1ⅩⅩ農(nóng)村信用社個人住房、商業(yè)用房按揭貸款操作暫行辦法合條件的自然人發(fā)放的用于購買各類住房或商業(yè)用房的貸款。房貸款業(yè)務的法人機構(gòu)。第五條住房公積金等政策性住房貸款不適用本辦法。第二章貸款對象及條件條件：(一)具有合法有效的居留身份證明；2(二)具有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；(四)提供經(jīng)貸款人認可的有效擔保；(五)在信用社開立有存款帳戶；(六)貸款人規(guī)定的其他條件；比例；第三章開發(fā)項目的審查第八條房地產(chǎn)開發(fā)公司提出申請，應提交下列資料：目情況、工程進度、投資完成情況、擬申請貸款金額等。1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、法人代碼證、法定代表人或代理人證明書；2、公司章程、成立批文；3、經(jīng)會計師事務所審核的近三年財務報表（資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表4、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷（信用社不得對有欺詐經(jīng)營行為或業(yè)績不佳3的開發(fā)商開發(fā)的樓盤提供住房或商用房貸款5、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)等級證書；6、董事會（沒有成立董事會的，由企業(yè)法定代表人）同意出具為借款人承擔連帶保證責任的書面承諾；7、法人代表簽字樣本及公章樣本，法人代表及股東身份證復印件；8、對所開發(fā)樓盤應付各項稅、費的繳納情況；1、項目可行性研究報告及計委立項批復；2、國有土地使用權(quán)證；3、建設用地規(guī)劃許可證；4、建設工程規(guī)劃許可證；5、建設工程施工許可證；6、工程概預算資料；7、項目資金來源及落實情況、房地產(chǎn)開發(fā)貸款情況；8、項目投資完成情況；9、項目合作協(xié)議（開發(fā)項目由兩個以上企業(yè)進行合作開發(fā)經(jīng)營410、竣工驗收合格證明；誤并簽注明確可否意見后留存復印件。第九條貸前的調(diào)查1、開發(fā)商基本情況。調(diào)查開發(fā)商的經(jīng)營期限和經(jīng)營范圍、注冊資本、資質(zhì)等級、資信等級、法定代表人素質(zhì)、經(jīng)濟實力、經(jīng)營管理2、手續(xù)的合法性。核實上述項目資料是否完整、有效、合法，3、開發(fā)商負債狀況。全面了解開發(fā)商的負債和為他人提供擔保建工程建設中出現(xiàn)新的資金缺口。工程建筑時間是否在有效期內(nèi)，建筑物的結(jié)構(gòu)是否與規(guī)劃相土，2、開發(fā)商自有資金（指所有者權(quán)益）不低于所開發(fā)項目總投資5在使用貸款人貸款之前投入項目建設。3、調(diào)查項目工程預算報告是否合理、真實；實際投資構(gòu)成及各資金投入時間與工程進度是否一致；工程后續(xù)資金來源是否已經(jīng)落抵押、銷售的對象是否符合規(guī)定，是否取得《商品房銷（預）售許可5、實地調(diào)查開發(fā)項目地理位置、社區(qū)環(huán)境、交通條件、環(huán)保指數(shù)、配套工程、市政設施、物業(yè)管理等；了解和掌握項目占地面積、目的各項指標是否嚴格執(zhí)行了主管部門的相關(guān)規(guī)定和設是否合規(guī)、合法，項目進度是否正常。貸款的樓盤分樓層分朝向進行價格評估或自行評估。調(diào)查人員在形成的調(diào)查報告中，對開發(fā)商基本情況和合作項目，第十條審查、審批。縣聯(lián)社收到調(diào)查人員提交的項目調(diào)查報告批權(quán)限逐級上報審批。6第十一條合作關(guān)系的確定和執(zhí)行證期間，開發(fā)商不得動用擔保保證金。1、在開發(fā)項目未竣工以前，設置商品房銷售款監(jiān)控帳戶，以保證貸款全部用于項目建設。2、督促工程建設進度，確保項目按期竣工；3、定期分析開發(fā)商的經(jīng)營及財務狀況，了解企業(yè)擔保責任的履行能力；4、檢查對項目發(fā)放的個人貸款是否超過按揭總規(guī)模；5、密切關(guān)注國家產(chǎn)業(yè)政策和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的變化等。第四章貸款的受理商業(yè)用房必須為現(xiàn)房或主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)钠诜?。即安排信貸人員對借款人及相關(guān)資料進行貸前調(diào)否真實、有效，申請人未婚或未再婚應簽署《7件以及證明委托代理人與借款申請人關(guān)系的證明資料。為首付款證明的材料；響到貸款的安全及擔保權(quán)利的行使。借款人家庭財產(chǎn)和經(jīng)濟收入證明，包括：證明借款申請人有投情況材料，如房產(chǎn)證、存單、有價證券等。(五)個人商品房按揭貸款均采用抵押加階段性保證等擔保形式，1、保證人必須與信用社簽訂了《商品房銷售貸款合作協(xié)議書》82、抵押物權(quán)利的權(quán)屬應清楚、無異議，抵押擔保足額、有效，有處分權(quán)人出具的同意抵押書內(nèi)容完整、意見明確。