賬務處理

會計實操文庫

物業(yè)公司的賬務處理-做賬實操

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1

物業(yè)車輛管理業(yè)務

1、購入停車系統(tǒng)

借：固定資產一車輛管理系統(tǒng)

應交稅費一應交增值稅一進項稅額

貸：應付賬款

PS:小區(qū)車輛管理系統(tǒng)與小區(qū)門禁系統(tǒng)，可以視作門禁設備

的組成部分，與配套硬件設施，一同計入電子設備類固定資產,

折價按實際可使用年限折價，最低折價3年。

2、門禁系統(tǒng)配套的藍牙卡

a、入庫時

借：周轉材料一低值易耗品-在庫

貸：銀行存款等

b、業(yè)主領用時

借：周轉材料一低值易耗品一在用

貸：周轉材料一低值易耗品-在庫

&門禁卡押金押金

借：庫存現金等

貸：其他應付款-門禁押金

d、確認門禁卡損毀（扣押金）

借：其他應付款——門禁押金

貸：其他業(yè)務收入一門禁押金

應交稅費一應交增值稅T肖項稅額

f、門禁卡不收押金，損毀業(yè)主也不用賠償，則發(fā)放時做如下

分錄：

借：管理費用

貸：周轉材料一低值易耗品

3、收取車輛管理費

借：銀行存款

貸：主營業(yè)務收入一車輛管理費

4、無車庫車輛停車費收入

無車庫車輛停入小區(qū)，一般分為兩種情況。其一：停

在小區(qū)公共區(qū)域，該區(qū)域的停車費歸全體業(yè)主所有；其二:

