網(wǎng)新雙城國(guó)際2021年?duì)I銷方案目錄一、濱江區(qū)市場(chǎng)分析二、目標(biāo)大客戶分析三、工程定位四、工程核心賣(mài)點(diǎn)提煉五、銷售策略六、營(yíng)銷推廣策略濱江區(qū)市場(chǎng)分析區(qū)域概況宏觀市場(chǎng)分析濱江新城將成為“天堂創(chuàng)智港〞，未來(lái)是“中國(guó)電子商務(wù)之都〞的核心區(qū)域。是未來(lái)杭州的“浦東新區(qū)〞區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)特征2、總部經(jīng)濟(jì)總部經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展可以帶來(lái)“五種效應(yīng)〞，即稅收奉獻(xiàn)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)、消費(fèi)帶動(dòng)效應(yīng)、勞動(dòng)就業(yè)效應(yīng)和社會(huì)資本效應(yīng)。區(qū)域宏觀市場(chǎng)分析板塊規(guī)劃起點(diǎn)高，區(qū)域價(jià)值明顯；政府支持力度大，大力引進(jìn)總部型企業(yè)；產(chǎn)業(yè)集中性強(qiáng)，高薪產(chǎn)業(yè)是主導(dǎo)。注1：此土地不包含工業(yè)用地;注2：此成交面積已折合成可建面積。數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州市國(guó)土資源局區(qū)域一級(jí)市場(chǎng)分析寫(xiě)字樓供給狀況：1、03—05年大量出讓的總部大廈用地使得濱江06—07年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給量相對(duì)飽和，05—07年的土地出讓多以商業(yè)辦公和住宅性質(zhì)為主，2021年濱江寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給到達(dá)頂峰。2、濱江區(qū)05年出讓土地多為總部基地，引進(jìn)UT斯達(dá)康、浙大網(wǎng)新等一批大型知名企業(yè)，隨著這些大型企業(yè)的進(jìn)駐，勢(shì)必帶動(dòng)一批為其效勞的中小型企業(yè)進(jìn)駐濱江，也會(huì)吸引一批同行業(yè)的中小型企業(yè)進(jìn)駐濱江。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析潤(rùn)和信雅達(dá)總建面積17萬(wàn)平米樓面價(jià)格1018元/M2銷售價(jià)格15000元/M2左右開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)11月開(kāi)盤(pán)外墻石材+玻璃幕墻+鋁合金百葉電梯合資品牌電梯；6+1，速度：4M/S空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管+新風(fēng)的中央空調(diào)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平米層高標(biāo)準(zhǔn)層高3.8米大堂面積800平米，20米挑高車(chē)位配比725個(gè)，0.63：100平米物業(yè)管理公司CBRE（顧問(wèn)）物管費(fèi)8元/平米·月景觀資源+資源整合型+高硬件配置定位：全線江景·濱江制高點(diǎn)·商務(wù)綜合體廣告語(yǔ)：放眼天下寬競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析東冠恒鑫總建面積6.8萬(wàn)平米樓面價(jià)格1152元/平米銷售價(jià)格12000元/平米，但項(xiàng)目交付5年后才有產(chǎn)權(quán)銷售情況出租、未銷售外墻LOW—E玻璃電梯合資品牌電梯；14臺(tái)，速度：2.5M/S空調(diào)大金VRV標(biāo)準(zhǔn)層面積1580平米層高標(biāo)準(zhǔn)層高3.6米，凈高2.65米以上大堂面積1000平米，9.5米挑高車(chē)位配比400個(gè)，0.8：100物業(yè)管理公司東冠物業(yè)物管費(fèi)4元/平米.月完備商務(wù)配套〔裙樓〕+招租先行+5A硬件支撐+現(xiàn)樓競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析柏悅軒總建面積4.8萬(wàn)平米樓面價(jià)格1728元/平米銷售價(jià)格7500元起，均價(jià)9500元/平米銷售情況售罄外墻Low-e玻璃+石材電梯空調(diào)VRV標(biāo)準(zhǔn)層面積約1700平米層高3.5米，loft4.8米大堂面積車(chē)位配比車(chē)位250多個(gè)；0.6：100物業(yè)管理公司深圳和平物業(yè)物管費(fèi)2.50元/平方米·月

酒店式公寓，低價(jià)位入市，現(xiàn)已售罄競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析金龍大廈總建面積46837平米樓面價(jià)格1778元/平米銷售價(jià)格均價(jià)13200元/平米（精裝修單身公寓在售）銷售情況已售50%結(jié)構(gòu)LOFT結(jié)構(gòu)電梯6客梯+2觀光電梯+1貨梯

空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平米層高3.5米大堂面積車(chē)位配比208個(gè)；0.61：100物業(yè)管理公司金龍物業(yè)物管費(fèi)2.5元/方.月競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析天恒大廈總建面積52678㎡

樓面價(jià)格1139元/平米銷售價(jià)格均價(jià)165000元/平以上銷售情況即將開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間預(yù)計(jì)11月底開(kāi)盤(pán)電梯4+1臺(tái)國(guó)際名牌的高速電梯（4m/s）

