參考：1項(xiàng)目背景——宗地概況本案位于大連東港區(qū)東部，建筑面積約22萬(wàn)㎡，為商業(yè)金融用地，容積率5.0；由首開(kāi)集團(tuán)從大連機(jī)床集團(tuán)購(gòu)置，樓面地價(jià)6700元/㎡左右；名稱數(shù)量土地面積43900㎡容積率5.0總建面21.95萬(wàn)㎡用地性質(zhì)商業(yè)金融用地產(chǎn)權(quán)40年本案二線城市，高容積率，中等體量綜合類項(xiàng)目14km機(jī)場(chǎng)4.5km10km火車站

東北路黃河路人民路西安路商圈青泥洼商圈本案簡(jiǎn)要版報(bào)告目錄一、項(xiàng)目整體定位1、市場(chǎng)核心結(jié)論回顧2、項(xiàng)目整體形象定位3、項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位4、項(xiàng)目整體功能定位5、項(xiàng)目整體客群定位6、項(xiàng)目各物類型體量配比7、項(xiàng)目整體功能布局8、建筑風(fēng)格建議9、園林景觀建議二、項(xiàng)目分物業(yè)類型定位及產(chǎn)品深化1、公寓產(chǎn)品定位深化1.1公寓產(chǎn)品定位1.2公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議2、辦公樓產(chǎn)品定位深化2.1辦公產(chǎn)品市場(chǎng)需求2.2辦公產(chǎn)品定位2.3辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議3、商業(yè)產(chǎn)品定位深化3.1商業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品回顧3.2商業(yè)市場(chǎng)定位3.3商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議3.4商業(yè)業(yè)態(tài)建議項(xiàng)目整體定位Part1區(qū)域價(jià)值平臺(tái)大連未來(lái)CBD國(guó)際金融中心，城市制高點(diǎn)；市場(chǎng)產(chǎn)品機(jī)會(huì)公寓一枝獨(dú)秀，商業(yè)價(jià)值最高，辦公尚待培育，酒店控制體量，偏重投資類產(chǎn)品；競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析肉搏競(jìng)爭(zhēng)，控制總價(jià)，提高性價(jià)比，品質(zhì)取勝立足區(qū)域價(jià)值平臺(tái)，在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，尋找市場(chǎng)產(chǎn)品機(jī)會(huì)；定位前提——核心結(jié)論回顧項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制地塊處于商務(wù)綜合區(qū)邊緣，

價(jià)值平臺(tái)相對(duì)較低，加之企業(yè)要求快速回現(xiàn)，因此高端定位較難實(shí)現(xiàn)。同時(shí)面臨龍湖保利的肉搏競(jìng)爭(zhēng)！地塊區(qū)域整體價(jià)值較高大連東港未來(lái)5-10年后區(qū)域價(jià)值將會(huì)有明顯的提升，因此項(xiàng)目的區(qū)域?qū)傩詭?lái)項(xiàng)目的基礎(chǔ)占位較高！定位前提之基本點(diǎn)：立足區(qū)域價(jià)值平臺(tái)，克服自身限制條件定位前提——核心結(jié)論回顧項(xiàng)目占位策略:追區(qū)域大勢(shì)，補(bǔ)市場(chǎng)空缺領(lǐng)導(dǎo)者：行業(yè)老大1234—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過(guò)河拆橋—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者挑戰(zhàn)者：非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)追隨者：次/非主流市場(chǎng)補(bǔ)缺者：敏銳的機(jī)會(huì)主義者√√本案的戰(zhàn)略選擇：追區(qū)域大勢(shì)，補(bǔ)市場(chǎng)空缺定位前提——核心結(jié)論回顧項(xiàng)目整體戰(zhàn)略選擇—占位中高端順勢(shì)而不跨越務(wù)實(shí)而不張揚(yáng)安全而不冒進(jìn)項(xiàng)目整體戰(zhàn)術(shù)選擇—站得高，落得穩(wěn)利用區(qū)域，打造頂級(jí)平臺(tái)價(jià)值比肩龍湖，打造精致產(chǎn)品細(xì)節(jié)超越保利，打造高性價(jià)比物業(yè)四維定位之形象定位：品質(zhì)國(guó)際大氣際尊貴現(xiàn)代未來(lái)首開(kāi).大連世界城榮耀四維定位之市場(chǎng)定位：中高端城市綜合體

