目錄前言廣州高端住宅近期市場表現(xiàn)及原因剖析廣州高端住宅市場開展趨勢1.前言1.1、研究背景1.2、概念界定1.3、廣州高端住宅市場開展歷程及特征本輪廣州樓市回暖，高端住宅表現(xiàn)突出匯景新城：4.25新貨開賣，一周銷售超10億玖瓏湖：4.25開盤，當日首批85套別墅售馨，銷售超10億領峰：4.18W公寓開賣，當日銷售120套2.5億本輪廣州樓市回暖，高端住宅表現(xiàn)突出廣弘天琪：“五一〞期間開盤，銷售超200套中環(huán)廣場：4.25D棟開賣，當日銷售180套3.4億金山谷：“五一〞洋房開盤，十天銷售90套2.3億本輪廣州樓市回暖，高端住宅表現(xiàn)突出天鵝灣：元旦至今開賣4次，成交430套，5.5億星匯云錦：5.25開盤，一周銷售近200套5億新光城市花園：五月期間，熱銷近50套各高端住宅成功的主要因素玖瓏湖——香港品牌開展商，擁有絕佳的景觀資源，別墅的稀缺性匯景新城——悠久的豪宅品牌底蘊，成熟豪宅社區(qū)，持續(xù)的升值能力領峰——裝標的奢華全城獨有，酒店品牌嫁接所帶來的高附加值廣弘天琪——地段的成熟性中環(huán)廣場——地段的珍罕性金山谷——產品的設計創(chuàng)新〔6米高客廳〕，景觀資源優(yōu)勢星匯云錦——引入奢華的裝標，地段的成熟性天鵝灣——擁有一線江景資源，產品設計創(chuàng)新〔三錯層、疊加等〕新光城市花園——地段優(yōu)勢1.前言1.1、研究背景1.2、概念界定1.3、廣州高端住宅市場開展歷程及特征市場定義——地段、資源、產品、價格潛力從市場的角度來看，主要在以下幾個方面具備足夠條件支持：地段：處于城市傳統(tǒng)中心地段或城市重點規(guī)劃建設區(qū)域〔如二沙島、珠江新城、濱江東、老城區(qū)、琶洲、科學城、白云新城、奧體等〕資源：擁有稀缺生態(tài)環(huán)境或城市景觀資源〔如江景、湖景、山景、公園景、城市標志建筑景觀等〕。同時產品設計上充分考慮資源利用和占有最大化產品：注重整體規(guī)劃設計，產品細部打造講究居住舒適性和合理性，同時融入較多的創(chuàng)新和奢華元素，裝標及配置獨樹一幟〔如匯景新城、領峰、金山谷、星河灣等〕價格：在同片區(qū)、同類型物業(yè)中價格處于標桿位置，并保持持續(xù)的升值能力根據(jù)2021年一季度廣州市商品住宅的成交數(shù)據(jù)，單價1.4萬以上的成交面積約占總成交面積的10%，總價200萬/套以上的成交面積約占總成交面積的12%，因此：本報告將現(xiàn)階段廣州高端住宅的劃分為單價1.4萬/平方米以上或主流總價200萬/套以上的工程1.前言1.1、研究背景1.2、概念界定1.3、廣州高端住宅市場開展歷程及特征開展特征——廣州高端住宅大致經(jīng)歷四個階段開展特征——歷經(jīng)20載風雨，市場趨于成熟分布格局廣泛化從最初的五羊新城、淘金路擴展至現(xiàn)在的南沙、科學城、山前大道等郊區(qū)。分布格局由市中心向新區(qū)擴展，居住格局由“單中心〞向“多中心〞改變。與廣州城市規(guī)劃幅員的擴寬和市政基建力度的加大密不可分，預測這種趨勢將更加明顯。核心價值多元化核心價值及樓盤賣點由早期的區(qū)位地段、生活配套、港式風格，再到生態(tài)環(huán)境、景觀資源，到現(xiàn)階段的產品創(chuàng)新、裝修標準、配套效勞、綜合素質等，核心價值更趨多元化。