商業(yè)地產(chǎn)研究院2010年08月30日目錄壹總體趨勢(shì)特征貳標(biāo)準(zhǔn)化策略（5-8層）叁非標(biāo)準(zhǔn)化思路（8層以上）肆參考案例資料主要參考案例：上海港匯廣場(chǎng)、南京水游城、天津大悅城；北京西單大悅城、上海正大廣場(chǎng)、上海百聯(lián)又一城、香港朗豪坊等其他參考案例：南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、常熟印象城、華潤(rùn)萬(wàn)象城、上海來(lái)福士、北京新光天地、連云港蘇寧MALL、香港新鴻基APM、又一城等壹、總體趨勢(shì)特征11F6影院娛樂(lè)F5娛樂(lè)大型餐飲F4百貨（主力店）零售專(zhuān)賣(mài)休閑餐飲F3零售專(zhuān)賣(mài)F2零售專(zhuān)賣(mài)F1零售專(zhuān)賣(mài)B1超市（主力店）餐飲B2停車(chē)庫(kù)B3停車(chē)庫(kù)系列圖1.典型購(gòu)物中心垂直業(yè)態(tài)布局典型模型A:7層結(jié)構(gòu)（B1-F6）F8上空影院F7娛樂(lè)餐飲F6F5大型餐飲F4百貨（主力店）零售專(zhuān)賣(mài)休閑餐飲F3零售專(zhuān)賣(mài)F2零售專(zhuān)賣(mài)F1零售專(zhuān)賣(mài)B1超市（主力店）B2停車(chē)庫(kù)B3停車(chē)庫(kù)典型模型B:9層結(jié)構(gòu)（B1-F8）1編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)位總建筑面積購(gòu)物中心面積經(jīng)營(yíng)樓層投資方開(kāi)業(yè)時(shí)間備注1金河購(gòu)物廣場(chǎng)河西區(qū)友誼北路4.3萬(wàn)4.3萬(wàn)㎡B1-F4天津金暉投資2005年樂(lè)購(gòu)2銅鑼灣廣場(chǎng)南開(kāi)區(qū)南馬路31.5萬(wàn)12.0萬(wàn)㎡B1-F7天津醫(yī)藥集團(tuán)2006年遠(yuǎn)東百貨3海信廣場(chǎng)和平區(qū)小白樓CBD5.8萬(wàn)5.8萬(wàn)㎡B1-F6青島海信集團(tuán)2007年-4嘉茂購(gòu)物中心天津?yàn)矯BD7.0萬(wàn)7.0萬(wàn)㎡B1-F4新加坡凱德2009年-5泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)140萬(wàn)10.7萬(wàn)㎡B1-F3泰達(dá)集團(tuán)2010年永旺JUSCO2萬(wàn)6河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)河?xùn)|區(qū)津?yàn)I大道52.0萬(wàn)17.2萬(wàn)㎡B1-F5萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2010年萬(wàn)千百貨7水游城紅橋區(qū)大豐路17.4萬(wàn)9.0萬(wàn)㎡B1-F4上海鵬欣2011年-8九方購(gòu)物中心友誼路10.0萬(wàn)10.0萬(wàn)㎡B1-F4渤海恒基投資2011年-9恒隆廣場(chǎng)和平路濱江道15.3萬(wàn)15.3萬(wàn)㎡B1-F6香港恒隆2011年-10大悅城內(nèi)環(huán)南馬路53.0萬(wàn)25.0萬(wàn)㎡B1-F5中糧集團(tuán)2011年泰國(guó)中央百貨11金地國(guó)際廣場(chǎng)河?xùn)|區(qū)津塘公路52.0萬(wàn)12.0萬(wàn)㎡-金地集團(tuán)2012年-12金街天河城和平區(qū)19.3萬(wàn)19.3萬(wàn)㎡B2-F8天河城2012年-13銀河國(guó)際購(gòu)物中心河西區(qū)樂(lè)園道35.0萬(wàn)23.8萬(wàn)㎡B1-F5天津市政投資2012年-14紅星國(guó)際廣場(chǎng)河?xùn)|區(qū)90.0萬(wàn)15.0萬(wàn)㎡-紅星美凱龍2013年-15濱海第一城空港經(jīng)濟(jì)區(qū)53.0萬(wàn)53.0萬(wàn)㎡-菲律賓SM2014年-表1-1.天津市主要經(jīng)營(yíng)及建設(shè)中購(gòu)物中心匯總1編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)位總建筑面積購(gòu)物中心面積經(jīng)營(yíng)樓層投資方開(kāi)業(yè)時(shí)間備注1卓展購(gòu)物中心市政府廣場(chǎng)9.1萬(wàn)9.1萬(wàn)㎡B1-F6長(zhǎng)春卓展購(gòu)物集團(tuán)2006年-2五洲商業(yè)廣場(chǎng)太原街26.0萬(wàn)16.0萬(wàn)㎡F1-F4浙江五洲控股2006年-3百聯(lián)購(gòu)物中心青年大街8.3萬(wàn)8.3萬(wàn)㎡B1-F5沈陽(yáng)新拓置業(yè)2007年-4華府天地沈河區(qū)190.0萬(wàn)24.0萬(wàn)㎡B1-F4香港上置、沈陽(yáng)華銳2007年-5萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)太原街34.7萬(wàn)15.0萬(wàn)㎡B1-F4萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2009年沃爾瑪、百盛6沈陽(yáng)大悅城中街52.0萬(wàn)34.0萬(wàn)㎡B2-F5中糧集團(tuán)2009年?duì)I業(yè)21萬(wàn)7興隆大天地鐵西區(qū)13.7萬(wàn)9.2萬(wàn)㎡B1-F1遼寧興隆大家庭2010年-8泛華商業(yè)中心渾南新區(qū)49.0萬(wàn)10.0萬(wàn)㎡B1-F6泛華建設(shè)集團(tuán)2010年沃爾瑪、蘇寧9恒隆中街廣場(chǎng)中街11.0萬(wàn)11.0萬(wàn)㎡B1-F4香港恒隆2010年-10沈陽(yáng)茂業(yè)城鐵西區(qū)37.0萬(wàn)15.0萬(wàn)㎡B1-F6深圳茂業(yè)集團(tuán)2010年-11鐵西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)鐵西區(qū)90.0萬(wàn)23.0萬(wàn)㎡B1-F5萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2010年-12龍之夢(mèng)大東區(qū)437.0萬(wàn)167.0萬(wàn)㎡B1-F5上海長(zhǎng)峰房地產(chǎn)2010年-13華潤(rùn)中心(萬(wàn)象城)沈河區(qū)青年大街70.0萬(wàn)18.0萬(wàn)㎡B1-F5華潤(rùn)集團(tuán)2011年-14星摩爾鐵西區(qū)32.5萬(wàn)12.9萬(wàn)㎡F1-F3土耳其菲巴集團(tuán)2011年-15恒隆市府廣場(chǎng)市政府廣場(chǎng)南面84.24萬(wàn)8.1萬(wàn)㎡B2-F5香港恒隆2012年-16東方銀座大東區(qū)東北大馬路120.0萬(wàn)--深圳東方銀座集團(tuán)2013年-17保利達(dá)商務(wù)廣場(chǎng)渾南新區(qū)80.0萬(wàn)--香港保利達(dá)集團(tuán)2013年-表1-2.沈陽(yáng)市主要經(jīng)營(yíng)及建設(shè)中購(gòu)物中心匯總1表1-3.成都市主要經(jīng)營(yíng)及建設(shè)中購(gòu)物中心匯總編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)位總建筑面積購(gòu)物中心面積經(jīng)營(yíng)樓層投資方開(kāi)業(yè)時(shí)間備注1百聯(lián)天府購(gòu)物中心科華中路、二環(huán)路16.0萬(wàn)16.0萬(wàn)㎡F1-F4成都匯誠(chéng)房產(chǎn)2004年-2新城市廣場(chǎng)CBD青羊西大街27.0萬(wàn)15.0萬(wàn)㎡B1-F5新鴻基2005年-3成華SM廣場(chǎng)城東商業(yè)圈東二環(huán)17.0萬(wàn)17.0萬(wàn)㎡B1-F4菲律賓SM集團(tuán)2006年沃爾瑪、來(lái)雅百貨4萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)錦江區(qū)錦華路40.0萬(wàn)17.2萬(wàn)㎡B1-F5萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2007年-5財(cái)富又一城一環(huán)路府青立交橋36.0萬(wàn)8.5萬(wàn)㎡B1-F4成都前鋒2010年家樂(lè)福、國(guó)美6凱丹國(guó)際廣場(chǎng)高新區(qū)8.6萬(wàn)8.6萬(wàn)㎡B1-F5凱丹國(guó)際集團(tuán)2010年歐洲知名品牌7群光廣場(chǎng)春熙路南段20.0萬(wàn)10.5萬(wàn)㎡B2-F8臺(tái)灣藍(lán)天2010年-8蘇寧購(gòu)物廣場(chǎng)新南天地商圈12.0萬(wàn)12.0萬(wàn)㎡F1-F6蘇寧2010年-9龍湖天街三千集城東商業(yè)圈35.0萬(wàn)12.0萬(wàn)㎡B1-F5龍湖2010年-10富力天匯MALLCBD的核心區(qū)20.0萬(wàn)14.0萬(wàn)㎡B2-F7富力2010年廣百百貨11來(lái)福士人民南路四段32.6萬(wàn)10.0萬(wàn)㎡B1-F5凱德置地2012年-12中航九方廣場(chǎng)南三環(huán)20.0萬(wàn)10.0萬(wàn)㎡B1-F7中航地產(chǎn)2012年-13茂業(yè)中心高新區(qū)34.0萬(wàn)12.0萬(wàn)㎡B1-F5深圳茂業(yè)2012年-14華潤(rùn)萬(wàn)象城城東商業(yè)圈32.0萬(wàn)24.4萬(wàn)㎡B1-F5華潤(rùn)集團(tuán)2012年-1表1-4.