品質(zhì)高偏公建性質(zhì)高品質(zhì)中中高偏居住性質(zhì)東港第龍湖綠地中心萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)海港城凱丹天地保利本案整體項(xiàng)目——市場(chǎng)定位四維定位之功能定位：商務(wù)功能居住功能商業(yè)功能CBD新區(qū)商務(wù)生活港SOHO辦公公寓精致商業(yè)街區(qū)酒店功能特色商務(wù)酒店整體項(xiàng)目——功能定位物業(yè)類型精品公寓Soho辦公商業(yè)街酒店理念新區(qū)宜居居所服務(wù)性商務(wù)體驗(yàn)式街區(qū)精致商旅服務(wù)圖片客群定位70-80%為大連本地及外地的投資兼自用，看重總價(jià)與升值潛力；20-30%屬于大連本地商務(wù)自用型客戶，看重產(chǎn)品舒適度和附加值10%屬于旅游度假等偶得客戶，關(guān)注海景資源等40-50%為東北三省乃至全國(guó)的投資群體，關(guān)注項(xiàng)目形象和升值潛力；50-60%為中小型企業(yè)自用，來(lái)自人民路和青泥洼的辦公改善型客戶，主要行業(yè)包括商貿(mào)、貨運(yùn)代理，廣告咨詢等服務(wù)性機(jī)構(gòu)60%-70%東北區(qū)域?qū)I(yè)投資團(tuán)體，關(guān)注總價(jià)，承受力強(qiáng)；20-30%為金融、餐飲自用客群；10%為隨機(jī)性客戶；60-70%商務(wù)客群，關(guān)注會(huì)議、餐飲設(shè)施等；

其余為旅游度假探親等隨機(jī)型客群；四維定位之客群定位：以投資客為主整體項(xiàng)目——客群定位機(jī)會(huì)研判：底商面積最大化、公寓體量最大化，控制酒店投資，適當(dāng)配比SOHO物業(yè)類型產(chǎn)品選擇機(jī)會(huì)支撐居住類中小面積公寓為主居住物業(yè)符合區(qū)域發(fā)展階段特點(diǎn)小戶型銷售速度快，滿足投資客群需求商鋪類商鋪面積最大化銷售價(jià)格高，利潤(rùn)空間大辦公類中小型商住soho辦公氛圍尚不成熟，不適合大體量辦公甲級(jí)辦公只租不售，乙級(jí)辦公市場(chǎng)不樂(lè)觀中小型商住soho銷售情況良好酒店類建議特色商務(wù)酒店高星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)壓力大，特色商務(wù)酒店客群廣泛，回收期短，資金壓力小品牌度高，對(duì)本項(xiàng)目具備一定提升帶動(dòng)作用地塊各物業(yè)類型體量配比整體項(xiàng)目——地塊各物業(yè)類型體量配比建議項(xiàng)目各物業(yè)體量配比方案如下：根據(jù)北京萬(wàn)怡、貝爾特等特色商務(wù)酒店的規(guī)模；建議本項(xiàng)目酒店體量2萬(wàn)㎡左右；1.酒店物業(yè)2.商業(yè)物業(yè)3.SOHO物業(yè)4.公寓物業(yè)根據(jù)商業(yè)價(jià)值最大化的原則，結(jié)合地塊尺寸，預(yù)計(jì)商鋪體量2萬(wàn)㎡；考慮未來(lái)會(huì)展會(huì)晤等辦公企業(yè)的需求，分擔(dān)一定的銷售風(fēng)險(xiǎn)，建議本項(xiàng)目做1棟SOHO，2萬(wàn)㎡左右綜合考慮銷售速度與項(xiàng)目效益，本著體量最大化的原則建議本項(xiàng)目公寓為16萬(wàn)㎡；地塊各物業(yè)類型體量配比整體項(xiàng)目——地塊各物業(yè)類型體量配比東南區(qū)域地塊南側(cè)為區(qū)域主干道路，地塊東南角設(shè)置地鐵站點(diǎn)，是項(xiàng)目人群主要來(lái)源，展示性最好，適宜設(shè)置辦公物業(yè)及商業(yè)。北側(cè)區(qū)域地塊北部可充分享受海景資源，居住價(jià)值高，適合打造高端宜居物業(yè)。西南區(qū)域地塊南側(cè)為區(qū)域主干道，展示效果良好，有利于布置公建類物業(yè)，如酒店物業(yè)。H06考慮海景資源、道路交通及展示效果等因素，價(jià)值分析如下：商業(yè)價(jià)值：東南>西南>北側(cè)；居住價(jià)值:北側(cè)>西南>東南整體項(xiàng)目——地塊價(jià)值分析西側(cè)道路