停在小區(qū)未銷售停車位上，該區(qū)域停放車輛歸開發(fā)商所有,

如物業(yè)與開發(fā)商有協議可以賺錢差價。

a、小區(qū)公共區(qū)域產生的停車費

借：銀行存款

貸：應付賬款一公共收益

b、開發(fā)商未售出停車位收益

借：銀行存款

貸：應付賬款一XX開發(fā)商

主營業(yè)務收入一代理停車費

5、車輛管理系統(tǒng)折舊

借：主營業(yè)務成本一車輛管理

貸：累積折舊

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2

轉售水電費

小區(qū)物業(yè)有轉售水電費業(yè)務時，物業(yè)可選兩種不同的

賬務（稅務）處理方式。

方法一：向客戶開具全額13%的水電費發(fā)票，收到電力公司

的增值稅發(fā)票進項稅可全額抵扣。

方法二：向客戶開具差額發(fā)票。計稅基礎以扣除其對外支付

的水電費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法按3%的

征收率，開具增值稅專用發(fā)票，計算繳納增值稅。

方法一：向客戶開具全額增值稅發(fā)票

借：銀行存款

貸：主營業(yè)務收入一轉售水電若

應交稅費一應交增值稅一銷項稅額

上繳水電費

借：主營業(yè)務成本一轉售水電費

應交稅費一應交增值稅一進項稅額

貸：銀行存款

方法二：向客戶開具差額增值稅發(fā)票

收取水電費

借：銀行存款

貸：其他應付款（加價前的水電費價格）

其他業(yè)務收入（電費賺取業(yè)主的差額）

應交稅費一應交增值稅一銷項稅額（賺取差額的增值

稅）

上繳水電費

借：其他應付款一代收業(yè)主電費

貸：銀行存款

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3

共有設施的收益

沒有特殊約定的情況下，共有設施的收益歸全體業(yè)主所

有，該收益可以用來支付物業(yè)費，改善小區(qū)環(huán)境或之間分配

到業(yè)主手中。

L小區(qū)內會所、娛樂中心、共有商務樓出租收益。

借：銀行存款一共有收益專有賬戶

貸：應付賬款——業(yè)主共有收益

2、共有財產修繕費用

借：應付賬款——業(yè)主共有收益

貸：銀行存款一共有收益專有賬戶

3、電信（移動）基站電費及服務費

預收時

借：銀行存款

貸：

每月攤銷

借：預收賬款一基站電費

貸：理費用一水電費

3、蜂巢、自動售水機、自動販賣機等有盈利目的的設備

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入

ps:如果該設備單獨計電費，則該電費應當計入其他業(yè)務成

本。分錄如下

借：其他業(yè)務成本

貸：銀行存款

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4

公用設施的支出

小區(qū)內公用設施維修與添置有業(yè)主、開發(fā)商、維修基

金分別負責。小區(qū)的公共設施維修在保修期內公共設施由開

發(fā)商負責，可以直接聯系開發(fā)商安排維修。保修期外可以向業(yè)

主委員會或物業(yè)管理單位反映,申請使用住宅專項公共維修

基金進行維修。添置公共設施，可由公共維修基金或業(yè)主共

同收益來負責。

1、動用維修基金

申請維修基金成功后

借：銀行存款等

貸：其他應付款一公共維修基金款

使用維修基金

借：其他應付款一公共維修基金款

貸：銀行存款

維修過程中物業(yè)參與

借：其他應付款一公共維修基金款

其他業(yè)務收入——勞務收入

貸：銀行存款

2、共有收益抵扣物業(yè)費

借：應付賬款一共有收益

貸：主營業(yè)務收入一物業(yè)費

3、共有收益用以支付業(yè)主福利或發(fā)放至業(yè)主

借：應付賬款一共有收益

貸：銀行存款

老師，物業(yè)公司水費允許差額征稅嗎？申報報表如何填報？

如何開票？會計分錄怎么寫？

請問

老師，物業(yè)公司水費允許差額征稅嗎？申報報表如何填報？

如何開票？會計分錄怎么寫？

答復

1、是的，不管是小規(guī)模納稅人還是T殳納稅人的物業(yè)公司,

水費允許差額征稅。

2、一般納稅人的物業(yè)公司，在《增值稅納稅申報表附列資

料（一）》（本期銷售情況明細）的"開具增值稅專用發(fā)票”

或"開具其他發(fā)票"欄中填報差額前的全部發(fā)票金額，然后

在《增值稅納稅申報表附列資料（三）》（服務、不動產和無

形資產扣除項目明細)的〃服務、不動產和無形資產扣除項

目〃欄次填寫扣除項目的金額。

3、物業(yè)公司水費差額征稅的情況下，收取的水費允許全額

開具增值稅專用發(fā)票。

4、賬務處理

(1)支付自來水公司水費時(自來水公司允許簡易征收增

值稅):

借：主營業(yè)務成本100

應交稅費——簡易計稅3

貸：銀行存款103

(2)向業(yè)主收取水費時：

借：銀行存款206

貸：主營業(yè)務收入200

應交稅費——簡易計稅6

本期應納增值稅=6-3=3萬元

參考

《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增

值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）規(guī)

定："提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自

來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售

額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅?！?/p>

來源：郝守勇郝老師說會計。文章版權歸原作者所有，如

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物業(yè)公司有停車收費業(yè)務，請問這種收入增值稅適用稅率是

多少？

請問

我們一般納稅人物業(yè)公司有停車收費業(yè)務，比如每小時收費

2元，請問這種收入增值稅適用稅率或征收率是多少？

答復

1、停車費的收入屬于現代服務業(yè)一租賃服務一經營租賃服

務一車輛停放服務。

2、一般納稅人物業(yè)公司管理的停車場地若是屬于2016年

4月30日前的老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照

5%的征收率計算繳納增值稅;

3、若是該停車場地屬于2016年4月30日后的新項目,

應選擇一般計稅，按照9%的稅率計算繳納增值稅。

參考

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試

點的通知》（財稅[2016]36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅

試點實施辦法》后附《銷售服務、無形資產、不動產注釋》

第一條第（六