曲江明珠曲江明珠營銷推廣策略及廣告創(chuàng)意提案報(bào)告報(bào)告前提本報(bào)告作為上次推廣策略的調(diào)整補(bǔ)充，旨在通過對(duì)工程價(jià)值和區(qū)域競爭態(tài)勢的重新梳理，使我們之前的推廣策略更加條理化、清晰化，并重點(diǎn)解答客戶關(guān)心的工程入市時(shí)機(jī)、當(dāng)前市場環(huán)境下推售、推廣策略及推廣方案和表現(xiàn)等問題，而對(duì)之前已經(jīng)達(dá)成的共識(shí)，不做過多的探討。本體研究篇2定位策略篇3營銷策略篇4推廣策略篇5目錄市場分析篇1市場分析篇1工程位于西安曲江區(qū)——西安富人區(qū)屬于政府打造的文化景觀資源驅(qū)動(dòng)下的城市高端住區(qū)，進(jìn)入市中心道路通達(dá)。城內(nèi)二環(huán)三環(huán)南湖大雁塔高新曲江經(jīng)開浐灞浐河灞河20分鐘車程本案區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)征地拆遷工作推進(jìn)大唐芙蓉園建成國家文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)大雁塔北廣場建成西部文博會(huì)落戶西安擴(kuò)區(qū)開展規(guī)劃獲批2003年2004年2005年2007年2021年2021年發(fā)表?曲江宣言?2002年1993年設(shè)立曲江旅游度假區(qū)歷程區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)旅游文化曲江以旅游文化、生態(tài)資源、配套體系、政府支持四個(gè)根本點(diǎn)為支柱，開啟城市新的精神支點(diǎn)。作為全國五大國際旅游熱點(diǎn)城市，曲江擁有極其豐富的歷史文化和旅游資源，擁有眾多的城市資源和西北稀缺的水資源。曲江新區(qū)擁有完善的會(huì)展和商務(wù)配套效勞體系，擁有高星級(jí)酒店、國際會(huì)議中心、國際展覽中心等設(shè)施。同時(shí)，曲江新區(qū)還擁有優(yōu)秀的人房環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購物等生活設(shè)施，是西安公認(rèn)的最正確居住地。配套體系曲江新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒有任何工業(yè)污染，1,200畝的曲江池水面，緊鄰杜陵10,000畝的生態(tài)森林，超過40％的綠化控制率，區(qū)域生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)良生態(tài)資源區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)曲江池遺址公園大唐芙蓉園海洋公園大雁塔植物園大唐不夜城唐城墻遺址公園曲江伴隨著根底建設(shè)的進(jìn)程實(shí)現(xiàn)，形成了不同的區(qū)域開展階段區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)

曲江重新定位五園一塔五園一塔概念奠定曲江旅游生態(tài)生活基調(diào)2003年曲江更名為西安曲江新區(qū)，曲江新城規(guī)劃的提出，將曲江區(qū)域價(jià)值重新定位。大雁塔、大唐芙蓉園、曲江池遺址公園、唐城墻遺址公園、植物園、海洋公園合稱五園一塔，五園一塔旅游生態(tài)概念的提出迅速的拉動(dòng)了曲江區(qū)域的價(jià)值。新區(qū)概念的提出及曲江新城的規(guī)劃，直接將曲江重新定義，將曲江旅游文化極致發(fā)揮.2003年提出曲江新城規(guī)劃后，曲江迅速開展，區(qū)域價(jià)值節(jié)節(jié)攀升曲江第一階段概念曲江區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)

區(qū)域文化品牌建立區(qū)域認(rèn)知曲江價(jià)值標(biāo)簽的樹立—國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)掛牌曲江新區(qū)隨著區(qū)域旅游文化的開展，五園一塔的建設(shè)，旅游人口的不斷涌入，曲江的區(qū)域認(rèn)知度也不斷增高。2007年8月13日，曲江新區(qū)正式掛牌國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成為繼深圳華僑城之后全國僅有的兩個(gè)國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一。曲江第二階段資源曲江五園一塔的相繼建成使區(qū)域知名度大幅上升，完成了區(qū)域從陌生到熟識(shí)的過程，但區(qū)域內(nèi)生活配套嚴(yán)重缺乏。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)

曲江金融商務(wù)區(qū)曲江大唐不夜城大唐不夜城的規(guī)劃將成為曲江生活、娛樂配套補(bǔ)足的最重大利好曲江金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃建于南三環(huán)與雁塔南路以西兩側(cè)；產(chǎn)業(yè)園區(qū)由展覽中心、會(huì)議中心、商業(yè)功能區(qū)、住宅區(qū)四局部組成的大型綜合體。金融商務(wù)區(qū)的規(guī)劃將進(jìn)一步改善區(qū)域城市形象，引入高層次產(chǎn)業(yè)人口，加速區(qū)域城市化開展曲江第三階段多元曲江各項(xiàng)規(guī)劃實(shí)施，配套得到很大改善，曲江進(jìn)入多元化開展曲江大唐不夜城總占地967畝，總建面65萬平方米，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、商務(wù)為一體中國西部第一文化MALL。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)

