瑞景江南春色工程營銷提報(bào)偉業(yè)參謀事業(yè)集團(tuán)天津公司2021.6洞察環(huán)境審視本體客戶思考營銷操作偉業(yè)保證工程定位審視本體1工程的根本條件梳理內(nèi)外部的質(zhì)素支撐工程如何立足市場審視本體本案關(guān)鍵詞：瑞景居住區(qū)——城市形象好、開展成熟地跌一號線——便捷連接繁華商圈工程規(guī)劃——大園林，舒適性產(chǎn)品快速路網(wǎng)——快捷的車行連接帶審視本體本案10分鐘，出行便捷聯(lián)通步行10分鐘，抵達(dá)成熟地鐵站車行10分鐘，連接城市西北快速路網(wǎng)支撐工程進(jìn)入“市中心〞品質(zhì)居住行列地隨遠(yuǎn)，不出圈兒231123審視本體審視本體生態(tài)GOLF支撐工程形象“跳出區(qū)域〞整體感覺瞰景生態(tài)高爾夫天然氧吧居有品，住有面兒審視本體本案社區(qū)商業(yè)街麥德多超市樂天馬特華潤萬家西橫堤地鐵商圈幼兒園幼兒園辰昌路小學(xué)瑞景小學(xué)商業(yè)環(huán)抱，生活便利支撐業(yè)主即享“繁華〞生活教育購物休閑娛樂餐飲生活便，有滋味兒審視本體占地面積建筑面積容積率建筑密度綠地率項(xiàng)目涵蓋827791655372.010.58%>57.9%廉租房3.27萬商品房13.08萬“中〞密度社區(qū)、大尺度大園林物業(yè)類型建筑面積戶型配比（套數(shù)占比）商品房13.08萬㎡150-190㎡29%110-130㎡28%60-95㎡43%廉租房3.27萬㎡40-55㎡中大戶型比例較高面積區(qū)間較大，滿足不同需求大園林、全戶型支撐工程整體水平領(lǐng)先市場高質(zhì)素，展示腕兒審視本體工程內(nèi)交通體系動線明確、人車分流，最大化保證工程的和諧與舒適感；工程內(nèi)部多點(diǎn)景觀布局，形成一步一景觀布局地下停車布局人性布局，現(xiàn)代風(fēng)格支撐工程提供領(lǐng)先于區(qū)域的居住感受樹標(biāo)桿，表達(dá)范兒審視本體地隨遠(yuǎn)，不出圈兒居有品，住有面兒生活便，有滋味兒區(qū)域認(rèn)知度熱點(diǎn)核心度可達(dá)性自然景觀位置配套生活配套抵達(dá)流暢性交通B級區(qū)域的A級地塊區(qū)域內(nèi)，樹立居住標(biāo)桿區(qū)域外，拉近心理距離審視本體高質(zhì)素，展示腕兒樹標(biāo)桿，表達(dá)范兒體量密度戶型舒適度規(guī)模形象外檐差異化產(chǎn)品A級地塊的A級產(chǎn)品充分放大整體規(guī)劃優(yōu)勢以大認(rèn)同弱化小缺陷房型好，有硬傷洞察環(huán)境2洞察環(huán)境觀望博弈初步調(diào)整調(diào)整深入量價博弈溫家寶：“現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位。〞全市量價走勢洞察環(huán)境【市場環(huán)境】1月3月5月1月1日執(zhí)行前一年調(diào)整新利率2月2日天津土地出讓新方法，違法用地掛鉤新增用地2月1日天津上調(diào)普通住宅指導(dǎo)價涉及房屋稅費(fèi)大幅減少2月24日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%6月8日央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，下調(diào)0.25%蕪湖新政2月9日~12日上海新政2月22日~29日2021年全國兩會洞察環(huán)境【市場環(huán)境】洞察環(huán)境【市場環(huán)境】3月全市排名前20名工程，55%的比例采取降價策略6月第二周全市排名前20名工程中，采取降價策略的為30%開發(fā)商不斷采取價格探底，市場對于價格刺激反響一般市內(nèi)六區(qū)環(huán)城四區(qū)濱海新區(qū)遠(yuǎn)郊五縣全市5月預(yù)計(jì)1014101246實(shí)際41088306月預(yù)計(jì)5610627各區(qū)域5、6月預(yù)計(jì)開盤及實(shí)際開盤數(shù)量比照開發(fā)商謹(jǐn)慎開盤，市場出現(xiàn)供需“兩望〞現(xiàn)象洞察環(huán)境【市場環(huán)境】成交量方面：市內(nèi)六區(qū)自調(diào)控后持續(xù)上揚(yáng)，環(huán)城四區(qū)那么出現(xiàn)明顯下滑；成交價格方面：市內(nèi)六區(qū)價格較為穩(wěn)定，環(huán)城四區(qū)那么出現(xiàn)下調(diào)跑量現(xiàn)象；在限購背景下，購房者更加關(guān)注地段性較強(qiáng)的市中心房源，價格微調(diào)或促銷手段市內(nèi)六區(qū)效果更為顯著，而環(huán)城四區(qū)那么明顯只能走以價換量路線；限購背景下市區(qū)借助地段優(yōu)勢量價堅(jiān)挺，近郊工程為保證銷量付出較大價格利潤空間洞察環(huán)境【市場環(huán)境】歷年成交面積：從連續(xù)四年的成交面積看，北辰區(qū)始終居于環(huán)城四區(qū)末位，北辰區(qū)在售工程相對較少，城市開展相對其他三區(qū)較為落后，且北辰區(qū)主要承接河北區(qū)及紅橋區(qū)外溢，此區(qū)域相對市內(nèi)其他四區(qū)落后，致使商品住宅成交相對低迷。