項(xiàng)目體量計(jì)算

品牌酒店：約2萬(wàn)㎡SOHO辦公：約2萬(wàn)㎡

沿街商鋪:約2萬(wàn)㎡酒店式公寓：約16萬(wàn)㎡總體量合計(jì)21.95萬(wàn)㎡

主干道東側(cè)道路次主干道精品公寓區(qū)商務(wù)綜合區(qū)（soho)品牌酒店區(qū)商業(yè)沿街商業(yè)沿街商業(yè)沿街商業(yè)根據(jù)地塊價(jià)值分析，建議地塊分為三個(gè)區(qū)域，商務(wù)綜合區(qū)、精品公寓區(qū)、品牌酒店區(qū)域，各自的布局位置排布如下：整體項(xiàng)目——地塊功能布局整體項(xiàng)目——建筑風(fēng)格建議建議本案建筑外立面風(fēng)格以現(xiàn)代主義風(fēng)格為主，通過(guò)充滿設(shè)計(jì)感的國(guó)際現(xiàn)代主義手法體現(xiàn)東港國(guó)際金融港的地位和金融商務(wù)氣質(zhì)；商業(yè)街加以歐式元素點(diǎn)綴。整體項(xiàng)目——園林景觀建議配合整個(gè)項(xiàng)目的建筑群以現(xiàn)代感為主調(diào)，園林主題風(fēng)格建議自由、個(gè)性化、高科技現(xiàn)代園林，滿足現(xiàn)代人彰顯個(gè)性，追求自由的思想觀念，同時(shí)，高科技園林在材料和方法應(yīng)用上摒棄了以往園林的常規(guī)，是一種令人激動(dòng)的、充滿活力技、具有視覺(jué)沖擊感。以塑料、金屬、玻璃、合成材料，采用現(xiàn)代技術(shù)諸如再循環(huán)技術(shù)等，體現(xiàn)簡(jiǎn)潔、明快、現(xiàn)代感十足。分物業(yè)類型定位及產(chǎn)品深化Part2

公寓產(chǎn)品辦公產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)品公寓產(chǎn)品定位首開(kāi)七克拉黃金不動(dòng)產(chǎn)100萬(wàn)收藏東港公寓產(chǎn)品面積配比戶型建議一室一廳一衛(wèi)二室一廳一衛(wèi)三室一廳二衛(wèi)面積區(qū)間50-70㎡80-100㎡120㎡左右面積配比65-70%25-30%5%酌情而定產(chǎn)品形式25%的戶型為loft戶型，其余為平層平層建筑類型高層公寓初步戶型配比方案公寓產(chǎn)品——本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議備注：以上產(chǎn)品不作為配比嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)院可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整公寓產(chǎn)品建筑指標(biāo)建議層高建議平層層高：3.15米；loft層高：4.8米裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝標(biāo)準(zhǔn)采購(gòu)1500-2000元/㎡，報(bào)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)3500-4000元/㎡梯戶比5梯18戶標(biāo)準(zhǔn)層1200-1300㎡左右外立面玻璃幕墻，體現(xiàn)現(xiàn)代高科技商務(wù)形象開(kāi)間及進(jìn)深建議開(kāi)間不低于4.3米，房間進(jìn)深不大于10米公寓戶型設(shè)計(jì)指標(biāo)相關(guān)建議公寓產(chǎn)品——本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議東港區(qū)競(jìng)品項(xiàng)目建筑指標(biāo)建議項(xiàng)目層高梯戶比開(kāi)間精裝修外立面南北通透智能化萬(wàn)達(dá)公館（公館）3.34T2----6000玻璃幕墻是是綠地中心（公寓）3.156T244.3米起（50平米房間）4000玻璃幕墻否是中信海港城（公寓）35T183.9米起（30平米房間）3000玻璃幕墻否

