯祠大街87號(hào)附一號(hào)，地處市中心商業(yè)及娛樂(lè)的繁華地段380205間中餐廳、西餐廳及新軍譚菜餐廳，會(huì)議廳、商務(wù)中心、美容美發(fā)成都安國(guó)酒店成都市太升北路2號(hào)，位于成都繁華市中心420232間新亞中餐廳，東方咖啡廳，雅婷酒廊，安國(guó)宴會(huì)廳，游泳池，健身房，商務(wù)中心，辦公室出租成都四星級(jí)酒店市場(chǎng)成都市四星級(jí)酒店調(diào)查（一）酒店名稱(chēng)位置房?jī)r(jià)房間數(shù)配套管理公司綠洲大酒店忠烈祠西街99號(hào)，地處成都市商業(yè)、金融、文化的核心地帶450宴會(huì)廳、會(huì)議室、培訓(xùn)室和多種標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)客房國(guó)貿(mào)物業(yè)管理有限公司成都天仁大酒店成都三洞橋路18號(hào)，成都市市中心360128間各類(lèi)餐廳，游泳池，彈子房，臺(tái)球室，健身室岷山飯店成都市人民南路二段55號(hào)，位于市中區(qū)550商務(wù)中心，國(guó)際會(huì)議廳，餐廳新華國(guó)際飯店成都古中寺街1－18號(hào)，地處成都市中心380標(biāo)準(zhǔn)間126間，豪華間28間，豪華套房4套川菜廳、粵菜廳、宴會(huì)廳可容納500人同時(shí)進(jìn)餐，多功能會(huì)議廳可提供300人以上的會(huì)議服務(wù)，各類(lèi)中小型會(huì)議室可同時(shí)提供360人會(huì)議服務(wù)北京保利物業(yè)酒店管理有限責(zé)任公司銀河王朝大酒店成都下西順城街99號(hào)，座落在成都市商業(yè)及娛樂(lè)中心區(qū)518354間健身，桑拿，臺(tái)球，游泳，麻將，3間會(huì)議室，中餐和西餐，火鍋成都四