休閑核心形成條件初步形成曲江未來在西安的地位將無可置疑的頂級(jí)高端，這是國際化大都市的開展必然具備城市屬性〔區(qū)位、交通距離〕擁有不可復(fù)制的強(qiáng)勢景觀資源區(qū)域初始階段擁有高端認(rèn)知品牌開發(fā)商對(duì)區(qū)域市場的帶動(dòng)曲江依托稀缺強(qiáng)勢景觀與城市尺度開展成為城市“休閑核心〞地帶曲江第四階段魅力曲江曲江完全滿足形成城市“休閑核心〞的條件。未來的曲江——以“城市休閑核心地帶〞開展目標(biāo)，區(qū)域強(qiáng)勢的城市地位不可動(dòng)搖區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)功能分區(qū)上，曲江新區(qū)二期將規(guī)劃建設(shè)主題旅游與文化商貿(mào)區(qū)、會(huì)展商務(wù)與傳媒出版區(qū)、影視演藝與科教創(chuàng)意區(qū)、遺址博覽與生態(tài)創(chuàng)意區(qū)和娛樂運(yùn)動(dòng)與休閑度假區(qū)五個(gè)分區(qū)。曲江未來開展規(guī)劃隨著曲江新區(qū)各項(xiàng)事業(yè)的高速開展，曲江一期已然形成，曲江二期開展空間必將成為曲江未來開展的重點(diǎn)。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)曲江二期建成后將是一座引領(lǐng)全球的“文化高地，創(chuàng)意天堂，圓夢之城〞，本工程位于整個(gè)曲江核心的位置，未來開展?jié)摿薮?。曲江二期是陜西省西安市曲江新區(qū)國家文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)戰(zhàn)略開展的第二次騰飛，曲江二期占地一萬余畝，雄踞陜西西安南郊曲江新區(qū)東南方位。工程包括曲江創(chuàng)意谷、杜陵遺址核心保護(hù)區(qū)、杜陵遺址公園、關(guān)中風(fēng)情園、博物館群等等工程曲江二期的區(qū)域經(jīng)濟(jì)就是從軟、硬環(huán)境兩方面著手，通過多元、立體、綜合的城市經(jīng)營手段，實(shí)現(xiàn)曲江和諧、持續(xù)、快速的開展。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)Summary總結(jié)隨著曲江二期大規(guī)模的開發(fā)，本區(qū)域居住圈及商圈將會(huì)逐漸形成。曲江是新興的文化旅游區(qū)，依托其歷史和文化價(jià)值，成為西安的休閑、高端居住區(qū)；隨著曲江新區(qū)各項(xiàng)事業(yè)的高速開展，曲江新區(qū)一期已根本建成，區(qū)內(nèi)已無開展空間，開展空間缺乏已經(jīng)成為制約曲江乃至西安文化產(chǎn)業(yè)加快開展的瓶頸；曲江二期建成后將是一座引領(lǐng)全球的“文化高地，創(chuàng)意天堂，圓夢之城〞；本工程就位于整個(gè)曲江最核心的位置，未來開展?jié)摿薮?。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)進(jìn)入2021年之后，樓市促銷、打折優(yōu)惠連連開啟，以價(jià)換量的銷售策略成為更多房企的共同選擇。在“金三銀四〞銷售旺季，房企更是大打促銷牌，紛紛“開閘〞爭奪客源。在樓市的多重優(yōu)惠下，剛需觀望心態(tài)漸融，而選擇“高性價(jià)比〞樓盤已經(jīng)成為當(dāng)前以首置剛需為主導(dǎo)下市場的主流。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場區(qū)域市場

競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)7月，西安普通住宅新批預(yù)售面積共124.61萬平方米，環(huán)比下跌37.07%，同比上漲127.49%，普通住宅新增供給量創(chuàng)3月以來最低，面對(duì)樓市傳統(tǒng)淡季，房企推盤量有所降低，但市場上大幅度的產(chǎn)品推廣仍然昭示了房企渴望去化庫存的用心，本月普通住宅市場供銷比為1.51，目前市場依然處于去化庫存階段。本月西安普通住宅共成交8055套，成交面積82.49萬平方米，環(huán)比下跌18.27%，同比下跌9.80%，成交均價(jià)環(huán)比微漲2.51%，與去年同期相比那么有14.41%的漲幅，可見普通住宅處于高位回落的運(yùn)行態(tài)勢，前期熱銷工程成交量萎縮及樓市淡季效應(yīng)影響是本月普通住宅銷量出現(xiàn)下跌的主要原因。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場區(qū)域市場

競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)西平安市商品房第32周(8.4-8.10)銷售共計(jì)2360套，比上期銷售增加291套，成交面積為242366.60平方米，環(huán)比上漲19.46%。其中普通住宅成交1990套，比上期銷售增加了302套，成交面積205087.32平方米，環(huán)比上漲20.44%，普通住宅套均面積為103.06平方米。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場區(qū)域市場

競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)2002年2003年2004年2005年2006年代表樓盤：曲江皇家花園別墅、御花園別墅、鉆石王朝別墅等產(chǎn)品類型：獨(dú)棟、聯(lián)排等別墅產(chǎn)品銷售價(jià)格：5000-6000開發(fā)初期，暫無具有代表性的開發(fā)工程代表樓盤：曲江華府、曲江城市花園、曲江公館、曲江溪園等產(chǎn)品類型：洋房/別墅、小/高層為主銷售價(jià)格：別墅類9000-10000，小/高層4000-5200代表樓盤：湖濱花園、鉆石半島、假日新家園、春曉苑、曲江6號(hào)等產(chǎn)品類型：聯(lián)排、小/高層等銷售價(jià)格：別墅/洋房4500-5000，小/高層3400-4000代表樓盤：湖濱花園、風(fēng)景佳園、曲江6號(hào)等產(chǎn)品類型：聯(lián)排、小/高層等銷售價(jià)格：別墅5000-5500，小/高層3800-43002007年2021年2021年2021年代表樓盤：以中海國際社區(qū)為主，曲江公館、曲江華府、曲江南苑等產(chǎn)品類型：獨(dú)棟、聯(lián)排和小高層、高層銷售價(jià)格：別墅9000-10000，小/高層4800-5500代表樓盤：融僑·曲江觀邸、金地·芙蓉世家、紫薇·永和坊、曲池坊等產(chǎn)品類型：別墅和小高層/高層產(chǎn)品銷售價(jià)格：別墅11000-13000，小高層6500-10000代表樓盤：湖城大境、華僑城、紫薇·永和坊、融僑·曲江觀邸等產(chǎn)品類型：小/高層獨(dú)、獨(dú)棟、聯(lián)排等別墅產(chǎn)品銷售價(jià)格：別墅15000以上，小/高層7000以上代表樓盤：中海國際社區(qū)、曲江公館、金地·芙蓉世家、曲江溪園等產(chǎn)品類型：獨(dú)棟、聯(lián)排和小高層、高層銷售價(jià)格：別墅10000-12000，小/高層4800-5500曲江城市價(jià)值的躍升帶來樓市價(jià)值的攀升，已由最初外鄉(xiāng)為王變?yōu)槠放浦鹇箷r(shí)代待續(xù)……區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)中冶中海1000畝萬科229余畝紫薇351畝融僑204畝深鴻基153畝華僑城近300畝金地970畝中鐵地塊中建100畝龍湖52畝大量品牌開發(fā)商云集，中高端品質(zhì)社區(qū)已成為區(qū)域主流趨勢，競爭日益劇烈龍湖103畝由標(biāo)注圖可看出，未來工程周邊大量全國性品牌開發(fā)商云集，如萬科、中鐵、中建等一線品牌商，對(duì)工程的價(jià)值具有良好的提升作用，同時(shí)也帶來一定威脅區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

區(qū)域市場

競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)本案工程周邊在售及即將入市新盤1、大華曲江公園世家3期2、曲江國風(fēng)世家3、曲江觀城5、中海曲江碧林灣6、中冶一曲江山7、曲江風(fēng)景線8、紫薇曲江意境9、曲江觀邸3期區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