品牌開展商近年的廣州高端樓盤一覽開展特征——歷經(jīng)20載風雨，市場趨于成熟開展特征——廣州高端住宅影響力不斷擴大匯景新城：全國唯一連續(xù)三年入選“中國十大超級豪宅〞星河灣：2021年豪宅品牌成功布局“廣州、北京、上海〞玖瓏湖：打造南中國頂級別墅豪宅社區(qū)分布格局——由城市中心向外圍新區(qū)擴展2.廣州高端住宅近期市場狀況及原因剖析2.1、近期市場狀況成交活潑樓盤整體市場供求成交結構分析2.2、回暖剖析成交活潑高端樓盤說明區(qū)域：廣州市十區(qū)兩市時間：2021年1-5月界定：主流均價14000元/平米以上〔含別墅〕珠江新城、老城區(qū)、華南板塊樓盤成交活潑中心六區(qū)占15席〔其中珠江新城占6席〕，外圍四區(qū)占5席〔其中含別墅成交的樓盤包括：香雪山、玖瓏湖、新光城市、金山谷〕中環(huán)廣場成交975套，星河灣成交544套〔打通之前套數(shù)〕主流成交均價：洋房萬，別墅1.5-2萬20個成交最活潑高端樓盤均在十區(qū)內匯景新城、玖瓏湖雖開賣不超過3個月，但成交勢頭強勁，且單套面積較大2.廣州高端住宅近期市場狀況及原因剖析2.1、近期市場狀況成交活潑樓盤整體市場供求成交結構分析2.2、回暖剖析高端住宅市場成交說明區(qū)域：廣州市十區(qū)兩市時間：2021年1-5月界定：總價200萬以上〔含別墅〕高端住宅共成交3000余套，65萬平米均價近16000元，成交面積占全市12％4月高端住宅供給放量，5月成交爆發(fā)整體高端市場成交顯著活潑1-5月供給2700余套，成交3000余套1-5月供給59萬平米，成交65萬平米其中別墅市場成交面積占24％1-5月成交16萬平米，占高端24％5月高端住宅份額躍升至18％，均價17179元5月高端住宅價、量齊升，高端市場需求釋放市場份額在連續(xù)3個月保持10％左右后，5月躍升至18％，1-5月累計12％成交均價自2月開始連續(xù)走高，5月到達17179元/平米，1-5月累計約16000元/平米5月均價17179元/平米比2月的均價上升了3284元/平方米，短短3個月升幅達23.6%2.廣州高端住宅近期市場狀況及原因剖析2.1、近期市場狀況成交活潑樓盤整體市場供求成交結構分析2.2、回暖剖析珠江新城成交量最大，外圍以別墅絕對主導廣州各區(qū)200萬以上高端住宅成交面積：天河第一，占35％，主要集中在珠江新城和匯景新城番禺占14％，幾乎全部集中在華南板塊的星河灣、新光城市花園、金山谷海珠占13％，成交板塊分散，濱江板塊的珠江帝景苑和信達麗水華庭成交最大越秀占11％，上譽花園和中環(huán)廣場成交最大花都占9％，玖瓏湖一支獨秀荔灣占5％，逸翠灣一支獨秀白云占3％，成交分散增城、蘿崗、從化、花都等外圍區(qū)域成交幾乎全部是別墅黃埔、南沙暫時未錄得成交200-300萬洋房最熱銷，千萬豪宅均價最高廣州200萬以上高端住宅成交總價段分布：總價200-300萬洋房比例最大，達38％，其中1000萬以上成交11套總價200萬以上別墅占24％，其中1000萬以上成交40套，幾乎全部來自玖瓏湖廣州200萬以上高端住宅成交總價段每方均價：無論洋房、別墅，總價越高，單價越高，反映客戶承受力越強總價200-300萬別墅成交均價僅7892元/平米總價1000萬以上洋房成交均價最高，達25566元/平米2.廣州高端住宅近期市場狀況及原因剖析2.1、近期市場狀況2.2、回暖剖析中國經(jīng)濟初顯谷底回穩(wěn)今年前三個月的PMI指數(shù)說明，中國經(jīng)濟從低谷逐步上升的態(tài)勢正在形成。5月中國采購經(jīng)理人指數(shù)(PMI)為53.1%，這是該指數(shù)連續(xù)第三個月升至反映經(jīng)濟總體擴張的“牛熊分界線〞50%之上。