無(wú)錫市主要經(jīng)營(yíng)及建設(shè)中購(gòu)物中心匯總編號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)位總建筑面積購(gòu)物中心面積經(jīng)營(yíng)樓層投資方開(kāi)業(yè)時(shí)間備注1保利廣場(chǎng)火車(chē)站站前商圈15.3萬(wàn)8.0萬(wàn)㎡B1-F3福潤(rùn)投資2006年家樂(lè)福2無(wú)錫茂業(yè)城CBD中心太湖廣場(chǎng)45.0萬(wàn)20.0萬(wàn)㎡B1-F8深圳茂業(yè)集團(tuán)2007年-3哥倫布廣場(chǎng)崇安新城20.0萬(wàn)12.0萬(wàn)㎡B1-F3香港五洲國(guó)際2009年家樂(lè)福4金太湖國(guó)際城北塘區(qū)青石路吳橋68.0萬(wàn)26.0萬(wàn)㎡F1-F6無(wú)錫金太湖2009年沃爾瑪?shù)?紅豆國(guó)際廣場(chǎng)中山路勝利門(mén)廣場(chǎng)13.6萬(wàn)4.3萬(wàn)㎡B1-F6無(wú)錫紅豆置業(yè)2010年遠(yuǎn)東百貨6無(wú)錫萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)河埒口中心商務(wù)區(qū)70.0萬(wàn)23.0萬(wàn)㎡B1-F4萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2010年-7明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)惠山大道與北環(huán)路50.0萬(wàn)40.0萬(wàn)㎡B1-F3明發(fā)集團(tuán)2011年-8蘇寧廣場(chǎng)CBD中心太湖廣場(chǎng)32.0萬(wàn)10.0萬(wàn)㎡B2-F8蘇寧置業(yè)2012年-9恒隆廣場(chǎng)中山路核心商圈26.0萬(wàn)10.0萬(wàn)㎡B1-F5香港恒隆2012年-10宜家購(gòu)物中心錫山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)14.0萬(wàn)14.0萬(wàn)㎡F1-F3瑞典宜家2013年-11海岸城太湖新城42.0萬(wàn)10.0萬(wàn)㎡B1-F3深圳海岸集團(tuán)2013年-12保利達(dá)廣場(chǎng)崇安區(qū)工運(yùn)路47.2萬(wàn)11.0萬(wàn)㎡B1-F5香港保利達(dá)2013年-圖2.各類(lèi)型購(gòu)物中心分布模型1單主力店多主力店專(zhuān)業(yè)店+混合區(qū)樓層數(shù)面積（萬(wàn)㎡）都市核心區(qū)新城或郊區(qū)社區(qū)型購(gòu)物中心百貨型購(gòu)物中心主題型購(gòu)物中心綜合體型購(gòu)物中心區(qū)域型購(gòu)物中心典型案例：深國(guó)投—印象城系列典型案例：1）恒隆—港匯廣場(chǎng)2）新鴻基—APM系列3）華潤(rùn)—萬(wàn)象城4）凱德—成都來(lái)福士5）中糧—天津大悅城典型案例：中糧—西單大悅城系列鵬潤(rùn)—水游城典型案例：1）大連萬(wàn)達(dá)系列2）中糧—朝陽(yáng)大悅城典型案例：1）恒隆—恒隆廣場(chǎng)2）凱德—上海來(lái)福士3）銀泰百貨4）南京金鷹圖3.各類(lèi)型購(gòu)物中心建筑面積與樓層分布1單主力店多主力店專(zhuān)業(yè)店+混合區(qū)樓層數(shù)面積（萬(wàn)㎡）都市核心區(qū)新城或郊區(qū)社區(qū)型購(gòu)物中心百貨型購(gòu)物中心主題型購(gòu)物中心綜合體型購(gòu)物中心區(qū)域型購(gòu)物中心典型規(guī)模：3-5萬(wàn)㎡典型層數(shù)：2-4層主力店：超市/賣(mài)場(chǎng)典型規(guī)模：5-8萬(wàn)㎡典型層數(shù)：6-8層主力店：百貨典型規(guī)模：15-30萬(wàn)㎡典型層數(shù)：3-5層主力店：百貨+超市+家電+家居典型規(guī)模：8-12萬(wàn)㎡典型層數(shù)：8-12層主力店：專(zhuān)業(yè)店+餐飲娛樂(lè)典型規(guī)模：10-15萬(wàn)㎡典型層數(shù)：6-8層主力店：百貨+超市+專(zhuān)業(yè)店城市項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積（㎡）樓層數(shù)樓層分布單層面積(㎡）投資/發(fā)展商上海來(lái)福士廣場(chǎng)4.60萬(wàn)㎡8層B1-F75,750凱德置地恒隆廣場(chǎng)5.17萬(wàn)㎡5層F1-F510,340恒隆地產(chǎn)上海國(guó)際金融中心11.00萬(wàn)㎡6層B2-F418,300新鴻基第一八佰伴10.80萬(wàn)㎡11層B1-F109,800百聯(lián)集團(tuán)港匯廣場(chǎng)13.00萬(wàn)㎡7層B1-F618,500恒隆地產(chǎn)龍之夢(mèng)購(gòu)物中心22.00萬(wàn)㎡13層B2-F1116,900長(zhǎng)峰北京北京新光天地18.00萬(wàn)㎡8層B2-F622,500國(guó)華置業(yè)東方新天地12.00萬(wàn)㎡7層B1-F617,000長(zhǎng)實(shí)西單大悅城12.50萬(wàn)㎡13層B2-F119,600中糧天津天津大悅城12.50萬(wàn)㎡6層B1-F520,800中糧南京南京國(guó)際廣場(chǎng)8.70萬(wàn)㎡8層B1-F710,875摩根士丹利南京水游城10.00萬(wàn)㎡7層B2-F514,280鵬潤(rùn)杭州萬(wàn)象城24.00萬(wàn)㎡8層B2-F630,000華潤(rùn)無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)9.50萬(wàn)㎡7層B1-F613,570恒隆地產(chǎn)表1-5.國(guó)內(nèi)典型綜合體型購(gòu)物中心概況（一、二線(xiàn)城市）1目前，國(guó)內(nèi)主要綜合體型購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)企業(yè)主要包括以下3個(gè)類(lèi)型：1）境外系：恒隆地產(chǎn)、新鴻基、長(zhǎng)實(shí)、嘉里、凱德置地（5家）2）國(guó)資系：中糧-大悅城、華潤(rùn)-萬(wàn)象城、陽(yáng)光興業(yè)（首創(chuàng)）、深國(guó)投商用、中信地產(chǎn)（5家）3）民資系：萬(wàn)達(dá)、寶龍、銀泰、深圳茂業(yè)城、南京金鷹、江蘇雨潤(rùn)、鵬潤(rùn)等時(shí)期項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積（㎡）樓層數(shù)樓層分布單層面積(㎡）備注早期恒隆廣場(chǎng)5.17萬(wàn)㎡5層F1-F510,340地下負(fù)二層來(lái)福士廣場(chǎng)4.60萬(wàn)㎡8層B1-F75,750地下負(fù)三層第一八佰伴10.80萬(wàn)㎡11層B1-F109,800地下負(fù)二層?xùn)|方新天地12.00萬(wàn)㎡7層B1-F617,000地下負(fù)三層中期港匯廣場(chǎng)13.00萬(wàn)㎡7層B1-F618,500地下負(fù)三層北京新光天地18.00萬(wàn)㎡8層B2-F622,500地下負(fù)四層龍之夢(mèng)購(gòu)物中心22.00萬(wàn)㎡13層B2-F1116,900地下負(fù)四層近期西單大悅城12.50萬(wàn)㎡13層B2-F119,600地下負(fù)四層天津大悅城12.50萬(wàn)㎡6層B1-F520,800地下負(fù)三層南京國(guó)際廣場(chǎng)8.70萬(wàn)㎡8層B1-F710,875地下負(fù)三層南京水游城10.00萬(wàn)㎡7層B2-F514,280地下負(fù)三層杭州萬(wàn)象城24.00萬(wàn)㎡8層B2-F630,000地下負(fù)三層上海國(guó)際金融中心11.00萬(wàn)㎡6層B2-F418,300地下負(fù)四層恒隆廣場(chǎng)9.50萬(wàn)㎡7層B1-F613,570地下負(fù)三層表1-6.國(guó)內(nèi)典型綜合體型購(gòu)物中心概況（一、二線(xiàn)城市）1早期綜合體商場(chǎng)面積在5-10萬(wàn)㎡左右；中期部分項(xiàng)目超過(guò)20萬(wàn)㎡；近期主流面積集中在10萬(wàn)㎡左右。類(lèi)型項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)面積（㎡）樓層數(shù)樓層分布單層面積(㎡）備注1上海恒隆廣場(chǎng)5.17萬(wàn)㎡5層F1-F510,340地下負(fù)二層天津大悅城12.50萬(wàn)㎡6層B1-F520,800地下負(fù)三層2無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)9.50萬(wàn)㎡7層B1-F613,570地下負(fù)三層?xùn)|方新天地12.00萬(wàn)㎡7層B1-F617,000地下負(fù)三層港匯廣場(chǎng)13.00萬(wàn)㎡7層B1-F618,500地下負(fù)三層南京水游城10.00萬(wàn)㎡7層B2-F514,280地下負(fù)四層上海來(lái)福士廣場(chǎng)4.60萬(wàn)㎡8層B1-F75,750地下負(fù)三層南京國(guó)際廣場(chǎng)8.70萬(wàn)㎡8層B1-F710,875地下負(fù)三層上海國(guó)際金融中心11.00萬(wàn)㎡6層B2-F418,300地下負(fù)四層北京新光天地18.00萬(wàn)㎡8層B2-F622,500地下負(fù)四層杭州萬(wàn)象城24.00萬(wàn)㎡8層B2-F630,000地下負(fù)三層3第一八佰伴10.80萬(wàn)㎡11層B1-F109,800地下負(fù)二層西單大悅城12.50萬(wàn)㎡13層B2-F119,600地下負(fù)四層龍之夢(mèng)購(gòu)物中心22.00萬(wàn)㎡13層B2-F1116,900地下負(fù)四層表1-7.國(guó)內(nèi)典型綜合體型購(gòu)物中心概況（一、二線(xiàn)城市）1總體經(jīng)營(yíng)樓層集中在7-8層，部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)樓層可達(dá)11-13層；單層面積集中在10,000-20,000㎡。1影響綜合體型購(gòu)物中心的規(guī)模的主要因素：A.建筑結(jié)構(gòu)因素：1）占地面積：早期單一塔樓（占地面積?。┑纳虉?chǎng)面積在5萬(wàn)㎡左右，雙子樓或三塔樓的商場(chǎng)