區(qū)域市場

競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)工程周邊在售及即將入市新盤1、大豊曲江真境2、曲江唐仁里4、曲江諸子階5、曲江締杰國際廣場6、曲江千林郡7、曲江紫汀苑8、曲江觀山悅9、曲江銀座花園10、曲江南苑本案工程所在位置的周邊存在很多未開售樓盤，未來存量很足，物業(yè)類型以高層為主，少量的洋房產(chǎn)品；從在售工程產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，區(qū)域內(nèi)物業(yè)以中低密度產(chǎn)品為主，未售工程以中高密度為主，標(biāo)志著曲江住宅物業(yè)的轉(zhuǎn)變；從工程環(huán)線分布情況看，曲江目前在售工程仍集中在曲江大道以西，工程分布集中化，且檔次偏高。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

區(qū)域市場

競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)產(chǎn)品類型面積區(qū)間價(jià)格銷售情況高層79-133預(yù)計(jì)68002012年內(nèi)開盤個(gè)案分析——3曲江觀城總建筑面積約16萬平米、目前在售2號(hào)樓，總高33層曲江大道上為都市精英階層量身定做的曲江居所。

區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

區(qū)域市場

競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)產(chǎn)品類型面積區(qū)間價(jià)格高層

67、96、135折后均價(jià)7500-8300

個(gè)案分析——5中海曲江碧林灣現(xiàn)在售二期11號(hào)樓，總高34層，2梯6戶設(shè)計(jì)，曲江剛需67平起全款直降5個(gè)點(diǎn)品牌開發(fā)商借助唐城墻遺址公園景觀資源打造高端工程區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

區(qū)域市場

競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)產(chǎn)品類型面積區(qū)間價(jià)格高層

83-87平米贈(zèng)15平米，三室123-126平米贈(zèng)送16-25平米折后均價(jià)7500-8000個(gè)案分析——6中冶一曲江山近期新推【玫瑰山】組團(tuán)14號(hào)樓兩房、三房，預(yù)計(jì)2021年年底交房。新房源總高24層，2梯4戶品牌開發(fā)商借助曲江學(xué)區(qū)概念打造的品質(zhì)樓盤區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

區(qū)域市場

競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)產(chǎn)品類型面積區(qū)間價(jià)格高層

在售103-172平米

8000-10000

個(gè)案分析——7曲江風(fēng)景線由11棟純板式小高層、高層和1棟商務(wù)會(huì)所構(gòu)成，共規(guī)劃1043戶。1、2、3號(hào)樓現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購中，其中1、3號(hào)為27層2梯3戶設(shè)計(jì)，2號(hào)樓為18層小高層〔兩個(gè)單元，2梯3和2梯2戶設(shè)計(jì)。〕。借助唐城墻遺址公園景觀資源打造高端工程區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

區(qū)域市場

競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)Summary總結(jié)曲江市場品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)入，物業(yè)風(fēng)格多樣化，各顯神通。區(qū)域市場高端工程主要分布景觀資源周邊，市場競爭格局轉(zhuǎn)向一期邊緣地段。區(qū)域市場存量主要以高層、小高層物業(yè)為主，低密度產(chǎn)品逐漸退出市場。區(qū)域工程園林、建筑、會(huì)所都注重獨(dú)特性，擴(kuò)大附加值。剛需戶型逐漸增多，中小戶型競爭未來必將劇烈。目前曲江工程生活配套僅僅以大唐不夜城為主，多以裙樓底商為主，能輻射區(qū)域配套較少。曲江在售項(xiàng)及即將入市工程呈現(xiàn)以下特征：由資源優(yōu)勢向自身塑造型轉(zhuǎn)變，市場競爭格局轉(zhuǎn)向曲江一期邊緣地段，區(qū)域市場存量主要以高層、小高層物業(yè)為主，低密度產(chǎn)品逐漸退出市場，剛需戶型逐漸增多，中小戶型競爭未來必將劇烈。曲江已成為西安公認(rèn)的富人區(qū)，豪宅包括別墅、平層公寓等多種業(yè)態(tài)，在產(chǎn)品及效勞上不斷升級(jí)。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場大勢研判小結(jié)通過對(duì)區(qū)域工程根底數(shù)據(jù)研究，發(fā)現(xiàn)各工程以兩湖為中心呈環(huán)形向外發(fā)散，越靠近兩湖景觀資源，工程容積率越低，整體質(zhì)素越高。

競爭態(tài)勢區(qū)域市場曲江物業(yè)類型統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱高層小高層洋房別墅融僑觀邸1617————紫薇永和坊1211——145曲江千林郡141————中海曲江碧林灣12——————紫薇·曲江意境16——————萬科·金域曲江1518————曲江·海天華庭54————龍湖·紫都城10——————曲江·梧桐苑954——曲江紫汀苑19——————曲江諸子階

181

華僑城·壹零捌坊_

108總計(jì)：128745253曲江除了南湖附近工程帶有低密度產(chǎn)品外，其它工程物業(yè)類型主要集中在高層上，小高層僅占占據(jù)36%，未來曲江小高層物業(yè)稀缺。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場大勢研判小結(jié)

競爭態(tài)勢區(qū)域市場曲江項(xiàng)目物業(yè)類別存量統(tǒng)計(jì)

紫薇意境千林郡華僑城108坊永和坊融僑觀邸紫丁苑萬科金域曲江

碧林灣海天華庭龍湖紫都城諸子階梧桐苑總計(jì)（㎡）別墅

45600

273600小高層

67547

9000074100180000

21884

195500

25600654631高層330000440000

7200040000

90000430000

994781200001737811795259洋房

25001404816548隨著曲江一期的開展成熟，區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型存量也隨之發(fā)生變化，比重已集中在高層與小高層，其中高層占主要物業(yè)主導(dǎo)，從市場狀況的來看，低密度產(chǎn)品范圍在縮小，這樣的格局將會(huì)以市場慣性繼續(xù)延續(xù)，小高層已形成稀缺態(tài)勢。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場大勢研判小結(jié)

競爭態(tài)勢區(qū)域市場曲江項(xiàng)目戶型面積區(qū)間分析序號(hào)項(xiàng)目名稱一房兩房三房四房別墅面積（㎡）套量面積（㎡）套量面積（㎡）套量面積（㎡）套量面積（㎡）套量1萬科·金域曲江

76136119-122136126--258721

2曲江梧桐苑

100-110300120-145754167--215222

3融僑·觀邸

87-106200116-150700180-234300

4龍湖?紫都城46-4813076-8944099-128500138-152350

5曲江·海天華庭

85-100430135-150430

6紫薇·永和坊

210-295269360-6501457曲江·千林郡

80-901000120-1352000140-1801000

8中海碧林灣

89-981428130-1371292158136

67500

9紫薇意境不詳90-104128105-1451736146-2201716

11曲江紫汀苑

100-110400124-1801000250-400340250-4029112曲江·諸子階

80-11012110-150718135-360140

總計(jì)：

130

4974

9266

5194

236從市場板塊存量及潛在供給量來看，三房戶型產(chǎn)品占有絕比照重，舒適性、改善型戶型依然在此區(qū)域供需中扮演重要角色，兩房產(chǎn)品主要分布在資源輻射性社區(qū)中，舒適性較差。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場大勢研判小結(jié)