空調(diào)中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)

標(biāo)準(zhǔn)層面積約1300平米層高3.8米大堂面積700平米車(chē)位配比305個(gè)；0.92：100物業(yè)管理公司浙江南都物業(yè)物管費(fèi)4.8元/平米.月雙子塔+高速電梯，戶型分割較小競(jìng)爭(zhēng)個(gè)盤(pán)分析1、2021年濱江寫(xiě)字樓市場(chǎng)供給量到達(dá)頂峰，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；2、2021年開(kāi)始濱江寫(xiě)字樓供給多為市場(chǎng)化操作，產(chǎn)品品質(zhì)看好，如信雅達(dá)大廈、世貿(mào)75號(hào)地塊等；3、隨著杭州經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，城市外擴(kuò)已成必然趨勢(shì)，錢(qián)江新城和濱江新城是城市外擴(kuò)的第一步；錢(qián)江新城定位杭州中央商務(wù)區(qū)，濱江新城定位“中國(guó)電子商務(wù)之都〞的核心區(qū)域，是最具有升值潛力的區(qū)域，未來(lái)商務(wù)前景良好。4、隨著地鐵投入使用，星光大道建成使用，規(guī)劃中的望江隧道等多維度的交通系統(tǒng)和配套，濱江區(qū)的CBD優(yōu)勢(shì)和區(qū)域優(yōu)勢(shì)將更加明顯。

市場(chǎng)總結(jié)小結(jié)：對(duì)本工程的啟示：目標(biāo)大客戶分析一、回憶成果——關(guān)于客戶定位我們做了什么競(jìng)品樓盤(pán)的租賃客群和購(gòu)置客群研究;競(jìng)品樓盤(pán)的大客戶研究;濱江區(qū)、錢(qián)江新城總部性質(zhì)大客戶深度分析;濱江區(qū)總部性質(zhì)以及租賃入駐客戶的行業(yè)分析;濱江區(qū)招商局、競(jìng)品樓盤(pán)銷售經(jīng)理等人員的深度訪談;我們的客群從兩方面進(jìn)行闡述……角度一：地域篩選角度二：行業(yè)篩選大客戶群描述項(xiàng)目定位位置優(yōu)越

交通優(yōu)勢(shì)

環(huán)境優(yōu)越

區(qū)域優(yōu)勢(shì)

團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)

工程處于濱江CBD的一級(jí)輻射圈地鐵、慶春路、規(guī)劃中的望江過(guò)江隧道的開(kāi)通為工程塑造了得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)文化公園與一線江景的雙重景觀優(yōu)勢(shì)浙江省作為民營(yíng)企業(yè)興旺的省份，有大量的中小企業(yè)希望能在杭州建立總部，市場(chǎng)需求旺盛國(guó)際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，德國(guó)溫克教授建筑事務(wù)所的國(guó)際視野，本公司為上市公司，高標(biāo)準(zhǔn)的知名物業(yè)管理公司優(yōu)勢(shì)分析時(shí)機(jī)分析一、濱江區(qū)在大杭州的背景下處于強(qiáng)勢(shì)上升期，高品質(zhì)的產(chǎn)品較容易獲取大的市場(chǎng)份額二、工程所處的區(qū)域?yàn)闉I江區(qū)重點(diǎn)打造的區(qū)域問(wèn)題分析錢(qián)江新城及工程周邊的競(jìng)爭(zhēng)壓力工程自身硬件條件不屬高端配置工程自身亮點(diǎn)還待挖掘核心的亮點(diǎn)工程地塊拿地性質(zhì)導(dǎo)致地塊存在限銷期，提前開(kāi)盤(pán)時(shí)間受到一定影響工程工程已啟動(dòng)，但推廣未跟進(jìn)，市場(chǎng)暫無(wú)知名度如何利用區(qū)位價(jià)值對(duì)于產(chǎn)品價(jià)值的提升，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值最大化？如何樹(shù)立市場(chǎng)差異化，形成高附加值？如何通過(guò)對(duì)產(chǎn)品價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、附加值的綜合包裝，提升工程的品牌價(jià)值？帶著以上幾個(gè)疑問(wèn)，我們對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了全方位的梳理。工程定位產(chǎn)品定位思考產(chǎn)品核心價(jià)值提煉工程定位1、區(qū)位價(jià)值杭州沿江開(kāi)展、跨江開(kāi)展的大杭州戰(zhàn)略背景下，濱江區(qū)的區(qū)域聚集力和升值潛力越來(lái)越明顯；