是公寓產(chǎn)品競(jìng)品相關(guān)指標(biāo)與參考公寓產(chǎn)品——本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議結(jié)合本案公寓類產(chǎn)品九大競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)建要點(diǎn)：高性價(jià)比低總價(jià)品質(zhì)感附加值中高檔次定位面積控制主力100~150萬(wàn)低總價(jià)靈活空間（可自由組合）高品質(zhì)立面室內(nèi)LOFT等空間贈(zèng)送方式管家式物業(yè)管理服務(wù)室內(nèi)精裝修泛會(huì)所等公共空間精裝修公寓產(chǎn)品——產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力打造九大要素建議部分產(chǎn)品做Loft設(shè)計(jì)，層高4.8米，增加附加值；（層高標(biāo)準(zhǔn)參考遼寧當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)規(guī)范,4.8米為建筑上限)指標(biāo)允許的情況下，loft產(chǎn)品面積最大化，建議層高在4.8米左右；以空間換面積，面積與經(jīng)濟(jì)的平衡；高度集約/人性關(guān)懷/時(shí)尚氣氛；公寓產(chǎn)品——產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)1戶型建議實(shí)現(xiàn)靈活空間變化，可以實(shí)現(xiàn)“一居向多居”或者“多居變一居”的轉(zhuǎn)變；89.74㎡，1房轉(zhuǎn)化為3房，住宅使用面積：82.74㎡，陽(yáng)臺(tái)面積1.2㎡，合計(jì)面積82.74㎡；在常規(guī)的戶型設(shè)計(jì)中，采用多變的戶型空間結(jié)構(gòu)，增加戶型亮點(diǎn)公寓產(chǎn)品——產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)2戶型轉(zhuǎn)變示意：一居變?nèi)庸a(chǎn)品精裝修，因此要充分考慮小戶型的特點(diǎn)，打造多樣化收納空間，成為項(xiàng)目的獨(dú)特賣點(diǎn)；公寓產(chǎn)品——產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)3分物業(yè)類型定位及產(chǎn)品深化Part2

公寓產(chǎn)品辦公產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)品星海灣CBD特點(diǎn)：會(huì)展業(yè)和期貨業(yè)發(fā)展成熟，金融商務(wù)進(jìn)入快速發(fā)展階段，規(guī)劃為大連的次CBD區(qū)

已形成商務(wù)節(jié)點(diǎn)形成中商務(wù)節(jié)點(diǎn)新開(kāi)路商務(wù)區(qū)特點(diǎn)：較早形成的商務(wù)區(qū)，近年發(fā)展緩慢西安路商務(wù)區(qū)特點(diǎn)：商業(yè)為主，商務(wù)功能進(jìn)入快速發(fā)展階段傳統(tǒng)CBD特點(diǎn)：復(fù)合型商務(wù)區(qū)，傳統(tǒng)金融中心、商業(yè)中心東港商務(wù)區(qū)特點(diǎn)：發(fā)展航運(yùn)金融和總部金融，目前處于規(guī)劃起步階段