競爭態(tài)勢區(qū)域市場市場存量面積區(qū)間分析序號(hào)項(xiàng)目名稱0-5050-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-150150-200200-250250以上1萬科·金域曲江

2曲江梧桐苑

3融僑·觀邸

4龍湖?紫都城

5曲江·海天華庭

6紫薇·永和坊

7曲江·千林郡

8中海碧林灣

9紫薇意境

11曲江紫汀苑

12曲江·諸子階

13金地湖城大境14華僑城108坊現(xiàn)階段曲江優(yōu)勢景觀資源工程，產(chǎn)品類型主要以大戶型為主力戶型;非景觀資源工程，產(chǎn)品線豐富，從分析看，產(chǎn)品類型的分布與地段條件有較強(qiáng)關(guān)系。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場大勢研判小結(jié)

競爭態(tài)勢區(qū)域市場項(xiàng)目名稱定位融僑觀邸曲江中軸·45萬㎡第五代人本科技大宅紫薇永和坊傳奇曲江意境人生曲江千林郡曲江中軸·五十萬平米·傳世臻藏級(jí)·公園華宅中海曲江碧林灣公園群·教育城·魅力街區(qū)紫薇·曲江意境傳承傳奇揮灑意境萬科·金域曲江原創(chuàng)·現(xiàn)代·泰式讓建筑贊美生命曲江·海天華庭海洋館旁·十三萬平米幸福理想社區(qū)龍湖·紫都城龍湖精裝首發(fā)曲江曲江·梧桐苑溫泉科技大宅曲江紫汀苑國寶級(jí)土地臻藏曲江諸子階伴湖而居，開啟小高層豪宅時(shí)代華僑城·壹零捌坊曲江里的中國園墅從曲江工程定位分析，借助資源占位工程以高端社區(qū)居多，隨著曲江的開展，能直接資源利用的價(jià)值越來越少，近期開發(fā)的工程向中高端轉(zhuǎn)變。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場大勢研判小結(jié)

競爭態(tài)勢區(qū)域市場項(xiàng)目名稱

競爭優(yōu)勢融僑觀邸地段位于雁南路，鄰近曲江中心，周圍配套較為成熟；融僑品牌；完善的科技配套；產(chǎn)品為兩梯三戶和兩梯兩戶，戶型舒適度較高紫薇永和坊地段優(yōu)勢，東鄰雁南路；紫薇地產(chǎn)和曲江地產(chǎn)合作開發(fā)；產(chǎn)品質(zhì)素較高曲江千林郡社區(qū)立體式景觀；5000平米七星級(jí)會(huì)所；1.5萬商業(yè)設(shè)施中海曲江碧林灣地段：近鄰曲江雙湖；面積區(qū)間65-155㎡（囊括兩房到四房全線產(chǎn)品）紫薇·曲江意境地段身處皇家御苑；城市資源，規(guī)劃沿街商業(yè)；紫薇地產(chǎn)14年品牌；純板建筑，戶型多元化萬科·金域曲江品牌效應(yīng)、精裝、園林風(fēng)格的稀缺、完善的自身配套曲江·海天華庭教育資源，曲江一中、曲江一小龍湖·紫都城

教育資源，曲江一中、曲江一小；戶型贈(zèng)送面積，客廳或臥房位置挑空；五重園林景觀，高綠化率曲江·梧桐苑靠近南湖、溫泉入戶、科技應(yīng)用，戶型層高在3.1、3.2m曲江·紫汀苑地段，南側(cè)緊鄰唐城墻遺址公園；景觀資源：原生態(tài)自然坡地；風(fēng)水環(huán)境；超寬樓間距曲江諸子階地段，規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，一線湖景資源華僑城·壹零捌坊芙蓉湖中央別墅區(qū)；筑造曲江第三園，皇家原生階地園墅，中國頂級(jí)私藏園墅各工程的競爭優(yōu)勢總結(jié)為：品牌優(yōu)勢、地段優(yōu)勢、自然資源優(yōu)勢、自身配套優(yōu)勢；自身配套優(yōu)勢表達(dá)為完善的工程自身配套優(yōu)勢及科技應(yīng)用優(yōu)勢。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場大勢研判小結(jié)

競爭態(tài)勢區(qū)域市場區(qū)域內(nèi)各自工程園林均做的非常精細(xì)，表達(dá)了各自工程不同特點(diǎn)的品質(zhì)。高端工程都配有自身的特色會(huì)所，并具有豐富的使用功能。區(qū)域工程建筑風(fēng)格根本結(jié)合區(qū)域的人文資源，以新中式為主，局部為歐美、泰式等有特點(diǎn)的建筑風(fēng)格，并融入了中式元素。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場大勢研判小結(jié)

競爭態(tài)勢區(qū)域市場區(qū)域內(nèi)工程品質(zhì)均較高，環(huán)境資源優(yōu)越，所以價(jià)格也相對(duì)較高。本區(qū)域高層的價(jià)格主要集中在7000—9000元/㎡，由于萬科·金域曲江因采用5A精裝配套，所以價(jià)格最高。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場大勢研判小結(jié)

競爭態(tài)勢區(qū)域市場區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場大勢研判小結(jié)

競爭態(tài)勢區(qū)域市場區(qū)域內(nèi)工程根本配有各自小體量的生活配套，只是針對(duì)滿足社區(qū)效勞需求為主，能輻射區(qū)域工程配套較少。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場大勢研判小結(jié)

競爭態(tài)勢區(qū)域市場曲江市場品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)入，物業(yè)風(fēng)格多樣化，各顯神通。區(qū)域市場高端工程主要分布景觀資源周邊，市場競爭格局轉(zhuǎn)向一期邊緣地段。區(qū)域市場存量主要以高層、小高層物業(yè)為主，低密度產(chǎn)品逐漸退出市場。區(qū)域工程園林、建筑、會(huì)所都注重獨(dú)特性，擴(kuò)大附加值。剛需戶型逐漸增多，中小戶型競爭未來必將劇烈。目前曲江工程生活配套僅僅以大唐不夜城為主，多以裙樓底商為主，能輻射區(qū)域配套較少。曲江在售工程呈現(xiàn)以下特征：由資源優(yōu)勢向自身塑造型轉(zhuǎn)變。市場競爭解讀—總結(jié)區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