保證人不再履行保證責任。(六)調(diào)查人應對借款人所提供的委托扣款賬戶進行核借款人所開立，且賬戶狀況正常。(七)借款人所購房屋的價格與當?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格水平是否相符（調(diào)查人員要對所購房屋進行明確市場定價調(diào)查審批表》后送交貸款審查部門。主要從以下幾方面加以審查：款；(二)所購房價格與當?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格進行比較；(三)共有人是否出具同意抵押的書面意見；(四)借款人的還款意愿和還款能力；經(jīng)審查同意的，提出貸款額度，嚴格按貸款審批權(quán)限報批。第十五條簽訂借款合同及回購合同。貸款審批同意后，信貸部第五章貸款期限與利率9第十六條貸款期限：個人住房按揭貸款最長期限不得超0第十七條貸款利率。貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的個人住貸款期限在一年以內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率計息。第六章貸款的抵押與保險第十八條貸款的保險。借款人必須辦理所購房產(chǎn)的財產(chǎn)保險，期限，保險費用由借款人支付，保險單正本交由貸款人保管。第十九條合同公證。貸款人認為有必要的，可以要求對借款合同進行公證，公證費用由借款人承擔。第二十條抵押（預）登記。以所購房產(chǎn)為抵押物的，借、貸雙方憑借款合同到當?shù)胤康禺a(chǎn)部門辦理房地產(chǎn)抵押（預）登記。第七章貸款發(fā)放與償還立的結(jié)算賬戶和保證金存款專戶。第二十二條貸款還款方法。(一)貸款人與借款人應在借款合同中明確約定還款期限和方式。貸款期限一年以內(nèi)（含一年）償還貸款本息方式。一筆借款只能選擇一種還款方1、等額本息還款法。等額本息還款法即每月還款額相等，還款額的計算公式為：每月還款金額中本金占比不變的計算公式為：額計算公式為：還款月數(shù)分還本等應在借款合同中其他約定事項中注明。(一)部分提前還本約定如下：期間內(nèi)提前歸還貸款余額的一部分，區(qū)別于一次性提前結(jié)清貸款本2、在簽訂《借款合同》時，在其他約定中事前對部分提前還本注意事項說明，須同時滿足下列條件：萬元的整數(shù)倍為宜；3、借款人滿足上述條件后，可申請辦理部分提前還本。提前部對貸款后一年內(nèi)提前還款的，可約定提前還款違約金。提出部分提前還本的書面申請。(4)信貸人員根據(jù)協(xié)議內(nèi)容出具《個人住業(yè)用房貸款部分提份證明到營業(yè)柜臺辦理部分提前還本。（二）提前全部結(jié)清的辦理款人提出提前全部結(jié)清貸款的書面申請。(2)信貸部門審查借款人滿足條件后，填寫審批表。份證明到營業(yè)柜臺辦理全部結(jié)清。還款方式償還貸款本息，主要以下兩種方式：1、委托扣款方式。委托扣款即借款人委托貸款人在其機構(gòu)開立的指定賬戶中以扣款方式還款。2、柜面還款方式。柜面還款方式即借款人直接以現(xiàn)金、儲蓄卡第八章貸款的管理第二十五條貸款發(fā)放后，貸款人要加強貸后管理，定期進行貸第二十六條貸款人每月進行一次綜合性個人住房（商用房）貸后檢查，掌握貸款的資產(chǎn)質(zhì)量狀況并研究對策。檢查內(nèi)容主要有：(一)按時歸還貸款本息情況；(二)借款人有無騙取銀行信用的行為；(三)借款人職業(yè)、收入和住所等影響還款能力的因素變化情況；(四)保證人保證資格和保證能力變化情況；(五)抵押物保管及其價值變化情況；和制度相抵觸，需要變更、修改和補充之處；第二十七條正常類貸款可采用抽查方式進行；關(guān)注、次級、可生突發(fā)性、嚴重性問題應隨時檢查。第二十八條對違約貸款通過電話提示、約見借款人、現(xiàn)場核驗的處理方案，報領導審批；撰寫貸后檢查報告。第二十九條貸款風險的識別與判斷。(一)借款人未按合同約定的日期和金額歸還貸款本息；裁或處罰；(三)借款人拒絕或阻撓信用社的貸后檢查或提供虛假材料、信息；方式加以處分的；并、轉(zhuǎn)范圍，借款人失去穩(wěn)定的經(jīng)濟收入來源(六)借款人與其他法人或經(jīng)濟組織簽訂的有損貸款人權(quán)益的合同或協(xié)議；其他責任或義務轉(zhuǎn)讓予第三者的；(八)抵押物因保險責任以外的毀損或抵押物貶值不足以清償借款合同項下的貸款本息時，借款人無法落實符合貸款人要求的新抵押；勞動能力；遺贈人拒絕履行合同；第三十條借款人違約時，貸款人可根據(jù)借款人違約的性質(zhì)、程度、金額采用以下一種或數(shù)種方式處理：1、限期糾正違約行為；2、停止發(fā)放尚未劃付的貸款；3、按照人民銀行有關(guān)規(guī)定，對未按合同約定歸還的貸款本息，計收加、罰利息；4、保證期間借款人連續(xù)三個月或累計六個月未按合同約定的時間、金額歸還貸款本息的，貸款人根據(jù)《商品房銷售貸款合作協(xié)議》扣收借款人應還本息和相關(guān)費用，或要求開發(fā)商進行回購；5、抵押期間借款人連續(xù)三個月或累計六個月未按借款合同約定物所得價款中清償貸款本息和相關(guān)費用。第三十一條貸款人處分抵押物所得價款不足以償還貸款本息