歷年成交價格：從連續(xù)四年的成交價格看，北辰區(qū)一直處于成交價格的末位，價格相對上揚(yáng)空間充足。北辰區(qū)“成交量價〞居環(huán)城末位，近幾年漲勢明顯，未來可塑造性較強(qiáng)洞察環(huán)境【市場環(huán)境】洞察環(huán)境【市場環(huán)境】北辰工程普遍地端偏遠(yuǎn)價格水平較低逐月走低，今年以來月均銷售面積在1.5萬㎡左右洞察環(huán)境【市場環(huán)境】限購逐步被市場接納，剛需、剛改成為調(diào)控下的主力客群環(huán)城區(qū)縣普遍以價換量，中心城區(qū)的地段、產(chǎn)品優(yōu)勢支撐量價走勢各盤降價策略頻出，市場反響一般，產(chǎn)品力、地段是否能成為支撐銷量的關(guān)鍵北辰區(qū)沒有好地段高品質(zhì)的工程支撐區(qū)域市場環(huán)城四區(qū)之一，天津二級區(qū)域，開展較落后，外環(huán)北擴(kuò)、地鐵通車?yán)脜^(qū)域開展北辰區(qū)洞察環(huán)境【區(qū)域開展】工業(yè)經(jīng)濟(jì)占全區(qū)生產(chǎn)總值比重到達(dá)70%以上，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量連續(xù)七年位居全市區(qū)縣第一位。全區(qū)已有中外企業(yè)6000余家，銷售收入超億元企業(yè)到達(dá)85家，有5家企業(yè)入圍中國制造業(yè)500強(qiáng)。工業(yè)開展整體規(guī)劃洞察環(huán)境【區(qū)域開展】2021年，天津市實(shí)施了中心城區(qū)周邊郊野公園的建設(shè)，最先啟動建設(shè)的北辰區(qū)郊野公園已經(jīng)定名為“天津市北郊生態(tài)公園〞規(guī)劃建設(shè)的長度到達(dá)28.6公里，其上游從北辰區(qū)的屈家店閘起，下游到達(dá)北辰區(qū)與寧河縣的交界處，跨越了北辰區(qū)的大張莊鎮(zhèn)、北倉鎮(zhèn)等鎮(zhèn)。功能區(qū)內(nèi)部重點(diǎn)建設(shè)劉園苗圃、北倉苗圃、植物園和王朝公園四個大型綠色開敞空間，形成“綠網(wǎng)+綠心〞的連貫宜人的內(nèi)部綠色系統(tǒng)城市級生態(tài)新定位拉動區(qū)域整體開展層級，提升未來開展?jié)摿Χ床飙h(huán)境【區(qū)域開展】北辰區(qū)第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用明顯，占區(qū)域產(chǎn)業(yè)比重60-70％，第三產(chǎn)業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展也起到了重要作用，占區(qū)域產(chǎn)業(yè)的30％左右；未來隨著產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的開展，第三產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)穩(wěn)步開展的格局。北辰區(qū)GDP水平在09年迅速爬升，近三年平均漲幅超20％，對天津市GDP奉獻(xiàn)有較多促進(jìn)作用；經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，為房地產(chǎn)開展提供良好根底。北辰區(qū)以第二產(chǎn)業(yè)開展為主，為房地產(chǎn)的進(jìn)入和開展奠定了良好根底北辰西北辰東北辰核心鐵東路洞察環(huán)境【區(qū)域開展】區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)僅為經(jīng)濟(jì)開展奉獻(xiàn)較大，對于地產(chǎn)市場開展奉獻(xiàn)力存在局限性，且容易影響高端開展性東部以第二、三產(chǎn)業(yè)為主，區(qū)域城市形象相對落后；無高端居住氣氛新能源產(chǎn)業(yè)西堤頭物流園工業(yè)開發(fā)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)區(qū)北辰區(qū)以鐵東路劃分為東西兩局部、以及環(huán)線內(nèi)的核心局部核心區(qū)域：以瑞景居住區(qū)為代表，北辰區(qū)開展最快且最好的區(qū)域西部：以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)開展為主，生態(tài)環(huán)境較好本案洞察環(huán)境【區(qū)域開展】奧園寶翠花都津品鑒筑瑞寧嘉園瑞盈園瑞秀花園佳寧里瑞康家園瑞達(dá)里瑞賢里瑞順里經(jīng)過了多年的開展，瑞景成為天津四大居住區(qū)之一開展建設(shè)初期，瑞景居住區(qū)幾乎是一片荒地，僅有幾個早年開發(fā)的住宅工程2002年，瑞景居住區(qū)正式開始規(guī)劃，定位為城建重點(diǎn)工程，10月天津奧林匹克花園工程開盤銷售第四文化宮瑞景商業(yè)中心天津城建管理職業(yè)技術(shù)學(xué)校地鐵站商業(yè)

