天津北辰區(qū)新工程市場(chǎng)分析報(bào)告Feasibilityreports

市場(chǎng)研究部2021.4

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、區(qū)域或板塊市場(chǎng)開(kāi)展及潛力研究1、現(xiàn)狀及規(guī)劃2、地產(chǎn)開(kāi)展3、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀4、人口開(kāi)展及預(yù)測(cè)二、區(qū)域或板塊市場(chǎng)土地市場(chǎng)開(kāi)展情況三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況1、整體開(kāi)展特點(diǎn)2、典型工程分析3、需求總量及預(yù)測(cè)4、價(jià)格及預(yù)測(cè)5、產(chǎn)品分析及客戶需求特點(diǎn)目錄|房地產(chǎn)市場(chǎng)分析|

一、區(qū)域或板塊市場(chǎng)開(kāi)展及潛力研究1、現(xiàn)狀及規(guī)劃天津市北辰區(qū)概況：

北辰區(qū)是天津市環(huán)城四區(qū)之一，位于天津市城北，北運(yùn)河畔。東以北京排污河與寧河縣相鄰，東南與東麗區(qū)相望；南與紅橋區(qū)相連；西南以子牙河與西青區(qū)相界；西北與武清縣相接.北辰區(qū)距首都北京110公里,距天津新港50公里，距天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里?？偯娣e478.5平方公里,轄3街道、9鎮(zhèn),總?cè)丝诩s60萬(wàn)人。北辰區(qū)轄3個(gè)街道、9個(gè)鎮(zhèn)：果園新村街道、集賢里街道、普東街道、天穆鎮(zhèn)、北倉(cāng)鎮(zhèn)、雙街鎮(zhèn)、雙口鎮(zhèn)、青光鎮(zhèn)、宜興埠鎮(zhèn)、小淀鎮(zhèn)、大張莊鎮(zhèn)、西堤頭鎮(zhèn)。天津市北辰區(qū)位置圖一、區(qū)域或板塊市場(chǎng)開(kāi)展及潛力研究1、現(xiàn)狀及規(guī)劃近幾年天津經(jīng)濟(jì)然保持了快速的增長(zhǎng)，天津GDP近幾年增速超過(guò)15%，房地產(chǎn)處于飛速開(kāi)展階段。GDP增長(zhǎng)速度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4%—5%停滯甚至倒退5%—8%穩(wěn)定發(fā)展8%—10%高速發(fā)展10%以上飛速發(fā)展一、區(qū)域或板塊市場(chǎng)開(kāi)展及潛力研究3、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀城市化水平及人均可支配收入隨著城市化進(jìn)程，城鎮(zhèn)人口逐年增加、人均可支配收入的穩(wěn)步遞增，必然帶動(dòng)商品住宅消費(fèi)市場(chǎng)的開(kāi)展。天津城市化進(jìn)程處于開(kāi)展中期，未來(lái)仍有較大的開(kāi)展?jié)摿εc空間,潛在購(gòu)置人群基數(shù)可觀。人均可支配收入的大幅持續(xù)攀升，對(duì)消費(fèi)者的現(xiàn)實(shí)購(gòu)置力與預(yù)期購(gòu)置力具有較大的支撐。一、區(qū)域或板塊市場(chǎng)開(kāi)展及潛力研究3、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀北辰區(qū)經(jīng)濟(jì)近幾年增長(zhǎng)增長(zhǎng)速度較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)入快速開(kāi)展階段。隨著天津市區(qū)向外擴(kuò)展，北辰區(qū)城市化率快速增長(zhǎng),潛在購(gòu)房人群也逐漸增加。人均可支配收入的持續(xù)攀升，對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的購(gòu)置力具有較大的支撐。一、區(qū)域或板塊市場(chǎng)開(kāi)展及潛力研究3、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀2007-2021年北辰區(qū)GDP走勢(shì)2007-2021年北辰區(qū)人均收入走勢(shì)北辰區(qū)GDP和居民人均收入一、區(qū)域或板塊市場(chǎng)開(kāi)展及潛力研究3、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。2021202120211000000250000750000500000置業(yè)人群受天津經(jīng)濟(jì)開(kāi)展戰(zhàn)略規(guī)劃帶動(dòng)，北辰區(qū)近幾年人口增速較快，截至2021年底人口已突破60萬(wàn)人，據(jù)有關(guān)部門(mén)預(yù)測(cè)截止2021年，北辰區(qū)人口就將達(dá)85萬(wàn)左右。一、區(qū)域或板塊市場(chǎng)開(kāi)展及潛力研究4、人口開(kāi)展及預(yù)測(cè)二、區(qū)域或板塊市場(chǎng)土地市場(chǎng)開(kāi)展情況1、土地供給及價(jià)格情況在房地產(chǎn)調(diào)控下，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴桓?，天津土地成交溢價(jià)率低位徘徊，而天津整體土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌，土地市場(chǎng)進(jìn)入寒冬期。2021年全年住宅用地供給219宗土地，供給面積1661萬(wàn)平米，住宅用地成交207宗，成交面積1496萬(wàn)平米，整體供需相對(duì)平衡。