房地產(chǎn)教學(xué)團隊骨干成員張所地博士教授博導(dǎo)省教學(xué)名師zsdzx@126.com王拉娣博士教授博導(dǎo)省教學(xué)名師wld58@126.com趙華平博士副教授zhaohuaping1978@163.com房地產(chǎn)金融學(xué)主要教學(xué)參考書鄧宏乾，房地產(chǎn)金融．上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2010年1月第一版第四次印刷。鄭修建．房地產(chǎn)金融．北京：北京經(jīng)濟學(xué)院出版社，1993年4月。王重潤等，房地產(chǎn)金融，北京：北京大學(xué)出版社，2010年1月。特瑞斯.M.克勞瑞特等，房地產(chǎn)金融---原理和實踐，北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2004年12月。房地產(chǎn)金融學(xué)教學(xué)要求共十講，30個課時。每次課前預(yù)習(xí)、課中討論、課后練習(xí)思考考試成績：平時25%+EMAIL交作業(yè)10次25%+期末50%張所地的郵箱：zsdzx@126.comEMAIL交作業(yè)時注意：1.直接寫“姓名+班級+學(xué)號”lttzwd@126.com;2.用word2003的附件；3.其附件文件名：姓名+班級+學(xué)號+第？次作業(yè)；4.歡迎同學(xué)建立公共郵箱進行討論。第一章房地產(chǎn)金融概論房地產(chǎn)金融學(xué)，是一門介于房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、貨幣銀行學(xué)、保險學(xué)和投資學(xué)等學(xué)科之間的邊緣學(xué)科。它是以這些學(xué)科的基本理論和基本方法為基礎(chǔ)，逐步獨立和發(fā)展起來的，是專門研究房地產(chǎn)金融活動的方法和規(guī)律的科學(xué)。它的研究對象是貨幣資本在房地產(chǎn)生產(chǎn)、交換以及消費領(lǐng)域的配置方式與配置效率。第一章主要介紹第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系第二節(jié)房地產(chǎn)金融的概念、特點和作用第三節(jié)房地產(chǎn)金融體系第四節(jié)我國房地產(chǎn)金融的歷史回顧及展望房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相互促進、共同發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持與滲透，而其發(fā)展本身又為金融業(yè)的成長提供了廣闊的空間。房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)金融包括房產(chǎn)金融與地產(chǎn)金融兩方面。房地產(chǎn)金融具有融通資金量大、較強的政策性和債權(quán)有保障等特點。房地產(chǎn)金融具有為房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、流通和消費等環(huán)節(jié)籌集和分配資金的職能。房地產(chǎn)金融市場融資主體、融資中介和市場金融工具等三個基本要素組成。我國的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系可分為專營的和兼營的兩類。我國的房地產(chǎn)金融大概經(jīng)歷了起步時期、停滯萎縮時期、恢復(fù)時期、調(diào)整發(fā)展時期和規(guī)范發(fā)展時期等五個階段。展望未來，我國的房地產(chǎn)金融業(yè)將會從交易工具、制度環(huán)境等方面進行深化和完善。第二章房地產(chǎn)抵押貸款世界發(fā)達國家為了發(fā)展房地產(chǎn)，主要通過各類房地產(chǎn)金融機構(gòu)融通房地產(chǎn)資金，拓寬房地產(chǎn)籌資的主渠道。其中金融機構(gòu)貸款是房地產(chǎn)資金的非自有資金的主要來源，而房地產(chǎn)抵押貸款作為一種特殊的擔保貸款，是目前各發(fā)達國家普遍采用的主要貸款形式。本章首先將對房地產(chǎn)抵押貸款的種類、特點及作用作簡單概述，然后結(jié)合我國的房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展情況，重點介紹商業(yè)銀行住房抵押貸款和政策性住房貸款（住房公積金）的運作。

