1綜合分析國(guó)內(nèi)外旅游度假目的地新城開展，我們認(rèn)為主要有三種模式模式一：增長(zhǎng)極模式模式二：中心區(qū)帶動(dòng)模式模式三：濱海飛地開發(fā)模式度假目的地新城建設(shè)模式分析2旅游度假目的地新城開展的三種模式增長(zhǎng)極模式中心區(qū)帶動(dòng)模式濱海飛地開發(fā)模式直接動(dòng)因產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市功能提升和空間結(jié)構(gòu)延伸，引發(fā)對(duì)新的增長(zhǎng)極的推動(dòng)中心城區(qū)發(fā)展膨脹、緩解壓力的必然結(jié)果特殊資源和市場(chǎng)環(huán)境促發(fā)的濱海地區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)規(guī)模區(qū)間規(guī)模較大，15-70KM2分期逐步開發(fā)，每期規(guī)模一般相對(duì)較小，1-10KM2規(guī)模不確定，但首期一般小于1KM2空間特征靠近舊城區(qū)，并與舊城區(qū)保持適當(dāng)距離，通過(guò)快速路連接緊鄰舊城區(qū)延伸發(fā)展位于距離城市較遠(yuǎn)的陌生區(qū)，一般緊鄰海岸線開發(fā)產(chǎn)業(yè)特征融合和提升周邊產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，并通過(guò)自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)化所在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)域以居住區(qū)開發(fā)為主，其他功能不作為發(fā)展重點(diǎn)具備自循環(huán)的娛樂(lè)和旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)功能定位最終成為輻射區(qū)域內(nèi)旅游綜合服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的核心區(qū)成為舊城區(qū)的延展區(qū)，度假居住為主的功能區(qū)相對(duì)獨(dú)立的綜合開發(fā)區(qū)，功能相對(duì)綜合，但一般以居住為主規(guī)劃要點(diǎn)作為增長(zhǎng)點(diǎn)充分考慮對(duì)周邊地區(qū)的輻射，各功能區(qū)整體協(xié)調(diào)強(qiáng)調(diào)與主城區(qū)之間的功能分工和緊密聯(lián)系，社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)宜居性強(qiáng)調(diào)外部的進(jìn)入性和社區(qū)的內(nèi)部協(xié)調(diào)，規(guī)劃理念貫徹整個(gè)區(qū)域典型案例Ewa,Oahu,HawaiiCentralOahu,HawaiiGoldcoast,AustraliaSeasideFlorida,USA山東乳山3Ewa背景及開展預(yù)測(cè)ewaOahu島坎貝爾工業(yè)園Kapolei城預(yù)測(cè)人口：到2021年，人口增長(zhǎng)到12.5萬(wàn)人；住房：到2021年，增加2.8萬(wàn)套新住房；就業(yè)：到2021年，工作崗位超過(guò)6.4萬(wàn)個(gè)；區(qū)域開展：旅游區(qū)—KoOlinaresort、EwaMarina,Kapoleiregionpark；經(jīng)濟(jì)區(qū)—cityofKapolei；工業(yè)區(qū)—BarbersPoint、Honouliuli模式一：增長(zhǎng)極模式背景Ewa位于oahu島西南部；Ewa的經(jīng)濟(jì)在60年代以前是以制糖和種植業(yè)為主，坎貝爾工業(yè)園的建立帶來(lái)了新的產(chǎn)業(yè)開展和就業(yè)；70年代，ewa在Makakilo和EwaBeach上的居民開始增長(zhǎng)；1977年，在oahu島新的總體規(guī)劃中將ewa定位為第二大市鎮(zhèn)中心，Kapolei城是ewa的核心區(qū)域；Ewa作為第二市鎮(zhèn)中心主要集中開展經(jīng)貿(mào)、住宅和政府效勞中心；在ewa大量開展住宅滿足了oahu市民的需求。