上半年土地供給量和成交量均處于較低水平，下半年供給成交均有所增加。二、區(qū)域或板塊市場(chǎng)土地市場(chǎng)開(kāi)展情況1、土地供給及價(jià)格情況2021年天津土地成交數(shù)據(jù)2021年，遠(yuǎn)郊區(qū)縣以47%的成交占比成為四大區(qū)域之首，其中武清區(qū)成交1071萬(wàn)㎡，占全市總量的17%；濱海新區(qū)成交面積1716萬(wàn)平米；占總體的28%；環(huán)城四區(qū)成交面積1421萬(wàn)平米，占總體的24%；市內(nèi)六區(qū)共成交66萬(wàn)平米，僅占總量的1%。2021年土地成交主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣的武清。濱海新區(qū)未來(lái)開(kāi)展勢(shì)不可擋，濱海新區(qū)的快速開(kāi)展促使更多土地出讓?zhuān)L(zhǎng)期前景仍被看好，促使土地成交占比明顯加大。而遠(yuǎn)郊區(qū)縣，一方面是舊城改造，另一方面藍(lán)印用房需求的增加，促使遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地成交明顯放大。2021全年地成交中，工業(yè)用地以587宗，成交面積3843萬(wàn)㎡，占總量的63%，穩(wěn)居第一位；住宅用地成交207宗，成交面積1496萬(wàn)㎡，占總量的24%，位列第二；商服用地成交148宗，成交面積為670萬(wàn)㎡，占總量11%；其它用地僅1宗，為共設(shè)施用地，成交面積1萬(wàn)㎡。天津市土地市場(chǎng)成交呈現(xiàn)郊區(qū)化特點(diǎn)，濱海新區(qū)、武清、靜海受青睞，市內(nèi)地塊優(yōu)質(zhì)地塊均被品牌房企獲得。從土地用地結(jié)構(gòu)上看，工業(yè)用地依然是建設(shè)用地的主角，居住類(lèi)型土地根本走勢(shì)趨于穩(wěn)定，商業(yè)用途用地呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。二、區(qū)域或板塊市場(chǎng)土地市場(chǎng)開(kāi)展情況1、土地供給及價(jià)格情況天津市北辰區(qū)2021年共成交住宅用地16宗，用地面積為105.7萬(wàn)平米，規(guī)劃建筑面積為220萬(wàn)平米，平均樓面地價(jià)為2365元/平米，全部為底價(jià)成交。一季度天津市共掛牌土地236宗，推出面積1612萬(wàn)㎡。其中住宅用地推出29宗，115.7萬(wàn)㎡；商業(yè)用地推出31宗，99.9萬(wàn)㎡。一季度環(huán)比新增供給81.9萬(wàn)㎡，漲幅為6%；同比減少159萬(wàn)㎡，減少10%。住宅用地供給環(huán)比減少285萬(wàn)㎡，減少65%；同比減少196萬(wàn)㎡，減少56%；商業(yè)用地供給環(huán)比及同比分別減少47萬(wàn)㎡、64萬(wàn)㎡，環(huán)比跌幅33%，同比跌幅40%。一季度天津市共成交土地185宗，成交面積1477萬(wàn)平方米。其中住宅用地成交29宗，201.2萬(wàn)平方米；商業(yè)用地成交31宗，110.8萬(wàn)平方米。整體市場(chǎng)中，郊縣成交最為活潑；住宅用地市場(chǎng)中，郊縣成交占到90%，其次是市內(nèi)六區(qū)，占到6%；商服用地中，新四區(qū)成交居首，占58%，郊縣占33%次之。一季度天津市土地成交較去年四季度多成交138萬(wàn)㎡，漲幅為11%；同比增加69萬(wàn)㎡，漲幅為5%；本季度天津住宅用地成交環(huán)比減少324萬(wàn)㎡，銳減76%；同比上年一季度減少230萬(wàn)㎡，減少69%；商業(yè)用地成交較去年四季度減少20萬(wàn)㎡，跌幅為16%；同比上年一季度減少56.7萬(wàn)㎡，減少35%。一月受市內(nèi)六區(qū)住宅用地成交活潑，住宅樓面均價(jià)上揚(yáng)；而受遠(yuǎn)郊區(qū)縣土地成交放量影響，整體市場(chǎng)成交樓面價(jià)正呈下降趨勢(shì)。商業(yè)、住宅用地供給減少，工業(yè)用地供給增加郊縣市場(chǎng)活潑，新四區(qū)商服土地成交放量；住宅、商服用地成交銳減，工業(yè)用地成交活潑，土地成交價(jià)呈下降趨勢(shì)二、區(qū)域或板塊市場(chǎng)土地市場(chǎng)開(kāi)展情況1、土地供給及價(jià)格情況三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況1、整體開(kāi)展特點(diǎn)2021年政府工作報(bào)告中提到2021年工作部署KEYWORDS：三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況1、整體開(kāi)展特點(diǎn)三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況1、整體開(kāi)展特點(diǎn)三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況1、整體開(kāi)展特點(diǎn)天津市2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)背景天津市2021年商品住宅市場(chǎng)小結(jié)三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況1、整體開(kāi)展特點(diǎn)2021年天津新建商品住宅商品住宅市場(chǎng)月度供需走勢(shì)2021年天津新建商品住宅商品住宅市場(chǎng)區(qū)域供需走勢(shì)三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況1、整體開(kāi)展特點(diǎn)天津商品住宅市場(chǎng)供給成交比照情況天津商品住宅市場(chǎng)成交均價(jià)走勢(shì)圖