濱江成為杭州科技產(chǎn)業(yè)的重中之重，代表著杭州未來(lái)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的方向。五大支柱產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代通訊設(shè)備制造軟件、IC設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)新材料產(chǎn)業(yè)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)基地國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地國(guó)家集成電路產(chǎn)業(yè)一體化基地國(guó)家留學(xué)生創(chuàng)業(yè)基地國(guó)家動(dòng)畫(huà)產(chǎn)業(yè)基地2、企業(yè)資源3、景觀資源雙景觀資源一線江景&文化公園北面沿江公園東沿江連廊一線江景4、建筑風(fēng)格溫克教授德式的設(shè)計(jì)風(fēng)格濱江企業(yè)天地在外形上像是埃及的獅身人面相，建筑單體上看似雙字塔的造型，豐富了建筑外觀流線，增加工程的華美感。5、硬件設(shè)施8米挑高的大廳增加了商務(wù)物業(yè)的豪華感，表達(dá)出入駐企業(yè)的檔次；多達(dá)26臺(tái)電梯，大大提升了辦公效率；獨(dú)棟空調(diào)采用VRV系統(tǒng)，獨(dú)立計(jì)量、靈活開(kāi)啟滿足晚上和周未加班需要。濱江企業(yè)天地為入駐企業(yè)提供網(wǎng)絡(luò)安裝空間，及UPS機(jī)房地板加載等設(shè)施品牌資源內(nèi)部景觀網(wǎng)新大廈價(jià)值體系建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)總部定制卓越品質(zhì)利益增享浙大網(wǎng)新資源德式商務(wù)高端筑作圍合式優(yōu)美環(huán)境：中央花園廣場(chǎng)、下沉式廣場(chǎng)、景觀綠化區(qū)域巨大開(kāi)展?jié)摿?，區(qū)域商務(wù)氣氛總部冠名權(quán)地段優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)商務(wù)領(lǐng)袖城市高度CBD商務(wù)經(jīng)濟(jì)引擎CBD核心，財(cái)富高地地鐵、過(guò)江隧道〔望江隧道、慶春路過(guò)江隧道〕立體交通，加速高效商務(wù)總部型辦公(整層、整幢出售):高效商務(wù)空間、專屬型配套、樓板承重加固國(guó)際甲級(jí)5A標(biāo)準(zhǔn)人性化商務(wù)：獨(dú)棟空調(diào)采用VRV系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)地板、員工餐廳等品質(zhì)引領(lǐng)建筑空間附加增值區(qū)域地標(biāo)14萬(wàn)方德式建筑商務(wù)旗艦風(fēng)景資源雙景觀：直面錢(qián)塘江/城市公園國(guó)際視野世界級(jí)建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：德國(guó)溫克教授建筑事務(wù)所尊崇商務(wù)表達(dá)：8米挑高大廳、多達(dá)26部電梯專屬配置、貼心物業(yè)效勞工程定位及分析國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓、小總部基地、商業(yè)CBD總部基地、生態(tài)景觀中心零距離輻射

總建面約14萬(wàn)平方米，多元化的空間可以發(fā)揮和利用本工程具有濱江CBD核心地段、德國(guó)本溫克教授品質(zhì)制造、商務(wù)配套、國(guó)際物業(yè)等，打造濱江第一梯隊(duì)高端產(chǎn)品勢(shì)在必行，本工程主題定位為:國(guó)際級(jí)商務(wù)地產(chǎn)建筑綜合體著眼于總部基地國(guó)際商務(wù)平臺(tái)，效勞于濱江區(qū)CBD建成后滿足高功能、高價(jià)值、高效勞的高端客戶的使用要求。產(chǎn)品類型區(qū)域?qū)傩砸?guī)模屬性功能屬性工程總體定位國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓、商業(yè)

CBD總部基地、生態(tài)景觀中心零距離輻射

總建面14萬(wàn)平方米，多元化的空間發(fā)揮和利用

國(guó)際級(jí)商務(wù)地產(chǎn)建筑綜合體著眼于總部基地國(guó)際商務(wù)平臺(tái)，效勞于濱江區(qū)CBD建成后滿足高功能、高價(jià)值、高效勞的高端客戶的使用要求產(chǎn)品類型區(qū)域?qū)傩砸?guī)模屬性功能屬性商務(wù)屬性

采用高品質(zhì)的物業(yè)效勞，設(shè)置多種商業(yè)配套設(shè)施、商務(wù)交流設(shè)施，為總部基地打造全方位的效勞配套設(shè)施。工程總體定位國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓CBD總部基地、領(lǐng)跑濱江寫(xiě)字樓

國(guó)際級(jí)標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓著眼于總部基地國(guó)際商務(wù)平臺(tái)，效勞于濱江區(qū)CBD建成后滿足高功能、高價(jià)值、高效勞的高端客戶的使用要求產(chǎn)品類型區(qū)域?qū)傩怨δ軐傩詫?xiě)字樓定位工程總體定位獨(dú)棟辦公