4Ewa規(guī)劃開展的關(guān)鍵理念規(guī)劃制定的幾個(gè)關(guān)鍵要點(diǎn)：將開展成為第二市鎮(zhèn)中心作為目標(biāo)確定開展和輻射的邊界總體規(guī)劃的社區(qū)分階段開展基建設(shè)施Ewa的總體規(guī)劃圖5Ewa用地規(guī)劃布局定位為市鎮(zhèn)中心和增長(zhǎng)極ewa用地規(guī)劃增長(zhǎng)極模式建設(shè)強(qiáng)度低密度住宅社區(qū)分布于ewa北面和東面；高密度住宅區(qū)沿交通干道兩側(cè)分布；核心區(qū)中心位置的Kapolei城是高密度的居住和商業(yè)中心；商業(yè)中心商業(yè)分級(jí)，核心區(qū)布置中心服務(wù)商業(yè)，規(guī)劃有5個(gè)社區(qū)商業(yè)中心娛樂(lè)區(qū)兩個(gè)較大的度假娛樂(lè)區(qū)，分別為ewa西部的KoOlina和東部的ewa碼頭；高爾夫球場(chǎng)散布在社區(qū)內(nèi)工業(yè)項(xiàng)目西南面有1個(gè)大型工業(yè)園——Campbel工業(yè)園，東面及南面分布有兩大軍事基地交通開放的空間和林蔭道社區(qū)的無(wú)車設(shè)計(jì)高速的交通干道連接社區(qū)和外界Ewa海岸沿線為連續(xù)的海邊公園保存和保護(hù)自然和歷史文化資源保持主要的農(nóng)業(yè)土地6開發(fā)次序——沿交通干道擴(kuò)展城市區(qū)域，之后進(jìn)一步開展腹地區(qū)域沿主干道設(shè)置中等密度的商業(yè)和住宅魚骨狀開發(fā)，主干道發(fā)揮快速路的功能規(guī)劃沿主干道延伸，增強(qiáng)連通性和可達(dá)性主干道使社區(qū)成為一個(gè)整體，而不是割裂社區(qū)的統(tǒng)一性支路注重小鎮(zhèn)的尺度感，主要的節(jié)點(diǎn)之間步行可以到達(dá)開發(fā)階段7新鎮(zhèn)核心區(qū)KapoleiKapolei城是ewa城市的核心；Kapolei城成為第二大就業(yè)中心，促進(jìn)了人口從主城區(qū)〔puc〕向本地的轉(zhuǎn)移；在Kapolei城周邊集中了大量的產(chǎn)業(yè)人口、旅游人口、政府效勞和高等教育中心，使它成為了辦公和零售活動(dòng)的重要市場(chǎng)；Kapolei城由6個(gè)不同的區(qū)域組成，分別是市中心，商業(yè)區(qū)，市民中心，混合功能區(qū)，村中心區(qū)和居住區(qū)；Kapolei城建立開放城市空間的幾個(gè)要點(diǎn)：Kapolei區(qū)域公園〔周邊區(qū)域中最大的公園〕WaiAniani路Palaila商場(chǎng)鄉(xiāng)村步行道8核心城鎮(zhèn)KapoleiKapolei的規(guī)劃理念：一座夏威夷花園城市健康的生活完善的社會(huì)效勞易于到達(dá)能夠反映過(guò)去并適應(yīng)現(xiàn)在和未來(lái)的開展環(huán)境敏感考慮運(yùn)輸?shù)缆泛头较騅apolei各區(qū)域密度與高度9Ewa住宅的建設(shè)強(qiáng)度低密度住宅區(qū)每英畝5-12個(gè)單元，建筑不超過(guò)兩層；中密度住宅區(qū)每英畝10-30個(gè)單位，建筑不超過(guò)3層；高密度住宅區(qū)每英畝25-90個(gè)單元，建筑不超過(guò)90英尺ewa的住宅密度與高度10Ewa各功能物業(yè)開發(fā)