美麗中國(guó)【邕城路328號(hào)地塊】項(xiàng)目發(fā)展策劃報(bào)告報(bào)告綱要

一、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析報(bào)告綱要一、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目SWOT分析六、項(xiàng)目營(yíng)銷策略建議五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議四、項(xiàng)目定位建議一、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析1）本項(xiàng)目用地所在興寧區(qū)是南寧市最老的城區(qū)之一，也是南寧的商貿(mào)中心、物流區(qū)，轄區(qū)內(nèi)商賈云集，商貿(mào)服務(wù)業(yè)十分發(fā)達(dá)，面積751平方公里，人口31萬(wàn)，位于市中心，向東北方向延伸；2）未來(lái)區(qū)域定位明晰，面貌變化巨大興寧區(qū)“十五”規(guī)劃中提出要重點(diǎn)打造“三區(qū)一帶”，即朝陽(yáng)中心商貿(mào)區(qū)、東溝嶺新區(qū)、三塘工業(yè)集中區(qū)、昆侖大道經(jīng)濟(jì)帶，將會(huì)極大推動(dòng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展；1、區(qū)域特征及定位一、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析2、周邊環(huán)境坐落在城市快速環(huán)道與邕賓大道上，是輻射南寧全城的重要交通口岸隔路相對(duì)的是中國(guó)占地面積最大的2.4平方公里），引種藥植物最多（2500多種）廣西藥用植物園，有一定的景觀優(yōu)勢(shì)；地處可稱為城市副中心的興寧東溝嶺新區(qū)，周圍居住人口密集，但建筑陳舊，居住人口相對(duì)雜亂，形象一般；與興寧區(qū)政府辦公大樓毗鄰，是興寧區(qū)新的行政集中區(qū)；項(xiàng)目地塊現(xiàn)為廣西南寧舊貨物資市場(chǎng)一、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析2、周邊環(huán)境3、交通條件一、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目地現(xiàn)有交通優(yōu)良，全城無(wú)可比擬，新的路網(wǎng)建設(shè)，將共同打造立體交通網(wǎng)絡(luò)，無(wú)縫對(duì)接南寧全城,吸引周遍區(qū)域客戶群起到先決性作用；南寧城市快速環(huán)道50多公里昆侖大道南寧環(huán)城高速與之相接環(huán)城1、22、66、67、90、202、215、608、802、803、路等10多路公交車…景觀大道（規(guī)劃）3、交通條件一、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析十二五興寧區(qū)主要道路建設(shè)4、市政配套設(shè)施一、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析廣西婦女兒童醫(yī)院區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有生活配套不甚齊全，雖有興寧區(qū)政府在項(xiàng)目附近，但大型商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、酒店等配套十分缺乏;但區(qū)域休閑、景觀、公園配套較好，如獅山公園、廣西藥用植物園等；隨著廣西婦產(chǎn)兒童醫(yī)院投入使用，以及區(qū)域大型樓盤配套設(shè)施的建設(shè)，區(qū)域?qū)?huì)不斷成熟與完善；5、商業(yè)環(huán)境分析一、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目所在地——新興寧商圈大型商貿(mào)物流中心1、項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)是明秀東路、中華路延長(zhǎng)線的商業(yè)繼續(xù)，現(xiàn)環(huán)快環(huán)、昆侖大道一線，商業(yè)業(yè)態(tài)多樣，大型專業(yè)市場(chǎng)較多，如大嘉匯東盟國(guó)際商貿(mào)港/家居建材城、廣西金橋農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、廣西花鳥市場(chǎng)等均投入使用，商業(yè)氛圍濃厚；2、本項(xiàng)目處新興寧商圈龍頭口岸，將可以有效結(jié)合舊朝陽(yáng)商圈的優(yōu)勢(shì)，形成自個(gè)獨(dú)特的商業(yè)特點(diǎn)；3、本項(xiàng)目應(yīng)強(qiáng)勢(shì)整合區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)，打造區(qū)域富有特色的商業(yè)載體；一、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析6、分析小結(jié)1、項(xiàng)目所在片區(qū)是新興寧大力發(fā)展與完善城區(qū)，政府將會(huì)加大、加快區(qū)域建設(shè)，片區(qū)將以良好的交通環(huán)境，帶動(dòng)片區(qū)快速發(fā)展，根據(jù)《南寧市城市總體規(guī)劃》，明確了城市向東發(fā)展的功能定位，打造“外東環(huán)”區(qū)域，而規(guī)劃中的“廣西藥用植物園—九曲灣—嘉和城—昆侖關(guān)”休閑旅游帶正在按照“昆侖大道旅游經(jīng)濟(jì)圈”的統(tǒng)一策劃，在連點(diǎn)成線建設(shè)當(dāng)中；2、目前片區(qū)商業(yè)供應(yīng)量較大，有條件進(jìn)行商業(yè)的升級(jí)及新業(yè)態(tài)的整合；3、項(xiàng)目所在片區(qū)是新興寧連接后鳳嶺、瑯東商務(wù)區(qū)、高新區(qū)等最快便的區(qū)域，輻射南寧全城，也聚集著一定的高消費(fèi)群體，擁有較強(qiáng)的消費(fèi)能力；4、因此，配合新興寧區(qū)城市發(fā)展需要，利用片區(qū)商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，做好細(xì)分市場(chǎng)，提升片區(qū)物業(yè)檔次，打造新的物業(yè)品牌，做最佳居住區(qū)、辦公區(qū)、商務(wù)區(qū)，則是本項(xiàng)目重大發(fā)展機(jī)會(huì)；2011年1-2012年1季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）南寧宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析：2011年～2012年1季度南寧市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，如下圖：南寧市GDP增長(zhǎng)情況走勢(shì)圖據(jù)南寧市統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)顯示，2012年1季度全市生產(chǎn)總值達(dá)到510.25億元，同比增長(zhǎng)13.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值41.33億元，增長(zhǎng)5.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值190.49億元，增長(zhǎng)20.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值278.43億元，增長(zhǎng)9.8%；1、南寧2011年～2012年1季度GDP增長(zhǎng)情況2011年1-2012年1季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）南寧宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析：1）2011年社會(huì)消費(fèi)零售總額超1000億，購(gòu)買力持續(xù)強(qiáng)勁，連續(xù)3年保持15％以上的年增長(zhǎng)率；2）從消費(fèi)數(shù)據(jù)看，全市消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮活躍，住宿、餐飲、貿(mào)易物流等行業(yè)保持持續(xù)發(fā)展，說(shuō)明商業(yè)物業(yè)的發(fā)展前景看好，也將帶動(dòng)商業(yè)物業(yè)的需求量的增長(zhǎng)；2011年1-2012年1季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）南寧宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析：最新數(shù)據(jù)顯示，南寧市2012年第1季度居民人均可支配收入增速上升平緩，南寧市城鎮(zhèn)人均可支配收入6172元，同比增長(zhǎng)11.40%。