區(qū)域市場

競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任嚴(yán)格住房用地供給管理加大保障性安居工程建設(shè)力度調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管限制購房，合理引導(dǎo)住房需求落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作約談責(zé)機(jī)制堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)新政國八條12345678首次堤出“價(jià)格控制目標(biāo)〞行政干預(yù)已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)硬階段保障性住房一直是政府雙軌制解決房價(jià)手段目前銀行貸款全面收緊，因此短期內(nèi)對(duì)樓市影響象征意義大于實(shí)際意義重堤70%比例，對(duì)今年供給量堤出要求，不低于前兩年供給量，重堤閑置土地處理全面的限購，仿佛設(shè)置一道關(guān)卡，無疑會(huì)有誤傷強(qiáng)有力的問責(zé)，才能保證執(zhí)行力，地方政府難免動(dòng)腦筋想對(duì)策重拳調(diào)控勢必會(huì)觸碰相關(guān)利益方，只能是暫時(shí)緩和，解決不了根本問題相關(guān)點(diǎn)評(píng)：區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

區(qū)域市場

競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

區(qū)域市場

競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)地方限購令：西安“2.26〞新政?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知?解讀解讀

二套房貸

保障性住房積極引導(dǎo)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，確保在新出讓或劃撥土地的經(jīng)濟(jì)適用房工程、普通商品房工程和棚戶區(qū)改造工程中，廉租住房的配建比例分別不低于15%、5%和30%，全面完成2021年保障性住房建設(shè)8.6萬套〔戶〕的目標(biāo)任務(wù)。點(diǎn)評(píng)：長安區(qū)、臨潼區(qū)、閻良區(qū)及高陵縣等周邊區(qū)域，受限購被擠壓的購房需求值得其迎來市場開展的時(shí)機(jī)。點(diǎn)評(píng)：目前一線市場反響的應(yīng)對(duì)措施比方購置/補(bǔ)交完稅證明或社保證明、轉(zhuǎn)到以公司名義購房、外地戶口利用本地戶口假結(jié)婚、外地已購房夫妻假離婚等。點(diǎn)評(píng)：保障性住房勢必會(huì)分流一局部客源。區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)西安限購令出臺(tái)，樓市應(yīng)聲降溫。現(xiàn)狀新盤推售放緩——眾多房企延緩?fù)票P速度，購房者與開發(fā)商都在觀望。保障性住房供給量增加，在分流商品房客群同時(shí)，將進(jìn)一步影響商品房價(jià)格。市場觀望情緒濃重，改善需求被嚴(yán)重壓抑；工程預(yù)計(jì)開盤期正處在大勢的低迷調(diào)整期，勢必影響工程整體開發(fā)策略與收益預(yù)期，抓住剛需及首改客戶成為關(guān)鍵！區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)后限購時(shí)代的現(xiàn)狀1、在12年春節(jié)后各樓盤出現(xiàn)一定的打折促銷手段，以吸引購房人的行為后，成交量上升的同時(shí)，房價(jià)在回調(diào)過后出現(xiàn)了相對(duì)穩(wěn)定的情況。2、在房企低價(jià)換量的刺激下，西安普通住宅交易量再創(chuàng)年度以來月銷售新高，西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：7月，西安普通住宅新批預(yù)售面積共124.61萬平方米，環(huán)比下跌37.07%，同比上漲127.49%，。在樓市的多重優(yōu)惠下，剛需觀望心態(tài)漸融，而選擇“高性價(jià)比〞樓盤已經(jīng)成為當(dāng)前以首置剛需為主導(dǎo)下市場的主流。剛需松動(dòng)下，低價(jià)走量已成為房企的共同選擇。

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)后限購時(shí)代區(qū)域市場的啟發(fā)區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)下半年房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)資金周轉(zhuǎn)缺乏合作開發(fā)，共贏不要共輸調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格體系合理的開盤時(shí)機(jī)與推售節(jié)應(yīng)對(duì)策略-工程開發(fā)區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)營銷策略關(guān)鍵點(diǎn)工程營銷策略1、把握營銷節(jié)奏2、做精準(zhǔn)營銷解決客群定位3、精細(xì)營銷實(shí)現(xiàn)工程成功推售應(yīng)對(duì)策略-工程營銷區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)當(dāng)前形勢下，工程應(yīng)明確營銷目標(biāo)，把握“穩(wěn)價(jià)格、緩節(jié)奏、加快效率〞的營銷節(jié)奏，根據(jù)自身資金狀況進(jìn)行合理調(diào)整?？欤焊鶕?jù)政策及市場變化，加大營銷工作效率及力度；一旦營銷機(jī)會(huì)到來，要能做到快速成交

。穩(wěn)：政策調(diào)整初期，不能自亂陣腳，以不變應(yīng)萬變，切不可盲目降價(jià)；緩：政策基本穩(wěn)定后，需求開始緩慢釋放，緊隨大市，營銷節(jié)奏與之吻合；銷量受阻，不全是價(jià)格的問題，而是當(dāng)前購房資格受限，切不可盲目大幅降價(jià)。1、營銷節(jié)奏要做到“穩(wěn)、緩、快〞區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)受限客群如何來轉(zhuǎn)換？不受限客群如何來搶占？有效需求挖掘有效客群擴(kuò)大2、細(xì)分市場需求，對(duì)客群進(jìn)行精準(zhǔn)定位區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)一、二手聯(lián)動(dòng)，激發(fā)換房需求不同城市項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，通過適當(dāng)優(yōu)惠折扣等，鼓勵(lì)異地購房提供幫助改變限制性條件的增值服務(wù)，如落戶受限客群如何轉(zhuǎn)換他們……區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

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競爭態(tài)勢大勢研判小結(jié)90平米以下90-120平米120-160平米160平米以上高端住宅產(chǎn)品細(xì)分對(duì)應(yīng)客戶特征對(duì)價(jià)格比較敏感追求絕對(duì)性價(jià)比對(duì)是否具有購房資格比較敏感對(duì)應(yīng)的營銷解決方案關(guān)鍵點(diǎn)怎樣轉(zhuǎn)化資金矛盾訴求產(chǎn)品的哪些價(jià)值體系如何獲取購房資格強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)、打造高性價(jià)比的產(chǎn)品體系和營銷環(huán)境是工程營銷成功的根底3、基于產(chǎn)品細(xì)分，制定精細(xì)營銷解決方案區(qū)域回憶市場分析篇住宅市場