CBD總部基地、領(lǐng)跑濱江寫(xiě)字樓著眼于總部基地國(guó)際商務(wù)平臺(tái)，效勞于濱江區(qū)CBD建成后滿足高功能、高價(jià)值、高效勞的高端客戶的使用要求產(chǎn)品類型區(qū)域?qū)傩怨δ軐傩孕】偛炕囟ㄎ豁?xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉１、工程占據(jù)區(qū)域市場(chǎng)獨(dú)特性第一２、公司進(jìn)入杭州主流商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)３、團(tuán)隊(duì)專業(yè)／前瞻／理性的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)1。整體目標(biāo)14萬(wàn)平米寫(xiě)字樓航母規(guī)模規(guī)模區(qū)位規(guī)劃環(huán)境建筑戶型配套服務(wù)工藝設(shè)備多方聯(lián)合〔品牌聯(lián)盟〕2。核心理念－提煉規(guī)模區(qū)位規(guī)劃環(huán)境建筑戶型配套服務(wù)工藝設(shè)備2。核心理念－提煉區(qū)位〔大〕濱江新城概念未來(lái)中國(guó)電子商務(wù)之都濱江核心CBD地位規(guī)劃明確、不可撼動(dòng)有別于一般CBD，規(guī)?；k公區(qū)域地鐵1號(hào)線、蕭山機(jī)場(chǎng)、緊鄰四橋、過(guò)江隧道交通便利。緊鄰市政府、星光大道商圈輻射范圍區(qū)位〔小〕規(guī)模區(qū)位規(guī)劃環(huán)境建筑戶型配套服務(wù)工藝設(shè)備2。核心理念－提煉規(guī)劃理念

交通組織〔外〕辦公尺度意識(shí)形態(tài)先進(jìn)的規(guī)劃理念：起點(diǎn)高，前瞻性辦公的純粹性和諧的商務(wù)共融圈：資訊平臺(tái)／合作／互動(dòng)平臺(tái)裙房／辦公各行其道；高配比電梯配置，上下班電梯井然有序；交通組織人性化：機(jī)動(dòng)車(chē)／自行車(chē)／訪客等不同層面智能化管理8米挑高大堂、私享總部型辦公空間交通組織〔內(nèi)〕規(guī)模區(qū)位規(guī)劃環(huán)境建筑戶型配套服務(wù)工藝設(shè)備2。核心理念－提煉區(qū)域小環(huán)境：一線江景、文化景觀公園生態(tài)化人性化新城綠肺：空氣質(zhì)量相對(duì)高內(nèi)部景觀的可參與性：如規(guī)劃的辦公內(nèi)庭院植物矩陣：在寫(xiě)意的氣氛輕松辦公、總裁空中花園人文化成長(zhǎng)中浦東新區(qū)，未來(lái)城市的開(kāi)展精神新風(fēng)系統(tǒng)：健康辦公體驗(yàn)2。核心理念－提煉規(guī)模區(qū)位規(guī)劃環(huán)境建筑戶型配套服務(wù)工藝設(shè)備風(fēng)格簡(jiǎn)約線條，強(qiáng)烈的時(shí)代感德國(guó)風(fēng)骨，講究細(xì)節(jié)，百年品質(zhì)

辦公尺度總裁辦公室，附帶獨(dú)立衛(wèi)生間人性化LOW-E玻璃：防躁／防紫外線/節(jié)能，立面外表精致舒適的辦公尺度戶型個(gè)性設(shè)計(jì)，多種戶型組合全落地玻璃窗精致大堂光鮮的企業(yè)名片2。核心理念－提煉規(guī)模區(qū)位規(guī)劃環(huán)境建筑戶型配套服務(wù)工藝設(shè)備精裝修交房公共部位精裝修配置網(wǎng)絡(luò)架空地板更大程度的保護(hù)了建筑結(jié)構(gòu)科技引領(lǐng)現(xiàn)代辦公：架空地板／空調(diào)／電梯……設(shè)備科技引領(lǐng)現(xiàn)代辦公：智能化配備增加吊頂和網(wǎng)絡(luò)地板，大幅提升品質(zhì)。規(guī)模區(qū)位規(guī)劃環(huán)境建筑戶型配套服務(wù)工藝設(shè)備2。核心理念－提煉交通車(chē)位商業(yè)餐飲休閑設(shè)施俱樂(lè)部地鐵1號(hào)線，二條過(guò)江隧道，三坐跨江大橋，蕭山機(jī)場(chǎng)坐享城市便捷高配比星光大道大配套，繁華就在轉(zhuǎn)瞬間

