商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理的流程

商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理的流程作者：佚名

時間:2008-6-20

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、市場條件推斷

開發(fā)商須要在項目初期，首先對項目擬選擇地區(qū)的市場條件

進行初步分析推斷。該推斷可以稱之為初推斷：不進行針對

項目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場狀況及潛力入手

推斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的可行性。和對

該項目的定位有個宏觀的思索。因為商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類

比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場成熟性的問題:

假如某個地區(qū)的社會生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不

高的話,投資商再有實力，也不行以在該地區(qū)投資建設(shè)大型

商業(yè)房地產(chǎn)項目。

2、項目位置選擇

商業(yè)房地產(chǎn)項目的位置選擇問題對于項目的勝利將是確定

性的。事實上，并不是全部的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開

發(fā)，只有某個地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。商業(yè)房地

產(chǎn)鑒于其功能特點,對位置和周邊條件的要求與一般房地產(chǎn)

相比有過之而無不及。一個住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決

的客流局限在肯定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決

的客流會隨著經(jīng)營狀態(tài)的改變,會發(fā)生倍增,也會發(fā)生銳減。

當(dāng)一個商業(yè)房地產(chǎn)項目的客流發(fā)生倍增的時候，項目所在位

置能否適應(yīng)就成為一個重要的問題。針對不同的項目有不同

的確定方案,開發(fā)商可以組織自己的團隊進行該項工作的探

討分析，也可以托付專業(yè)詢問機構(gòu)進行選址。

3、推斷可發(fā)展規(guī)模

在完成商業(yè)房地產(chǎn)項目選址工作后，須要針對特定項目地址

進行市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項目的

市場基礎(chǔ),周邊商圈覆蓋人口的狀況:可能的客戶流量,客戶

流產(chǎn)生的項目營業(yè)額及項目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問

題。

例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000

平方米,二期可出租面積達43000平方米,一期1998年投入

運營后,生意興隆,但二期2000年開業(yè)后，二期長期經(jīng)營狀況

不佳，管理商起先認(rèn)為是因為商品組合不同的緣由,但一、二

期商品組合調(diào)整后二期依舊經(jīng)營狀況不良。直到最近，二期

經(jīng)營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的緣由在于

市場規(guī)模推斷不精確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面

積十多萬平方米的商業(yè),這說明開發(fā)商對市場可支撐的發(fā)展

規(guī)模的推斷不夠精確。該項工作屬于微觀推斷，許多詢問機

構(gòu)分析時運用的方法是：以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析

模型，測算出該項目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對所在

地區(qū)人均零售消費額的推斷，可以測算出該項目可能的零售

額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以

得出該項目地可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)模。不同的詢問機

構(gòu)在進行上述分析時因為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分

析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些詢問機構(gòu)在為商業(yè)房

地產(chǎn)項目做市場分析時接受政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分

析過程中接受較多基于其市場閱歷的假設(shè),該種分析方法有

其優(yōu)點，但缺點也是很明顯的。某些以市場調(diào)查為主業(yè)的詢

問機構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項目的市場分析時充分發(fā)揮其優(yōu)勢,

依靠其大量調(diào)查信息、，建立全方位分析模型對項目的市場潛

力進行分析推斷，假設(shè)較少,結(jié)論更具有時效性。個人認(rèn)為最

好是上述兩種詢問機構(gòu)的融合。在做完市場詢問及可承受發(fā)

展規(guī)模的探討后，須要依據(jù)項目特定位置、市場潛力、商圈

分析等資料對項目的客戶定位進行階段性推斷。雖然在此階

段完成該項工作有存在偏差的可能性,但須要做初步確定,

同時在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

4、項目土地取得及政府許可

完成商業(yè)房地產(chǎn)項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面

臨項目土地取得及政府許可的問題。土地取得指投資商依據(jù)

與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應(yīng)

地塊肯定期限的土地開發(fā)運用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主

管部門申請建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項目，并得到政府相應(yīng)支配委員

土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛

力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。

初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計

基礎(chǔ)上進行純建筑工程角度的深化、細化。一般開發(fā)商都托

付外國的設(shè)計機構(gòu)進行方案設(shè)計階段的設(shè)計，托付國內(nèi)設(shè)計

單位進行初步設(shè)計及施工圖的設(shè)計。該種組合即可以降低設(shè)

計成本，又可以保證設(shè)計質(zhì)量。但必須要與國外設(shè)計機構(gòu)明

確方案設(shè)計的深度,否則方案設(shè)計的深度達不到應(yīng)有的要求,

國內(nèi)設(shè)計機構(gòu)將無法正確完成初步設(shè)計及施工圖設(shè)計,或者

盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發(fā)商。

7、設(shè)計方案的市場化

指投資商必需將建筑師的概念設(shè)計方案供應(yīng)應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)