三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況1、整體開(kāi)展特點(diǎn)北辰區(qū)2021年新建商品住宅銷(xiāo)售面積約30萬(wàn)平米，銷(xiāo)售均價(jià)為8236元/平米，成交量位于環(huán)城四區(qū)的最低值，其他三個(gè)區(qū)西青區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)成交面積分別為128、97、97萬(wàn)平米，北辰區(qū)與三個(gè)區(qū)相比相差巨大。地塊所在區(qū)域土地市場(chǎng)情況2021年—2021年4月北辰區(qū)經(jīng)營(yíng)性〔住宅〕土地市場(chǎng)情況名稱(chēng)位置出讓面積（㎡）容積率成交價(jià)格（萬(wàn)元）單價(jià)（萬(wàn)元/畝）樓面地價(jià)（元/㎡）

津北辰京（掛）2011-217號(hào)

北辰區(qū)京津公路東側(cè)

377402.9

448707924099

津辰雙青（掛）2011-152號(hào)

北辰區(qū)北倉(cāng)鎮(zhèn)與青光鎮(zhèn)交界處

638012.2

343903592450

津辰雙青（掛）2011-153號(hào)

北辰區(qū)北倉(cāng)鎮(zhèn)與青光鎮(zhèn)交界處

654951.7

306203112750

津辰雙青（掛）2011-150號(hào)

北辰區(qū)北倉(cāng)鎮(zhèn)與青光鎮(zhèn)交界處

661201.83274033027502021年全市住宅用地出讓2206.44公頃，下降14.2%，北辰區(qū)出讓住宅用地約30萬(wàn)平米，且地塊主要集中在天津住宅建設(shè)開(kāi)展集團(tuán)整理的北辰區(qū)北倉(cāng)鎮(zhèn)與青光鎮(zhèn)之間，出讓價(jià)格在300萬(wàn)/畝—400萬(wàn)/畝。三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況1、整體開(kāi)展特點(diǎn)三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況2、典型工程分析地塊4600元/㎡6500元/㎡10000元/㎡14000元/㎡11000元/㎡16000元/㎡7000元/㎡11000元/㎡8300元/㎡18000元/㎡三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況2、典型工程分析項(xiàng)目名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型建筑面積均價(jià)開(kāi)發(fā)商澤天下高層400000