第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述第二節(jié)商業(yè)銀行住房抵押貸款的運作第三節(jié)住房公積金制度第四節(jié)個人住房抵押貸款的風(fēng)險與防范第五節(jié)住房抵押貸款保險第六節(jié)住房儲蓄銀行業(yè)務(wù)本章小結(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述一、房地產(chǎn)抵押貸款及其種類1．房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。抵押物擔保的范圍包括銀行房地產(chǎn)抵押貸款的本金、利息和實現(xiàn)抵押物抵押權(quán)的費用及抵押合同約定的其他內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押人在抵押期間不得隨意處置受押房地產(chǎn)，受押房地產(chǎn)的貸款銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)在抵押期間對抵押物進行必要的監(jiān)督和檢查。2．房地產(chǎn)抵押貸款的種類（1）按貸款對象分類①企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款②個人房地產(chǎn)抵押貸款。（2）按貸款用途分類①房屋開發(fā)抵押貸款②購房抵押貸款③其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款。（3）按貸款利率確定方式和計息方法分類①固定利率房地產(chǎn)抵押貸款②浮動利率房地產(chǎn)抵押貸款③可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述一、房地產(chǎn)抵押貸款及其種類1．房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。抵押物擔保的范圍包括銀行房地產(chǎn)抵押貸款的本金、利息和實現(xiàn)抵押物抵押權(quán)的費用及抵押合同約定的其他內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押人在抵押期間不得隨意處置受押房地產(chǎn)，受押房地產(chǎn)的貸款銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)在抵押期間對抵押物進行必要的監(jiān)督和檢查。2．房地產(chǎn)抵押貸款的種類二、房地產(chǎn)抵押貸款的基本特征三、房地產(chǎn)抵押貸款的作用二、房地產(chǎn)抵押貸款的基本特征房地產(chǎn)抵押貸款的基本特征是指房地產(chǎn)抵押貸款的本質(zhì)屬性，這是它與其他貸款的區(qū)別所在。1．以抵押為前提建立的貸款關(guān)系抵押貸款是以抵押物的抵押為前提而建立起來的一種貸款關(guān)系，其他貸款關(guān)系則不以抵押物的抵押作為前提。抵押貸款是按一定的抵押方式，以借款人或第三人的財產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款，是一種依據(jù)貸款項目的風(fēng)險程度和抵押物價值評估發(fā)放的貸款。質(zhì)押貸款則是按一定的質(zhì)押方式經(jīng)借款人或第三人動產(chǎn)或權(quán)利作為質(zhì)物發(fā)放的貸款。抵押貸款中用來抵押的財產(chǎn)是房地產(chǎn)或動產(chǎn)，而質(zhì)押貸款中用作質(zhì)押的則是動產(chǎn)或權(quán)利；在抵押的情形下債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有權(quán)，而質(zhì)押則是債務(wù)人或第三人將其動產(chǎn)、權(quán)利移交債權(quán)人占有；在抵押貸款和質(zhì)押貸款中，抵押物在債務(wù)履行期屆滿前所有權(quán)屬于抵押人與出質(zhì)人。二、房地產(chǎn)抵押貸款的基本特征2．以房地產(chǎn)抵押為條件的貸款房地產(chǎn)抵押貸款的借貸雙方都不是為了直接取得房地產(chǎn)資產(chǎn)，而是以作為抵押物的房地產(chǎn)作抵押為條件而發(fā)生資金的借與貸的行為。房地產(chǎn)抵押貸款的實質(zhì)是一種融資關(guān)系而不是商品買賣關(guān)系，對于房地產(chǎn)抵押貸款的借方而言，其目的是通過借款融資而取得購買房地產(chǎn)等資產(chǎn)的資金，實現(xiàn)對房地產(chǎn)等資產(chǎn)的擁有，而不是為了出售出押的房地產(chǎn)；對于房地產(chǎn)抵押貸款的貸方而言，其取得房地產(chǎn)抵押權(quán)的目的并不是要實際占有房地產(chǎn)，而是為了在貸出資金未能按期收回時，作為一種追償貸款本息的保障。