建設(shè)占地比例住宅用地比例為79%；度假區(qū)用地比例為1.2%；商業(yè)用地比例為8%；工業(yè)用地比例為12%11增長(zhǎng)極模式的開發(fā)要點(diǎn)新市鎮(zhèn)規(guī)劃要建立開放的空間網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)道路、公園等公共空間的設(shè)計(jì)增加開放性；要保存和保護(hù)自身自然、歷史、文化資源，并建立與周邊環(huán)境的和諧互動(dòng)；社區(qū)整體規(guī)劃，保持社區(qū)特征的統(tǒng)一與和諧；設(shè)計(jì)集中的主干道，減少社區(qū)內(nèi)的車輛穿行，增加人行道和自行車道；要分階段、有步驟地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。模式一：增長(zhǎng)極模式新城開發(fā)強(qiáng)調(diào)整體協(xié)調(diào)根底上的功能分區(qū)和分期開發(fā)；由于自身產(chǎn)業(yè)的開展，中心區(qū)新城本身是度假和日常居住的混合功能，二者均不能過(guò)分強(qiáng)調(diào)和忽略；新城開發(fā)注重混合功能和社區(qū)氣氛，大力建設(shè)社區(qū)配套；國(guó)際案例在新城開發(fā)上的共同經(jīng)驗(yàn)12匯報(bào)內(nèi)容——整體規(guī)劃的市場(chǎng)評(píng)價(jià)工程解析和關(guān)鍵問(wèn)題的提出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系和新城的開展方向新城開展的模式選擇本工程的規(guī)劃評(píng)價(jià)和建議度假目的地新城建設(shè)模式分析海坡地區(qū)的情境分析本工程開展的模式選擇13在“一城五鎮(zhèn)〞的城鎮(zhèn)開展框架中，海坡地區(qū)屬于主城區(qū)向西輻射的唯一的大規(guī)模組團(tuán)，并處于鳳凰鎮(zhèn)和天涯鎮(zhèn)的地理中心完善“一城五鎮(zhèn)〞的城鎮(zhèn)開展框架。以中心城區(qū)為核心、交通干線為依托、周邊鎮(zhèn)為支點(diǎn),引導(dǎo)和培育沿海帶狀城鎮(zhèn)群的開展,形成“組團(tuán)規(guī)劃、片區(qū)開展〞的空間格局。通過(guò)加快三亞河出?？谄瑓^(qū)、海坡片區(qū)、陽(yáng)光海岸、海坡三亞灣新城區(qū)、臨春片區(qū)、紅塘灣、六道灣等大的片區(qū)改造和開發(fā),推動(dòng)市區(qū)建設(shè),增強(qiáng)中心城區(qū)的中心地位和效勞功能?！?三亞市“十一五〞規(guī)劃綱要及各項(xiàng)專項(xiàng)規(guī)劃?城市空間體系海坡陽(yáng)光海岸三亞河口臨春鹿回頭月川軍事用地六道灣海坡在“十一五〞期間，海坡地區(qū)是三亞主城區(qū)向西部輻射的重要區(qū)域。海坡地區(qū)與主城區(qū)之間有10公里左右的軍事用地組閣，客觀上增強(qiáng)了海坡地區(qū)的獨(dú)立性。陽(yáng)光海岸地區(qū)和三亞河口的改造，增強(qiáng)了舊城區(qū)的凝聚力和輻射力，月川、鹿回頭、臨春等地將作為接受主城區(qū)輻射的重要功能區(qū)。三亞西部地區(qū)對(duì)現(xiàn)有主城區(qū)輻射的接受度較差。14海坡組團(tuán)作為三亞城市旅游和集散中心的一局部，具有優(yōu)越的地理?xiàng)l件和開展空間海坡區(qū)位優(yōu)勢(shì)機(jī)場(chǎng)南山梅山舊城區(qū)北部產(chǎn)業(yè)區(qū)KPI分析資源條件擁有10公里長(zhǎng)的三亞灣海岸線和平坦可開發(fā)的縱深腹地；區(qū)位條件處于三亞主要景區(qū)的幾何中心，與天涯海角景區(qū)毗鄰靠近南山、梅山等港口和工業(yè)區(qū)，并與鳳凰和天涯鎮(zhèn)毗鄰距離三亞舊城區(qū)8公里，具備延續(xù)主城區(qū)配套服務(wù)功能的地理?xiàng)l件交通條件陸?？