2012年1季度商品房成交均價(jià)下降9.37%，其中商品住宅成交均價(jià)下降10.30%；受相關(guān)政策影響，2012年1季度以來(lái)商品住宅成交均價(jià)呈下降態(tài)勢(shì)，低于人均可支配收入增長(zhǎng)速度，調(diào)控略顯成效；3、居民人均可支配收入增速平穩(wěn)2011年1-2012年1季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4、項(xiàng)目建設(shè)快速推進(jìn)，固定資產(chǎn)投資加快發(fā)展分析：固定資產(chǎn)投資是建造和購(gòu)置固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是反映固定資產(chǎn)投資規(guī)模、速度、比例關(guān)系和使用方向的綜合指標(biāo)，2012年1季度，南寧市在建施工項(xiàng)目為2233個(gè)（不含房地產(chǎn)），同比增長(zhǎng)64.55%；本年新開工項(xiàng)目1103個(gè)，同比增長(zhǎng)145.66%。全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成267.75億元，同比增長(zhǎng)29.18%。其中：基本建設(shè)投資完成121.29億元，同比增長(zhǎng)24.40%，更新改造投資完成55.56億元，增長(zhǎng)58.43%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成62.01億元，增長(zhǎng)4.93%；（一）南寧宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2011年1-2012年1季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)分析：2012年1季度，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資62.01億元，同比增長(zhǎng)4.93%，房地產(chǎn)開發(fā)投資速度減緩，從投資結(jié)構(gòu)分析，其中，住宅投資40.76億元，同比下降2.93%，經(jīng)濟(jì)適用房1季度無(wú)投資，流動(dòng)性的收緊迫使開發(fā)企業(yè)降低了商品房的投資力度，住宅投資同比下降2.93個(gè)百分點(diǎn)；5、商品房投資增速下滑保障性住房投資為零二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）南寧宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況2011年1-2012年1季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)分析：2012年1季度，商品房新開工面積為166.49萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)18.01%；南寧市商品房施工面積2855.99萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)4.11%，其中住宅施工面積2080.51萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)2.99%，商品房竣工面積136.68萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)6.14%，其中住宅竣工面積104.72萬(wàn)㎡，同比下降2.38%；二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）南寧宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況6、商品住宅施工增速平穩(wěn)，新開工面積上漲2011年1-2012年1季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)分析：2012年1季度，商品房竣工面積136.68萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)6.14%，其中住宅竣工面積104.72萬(wàn)㎡，同比下降2.38%：二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）南寧宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況7、商品房竣工面積商品住宅出現(xiàn)較大降幅，經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)竣工2011年1-2012年1季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)（二）2011年～2012年1-4月份南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1、供應(yīng)量分析數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧市統(tǒng)計(jì)局分析：開發(fā)商調(diào)整推盤節(jié)奏，出現(xiàn)供應(yīng)高峰，2012年4月份全市商品房供應(yīng)面積達(dá)到63.15萬(wàn)㎡，環(huán)比增加44.83%；二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2011年1-2012年1季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)（二）2011年～2012年1-4月份南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2、成交量分析數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧市統(tǒng)計(jì)局分析：以價(jià)換量效果不明顯，成交上行受阻，2012年4月，南寧市商品房成交總量為31.07萬(wàn)㎡，環(huán)比減少3.9%，同比增加56.45%；二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2011年1-2012年1季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)（二）2011年～2012年1-4月份南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)概況3、成交均價(jià)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧市統(tǒng)計(jì)局分析：4月南寧商品房成交均價(jià)為6521元/㎡，環(huán)比下跌4.8%，同比上漲了1.4%；二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2011年1-2012年1季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)（二）2011年～2012年1-4月份南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)概況4、市場(chǎng)綜合評(píng)述二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1）從以上分析來(lái)看，進(jìn)入2012年南寧樓市并未像市場(chǎng)期待那樣再奏凱歌，反而略顯疲態(tài)；2）進(jìn)入2012年以來(lái)供應(yīng)量大幅上升，開發(fā)商積極調(diào)整推盤節(jié)奏，加大了供應(yīng)力度，出現(xiàn)了供應(yīng)高峰，而成交方面，呈下降趨勢(shì)，成交趨緩；3）從成交價(jià)格上看，2012年4月南寧市商品房市場(chǎng)均價(jià)6521元/㎡，環(huán)比下跌4.8%；4)總的來(lái)講，剛需回歸，開發(fā)商調(diào)整了推盤策略，加緊了推盤速度，促動(dòng)市場(chǎng)回溫，但想市場(chǎng)回暖勢(shì)頭趨強(qiáng)，價(jià)格策略是關(guān)鍵，同時(shí)銷售節(jié)點(diǎn)的把握也是重點(diǎn)；2011年1-2012年1季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)（三）南寧市出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策法規(guī)分析：南寧限購(gòu)令無(wú)期延續(xù)的通知，進(jìn)一步明確了調(diào)控的決心,4月13日，溫家寶總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)，但我們認(rèn)為，限購(gòu)、限價(jià)措施僅是政府在房產(chǎn)稅、保障性住房體系尚未成熟之前的短期行為，并非是長(zhǎng)效機(jī)制，南寧此次限購(gòu)未設(shè)時(shí)間等同于在長(zhǎng)效機(jī)制和市場(chǎng)環(huán)境成熟時(shí)，行政干預(yù)政策隨時(shí)退出；二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2011年1-2012年1季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)（四）區(qū)域各類物業(yè)情況1、青秀區(qū)各類物業(yè)情況統(tǒng)計(jì)（2011年5月～2012年4月）指標(biāo)2011年5月6月7月8月9月10月11月12月2012年1月2月3月4月商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）11.97.712.9316.126.652.6611.8715.4522.05019.451.25住宅銷售面積（萬