一旦借方不能按期償還貸款時，貸方只是為了維護自己的權(quán)益而被迫依法處分抵押的房地產(chǎn)，此舉措不是房地產(chǎn)抵押貸款方的本意。二、房地產(chǎn)抵押貸款的基本特征3．房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實性房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實性主要體現(xiàn)在它與保證貸款相比較之中，保證貸款方式中保證人所承擔的實際責任發(fā)生在貸款償還時，而不是發(fā)生在保證貸款時，因此是一種未來責任，是未來而非現(xiàn)實的責任擔保，這種未來責任可能是一種虛擬的保證責任。這是因為如果借款人債務(wù)到期不能如數(shù)歸還貸款本息時，保證行為才可能實際發(fā)生，因此在辦理保證擔保時，保證方并不一定需要提供實實在在的保證財產(chǎn)。而房地產(chǎn)抵押貸款一般是現(xiàn)實的責任擔保，房地產(chǎn)抵押貸款的抵押行為是借款方獲得貸款時必須發(fā)生的現(xiàn)實行為，雖然抵押的房地產(chǎn)是否會實際轉(zhuǎn)移到作為抵押權(quán)人的貸款方手中將視貸款能否償還也有兩種可能，但借款方在獲得房地產(chǎn)抵押貸款的同時，抵押人必須提供實實在在的抵押財產(chǎn)，否則，借款方就不能獲得貸款。可見抵押責任是現(xiàn)實的，房地產(chǎn)抵押貸款具有現(xiàn)實性。三、房地產(chǎn)抵押貸款的作用1．增強工薪階層的購房能力，促進住房自有化和房地產(chǎn)消費市場的發(fā)展；2．增強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)濟實力，發(fā)揮自有資金的財務(wù)杠桿功能，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；3．發(fā)揮儲蓄功能，調(diào)節(jié)居民消費行為，促進經(jīng)濟的平衡發(fā)展；4．確保銀行貸款的安全性，保障銀行貸款效益，促進房地產(chǎn)金融的發(fā)展；第二節(jié)商業(yè)銀行住房抵押貸款的運作一、住房抵押貸款的利率二、住房抵押貸款的首付款三、住房抵押貸款的還款方式四、國外住房抵押貸款工具一、住房抵押貸款的利率購買房地產(chǎn)、牽涉資金龐大，必須大量融資。因此，融資成本和借貸條件包括年限、還本方法、利率等，成為投資者的重要考慮因素之一。利率是資金成本，利率的任何變動都將對投資的價值產(chǎn)生影響。在市場經(jīng)濟體系下，市場利率取決于貨幣市場供給和需求的相互作用。在貸款市場上，房屋貸款的需求是由對房屋的需求引申而來的。在供給方面，人們可以把貸款看作貸方的一種投資決定。從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，購買或投資于一種資產(chǎn)的需求量大小應(yīng)該由該資產(chǎn)所含的報酬率及風(fēng)險而定。資產(chǎn)所含風(fēng)險越高，則補償這些風(fēng)險所需要的風(fēng)險貼水就越高。因此，發(fā)放貸款所要求的利率可以表達為：I=r+p+f，式中I是貸款利率；r是實質(zhì)利率或?qū)嶋H利率；p是預(yù)期通貨膨脹率，f是風(fēng)險貼水。一、住房抵押貸款的利率實質(zhì)利率是指貸方犧牲現(xiàn)在消費的機會，而將資金讓給借方先使用所應(yīng)該獲得的報酬。在貸方收回貸款之后，可能因為通貨膨脹而使貸方所收回的本金無法購買到借貸之前的物品，為了彌補購買力的損失，貸方會要求相當于通貨膨脹率的補償。實質(zhì)利率加上通貨膨脹率，一般稱為名義利率，是購買政府公債的報酬率，這一部分可以認為是不含風(fēng)險的。第三項f是風(fēng)險貼水，是對貸方所承擔的風(fēng)險的補償，這些風(fēng)險包括：①違約風(fēng)險。因違約后求償?shù)姆沙绦驈?fù)雜，抵押品往往無法完全補償貸方的損失，從而違約風(fēng)險也就無法完全避免，但是卻可以采取技術(shù)手段將其控制在一定范圍之內(nèi)，用一定的附加利率予以彌補。②利率風(fēng)險。即因未來市場利率水平波動而使投資者蒙受損失的可能性。資金市場上的利率不是一成不變的，例如通貨膨脹率上升后市場利率就會相應(yīng)上升。而房地產(chǎn)貸款通常都是長期的，如果貸款利率是固定的，其他利率因通貨膨脹率上升而上升，則其所發(fā)放的房地產(chǎn)貸款會受損失。③流動性風(fēng)險。