㎡11000元/㎡天津市至圣投資有限公司都匯杰座高層66000㎡10000元/㎡天津市長(zhǎng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司柴樓新莊園高層700000㎡8300元/㎡天津雙樂(lè)德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司龍順御墅別墅300000㎡15000元/㎡天津順潮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司天籟灣別墅80000㎡12000元/㎡天津信地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司北辰區(qū)高層工程售價(jià)在8000-10000元/平米之間，區(qū)中心幾個(gè)工程售價(jià)較高，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高層售價(jià)8300元/平米。別墅工程售價(jià)在14000-18000元/平米之間。根本沒(méi)有知名大型開(kāi)發(fā)商進(jìn)入北辰區(qū)?；A(chǔ)信息樓盤(pán)名稱(chēng)澤天下地理位置北辰京津公路與延吉西道交口華辰中學(xué)旁

代理商天津縱橫房地產(chǎn)投資咨詢有限公司

開(kāi)發(fā)商天津市至圣投資有限公司

占地面積200000平方米

容積率

1.6總棟數(shù)6銷(xiāo)售電話-

建筑面積

400000平方米

建筑密度-

建筑形態(tài)高層竣工時(shí)間2012.4

外立面-

綠化率35%

總戶數(shù)830

開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.10

配套周邊及小區(qū)配套銷(xiāo)售情況已銷(xiāo)售面積

85%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-10

目前銷(xiāo)售樓棟號(hào)主力戶型建筑面積

價(jià)格月去化

二室/三室80-95平米/120-150平米11000

40套左右促銷(xiāo)策略全款97折熱銷(xiāo)戶型二室現(xiàn)場(chǎng)氛圍客流不多車(chē)位價(jià)格地上170元/月；地下300元/元車(chē)位數(shù)

物業(yè)管理物業(yè)公司天津市盛世優(yōu)行物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)1.8元三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況2、典型工程分析基礎(chǔ)信息樓盤(pán)名稱(chēng)都匯杰座

地理位置北辰京津路與泰來(lái)西道交口代理商天津愛(ài)購(gòu)樂(lè)商業(yè)策劃有限公司

開(kāi)發(fā)商

天津市長(zhǎng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積2.4平方米

容積率2.35

總棟數(shù)

2銷(xiāo)售電話-

建筑面積

65950平方米

建筑密度

40%建筑形態(tài)高層竣工時(shí)間

2012年12月31日外立面

綠化率20

總戶數(shù)448

開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年5月28

日

配套周邊及小區(qū)配套銷(xiāo)售情況已銷(xiāo)售面積

80%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年5月28

日

目前銷(xiāo)售樓棟號(hào)主力戶型建筑面積

價(jià)格月去化

一室/二室40-77平米10000

促銷(xiāo)策略全款9.5

熱銷(xiāo)戶型一室/二室現(xiàn)場(chǎng)氛圍客流不多車(chē)位價(jià)格地上170元/月；地下300元/元車(chē)位數(shù)520

物業(yè)管理物業(yè)公司天津長(zhǎng)瀛物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)費(fèi)2.8元/平米

三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況2、典型工程分析都匯杰座是長(zhǎng)瀛新都匯廣場(chǎng)二期的小戶型公寓局部，位于廣場(chǎng)D區(qū)，共2棟樓，20層到頂。地上一至四層為國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街，地上五至二十層為兩棟點(diǎn)式塔樓共448席珍稀小戶型公寓，現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格。公寓建筑面積2.4萬(wàn)㎡，戶型面積40-77平米左右。其中A座為精裝LOFT小躍層，3梯16戶，層高4.8米，尊享買(mǎi)一得二的時(shí)尚生活空間