(wàn)㎡）7.68.588.1813.6411.407.285.925.5258.135.582.106.84住宅銷售均價(jià)（元/㎡）778972017393785273267748763578275744673871338069商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）01.430.491.220.920.682.230.580.9701.310.99商業(yè)房銷售面積（萬(wàn)㎡）1.452.201.601.881.540.110.231.670.390.791.170.29商業(yè)房銷售均價(jià)（元/㎡）104481682216774188542111228289271761176726430119441134648758辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）0005.940000000.780.15辦公房銷售面積（萬(wàn)㎡）0.880.590.510.170.540.131.000.520.5401.860.16辦公房銷售均價(jià)（元/㎡）15860105751252814127617712728169041039613072-1392213583二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析分析：本項(xiàng)目地塊從區(qū)域上劃分，屬興寧區(qū)東溝嶺新區(qū)板塊，但由于其交通的便利性，與珢東商務(wù)區(qū)、鳳嶺航洋商業(yè)圈僅十分鐘車程，因此，在考慮項(xiàng)目地塊區(qū)域各類物業(yè)開發(fā)、規(guī)模、價(jià)格時(shí)，也應(yīng)充分考慮瑯東、航洋商圈；數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧市統(tǒng)計(jì)局2011年1-2012年1季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)（四）區(qū)域各類物業(yè)情況2、興寧區(qū)各類物業(yè)情況統(tǒng)計(jì)指標(biāo)2011年5月6月7月8月9月10月11月12月2012年1月2月3月4月商品住宅住宅新增供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）04.824.209.306.244.878.309.41.112.287.7814.61住宅銷售面積（萬(wàn)㎡）5.52.416.656.313.684.365.933.456.362.742.607.11住宅銷售均價(jià)（元/㎡）685670117274717677818733687976579266562465866358商業(yè)用房商業(yè)房新增供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）0.5800.290.1400.070.660.64002.150.29商業(yè)房銷售面積（萬(wàn)㎡）0.020.070.0250.150.870.090.090.970.100.030.200.12商業(yè)房銷售均價(jià)（元/㎡）1929519188156021259011760219071420425469108152172529414700辦公用房辦公房新增供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）000000000000辦公房銷售面積（萬(wàn)㎡）000000000000辦公房銷售均價(jià)（元/㎡）------------二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（2011年5月～2012年4月）數(shù)據(jù)來(lái)源：南寧市統(tǒng)計(jì)局2011年1-2012年1季度全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)（四）區(qū)域各類物業(yè)情況3、青秀、興寧區(qū)各類物業(yè)情況綜合分析二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1）從以上二表分析來(lái)看，青秀區(qū)域1～4月份新建住宅42.75萬(wàn)㎡、商鋪面積3.27萬(wàn)㎡、辦公用房近1萬(wàn)㎡，興寧區(qū)住宅25.78萬(wàn)㎡、商鋪2.44萬(wàn)㎡、辦公用房無(wú)，這說(shuō)明青秀區(qū)仍是各類物業(yè)主要供應(yīng)區(qū)，在區(qū)域關(guān)注和成交量上也是南寧樓市明星，特別是辦公用房，簡(jiǎn)直就是一枝獨(dú)秀，成為寫字樓供需活躍區(qū)域，其霸主地位無(wú)可撼動(dòng)，而其它區(qū)域供應(yīng)較少，甚至全無(wú)；2）但自限購(gòu)以來(lái)，南寧樓市出現(xiàn)了新的變化，以剛需為主的購(gòu)房群體更加突出，興寧區(qū)作為后起之秀，匯聚眾多高性價(jià)比的剛需樓盤，也匯聚了眾多的實(shí)力開發(fā)商（見圖），也開始成為南寧樓市的熱點(diǎn)區(qū)域，競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)也說(shuō)明區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅?）興寧區(qū)域各類物業(yè)供應(yīng)主要集中在住宅與商鋪上，而辦公用房、酒店則一直成為區(qū)域慎入涉足之地（金源城、盛天東郡規(guī)劃在建），沒有在售項(xiàng)目，存在巨大市場(chǎng)空間；（五）區(qū)域部份實(shí)力開發(fā)商二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（六）南寧星級(jí)酒店概述二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1）南寧的酒店中低檔次和經(jīng)濟(jì)型酒店較多，四星級(jí)以上的酒店，也屈指可數(shù)，如五星級(jí)酒店南寧飯店、明園新都、沃頓國(guó)際大酒店、紅林國(guó)際大酒店、鑫偉萬(wàn)豪酒店，且主要分布在南寧中心城區(qū)、民族大道和瑯東商務(wù)區(qū)、航洋商圈；2）隨著北部灣大開發(fā)的實(shí)施，旅游業(yè)增勢(shì)良好，“十二五”發(fā)展規(guī)劃中，南寧市建設(shè)成“中國(guó)特色旅游水城、綠城”、“區(qū)域性國(guó)際旅游城市”，接待旅游人次將會(huì)大幅增多；3）南寧會(huì)展經(jīng)濟(jì)正處在井噴式發(fā)展階段，每年的東盟博覽會(huì)及其它展會(huì)，為南寧帶來(lái)大量人流和住宿客人，南寧高星級(jí)酒店一度爆滿，個(gè)別酒店價(jià)格提高一倍仍然供不應(yīng)求；4）酒店客房因季節(jié)性需求較為明顯，南寧客房供應(yīng)總量上較為充足，淡季整體開房率在50%左右，旺季一般在80%以上，四星、五星級(jí)酒店整體開房率更高，個(gè)別高星級(jí)酒店旺季開房率可達(dá)120%，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，根據(jù)酒店行業(yè)多年累積的經(jīng)驗(yàn)值，當(dāng)市場(chǎng)中平均酒店開房率在55%以上時(shí)，酒店就存在投資需求；5）從南寧城市的發(fā)展和功能來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，南寧市現(xiàn)有高級(jí)酒店格局將被打破，新一輪市場(chǎng)洗牌在所難免；二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（七）區(qū)域可比性樓盤調(diào)研分析本項(xiàng)目在興寧區(qū)域，區(qū)域內(nèi)目前百花齊放，各類物業(yè)形態(tài)均有，但最具綜合、可比性、且又最具競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤，我們調(diào)研分析來(lái)看，金源城、盛天東郡應(yīng)是項(xiàng)目重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：1、金源城1）項(xiàng)目介紹：豪布斯卡概念吸引眼球南寧金源城占地約457畝，總建筑面積約160萬(wàn)㎡，全力打造一個(gè)大型城市綜合體建筑群；金源城整體規(guī)劃有“立體商業(yè)街”、“Shoppingmall”、“公共廣場(chǎng)”等，建筑業(yè)態(tài)涵蓋購(gòu)物中心、超5A甲級(jí)寫字樓、國(guó)際五星級(jí)酒店、高尚住宅等；容積率：2總套數(shù)：約1771戶；建筑形態(tài)：高層32F綠化率：30%二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（七）區(qū)域可比性樓盤調(diào)研分析金源城2）區(qū)位：快環(huán)的快捷、外東環(huán)的升值潛力位于城市快環(huán)上，也是外東環(huán)地區(qū)，是南寧城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，因此項(xiàng)目未來(lái)價(jià)值的上漲空間較大，根據(jù)《規(guī)劃》外東環(huán)區(qū)域要打造一座具有生態(tài)、宜居、宜業(yè)、文明和諧特質(zhì)的具體體現(xiàn)綠城、中國(guó)水城雙重特色的生態(tài)型新城，也就是，未來(lái)的外東環(huán)無(wú)論是經(jīng)濟(jì)還是環(huán)境都有很大的提升空間；3）園林：項(xiàng)目的劣勢(shì)及缺失金源城綠化率為35%，但由于其重點(diǎn)打造和宣傳的在于項(xiàng)目配套，在園林的打造上沒有突出特色與亮點(diǎn)；二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（七）區(qū)域可比性樓盤調(diào)研分析金源城3）建筑風(fēng)格：新古典主義從建筑風(fēng)格上來(lái)說(shuō)，金源城主打大氣、線條簡(jiǎn)潔的新古典主義風(fēng)格；4）戶型設(shè)計(jì)：剛需戶型設(shè)計(jì)不足在首期推售的金源悅府中，以70～80㎡及90～100㎡的2+1房為主，欠缼了現(xiàn)在市場(chǎng)上廣泛受歡迎的80～89㎡面積段的產(chǎn)品，這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)會(huì)構(gòu)成一定的影響，而70～80㎡面積段的戶型在設(shè)計(jì)存著一些較為明顯的缺陷；（戶型分析見后）5）點(diǎn)評(píng)分析金源集團(tuán)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，無(wú)論在住宅、辦公還是商業(yè)項(xiàng)目方面均有涉足，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，因而金源城是金源集團(tuán)多年多方面經(jīng)驗(yàn)的一次匯總，項(xiàng)目規(guī)劃與配套方面目前在整個(gè)南寧市可以說(shuō)是首屈一指，但項(xiàng)目在打造產(chǎn)品住宅方面有一定的設(shè)計(jì)缺陷；6、戶型分析二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（七）區(qū)域可比性樓盤調(diào)研分析78.23㎡2+1房2廳1衛(wèi)金源城6、戶型分析二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（七）區(qū)域可比性樓盤調(diào)研分析98.303㎡2+1房2廳2衛(wèi)金源城二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（七）區(qū)域可比性樓盤調(diào)研分析盛天集團(tuán)在南寧眾多的開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其開發(fā)的產(chǎn)品多樣化和產(chǎn)品品質(zhì)都一直受到消費(fèi)者贊譽(yù)，盛天東郡是該集團(tuán)重點(diǎn)推出中高檔品質(zhì)樓盤，從項(xiàng)目規(guī)劃到入市，均是大手筆，高調(diào)亮相，這從營(yíng)銷手段來(lái)說(shuō)，容易獲取客群認(rèn)知和眼球，并提升樓盤品質(zhì)；2、盛天東郡1）項(xiàng)目介紹：113萬(wàn)㎡超級(jí)養(yǎng)生大盤位于興寧區(qū)昆侖大道上，藥用植物園旁，緊鄰城市快環(huán)，項(xiàng)目占地363畝，總建筑面積113萬(wàn)㎡，由大型商業(yè)中心區(qū)、五星級(jí)酒店、5000㎡奢華養(yǎng)生館、高層住宅、品牌小學(xué)、幼兒園配套組成，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上聘請(qǐng)了一流團(tuán)隊(duì)打造；容積率：2.8，總戶數(shù)：5000二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（七）區(qū)域可比性樓盤調(diào)研分析盛天東郡2）區(qū)位：未來(lái)政府重點(diǎn)打造核心區(qū)域位于南寧市鳳嶺北面，興寧區(qū)東面，周邊的交通四通八達(dá)，城市快環(huán)、環(huán)城高速路、昆侖大道、長(zhǎng)罡路、金橋客運(yùn)站，規(guī)劃中的輕軌5號(hào)線緊鄰項(xiàng)目，可輕易到達(dá)南寧各區(qū)縣；二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（七）區(qū)域可比性樓盤調(diào)研分析盛天東郡3、整體規(guī)劃：中央養(yǎng)生區(qū)

國(guó)際生活樣板尊重自然，最大限度體現(xiàn)“環(huán)境與居住的最大化融合”原則，引入“Y”形建筑，根據(jù)不同位置，不同樓棟，不同朝向，盡可能的拉寬樓距，樓間距約為60-100米，視野非常開闊，還首創(chuàng)南寧首個(gè)生態(tài)陽(yáng)光車庫(kù)，實(shí)現(xiàn)完全人車分流，將車庫(kù)的升高提升到4.2-4.8米（普通3.6米），因此規(guī)劃設(shè)計(jì)無(wú)論是立面還是造型上都將是區(qū)域的地標(biāo)；二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（七）區(qū)域可比性樓盤調(diào)研分析盛天東郡4、戶型分析從調(diào)研的戶型上分析，盛天東郡以60～90㎡剛需小戶為主，其所占比例達(dá)67%，雖有別墅區(qū)提升了樓盤檔次與價(jià)值，但用小戶型提升了項(xiàng)目容積率，正是因高容積率影響了項(xiàng)目通風(fēng)采光及居住舒適度，即便是戶型上有所優(yōu)勢(shì)，但在整體打造上卻顯檔次不夠；二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（七）區(qū)域可比性樓盤調(diào)研分析盛天東郡87㎡設(shè)計(jì)成二房，每個(gè)功能空間能分享到更大的面積，不給你造成緊迫感，南向4米開間的客廳可以最大限度的享受陽(yáng)光，增強(qiáng)了整個(gè)居室的采光，9.2米寬的大觀景陽(yáng)光，讓人眼前一亮；5、典型戶型分析八、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1）南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好，消費(fèi)者更成熟、更理性，選擇范圍更寬廣，消費(fèi)觀念的改變將推動(dòng)市場(chǎng)升級(jí)，均衡區(qū)域市場(chǎng)格局；2）住宅依舊是主力物業(yè)，剛性需求持續(xù)存在，比例進(jìn)一步上升，產(chǎn)品更新頻率加快；3）商業(yè)、寫字樓發(fā)展?jié)摿Υ?，市?chǎng)對(duì)高配置甲級(jí)寫字樓的需求持續(xù)擴(kuò)大，特別是新興發(fā)展強(qiáng)勁區(qū)域，如興寧區(qū)域目前基本沒有檔次的寫字樓；4）興寧區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)多點(diǎn)開花的局面，復(fù)合度高的城市綜合體不斷涌現(xiàn)，如金源城、盛天東郡、大嘉匯等；5）南寧高星級(jí)酒店物業(yè)在市場(chǎng)上較為沉寂，需要新興生力軍的加盟，國(guó)際知名品牌酒店生存機(jī)率會(huì)更高，金源城、盛天東郡規(guī)劃國(guó)際五星級(jí)酒店便是明證，雖然金源城、盛天東郡均規(guī)劃建有五星級(jí)酒店，但建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)，目前刺激市場(chǎng)活力有限；6）總之，興寧區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的認(rèn)知、認(rèn)可度增強(qiáng)，綜合體物業(yè)增多，在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，區(qū)域內(nèi)房企不僅拼產(chǎn)品，更是拼企業(yè)綜合能力、操盤運(yùn)作模式及后期經(jīng)營(yíng)意識(shí)等；三、項(xiàng)目SWOT分析S——優(yōu)勢(shì)分析S1：不可復(fù)制的地段價(jià)值興寧發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，核心物流商貿(mào)區(qū)，毗鄰瑯東商務(wù)區(qū)、鳳嶺航洋商圈，成為連接南寧城市東西部重要樞紐帶，擁有極其較好地理位置，如引導(dǎo)得好能吸引瑯東商務(wù)區(qū)客流向本案靠攏，潛在商業(yè)價(jià)值大；S2：優(yōu)越的立體交通網(wǎng)絡(luò)秀廂大道與昆侖大道是南寧主要大動(dòng)脈，成為南寧東西連接、南北交通疏導(dǎo)通道，環(huán)線1號(hào)、90路、42路等近十條公交站點(diǎn)在此匯聚；S3：客流巨大位于興寧與瑯東交匯處地帶，過(guò)往人流、車流巨大，鄰近機(jī)關(guān)單位、眾多中高檔社區(qū)，日常消費(fèi)購(gòu)買潛力高；S4：獨(dú)特的景觀優(yōu)勢(shì)區(qū)域有獅山公園、廣西藥用植物園等，在園林景觀上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，大面積的精致園林綠化面積，也是項(xiàng)目的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力；S5：創(chuàng)新性的項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)區(qū)域內(nèi)主要以商鋪、住宅為主，而辦公用房卻市場(chǎng)鮮有，本項(xiàng)目可以把握市場(chǎng)空白，規(guī)劃新興物業(yè)形態(tài)填補(bǔ)、豐富物業(yè)形態(tài)，進(jìn)一步提升本案在區(qū)域的整體物業(yè)價(jià)值；S6：興寧區(qū)政府扶持作為興寧區(qū)重點(diǎn)發(fā)展口岸地段，項(xiàng)目在政策上將會(huì)享受一定優(yōu)惠；W——劣勢(shì)分析W1：噪聲較大，居住價(jià)值受到一定影響秀廂大道、昆侖大道因常年承受大量機(jī)動(dòng)車運(yùn)輸，噪聲大，污染大，居住形象一般，對(duì)本項(xiàng)目居住質(zhì)量規(guī)劃及施展造成一定的影響，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃提出不小的挑戰(zhàn)；W2：消費(fèi)水平不高項(xiàng)目周邊居住人口以本地人口和外地民工為主，居住人流相對(duì)雜亂，消費(fèi)及購(gòu)買力有限，一定程度上影響本案今后物業(yè)的產(chǎn)品銷售與經(jīng)營(yíng)發(fā)展；W3：地塊劣勢(shì)明顯項(xiàng)目地塊不規(guī)整，臨秀廂大道僅有一小塊，這嚴(yán)重弱化了項(xiàng)目?jī)r(jià)值，對(duì)物業(yè)規(guī)劃定位和客流組織提出了新的難度；W4：周邊商務(wù)配套不會(huì)，生活配套也不全，檔次也不高；W5：項(xiàng)目規(guī)模小，無(wú)法營(yíng)造大盤效應(yīng)；0-——機(jī)會(huì)分析O1:南寧宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)態(tài)平穩(wěn)，各物業(yè)供需、價(jià)格持續(xù)平穩(wěn)；O2:本項(xiàng)目地利位置好，且尚未進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，有利打造區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹一幟產(chǎn)品類型，利于物業(yè)產(chǎn)品的特性塑造；O3:隨著區(qū)域新盤的不斷開發(fā)和市政配套設(shè)施的完善，大量人群的聚集，必將帶來(lái)周邊置業(yè)和商業(yè)的發(fā)展；O4:北部灣國(guó)家大開發(fā)戰(zhàn)略，國(guó)家相關(guān)的政策進(jìn)一步向南寧傾斜，進(jìn)一步提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，外來(lái)人口迅速增多，直接拉動(dòng)城市消費(fèi)；T——威脅分析T1：房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)影響因房地產(chǎn)市場(chǎng)成為政府調(diào)控重點(diǎn)，銀行或政策方面的不確定性，給項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)一定影響；T2：區(qū)域各類物業(yè)開發(fā)增多今后三五年內(nèi)，區(qū)域各類物業(yè)高密度放量，較多地產(chǎn)項(xiàng)目即將入市或規(guī)劃待建，使市場(chǎng)“供大求”的局面即將出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈；三、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析綜合評(píng)述因此，通過(guò)以上分析，我們可以得出：1、項(xiàng)目地塊所在的區(qū)域特性價(jià)值已被南寧廣大客群認(rèn)知與認(rèn)可，項(xiàng)目如正式啟動(dòng)，如何提升市場(chǎng)關(guān)注度則是關(guān)鍵；2、項(xiàng)目地塊可以考慮作為商住綜合組團(tuán)進(jìn)行全新的物業(yè)規(guī)劃，打造富有特色的物業(yè)形態(tài)和產(chǎn)品，以此來(lái)彌補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn)；3、項(xiàng)目地塊的核心競(jìng)爭(zhēng)力，我們認(rèn)為商業(yè)價(jià)值大于居住價(jià)值，如大型商業(yè)主力（如南城百貨、人人樂、家居建材城）的引入或特色物業(yè)產(chǎn)品（辦公用房、星級(jí)酒店）面市，從而將會(huì)為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化?。∷?、項(xiàng)目定位建議（一）總體發(fā)展定位建議

快環(huán)軸心超大型都會(huì)綜合體——集商業(yè)中心、商務(wù)辦公、精英公寓、星級(jí)酒店于一體的城市綜合建筑群結(jié)合以上地塊環(huán)境、市場(chǎng)和區(qū)域特點(diǎn)、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析，我們對(duì)本地塊將以一種復(fù)合地產(chǎn)的創(chuàng)新模式來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的總體發(fā)展定位，也就是以精英公寓、商務(wù)辦公部份為開發(fā)主體和主要盈利點(diǎn)，同時(shí)通過(guò)商業(yè)中心、星級(jí)酒店部份的營(yíng)造提升其附加值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的中高端綜合體超級(jí)物業(yè)！因此，項(xiàng)目總體發(fā)展定位建議為：四、項(xiàng)目定位建議物業(yè)類型必要性可行性商務(wù)辦公地處城市快環(huán)沿線，毗鄰瑯東商務(wù)區(qū)，商務(wù)氛圍極好；找準(zhǔn)市場(chǎng)空白點(diǎn)，加強(qiáng)吸引，提升項(xiàng)目品質(zhì)與形象；商業(yè)中心（含底商）區(qū)域商圈輻射范圍廣，政府機(jī)關(guān)、醫(yī)院、幾大樓盤社區(qū)等提供消費(fèi)人群，消費(fèi)力待釋放；補(bǔ)充、提升區(qū)域商業(yè)，滿足日常生活多樣化選擇，形成城市范圍的市場(chǎng)并支持其他功能；星級(jí)酒店區(qū)域、南寧高星級(jí)酒店不足，經(jīng)營(yíng)良好，產(chǎn)品待升級(jí)，且興寧版塊有空白；形成最佳物業(yè)價(jià)值，提供人流、娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)；精英公寓周邊生活配套不斷成熟，區(qū)域改造制造剛性需求，市民心目中良好的居住地；快環(huán)暢達(dá)，解決市中心居住問(wèn)題，提高效率、節(jié)省時(shí)間；（一）總體發(fā)展定位分析在本發(fā)展策劃方案中，基于考慮到美麗城企業(yè)強(qiáng)勁的資金實(shí)力和美好的發(fā)展愿景，以及地塊優(yōu)越的地理位置和現(xiàn)存區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)空白，以上定位將能有效打造公司成為南寧頂級(jí)房產(chǎn)企業(yè)品牌，大幅度提升企業(yè)品牌知名度，打造區(qū)域標(biāo)志建筑，成功對(duì)接瑯東商務(wù)區(qū)，為城市發(fā)展帶來(lái)深遠(yuǎn)影響，因此定位有其存在的可行性和必要性：四、項(xiàng)目定位建議（二）住宅部份發(fā)展定位精英公寓創(chuàng)立南寧快環(huán)居住第一品牌——以項(xiàng)目坐擁昆侖大道、秀廂大道交匯的雙口岸價(jià)值及區(qū)域的景觀優(yōu)勢(shì)為出發(fā)點(diǎn)，在項(xiàng)目投資性超強(qiáng)的基礎(chǔ)上兼顧項(xiàng)目的居住屬性，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目是一種以投資為主、兼顧自住的“新概念”住宅產(chǎn)品～～高層公寓（小戶型）；四、項(xiàng)目定位建議（二）住宅部份發(fā)展定位1、定位分析1）項(xiàng)目所在地塊兩面臨立交橋，不適宜做常規(guī)性住宅產(chǎn)品，用地規(guī)模優(yōu)勢(shì)也不夠；2）結(jié)合項(xiàng)目雙口岸的區(qū)域?qū)傩苑治?，?xiàng)目具有較強(qiáng)的投資價(jià)值；3）從嫁接區(qū)域利好、規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)的角度出發(fā)，項(xiàng)目應(yīng)以小戶型公寓為主力戶型；4）從提高項(xiàng)目附加值、增強(qiáng)產(chǎn)品吸引力的角度出發(fā)，項(xiàng)目應(yīng)具備預(yù)留后續(xù)改造的空間，以一房變兩房、兩房變?nèi)康睦?