2004年下半年，美震格蘭春天、天房康馨佳苑、津房秋瑞家園等進(jìn)入瑞景板塊；瑞景中學(xué)啟用2005年，北京首創(chuàng)置業(yè)進(jìn)入瑞景板塊，開發(fā)寶翠花都工程；北京電信地產(chǎn)開發(fā)寶翠花都工程；瑞寧嘉園、瑞盈園建成使用

2006年，瑞景小學(xué)啟用，地鐵一號線建成通車2021年，瑞秀花園工程啟動瑞景小學(xué)商業(yè)、教育、配套設(shè)施陸續(xù)建成使用富山東晶翡翠城燕宇藝術(shù)城瑞景中學(xué)美震格蘭春天天房康馨佳苑津房秋瑞家園原建筑商品房保障房學(xué)校商業(yè)待規(guī)劃洞察環(huán)境【區(qū)域開展】瑞景居住區(qū)位于天津市北辰區(qū)，辰昌路與外環(huán)線之間，距市中心距離約12公里；規(guī)劃四至范圍：北起龍洲道，南至龍泉路，東臨辰昌路，西靠外環(huán)線。規(guī)劃總用地面積約187公頃，總建筑面積156萬平方米；由政府直接組織實(shí)施，是繼華苑、麗苑、梅江居住區(qū)后又一大型居住區(qū)；瑞景居住區(qū)作為市政府規(guī)劃的大型安居工程，是本市經(jīng)濟(jì)適用房工程較密集的區(qū)域。在北辰區(qū)“十二五規(guī)劃〞中，定位為：瑞景劉園苗圃、地鐵1號線衛(wèi)星城，未來生態(tài)居住區(qū)；以劉園苗圃為自然景觀，拉動了瑞景板塊房地產(chǎn)區(qū)域價值的提升。天津市城建重點(diǎn)工程，“十二五〞定位為未來生態(tài)居住區(qū)洞察環(huán)境【區(qū)域開展】區(qū)域產(chǎn)業(yè)瑞景天津市二級區(qū)域，地產(chǎn)開展落后二產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)，短期對地產(chǎn)作用不強(qiáng)成熟居住區(qū)，存在一定市場影響力區(qū)域升級難以借力高平臺區(qū)域需要一個引領(lǐng)者、需要一個標(biāo)桿項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型戶型均價住宅總量（萬㎡）國耀上河城高層80-120880040柴樓新莊園高層87-128830070龍順御墅聯(lián)排170-370133006五礦正信林溪地獨(dú)棟265-408420萬/套17天籟灣獨(dú)棟雙拼聯(lián)排160-260聯(lián)排10000雙拼12000獨(dú)棟4008快樂老家洋房93460010澤天下高層87-1041100040都匯杰座高層40-77100006.6曠世新城（一期）高層50-120——24瑞景陽光尚城高層洋房68-115698022歐鉑城高層洋房66-111785030天賜園洋房90330020小城雅筑洋房40-100310020豐郡別墅別墅洋房別墅230-270洋房38-100別墅5000洋房340032東趙新天地高層洋房60-90340020合計(jì)398.4北辰區(qū)在售工程眾多，整體存量較大；在售工程以高層為主，多為剛需型產(chǎn)品；工程多位于外環(huán)以外，與本案形成直接競爭工程較少；柴樓新莊園國耀上河城龍順御墅五礦正信林溪地天籟灣天賜園景瑞陽光尚城歐鉑城澤天下都匯杰座小城雅筑豐郡別墅快樂老家東趙新天地曠世新城洞察環(huán)境【市場環(huán)境】洞察環(huán)境【市場環(huán)境】紅橋區(qū)河北區(qū)北辰區(qū)ABEFGC編號項(xiàng)目名稱區(qū)域產(chǎn)品類型住宅總建面A柴樓新莊園北辰區(qū)高層70B國耀上河城高層40C龍順御墅聯(lián)排6D澤天下高層40E中興泊仕灣紅橋區(qū)高層2.1F億城堂庭高層39G泰達(dá)城河與海高層28圈定本案競爭范圍：以本案為圓心，向四周輻射5KM，為本案競爭范圍由于地鐵帶動作用，適當(dāng)考慮延長地鐵沿線競爭圈D地鐵一號線區(qū)域內(nèi)競品-開盤至供需情況【產(chǎn)品分析】剛需、剛改戶型為區(qū)域快銷產(chǎn)品，大戶型區(qū)域認(rèn)可度相對較高北辰區(qū)域供給戶型以中小型為主，80-90平米戶型供給為主力，且去化率較高；紅橋區(qū)域供給戶型明顯大于北辰，多數(shù)工程為新盤入市，去化率相對較高；注：數(shù)據(jù)來源富思博得，柴樓新莊園局部戶型出現(xiàn)成交量大于供給量，為實(shí)際備案結(jié)果洞察環(huán)境項(xiàng)目60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-150供應(yīng)量成交量去化率供應(yīng)量成交量去化率供應(yīng)量成交量去化率供應(yīng)量成交量去化率供應(yīng)量成交量去化率供應(yīng)量成交量去化率供應(yīng)量成交量去化率供應(yīng)量成交量去化率柴樓新莊園43439190%22100%723836116%91744048%1015554%216218101%20711254%842429%國耀上河城00000038330680%3678523%20210%34020661%700%1857541%龍順御墅000000000000000000000000澤天下563664%27519%48624150%78943856%29018764%2043517%11000%18615784%小計(jì)49042787%29724%1592138387%207396346%41124459%76045960%32411235%45525656%中興泊仕灣0005559%3426%0005120%0002500%000億城堂庭00000000000018817191%6117%000000泰達(dá)城河與海000000662944%000661320%000000662132%小計(jì)0005559%1003131%00025918571%6117%2500%662132%合計(jì)49042787%841214%1692141484%207396346%67042964%76646060%34911232%52127753%中小戶型市場情況區(qū)域內(nèi)150-240㎡競品-開盤至供需情況項(xiàng)目150-170170-190190-200200-240供應(yīng)量成交量去化率供應(yīng)量成交量去化率供應(yīng)量成交量去化率供應(yīng)量成交量去化率柴樓新莊園442659%00049714%000國耀上河城000000000000龍順御墅0001075148%000181794%澤天下922325%8788%000000小計(jì)1364936%1155850%49714%181794%中興泊仕灣000000000000億城堂庭2186630%000800%16232%泰達(dá)城河與海000000000000小計(jì)2186630%000800%16232%合計(jì)35411532%1155850%57712%1802011%【產(chǎn)品分析】洞察環(huán)境本案大戶型產(chǎn)品同區(qū)域進(jìn)入北辰別墅總價序列，紅橋同類產(chǎn)品相對較多大戶型市場情況項(xiàng)目面積戶型客廳開間（m）客廳面積（㎡）主臥開間（m）主臥面積（㎡）次臥面積（㎡）衛(wèi)生間面積（㎡）餐廳面積（㎡）廚房面積（㎡）儲藏室面積（㎡）衣帽間面積（㎡）共享空間面積（㎡）其它1F2F2F1F2F2F本案189㎡A三室二廳二衛(wèi)躍層4.527.453.813.4913.4916.72——6.846.84——16.722.8——18.455處陽臺，共26.34179㎡B三室二廳二衛(wèi)躍層4.527.453.413.9413.9414.74——

6.86.8——

14.74——5.2418.453處陽臺，共11.42168㎡C二室二廳二衛(wèi)躍層4.527.453.813.4913.45————

6.846.84——

16.722.8——

18.454處陽臺，共21.86151㎡D二室二廳二衛(wèi)躍層4.527.453.413.9413.94——

——

6.86.12——

15.3————18.453處陽臺，共11.42龍順御墅178㎡Bd四室二廳三衛(wèi)二層別墅7.233.454.220.1612.998.487.635.235.532.298.436.11.5————3處陽臺，共11.58240㎡AL四室二廳三衛(wèi)三層別墅6.325.83.918.216.61（工人房）23.612.345.524.65.57（3F）7.0313.96————25.08車庫18.682處陽臺，共7.43處露臺，共40.23各戶型詳細(xì)比照躍層戶型為區(qū)域稀缺產(chǎn)品，周邊競品無此類戶型，僅龍順御墅工程有與此類似聯(lián)排戶型，龍順御墅產(chǎn)品供給量較小，但去化率較高，市場認(rèn)可度高；本案戶型客廳及臥室開間稍小，舒適度稍差；多數(shù)戶型無衣帽間，功能有所缺失；各戶型均具有共享空間；次臥及衛(wèi)生間面積較大，使用舒適；餐廚合一，使用便捷；區(qū)域稀缺產(chǎn)品，品質(zhì)高，競品少【產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析】洞察環(huán)境156-189㎡躍層戶型168㎡大三室戶型戶型項(xiàng)目面積戶型客廳開間（m）客廳面積（㎡）主臥開間（m）主臥面積（㎡）次臥面積（㎡）次臥面積（㎡）主衛(wèi)面積（㎡）次衛(wèi)面積（㎡）餐廳面積（㎡）廚房面積（㎡）其它本案168㎡A三室二廳二衛(wèi)4.526.13.816.7513.1212.167.56.8411.0210.53處陽臺，共17.42國耀上河城