1、大連寫字樓分布的區(qū)域從傳統(tǒng)的人民路區(qū)域向東港和星海灣擴(kuò)展2、未來(lái)人民路區(qū)域和東港連成一體，繼續(xù)引領(lǐng)大連CBD區(qū)域的發(fā)展3、星海灣區(qū)域規(guī)劃為金融商務(wù)區(qū)，是大連未來(lái)的次CBD區(qū)30大連未來(lái)的商務(wù)區(qū)將集中分布于東港區(qū)域、傳統(tǒng)CBD區(qū)域和星海灣區(qū)域；辦公產(chǎn)品——市場(chǎng)概況青泥洼和人民路多數(shù)辦公樓入住時(shí)間較早，新建辦公產(chǎn)品較少，設(shè)備設(shè)施老化，較多企業(yè)存在升級(jí)換代的需求；區(qū)域項(xiàng)目名稱規(guī)模㎡檔次層數(shù)標(biāo)層面積㎡凈高/米電梯租/售價(jià)/元入住時(shí)間入住率青泥洼森茂大廈46500甲級(jí)2716002.6三菱8部7.31996.10.97%希望大廈90000甲級(jí)3819002.7瑞士迅達(dá)14部4.82007.185%天安大廈66300甲級(jí)5213302.3三菱12部42005.195.%人民路虹源大廈62732甲級(jí)3912802.5三菱6部3.52002.180%宏譽(yù)大廈34800甲級(jí)2815002.4富士達(dá)4部31996.1296.%世貿(mào)大廈60000甲級(jí)5817302.7Sigma10部3.5200196%期貨大廈希望大廈天安大廈辦公產(chǎn)品——市場(chǎng)概況——發(fā)展現(xiàn)狀大連目前有13座甲級(jí)寫字樓，總體經(jīng)營(yíng)狀況較好，乙級(jí)寫字樓品質(zhì)差異較大，經(jīng)營(yíng)狀況參差不齊，寫字樓類型建筑面積（萬(wàn)平）比例平均出租率租金水平（元/平方米/天）甲級(jí)寫字樓5624%86%2.4-7.5，平均3.5乙級(jí)寫字樓9243%個(gè)體差異較大多在2.0以下商住樓3717%-多為出售型，市場(chǎng)認(rèn)可度高產(chǎn)業(yè)寫字樓3516%90%以上受租賃期限影響較大，一般在2.0-2.5左右合計(jì)220100%--大連甲級(jí)樓租賃狀況整體好于乙級(jí)寫字樓，而商住樓多為銷售型，具備一定的市場(chǎng)認(rèn)可度；辦公產(chǎn)品——市場(chǎng)概況——發(fā)展現(xiàn)狀東港區(qū)在建和擬建寫字樓項(xiàng)目眾多，較多大大提升未來(lái)區(qū)域商務(wù)價(jià)值；在未來(lái)5年內(nèi)將陸續(xù)啟動(dòng)；項(xiàng)目地塊萬(wàn)達(dá)中心民生銀行電業(yè)集團(tuán)恒力維多利亞廣場(chǎng)歐力士大廈海昌德銀大廈吉林銀行星光耀廣場(chǎng)鞍鋼大廈新星集團(tuán)綠地中心大連奧泰華銳集團(tuán)保利地產(chǎn)凱丹天地華銳集團(tuán)辦公產(chǎn)品——市場(chǎng)概況——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)東港區(qū)辦公類物業(yè)的發(fā)展特征分析：甲級(jí)辦公以租賃為主、乙級(jí)辦公前景不樂(lè)觀、soho辦公是銷售型辦公市場(chǎng)的主流；辦公甲級(jí)辦公乙級(jí)辦公Soho辦公…乙級(jí)辦公競(jìng)爭(zhēng)力較低，租賃價(jià)格及出租率均較差，后續(xù)供應(yīng)或?qū)⒊霈F(xiàn)斷檔，乙級(jí)辦公市場(chǎng)前景不樂(lè)觀。隨著傳統(tǒng)CBD區(qū)域發(fā)展及產(chǎn)品老化，soho辦公未來(lái)具有較大需求量且東港區(qū)目前在售soho銷售良好，商住辦公是銷售型辦公市場(chǎng)的主流！甲級(jí)辦公產(chǎn)品，市場(chǎng)表現(xiàn)較好，出租率均在80%以上，租賃價(jià)格3-8元，甲級(jí)辦公只租不售。辦公產(chǎn)品——市場(chǎng)概況——發(fā)展趨勢(shì)隨著達(dá)沃斯論壇投入使用，將帶動(dòng)部分辦公需求進(jìn)駐東港，必將提升區(qū)域商務(wù)氛圍，吸引中下游服務(wù)型企業(yè)入駐，帶來(lái)大量辦公目標(biāo)客群；同時(shí)，東港辦公樓將迎合青泥洼和人民路CBD的企業(yè)升級(jí)換代需求。中小型服務(wù)型企業(yè)是區(qū)域內(nèi)soho辦公客群的主力3-5年內(nèi)，達(dá)沃斯論壇極大提升區(qū)域商務(wù)氛圍；亞太經(jīng)合組織第三次高官會(huì)議第五屆亞歐經(jīng)濟(jì)部長(zhǎng)會(huì)議WTO非正式小型部長(zhǎng)會(huì)議20國(guó)財(cái)長(zhǎng)會(huì)議大量自用型辦公企業(yè)竣工，大型企業(yè)必將吸引上下游服務(wù)企業(yè)入駐辦公產(chǎn)品——市場(chǎng)概況——客群需求東港首席soho商務(wù)港成長(zhǎng)型企業(yè)的國(guó)際商務(wù)港辦公產(chǎn)品定位凱丹天地（銷售較好）——90㎡以下供應(yīng)最多，銷售情況最好，其次為90-120㎡，120-150㎡，180-210㎡；其中150-180㎡供應(yīng)最少且目前為止無(wú)成交；金地云錦（銷售一般）——以90和150㎡左右兩種戶型為主，其中90㎡產(chǎn)品銷售也相對(duì)較好；