，提高?xiàng)目戶型產(chǎn)品品質(zhì)；5）從降低投資型目標(biāo)客戶群體資金壓力角度考慮，戶型應(yīng)盡量緊湊化、簡(jiǎn)約化，避免一切冗余的設(shè)計(jì)，一房產(chǎn)權(quán)面積盡量控制在55㎡以內(nèi)，兩房控制在80㎡左右；四、項(xiàng)目定位建議（二）住宅部份發(fā)展定位2、客群定位分析1）主力客群：以投資性購(gòu)房者為主，以獲取投資收益為購(gòu)房特征，客戶群體廣泛，中、高收入群體；2）重要客群：以過(guò)渡型住房需求為主，以滿足短期自住為基本特征，主要鎖定為周邊無(wú)房戶、珢東商務(wù)區(qū)白領(lǐng)及區(qū)域高級(jí)藍(lán)領(lǐng)技工階層；3）輔助客群：以SOHO對(duì)象為主，過(guò)渡為目的；四、項(xiàng)目定位建議（三）商業(yè)部份發(fā)展定位快環(huán)軸心全天候都市歡樂消費(fèi)之都——快環(huán)沿線首個(gè)集“休閑、娛樂、餐飲、購(gòu)物、健身”于一體的商業(yè)中心定位分析：地塊周邊商業(yè)主要為專業(yè)市場(chǎng)，如花鳥、家居建材、小商品、五金、汽車配件等，其他尤其是百貨行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r較差，短期內(nèi)不宜設(shè)立大規(guī)模傳統(tǒng)、集中式百貨商業(yè)，但打造一個(gè)具引領(lǐng)、前瞻性的體驗(yàn)式、吃喝玩樂的都市生活消費(fèi)空間則十分必要，填補(bǔ)區(qū)域乃至全市的快環(huán)一線的消費(fèi)空間，則具有極強(qiáng)的可操作性；1、商業(yè)中心定位（方案一）商業(yè)定位方向，應(yīng)該綜合考慮項(xiàng)目周邊環(huán)境、項(xiàng)目建筑風(fēng)格特色和經(jīng)營(yíng)商品特性以上各個(gè)方面，塑造一個(gè)獨(dú)一無(wú)二的復(fù)合主題概念，形成項(xiàng)目的唯一性和難以復(fù)制性，使項(xiàng)目處于南寧快環(huán)一線的市場(chǎng)領(lǐng)先地位，因此，建議項(xiàng)目定位為：就是說(shuō)夜晚、白天一樣繁華，全天候24小時(shí)不打烊，最大限度的借用區(qū)域資源，引入?yún)^(qū)域需求最大的休閑、娛樂、餐飲、購(gòu)物、健身業(yè)態(tài)，五彩繽紛的都市時(shí)尚生活就在這里演繹著萬(wàn)種風(fēng)情！四、項(xiàng)目定位建議（三）商業(yè)部份發(fā)展定位2、主題內(nèi)涵、購(gòu)物、觀賞娛樂、游玩休閑、飲食健身、會(huì)所、餐飲、咖啡等KTV、電玩、影院、劇場(chǎng)及其它游玩等時(shí)尚服飾、家電、精品等樓層功能設(shè)置（從底層到高層）生活超市日用品、副食品等白天晚上中午和晚上白天全天候24小時(shí)歡樂消費(fèi)之都四、項(xiàng)目定位建議（三）商業(yè)部份發(fā)展定位、1、核心客群：城市精英消費(fèi)群以區(qū)域、珢東、鳳嶺、東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)的商務(wù)人士為主力消費(fèi)客群，他們消費(fèi)能力強(qiáng)、追求檔次、品味，追求特色體驗(yàn)生活者；2、重要客群：流動(dòng)型消費(fèi)群處昆侖大道、秀廂大道上流動(dòng)人較為密集區(qū)，交通便利，是外來(lái)商務(wù)出差、旅游消費(fèi)的重要消費(fèi)休閑娛樂場(chǎng)所，這部分客群選擇消費(fèi)的隨意性比較大，忠誠(chéng)度較低，但消費(fèi)能力強(qiáng)；3、邊緣客群：工作型消費(fèi)群指工作地點(diǎn)就在項(xiàng)目地塊附近，上下班時(shí)經(jīng)過(guò)就近消費(fèi)，他們是商圈的有效補(bǔ)充客群，這一類客群將隨著興寧區(qū)的成熟而不斷狀大；3、消費(fèi)客群定位分析四、項(xiàng)目定位建議（三）商業(yè)部份發(fā)展定位主題商業(yè)——南寧快環(huán)一線升級(jí)版家居建材MALL4、商業(yè)中心定位（方案二）定位分析：區(qū)域快環(huán)一線是南寧建材家居一級(jí)商圈，商業(yè)氛圍濃厚，扎堆經(jīng)營(yíng)是商家最愿看到的情景，加上項(xiàng)目地塊傲居南寧邕賓立交物流中心咽喉地帶，毗鄰玉柴物流基地、運(yùn)德物流中轉(zhuǎn)站和未來(lái)城市北站，社會(huì)配套資源齊全，交通十分便捷，與南寧快環(huán)線、高速環(huán)線兩大交通生命線直線接駁，具備家居建材行業(yè)的選址條件與規(guī)模要求，關(guān)鍵是如何定位賣場(chǎng)與運(yùn)營(yíng)模式；四、項(xiàng)目定位建議（三）商業(yè)部份發(fā)展定位方案一：打造快環(huán)一線都市生活之城的商業(yè)定位，此類業(yè)態(tài)的商家符合定位的眾多，招商自然不是大的問(wèn)題，但要做到讓廣大消費(fèi)者聞名而至，則就要在商家引入找準(zhǔn)，招入切實(shí)符合本案商業(yè)定位的特色商家；此項(xiàng)工作在項(xiàng)目地塊確立發(fā)展定位后，即可開展；方案二：打造專業(yè)家居建材MALL，目前南寧家居建材行業(yè)看似競(jìng)爭(zhēng)激烈，但實(shí)則不然，關(guān)鍵是賣場(chǎng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式和引入的商家，據(jù)我們了解，幾家全國(guó)知名家居建材連鎖品牌，正在快環(huán)一線選址；本項(xiàng)目地塊如正式確立發(fā)展定位，商家爭(zhēng)奪進(jìn)駐是必然；由于大型商業(yè)中心對(duì)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求嚴(yán)格，所以建議在項(xiàng)目確立發(fā)展定位后、啟動(dòng)前，與目標(biāo)商家密切溝通，從而保證商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)最佳化；5、商家引入建議四、項(xiàng)目定位建議（四）商務(wù)辦公部份發(fā)展定位我們建議，要超越、打造區(qū)域全新商務(wù)辦公用房，用以提升項(xiàng)目形象的標(biāo)志性建筑，即：美麗財(cái)富中心——甲級(jí)純寫字樓四、項(xiàng)目定位建議（四）商務(wù)辦公部份發(fā)展定位1、定位分析1)從南寧城市功能布局來(lái)看寫字樓的開發(fā)，將隨著城市的擴(kuò)大，商務(wù)功能也會(huì)放大，不同的區(qū)域需要一二個(gè)地標(biāo)建筑和大型綜合體，本項(xiàng)目可以承接這樣的重任，即擔(dān)負(fù)起南寧寫字樓市場(chǎng)發(fā)展軸線由瑯東向快環(huán)一線的延展；2）金源城超5A甲級(jí)寫字樓規(guī)劃建設(shè)，對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一種有力挑戰(zhàn)，本項(xiàng)目若欲爭(zhēng)搶寫字樓的市場(chǎng)蛋糕，成為區(qū)域商務(wù)地標(biāo)建筑，建議向“國(guó)際化”或“高效化”方向靠攏，如可通過(guò)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)增加建筑文化元素強(qiáng)化項(xiàng)目檔次與形象，通過(guò)硬件配套設(shè)施提升品質(zhì)，通過(guò)后續(xù)軟件配套提升服務(wù)水準(zhǔn)；3）而且在南寧現(xiàn)有的辦公用房中，某些商住樓、商務(wù)公寓等，實(shí)際上已經(jīng)有超過(guò)大部份面積是用作辦公的，南寧雖然也實(shí)行了住宅禁商，但是考慮到一些現(xiàn)實(shí)狀況，對(duì)于經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)同意的，也能繼續(xù)辦公并注冊(cè)，但此過(guò)程手續(xù)繁雜，因此，未來(lái)南寧如全面實(shí)行住宅禁商，會(huì)極大增強(qiáng)寫字樓需求，推動(dòng)南寧寫字樓租售兩旺，因此我們建議開發(fā)適量寫字樓物業(yè)；四、項(xiàng)目定位建議（四）商務(wù)辦公部份發(fā)展定位2、客群定位分析本項(xiàng)目地塊與瑯東商務(wù)區(qū)毗鄰，隨著瑯東片區(qū)租金的不斷高漲，很多企業(yè)將會(huì)選擇沿快環(huán)一線辦公，本項(xiàng)目地塊正處在這樣的位置，因此，我們的目標(biāo)客群是：1）外地公司、外省市駐南寧辦事處；2）中小科技公司、商貿(mào)公司；3）文化類公司：如傳媒公司、廣告公司、文化傳播公司、影視公司等；4）咨詢類公司：管理咨詢公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、評(píng)估事務(wù)所等；5）投資客：投資客的投資熱點(diǎn)也從之前的單純投資住宅，發(fā)展到了側(cè)重于投資商住物業(yè)、寫字樓和商業(yè)物業(yè)；四、項(xiàng)目定位建議（五）星級(jí)酒店部份發(fā)展定位國(guó)際四星級(jí)以上商務(wù)酒店定位分析：區(qū)域目前尚無(wú)星級(jí)酒店，僅有規(guī)劃在建的金源城、盛天東郡五星級(jí)酒店，而且現(xiàn)有的南寧四星級(jí)以上酒店均已開業(yè)多年，缺乏新鮮感，裝修、配套等已無(wú)法滿足部份高檔客戶的需求，加之較多的酒店經(jīng)營(yíng)管理公司一致看好快環(huán)一線，因此只要規(guī)劃、定位得當(dāng)，可操作性極強(qiáng)；考慮到區(qū)域情況，開發(fā)中、低檔次酒店對(duì)項(xiàng)目不能起到品質(zhì)提升作用，且優(yōu)越的位置、便利的交通、區(qū)域不斷完善的配套符合星級(jí)酒店的基本指標(biāo)，所以我們認(rèn)為以高級(jí)酒店作為項(xiàng)目財(cái)富轉(zhuǎn)折點(diǎn)，來(lái)提升項(xiàng)目品質(zhì)與形象，吸引巨大高消費(fèi)人流，則在檔次上應(yīng)該考慮打造：四、項(xiàng)目定位建議（五）星級(jí)酒店部份定位1、客群定位分析1）商務(wù)、會(huì)議等商務(wù)型客人是項(xiàng)目最大的目標(biāo)客戶群，這一部分人的留宿時(shí)間長(zhǎng)，配套消費(fèi)較多，且忠誠(chéng)度較高，給項(xiàng)目帶來(lái)的利潤(rùn)也是最大的，因此這一部分的客戶是營(yíng)銷最應(yīng)該針對(duì)的一部分目標(biāo)客戶群；2)項(xiàng)目處在城市快環(huán)道上，旅游出入方便，旅游客戶是對(duì)項(xiàng)目客源類型的重要補(bǔ)充，由于項(xiàng)目檔次為國(guó)際四星級(jí)以上，將