即貸方有時會因遭遇財務(wù)困難而必須出售其所持有的貸款合約。為了在市場上及時出手有時必須降價銷售，可能受到損失。我國現(xiàn)行的商業(yè)銀行住房抵押貸款期限為30年以下，貸款利率以5年為界，分為兩檔，1至5年為4.77%，5年以上至30年為5.04%。住房貸款利率可以按照央行規(guī)定在年初進行調(diào)整。二、住房抵押貸款的首付款首付款為房屋總價和抵押貸款的差額，也稱為借款人在抵押房地產(chǎn)上的凈資產(chǎn)權(quán)益。為了減少貸款風(fēng)險，銀行發(fā)放的住房貸款額總是要小于抵押物的市場價格，因此，購房者需要一次性支付一定比例的首付款。首付款是衡量住房抵押貸款風(fēng)險的一個重要指標，首付款比例的高低取決于房地產(chǎn)評估的準確性、市場的發(fā)育程度、變現(xiàn)成本的高低和借款人的資信等級等因素。當市場發(fā)育程度不夠和相關(guān)法律法規(guī)保證不完善的情況下，銀行處置抵押房的變現(xiàn)成本很高，所以首付款不能太低，要保證在扣除抵押房變現(xiàn)成本后仍能償付貸款余額。因為銀行放貸目的不是要取得受押的房產(chǎn)，而是要安全地收回本金并獲得利息。當然，首付款也不能太高，若門檻太高，即束縛了住房的有效需求，也不利于擴大住房信貸業(yè)務(wù)。根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)[2001]195號）和《中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號），我國目前嚴禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例不低于20%；對購買第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當提高首付款比例。三、住房抵押貸款的還款方式住房抵押貸款的還款方式對居民的購房能力有重大影響。目前我國銀行在辦理住房抵押貸款業(yè)務(wù)時，主要采用的是固定還本法和固定付款法。為了能吸引更多的客戶，目前國內(nèi)的商業(yè)銀行正在大膽借鑒國外成功的經(jīng)驗，設(shè)計出符合我國國情、形式多樣的、滿足于各檔次家庭收入的住房消費者需要的住房抵押貸款還款方式。1．固定還本法（CAM）固定還本法在國內(nèi)被稱“等額本金還款法”，其主要特色是定期、定額還本，也就是在貸款后，每期借方除了繳貸款利息外，還需要定額攤還本金。由于固定還本貸款每月還本額固定，所以其貸款余額以定額逐漸減少。因此每月付款及每月貸款余額也定額減少。固定還本貸款并不很流行，主要是每月償付的本息總額并不固定，造成混亂不便；同時每月總付款逐月減少，這對初次購屋的人不利。這是由于初次購屋的人，家庭經(jīng)濟情況才開始改善，可能無法支付高額本息，但是隨著時間的延續(xù)大多能夠逐漸增加所得，改進付款能力。因此，固定還本貸款的多少正好與借方的經(jīng)濟能力呈現(xiàn)反方向變動。其計算公式為：每月還款額=貸款本金/還款期限+（貸款本金－累計已還本金）×月利率以貸款20萬元為例，貸10年，年利率為5.04%。則還款期限為120個月，月利率為0.42%，每月歸還本金1666.67元，每月還款額見下表2－1。期限月利率每月歸還本金累計歸還本金每月歸還利息累計歸還利息每月還款額累計歸還本息10.42%166716678408402507250720.42%1667333483316732500500730.42%1667500182624992493750040.42%1667666881933182486998650.42%16678335812413024791246560.42%166710002805493524721493770.42%166711669798573324651740280.42%166713336791652424581986090.42%1667150037847308245122311100.42%1667166707778085244424755……1110.42%1667185037705049617372355331120.42%1667186704635055917302372631130.42%1667188371565061517232389861140.42%1667190038495066417162407021150.42%1667191705425070617092424111160.42%1667193372355074117022441131170.42%1667195039285076816952458071180.42%1667196706215078916882474951190.42%1667198373145080316812491761200.42%16272000007508101634250810三、住房抵押貸款的還款方式2．