內(nèi)部便利店、咖啡吧、餐飲……〔不假外求〕商務(wù)餐飲〔招待客戶〕員工餐廳〔豐簡(jiǎn)隨意〕書(shū)吧、足浴……SPA／美容〔讓生活美麗起來(lái)〕網(wǎng)新俱樂(lè)部：讓業(yè)務(wù)橫向／縱向延伸業(yè)主沙龍：互動(dòng)。生意就在家門(mén)口物業(yè)管理：五大行物業(yè)管理管家專項(xiàng)效勞：為獨(dú)幢大客戶量身打造餐飲滿足本工程大體量寫(xiě)字樓商務(wù)用餐需求效勞及商業(yè)配套滿足工程作為濱江新城第一梯隊(duì)高端產(chǎn)品的要求銷售策略案名建議案名建議原那么：嚴(yán)謹(jǐn)大氣與整體定位相符合充分表達(dá)工程特色與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)綜合體〔辦公物業(yè)〕命名模式模式典型項(xiàng)目目的1、開(kāi)發(fā)商企業(yè)命名瑞安廣場(chǎng)、飛洲國(guó)際、中心泰富廣場(chǎng)、天安中心、均瑤廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)…作為企業(yè)形象宣傳的推廣工具，企業(yè)形象與實(shí)力的象征2、主力客戶命名花旗銀行大廈、匯豐大廈…充分利用知名企業(yè)的影響力，建立標(biāo)桿客戶效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)后期招租與銷售3、知名城市命名上海灘國(guó)際大廈、香港廣場(chǎng)、臺(tái)北101、東方廣場(chǎng)…城市本身代表國(guó)際化與現(xiàn)代化色彩4、行業(yè)命名海事大廈、船舶大廈、證券大廈（上海）、金融廣場(chǎng)、數(shù)碼大廈（北京）…專業(yè)的辦公樓針對(duì)專業(yè)的客戶5、所在區(qū)域命名虹橋大廈、淮海國(guó)際、國(guó)際貿(mào)易中心（北京）…區(qū)域本身是一種標(biāo)志、借助區(qū)域價(jià)值提升自身影響力6、其他第三極（北京）、財(cái)富中心、世紀(jì)商貿(mào)大廈(TheCenter)…………本工程案名案名——網(wǎng)新·雙城國(guó)際大廈標(biāo)志性建筑表達(dá)標(biāo)志型企業(yè)，建立企業(yè)影響力嚴(yán)謹(jǐn)，大氣表達(dá)工程與杭州主城區(qū)的位置關(guān)系表達(dá)工程的產(chǎn)品建筑造型網(wǎng)新大廈開(kāi)發(fā)目標(biāo)：通過(guò)本工程成功運(yùn)作，讓浙大網(wǎng)新置地正式涉入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)建立公司品牌口碑及影響力網(wǎng)新雙城國(guó)際主要指標(biāo)寫(xiě)字樓：60108.56M2公館：36143.04M2商業(yè)：9528.43M2車(chē)位：地上：61個(gè)，地下636個(gè)餐飲：1262M2會(huì)議室：1045M2容積率：3.798綠地率：35.02%1、4號(hào)樓寫(xiě)字樓交付標(biāo)準(zhǔn)如下：外墻：高檔花崗巖+斷橋隔熱鋁合金+雙層中空LOW—E玻璃內(nèi)墻：乳膠漆完成頂棚：吊頂電：一只配電箱，一盞照明燈及開(kāi)關(guān)插座；地板：網(wǎng)絡(luò)架空地板進(jìn)戶門(mén)：木門(mén)或玻璃門(mén)電梯：進(jìn)口電梯〔品牌未定〕總裁衛(wèi)生間：預(yù)留豎向上下水排氣管道〔三通〕空調(diào)：冷熱源知名品牌冷水機(jī)組+燃?xì)忮仩t；末端：風(fēng)機(jī)盤(pán)管+新風(fēng)系統(tǒng)〔冷熱回收〕1、4號(hào)樓一層大堂、樓層公共走道、電梯廳〔含地下室〕電梯轎廂及公共衛(wèi)生間全部裝修完畢網(wǎng)新大廈交付標(biāo)準(zhǔn)2、3號(hào)樓寫(xiě)字樓裝飾標(biāo)準(zhǔn)如下：外墻：高檔花崗巖+斷橋隔熱鋁合金+雙層中空LOW—E玻璃內(nèi)墻：墻面刷白頂棚：不吊頂，戶內(nèi)配電箱一只，一盞照明燈及開(kāi)關(guān)插座；進(jìn)戶門(mén)：需安裝獨(dú)棟首層門(mén)廳大門(mén)電梯：進(jìn)口電梯〔品牌未定〕衛(wèi)生間：預(yù)留上下水、排氣管道，毛壞交付空調(diào)：知名品牌VRV空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)地板：水泥砂漿交付標(biāo)準(zhǔn)平開(kāi)高走以貼近市場(chǎng)的合理價(jià)格入市預(yù)留給客戶一定的升值空間搶占客戶資源及市場(chǎng)份額銷售速度較快當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)條件改善、工程品質(zhì)提升還有時(shí)機(jī)尋求利潤(rùn)通過(guò)產(chǎn)品價(jià)值分析，結(jié)合入市時(shí)機(jī)的市場(chǎng)評(píng)估，制定銷售方案：推盤(pán)方案建議