基礎(chǔ)信息樓盤(pán)名稱(chēng)長(zhǎng)瀛御龍灣

地理位置北辰京津路與泰來(lái)西道交口代理商天津合富輝煌營(yíng)銷(xiāo)策劃地產(chǎn)銷(xiāo)售公司

開(kāi)發(fā)商

天津市長(zhǎng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積180000平方米

容積率1.61

總棟數(shù)銷(xiāo)售電話

建筑面積343600平方米

建筑密度

40%建筑形態(tài)洋房、別墅竣工時(shí)間

2012-12-31外立面涂料、面磚

綠化率46總戶數(shù)2000

開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-3-26

配套周邊及小區(qū)配套銷(xiāo)售情況已銷(xiāo)售面積

80%開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011-3-26

目前銷(xiāo)售樓棟號(hào)主力戶型建筑面積

價(jià)格月去化

四室、二室70-230

18000

促銷(xiāo)策略全款9.9

熱銷(xiāo)戶型聯(lián)排別墅現(xiàn)場(chǎng)氛圍有一定客流車(chē)位價(jià)格地上170元/月；地下300元/元車(chē)位數(shù)2000物業(yè)管理物業(yè)公司天津長(zhǎng)瀛物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)費(fèi)1.65元/平米·月

長(zhǎng)瀛御龍灣地處天津北辰區(qū)，距天津中心15公里、首都北京110公里，東至京津公路，南至北辰公園，西南鄰近北運(yùn)河，隔河是瑞景高爾夫球場(chǎng)及居住區(qū)，近鄰北辰開(kāi)發(fā)區(qū)，其中還有水泥工業(yè)設(shè)計(jì)院、化工研究院等中央直屬單位。長(zhǎng)瀛御龍灣產(chǎn)品涉及聯(lián)排別墅、4.5層洋房、7.5層小高層，且4.5層洋房與7.5層小高層頂層贈(zèng)送閣樓，4.5層洋房首層贈(zèng)小院，面積區(qū)間從70-170平米。三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況2、典型工程分析及總結(jié)通過(guò)對(duì)天津市北辰區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)研，總結(jié)如下：1、市場(chǎng)：北辰區(qū)因過(guò)去開(kāi)發(fā)程度與道路交通建設(shè)較滯后，使其開(kāi)展較緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展也不太成熟，北辰區(qū)在天津市的受關(guān)注程度很低。北辰區(qū)在環(huán)城四區(qū)中商品住宅供給量和成交量都處于末位，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后與其他三個(gè)區(qū)，北辰區(qū)大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的工程很少，知名房企的工程多數(shù)位于市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)中的東麗區(qū)津南區(qū)等。天津北辰區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受限購(gòu)限貸等調(diào)控影響顯著，樓市逐步變成剛性需求為主、改善性需求為輔的市場(chǎng)，在成交量大幅下滑和整體市場(chǎng)供大于求的背景下，北辰區(qū)多數(shù)樓盤(pán)成交量中小戶型的二居室產(chǎn)品占很大比例，大面積的高端工程如別墅產(chǎn)品銷(xiāo)量下降明顯。2、產(chǎn)品：北辰區(qū)工程以高層為主，別墅工程較少。樓盤(pán)較多同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)比較劇烈?？們r(jià)低面積小的兩居戶型產(chǎn)品〔80-98平米〕去化速度最快，所占成交量的絕大多數(shù)，面積大總價(jià)高的高端住宅及別墅產(chǎn)品成交量下滑明顯。3、客群：北辰區(qū)購(gòu)置首套房以自住為目的的客戶是購(gòu)房者的主力，這類(lèi)客戶對(duì)價(jià)格較敏感，高端客群會(huì)到市內(nèi)六區(qū)購(gòu)置位置和配套相對(duì)較好的樓盤(pán)。北辰區(qū)多數(shù)樓盤(pán)的成交客群集中在本區(qū)及周邊區(qū)較近的區(qū)域，吸引其他區(qū)域客戶的難度較大。4、價(jià)格：北辰區(qū)中心地塊周邊多數(shù)樓盤(pán)高層銷(xiāo)售價(jià)格在8000-11000元/平米，別墅價(jià)格11000-15000元/平米，距離區(qū)中心較遠(yuǎn)位置較偏的樓盤(pán)價(jià)格都在8000元/平米以下，局部村證房銷(xiāo)售均價(jià)為3500-4000元/平米。三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況3、需求總量及預(yù)測(cè)據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)：2021年第一季度天津北辰區(qū)商品住宅成交套數(shù)為264套，成交面積25173.4平米，環(huán)比減少3.89%。北辰區(qū)成交均價(jià)8692元/平米，環(huán)比下降3.19%。2021年北辰區(qū)商品住宅成交量為30萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2021年北辰區(qū)需求量將會(huì)小幅下降，成交量將保持在20-25萬(wàn)平米。三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況4、價(jià)格及預(yù)測(cè)三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況5、產(chǎn)品分析1.