固定付款法（CPM）固定付款法在國內(nèi)被稱為“等額本息還款法”，其主要特色就是每期支付貸款本金與利息的總和都相同。因此我們可將這些每期相同的付款看成年金，這些付給貸方的年金，其現(xiàn)值總和必等于貸款的現(xiàn)值。在貸款初期，所支付的貸款本息大部分是利息支出。隨著還本的增加，每期所欠貸款逐月減少，因而所支付的利息也隨著減少。同樣的條件下，在貸款初期固定還本貸款的支付額大于固定付款法的每月支付總額，在末期則反之。如果貸方的所得是逐漸增加的，貸方的償債能力也會逐漸增加，那么固定付款法的付款方式比固定還本法的付款方式更能配合貸方的經(jīng)濟能力變動情況，尤其在期初時固定還款法的付款遠低于固定還本法，更能吸引一些目前收入較低而以后收入增長潛力大的購房人。其計算公式為：每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）還款期限]/[（1+月利率）還款期限－1]以貸款20萬元為例，貸10年，年利率為5.04%。則還款期限為120個月，月利率為0．42%，則根據(jù)公式計算得每月還款額為2125元，每月歸還本金和利息見下表2－2。期限月利率每月歸還本金累計歸還本金每月歸還利息累計歸還利息每月還款額累計歸還本息10.42%128512858408402125212520.42%1290257583516752125425030.42%1296387182925042125637540.42%1301517282433282125850050.42%13076479818414621251062560.42%13127791813495921251275070.42%13189109807576621251487580.42%132310432802656821251700090.42%1329117617967364212519125100.42%1334130967918154212521250……………………1110.42%2038181237875463821252358751120.42%2046183283795471721252380001130.42%2055185338705478721252401251140.42%2063187402625484821252422501150.42%2072189474535490121252443751160.42%2081191554445494621252465001170.42%2090193644355498121252486251180.42%2098195742275500821252507501190.42%2107197849185502621252528751200.42%21512000009550352160255035三、住房抵押貸款的還款方式比較以上兩種還款方式，可以發(fā)現(xiàn)：①我們從每月支付的本息來看，CPM是固定的，而CAM在開始時比CPM高，然后逐月遞減，這意味著，初借錢購買房屋時，CAM的負擔比CPM重。這對一般經(jīng)濟尚未穩(wěn)定，而初借錢購買房屋的人不利。所以，CPM的方法能夠使更多經(jīng)濟不好的初購買房屋者拿到貸款，這對房價剛剛起步的中國相當合適。②從貸方的角度來看，CAM的還本速度較快，風(fēng)險比CPM小。但是只要經(jīng)濟發(fā)展速度快，借方的收入保持相應(yīng)增長，則隨著時間延續(xù)，違約的風(fēng)險反而減小。而且，這些地區(qū)的房價都上漲得很快，所以貸方手上持久有的抵押物也越來越值錢，因此在違約的情況下也較有保障。3．漸進加付法（GPM）漸進加付法是國際上十分通行的消費信貸形式，但目前在國內(nèi)還較少被銀行所采用。漸進加付法的發(fā)明主要是用來降低通貨膨脹對借方付款能力的沖擊。這是由于在預(yù)期物價上升時，貸方會把預(yù)期通貨膨脹率算在利率里，從而使得貸款利率和預(yù)期通貨膨脹率以同一幅度上升。貸款利率上升不但帶來每期貸款支付的增加，更會改變借方的貸款負擔結(jié)構(gòu)。通貨膨脹使得每期支付增加，從而對貸款初期的借方造成較大的財務(wù)壓力。這是因為真正影響借方財務(wù)壓力的是所支付貸款的購買力，而非貸款本身。由于通貨膨脹使同樣的本息支出在貸款末期的購買力減少，因此貸方必須在初期收到巨額的貸款增多購買力，這樣貸方所收到的總貸款本息的真實購買力才能維持其原來計劃的水平。因為借方在貸款初期通常經(jīng)濟狀況不好，如果真實負擔增加，那么能借到貸款者就會減少。漸進加付法就是提出來彌補這個缺陷的，其主要特征在于減輕期初的本息支付，然后逐漸增加支付，其計算方法較為復(fù)雜。