網(wǎng)新大廈共由2棟高層和2棟小高層寫(xiě)字樓組成。為確保第一批房源的一炮走紅及公司利潤(rùn)的最大化，建議分批推出。作為第一次正式公開(kāi)對(duì)外銷售，銷售形勢(shì)直接影響著市場(chǎng)對(duì)浙大網(wǎng)新品牌及工程的認(rèn)可度；如果4號(hào)樓能夠整幢銷售，對(duì)網(wǎng)新大廈在市場(chǎng)上的反響就非常強(qiáng)烈。從工程營(yíng)銷階段來(lái)看，銷售形勢(shì)將為后續(xù)獨(dú)幢寫(xiě)字樓和1號(hào)樓高端工程打下市場(chǎng)根底；從現(xiàn)階段市場(chǎng)形勢(shì)看，目前大客戶積累量不夠，此局部房源開(kāi)盤(pán)客戶量相對(duì)不夠，推廣力度和策略需要加強(qiáng)。推售策略序號(hào)推案樓號(hào)套數(shù)面積推案比例1第一批410433442.631.62%2--1105267.464.98%3--1105267.464.98%1、2021年3月起，推出第一批房源4號(hào)樓共計(jì)104套房源，2、3號(hào)樓二幢12層小高層；7月正式開(kāi)盤(pán)銷售；序號(hào)戶型套數(shù)面積總面積推案比例第一批A18298.972391.765%B18153.481227.843%C18193.971551.764%D12422.01844.022%D26378.952273.75%A14366.545131.5612%B14398.645580.9613%C14366.545131.5612%D14398.645580.9613%E8247.621980.965%F8218.441747.524%獨(dú)棟22

10534.9224%總計(jì)

43977.52

推盤(pán)方案序號(hào)推案樓號(hào)套數(shù)面積推案比例2第二批2--284204.23.97%2--363861.323.65%3--284204.23.97%3--363861.323.65%2、2021年10月中旬，推出第二批獨(dú)幢房源，2、3號(hào)樓二、三單元,以及1號(hào)樓局部低區(qū)房源。2、3號(hào)樓與1、4號(hào)樓屬于不同的產(chǎn)品，因此在第一期的銷售過(guò)程中，可視客戶積累的情況進(jìn)行銷售，如有獨(dú)幢客戶預(yù)定三期房源，也可提前進(jìn)行銷售；序號(hào)戶型套數(shù)總面積第二批獨(dú)棟3416131.04推案樓號(hào)套數(shù)面積推案比例第三批1963614334.17%3、2021年3月，推出本工程景觀資源最好的1號(hào)樓共96套；序號(hào)戶型套數(shù)面積總面積推案比例第三批A24359.018616.2424%B14432.631730.525%B220390.45780922%C24359.018616.2424%D24390.469371.0426%總計(jì)96

36143.04

推案樓號(hào)套數(shù)面積推案比例商業(yè)1、2、3、49528.439.01%招商先行：與目標(biāo)客戶洽談引進(jìn)，積累到一定的客戶時(shí)進(jìn)行的銷售。獨(dú)幢的商鋪建議與獨(dú)幢寫(xiě)字樓分開(kāi)銷售，購(gòu)置獨(dú)幢的客戶可以在商鋪開(kāi)賣(mài)時(shí)優(yōu)先購(gòu)置。這樣本工程可以整體規(guī)劃工程的商業(yè)業(yè)態(tài)，同時(shí)，商鋪的獨(dú)立銷售可以拉升獨(dú)幢的銷售均價(jià)，為公司實(shí)現(xiàn)更多的利潤(rùn)。4、2021年10月，推出第四批商鋪房源；價(jià)格提升價(jià)格測(cè)試策略客戶落點(diǎn)價(jià)格確定初步價(jià)格測(cè)試根據(jù)不同產(chǎn)品類型，對(duì)外報(bào)價(jià)格范圍，以判斷客戶對(duì)總體價(jià)格接受度客戶初步落點(diǎn)，以獲得客戶對(duì)戶型價(jià)值的判斷戶型價(jià)格測(cè)試初步價(jià)格表制定后，對(duì)客戶進(jìn)行落點(diǎn)戶型的報(bào)價(jià)，測(cè)試客戶具體戶型價(jià)格接受度以調(diào)整價(jià)表客戶落點(diǎn)客戶意向落點(diǎn)分析，價(jià)表修正，確保分布均勻最終價(jià)格確定價(jià)格測(cè)試是分析把握客戶能承受的最高價(jià)位以及工程產(chǎn)品間價(jià)格體系是否合理的關(guān)鍵，是創(chuàng)造利潤(rùn)最大化，去化均勻的重要保證。價(jià)格提升銷售流程策略開(kāi)盤(pán)銷售銀行資信審查通過(guò)多輪測(cè)試及落點(diǎn)，精確客戶意向落點(diǎn)，防止意向沖突，最大限度降低客戶損失量推盤(pán)范圍公布客戶落點(diǎn)價(jià)格測(cè)試及確認(rèn)明確戶型落點(diǎn)意向度測(cè)試及落點(diǎn)引導(dǎo)是高端工程成功銷售的關(guān)鍵，目的在于把握客戶對(duì)工程的信心度，防止客戶流失，從而創(chuàng)造時(shí)機(jī)謀取更大利潤(rùn)。各階段銷售定價(jià)依據(jù)工程出售價(jià)格通過(guò)市場(chǎng)比較法建議本案的市場(chǎng)價(jià)格均價(jià)為〔詳見(jiàn)附件〕13000元/平米根據(jù)目前在售寫(xiě)字樓的狀況，營(yíng)銷管理部建議銷售均價(jià)為15000元/平米銷售目標(biāo)推案時(shí)間2010年7月2011年5月2011年12月2012年7月銷售周期8個(gè)月以上6個(gè)月以上6個(gè)月以上8個(gè)月以上推案量戶型4號(hào)樓/2、3號(hào)樓一單元2-2、2-3、3-2、3-31號(hào)樓商業(yè)部分套數(shù)104套/獨(dú)棟二個(gè)單元四個(gè)獨(dú)棟單元96