面積一般在10萬(wàn)㎡以上；2）樓層分布：5萬(wàn)㎡左右一般在5層左右，地下一層；10萬(wàn)㎡可地下2層，地面在6層以上。B.商業(yè)經(jīng)營(yíng)因素：3）主力商家組合：?jiǎn)我话儇浀昊虺械昝娣e在5萬(wàn)㎡，多專(zhuān)業(yè)店組合規(guī)模在8-12萬(wàn)㎡，多個(gè)

大型主力店組合在15萬(wàn)㎡以上；4）業(yè)態(tài)配比因素：5萬(wàn)㎡左右的餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)比重在20%以?xún)?nèi)，8-12萬(wàn)㎡一般比重超過(guò)40%。1綜合體型購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)：A.規(guī)模：1）面積：趨于中等化，集中在10-15萬(wàn)㎡；2）樓層：趨于高層化，常規(guī)為：地下一層，地上6層；非常規(guī)可實(shí)現(xiàn)：地下2層，地上10層。B.業(yè)態(tài)：3）商家組合：零售業(yè)中，中型專(zhuān)業(yè)店取代大型百貨主力店商家，精品超市取代大賣(mài)場(chǎng)；餐飲、

娛樂(lè)等商家在主力商家的比重越來(lái)越大；4）業(yè)態(tài)：零售業(yè)比重減少到60%以?xún)?nèi)，餐飲比重在20-30%之間，適當(dāng)增加娛樂(lè)業(yè)形態(tài)（娛樂(lè)與