從發(fā)電量情況分析，2021年1-2月，我國發(fā)電量同比下滑3.7％，至5月份發(fā)電量同比下降3.5%，1-5月份發(fā)電量同比下降3.2%。下滑幅度雖然有所收斂，但也說明中國經(jīng)濟上升難度較大。未來經(jīng)濟下行壓力仍然較大，私營企業(yè)經(jīng)營環(huán)境未有大改善一季度信貸爆炸式增長，流動性充足央行數(shù)據(jù)顯示，1—4月份人民幣各項貸款增加5.17萬億元，這已經(jīng)超過了年初制定的全年新增貸款5萬億的方案。金融體系里的M1，M2也出現(xiàn)大幅增長。M1同比增速比CPI早3－6個月，未來存在通脹壓力從M1與CPI的歷史數(shù)據(jù)看，兩者表現(xiàn)出很好的相關性，一般M1提前3－6個月預示CPI同比增長。M1今年1月份到達低點6.7％以來已經(jīng)連續(xù)三個月高速增長，因此CPI可能在未來3個月之內見底。通脹預期是高端住宅回暖的重要誘因有關專家根據(jù)CPI指數(shù)模型測算，我國CPI在今年7月份將進入上行通道，未來通脹漸行漸進。不少高端樓盤2021年初的價格比高位時下降了20-30%，局部回到了2007年初的水平；2021年1-5月廣州市場高端物業(yè)銷售價格和最高位相比下降明顯，呈現(xiàn)出比較明顯的價格低位，除了受大市回暖因素外，這也是促使高端客戶低位置業(yè)保值的重要因素現(xiàn)階段高端客戶心態(tài)描述廣州的城市地位有大幅的提升2007年?廣東省國民經(jīng)濟和社會開展第十一個五年規(guī)劃綱要?中廣州建設成帶動全省、輻射華南、影響東南亞的現(xiàn)代化大都市。完善以集約化、國際化、高級化為標志的先進制造業(yè)中心以信息、金融、物流、會展為主導的現(xiàn)代效勞業(yè)中心以市場為導向、企業(yè)為主體、人才為支撐的自主創(chuàng)新中心推動廣州更加緊密地融入珠三角、大珠三角、泛珠三角區(qū)域合作開展2021年?珠江三角洲地區(qū)改革開展規(guī)劃綱要(2021-2021年).?增強文化軟實力，提升城市綜合競爭力，強化國家中心城市、綜合性門戶城市和區(qū)域文化教育中心的地位，提高輻射帶動能力。廣州建設成為廣東宜居城鄉(xiāng)的“首善之區(qū)〞，建成面向世界、效勞全國的國際大都市高端住宅市場回暖小結3.廣州高端住宅市場開展趨勢3.廣州高端住宅市場開展趨勢2021年前高端住宅供給情況2021年前廣州主流高端住宅板塊供給約1萬套，供給量較充足；2021年前廣州高端住宅供給最多的板塊是珠江新城、山前大道、華南板塊、老城區(qū)四個板塊3.廣州高端住宅市場開展趨勢四大城市中廣州頂級豪宅價格最低廣州現(xiàn)售頂級豪宅價格在2-3萬/平方米，只相當于京滬深的1/2至1/3四大城市開展定位比照廣州市居民有著強大的消費能力高端物業(yè)價格的上下與城市地位、輻射力和經(jīng)濟實力密切相關，廣州城市地位雖略為遜色，但居民消費能力強，而且樓價的巨大差異使得廣州高端物業(yè)價格仍有較大的想象空間。廣州樓價觸底上升，高端住宅價格領跑大市廣州市商品住宅成交均價從年初的8000元/平方米上升至8400元/平方米，升幅約5%；高端住宅5月成交均價17179元/平米，比2月的均價上升了3284元/平方米，3個月升幅達23.6%；高端住宅價格領跑大市。廣州高端住宅價格未來將處于盤整當前高端住宅市場中，以珠江新城樓盤為代表的地段型物業(yè)，一方面由于之前供給充足，價格回調有力，另一方面對于“除了地段還是地段〞的房地產而言，它們相比其他類型