廣晟·寶晟花園一期地塊3規(guī)劃建議營銷中心11月30日·地塊根底分析及

總體規(guī)劃建議1、城市開展展望與工程定位2、地塊開展研判3、工程開發(fā)情況1、東源前景展望河源“南接北拓〞戰(zhàn)略的實施，城市南面主要規(guī)劃為工業(yè)片區(qū)，而北面主要版塊即為東源、大學城片區(qū)為居住片區(qū)，而東源發(fā)展根底良好，是河源未來開展的重心。東源大學城片區(qū)東源開展前景展望1、根據(jù)河源城市開展長遠規(guī)劃文件〔2021—2021年〕，確立“河源——龍川〞、“河源——和平〞兩個城市開展軸，東源地處前哨位置，開展已經(jīng)進入實質階段。2、隨著城市開展，高素質人居向“衛(wèi)星城〞或郊區(qū)開展已經(jīng)成為潮流。東源城市開展及地產(chǎn)開展現(xiàn)況東源缺乏定位高端、規(guī)劃前瞻、配套完善的花園社區(qū)2、地塊根底分析及總體規(guī)劃建議經(jīng)濟指標廣晟·寶晟花園一期地塊3主要經(jīng)濟技術指標總用地面積6474.074m2總建筑面積19871.48m2地下建筑面積約3347m2地上建筑面積16524.48m2容積率2.55綠化率35%覆蓋率38%停車位84注：以上為初步指標，實際可根據(jù)方案設計做相應調整工程地理位置工程地處東源縣城中心，交通方便，輻射潛力較大，東源零售業(yè)仍處于孵發(fā)階段，缺乏商業(yè)地標〔與東源縣域行政單位相符〕。地塊一3期位置濱江花園霸王花集團工程工程初步不同實現(xiàn)價值研判工程東南面為文化廣場，東北面為散落民居。工程各地塊綜合價值較為均勻，現(xiàn)地塊一3期原為市民廣場，因此在規(guī)劃上相對獨立.同社區(qū)，在類檔次產(chǎn)品根底上，不同價值實現(xiàn)主要通過組團/棟享有的環(huán)境比照區(qū)別得于實現(xiàn)。工程規(guī)劃根底探討住宅幼兒園商住/配套商住配套生活便利是高端工程的根底配套要求，如超級市場、功能完備的會所等。作為東源第一個高端商住工程，在自身配套上，現(xiàn)缺乏相應功能的會所，現(xiàn)超市選址位置、配備條件亦有所欠缺，有礙住宅價值最大化現(xiàn)實。區(qū)位判斷上，此適宜開展高端豪宅區(qū)，但仍需對市場充分評估一、地塊根底分析及總體規(guī)劃建議營銷中心11月30日近景山體、遠景東江畫廊文化廣場東源縣城3大縱線之一，且為縣中心繁華位置西偏南方向臨近幼兒園視野較闊最優(yōu)視角角度但存噪聲問題朝向同社區(qū)不同組團檔次判斷依據(jù)住宅檔次判斷〔相對于同一個社區(qū)的比照因素〕，其首要因素是其是否享有：1、更好的視野環(huán)境2、更少干擾因素〔①、治安——環(huán)境的平安性認知。②、噪音。③、鄰近的視線〕3、開發(fā)的期次趨勢認識〔普遍的市場意識是越做越高端，以配合工程低開高走的價格曲線〕4、工程相關素質〔綠化、建筑〕從原那么性漸進來說，3期所受干擾因素較大，不適宜開發(fā)定位高端的豪宅，但可通過較準確的定位、個性化設計等元素走精致路線。一期戶型占比情況戶型結構面積區(qū)間數(shù)量主要集中于棟名占比例套數(shù)比面積比1房2廳（包括5米躍式）57.82~60.22㎡（未含業(yè)主自行間隔后）3棟寶業(yè)居2房2廳（包括5米躍式）82~87㎡（未含業(yè)主自行間隔躍式）3棟寶業(yè)居3房2廳（基本型）108—136㎡除寶業(yè)、寶旺、寶合、寶和、寶潤外3房2廳（舒適型）4房2廳（非復式）132~153㎡旺、興、順、麗4房2廳（復式）178~217㎡昌、盛、安、華、順、豐5房以上（復式）210~260㎡3、現(xiàn)有開發(fā)情況小結觀點：從工程所處東源中心，交通網(wǎng)絡便利，輻射能力較好；東源開展趨勢，且工程原規(guī)劃獨立、工程自身配套完善與工程檔次提升方面考慮，建議地塊一3期的定位方向為：東源小型綜合體/商住地標東源小型綜合體/商住地標酒店、休閑中心〔會所功能〕、西餐廳〔花園式〕、超級市場〔原超市移至，保存風情商業(yè)街區(qū)——旅游商品、特色農產(chǎn)品等〕、公寓〔產(chǎn)權式，非酒店附帶經(jīng)營〕、開放式零售街區(qū)〔根據(jù)相對獨立特征規(guī)劃〕。地塊規(guī)劃及配比建議1、商住配比建議3、形態(tài)建議2、戶型配比建議總體方向開放式高尚生活社區(qū)+商住地標花園社區(qū)總體意向+地塊一3期開放街區(qū)式花園社區(qū)舉例美國/加利福尼亞州/圣何塞市/北園社區(qū)北園社區(qū)形象規(guī)模增值舉措總占地/25萬平米設計時間/1995設計/ROMA事物所市場取向/較高密度緊湊型多功能社區(qū)中心中央綠地中心商住地標的設置統(tǒng)一的建筑風格注重步行尺度的街道公共開放的空間精心組織的社區(qū)環(huán)境北園社區(qū)增值舉措(資料來源：世聯(lián)代理相關文件〕網(wǎng)格型規(guī)劃/公共綠地注重步行尺度的街道/社區(qū)環(huán)境統(tǒng)一的美式建筑風格北園社區(qū)增值舉措網(wǎng)格型規(guī)劃/公共綠地注重步行尺度的街道/社區(qū)環(huán)境統(tǒng)一的美式建筑風格商住配比建議商業(yè)35%+住宅65%商業(yè)面積：7000㎡〔內容配比：超市2000㎡建筑面積+酒店2000㎡建筑面積+休閑健身會所1500㎡建筑面積—附帶非銷售配套面積+花園式西餐酒廊——架空層空間，其它零售業(yè)空間。朝向調整由原主建筑平行于行政大道調整為主建筑朝東北向?！仓髁粜透嚓柵_或空中院館朝南偏西方向。停車場、卸貨平臺等開放式：購物園林休閑空間住宅配比建議〔奢華度假型〕〔方案一〕住宅面積：12900〔內容配比約：1房2580㎡建筑面積占比20%+2房6450㎡建筑面積占比50%+小3房2870㎡建筑面積占比30%。套數(shù)比〔實用80%計提，舒適型度假式1房均60㎡，2房90㎡計，3房——帶空中院館按110㎡計〕：1房：2房：3房：1房2：2房3：3房1.1奢華于表Ⅱ精神貴族戶型設計要點1、地標性2、度假性3、舒適性4、創(chuàng)新性立面及外型戶型布置設計總價控制設計要點帶花架入戶空中院館示意空中院館深圳中信紅樹灣2房花架入戶1房外飄大露臺方案2大戶型方案〔方案2〕住宅面積：12900〔內容配比約：3房2580㎡建筑面積占比20%+4房6450㎡建筑面積占比50