區(qū)域市場

競爭態(tài)勢西安房產(chǎn)在現(xiàn)今大勢下，工程的開發(fā)策略需要順勢而為，利用工程區(qū)位優(yōu)勢及產(chǎn)品獨(dú)特性，迅速在限購時(shí)期多點(diǎn)蓄客，以工程核心推廣訴求搶占市場份額！競爭曲江高端項(xiàng)目集聚在景觀資源豐富區(qū)域，主要依靠優(yōu)勢資源打造項(xiàng)目品質(zhì)，面積較大的舒適戶型較多，本項(xiàng)目中小戶型有突破市場的優(yōu)勢政策區(qū)域曲江區(qū)域目前是西安豪宅工程集聚最多的區(qū)域，客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)可度較高，對(duì)區(qū)域未來規(guī)劃展望有很高的評(píng)價(jià)，工程前期可利用此優(yōu)勢進(jìn)行多點(diǎn)蓄客。小結(jié)大勢研判本體研究篇2工程情況本體分析篇價(jià)值梳理SWOT小結(jié)工程位于曲江新興高端居住區(qū)——地處曲江核心處，交通便利，未來開展?jié)摿^好。本案工程占地：61510平米規(guī)劃總建面：185651平米容積率：2.46建筑密度：12.1%,綠化率：40%,總戶數(shù)：1326停車位：1228工程位于曲江一期東側(cè)，曲江資源一覽無余，“五園一塔〞景觀休閑配套及曲江大唐不夜城生活配套盡收囊中。曲江休閑景觀體系以五園一塔為核心，即大雁塔、大唐芙蓉園、曲江池遺址公園、唐城墻遺址公園、植物園、海洋公園。曲江大唐不夜城總占地967畝，總建面65萬平方米，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、商務(wù)為一體中國西部第一文化MALL。工程情況本體分析篇價(jià)值梳理SWOT小結(jié)本案重新梳理自身價(jià)值，Whoami?

自然環(huán)境:曲江一、二期核心，毗鄰南湖，獨(dú)攬一線醉美生態(tài)景致區(qū)位價(jià)值:地鐵交匯，南三環(huán)快速干道，占盡地利，前景金光璀璨交通條件:161、224、504路公交暢達(dá)周邊，10分鐘輕松進(jìn)入繁華鬧市工程規(guī)模:18萬平米鴻篇巨作，繁華曲江，開啟曲江最具性價(jià)比時(shí)代專屬學(xué)校:享曲江一小、一中高質(zhì)量教學(xué)，金榜題名騰飛未來園林環(huán)境:2000㎡歐式水系園林、享南湖1500畝山水人文景致產(chǎn)品特色:87—124㎡大城實(shí)用戶型，超多贈(zèng)送面積，超高實(shí)用率星級(jí)配套：3000平米繽紛商業(yè)街，璀璨多姿，醇熟生活左右逢源物業(yè)管理:24小時(shí)全天候貼心物管，關(guān)心備至，像家人一樣呵護(hù)品牌實(shí)力:國家電網(wǎng)明珠地產(chǎn)巨資鑄造，央企房地產(chǎn)品質(zhì)全面保障工程十大旗艦優(yōu)勢歸納：全方位360°賞析曲江明珠區(qū)位交通配套規(guī)劃戶型廣場商業(yè)物業(yè)區(qū)位中心：居曲江一、二期中心與曲江一起超速開展地處曲江核心處，交通便利，毗鄰南湖，自然環(huán)境極其優(yōu)越；曲江后續(xù)開展的重心腹地。便捷：不虛度年華不浪費(fèi)光陰，充分享受生活交通品牌國企：國家電網(wǎng)甘肅電力明珠集團(tuán)規(guī)劃匹配：引領(lǐng)生活品味，彰顯居所優(yōu)越氣質(zhì)低容積率、低密度，居住舒適度高；車位比接近1:1，停車從此不必“搶車位〞；板樓、點(diǎn)板樓戶型南北通透，戶戶朝南采光；小區(qū)內(nèi)置商業(yè)街，商業(yè)配套考慮充足，居住舒適度高。戶型百變：純南兩房，2+1、3+1戶型百變，生活應(yīng)該更美廣場3000㎡歐式生態(tài)休閑廣場，皇室級(jí)的豪華私家園林，高鮮氧濃度健康社區(qū)，恣情享受都市街區(qū)和諧生活典范。優(yōu)雅：生態(tài)廣場混合陽光，身心健康愉悅商業(yè)精心打造曲江南湖南首個(gè)3000㎡高端主題商業(yè)街，時(shí)尚品位生活資訊、名品購物、休閑娛樂一網(wǎng)打盡。便利：生活配套一應(yīng)俱全，主題商業(yè)就是一趟繽紛時(shí)尚之旅物業(yè)國家電網(wǎng)旗下物業(yè)管理，國際化高端生活巡禮，從智能化安防到人性化效勞，成就中心高端品質(zhì)生活理想。物業(yè)：7*24全方位物業(yè)安保，成就萬無一失的美好生活工程情況本體分析篇價(jià)值梳理SWOT小結(jié)87.5平米兩室戶型1、戶型方正、緊湊，無明顯浪費(fèi)面積。

2、動(dòng)靜、干濕分割較好。

3、客、臥尺寸適宜，明廚明衛(wèi)。

4、局部陽臺(tái)〔露臺(tái)〕進(jìn)深2.5米，超過普遍的米。

5、針對(duì)875戶型，純南戶型，通透，視野好。

6、生活陽臺(tái)〔洗衣房〕盡享便利生活。穿堂風(fēng)飄然而過

超大露臺(tái)盡享曲江觀湖勝景推廣重點(diǎn)曲江超高性價(jià)比87.5晶品戶型工程自身解讀—戶型賣點(diǎn)1工程情況本體分析篇價(jià)值梳理SWOT小結(jié)工程自身解讀—戶型賣點(diǎn)2107平米2+1室戶型1、戶型方正、緊湊，無明顯浪費(fèi)面積。

2、動(dòng)靜、干濕分割較好。

3、客、臥尺寸適宜，明廚明衛(wèi)。

4、107戶型，有贈(zèng)送一間房〔買一間送一間〕。

5、生活陽臺(tái)〔洗衣房〕、假飄窗〔一步式陽臺(tái)〕盡享便利生活。視野無遮擋坐擁曲江觀南山盛景推廣重點(diǎn)買一間送一間！工程情況本體分析篇價(jià)值梳理SWOT小結(jié)工程自身解讀—戶型賣點(diǎn)3124平米3+1室戶型1、戶型方正、緊湊，無明顯浪費(fèi)面積。