131-135㎡C1、C2三室二廳二衛(wèi)4.225.623.614.410.659.8書房5.66.8412.67.23處陽臺，共11.76泰達(dá)城河與海143㎡三室二廳二衛(wèi)4283.617.2813.6813.56.6689.61處陽臺，1處飄窗億城堂庭166㎡G三室二廳二衛(wèi)4.421.783.925.9414.5215.187.938.8211.559.453處陽臺，共16.89主臥衣帽間165-167㎡A、C、D三室一廳二衛(wèi)4.320.433.923.791415.187.059.28.111.93處陽臺，共22.92

主臥衣帽間各戶型詳細(xì)比照北辰區(qū)供給稀少，競品多為紅橋區(qū)地鐵沿線工程；市場供給量較小，且多為新盤，去化率一般；本案戶型，南北通透全明戶型，通風(fēng)采光良好，主臥套房設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間，方便使用，動靜分區(qū)明顯；各功能區(qū)面積均較為舒適；整體面積較大，總價相對較高。區(qū)域稀缺產(chǎn)品，戶型合理，但總價較高項(xiàng)目130-150150-170供應(yīng)量成交量去化率供應(yīng)量成交量去化率柴樓新莊園842429%442659%國耀上河城1857541%000龍順御墅000000澤天下18615784%922325%小計(jì)45525656%1364936%中興泊仕灣000000億城堂庭0002186630%泰達(dá)城河與海662132%000小計(jì)662132%2186630%合計(jì)52127753%35411532%130-170㎡競品供需情況【產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析】洞察環(huán)境120㎡小三室戶型各戶型詳細(xì)比照項(xiàng)目面積戶型客廳開間（m）客廳面積（㎡）主臥開間（m）主臥面積（㎡）次臥面積（㎡）次臥面積（㎡）主衛(wèi)面積（㎡）次衛(wèi)面積（㎡）餐廳面積（㎡）廚房面積（㎡）其它本案120㎡A三室一廳二衛(wèi)415.63.715.0911.476.266.2——6.23處陽臺，共15.38120㎡B三室一廳二衛(wèi)415.63.614.0411.165.944.326——

6.23處陽臺，共15.28柴樓新莊園108-112㎡F三室二廳一衛(wèi)3.914.043.412.2412.2410.085.87——10.53處陽臺國耀上河城119㎡B1三室二廳一衛(wèi)3.821.283.513.659.810.8書房11.2——8.915.942處陽臺，共8.94119㎡B2三室二廳二衛(wèi)3.919.893.618.3610.59.45書房5.45.49.455.222處陽臺，共9曠世新城127㎡三室二廳二衛(wèi)3.926.133.314.3212.049.576.756.726.086.41處陽臺，共6.442處飄窗北辰區(qū)供給較多，去化率相對較高，市場認(rèn)可度尚可；本案戶型，南北通透全明戶型，主臥套房設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間，書房及廚房配有獨(dú)立陽臺，方便使用；多處陽臺面積較大，實(shí)用性高；客廳及主臥面積稍小，舒適度不佳；缺少餐廳位置，餐桌擺放局促。市場供給量較大，競品較多，本工程此戶型設(shè)計(jì)在市場中沒有明顯優(yōu)勢項(xiàng)目100-110110-120供應(yīng)量成交量去化率供應(yīng)量成交量去化率柴樓新莊園1015554%216218101%國耀上河城20210%34020661%龍順御墅000000澤天下29018764%2043517%小計(jì)41124459%76045960%中興泊仕灣5120%000億城堂庭18817191%6117%泰達(dá)城河與海661320%000小計(jì)25918571%6117%合計(jì)67042964%76646060%100-120㎡競品供需情況【產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析】洞察環(huán)境120㎡大二室戶型各戶型詳細(xì)比照

面積戶型客廳開間（m）客廳面積（㎡）主臥開間（m）主臥面積（㎡）次臥面積（㎡）主衛(wèi)面積（㎡）次衛(wèi)面積（㎡）餐廳面積（㎡）廚房面積（㎡）其它本案125㎡B二室二廳二衛(wèi)4.524.33.816.2611.025.47.2211.26.082處陽臺，共10.88126㎡C二室二廳二衛(wèi)4.524.753.816.8612.164.85.79.2882處陽臺，共11.16億城堂庭105㎡B二室二廳二衛(wèi)4.221.423.612.0812.256.724.768.197.032處陽臺，共7.24106㎡H二室二廳二衛(wèi)4.221.423.615.2812.456.967.677.37.672處陽臺109㎡E二室二廳二衛(wèi)4.123.783.816.7211.789.56.26.676.9463處陽臺,2處飄窗曠世新城103㎡D1二室二廳二衛(wèi)3.618.723.39.3110.884.756.37.687.052處陽臺,1處飄窗泰達(dá)城河與海108㎡二室二廳一衛(wèi)3.615.843.314.5212.546——9.367.22處陽臺,1處飄窗澤天下101㎡C二室二廳一衛(wèi)3.914.433.413.611.165.25——76.52處陽臺市場供給量較小，此面積區(qū)間競品缺失，市場中競品面積均小于本案；本案戶型，南北通透全明戶型；主臥套房設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間，次衛(wèi)干濕別離，方便使用面積相對較大，總價相對較高。戶型面積大于市場現(xiàn)有同類產(chǎn)品，舒適度較強(qiáng)，然功能性沒有明顯提升項(xiàng)目100-110供應(yīng)量成交量去化率柴樓新莊園1015554%國耀上河城20210%龍順御墅000澤天下29018764%小計(jì)41124459%中興泊仕灣5120%億城堂庭18817191%泰達(dá)城河與海661320%小計(jì)25918571%合計(jì)67042964%100-110㎡競品供需情況【產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析】洞察環(huán)境各戶型詳細(xì)比照80-90㎡小二室戶型

面積戶型客廳開間（m）客廳面積（㎡）主臥開間（m）主臥面積（㎡）次臥面積（㎡）主衛(wèi)面積（㎡）餐廳面積（㎡）廚房面積（㎡）其它本案89㎡C二室二廳一衛(wèi)3.815.963.213.449.454.0811.556.32處陽臺，共6.7692㎡A二室二廳一衛(wèi)3.812.163.213.4410.246.725.984.031處陽臺，共5.479㎡D二室一廳一衛(wèi)3.822.043.214.889.65.404.62處陽臺，共10.23國耀上河城90㎡A2二室二廳一衛(wèi)3.813.113.512.9411.64.958.46.481處陽臺,2處飄窗89㎡A1二室二廳一衛(wèi)4.614.723.5147.645.465.66.52處陽臺,共計(jì)9.922處飄窗泰達(dá)城河與海