零售混合型），其他服務(wù)（生活服務(wù)）比重日益增加。1上海來(lái)福士廣場(chǎng)上海港匯廣場(chǎng)1南京國(guó)際廣場(chǎng)無(wú)錫恒隆廣場(chǎng)沈陽(yáng)萬(wàn)象城1天津水游城1沈陽(yáng)恒隆市府廣場(chǎng)1貳、標(biāo)準(zhǔn)化思路（5-8層）2具體案例：上海港匯廣場(chǎng)、南京水游城、天津大悅城2南京水游城上海港匯廣場(chǎng)天津大悅城樓層/項(xiàng)目上海港匯廣場(chǎng)南京水游城天津大悅城F6娛樂(lè)--F5餐飲餐飲+零售娛樂(lè)F4零售（5層）娛樂(lè)+餐飲餐飲+娛樂(lè)F3零售+娛樂(lè)+餐飲（5層）零售+餐飲（4層）F2F1B1B2停車(chē)庫(kù)停車(chē)庫(kù)B3停車(chē)庫(kù)B4--1）地下3-4層，地上5-6層，合計(jì)經(jīng)營(yíng)樓層為6-7個(gè)樓層；2）零售業(yè)態(tài)約占4-5個(gè)樓層，集中分布于B1-L4層；餐飲、娛樂(lè)約占1個(gè)樓層。表2-1.參考購(gòu)物中心樓層業(yè)態(tài)布局情況2-1-樓層布局2業(yè)態(tài)/項(xiàng)目港匯廣場(chǎng)南京水游城天津大悅城零售66.0%60.0%56.9%餐飲22.0%20.0%19.4%娛樂(lè)11.0%15.0%18.4%其他1.0%5.0%5.4%表2-2.業(yè)態(tài)配比（按營(yíng)業(yè)面積）備注：其他主要包括生活服務(wù)（如美容美發(fā)等）1)業(yè)態(tài)組合：零售、餐飲、娛樂(lè)的黃金比例為52：30：18；但從實(shí)際項(xiàng)目情況來(lái)看，餐飲業(yè)比例在下降，娛樂(lè)及其他比例在增加，形成55：20：20：5組合。22-2-業(yè)態(tài)組合大類(lèi)業(yè)態(tài)建筑面積（M2）占比零售（56.9%）主題購(gòu)物區(qū)2635321.1%時(shí)尚集成店105738.5%時(shí)尚服飾1742013.9%休閑服飾53544.3%家居家飾58364.7%超市49514.0%化妝品集成店4940.4%餐飲（19.4%）餐飲(快餐輕食/飲品）2429819.4%娛樂(lè)（18.4%）電影院100138.0%電玩42413.4%兒童世界38433.1%國(guó)際觀展中心49373.9%其他（5.4%）配飾/禮品/數(shù)碼/音像/服務(wù)配套67645.4%-合計(jì)125077100.0%表2-3.天津大悅城小業(yè)態(tài)組合1)在新一代大悅城中（天津大悅城）：對(duì)零售進(jìn)行細(xì)分，并提出時(shí)尚集成店的概念；并豐富娛樂(lè)業(yè)態(tài)，以達(dá)到集聚人氣的效果。2-2-業(yè)態(tài)組合2F4：大型正餐/休閑餐飲/西餐/日韓料理/茶餐廳/快餐F3：茶餐廳/休閑餐飲/日韓料理/輕食小點(diǎn)F2：茶餐廳/咖啡/茶B1：快餐/輕食小點(diǎn)F1：咖啡/茶/休閑餐飲/日韓料理F5：休閑餐飲類(lèi)別建筑面積（㎡）面積占比（㎡）快餐634926%西餐9564%咖啡/茶17357%輕食小點(diǎn)13005%日韓料理15236%休閑餐飲462219%正餐410617%茶餐廳296513%泰餐7413%總計(jì)24298100.0%通過(guò)在各零售樓層布局休閑、特色餐飲，達(dá)到聚集人氣的效果。2-2-業(yè)態(tài)組合圖2-1.天津大悅城各樓層餐飲布局2表2-4.北京新光天地各樓層業(yè)態(tài)分布以百貨（臺(tái)北新光三越）為主導(dǎo)的新光天地購(gòu)物中心在垂直業(yè)態(tài)布局中采取了類(lèi)似大悅城的策略：在各零售樓層適當(dāng)布置餐飲或生活服務(wù)業(yè)態(tài)。2-2-業(yè)態(tài)組合2業(yè)態(tài)/項(xiàng)目港匯廣場(chǎng)南京水游城主力商家面積34,60026,600總建筑面積120,000100,000比重28.8%26.6%表2-5.主力商家比例（按面積）由于中型專(zhuān)業(yè)店替代百貨主力店，精品超市取代大賣(mài)場(chǎng)，使得主力商家占總體面積的比重控制在30%以?xún)?nèi)。22-3-商家組合備注：天津大悅城5大主力商家：泰國(guó)中央百貨、廣州金逸影視、全明星冰場(chǎng)、華潤(rùn)Ole’超市、寶貝當(dāng)家。所在樓層店名業(yè)態(tài)面積F6永華電影城娛樂(lè)6000金數(shù)碼電器城零售5000港麗餐廳餐飲1200F5新華書(shū)店零售1500采蝶軒餐飲1600F4UNIQLO零售1200馬克華菲零售800F3only零售1000TeenieWeenie零售1200F2VERSUSVERSACECAFé餐飲500PORTS零售400F1施華洛世奇零售400B1絲芙蘭零售600ZARA零售1000IT零售1500名店運(yùn)動(dòng)城零售4200Ole精品超市零售6500合計(jì)--34600（備注：原主力店為富安百貨，15,000㎡，分布于F2-F4三個(gè)樓層）港匯廣場(chǎng)業(yè)態(tài)調(diào)整策略：將原先的KTV等大眾娛樂(lè)商家全部替換成更高利潤(rùn)的數(shù)碼館。隨后，該廣場(chǎng)中一樓品牌店也逐步進(jìn)行提升，引入了國(guó)際化品牌，還會(huì)有一些世界一線(xiàn)化妝品品牌入駐港匯。引入一個(gè)幾千平方米的兒童專(zhuān)賣(mài)區(qū)。此外家居用品也較為看好。2表2-6.港匯廣場(chǎng)主力商家所在樓層店名業(yè)態(tài)面積F5上海小南國(guó)餐飲1600品味軒潮粵菜餐飲800F4新華書(shū)店零售700天才寶貝娛樂(lè)800Health&BeautySPA娛樂(lè)600橫店影視電影城娛樂(lè)3000川味観餐飲1200F3侏羅紀(jì)電玩中心娛樂(lè)2500塔可美食餐廳餐飲600JackJones零售800F2H&M零售1360ZARA零售1250UNIQLO零售1200BASICHOUSE零售1100ONLY零售1100F1SEPHORA零售400MANGO零售400歐爵咖啡餐飲500B1MUJI無(wú)印良品零售600Mannings萬(wàn)寧零售600麥當(dāng)勞餐飲500B2BHG超市零售3200INBASE零售1800合計(jì)26,600每層3-5家中型主力商家，零售集中在400-1500；餐飲600-1600；娛樂(lè)2500-3000。2表2-7.南京水游城主力商家大類(lèi)業(yè)態(tài)基本租金扣點(diǎn)租金零售（56.9%）主題購(gòu)物區(qū)145181時(shí)尚集成店190221時(shí)尚服飾190230休閑服飾138186家居家飾8983超市4652化妝品集成店138460餐飲（19.4%）餐飲(快餐輕食/飲品）104104娛樂(lè)（18.4%）電影院3539電玩5254兒童世界9569國(guó)際觀展中心6978其他（5.4%）配飾/禮品/數(shù)碼/音像/服務(wù)配套2072302-4-租金分配表2-8.天津大悅城租金分配計(jì)劃1)在零售業(yè)態(tài)中，超市的租金水平最低，時(shí)尚服飾最高，比值在1：5左右；2)餐飲與零售比值在1：2左右；娛樂(lè)與餐飲的比值也在1：2左右。2業(yè)態(tài)物業(yè)收入構(gòu)成比例出租面積構(gòu)成比例效值百貨27.20%40.00%0.68時(shí)裝及配飾19.50%6.30%3.10食品和飲料14.90%7.60%1.96超市10.50%24.50%0.43美容與健康6.40%4.20%1.52家庭用品及家具3.20%4.90%0.65鞋類(lèi)及手套2.90%1.00%2.90休閑娛樂(lè)2.80%4.30%0.65體育用品2.70%2.70%1.00其他9.90%4.60%2.151)百貨、超市占總出租面積的約65%，總租金收入的約38%；2)百貨、超市的效值最低,分別為0.43、0.68；時(shí)裝及配飾、鞋類(lèi)及手套效值最高；分別達(dá)到3.10、2.90；最大比值可達(dá)到7倍。表2-9.嘉茂零售中國(guó)業(yè)態(tài)分布情況（2009年）2-4-租金分配2港匯廣場(chǎng)：總建筑面積13萬(wàn)平方米，分為7個(gè)營(yíng)業(yè)層面，地上六層和地下一層。商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積7萬(wàn)余平方米，公共活動(dòng)部位近6萬(wàn)平方米。港匯廣場(chǎng)2業(yè)種業(yè)態(tài)零售服務(wù)及其他餐飲娛樂(lè)大型主題店總數(shù)商家數(shù)量320203334380比例84.21%5.26%8.68%0.79%1.05%100.00%港匯廣場(chǎng)2(4,200㎡)(6,500㎡)I.T（香港）ZARA（西班牙）絲芙蘭（化妝品）B1港匯廣場(chǎng)2F1施華洛世奇港匯廣場(chǎng)2F2VERSUSVERSACECAFéPORTS港匯廣場(chǎng)2F3only/veromoda/Jack&JonesTeenieWeenie港匯廣場(chǎng)2F4UNIQLO馬克華菲港匯廣場(chǎng)2(1,500㎡)F5采蝶軒（1,600）鹿港小鎮(zhèn)肯德基必勝客望香園代官山釜山燒烤一茶一座蕉葉咖喱屋翡翠南北小廚禾綠壽司港匯廣場(chǎng)2(6,000㎡)(5,000㎡)F6港麗餐廳港匯廣場(chǎng)2用地面積：26,770平方米，總建面積：167,333平方米；其中地上面積：79,124平方米，地下面積：88,209平方米商業(yè)面積約10萬(wàn)平方米，酒店面積2.7萬(wàn)平方米，停車(chē)場(chǎng)面積為4萬(wàn)平方米；建筑層數(shù)：地下4層、裙房商業(yè)5層、主樓13層、14層兩棟酒店。2南京水游城BHG超市INBASEB22南京水游城B1Mannings萬(wàn)寧麥當(dāng)勞MUJI無(wú)印良品2南京水游城F1ZARAH&Mi.tMANGOSEPHORA歐爵咖啡星巴克1,360㎡1,250㎡2南京水游城F2H&MZARAUNIQLOONLYBASICHOUSETEENIEWEENIESELECTED1,200㎡2南京水游城F3idef.zuo塔可美食餐廳香港多品牌店JackJonesCabbeensobasicETAMMarkFairwhale2南京水游城F4Health&BeautySPA新華書(shū)店天才寶貝川味観3,000㎡2南京水游城F5上海小南國(guó)品味軒潮粵菜2南京水游城

B01B02B03B04B05B06B07B08B09B10B11B14B12B13B16B15B17B18B19B20B21B22B23B24B25#：3116㎡B26B27B30#：2847㎡B33B34B35B36B37B38B39B40特力屋HARBORHOUSEB29B28B31B32B41時(shí)尚服飾時(shí)尚品牌集成店OleBHGJusco超市美食廣場(chǎng)B1樓層平面圖2天津大悅城