凱丹soho樓層平面圖辦公產(chǎn)品戶型配比建議面積區(qū)間50-70㎡80-100㎡120㎡左右面積配比65-70%25-30%5%酌情而定裝修標(biāo)準(zhǔn)建議精裝標(biāo)準(zhǔn)為1500元/㎡建筑尺寸單戶產(chǎn)品進(jìn)深不超過(guò)12米建筑體量1棟約2萬(wàn)㎡產(chǎn)品特色服務(wù)式辦公、雙大堂、企業(yè)服務(wù)平臺(tái)辦公產(chǎn)品面積配比建議辦公產(chǎn)品——面積配比建議競(jìng)品指標(biāo)參考項(xiàng)目名稱凱丹天地（本區(qū)域）金地云錦（競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域）層高3.4米3.3米標(biāo)層面積1200平米590平米本案建議——

標(biāo)準(zhǔn)層高：3.4米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1200平米左右本案區(qū)域在售項(xiàng)目，凱丹天地目前為區(qū)域唯一在售soho辦公產(chǎn)品，建議本案在產(chǎn)品舒適度上高于凱丹天地；SOHO辦公超高端現(xiàn)代化的層高3.4米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1200㎡；辦公產(chǎn)品——層高及標(biāo)準(zhǔn)層面積建議要與公寓產(chǎn)品從外觀與之區(qū)分；整體彰顯大氣，高端的商務(wù)形象，符合未來(lái)大連CBD東港區(qū)的商務(wù)形象；凱丹SOHO外立面選用LOW—E玻璃幕墻外立面體現(xiàn)明顯的公建特色，滿足企業(yè)形象要求；建議LOW—E玻璃幕墻辦公產(chǎn)品——外立面形象建議建議局部挑高2層，高度在10米（兩層商業(yè)的高度）左右，大堂面積約150～200㎡左右，體現(xiàn)建筑氣派及以及良好的商務(wù)品質(zhì)。我司建議——大堂采用挑空處理，建議高度在10米左右。大堂形狀規(guī)則，空間尺度適宜，不宜過(guò)大，大堂內(nèi)布置總服務(wù)臺(tái)，保證至少兩名服務(wù)員值班的空間大堂內(nèi)結(jié)合總服務(wù)臺(tái)設(shè)置會(huì)客等候區(qū)大堂的交通流線組織應(yīng)清晰，避免出現(xiàn)穿堂設(shè)計(jì)和對(duì)商業(yè)的不利影響電梯廳位置應(yīng)明顯易辨，保證客戶順暢抵達(dá)辦公產(chǎn)品——辦公大堂建議辦公產(chǎn)品公共空間設(shè)置及風(fēng)格建議：簡(jiǎn)潔、大氣本案公共空間建議——建議精裝修，體現(xiàn)出簡(jiǎn)潔，大氣的感覺(jué)辦公產(chǎn)品——公共空間設(shè)置及風(fēng)格建議分物業(yè)類型定位及產(chǎn)品深化Part2

公寓產(chǎn)品辦公產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)品區(qū)域潛在集中商業(yè)供應(yīng)較多，總體量超過(guò)40萬(wàn)㎡，競(jìng)爭(zhēng)激烈；威尼斯水城，凱丹廣場(chǎng)，保利集中商業(yè)，都將對(duì)本案進(jìn)行截流；項(xiàng)目規(guī)劃體量中信海港城集中商業(yè)14萬(wàn)㎡綠地中心集中商業(yè)2萬(wàn)㎡凱丹廣場(chǎng)集中商業(yè)10萬(wàn)㎡威尼斯水城獨(dú)棟商業(yè)18萬(wàn)㎡保利地產(chǎn)規(guī)劃大型商業(yè)中信海港城綠地中心凱丹廣場(chǎng)威尼斯水城未來(lái)本案以銷售為主，且區(qū)域集中商業(yè)總體量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；商業(yè)產(chǎn)品——市場(chǎng)概況——集中商業(yè)本案區(qū)域規(guī)劃四個(gè)集中大型商業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)激烈；未來(lái)本案以底商形式提供配套服務(wù)商業(yè)產(chǎn)品——市場(chǎng)概況——集中商業(yè)區(qū)域在售底商總體量約2.5萬(wàn)平米，主力戶型面積集中在150-400平米，價(jià)格集中在2.6-7萬(wàn)之間，銷售狀況相對(duì)較好；多規(guī)劃為中高端精品商街，一拖二為主，總價(jià)較高；項(xiàng)目名稱體量（㎡）商業(yè)形式業(yè)態(tài)規(guī)劃面積區(qū)間（㎡）戶室面積（㎡）套數(shù)層高（m）開(kāi)間/進(jìn)深價(jià)格（元/㎡）開(kāi)盤時(shí)間銷售狀況上方港景7680一拖二休閑、餐飲、金融等170-2000170-30081F:5.42F:5.47-3010-304-5萬(wàn)201270%左右，其余自持600-100051000-20002金地云錦8092地上三層奢侈品展示、餐飲，金融等47-70047-9041F:5.42F:4.53F:3.95-138-152.6-6萬(wàn)2012-0860%左右，銷售14套，170-3909400-70010嘉和廣場(chǎng)7000一拖二餐飲、美容、品牌展示為主150-2000150-80091F:3.92F:4.88-1810-205-7萬(wàn)2012-0920%左右，銷售2套1000-20002東港第3014獨(dú)棟待定650-850650-85041F:4.52F:5.420-2514-184.5-5萬(wàn)2012-07與銀行客戶在談商業(yè)產(chǎn)品——市場(chǎng)概況——在售底商上方港景商業(yè)位于B、C兩棟樓的1-2層底商公建及裙樓，規(guī)劃為精品商街，面積區(qū)間為170-2000平米，共15套公建沿街分布于B、C兩棟樓的1-2層公建及裙樓，面積區(qū)間為170-2000平米，1、2層層高皆為5.4米；整體規(guī)劃為精品商街，分為內(nèi)街及外街，內(nèi)街為開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)，規(guī)劃為美食、休閑等，外街出售，均價(jià)在4.4萬(wàn)元/平米左右，適合業(yè)態(tài)為餐飲、金融、娛樂(lè)休閑等，其中沿五五路及港灣街一側(cè)已分別被光大銀行和中國(guó)銀行購(gòu)買。外街內(nèi)街北商業(yè)產(chǎn)品——市場(chǎng)概況——在售底商金地云錦商業(yè)沿街分布于明澤街、天津街以及長(zhǎng)江路，面積區(qū)間為47-700平米，分為1層、2層以及單3層（無(wú)1、2層）公建，適合業(yè)態(tài)主要為餐飲、金融、奢侈品等高端品牌主力店公建沿街分布于明澤街、天津街以及長(zhǎng)江路，總建筑面積共計(jì)8092㎡，總套數(shù)23套，其中一層公建4套，二層公建12套，單三層公建7套；層高：一層5.4米，二層4.5米，三層3.9米；公建面積主要集中在200-500平米，價(jià)格在2.6-6萬(wàn)/平米之間，自2012年8月份至今，共銷售14套；客戶絕大多數(shù)為外地客戶，主要分布于東北其它城市，職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主為主。長(zhǎng)江路明澤街天津街北商業(yè)產(chǎn)品——市場(chǎng)概況——在售底商嘉和廣場(chǎng)商業(yè)位于項(xiàng)目1-2層底商公建，面積區(qū)間為150-2000平米，共11套，價(jià)格在5-7萬(wàn)/平米之間，自2012年9月開(kāi)始銷售至今，銷售狀況一般，預(yù)計(jì)13年10月份交房公建沿街分布于項(xiàng)目四側(cè)，總建筑面積共計(jì)6000㎡左右，總套數(shù)11套，層高為一層3.9米，二層4.8米，柱距：3-10米，開(kāi)間：8-18米，進(jìn)深：10-20米；公建面積主要集中在150-800平米，價(jià)格在5-47萬(wàn)/平米之間，只售不租；預(yù)計(jì)13年10月份交房，業(yè)態(tài)將以餐飲、美容、品牌展示等為主。商業(yè)產(chǎn)品——市場(chǎng)概況——在售底商?hào)|港第1號(hào)公建面積3000平米左右，為售樓處，未來(lái)作為業(yè)主會(huì)所使用，6號(hào)公建為物業(yè)使用，7號(hào)公建規(guī)劃為1200平米的雙語(yǔ)幼兒園，可售公建為2-5號(hào)公建；2-5號(hào)公建面積區(qū)間為650-850平米，層高為一層4.5米，二層5.4米，面寬為20-25米，進(jìn)深為14-18米，柱距為5-10米；目前公建無(wú)成交，但有銀行意向進(jìn)駐，正在洽談中。項(xiàng)目共有7棟獨(dú)棟公建，位于項(xiàng)目北側(cè)與東側(cè)，面積區(qū)間為650-3000平米，可售公建為2-4號(hào)公建，均價(jià)在5萬(wàn)/平米左右，自12年7月份開(kāi)始銷售，至今未有成交1765432北商業(yè)產(chǎn)品——市場(chǎng)概況——在售底商驪高新世界內(nèi)部層高為4.8-5.6米，柱距為8-15米，攤位面積從10多平米至1000平米不等；內(nèi)部分割成大小不等的攤位，只租不售，租金為10-29元/天/平米。項(xiàng)目1至4層為2.7萬(wàn)平高端購(gòu)物中心—名店坊，匯集了Cartier、MaxMara、Amani、Canali、CostumeNational等國(guó)際時(shí)尚品牌，已成為人民路的高端商業(yè)配套東塔樓名店坊酒店式公寓新世界酒店大堂會(huì)所及空中花園新世界酒店西塔樓名店坊商業(yè)產(chǎn)品——市場(chǎng)概況——在售底商首開(kāi)尚街精品商街，地鐵旺鋪商業(yè)產(chǎn)品定位目標(biāo)客群特征分析1商務(wù)人群東港是未來(lái)的CBD核心，區(qū)域未來(lái)規(guī)劃眾多寫字樓產(chǎn)品，未來(lái)商務(wù)人群眾多；3休閑、旅游、度假未來(lái)東港的建設(shè)成熟，必定會(huì)吸引部分旅游及度假人群，2居住人群區(qū)域內(nèi)未來(lái)規(guī)劃較多居住類產(chǎn)品，未來(lái)必定有較多居住類人群；商業(yè)消費(fèi)群體分析及確定核心客群次核心客群偶得客群123業(yè)態(tài)配比及指標(biāo)建議本案業(yè)態(tài)建議——根據(jù)本案未來(lái)區(qū)域人群，本案商業(yè)業(yè)態(tài)建議為餐飲+娛樂(lè)休閑+生活配套；面積區(qū)間建議——本案商業(yè)面積段建議為150-600平米；項(xiàng)目名稱上方港景金地云錦嘉和廣場(chǎng)規(guī)劃業(yè)態(tài)娛樂(lè)、休閑奢侈品展示奢侈品展示餐飲餐飲餐飲金融（銀行）金融（銀行）休閑主要規(guī)劃業(yè)態(tài)為餐飲、娛樂(lè)休閑、奢侈品及品牌展示、金融類（銀行）等；