2、動(dòng)靜、干濕分割較好。

3、客、臥尺寸適宜，明廚明衛(wèi)。

4、124戶型，有贈(zèng)送一間房〔買一間送一間〕。

5、大陽臺(tái)〔露臺(tái)〕進(jìn)深2米，超過其他工程。6、生活陽臺(tái)〔洗衣房〕、假飄窗〔一步式陽臺(tái)〕盡享便利生活。二十萬入住曲江三代同堂盡享曲江盛景推廣重點(diǎn)二十萬入住曲江三代同堂盡享曲江盛景工程情況本體分析篇價(jià)值梳理SWOT小結(jié)國企品牌區(qū)域環(huán)境2.46容積率區(qū)域未來開展精致產(chǎn)品工程進(jìn)度價(jià)值梳理曲江區(qū)域已被客群所認(rèn)可為西安“富人區(qū)〞景觀資源豐富。本工程根本全部封頂，準(zhǔn)現(xiàn)房出售優(yōu)勢必將吸引改善剛需客戶的關(guān)注。工程占地?zé)o規(guī)模優(yōu)勢，板式、點(diǎn)板中小舒適型戶型，在區(qū)域內(nèi)更容易吸引剛需改善型客戶。工程所在區(qū)域?qū)儆谇诵奶帲S著曲江二期的開展，未來此區(qū)域潛力開展無限。明珠電力國有品牌，被社會(huì)所認(rèn)可。2.46容積率在目前曲江來講，屬于稀缺土地，有打造高性價(jià)比的中高端工程先天條件。國企地產(chǎn)——打造一座精致、原版、高性價(jià)比的中高端居所工程情況本體分析篇價(jià)值梳理SWOT小結(jié)SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢躲避劣勢通過工程整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)缺乏。突出區(qū)域未來的開展。抓住機(jī)遇消除威脅整合優(yōu)勢資源，贏得消費(fèi)者的感性認(rèn)同與理性行動(dòng)充分挖掘地塊獨(dú)有的資源，塑造工程獨(dú)特性利用工程自身優(yōu)勢，突出工程對(duì)區(qū)域的影響力確立工程在曲江市場的地位充分發(fā)揮工程的地段及規(guī)劃優(yōu)勢躲避劣勢消除威脅選擇適宜的開發(fā)時(shí)間進(jìn)入市場清晰客戶的需求利用組合戰(zhàn)略Threat威脅1、周邊大盤林立，競品眾多，多為品牌開發(fā)商開發(fā)，且產(chǎn)品業(yè)態(tài)齊全，戶型設(shè)計(jì)精細(xì)，社區(qū)主題、內(nèi)部景觀各具特色對(duì)本案直接構(gòu)成威脅。2、未來曲江二期的大量土地開發(fā)，市場存量巨大，且未來剛需產(chǎn)品較多。Opportunity時(shí)機(jī)1、規(guī)劃帶動(dòng)開展，這里將會(huì)出現(xiàn)繁榮景象；2、區(qū)域居住價(jià)值已被廣闊市民所認(rèn)可，接受度較高；3、隨著金地·湖城大境，萬科·金域曲江項(xiàng)目不斷成熟，必將帶動(dòng)區(qū)域人居氣氛。Strength優(yōu)勢優(yōu)勢：1、區(qū)位價(jià)值：曲江鄰南三環(huán)開展價(jià)值極高；2、地段優(yōu)勢：地塊緊鄰寒窯遺址公園，與南湖僅一路之隔，毗鄰曲江管委會(huì)；3、景觀優(yōu)勢：寒窯遺址公園，南湖，芙蓉園三大主題景觀公園環(huán)抱。4、產(chǎn)品優(yōu)勢：戶型設(shè)計(jì)面積適中，全明戶型，戶型功能齊全。Weakness劣勢1、周邊人口少，人流不大；2、居住氣氛和商業(yè)氣氛不濃厚，有待開發(fā)和培育；3、目前周邊公交線路較少，出行不便；4、與周邊大體量工程相比規(guī)模較??；5、產(chǎn)品線缺乏，戶型單一。本體總結(jié)梳理