B01B02B03B04B05B06B07B08B09B10B11B14B12B13B16B15B17B18B19B20B21B22B23B24B25#=3116㎡B26B27B30#：2847㎡B33B34B35B36B37B38B39B40超市：A:OleB:BHGC:JuscoB29B28B31B32B41精品超市區(qū)：主動(dòng)拉動(dòng)人流，帶動(dòng)沿線(xiàn)區(qū)域商業(yè)價(jià)值時(shí)尚元素區(qū)：依附龐大人流獲取最大價(jià)值提高時(shí)尚生活元素，增添活力美食廣場(chǎng)區(qū)：將寫(xiě)字樓、商業(yè)、地鐵等功能的人流很好互動(dòng)，體現(xiàn)便利與便捷。人流聚集區(qū)人流拉動(dòng)功能區(qū)生活廣場(chǎng)：形成人流吸引點(diǎn)（HOLA、HARBORHOUSE)精品超市區(qū)生活廣場(chǎng)時(shí)尚元素區(qū)美食廣場(chǎng)區(qū)B1樓層功能分區(qū)2天津大悅城

業(yè)態(tài)面積比例鋪位數(shù)特色品牌家居/家飾335631%4特力屋/harborhouse/lock&lock/雙立人/Potato&Co./Hoyaboby超市284726%1Ole/BHG/JUSCO時(shí)尚品牌集成店4534%1ASOBIO/watsons概念店時(shí)尚服飾108710%6Hotwind/Westlink/麥考林/Princess/ETboiteebase/Balano/attitude/E.S/me&city/佐丹奴/堡獅龍配飾/禮品/數(shù)碼/音像/服務(wù)配套5365%9寶島//亮視點(diǎn)/雪亮/APPLE/SONY/SAMSUNG/福奈特/柯達(dá)/同仁堂補(bǔ)品/天福名茶/海王星辰餐飲(快餐輕食/飲品）266724%20優(yōu)之良品/巴克閃冰/快樂(lè)檸檬/巴黎貝甜/breadktalk/中糧良品/大食代/龍心大悅合計(jì)10946100%40-B1樓層業(yè)態(tài)分布情況2天津大悅城

133132131134135136137139141142145144143103104105106107109110112113111114115#:3895116117118119120121122123124125126127128129130102招行/中行/工行108101140化妝品138鞋包時(shí)尚廣場(chǎng)F1樓層平面圖2天津大悅城

133132131134135136137139141142145144143103104105106107109110112113111114115116117118119120121122123124125126127128129130102招行/中行/工行108101140138時(shí)尚品牌集成店：H&M/ZARA時(shí)尚品牌集成店：ASOBIO/MUJI時(shí)尚品牌集成店：ZARA/H&M時(shí)尚品牌集成店：NOVO/NEXT/UNQIO商務(wù)配套區(qū)：吸引寫(xiě)字樓客群消費(fèi)國(guó)際旗艦店：突出項(xiàng)目定位提升人氣平衡人流提升周邊區(qū)域商業(yè)價(jià)值品牌服飾區(qū)：充分利用平衡的高客流，達(dá)到高產(chǎn)租時(shí)尚廣場(chǎng)：品類(lèi)集中，增強(qiáng)區(qū)域吸引力鞋包化妝品品牌服飾區(qū)時(shí)尚廣場(chǎng)國(guó)際旗艦F1樓層功能分區(qū)2天津大悅城

F1：落位示意圖2561㎡品牌集成店H&M/ZARA/ASOBIO/MUJI/NOVO/NEXT/UNQIO20%4面積業(yè)態(tài)

落位品牌占比店鋪數(shù)亨德利/emperor/Swarovski/GATHA/ARTINI/CK/MontblancENZO/FOLLIFOLLIE/Swatch/天梭/dior/fendi/招行/中行/工行/Seveneleven881㎡配飾/禮品/數(shù)碼/音像/服務(wù)配套7%44518㎡時(shí)尚服飾LIU.JO/i.t/EQ:IQ/D&G//PORTSs1961/KOOKai/b+ab/Tommyhilfiger/Moiselle/Max.studio/TOPSHOP/Misssixty/Mango/promod/A/X/LANCEL/NEXT/s.d.spontini/NINEWEST/Veromoda/Annesui/Y-3/Anneklein/PINKO/SELECTED/GUESS/DKNY/Bookbrother/a.testoni/balenciage/aquascutum35%3013075㎡面積合計(jì)100%51喜力/迪桑娜/WHY/黑眼睛/沙馳/貝納通/布蘭詩(shī)/新秀麗/嘉蓮薇/菲安妮/秀丹名物箱包百麗/思加圖/天美意/萊爾斯丹/翠貝卡/星期六/TATA/紅科/真美詩(shī)/百思圖/FED/哈森/美麗寶/奧卡索鞋F(xiàn)ANEL/L‘OREAL/AQUA/VIOHY/OLAY/RedEanth/佰草集/AUPRES/MAYBELLINE/ANNISUI/歐舒丹/家美樂(lè)/瑪坤絲/深藍(lán)/DHC/U2B/THEFACESHOP/藥妝/蘭芝/蝶妝/230%3895化妝品主題購(gòu)物區(qū)輕型餐飲Starbucks/Costa/古典玫瑰園/Coldstone/Ciao/haagen-dazs/季諾意式休閑咖啡/味牛豆撈/貓頭鷹/土大力/避風(fēng)塘/麻布十番7%9936㎡284㎡sephora/Sasa/明星匯2%2化妝品集成店2天津大悅城

56201202203204205206207210211212213214#：5632㎡215216217218219220221222223224225226227228229230231232233235236237238244243245209241239女裝內(nèi)衣珠寶首飾240242234246魅力廣場(chǎng)208F2樓層平面圖2天津大悅城

201202203204205206207210211212213214#：5632㎡215216217218219220221222223224225226227228229230231232233235236237238247246248208209241239240242234國(guó)際旗艦（北部）：將人流向北側(cè)拉動(dòng)國(guó)際旗艦：提升二層國(guó)際感及時(shí)尚感提升二層租金水平一層的延續(xù)，垂直拉動(dòng)人流美食區(qū)：拉動(dòng)人流向南流動(dòng)形成人流吸引點(diǎn)，平衡整層人流量和人氣時(shí)尚服飾區(qū)：充分利用平衡的高客流，達(dá)到高產(chǎn)租女裝內(nèi)衣珠寶首飾魅力廣場(chǎng)：品類(lèi)集中，增強(qiáng)區(qū)域吸引力品牌服飾區(qū)魅力廣場(chǎng)國(guó)際旗艦美食區(qū)魅力廣場(chǎng)2天津大悅城

F2：落位示意圖CHIRLY/GiordanoLadies/SISILEY/Lapargay/Arrtco/EITIE/EDC/瑪斯菲爾/G2000/翠貝卡/theme/Azona/江南布衣/SizeSite//例外/子苞米/Jorya//ELLE/Diesel/BestsellerGroup/SOBASIC/馬克華菲/Kulhe/TEENIEWENNIE/Jack&jones/Esprit/E-land/艾格/Levi`s//CKJeans/JESSICA/PRICH/FCUK/BAUHAUS/Ecco/Geox/Skap/G-Star/Fox/白領(lǐng)4413㎡時(shí)尚服飾TOUS/曼谷銀/Qggle/Swatch/Tissot/TwiceGIGI`S/YesorNo/she`s/SIBO/銀的堡/海盜船/思妍麗756㎡配飾/禮品/數(shù)碼/音像/服務(wù)配套港麗/金湖/一茶一坐/古典玫瑰園餐飲（輕型餐飲）3066㎡時(shí)尚品牌集成店30%5%7%20%35424落位品牌面積業(yè)態(tài)占比店鋪數(shù)557㎡H&M/ZARA/ASOBIO/MUJI/NOVO/NEXT/UNQIO周生生/周大福/金至尊/謝瑞麟/瑪貝爾/艾倫斯特/瑰寶/AMA珠寶首飾黛安芬/愛(ài)慕/安莉芳/歐迪芬/舒雅/芬迪詩(shī)/桑扶蘭/古今/艾格/婷美/衣戀內(nèi)衣淑女屋/KAJA/麥亞奴/芮麥芙/MACXJAC/Lily/依瑤/COLOUR18/VEEK/WANKO/柯羅巴/朗姿/季候風(fēng)/麗萊/SINO/簡(jiǎn)/亦谷/貝萱/貝拉維拉/哥弟/SODA/jinava/SANDWICH/神思/播338%5632女裝主題購(gòu)物區(qū)14424㎡面積合計(jì)100%482天津大悅城