战煌l件便利，距三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)1公里處于三亞灣海上交通線的中心和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)環(huán)島高速公路西線入口處，便于截流島內(nèi)客戶群15海坡地區(qū)具備形成城市增長(zhǎng)極和度假新城的產(chǎn)業(yè)根底大旅游產(chǎn)業(yè)海上娛樂(lè)工程游艇經(jīng)濟(jì)高爾夫產(chǎn)業(yè)會(huì)議會(huì)展旅游文化旅游健康休閑旅游產(chǎn)業(yè)11愛(ài)心大世界、天涯海角、紅塘灣、三美灣、海坡一線度假基地紅塘灣、三美灣、西島、鳳凰島、陽(yáng)光海岸和三亞灣新城具備構(gòu)建游艇穿梭群的條件。111222222紅塘灣、日出觀光高爾夫、三美灣、三亞灣新城、鹿回頭和半嶺溫泉療養(yǎng)度假區(qū)初步組成了三亞西部高爾夫網(wǎng)絡(luò)。目前主要集中在主城區(qū)和亞龍灣，主城西部缺乏相關(guān)產(chǎn)業(yè)和配套；海坡一線地區(qū)初步具備了會(huì)議會(huì)展功能，本工程需要進(jìn)一步穩(wěn)固和加強(qiáng)。天涯海角國(guó)際婚慶節(jié)、南山長(zhǎng)壽文化節(jié)等奠定了初步根底，但未能形成文化旅游工程的集群，需進(jìn)一步強(qiáng)化娛樂(lè)和文化功能。33333333產(chǎn)業(yè)根底441622322熱帶高效農(nóng)業(yè)和海洋漁業(yè)新型工業(yè)南海資源開發(fā)效勞其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)11鳳凰鎮(zhèn)和天涯鎮(zhèn)作為“一城五鎮(zhèn)〞的重要組成局部，分別加快開展城郊型農(nóng)業(yè)、旅游產(chǎn)品加工和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。荔枝溝工業(yè)區(qū)、南山出口加工區(qū)、南山貨運(yùn)港在十一五期間將作為重點(diǎn)工業(yè)區(qū)開發(fā)，就業(yè)人口將出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。梅山工業(yè)區(qū)將開展成為三亞油氣加工基地，南山港將作為油氣運(yùn)輸商貿(mào)效勞的重要港口，南山修船基地將加快開展修船工業(yè)和船用制造業(yè)。三亞5年內(nèi)形成初步的臨港工業(yè)。產(chǎn)業(yè)根底海坡地區(qū)具備形成城市增長(zhǎng)極和度假新城的產(chǎn)業(yè)根底17匯報(bào)內(nèi)容——整體規(guī)劃的市場(chǎng)評(píng)價(jià)工程解析和關(guān)鍵問(wèn)題的提出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系和新城的開展方向新城開展的模式選擇本工程的規(guī)劃評(píng)價(jià)和建議度假目的地新城建設(shè)模式分析海坡地區(qū)的情境分析本工程開展的模式選擇18海坡地區(qū)應(yīng)成為三亞主城區(qū)重要的增長(zhǎng)極，第二大綜合配套效勞基地和中心度假城鎮(zhèn)〔KPI〕規(guī)劃的任務(wù)資源整合根底上的區(qū)域中心化增長(zhǎng)極帶動(dòng)和輻射復(fù)合功能新市鎮(zhèn)開發(fā)理念大旅游產(chǎn)業(yè)的開展新城的系統(tǒng)性和活力區(qū)域土地價(jià)值提升，人流聚集新城的宜居性鼓勵(lì)步行，改善街景和步行環(huán)境，停車場(chǎng)設(shè)置在建筑物背后；中等密度住