87㎡二室一廳一衛(wèi)3.411.223.515.6811.555.883.786.31處飄窗柴樓新莊園88㎡二室二廳一衛(wèi)3.919.243.412.3710.224.49.431處陽臺,2處飄窗90㎡二室二廳一衛(wèi)3.613.323.425.5811.225.985.526.211處陽臺,2處飄窗87㎡二室二廳一衛(wèi)3.615.123.414.2811.845.85.26.31處陽臺,2處飄窗曠世新城89㎡G4二室二廳一衛(wèi)3.3514.073.615.1210.8665.61處陽臺,共計(jì)6.8488㎡C1二室二廳一衛(wèi)3.620.883.311.729.186.354.926.21處陽臺,共計(jì)4.6287㎡C2D2二室二廳一衛(wèi)3.615.843.313.539.185.044.86.31處陽臺,共計(jì)5.4澤天下90㎡C1二室二廳一衛(wèi)3.815.963.213.4412.045.0410.156.271處陽臺,共計(jì)2.88

87㎡C2D2二室二廳一衛(wèi)3.914.633.312.3810.895.758.977.081處陽臺區(qū)域快銷產(chǎn)品，供給量大，去化率高，產(chǎn)品競爭劇烈；本案戶型，全明戶型，局部南北通透，各功能區(qū)分布合理；多處陽臺面積較大，實(shí)用性高；主臥開間相對較小，局部戶型無餐廳位置；市場快銷產(chǎn)品，供給量大，去化率高，競爭劇烈本案出房率較低，存在硬傷項(xiàng)目80-9090-100供應(yīng)量成交量去化率供應(yīng)量成交量去化率柴樓新莊園723836116%91744048%國耀上河城38330680%3678523%龍順御墅000000澤天下48624150%78943856%小計(jì)1592138387%207396346%中興泊仕灣3426%000億城堂庭000000泰達(dá)城河與海662944%000小計(jì)1003131%000合計(jì)1692141484%207396346%80-100㎡競品供需情況【產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析】洞察環(huán)境70㎡一室戶型各戶型詳細(xì)比照項(xiàng)目面積戶型客廳開間（m）客廳面積（㎡）主臥開間（m）主臥面積（㎡）衛(wèi)生間面積（㎡）餐廳面積（㎡）廚房面積（㎡）其它本案69㎡B一室二廳一衛(wèi)3.621.783.214.45.125.47.561處陽臺，共4.8670㎡C一室二廳一衛(wèi)3.621.783.214.45.125.47.561處陽臺，共4.86柴樓新莊園66㎡一室一廳一衛(wèi)3.615.123.513.657.84——6.011處陽臺，共2.732處飄窗曠世新城56㎡A2G3一室一廳一衛(wèi)3.314.85313.54.32——6.81處陽臺，共61處飄窗60㎡A3G2一室二廳一衛(wèi)3.311.22310.268.258.031處陽臺，共4.81處飄窗60㎡A4一室二廳一衛(wèi)3.612.24314.165.261處陽臺，共4.81處飄窗區(qū)域快銷產(chǎn)品，去化率高，市場熱度高，未來供給均位于北辰區(qū)；本案戶型，全明戶型，戶型方正，通風(fēng)采光好戶型設(shè)計(jì)緊湊，衛(wèi)生間干濕別離，使用方便；市場快銷產(chǎn)品，去化率高，本工程一室產(chǎn)品舒適度優(yōu)于對手項(xiàng)目60-70供應(yīng)量成交量去化率柴樓新莊園43439190%國耀上河城000龍順御墅000澤天下563664%小計(jì)49042787%中興泊仕灣000億城堂庭000泰達(dá)城河與海000小計(jì)000合計(jì)49042787%60-70㎡競品供需情況【產(chǎn)品細(xì)節(jié)分析】洞察環(huán)境【產(chǎn)品分析】洞察環(huán)境柴樓新莊園國耀上河城龍順御墅澤天下中興泊仕灣億城堂庭泰達(dá)城河與海6070809010011012013015017019020024080-90㎡、100-110㎡、130-150㎡為市場熱銷戶型本案小區(qū)名稱戶型（㎡）均價（元/㎡）建筑年代翡翠城二室80-130三室100-16095002004秋瑞家園一室50-70二室80-9582002006寶翠花都一室53-67二室95-105三2007奧林匹克花園一室50-67二室80-120三室120-150100002006-2010瑞順里一室54二室80-90三室10886002000瑞達(dá)里一室55-61二室74-11481002002燕宇藝術(shù)城二室90-110三康家園一室50-65二室86-9787002001瑞盈園一室50-70二室70-90三室90-12085002006瑞寧嘉園一室60-80二室80-10089002006富山花園三震格蘭春天一室60-80二室80-10085002007瑞益園一室50-67二室80-9683002007津品鑒筑一室60-70二室90-110三室120-140100002007【二手房市場】洞察環(huán)境工程周邊居住氣氛濃厚，二手房眾多，房齡較新；戶型以60-70㎡一室、80-110㎡二室、120-140㎡三室為主；二手房價格普遍在8000-10000元/㎡之間周邊二手房眾多，房齡較新，價格相對較低，競爭壓力較大【產(chǎn)品市場占位】洞察環(huán)境戶型面積占比60、70（一室）17%88、91、92（兩室）26.6%%125、126（兩室）8.6%119（三室）19%167（三室）8.6%179、189（躍層）18%156、179（頂躍）2.2%本案市場情況戶型主力去化產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)雷同，空間尺度較小次主力去化產(chǎn)品面積稍大，功能性一般，舒適度高主力去化產(chǎn)品產(chǎn)品尺度由于市場競品主力去化產(chǎn)品出房率低、舒適度弱市場滯銷產(chǎn)品空間舒適感缺乏稀缺性產(chǎn)品與別墅總價重合本工程產(chǎn)品配比根本吻合市場環(huán)境，然大戶型總價及低出房率將成為銷售難點(diǎn)工程定位3對工程的自身以及外部環(huán)境分析根據(jù)市場開展情況以及自身質(zhì)素確定市場定位SWOT優(yōu)勢：地段相對較好，產