主流在售樓盤(pán)建筑面積多在20萬(wàn)平米以內(nèi)，樓盤(pán)周邊配套不太完善，絕大多數(shù)樓盤(pán)品質(zhì)和檔次一般。2.社區(qū)配套趨于完善，局部高檔樓盤(pán)開(kāi)始增添會(huì)所、泳池、幼兒園等配套要素。3.從社區(qū)規(guī)劃來(lái)看，在建筑錯(cuò)落布局、排列、通風(fēng)采光性、園林景觀、居住舒適度等方面都進(jìn)行了綜合考慮。4.現(xiàn)階段已進(jìn)入小高層/高層產(chǎn)品為主，多層產(chǎn)品為輔的階段，局部樓盤(pán)甚至引入別墅產(chǎn)品，但是小高層/高層建筑已根本得到城市居民的認(rèn)同。5.從戶型來(lái)看，各前沿戶型理念均有涉及：大多數(shù)戶型講究采光透風(fēng)效果，居住舒適度高，無(wú)暗廚暗衛(wèi)。戶型方正實(shí)用，動(dòng)靜分區(qū)，浪費(fèi)空間較少，帶入戶陽(yáng)臺(tái)。局部樓盤(pán)引入LOFT設(shè)計(jì)理念。目前北辰區(qū)在售物業(yè)以普通型住宅物業(yè)為主，舒適型物業(yè)比例相對(duì)偏低，從現(xiàn)階段調(diào)控程度來(lái)看，大戶型去化速度較慢，小戶型較容易銷(xiāo)售。北辰區(qū)樓盤(pán)主要是高層產(chǎn)品，高端工程很少，配套一般，園林景觀較好，中小戶型普通樓盤(pán)較多，但是受調(diào)控影響大戶型去化速度較慢，小戶型較容易銷(xiāo)售。三、住宅市場(chǎng)開(kāi)展情況6、客戶需求及特點(diǎn)通過(guò)調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，大部分消費(fèi)者購(gòu)房的主要目的仍然是解決基本的居住需求，也就是自住需求，這類(lèi)人群達(dá)到了47%。而擁有改善性需求的消費(fèi)者緊隨其后，占到了37%，投資性需求的消費(fèi)者的比例卻較低，無(wú)論是希望保值增值還是長(zhǎng)期獲得回報(bào)的投資者，都沒(méi)有超過(guò)調(diào)查人群的7%。盡管網(wǎng)絡(luò)調(diào)查參與人群與購(gòu)房潛在群體存在一定程度上的偏差，但是在某種程度上還是能夠反映出天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者購(gòu)房目的的大致分布情況的，即消費(fèi)者自住需求仍然是主要需求，其次是改善型需求，而投資性需求所占比例最小。房地產(chǎn)整體走勢(shì)研判市場(chǎng)低溫調(diào)整限購(gòu)、限貸、限外、限價(jià)……多項(xiàng)限制性措施疊加局不松動(dòng)，樓市總體調(diào)整格局根本確立市場(chǎng)保持結(jié)構(gòu)性變化樓價(jià)調(diào)整，激活市場(chǎng)2021年樓價(jià)會(huì)延續(xù)2021年四季度的調(diào)整，限購(gòu)嚴(yán)格的城市、供給偏大的城市、郊區(qū)或遠(yuǎn)郊供給集中地段、資金壓力大和業(yè)績(jī)壓力大的開(kāi)發(fā)商，都是推動(dòng)樓價(jià)松動(dòng)的力量，調(diào)整幅度略大；“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸〞成為現(xiàn)實(shí)。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)供求關(guān)系及價(jià)格分析天津成為商品房存量大戶，明顯高于其他一二線城市！根富思博得數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，天津當(dāng)前商品房存量3053萬(wàn)平米，前六個(gè)月月均去化面積67萬(wàn)平米，由此推算，需要45個(gè)月去化完畢，接近4年的銷(xiāo)售量。根富思博得數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年后三季度供給面積1570萬(wàn)平米，以同值推算，新增面積需23個(gè)月去化。2021年底天津商品房存量將到達(dá)4000萬(wàn)平米！四、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)供求關(guān)系及價(jià)格分析2021年后三季度市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生明顯拐點(diǎn)，但會(huì)出現(xiàn)小幅地下跌。以價(jià)換量是市場(chǎng)主旋律成交量主要集中于郊縣及濱海，其中以武清、津南、西青、塘沽四個(gè)區(qū)域。降價(jià)工程主要集中在市外，津南、武清、塘沽將尤為明顯。郊縣&濱海的降價(jià)將拉低全市的成交均價(jià)！由于土地稀有、供給逐漸減少等因素，市內(nèi)六區(qū)房?jī)r(jià)還將有5%左右的增長(zhǎng)！全市成交均價(jià)將在萬(wàn)元大關(guān)，持續(xù)徘徊！客戶需求結(jié)構(gòu)分析藍(lán)印戶口客戶改善自住剛性需求有局部觀望性質(zhì)限購(gòu)、市場(chǎng)大環(huán)境影響信心，并非必需品。最廣闊的需求人群分布全市！多在遠(yuǎn)郊置業(yè)，并非純居住性質(zhì)。可持續(xù)開(kāi)展圈層！第二大梯隊(duì)分布全市！具有區(qū)域限制性指向單一性開(kāi)展受阻圈層！抗風(fēng)險(xiǎn)力最差圈層！|北辰區(qū)新工程地塊可行性分析|第一局部工程宗地屬性解讀1、工程位置地塊位置第一局部工程宗地屬性解讀2、宗地現(xiàn)狀1、宗地東至科峰路、南至延吉路、西至頂峰路、北至規(guī)劃路。2〕地勢(shì)平坦?fàn)顩r：本地塊地勢(shì)平坦，易于開(kāi)發(fā)。3)地面現(xiàn)狀：地塊已拆遷完畢，地勢(shì)平坦，沒(méi)有大的溝壑及高壓電線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素。4)該地塊已拆遷完畢。5)經(jīng)到規(guī)劃部門(mén)和建委等部門(mén)落實(shí)，該地塊下沒(méi)有影響開(kāi)發(fā)的管線和設(shè)施。宗地現(xiàn)狀第一局部工程宗地屬性解讀3、周邊配套1、市政配套：本宗地周邊道路通暢、交通便利具備“七通一平〞標(biāo)準(zhǔn)2〕其他配套【餐飲配套】麥當(dāng)勞