宅及商業(yè)沿交通走廊開發(fā)，增強(qiáng)連通性，主要節(jié)點(diǎn)與交通站點(diǎn)之間可步行抵達(dá)；規(guī)劃注重鄰里關(guān)系和街區(qū)的氣氛；層高、分區(qū)、密度保持小鎮(zhèn)的空間尺度，物業(yè)類型適當(dāng)多樣化；居住區(qū)設(shè)立小型社區(qū)公園，開放空間由步行道、慢跑道、單車道連接；保存和保護(hù)自然和歷史文化資源豐富的根底建設(shè)、活動(dòng)和開放空間、就近的工作、宜居環(huán)境盡可能利用、融合和改造原有產(chǎn)業(yè)和建成區(qū)規(guī)劃多種類型的度假娛樂(lè)區(qū)高速的交通干道連接社區(qū)和外界強(qiáng)化小鎮(zhèn)核心的功能，綜合社交、公眾活動(dòng)、商貿(mào)等復(fù)合功能商業(yè)分級(jí),核心區(qū)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)KPI19三亞西部三鎮(zhèn)原有各自規(guī)劃分散了大三亞灣地區(qū)的資源和優(yōu)勢(shì)，高端度假居住和核心區(qū)在新規(guī)劃下缺位鳳凰天涯崖城原有規(guī)劃總評(píng)：原有規(guī)劃以三亞市“收縮整治”的原則為藍(lán)本，隨著三亞市整體規(guī)劃的重新調(diào)整，需有同步新調(diào)整；三亞市未來(lái)五年以大三亞灣地區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，未來(lái)在城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上將有突飛猛進(jìn)的突破；三鎮(zhèn)的中心集鎮(zhèn)定位于旅游服務(wù)基地，但相對(duì)分散，缺少中心型的核心區(qū)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)和輻射；大三亞灣地區(qū)規(guī)劃中缺乏面向全國(guó)的一流度假和居住基地。規(guī)劃人口規(guī)模25萬(wàn)/14萬(wàn)全鎮(zhèn)人口為64000人集鎮(zhèn)常住人口37000人全鎮(zhèn)人口為62000人集鎮(zhèn)常住人口20000人全鎮(zhèn)人口125000人集鎮(zhèn)常住人口80000人原有城鎮(zhèn)規(guī)劃定位形成三亞中部旅游服務(wù)基地南緣濱海灘地旅游服務(wù)綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)以農(nóng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工、物流集散、旅游、商貿(mào)為主的綜合性中心城鎮(zhèn)主要風(fēng)景區(qū)（天涯）城鎮(zhèn)風(fēng)景區(qū)旅游服務(wù)（紅塘、三梅）海灣濱海休閑度假（文門村）人文生態(tài)文化觀光度假南山風(fēng)景名勝區(qū)主要產(chǎn)業(yè)區(qū)城郊型農(nóng)業(yè)和旅游產(chǎn)品加工東北部山地丘陵生態(tài)保育區(qū)；中西部丘陵臺(tái)地?zé)嶙?、水果?jīng)濟(jì)區(qū)；南部臺(tái)階地糧菜園藝經(jīng)濟(jì)區(qū)；南緣濱海灘地旅游服務(wù)綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)南山工業(yè)區(qū)，以發(fā)展臨港型工業(yè)為主；梅山南海服務(wù)基地；南山船修廠20包括三亞灣新城在內(nèi)的海坡地區(qū)將作為達(dá)三亞灣地區(qū)唯一的中心性旅游度假效勞基地，主要承擔(dān)新城核心區(qū)和高端度假居住區(qū)功能中心區(qū)二級(jí)中心二級(jí)中心二級(jí)中心農(nóng)業(yè)、山