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢突出交通條件便利商業(yè)、生活配套豐富內(nèi)外部生態(tài)園林景觀資源突出高爾夫高端形象支撐剛需型產(chǎn)品符合市場主流需求劣勢：戶型設(shè)計(jì)較合理，然出房率偏低配建廉租房對打造工程整體形象有不利影響大戶型的產(chǎn)品比例偏高，客戶基數(shù)有限容積率在區(qū)域內(nèi)相對較高時機(jī)：區(qū)域內(nèi)新房供給量有限，需求沒有得到有效的釋放區(qū)域內(nèi)舊社區(qū)量較大，社區(qū)環(huán)境整體水平不高客戶基數(shù)有保障周邊產(chǎn)業(yè)園規(guī)模較大，產(chǎn)業(yè)人口數(shù)量較多紅橋和北辰的舊城改造加速，產(chǎn)生大量的需求紅橋區(qū)供給量少，戶型偏大，單價總價較高工程開展方向：以滿足區(qū)域內(nèi)客戶為主在品質(zhì)和形象上作區(qū)域標(biāo)桿，成為區(qū)域內(nèi)絕對的熱點(diǎn)剛需剛改客戶為基石，中高端改善帶開工程升級在城市西北部地區(qū)引領(lǐng)客戶體驗(yàn)一種新的居住感受工程整體定位：北部核心區(qū)新居住品質(zhì)和生活品味的引領(lǐng)者工程形象定位：尚北核心·品質(zhì)典范·人居臻品客戶思考4【客群來源】客戶分析紅橋區(qū)來源一依靠工程所在區(qū)域及景觀資源優(yōu)勢，面向地緣北辰區(qū)西部，吸納剛需及改善型客群來源二借助區(qū)位優(yōu)勢，客群需求屬性，吸引紅橋區(qū)改善，舊城改造客群來源三成熟的地鐵沿線環(huán)內(nèi)地塊，交通便利，牽引大量對區(qū)域無明顯抗性的新天津人及天津新人北辰區(qū)交通牽引型地緣型區(qū)域地緣紅橋外遷交通牽引通過本案工程屬性以及產(chǎn)品特點(diǎn)，本案目標(biāo)客群主要是三個區(qū)域：【客群來源】客戶分析北辰區(qū)——地緣情節(jié)強(qiáng)、居住熟悉度高北辰有著獨(dú)特區(qū)域特征，因區(qū)域開展特征，客戶主要分布為東西片區(qū)，兩片區(qū)域客群關(guān)聯(lián)性弱，且整體呈現(xiàn)為東弱西強(qiáng)的趨勢。西部區(qū)域依托政府所在，各方面開展明顯強(qiáng)于東部，也是商業(yè)和人口密集的地區(qū)。西部東部【客群來源】客戶分析紅橋區(qū)——區(qū)域抗性弱、居住需求旺紅橋區(qū)客戶因地理和交通等關(guān)系對于本案的區(qū)域抗性較弱；紅橋區(qū)新建商品房供給量少，產(chǎn)品線不豐富且均價較高；二手房雖供給量大，但總體品質(zhì)不高，本案便利的交通屬性以及高品質(zhì)具備吸引紅橋客群外遷置業(yè)的條件【客群來源】客戶分析交通牽引——交通本錢低，生活便利已經(jīng)成功運(yùn)行的地鐵一號線是吸引大量對于區(qū)域無抗性的新天津人及天津新人津圍公路京津塘高速公路京津城際鐵路鐵東路京津路外環(huán)線南倉道地鐵1號線地鐵4號線地鐵3號線地鐵5、7號線津永公路【置業(yè)需求】客戶分析剛需婚房型:交通便利，性價比高此類客群要求戶型滿足二人世界且具備便利交通，剛步入社會的他們總價承受力相對較弱，對于周邊配套要求相對不高；【置業(yè)需求】客戶分析剛需改善型〔舊換新〕:生活便利、居住熟悉此類客群熟悉區(qū)域的開展并且認(rèn)同區(qū)域價值，不愿遷離，對于居住品質(zhì)要求有所提升，且要求有完善的生活配套【置業(yè)需求】客戶分析舊城改造拆遷型:居住品質(zhì)、生活便利有一定的經(jīng)濟(jì)根底，再次置業(yè)對于居住品質(zhì)及生活品質(zhì)有一定追求，特別關(guān)注交通便利性以及周邊配套齊全【置業(yè)需求】客戶分析中端改善型:居住品質(zhì)、地緣情節(jié)此類需求客群包含范圍較廣，小房換大房或者居住環(huán)境改善為主，他們對于品質(zhì)要求高、產(chǎn)品舒適度強(qiáng)，且不愿生活圈子發(fā)生大的改變【置業(yè)需求】客戶分析高端改善型:身份表達(dá)、形象匹配“面子〞對于此類需求客群最為重要，他們要求“房屋〞帶給他們的不僅僅是居住功能，更多的是身份的象征，因此他們要求工程檔次、形象以及戶型尺度感等多方因素【產(chǎn)品與客戶對位】客戶分析戶型類型客戶占比50-95㎡110-130㎡150-190㎡剛需婚房110-130㎡經(jīng)濟(jì)改善類產(chǎn)品主要面向中端改善，拆遷及剛需改善150-190㎡舒適改善類產(chǎn)品主要面向高端改善以及中端升級型改善客戶需求對位中端改善高端改善營銷操作5市場背景環(huán)境變化較快目標(biāo)客戶十分清晰工程市場核心競爭力明確營銷操作必須實(shí)而見效操作目標(biāo)著實(shí)打造區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)的市場形象通過本工程操作堅(jiān)實(shí)奠定開發(fā)商的口碑及品牌根底逆勢而上，保證工程首次銷售成功，奠定工程市場根底核心策略目標(biāo)本案操作難點(diǎn)梳理操作難點(diǎn)本案操作時機(jī)點(diǎn)梳理操作時機(jī)區(qū)域內(nèi)新房供給量不大，且產(chǎn)品力一般，競爭度不強(qiáng)區(qū)域內(nèi)客戶的置業(yè)需求受到供給量的影響沒有有效的釋放市場主體客戶為剛性需求，本工程有50%的剛性產(chǎn)品匹配主力客群工程的規(guī)劃及產(chǎn)品力在區(qū)域內(nèi)足夠標(biāo)新立異，成為區(qū)域熱點(diǎn)紅橋區(qū)供給有限產(chǎn)品線較窄，價格走高，客戶擠壓外遷策略核心以工程區(qū)域?yàn)橹饕獞?zhàn)場，做穩(wěn)打透以大戶型產(chǎn)品為標(biāo)桿，突出工程高端性和差異性以中小戶型產(chǎn)品為主力，迎合目前的市場需求主體，保證工程的熱度以強(qiáng)勢的現(xiàn)場包裝展示，匹配高品質(zhì)的工程形象線下推廣為主，抓穩(wěn)客群，線上的宣傳配合重要事件節(jié)點(diǎn)搶抓金九銀十，引爆首開，奠定工程市場根底本案核心操作策略執(zhí)行規(guī)劃確保十月中旬開盤，搶得龍年最后一波客戶潮上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