市場專家或商業(yè)策劃公司，由市場專家或商業(yè)策劃公司針對

此概念設(shè)計提出基于市場角度的修改建議,并且三方之間的

溝通溝通必需經(jīng)過幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計

方案的市場化理念，具有市場精確度，這正是許多開發(fā)商忽

視或不重視但又特別重要的環(huán)節(jié)。緣由在于商業(yè)房地產(chǎn)項目

必需強調(diào)經(jīng)營，無論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都

對商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，假如

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計不能最大限度滿意商戶的功能需求,那么

商戶最簡潔的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)

項目的設(shè)計必需遵守市場需求。而建筑師的最大的特長是通

過其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)建美學(xué)空間，而且不同建筑師將呈

現(xiàn)不同特點及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)

空間概念本身并沒有錯誤，但把一個建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)

產(chǎn)品必需將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面

臨空前的市場壓力。

例：第五大街商業(yè)鄰居。商業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)過建筑師和市場

專家或詢問公司的多循環(huán)溝通后，該項目的方案設(shè)計得以確

定。

8、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合

在完成了上述項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案后,

須要就以上方案進行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問題。通過調(diào)整整合,

推斷項目規(guī)模和投資回報的關(guān)系是否合理;推斷項目投資規(guī)

模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;推斷投資

商自身資金、資源和其對股權(quán)的期望之間是否合理可行等。

假如上述推斷的結(jié)果存在問題，那么須要回到設(shè)計階段進行

相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進行市場調(diào)整方案及財務(wù)融資方案,驗

證確定最終可行方案。

9、項目方案的政府許可

指完成項目方案的系統(tǒng)化整合后，須要向政府支配部門提交

可行性探討報告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計，向交通部門提

交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)

境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向自然氣、自來

水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提

交別的文件,并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過程。項目方案的

政府許可過程，常規(guī)來講須要至少近半年的時間，須要仔細

對待。在上述政府許可的各項內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審

批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影

響到項目的最終規(guī)劃，項目的交通條件保證，項目的方案能

否滿意消防規(guī)范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配

套條件。上述任何審批發(fā)生較大的改變都會影響項目的投資

回報預(yù)料。

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在項目可行性審批過程中，須要合理支配與政府的公關(guān)活

動。

）交通審批

交通審批指規(guī)劃部門幫助交通主管部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項

目的交通進行審批。通常須要托付專業(yè)交通探討機構(gòu)進行項

目的交通分析和探討，對商業(yè)房地產(chǎn)項目建成后對周邊交通

系統(tǒng)的影響及項目自身交通的組織進行方案設(shè)定及分析探

討其可行性。交通條件及交通組織對于其勝利運營起確定性

作用。交通問題可以成為項目的障礙，也可以成為項目勝利

的瓶頸。對于商業(yè)房地產(chǎn)項目來講，良好的外部交通環(huán)境會

有效引導(dǎo)客流進入項目地來消費，否則會大大降低到訪客戶

的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置可以避開交通堵塞，促進項目

的內(nèi)部交通循環(huán)。

2）消防審批

指消防部門對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的方案設(shè)計依據(jù)國家的消

防規(guī)范進行審查,最終確定該方案是否符合國家消防規(guī)范,

是否可以予以批準(zhǔn)的過程。假如消防部門最終否定了該項目

的消防設(shè)計,那么將意味著前面所作的工作很大程度上須要

返工，這將造成極大的奢侈。一般來說,項目的設(shè)計方案和目

前國內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突好像是必定的事情，終

歸國內(nèi)的消防規(guī)范很保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最困難形式

的商業(yè)房地產(chǎn)項目，不突破中國的消防規(guī)范的話，幾乎不行

能真正依據(jù)其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對這種沖突，開發(fā)商應(yīng)探

究雙方的平衡點。

3）規(guī)劃審批

指項目所在地區(qū)規(guī)劃管理部門依據(jù)開發(fā)商上報的項目方案

設(shè)計，以項目的規(guī)劃運用條件為基礎(chǔ),結(jié)合諸如交通審批、消

防審批等專項審批的結(jié)果對項目的規(guī)劃方案進行批準(zhǔn)的過

程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是商業(yè)房地產(chǎn)項目操作過程中又一個

對項目勝利起確定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，商業(yè)房

地產(chǎn)的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要

再修改，否則奢侈太大。規(guī)劃審批的過程對于開發(fā)商極為關(guān)

鍵：假如發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報方案差距較大的狀況，對

投資商來說將面臨許多須要返工、損失利益的問題。要想保

證規(guī)劃審批能依據(jù)計定目標(biāo)實現(xiàn)，必需有效與政府各主管部

門進行溝通，做好對政府的公共關(guān)系工作等。

0、項目招投標(biāo)