重點(diǎn)針對(duì)國(guó)內(nèi)中高端旅游團(tuán)隊(duì)，以及國(guó)際休閑度假游客，故項(xiàng)目的游客構(gòu)成主要為高層次的休閑度假、高品位的自由行游客組成；四、項(xiàng)目定位建議（五）星級(jí)酒店部份定位2、前期商家建議酒店商家、酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的引入，必須是國(guó)際知名酒店品牌或擁有知名酒店品牌的管理公司，而且在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即可確認(rèn)或咨詢酒店商家，以保證項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)部份吻合后期酒店實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理的需求；本方案中的酒店可與國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌商家提前進(jìn)行接洽，如開元旅業(yè)、和記黃埔、雅高、喜達(dá)屋、馬里奧特、美國(guó)凱悅、希爾頓、香格里拉等，這些酒店巨頭近年來(lái)在國(guó)內(nèi)開店數(shù)量增長(zhǎng)迅猛；五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（一）總體平面布局規(guī)劃建議充分利用項(xiàng)目主要臨干道，車流人流量大，因此考慮作為主入口、廣場(chǎng)、臨街鋪，并開辟二條縱、橫向商業(yè)內(nèi)步行街，來(lái)充分貫通，帶旺整個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)而項(xiàng)目也分為A、B、C三個(gè)區(qū)域，從而使項(xiàng)目物業(yè)價(jià)值最大化；項(xiàng)目總平面（直觀圖）通過(guò)以上定位分析及結(jié)合區(qū)域現(xiàn)狀、本項(xiàng)目地塊發(fā)展的要求，我們初步擬定項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖如下：五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議C區(qū)：作為星級(jí)酒店物業(yè)，建議規(guī)劃1棟高層裙樓建筑，其中負(fù)1～2F為停車場(chǎng)，1～3F為商業(yè)裙樓，4層以上酒店客房；A、B區(qū)：作為商業(yè)中心、寫字樓、公寓類物業(yè)，建議規(guī)劃2棟高層裙樓建筑，其中負(fù)1～2F為停車場(chǎng)，1～4F為連體商業(yè)裙樓，5層以上A區(qū)棟為寫字樓，B區(qū)棟為公寓；快環(huán)一線作為項(xiàng)目主入口、廣場(chǎng)，為主要形象展示面；（二）各類物業(yè)平面布局建議五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（三）各物業(yè)體量測(cè)算結(jié)合市場(chǎng)、項(xiàng)目區(qū)域和本項(xiàng)目地塊用地情況（用地面積：25821㎡，容積率：≥4.5，容積率可再考慮高），也為了實(shí)現(xiàn)地塊利用最大化和收益最大化的原則，我們建議：1）寫字樓承接珢東商務(wù)區(qū)順延的優(yōu)勢(shì)，也擔(dān)負(fù)提升收益的重任，體量可適中；2）商業(yè)中心地產(chǎn)業(yè)操作難點(diǎn)，但收益巨大，且前期可能要全部或部分自持，但考慮本地塊的特性，體量要有一定規(guī)模；3）星級(jí)灑店作為項(xiàng)目整體形象與檔次提升的關(guān)鍵物業(yè)，雖然也可能要全部或部份自持，但體量也不宜過(guò)??；3）精英公寓因享受便利的交通和景觀優(yōu)勢(shì)，且也作為項(xiàng)目主要收益來(lái)源和平衡現(xiàn)金流的作用，體量應(yīng)盡量上調(diào)；五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（三）各物業(yè)體量測(cè)算物業(yè)類型寫字樓星級(jí)酒店精英公寓商業(yè)中心物業(yè)比例（%）30～35%20～30%35%～40%15～20%規(guī)模(萬(wàn)㎡)6.0～8.04.6～6.010.0～12.04.5～5.0單層規(guī)模（萬(wàn)㎡）0.35～0.50.2～0.450.3～0.40.9～1.2以上規(guī)模比重，可以保障項(xiàng)目中各物業(yè)、功能間比較協(xié)調(diào)與規(guī)模優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目總體效益達(dá)到最大化；五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（四）交通組織建議本項(xiàng)目地塊規(guī)模較小，但又是復(fù)合地產(chǎn)的綜合體建筑，交通動(dòng)線的劃分設(shè)計(jì)至關(guān)重要，本地塊外部交通比較通暢，但受快環(huán)線影響，車行也是有一定不便的，因此，本地塊車流動(dòng)線的設(shè)計(jì)，直接影響各物業(yè)的使用效率，在本項(xiàng)目的交通組織上，我們建議：將A、B、C區(qū)地下停車場(chǎng)完全打通，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，對(duì)不同物業(yè)類型只進(jìn)行車位上的劃分區(qū)隔，進(jìn)出口設(shè)置刷卡計(jì)費(fèi)系統(tǒng)，這樣不僅提高土地利用率，同時(shí)也方便物業(yè)管理；五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（四）交通組織建議主出入口人流車流五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議建議地下陽(yáng)光車庫(kù)設(shè)計(jì)，車位：戶數(shù)比為0.8：1；陽(yáng)光車庫(kù)采光口地下停車場(chǎng)，分流車輛（四）交通組織建議地下停車場(chǎng)，分流車輛做到人車分流，車輛只能經(jīng)小區(qū)外圍行車道進(jìn)入地下陽(yáng)光停車庫(kù)、車位，同時(shí)，要按項(xiàng)目整體發(fā)展定位，合理按商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓等區(qū)域劃分固定、臨時(shí)車庫(kù)、車位，地面也應(yīng)規(guī)劃一定臨時(shí)車位；五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（五）建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格類型特點(diǎn)普通風(fēng)格建筑形象平淡，外立面樸素，裝飾少，外墻材料一般，顯得普通化；異域風(fēng)格異域情調(diào)濃郁，尤以歐陸風(fēng)格最為常見，“粉色外墻，白色線條，通花欄桿，外飄窗臺(tái)，綠色玻璃窗”是歐陸風(fēng)格的代表，建筑外形以粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號(hào)為特征，具有強(qiáng)烈的裝飾效果；新古典主義風(fēng)格建筑外觀將“歐陸風(fēng)格”的一些元素加以簡(jiǎn)化，配大面積墻及玻璃或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架，色彩上以大面積線色為主，裝飾味淡化，輕新、典雅；現(xiàn)代主義風(fēng)格無(wú)過(guò)分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，體現(xiàn)了現(xiàn)代都市快節(jié)奏、簡(jiǎn)約實(shí)用、富有朝氣的時(shí)代特征；主題風(fēng)格以策劃為主導(dǎo)，構(gòu)造樓盤開發(fā)和營(yíng)銷主題，規(guī)劃設(shè)計(jì)以為依據(jù)展開；1、建筑風(fēng)格類型分析五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（五）建筑風(fēng)格建議2、總體建筑風(fēng)格建議配合項(xiàng)目發(fā)展定位，建議在能夠表現(xiàn)品質(zhì)感和現(xiàn)代都市氣息的建筑風(fēng)格中，選擇較為成熟的現(xiàn)代歐式建筑風(fēng)格，達(dá)到迅速在市場(chǎng)樹立高檔形象的目的；建議采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，現(xiàn)代歐式風(fēng)格的建筑具有大氣、典雅、高貴，豪華而不張揚(yáng)的特質(zhì)，同時(shí)也簡(jiǎn)約實(shí)用、富有朝氣，較為符合項(xiàng)目整體發(fā)展的氣質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)；五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（五）建筑風(fēng)格建議3、星級(jí)酒店建筑風(fēng)格建議地標(biāo)建筑，項(xiàng)目形象，造型典雅別致而不另類，識(shí)別性要強(qiáng)；五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（五）建筑風(fēng)格建議4、寫字樓建筑風(fēng)格建議地標(biāo)建筑，項(xiàng)目形象，要充分通過(guò)外形