月銷售及物料準(zhǔn)備線線上形象樹立線線下客戶挖掘線團(tuán)隊(duì)組建確定營銷策略總綱推廣策略制定形象VI等設(shè)計(jì)工作確定合作方戶型圖頁、宣傳冊等制作沙盤制作人員培訓(xùn)各類銷售文本確定外展場尋洽外展場開始接待客戶上崗考核戶外出街線上宣傳展開啟動路演商超派單短信CALL客等啟動啟動大客戶開發(fā)啟動二手渠道全面形象樹立期全面客戶儲藏及摸底期啟動社區(qū)直投戶外尋洽售樓處開放開盤開盤前準(zhǔn)備規(guī)劃線上形象樹立推廣本案高炮戶外道旗中環(huán)路咸陽路辰昌路執(zhí)行規(guī)劃工程線上形象樹立交通動線覆蓋目標(biāo)：區(qū)域內(nèi)地緣客戶形象知曉布局：四道：辰昌路、榮耀道、咸陽路、勤儉道一軌：地鐵一號線〔洪湖里站—劉園站〕一中心：北辰政府-京津公路商業(yè)中心區(qū)北辰商業(yè)中心覆蓋：四道、一軌、一中心執(zhí)行規(guī)劃工程線上形象樹立媒體策略目標(biāo)：保持工程的市場聲音，重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)集中宣傳執(zhí)行：網(wǎng)絡(luò)：搜房的系統(tǒng)推廣〔包含首頁廣告位、工程詳情頁論壇培養(yǎng)經(jīng)營、團(tuán)購及拍賣活動、看房團(tuán)〕紙媒：以渤海早報(bào)和新報(bào)為主〔中端客戶有效傳遞最高〕在工程的重要節(jié)點(diǎn)配合使用電臺：輔助宣傳策略：網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)推廣、紙媒重點(diǎn)投放執(zhí)行規(guī)劃工程線上形象樹立7月8月-9月9月-10月11月-12月營銷階段亮相儲客期開盤預(yù)熱期強(qiáng)銷期順銷期高炮（年合約）★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★戶外★★★★★★★★★★★★★☆☆★★☆☆☆網(wǎng)絡(luò)★★☆☆☆★★★★★★★★☆☆★☆☆☆☆電臺★★☆☆☆★★★★☆★★☆☆☆★☆☆☆☆紙媒☆☆☆☆☆★★★☆☆★★★☆☆★☆☆☆☆線上推廣在不同階段，使用強(qiáng)度和頻率不同線上配合線下客戶挖掘思路及方法執(zhí)行規(guī)劃線下客戶挖掘劃定戰(zhàn)場，深挖地緣本案一類片區(qū):瑞景居住區(qū)、北倉果園居住區(qū)二類片區(qū):佳園里片區(qū)、天穆片區(qū)、本溪路片區(qū)三類片區(qū):水木天成片區(qū)、紅旗北路勤儉道片區(qū)3KM2KM3KM5KM執(zhí)行規(guī)劃線下客戶挖掘外出行銷、做實(shí)打透時間方式8月9月10月11月12月下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬社區(qū)直投社區(qū)路演商超派單巡展物美北辰店世紀(jì)聯(lián)華紅橋店物美水木天成華潤萬家紅橋店一類片區(qū)主打：規(guī)劃優(yōu)勢、品質(zhì)形象、稀缺產(chǎn)品二類片區(qū)主打：地段交通、配套資源、項(xiàng)目品質(zhì)、產(chǎn)品力三類片區(qū)主打：地段交通、配套資源、高性價比、項(xiàng)目品質(zhì)由近及遠(yuǎn)、在區(qū)域內(nèi)廣泛鋪面覆蓋客戶生活區(qū)依據(jù)電訪反響，及時總結(jié)，針對效果好的重點(diǎn)社區(qū)展開路演，擴(kuò)大成果巡展采取短周期，多布點(diǎn)的方法，實(shí)現(xiàn)最大化的推廣效果執(zhí)行規(guī)劃線下客戶挖掘渠道整合、擴(kuò)大客戶基數(shù)東北角工程自3月13日正式啟動我愛我家渠道效勞至6月12日三個月，我愛我家共實(shí)現(xiàn)帶客到訪770組，占全部來訪的26%；實(shí)現(xiàn)成交55組，占全部成交量的20%；我愛我家西北區(qū)—本工程近端門店超過20家〔紅橋區(qū)、河北區(qū)、南開區(qū)北部〕經(jīng)紀(jì)人超過400人天津西北地區(qū)新房供給量較少，大量的客戶置業(yè)需求通過二手房渠道釋放，二手渠道掌握了最前沿最有效的客戶群體啟用我愛我家西北區(qū)所有門店，使工程增加場外400人的銷售隊(duì)伍，為工程效勞整合區(qū)域內(nèi)的其他二手房渠道個人或公司，形成另一支渠道隊(duì)伍執(zhí)行規(guī)劃線下客戶挖掘開發(fā)大客戶23467910111213141617京津線外環(huán)西路外環(huán)東路鐵東路地鐵1號線紅旗路芥園道獅子林大街5818151編號工作區(qū)域編號工作區(qū)域1北辰科技園10天津ABB開關(guān)有限公司2天禹科技園11阿爾斯通水電設(shè)備公司3雙源科技園12商業(yè)大學(xué)4雙口工業(yè)園13河北工業(yè)大學(xué)5天津重機(jī)工業(yè)園14天津職業(yè)大學(xué)6宜興阜工業(yè)園15人民醫(yī)院7大張莊工業(yè)16第四中心醫(yī)院8鐵東路工業(yè)園17王朝酒廠9LG電子工業(yè)園18天士力集團(tuán)重點(diǎn)對學(xué)校、外遷至津的企業(yè)展開大客戶開發(fā)工作操作難點(diǎn)的解決思路工程展賣條件短期缺乏，現(xiàn)場展示時間靠后〔售樓處10月底前投入使用〕結(jié)合現(xiàn)場施工情況，開辟景觀展示區(qū)，注重與現(xiàn)有外部景觀的結(jié)合，增強(qiáng)客戶的步入式互動，讓客戶能夠提前感受未來的居住生活環(huán)境難點(diǎn)解決思路景觀示意工程展賣條件短期缺乏，現(xiàn)場展示時間靠后〔售樓處10月底前投入使用〕難點(diǎn)解決思路京津路·新都匯商業(yè)廣場〔至年底〕瑞景商業(yè)區(qū)樂天馬特賣場〔至售樓處開放〕搭建“2+X〞展賣平臺2個固定的外展平臺案例借鑒：萬科金色雅筑利用雙外展接待完成3個月的儲客3000組，首開凈銷700套X巡展平臺+物美北辰店物美生活廣場水木天成店華潤萬家紅橋西青道店世紀(jì)聯(lián)華紅橋店每個巡展點(diǎn)展示2周，多點(diǎn)覆蓋區(qū)域內(nèi)部客戶存在著高端內(nèi)遷〔和平、南開、紅橋〕和低端外溢〔雙街、武清〕雙重分流難點(diǎn)解決思路現(xiàn)場充分引導(dǎo)