302303304305306308309310311312313314#=5628㎡315316317318319320321322323324325326328332333334335336337327329#=2439㎡A:SegaGameCenterB:神采飛揚(yáng)C:嘉斯貓330

331338大眾書(shū)局光合作用

307男裝運(yùn)動(dòng)申格運(yùn)功100301A:天才寶貝B:反斗城C:湯姆熊炫動(dòng)廣場(chǎng)F3樓層平面圖2天津大悅城

302303304305306308309310311312313315316317318319320321322323324325326328332333334335336337327329#=2439㎡A:SegaGameCenterB:神采飛揚(yáng)C:嘉斯貓330

331338301

307休閑活力區(qū)：主題業(yè)態(tài)拉動(dòng)人流休閑餐飲區(qū)：提升人氣與周邊業(yè)態(tài)較好融合娛樂(lè)區(qū)：豐富業(yè)態(tài)行成三層人流聚集點(diǎn)兒童體驗(yàn)區(qū)：體現(xiàn)全客層定位帶動(dòng)家庭消費(fèi)炫動(dòng)廣場(chǎng)：品類(lèi)集中，增強(qiáng)區(qū)域吸引力主題購(gòu)物區(qū)314#=5628㎡男裝運(yùn)動(dòng)申格運(yùn)功100炫動(dòng)廣場(chǎng)：娛樂(lè)區(qū)炫動(dòng)廣場(chǎng)休閑活力區(qū)兒童體驗(yàn)區(qū)美食區(qū)2天津大悅城

F3：落位示意圖Camel/kuhle/jeansport/維斯凱/Jeep/LEE/Espritmen/Jasonwood/UCLA/apple/trek&travel/jackwolfskin/Inwear/I`mdavid/Bossinistyle/速寫(xiě)/LoisTonyjeans/蘇格蘭飛人/FUBU/Skechers/TOUGHJEANS/暇步士

/AcupunctureDockers/KoyoJeans/Giordanoconcept/v-one3079㎡休閑zippo/瑞士軍刀crocs/casio瘋果/Hellokitty/大眾書(shū)局/光合作用702㎡配飾/禮品/數(shù)碼/音像/服務(wù)配套羅馬世家/馬亞諾/倫敦霧/集杰/森迪威爾/TONYWEAR/薩巴蒂尼/威可多/萬(wàn)星威/LEO/鐵獅丹頓5628㎡主題購(gòu)物區(qū)天才寶貝/反斗城/湯姆熊NikekidsAdidaskids/Mothercare/愛(ài)麗絲兒童攝影/Kingkow2210㎡兒童世界一茶一坐/和合谷/Puresmoothies/ROMANA/水果撈/巴克閃冰/一品三笑/煉瓦家/找茶/YofenFruz1114㎡餐飲（輕餐）14%1%36%16%10%1732107落位品牌面積業(yè)態(tài)占比店鋪數(shù)男士服飾運(yùn)動(dòng)申格/運(yùn)動(dòng)10015172㎡面積合計(jì)40SegaGameCenter/神采飛揚(yáng)/嘉斯貓2439㎡電玩16%12天津大悅城

62A:金逸B:華誼兄弟C:嘉禾413#：5658㎡401402403404405406：2839㎡407408409#：2261㎡410411412414415416417418A:

金錢(qián)豹B:

俏江南C:

海底撈㎡國(guó)際觀展中心A:葡京茶餐廳B:一千零一夜C:漢拿山D：必勝客A:茶馬古道B:鼎泰豐A:王品牛排B:渝鄉(xiāng)人家A:巴貝拉A:鹿港小鎮(zhèn)B:致真酒家一茶一坐味千拉面/真功夫/肯德基/麥當(dāng)勞/禾綠壽司嬌韻詩(shī)SPA瑪花纖體浩沙青鳥(niǎo)F4樓層平面圖2天津大悅城

A:金逸B:華誼兄弟C:嘉禾413#：5658㎡401402403404405406：2839㎡407408409#：2261㎡410411412414415416417418A:

金錢(qián)豹B:

俏江南C:

海底撈㎡國(guó)際觀展中心418#：255㎡A:一茶一坐影院、餐飲：聚人氣客流垂直拉動(dòng)國(guó)際觀展中心：體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)有特色國(guó)際觀展中心觀影中心美食區(qū)2天津大悅城

F4：落位示意圖落位品牌店鋪數(shù)占比面積業(yè)態(tài)金逸/華誼兄弟/嘉禾132%5758㎡影院116%2839㎡國(guó)際觀展中心荷花泰菜泰餐葡京茶餐廳/澳門(mén)街茶餐廳棒約翰/季諾/一千零一夜/茶馬古道/鹿港小鎮(zhèn)/致真酒家/一茶一坐/荷塘月色休閑餐飲大長(zhǎng)今/緣之味/松子/漢拿山日韓料理王品牛排/西提牛排西餐金錢(qián)豹/俏江南/海底撈/鼎泰豐/渝鄉(xiāng)人家大型正餐大快活/味百咖喱1338%8167㎡快餐餐飲嬌韻詩(shī)SPA/瑪花纖體/蒂梵尼造型/東田造型/巴米羅造型/德根31%1015㎡服務(wù)配套18100%17779㎡面積合計(jì)2天津大悅城

501502503504F5樓層平面圖2天津大悅城叁、非標(biāo)準(zhǔn)化策略（8層以上）3具體案例：北京西單大悅城、上海正大廣場(chǎng)、百聯(lián)又一城、香港朗豪坊等3上海正大廣場(chǎng)北京西單大悅城百聯(lián)又一城樓層/項(xiàng)目西單大悅城朝陽(yáng)大悅城正大廣場(chǎng)百聯(lián)又一城香港朗豪坊L13————————餐飲+娛樂(lè)L12————————零售（8層）L11娛樂(lè)娛樂(lè)————L10餐飲——L9娛樂(lè)+餐飲娛樂(lè)+餐飲娛樂(lè)L8娛樂(lè)+餐飲L7餐飲餐飲L6餐飲餐飲零售+餐飲L5零售（7層）零售（6層）零售（6層）L4零售（6層）餐飲L3零售（4層）L2L1B1B2停車(chē)庫(kù)停車(chē)庫(kù)B3停車(chē)庫(kù)停車(chē)庫(kù)停車(chē)庫(kù)B4——————1）地下3-4層，地上集中在9-11層，合計(jì)12-15個(gè)樓層；2）零售業(yè)態(tài)約占6-7個(gè)樓層，集中分布于B2-L5層；餐飲、娛樂(lè)約占4-6個(gè)樓層。表3-1.參考購(gòu)物中心樓層業(yè)態(tài)布局情況33-1-樓層布局2）香港朗豪坊L5-L13也為半層結(jié)構(gòu)；以主題性百貨零售為主。1）西單大悅城F6-F11為半層結(jié)構(gòu)；以餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主。2）低層區(qū)采取全層滿(mǎn)鋪，中高層區(qū)半層結(jié)構(gòu)，與酒店、寫(xiě)字樓形成錯(cuò)落格局。33-1-樓層布局超級(jí)市場(chǎng)/特色食品（JasonsMarket）鞋履專(zhuān)區(qū)國(guó)際品牌（H&M）美容專(zhuān)層時(shí)尚服飾美食廣場(chǎng)特色餐廳/酒吧本地原創(chuàng)品牌運(yùn)動(dòng)服飾潮流服飾圖2.香港朗豪坊樓層布局33-1-樓層布局3）通天扶梯設(shè)計(jì)：可便捷引導(dǎo)人流通向高層區(qū)，有效提升各商業(yè)業(yè)態(tài)的垂直分布區(qū)間。西單大悅城通天扶梯

，可從首層直達(dá)第六層香港朗豪坊分別在L1-L3、L4-L8、L8-L12之間設(shè)置通天扶梯。33-1-樓層布局業(yè)態(tài)/項(xiàng)目西單大悅城朝陽(yáng)大悅城正大廣場(chǎng)百聯(lián)又一城香港朗豪坊零售58%56%55%65%62%餐飲25%15%26%16%21%娛樂(lè)15%27%18%17%17%其他2%2%1%2%-1)業(yè)態(tài)組合：理論上，零售、餐飲、娛樂(lè)的黃金比例為52：30：18；從實(shí)際運(yùn)行來(lái)看，參照香港朗豪坊、西單大悅城的業(yè)態(tài)組合，60：25：15較為符合國(guó)內(nèi)情況。表3-2.總體業(yè)態(tài)配比情況33-2-業(yè)態(tài)組合樓層/業(yè)態(tài)購(gòu)物餐飲娛樂(lè)配套F11--100%-F10--100%-F9--100%-F8-74%25%1%F7-100%--F6-99%-1%F595%5%--F495%5%--F394%5%-1%F295%5%--F199%--1%B185%10%5%-B293%4%3%-B3

---停車(chē)場(chǎng)B4---停車(chē)場(chǎng)表3-3.西單大悅城各樓層業(yè)態(tài)比例1）業(yè)態(tài)垂直分布策略：西單大悅城零售約占7個(gè)樓層，餐飲與娛樂(lè)業(yè)態(tài)各占3個(gè)樓層；同時(shí)，在零售集中的各樓層布置5%左右的休閑餐飲，地下部分布置一定比例餐飲、娛樂(lè)等。3-2-業(yè)態(tài)組合3樓層/業(yè)態(tài)購(gòu)物餐飲娛樂(lè)配套F10-100%--F911%35%54%-F8-26%84%-F714%28%58%-F63%75%22%-F5-100%--F4100%---F383%16%-1%F290%10%--F193%7%--B185%--15%B2100%---B3

---停車(chē)場(chǎng)表3-4.正大廣場(chǎng)各樓層業(yè)態(tài)比例1）業(yè)態(tài)垂直分布策略：正大廣場(chǎng)零售約占6個(gè)樓層，餐飲與娛樂(lè)業(yè)態(tài)各占3個(gè)樓層；同時(shí)，在零售集中的各樓層布置7%-16%左右的休閑餐飲，既可聚集人流，也作為休息區(qū)。3-2-業(yè)態(tài)組合3業(yè)態(tài)/項(xiàng)目西單大悅城朝陽(yáng)大悅城正大廣場(chǎng)百聯(lián)又一城香港朗豪坊主力商家首都電影院永旺JUSCO易初蓮花揚(yáng)族百貨西武百貨建筑面積10,400㎡34,000㎡15,000㎡30,000㎡2,000㎡業(yè)態(tài)娛樂(lè)綜合百貨超市超市百貨百貨層數(shù)2層5層1層6層2層樓層分布F10-F11B1-F4B2F1-F6F1-F2單層面積5,2006,80015,0005,0001,000其他---營(yíng)業(yè)面積16,500-表3-5.各購(gòu)物中心核心主力商家情況1）控制核心主力商家面積或拉長(zhǎng)垂直樓層跨度：香港朗豪坊的核心主力商家西武百

貨僅2,000㎡,占2個(gè)樓層；百聯(lián)的揚(yáng)族百貨約3萬(wàn)㎡，且占6個(gè)樓層；2）主力商家向高區(qū)或地下布置，由零售向餐飲、娛樂(lè)為主轉(zhuǎn)變：西單大悅城的核心

主力商家為首都影院分布于F10-F11層

，正大的易初蓮花則布置在負(fù)一層。（主

力零售商家作用在于聚人氣，但對(duì)租金貢獻(xiàn)有限；而位于高區(qū)的餐飲、娛樂(lè)同樣

具備聚集人氣功能，且不用犧牲租金）3-3-商家組合3業(yè)態(tài)/項(xiàng)目西單大悅城正大廣場(chǎng)零售12個(gè)14個(gè)餐飲6個(gè)12個(gè)娛樂(lè)3個(gè)8個(gè)合計(jì)24個(gè)30個(gè)業(yè)態(tài)/項(xiàng)目西單大悅城正大廣場(chǎng)零售12,60025,400餐飲3,60018,000娛樂(lè)15,17013,300合計(jì)31,370㎡56,700㎡表3-6.主力商家構(gòu)成對(duì)比（西單大悅城VS正大廣場(chǎng)）1）都非常重視主力店作用：西單24個(gè)主力店約占總營(yíng)業(yè)面積的約45.0%，正大30個(gè)主力店約占總營(yíng)業(yè)面積的約47.0%；2）業(yè)態(tài)作用各有差異：西單以零售為主，餐飲為重要支撐；正大是餐飲與娛樂(lè)為

主導(dǎo)的策略。3-3-商家組合3編號(hào)主力店樓層業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積合計(jì)12西單科技廣場(chǎng)L5零售2,000㎡12,600㎡11中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳零售1,000㎡10馬克華菲L4零售400㎡9G2000L3零售8008優(yōu)衣庫(kù)UNIQLO零售12007JACK&JONES零售10006ZaraL2\L1零售20005WalkershopL2零售12004ARRTCO零售10003VEROMODAclassicsL1零售8002MUJI零售6001NEXT零售600表3-7.零售類(lèi)主力店分布情況（西單大悅城）1）西單大悅城主力店以零售類(lèi)為主：總計(jì)約12家，合計(jì)總營(yíng)業(yè)面積約12,600㎡；約占零售類(lèi)總營(yíng)業(yè)面積的32.0%；平均單店面積約1,000㎡，單店?duì)I業(yè)面積集中在600-1,200㎡。3-3-商家組合3編號(hào)主力店樓層業(yè)態(tài)面積合計(jì)3首都電影院L10\L11娛樂(lè)10,369㎡15,169㎡2FAB音像文化廣場(chǎng)L9零售+娛樂(lè)4,000㎡1嘉斯貓電玩城L8娛樂(lè)800㎡6蕉葉泰國(guó)風(fēng)味L7餐飲547㎡3,589㎡5辣婆婆餐飲875㎡4豆撈坊餐飲529㎡3港麗餐廳L6餐飲547㎡2大快活餐飲529㎡1巴貝拉餐飲562㎡2）西單大悅城餐飲、娛樂(lè)主力商家成為聚客的重要部分：娛樂(lè)類(lèi)主力店約3家，合計(jì)總面積約15,169㎡；餐飲類(lèi)主力店約6家，合計(jì)總營(yíng)業(yè)面積約3,589㎡；約占餐飲類(lèi)總營(yíng)業(yè)面積的25.4%；平均單店面積約600㎡，單店?duì)I業(yè)面積集中在500-800㎡。表3-8.餐飲、娛樂(lè)類(lèi)主力店分布情況（西單大悅城）3-3-商家組合3面積區(qū)間套數(shù)百分比50㎡以下13

6.63%50-100㎡

3316.84%100-300㎡7236.73%300-500㎡2914.80%500-1000㎡

199.69%1000㎡以上3015.31%合計(jì)196100.00%表3-9.正大廣場(chǎng)各面積段商家分布情況1）正大廣場(chǎng)重視主力店的作用：正大面積在1,000㎡以上的商戶(hù)數(shù)量達(dá)到30個(gè)，占到總數(shù)量的15.3%；總使用面積達(dá)到5.67萬(wàn)㎡

，約占總使用面積的47.0%。3-3-商家組合32）在正大廣場(chǎng)的主力店中，餐飲、娛樂(lè)居主導(dǎo)地位：在1,000㎡以上的商戶(hù)中，購(gòu)物類(lèi)有14個(gè)，餐飲類(lèi)12個(gè)，休閑娛樂(lè)類(lèi)8個(gè)；餐飲、娛樂(lè)的比例較大。表3-10.正大廣場(chǎng)主力店分布（中高層區(qū)）所在樓層店名經(jīng)營(yíng)類(lèi)型功能使用面積F10俏江南特色餐飲餐飲1600F9小南國(guó)特色餐飲餐飲1000F8星美正大影院影院休閑

2000大眾書(shū)局

書(shū)城休閑1800ZIYINBEAUTYSALON

沙龍休閑

2500好樂(lè)迪KTV娛樂(lè)休閑1500司凱特正大溜冰場(chǎng)溜冰場(chǎng)休閑1200F7正大百貨歡樂(lè)童趣館百貨購(gòu)物

1500蕉葉泰式菜特色餐飲餐飲1300WILLSGYM健身健身館休閑1200F6

唐宮海鮮舫

特色餐飲餐飲1800湯姆熊游樂(lè)休閑1500愉家特色餐飲餐飲1300F5拉面+滿(mǎn)記甜品特色餐飲餐飲15003-3-商家組合33）在正大廣場(chǎng)的主力店中，零售類(lèi)主力店：集中在1,000-2,000㎡的中型專(zhuān)業(yè)店；主要功能是確立購(gòu)物中心的主題與品牌形象，同時(shí)，聚集客流。表3-11.正大廣場(chǎng)主力店分布（中低層區(qū)）所在樓層店名經(jīng)營(yíng)類(lèi)型功能使用面積F4玩具反斗城娛樂(lè)休閑1600班尼路專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物1700名店運(yùn)動(dòng)城專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物2000F3優(yōu)衣庫(kù)專(zhuān)賣(mài)店