設(shè)計(jì)與材質(zhì)的對(duì)比運(yùn)用，凸顯國(guó)際化的建筑商務(wù)理念；五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（五）建筑風(fēng)格建議5、精英公寓建筑風(fēng)格建議項(xiàng)目形象與品質(zhì)的體現(xiàn)，應(yīng)在迎合整體建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)潔明快，注重現(xiàn)代文化居住氣息；五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（五）建筑風(fēng)格建議6、商業(yè)中心建筑風(fēng)格建議要與商業(yè)定位、區(qū)域環(huán)境及綜合體風(fēng)格相結(jié)合，大氣、簡(jiǎn)約明了，營(yíng)造購(gòu)物環(huán)境的通達(dá)性；五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（五）建筑風(fēng)格建議7、園林景觀建議1）主入口、廣場(chǎng)處，體現(xiàn)項(xiàng)目的形象展示面，要設(shè)置主題園林景觀，而且園林景觀設(shè)計(jì)不但要符合項(xiàng)目各類產(chǎn)品定位，同時(shí)，因項(xiàng)目在城市快速環(huán)道上，也應(yīng)要承擔(dān)部分社會(huì)形象功能來(lái)；五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（五）建筑風(fēng)格建議7、園林景觀建議2）通道、樓間綠化帶、空中花園處，要以廣場(chǎng)主題園林景觀向整個(gè)綜合體建筑延伸，要做到綠色化、生態(tài)化，也要通過(guò)亭、臺(tái)、燈、椅、小品、音箱、垃圾桶等細(xì)節(jié)亮點(diǎn)提升建筑整體品質(zhì)；五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（六）各類物業(yè)單體設(shè)計(jì)建議1、精英公寓——設(shè)計(jì)建議1）朝向：B區(qū)的正南或偏東南；2）大堂：不低于200㎡，設(shè)置休息區(qū)和接待區(qū)，要高雅通透、空間分割好，有開放性、現(xiàn)代感，燈光設(shè)計(jì)也要有特色；3）公共空間：電梯廳、公共走道設(shè)置合理，裝修時(shí)尚，自然通風(fēng)；4）標(biāo)準(zhǔn)層：凈高不低于2.7米；平面布局，可交錯(cuò)樓層設(shè)計(jì)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等，縱向布局，中低層可設(shè)置中小面積的復(fù)式結(jié)構(gòu)，層高不低于5.2米，高層設(shè)置較大面積的平層戶型，進(jìn)而減小價(jià)差，實(shí)現(xiàn)效益最大化；五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（六）各類物業(yè)單體設(shè)計(jì)建議注：表中“比例”為戶型面積占公寓總面積比例；戶型類別面積區(qū)間比例一房（帶入戶花園）50-55㎡30%兩房（緊湊型戶型）70-80㎡35%兩房（普通二房戶型）80-89㎡25%大兩房（可變?nèi)繎粜停?0-100㎡10%合計(jì)/100%2、精英公寓——戶型面積及配比建議五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（六）各類物業(yè)單體設(shè)計(jì)建議3、精英公寓——設(shè)計(jì)、配套方面建議1）單戶面積：二居以上戶型，客廳不小于30㎡，采光面寬不小于4.0米，進(jìn)深不大于10米，主臥不小于16㎡，采光面不小于3.2米，主衛(wèi)不小于8㎡，并考慮設(shè)計(jì)步入式衣帽間和儲(chǔ)藏間；2）廚衛(wèi)：廚房設(shè)計(jì)必須充分考慮電器設(shè)備的擺放、采光、透風(fēng)；衛(wèi)生間設(shè)計(jì)時(shí)尚、采光；3）智能化：電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、安全呼救系統(tǒng)可設(shè)停車管理系統(tǒng)與電梯集成、門禁系統(tǒng)與電梯集成、安防相關(guān)集成等；4）其他：分戶計(jì)量；有線電視、通訊系統(tǒng)、管道煤氣等，如精裝修的，選材、裝修方案及細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)要符合客群；五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議3、精英公寓——戶型創(chuàng)新建議（六）各類物業(yè)單體設(shè)計(jì)建議自由組合兩戶變一戶abA戶：45平米B戶：80平米自由、靈活五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議3、精英公寓——戶型創(chuàng)新建議（六）各類物業(yè)單體設(shè)計(jì)建議復(fù)式小戶挑空客廳美觀氣派五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議3、精英公寓——戶型創(chuàng)新建議（六）各類物業(yè)單體設(shè)計(jì)建議實(shí)用、精巧增加一個(gè)房間

主臥

主衛(wèi)

3/2/1建筑面積；96.69平米套內(nèi)面積：77.85平米五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目A區(qū)定位為～～甲級(jí)純寫字樓，相應(yīng)要提高硬件檔次；（六）各類物業(yè)單體設(shè)計(jì)建議2、寫字樓——設(shè)計(jì)建議1）外立面：可采用石材、金屬板材與Low-E玻璃幕等搭配的組合式外墻；2）大堂：?jiǎn)螌用娣e不低于2000㎡，挑空不低于2層；3）標(biāo)準(zhǔn)層：凈高不低于2.9米；柱距不低于8米；4）電梯：每部客梯服務(wù)面積3000—5000㎡，貨梯2部，根據(jù)樓層高低分區(qū)設(shè)置，提速率2.5m/s-3.5m/s）；5）空調(diào)：中央空調(diào)；6）車位：每個(gè)車位服務(wù)面積不高于200㎡；7）其他：5A系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、高檔潔具等；五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（六）各類物業(yè)單體設(shè)計(jì)建議1）樓層：A、B區(qū)四層、C區(qū)三層2）柱距：不低于8.5米；3）層高：首層不低于5.4米；其他各層不低于4.5米；4）車位：約按商場(chǎng)建筑面積的1輛/120-150㎡設(shè)計(jì)，外部消費(fèi)停車場(chǎng)每萬(wàn)㎡約65個(gè)；5)樓板荷載:營(yíng)業(yè)區(qū)荷載不低于800千克/㎡,倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)荷載不低于1500千克/㎡,商場(chǎng)其他部分荷載不低于500千克/㎡;6)管道:針對(duì)餐飲預(yù)埋排煙管，將油煙引至物業(yè)頂部,油污水等集中排到地下經(jīng)過(guò)處理后排到市政管網(wǎng);7)電梯:預(yù)留扶梯、直梯、消防梯、貨梯及大型超市坡梯位置8）電力與消防：電力及消防改造根據(jù)項(xiàng)目最終規(guī)劃及各業(yè)態(tài)分布予以分區(qū)改造，建議電量應(yīng)單位建筑面積200-250W/㎡；9)其他:中庭設(shè)計(jì)、內(nèi)外部燈光、音響、中央空調(diào)系統(tǒng)及外機(jī)選址、卸貨區(qū)設(shè)置、門前步入式廣場(chǎng)、立面商業(yè)廣告位、櫥窗、引導(dǎo)設(shè)施等；3、商業(yè)中心——設(shè)計(jì)建議五、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（六）各類物業(yè)單體設(shè)計(jì)建議本項(xiàng)目C區(qū)定位為四星級(jí)以上酒店區(qū)域4、星級(jí)酒店——設(shè)計(jì)建議1）大堂:單層面積不低于1500㎡；挑空不低于3層；2)餐飲:層高不低于3.4米,餐位不低于1000個(gè),面積不低于2000㎡,預(yù)留餐飲后場(chǎng)油煙處理位置，并考慮樓面防水處理以及污水處理，下水管徑和排污設(shè)施按商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，上水管徑建議65毫米左右；4)客房:層高不低于3.2米，總數(shù)量不低于200個(gè),豪華客房每層不低于2套，面積不低于45㎡（含公用面積），其中五星級(jí)，房間不低于26㎡，衛(wèi)生間不低于10㎡，衛(wèi)生間與浴室分離，浴盤可調(diào)節(jié)冷熱水、可淋、可浴，四星級(jí)，房間不低于20㎡，衛(wèi)生間不低于6㎡；5）娛樂休閑：層高不低于3.4米，面積不低于1000㎡，桑拿區(qū)域注意樓面荷載（350－400KG/㎡）及放水處理；6）配套設(shè)施：充足的客用、貨運(yùn)電梯及消防系統(tǒng)，中央空調(diào)，每層服務(wù)人員值班室及吧臺(tái)，電視系統(tǒng)、音響系統(tǒng)、電話、輸電線管、供冷熱水管等；7）其他細(xì)節(jié)：注重采光、通風(fēng)、隔音、安全，設(shè)高配置會(huì)議室、公共男女衛(wèi)生間、足量的車位及倉(cāng)庫(kù)，地下停車場(chǎng)有電梯直達(dá)客房，設(shè)立賓館安