定制銷售說辭保證客戶量覆蓋線下客戶挖掘直投巡展二手渠道路演面向高端需求內(nèi)遷客戶:強(qiáng)調(diào)地段及工程品質(zhì)面向低端需求外溢客戶:突出交通、配套及性價比銷售員的對競品工程充分了解針對不同的客戶，傾向性的強(qiáng)調(diào)工程的優(yōu)勢大戶型總價偏高，地緣客戶基數(shù)支撐度有限強(qiáng)調(diào)躍層戶型的稀缺性以及獨(dú)特性價格策略制定中，與競品同類產(chǎn)品保持一定的優(yōu)勢以捆綁車位提高附加值的形式，提高整體價值感合理制定推貨周期，大戶型前期以提高工程形象為主，主要銷售期放在銷售中期，在工程熱度提高，現(xiàn)場展示條件充足時出貨難點(diǎn)解決思路難點(diǎn)解決思路在展示各方面充分表達(dá)工程高水平規(guī)劃及品質(zhì)〔物料、示范區(qū)、售樓處、銷售員形象建材配置展示等方面〕將物業(yè)的效勞在銷售期前置，表達(dá)高水平的效勞，讓客戶親身感受社區(qū)配置業(yè)主獨(dú)享會所，強(qiáng)調(diào)業(yè)主的尊享性以及高端休閑功能，同時給予業(yè)主一定的免費(fèi)使用客戶從外導(dǎo)入〔市區(qū)到環(huán)城〕，心理距離和心理落差需要引導(dǎo)難點(diǎn)解決思路利用現(xiàn)有的地鐵線路，舉辦地鐵主題的活動，讓客戶親自感受交通的便捷強(qiáng)調(diào)配套資源的豐富，通過一些贈禮活動，讓客戶充分體驗(yàn)主要挖掘區(qū)域抗性較低的天津新人和新天津人客戶從外導(dǎo)入〔市區(qū)到環(huán)城〕，心理距離和心理落差需要引導(dǎo)難點(diǎn)解決思路有獎問卷活動天津“新人〞的結(jié)婚置業(yè)觀設(shè)置婚房大獎，調(diào)動客戶積極性以報(bào)紙發(fā)行與網(wǎng)絡(luò)調(diào)查同時展開回收問卷，獲取大量目標(biāo)客戶信息公證抽獎，熱議全城一等獎甜蜜婚房免首付二等獎值抵5萬婚房款三等獎值抵2萬婚房款主要挖掘區(qū)域抗性較低的天津新人和新天津人面向適齡青年客戶從外導(dǎo)入〔市區(qū)到環(huán)城〕，心理距離和心理落差需要引導(dǎo)難點(diǎn)解決思路主要挖掘區(qū)域抗性較低的天津新人和新天津人客戶從外導(dǎo)入〔市區(qū)到環(huán)城〕，心理距離和心理落差需要引導(dǎo)難點(diǎn)解決思路利用現(xiàn)有的地鐵線路，舉辦地鐵主題的活動，讓客戶親自感受交通的便捷地鐵族活動聯(lián)合地鐵商業(yè)公司組織登記客戶體驗(yàn)地鐵商業(yè)購物休閑〔朗香街、伊勢丹〕為客戶提供打折優(yōu)惠強(qiáng)化地鐵生活感受同時樹立客戶信心客戶從外導(dǎo)入〔市區(qū)到環(huán)城〕，心理距離和心理落差需要引導(dǎo)難點(diǎn)解決思路強(qiáng)調(diào)配套資源的豐富，通過一些贈禮活動，讓客戶充分體驗(yàn)聯(lián)開工程周邊的休閑購物店〔超市、KTV等〕抽取購物券等形式抽獎活動不定期舉辦針對工程周邊商場的抽獎活動出房率不高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)硬傷需要通過后期銷售彌補(bǔ)難點(diǎn)解決思路價格以及推售思路項(xiàng)目在售主力戶型面積區(qū)間（㎡）現(xiàn)成交均價（元/㎡）北辰柴樓新莊園90-1307916國耀上河城90-1408058澤天下90-11010526紅橋中興泊仕灣80-13016385億城堂庭100-25015235泰達(dá)城河與海80-11013715【市場價格結(jié)構(gòu)】價格策略國耀上河城柴樓新莊園澤天下中興泊仕灣億城堂庭泰達(dá)城河與海7900-8100元/㎡7.5KM10500元/㎡3.5KM14000-16500元/㎡5KM7916805810526152351638513715本案柴樓新莊園國耀上河城澤天下中興泊仕灣億城堂庭本案區(qū)位區(qū)域位置223554發(fā)展前景334554周邊環(huán)境224554交通規(guī)劃224545生活便利性223554項(xiàng)目規(guī)模433233商業(yè)配套433131產(chǎn)品實(shí)用性444344舒適性353444均好性353344景觀資源343333景觀視野343333品牌開發(fā)商品牌252354專業(yè)化團(tuán)隊(duì)252354前期推廣形象253355綜合各項(xiàng)總分415447536356比準(zhǔn)系數(shù)1.371.041.191.060.891.00（本項(xiàng)目得分/比準(zhǔn)項(xiàng)目得分）現(xiàn)階段均價表現(xiàn)79168058105261638515235

判斷比準(zhǔn)差價108128356125421731213542

權(quán)重15%15%35%15%20%

權(quán)重均價1621.812534389.62597270812570比準(zhǔn)均價12570靜態(tài)測算本案均價12570【靜態(tài)價格測算】價格策略現(xiàn)階段靜態(tài)比準(zhǔn)價格12570元/㎡市場整體情況活潑度較低環(huán)城四區(qū)工程價格下行壓力較大價格修正為12021—12700元/㎡修減2%-3%【市場價格修正】價格策略建議本案首次開盤的均價控制在

12000元/㎡左右一室均價：12700元/㎡二室均價：12000元-