指開發(fā)商完成項目設(shè)計方案的深化后，在項目規(guī)劃得到審

批、項目土地運用得到許可后，經(jīng)過招投標(biāo)的程序確定項目

的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測量師及后面階段的機電詢問

商等，以便做好項目施工打算的過程。

1、項目的財務(wù)核算

指開發(fā)商在完成項目的設(shè)計方案后,建立或托付特地的財務(wù)

融資機構(gòu)對該商業(yè)房地產(chǎn)項目的成本、收益、投資回報率、

投資回報的敏感性分析等進行專業(yè)化分析。這是投資商對項

目進行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財務(wù)分析核算過程中,

財務(wù)融資機構(gòu)須要以項目市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性

為參考，并大量引用分析結(jié)論。對于小型商業(yè)房地產(chǎn)項目，該

項工作須要,但不須要做的很細。尤其實行銷售模式的商業(yè)

房地產(chǎn)項目,財務(wù)核算的工作很簡化許多。

2、資金需求方案

指財務(wù)融資機構(gòu)結(jié)合項目的財務(wù)核算進一步細化項目的資

金需求量及資金流量的工作。該項工作須要首先對項目的工

程資金量及資金流進行宏觀的方案編制，再結(jié)合項目他項資

金的需求,最終完成該項目的資金需求方案

3、融資方案

指開發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等,

以項目資金需求方案為參照對象，制定的資金供應(yīng)支配。在

此強調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略

為參照對象，是因為任何金融工具的基礎(chǔ)都只能是企業(yè)自身

資源，否則除非非市場因素存在，企業(yè)是不行能有效得到金

融支持的。有些國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)投資商不懂得金融投資依附

于企業(yè)資源的特點，所以在項目運做時低估自身資源的重要

性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產(chǎn)生對股權(quán)的過

高期望，從而導(dǎo)致融資方案不行行。項目的財務(wù)核算、資金

需求方案及融資方案對于開發(fā)商精確推斷項目的可操作性

至關(guān)重要。以上測算及相關(guān)方案的精確度會干脆影響投資商

決策的精確度。

4、項目融資

除非開發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項目實行出售的投資

模式,投資商一旦完成對項目設(shè)計方案、財務(wù)融資方案的決

策，就可以推動項目運做過程中最重要的工作，即項目融資

工作。項目融資包括項目開發(fā)階段的資金打算及項目運營期

間的資金打算兩階段的內(nèi)容。主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融

資。開發(fā)商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的

決策工作。精確對商業(yè)房地產(chǎn)項目的融資策略及方案進行決

策,可以最大限度保證融資工作的有效進行。假如開發(fā)商過

高估計其在該項目中的股權(quán)期望，在融資過程中必定面臨失

敗，最終嚴(yán)峻影響融資工作的進程。完成融資決策后，進行的

首要工作是項目商業(yè)支配書的編寫工作。項目商業(yè)支配書是

其他投資商及金融機構(gòu)了解該項目的有效渠道。在完成項目

商業(yè)支配書的編寫工作以后,起先該項目的融資操作工作。

融資操作的形式主要有兩種：

）、托付專'業(yè)融資服務(wù)機構(gòu)進行融資；

2）、自己組織融資團隊進行融資。這兩種融資方式相互之間

并不沖突，假如協(xié)調(diào)好的話,會齊頭并進。

第一種融資操作對于初

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時間:2008-6-20

閱讀量：步進入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來講是必不行

少的，因為專業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機構(gòu)可以通過其特別的

操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項目。與國際資本干脆、快速兌接。

國際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機構(gòu)事實上局限在某個圈

子里面，假如對這個金融圈子不了解、對這些機構(gòu)不熟識,盲

目的沖撞只會耽擱時間，不會取得任何進展。當(dāng)然托付專業(yè)

融資服務(wù)機構(gòu)進行項目融資服務(wù)時,開發(fā)商是須要付出融資

成本，即須要向融資服務(wù)機構(gòu)在支付肯定融資啟動費用的同

時，須要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額％的費用作為融資服務(wù)

費。上述融資服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)是國際上融資通行的收費標(biāo)準(zhǔn)。

有些開發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高，但可以明確的是，只要

求%左右融資費用的融資服務(wù)機構(gòu)其專業(yè)化實力絕大多數(shù)有

問題,換言之,這種融資機構(gòu)是不太可能完成項目的融資。

其次種融資操作對于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項目操作閱歷、融資

閱歷的投資商來講，是可以接受的。但是投資商自己進行融

資操作也必需建立一個融資團隊，這個融資團隊并非簡潔一

兩個人就可以組成。

5、市場策劃

項目的市場策劃對于項目的勝利至關(guān)重要，高超的市場策略

可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利

潤空間。贏得市場必需面對市場競爭的局面，避開競爭的市

場策略是制勝的關(guān)鍵之舉。

6、招商

項目招商的方式主要有兩種，即：

）、托付專業(yè)招商詢問機構(gòu)進行項目招商；

2）、自己搭建招商團隊進行招商工作。

對于商業(yè)房