【學(xué)校教育】集賢幼兒園、北倉(cāng)小學(xué)、華辰學(xué)校、四十七中、天津播送電視大學(xué)北辰分校

【周邊醫(yī)院】北辰醫(yī)院、北辰中醫(yī)醫(yī)院、北辰第二專(zhuān)科婦產(chǎn)醫(yī)院、天穆骨科醫(yī)院

【鄰近銀行】農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行

【商業(yè)環(huán)境】易初蓮花超市、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、集賢市場(chǎng)、雙發(fā)商業(yè)街、霞光商城、北辰郵局

【其他配套】北運(yùn)河、堤岸公園、劉園苗圃、北辰公園

周邊配套4、周邊環(huán)境6、預(yù)期土地價(jià)格

經(jīng)與北辰區(qū)政府有關(guān)部門(mén)溝通，初步確定該地塊樓面地價(jià)樓面地價(jià)3000元/㎡，按容積率2.0計(jì)算折合400萬(wàn)元/畝。7、工程取得方式的風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)招拍掛取得，有可能出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的風(fēng)險(xiǎn)。土地面積凈地面積土地性質(zhì)容積率建筑密度綠化率建筑限高126畝126畝商住2.030%40%99米5、規(guī)劃指標(biāo)第二局部工程初步定位和可行性結(jié)論SWOT分析區(qū)位與交通：工程位于北辰區(qū)老城區(qū)，距離區(qū)政府2公里。本地塊周邊交通較好，有多輛公交車(chē)線路。周邊生活配套完善。地塊周邊分布小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、銀行等