漸進加付法具體又可分為等比累進還款法和等額累進還款法。前者是指借款人在貸款發(fā)放一定時間內(nèi)，每月等額還款，以后在每期還款額基礎(chǔ)上增加一定比例的還款額，而后者則在上期還款額的基礎(chǔ)上增加一定額度的還款額。漸進加付法的好處主要在于減輕貸款者的期初負擔。許多有意購買房屋的人可能在考慮購買房屋時，收入較低無法支付貸款。此時，若貸款能改變還款的結(jié)構(gòu)，使借方在貸款初期負擔較低的貸款支付，然后逐漸調(diào)高貸款支付，則可以吸引更多的有購買房屋意愿的投資者。而且如果借方所購買的房屋很有升值潛力的話，則更為理想，因為即使借方的經(jīng)濟能力未獲得改善，而不能償還貸款，貸方也因有價值逐年上升的抵押物做保障而不至于損失過重?，F(xiàn)在我國的情況與漸進加付法成功的條件不謀而合。三、住房抵押貸款的還款方式四、國外住房抵押貸款工具國外的金融機構(gòu)為了能吸引更多的客戶，設(shè)計了各種各樣的抵押貸款類型以滿足不同經(jīng)濟水平、社會背景家庭的需要。下面將簡單介紹幾種比較常見的住房抵押貸款工具。1．可調(diào)利率抵押貸款可調(diào)利率抵押貸款是美國的一種新型復(fù)雜的抵押方式，其利率可隨標準金融指數(shù)變動。利率的變動可對每月付款數(shù)量、貸款期限、未償貸款余額或上述幾方面情況的綜合產(chǎn)生影響。在抵押條款中，可對定期的或累計的利息額或付款的允許變動數(shù)量加以限制，又稱可變利率抵押貸款。這一信貸工具產(chǎn)生于70年代美國通貨膨脹高漲時期。其優(yōu)點是：①因利率可變，所以其初始利率較固定利率抵押貸款的利率要低，可以吸引更多的客戶。②因利率低，還款額低，所以達到貸款標準的客戶多，有利于銀行在貸款時做更全面的評價，選擇性更大。③利率變動，還款額數(shù)量變化，可避免固定利率持續(xù)高時還款額的壓力，減少違約現(xiàn)象。④在高利率時取得的貸款，隨著市場利率的降低，還款額減少，不會出現(xiàn)市場利率低而貸款利率高對抵押人不利的情況，迫使抵押人違約或進行二次抵押。四、國外住房抵押貸款工具2．逆向年金抵押貸款這種方式使用的目的是為了在不必出售房地產(chǎn)的情況下，開啟房地產(chǎn)所有者擁有的權(quán)益。房地產(chǎn)所有人通過出售一部分房地產(chǎn)權(quán)益或以房地產(chǎn)作抵押獲得收益或貸款，并以此購買年金，用于晚年生活支出。一種形式，是用于父母同子女之間的出售部分權(quán)益。父母向子女出售一部分房地產(chǎn)權(quán)益，子女以取得抵押和向父母付款的方式購買。這樣，可以免交不動產(chǎn)稅。父母則用獲得的收入從保險公司購買年金合同，以維持晚年的生活。另一種形式，是房地產(chǎn)所有人直接同金融機構(gòu)簽訂合同，金融機構(gòu)獲得房地產(chǎn)的抵押權(quán)，并向房地產(chǎn)所有人發(fā)放貸款。房地產(chǎn)所有人就用所獲貸款購買年金。當房地產(chǎn)所有人死亡或發(fā)生其他突變情況時，金融機構(gòu)就將不動產(chǎn)出售，把收益中的一部分用于清償債務(wù)。逆向年金抵押貸款為一些希望擁有不動產(chǎn)而又缺乏現(xiàn)金使用的老年人提供了方便，同時也起到活躍市場的作用。但是，由于房地產(chǎn)只有在出售后貸款人才會有現(xiàn)金收入，加上借款人還本付息的能力低，因此這種貸款金額一般較小。四、國外住房抵押貸款工具3．特大尾數(shù)抵押貸款特大尾數(shù)抵押貸款是國外一種分兩階段償付的貸款方式，一部分按計劃分期償付，剩余部分在合同到期時一次付清。目的是為了增加貸款安全系數(shù)，向借款人轉(zhuǎn)移部分通貨膨脹風(fēng)險。運用這種貸款方式，關(guān)鍵是要確定好借貸雙方都認可的貸款年限，按照本息均攤方法計算每月付款額，借款人可以一次性償還所有貸款余額，也可根據(jù)當時的利率標準，雙方約定一個續(xù)期貸款時限。這樣，既解決了購房者一時無錢對長期貸款的需求，又能有效地向借款人轉(zhuǎn)移部分利率風(fēng)險，無論是對金融機構(gòu)還是對貸款購房的借款人來說都是十分有利的。四、國外住房抵押貸款工具4．兩周付款式抵押貸款這是西方國家金融界最近發(fā)放的一種住房抵押貸款方式。它是在固定利率與每月付款一次的基礎(chǔ)上，改每兩周付款一次，一年付款26次。這種改進雖然簡單地將每月付款一次改為每兩周付款一次，即每月付款增加一次，但由于貨幣本身存在著時間價值等因素，從而大大減輕了還款負擔，實際效果相當明顯。舉例來說，一筆30年期、100萬元、年利率為5.04%的抵押貸款，采用等額本息還款法，每月付款額為5393元。如果采用每兩周付款一次，則每期需支付2208元，即每月支付4416元，比每月還款要節(jié)省977元。顯然，這種還款方