本案所屬東港區(qū)位CBD延伸區(qū)域，屬未來(lái)新的CBD核心區(qū)域，未來(lái)商務(wù)人群較多；競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域在售底商中，主力供應(yīng)面積段為150-600平米；商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展方向：1）東側(cè)：主要發(fā)展中高檔餐飲、休閑娛樂(lè)、精品零售業(yè)態(tài)，與東側(cè)保利集中商業(yè)業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，差異化吸引消費(fèi)客群2）南側(cè)：主要發(fā)展商務(wù)配套、大中型餐飲、休閑餐飲、金融配套、休閑娛樂(lè)、精品零售業(yè)態(tài)，形成金融商務(wù)街區(qū)形象，同時(shí)，與東側(cè)共同形成項(xiàng)目消費(fèi)的落腳點(diǎn)3）西側(cè)及北側(cè)：發(fā)展生活配套、休閑餐飲、中檔餐飲、休閑娛樂(lè)，滿足社區(qū)服務(wù)，同時(shí)，服務(wù)部分龍湖和地塊西側(cè)的消費(fèi)人群。N中高休閑商業(yè)生活商業(yè)生活商業(yè)商務(wù)配套商業(yè)產(chǎn)品定位——商業(yè)業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)配比比例品牌代表餐飲（中西餐）30%眉州東坡上島咖啡精品零售25%精品服飾家居用品休閑娛樂(lè)生活配套15%健身（浩莎）美容美發(fā)（審美）金融配套10%銀行、營(yíng)業(yè)廳等其他20%商務(wù)中心等項(xiàng)目整體規(guī)劃主要以餐飲（中西餐）業(yè)態(tài)為主，占總體量的30%，其次為精品零售類業(yè)態(tài)，占總體量25%；休閑娛樂(lè)、生活配套業(yè)態(tài)各占15%，金融配套占10%。形成國(guó)際化時(shí)尚街區(qū)。商業(yè)產(chǎn)品定位——業(yè)態(tài)配比建議商鋪產(chǎn)品業(yè)態(tài)配比主題：休閑商務(wù)街區(qū)功能：餐飲（中西餐）、休閑娛樂(lè)、精品零售、家