購(gòu)物

1700正大百貨都會(huì)仕女館專(zhuān)賣(mài)店

購(gòu)物2500鼎泰豐特色餐飲餐飲1000F2正大百貨美鞋苑

百貨

購(gòu)物2000ESPRITSALA專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物1000ESPRIT專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物

1500NEXT專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物1000F1H&M專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物1000C&A

專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物1000B1

特力屋專(zhuān)賣(mài)店購(gòu)物2000B2易初蓮花超市購(gòu)物150003-3-商家組合34）正大廣場(chǎng)主力店的作用：雖然對(duì)租金貢獻(xiàn)有限，但是，通過(guò)餐飲、娛樂(lè)等主力店的引入，大大提高顧客的平均停留時(shí)間及平均消費(fèi)額。指標(biāo)2005年（調(diào)整前）2008年（調(diào)整后）出租率60%98%日?？土髁?萬(wàn)/天7萬(wàn)/天周末客流量5萬(wàn)/天11萬(wàn)/天節(jié)假日客流量7.6萬(wàn)/天15萬(wàn)/天最高客流量8.9萬(wàn)/天25萬(wàn)/天平均停留時(shí)間53分鐘3.2小時(shí)日常平均消費(fèi)金額159.4元470.3元節(jié)假日平均消費(fèi)金額269.8元1145.6元顧客光顧頻率1.8次/月2.2次/周運(yùn)營(yíng)收入3億元12億元表3-12.正大廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)績(jī)效對(duì)比3-3-商家組合3-主力店非主力店樓層面積段租金面積段租金B(yǎng)1298-35812-1445-10219-36F1398-6457-1836-11325-42F2215-75811-1635-10821-35F3214-3659-1432-9816-33F4214-2868-1332-9815-32F5222-24513-1470-8025-28F6654-7207-981-12310-11F7398-7547-879-1059-14F8325-4576-782-1089-151）樓層差異：各樓層租金差異相對(duì)不明顯，同業(yè)態(tài)租金各樓層變動(dòng)幅度約在50%以?xún)?nèi)；2）業(yè)態(tài)差異：主力店型零售與餐飲的租金比值在1.5,非主力店型租金比值約在2.0；3）主力店與非主力店差異：零售主力店租金集中在7-14元/㎡/日,非主力店租金集中在25-36元/㎡/日,比值約在2.5-3.0；餐飲類(lèi)主力店租金集中在6-9元/㎡/日；非主力店在9-15元/㎡/日；非主力與主力零售的租金比值約在1.5-2.0。表3-13.西單大悅城的租金分配情況3-4-租金分配3品牌樓層面積租金ManningsB1358.114MUJIF1398.577NEXT644.915G2blacklabeF2215.1815Arrtco758.1519WagasF3218.7513GiordanoConcepts215.3826HoneysF4214.2320品味軒F5222.9213.5港麗茶餐廳F6654.737DolarShopF7753.997表3-14.主力商家租金情況（西單大悅城）1）各樓層比較：各樓層租金差距不明顯，主要影響因素來(lái)自具體位置及品牌度等；2）各業(yè)態(tài)比較：零售類(lèi)約7-19元/㎡/日，餐飲類(lèi)7-14元/㎡/日，比值約為1.5：1。3-4-租金分配3品牌樓層面積租金AnubisB197.6221TheFaceShop102.3529DHC55.3136EACHWAYF2113.16357DaysF498.2722OnitsukaTiger98.1925I'mDavid92.6133LeeCooperF58025Onda7028MangoMangoF679.0611星奇異水果廚房F881.5715表3-15.非主力商家租金情況（西單大悅城）1）各樓層比較：各樓層租金差距不明顯，主要影響因素來(lái)自具體位置及面積大??；2）各業(yè)態(tài)比較：零售類(lèi)約21-36元/㎡/日，餐飲類(lèi)11-15元/㎡/日，比值約為2：1。3-4-租金分配31-龍川小勃美發(fā)沙龍2-佐丹奴5-以純3-班尼路4-Jasonwood6-I.P.ZONE7-美特斯邦威1234567業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名面積RANK5零售2184%KOBO、卡瑪、樂(lè)扣樂(lè)扣、阿瑟斯、曼迪飛、阿伊蓮、Jasonwood、以純、熱風(fēng)、真維斯、霸獅騰、I.P.ZONE、伊韻兒、美特斯邦威、NEE、堡獅龍、優(yōu)之良品、佐丹奴、羅賓漢、波頓、CROCS、s&k、班尼路佐丹奴、班尼路餐飲28%雅酷比、可口可樂(lè)-休閑娛樂(lè)38%happyhouse、凱藝玩具龍川小勃美發(fā)沙龍附-1壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局1-萬(wàn)寧MANNINGS

3-寶島眼鏡5-丁和李樸國(guó)際專(zhuān)業(yè)美容美發(fā)6-面包新語(yǔ)2-絲芙蘭Sephora1234564-Potato&Co業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店零售3485%萬(wàn)寧、家美樂(lè)、SHE’S、TWICE、曼古銀、PAICHICHI、PUCCA、靚麗金象皮膚醫(yī)學(xué)護(hù)理中心、MICKEYMOUSE、大明眼鏡、2HOME+、HoyaBoby、Nic、HelloKitty、阿努比斯、寶島眼鏡、MISSYMISSI、HUGOBOSS香水、Potato&Co、Lavinne、愛(ài)特寶斯、愛(ài)美菲露、EXPRESS、BRILLNT、MaybeDoll、RedEarfh、Q’ggle、Missha、佰草集、KORRES、LEUNUIT、DHC、APPLE數(shù)碼、Sephora、THEFACESHOP萬(wàn)寧、絲芙蘭餐飲510%八喜、鮮元案、COLDSTONE、面包新語(yǔ)酒屋休閑娛樂(lè)25%丁和李樸國(guó)際專(zhuān)業(yè)美容美發(fā)、INAIL丁和李樸國(guó)際專(zhuān)業(yè)美容美發(fā)、INAIL專(zhuān)賣(mài)----附-1壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局11-Zara復(fù)式店（下）2-ESPRIT

3-VEROMODAclassics4-MUJI

5-

NEXT6-

Nike北京08店23456業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店零售21100%ZARA、RPOMOD、B+ab、ESPRIT、BestSeller復(fù)式店、Artini、CityChain、SWATCH、MUJI、NEXT、HILFIGERDENIM、GUESS、CKJEANS、GUCCIGLASS、TISSOT、SIBO、FOLLIFOLLIE、SephoraZARA餐飲----休閑娛樂(lè)----專(zhuān)賣(mài)----附-1壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局12345671-Zara復(fù)式店（上）2-Belle

3-ONLY

4-Ochirly

5-Walkershop6-ARRTCO7-星巴克FCUK

業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店零售2697%Zara復(fù)式店、JINAVA、Ein、LaPargay、Eachway、Belle、紅科、BestSeller復(fù)式店、Ochirly、Walkershop、G2000BLACKLABLE、EITIE、ARRTCO、COBO、Prich、Hiroshima、Giordanoladies、MOTIVI、LesPallines、Metallurgy、COTTONREPUBLIC、FCUK、W.Scotfield修表ARRTCO、only、WalkerOne餐飲13%星巴克-休閑娛樂(lè)----專(zhuān)賣(mài)----附-1壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局123451-G20002-Mirabell3-JACK&JONES4-優(yōu)衣庫(kù)UNIQLO5-Wagas咖啡簡(jiǎn)餐業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店零售2897%G2000、LEVI‘S/DOCKERS、AdidasLinear、TAIXAIT、InWear、AZONA、Mind/Bridge、Belle、bestSeller復(fù)式店、Giordanococept、BasicHouse、愛(ài)慕、受妮芬、愛(ài)美麗、松山棉店、CKUNDERWEAR、UNIQLO、Love&Love/Ciosi、Roem、Bodpops、Teenie&wennie、LILY、CASIO、GARONA、Edc、BlancDER.G、E-land-餐飲13%Wagas咖啡簡(jiǎn)餐-休閑娛樂(lè)----專(zhuān)賣(mài)----附-1壹-西單大悅城樓層業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)數(shù)量比例店名主力店零售3995%馬克華菲、SoBasic、BenchBody、I’MDAVID、西門(mén)盯、歌莉婭、Honeys、SURFACE、尚智喜、VEILOND、海盜船、D.TWO、江南布衣、E&YOU、6&8、Mudd、EXR、Bauhaus、必酷、THETHING、Couzzle、Tb2JEANS、VISCAP