面積33248.96/10780.9216131.0436143.041600總量43977.5216131.0436143.041600推盤(pán)均價(jià)15000150002500025000銷售額

659662800

241965600

903576000

40000000

均價(jià)20000車(chē)位均價(jià)地下一層12萬(wàn)/個(gè)，地下二層10萬(wàn)/個(gè)；預(yù)計(jì)銷售300個(gè)車(chē)位，負(fù)一層100個(gè)負(fù)二層200個(gè)預(yù)留300余個(gè)車(chē)位總銷售金額32,000,000.00寫(xiě)字樓、小獨(dú)幢及公館部分總銷售金額

1805204400商業(yè)總銷金額

40000000

總銷售金額

1,877,204,400

人員架構(gòu)營(yíng)銷總監(jiān)策劃高級(jí)經(jīng)理銷售高級(jí)經(jīng)理客服高級(jí)經(jīng)理置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)銷售內(nèi)務(wù)置業(yè)顧問(wèn)招聘要求：詳見(jiàn)附件?營(yíng)銷部崗位職責(zé)?人員安排：1、只設(shè)現(xiàn)場(chǎng)售樓處需招聘5-6名銷售人員；2、設(shè)市區(qū)+現(xiàn)場(chǎng)售樓處需要6-7名銷售人員3、高端工程一般設(shè)有客服經(jīng)理進(jìn)行客戶效勞，可考慮在銷售率到達(dá)50%以上增設(shè)此崗位；或由優(yōu)質(zhì)銷售員擔(dān)任；營(yíng)銷管理部人員架構(gòu)及待招聘崗位階段營(yíng)銷策略營(yíng)銷總控圖時(shí)間431推廣階段推售節(jié)奏推廣渠道活動(dòng)營(yíng)銷相關(guān)物料推出4#、2、3#樓各一獨(dú)幢單元工地圍墻營(yíng)銷活動(dòng)戶外廣告、工程手冊(cè)、三維片、網(wǎng)站樓書(shū)、模型、展板、2工程節(jié)點(diǎn)戶外廣告更換、海報(bào)、直郵、報(bào)紙廣告開(kāi)工市區(qū)接待中心、戶外、房展會(huì)異地推廣樣板區(qū)開(kāi)放大客戶簽約儀式開(kāi)盤(pán)儀式5海報(bào)、直郵、報(bào)紙廣告、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告更換結(jié)構(gòu)封頂形象樹(shù)立期蓄客期銷售目標(biāo)報(bào)廣、DM10年12年接待中心開(kāi)放持銷期報(bào)廣、ＤＭ、短信市區(qū)售樓處開(kāi)放產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)暨合作伙伴簽約儀式封頂祈福儀式4號(hào)樓銷售完成，2、3號(hào)樓獨(dú)幢市區(qū)接待中心、戶外、報(bào)廣、掃樓強(qiáng)銷期形象導(dǎo)入期678910尾盤(pán)期2、3號(hào)獨(dú)幢銷售完成1號(hào)樓銷售完成11年現(xiàn)場(chǎng)售樓處推出2、3號(hào)各2個(gè)獨(dú)幢單元推出1#樓推出商鋪房交會(huì)商鋪銷售完成建議工程開(kāi)盤(pán)時(shí)間暫定為7月底。開(kāi)盤(pán)前廣告推廣方案如下：工作內(nèi)容時(shí)間節(jié)點(diǎn)整體營(yíng)銷計(jì)劃確定(含整體廣告計(jì)劃和媒體組合方式、階段行可實(shí)施公關(guān)活動(dòng)策劃、階段性媒體策略、階段性軟性新聞組織、項(xiàng)目路演計(jì)劃等)2009.12.30項(xiàng)目路演開(kāi)始(溫州、臺(tái)州、義烏、金華、紹興、蕭山等地區(qū))2010.3.1樓書(shū)、折頁(yè)設(shè)計(jì)制作完成2010.1.30戶外路牌廣告發(fā)布(長(zhǎng)效媒體)2010.2.20媒體廣告設(shè)計(jì)制作發(fā)布(報(bào)紙、電臺(tái))2010.1促銷品的設(shè)計(jì)制作2010.4工地形象包裝(含圍墻、工地廣告牌、彩旗等)2010.1.30營(yíng)銷中心開(kāi)放(市區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)各一)2010.3.1效果圖制作2009.12.30模型制作三維動(dòng)畫(huà)2010.1.152010.3.項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)2010.7.28營(yíng)銷策略：1、線上以戶外、網(wǎng)絡(luò)、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝等長(zhǎng)效媒體為主；2、線下進(jìn)行大客戶點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的營(yíng)銷;

和高端工程做客戶聯(lián)誼〔如萬(wàn)銀國(guó)際的大局部客戶為東方潤(rùn)園客戶〕工程可以和海威國(guó)際或是星光大道做客戶聯(lián)誼，增加客戶積累尋找大的金融機(jī)構(gòu)，如寧波銀行、溫州銀行等金融機(jī)構(gòu)，他們需求面積較大普遍在3000—10000平米，利于銷售，以及能夠拉升整個(gè)寫(xiě)字樓的整體檔次主要通過(guò)專業(yè)的寫(xiě)字樓網(wǎng)來(lái)尋找目標(biāo)客戶，網(wǎng)站中有較多商家資源，同時(shí)該局部商家需求面積都較大，需求的目的性較強(qiáng)，利于工程去化媒體及專業(yè)雜志具備大量的客戶信息，且較了解購(gòu)置客戶的購(gòu)置渠道，擁有可觀的客戶資源，與之合作，利于工程去化開(kāi)展中介客戶聯(lián)誼5大行，多渠道尋找客戶擴(kuò)大營(yíng)銷網(wǎng)新集團(tuán)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠、擬定員工購(gòu)置方案營(yíng)銷渠道物業(yè)管理因本工程為寫(xiě)字樓，建議從軟性效勞上進(jìn)一步提升工程品質(zhì)，建議后期物業(yè)管理或參謀公司在五大行物管公司中進(jìn)行選擇。階段任務(wù)：大客戶積累、相關(guān)物料籌備；階段工作：對(duì)案名及LOGO確定、工地圍墻、高炮、網(wǎng)絡(luò)等長(zhǎng)效媒體配合到位；相關(guān)物料準(zhǔn)備到位：三維宣傳片、樓書(shū)、折頁(yè)、包括針對(duì)大客戶營(yíng)銷的相關(guān)物料階段策略：大客戶渠道執(zhí)行，確定工程鮮明形象籌備期〔2021年1月－2021年3月〕階段

1戶外廣告選擇建議1、慶春路、武林廣場(chǎng)等2、機(jī)場(chǎng)、金麗溫、甬臺(tái)溫等高速公路的主要入口地。3、濱江區(qū)核心區(qū)4、沿路戶外廣告覆蓋區(qū)域－中河高架〔過(guò)江隧道〕現(xiàn)場(chǎng)圍墻風(fēng)格：尊貴感、國(guó)際化、表達(dá)工程個(gè)性方式：在工程圍墻之上制作10米高的看板圍墻效果：現(xiàn)場(chǎng)集中眼球攔截，具有很好的襯托現(xiàn)場(chǎng)氣氛效果和強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊力。道旗內(nèi)容：工程形象傳播風(fēng)格：國(guó)際化、識(shí)別性強(qiáng)地點(diǎn)：工程所在地以及三橋、四橋間或二橋往來(lái)紹興的主要干道沿線推薦理由：襯托現(xiàn)場(chǎng)氣氛，營(yíng)造工程高端形象；引導(dǎo)客戶直達(dá)工程現(xiàn)場(chǎng)；攔截眼球，引起市場(chǎng)關(guān)注。形象建立及蓄水期

〔2021年4月－2021年7月〕階段

2PR活動(dòng)1、杭州人居展時(shí)間：2021年5月份形式：聚集人氣，到達(dá)大量蓄客目的。展位布置要具有強(qiáng)烈的國(guó)際尊貴感，給人以強(qiáng)大的視覺(jué)沖擊。PR活動(dòng)2、開(kāi)盤(pán)典禮時(shí)間：2021年7月份〔暫定〕形式：邀請(qǐng)知名主持，宣布網(wǎng)新大廈正式開(kāi)盤(pán)并全球發(fā)行。開(kāi)盤(pán)活動(dòng)以大客戶簽約儀式、冷餐會(huì)的方式來(lái)擴(kuò)大“網(wǎng)新大廈〞的社會(huì)知名度和美譽(yù)度，表達(dá)“網(wǎng)新〞的美好前景促進(jìn)樓盤(pán)銷售，與此同時(shí)進(jìn)行客戶公關(guān)，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商積極良好的社會(huì)形象。嘉賓：濱江區(qū)政府官員、大客戶代表等媒體：錢(qián)江晚報(bào)、都市快報(bào)等跟蹤報(bào)道階段任務(wù)：在前兩個(gè)階段行銷推進(jìn)的根底上，進(jìn)行針對(duì)性的客戶甄別，建立客戶數(shù)據(jù)庫(kù)