工程區(qū)域未來開展?jié)摿^好，配套逐漸成熟；交通便利，路網(wǎng)成熟；工程為精細(xì)樓盤，特色園林景觀，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)；明珠國企品牌支持，給客戶賦予信心；工程需從客群進(jìn)行突破，挖掘核心賣點(diǎn)；本工程屬于：曲江精致中高檔中小戶型樓盤，高舒適度，不可被復(fù)制的菁英社區(qū)。〔2.46容積率/曲江新核心/國企地產(chǎn)/中小戶型/準(zhǔn)現(xiàn)房〕工程情況本體分析篇價(jià)值梳理SWOT小結(jié)定位策略篇3破題思路定位策略篇工程定位客戶定位價(jià)格定位工程營銷核心問題如何在目前區(qū)域內(nèi)打造出工程品牌認(rèn)知度，區(qū)別于區(qū)域豪宅工程銷售緩慢，快速翻開銷售突破口？如何塑造自身產(chǎn)品優(yōu)勢,實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？核心問題工程目標(biāo)破題思路：1、在版塊極其殘酷的競爭中脫穎而出，精確工程定位，與周邊工程的競爭形成差異化。2、最大化尋找和鎖定我們需要的改善型剛需客戶并向下兼容。破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇客戶定位原那么：工程初期客戶結(jié)構(gòu)參照區(qū)域市場在售工程客戶組成情況進(jìn)行確定；整盤客戶通過區(qū)域開展帶動(dòng)客戶升級(jí)和工程開展帶動(dòng)客戶升級(jí)兩個(gè)方面進(jìn)行優(yōu)化確定。工程定位—客戶定位破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇序號(hào)項(xiàng)目名稱客戶來源客戶年齡置業(yè)目的1萬科·金域曲江西安50%，陜西省40%，省外10%25-45首置10%，首改、二改30%，三改60%2曲江梧桐苑西安50%，陜西省30%，省外20%35-50二改40%，三改60%3融僑·觀邸陜北50%，周邊30%，西安市20%30-60首改20%，二改60%，三改20%4龍湖?紫都城城南30%，項(xiàng)目周邊客戶30%，其它區(qū)域20%、陜北客戶20%25-50首置30%，首改40%、二改20%，投資10%5曲江·海天華庭城南30%，項(xiàng)目周邊客戶30%，其它區(qū)域20%、陜北客戶20%25-40首置20%，首改50%，二改30%6紫薇·永和坊西安市60%，省內(nèi)20%，省外20%35-60首置10%，首改30%，二改40%，三改20%7曲江·千林郡西安市60%，省內(nèi)30%，省外10%25-55首置20%，首改50%，二改30%8中海碧林灣西安市70%，省內(nèi)20%，省外10%25-50首置40%，首改30%，二改20%，投資10%10華僑壹零捌坊省內(nèi)40%，省外60%40-60二改20%，三改80%11曲江紫汀苑西安市40%，省內(nèi)40%，省外20%35-55首改20%，二改40%，三改40%12紫薇·意境西安市60%，省內(nèi)30%，省外10%30-60首改20%，二改40%，三改40%曲江工程成交客戶信息總結(jié)本地客戶是主力，外地客戶比例在15%左右；改善型居住需求是核心；青年置家需求增長明顯；地域型客戶是工程開展初期主要客戶來源；外溢型客戶是工程中后期主要新增客戶。工程定位—客戶定位破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇成交客戶的年齡主要集中在35-55之間，主要表達(dá)在客戶的資金實(shí)力及購置能力?？蛻舻闹脴I(yè)目的主要為改善性住房，主要看重區(qū)域環(huán)境資源及產(chǎn)品品質(zhì)。客戶年齡段分析客戶來源區(qū)域分析客戶置業(yè)目的分析曲江工程工程成交客戶信息總結(jié)工程定位—客戶定位破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇曲江工程成交客戶信息總結(jié)本區(qū)域客戶的置業(yè)目的主要為改善性住房，主要看重區(qū)域環(huán)境資源及產(chǎn)品品質(zhì)。本區(qū)域客群范圍正在擴(kuò)大，“讓更多的人入住曲江〞。其中首次置業(yè)群的比例已悄然上漲，成為社會(huì)中堅(jiān)力量置業(yè)考慮的重點(diǎn)區(qū)域青年精英及局部年輕新貴已逐漸在此高端區(qū)域嶄露頭角；工程定位—客戶定位破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇曲江片區(qū)置業(yè)群體由追求傳統(tǒng)豪宅物業(yè)逐步轉(zhuǎn)向理性消費(fèi)功能型高檔物業(yè)曲江產(chǎn)品的演變趨勢低密度豪華度中低密度舒適度中高密度功能度身份型人群享受型人群向往型人群曲江客戶的演變趨勢支付能力由高到低工程定位—客戶定位破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇身份型客戶：追求純粹的低密度形式，強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的絕對(duì)占有和身份感的表達(dá)，對(duì)價(jià)格不敏感。關(guān)鍵詞：低密度居住感受、價(jià)格不敏感、資源占有、身份感客戶特征：追求純粹的低密度形式，強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的絕對(duì)占有和社區(qū)身份感的表達(dá)支付能力：強(qiáng)，絕對(duì)的財(cái)富階層，對(duì)于價(jià)格不敏感年齡特征：40歲以上，處于事業(yè)的成熟期置業(yè)經(jīng)歷：屢次置業(yè)，對(duì)于工程形成自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)核心關(guān)注點(diǎn)：低密度產(chǎn)品的居住感受關(guān)注價(jià)值點(diǎn)排序：地段、產(chǎn)品形式〔低密度物業(yè)的居住感受〕、社區(qū)檔次、產(chǎn)品品質(zhì)、舒適度〔包括環(huán)境及對(duì)居住生活空間舒適度的關(guān)注〕、開發(fā)商品牌實(shí)力。產(chǎn)品需求：追求的是能夠足夠表達(dá)財(cái)富和資源占有的低密度別墅或類別墅產(chǎn)品。1工程定位—客戶描摹破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇享受型客戶：相對(duì)于產(chǎn)品形式，更關(guān)注的是對(duì)稀缺資源的占有和居住生活空間的舒適度，追求品質(zhì)和價(jià)格之間的平衡。2關(guān)鍵詞：對(duì)資源的占有、舒適的生活感受、品質(zhì)和價(jià)格的平衡客戶特征：相對(duì)于產(chǎn)品形式，更關(guān)注的是生活的舒適度，是對(duì)周邊環(huán)境和居住生活空間舒適度的追求支付能力：較強(qiáng)，但對(duì)總價(jià)有要求，追求品質(zhì)和價(jià)格的平衡，會(huì)對(duì)贈(zèng)送，給到實(shí)惠敏感，未來開展?jié)摿Υ竽挲g特征：30-45歲置業(yè)經(jīng)歷：屢次置業(yè)核心關(guān)注點(diǎn)：舒適的生活感受、資源占有和文化氣氛關(guān)注價(jià)值點(diǎn)排序：地段、環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)和舒適度、總價(jià)、配套〔尤其關(guān)注提升生活品質(zhì)配套設(shè)施及教育配套〕、物業(yè)管理產(chǎn)品需求：產(chǎn)品形式不是太重要，能夠被引導(dǎo)工程定位—客戶描摹破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇向往型客戶：處于事業(yè)的起步期，主要看中的是曲江的標(biāo)簽感，總價(jià)是置業(yè)考慮的首要因素?？蛻籼卣鳎禾幱谑聵I(yè)的起步期，總價(jià)是置業(yè)考慮的首要因素。主要以南郊及高新區(qū)的白領(lǐng)及普通公務(wù)員為主。主要看中曲江的標(biāo)簽感支付能力：較弱，對(duì)總價(jià)較敏感年齡特征：25-35歲置業(yè)經(jīng)歷：首次置業(yè)為主核心關(guān)注點(diǎn)：總價(jià)、表達(dá)一定的生活品味關(guān)注價(jià)值點(diǎn)排序：總價(jià)控制、交通通勤、居住環(huán)境和社區(qū)品質(zhì)〔犧牲了方便的同時(shí)希望在居住環(huán)境和社區(qū)品質(zhì)上得到補(bǔ)償〕產(chǎn)品需求：中小戶型為主關(guān)鍵詞：總價(jià)敏感、通勤本錢、工程環(huán)境、品質(zhì)3工程定位—客戶描摹破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇分類群體特征支付能力總價(jià)天花板產(chǎn)品選擇關(guān)注價(jià)值點(diǎn)身份型客戶追求純粹的低密度形式，強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的絕對(duì)占有和社區(qū)身份感的體現(xiàn)強(qiáng)，絕對(duì)的財(cái)富階層，對(duì)價(jià)格不敏感不敏感，最好不超過500萬低密度物業(yè)形式地段、低密度物業(yè)居住感受、社區(qū)檔次、產(chǎn)品品質(zhì)、舒適度、開發(fā)商品牌實(shí)力享受客戶相對(duì)于產(chǎn)品形式更關(guān)注的是對(duì)稀缺資源的占有和生活的舒適度較強(qiáng)，但對(duì)總價(jià)有要求，追求品質(zhì)和價(jià)格的平衡，會(huì)對(duì)贈(zèng)送、給到實(shí)惠敏感，未來發(fā)展?jié)摿Υ?00萬以內(nèi)低密度物業(yè)，普通住宅中的復(fù)式或大平層地段、環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)和舒適度、總價(jià)、配套、物業(yè)管理向往型客戶處于事業(yè)的起步期，總價(jià)是置業(yè)考慮的首要因素，主要以南郊及高新區(qū)的白領(lǐng)及普通公務(wù)員為主較弱，對(duì)總價(jià)十分敏感150萬以內(nèi)中小戶型為主，看中的曲江的標(biāo)簽價(jià)值總價(jià)控制、交通通勤、居住環(huán)境和社區(qū)品質(zhì)曲江市場各類客戶特征總結(jié)工程定位—客戶特征總結(jié)破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇有思想、社會(huì)中堅(jiān)、強(qiáng)調(diào)對(duì)稀缺資源的占有、追求生活品質(zhì)、注重附加值財(cái)富新貴資源占有追求舒適重品質(zhì)交通便捷重附加值本案核心客戶特征結(jié)合工程自身的情況、市場競爭和各類客戶特征，本工程的核心客戶為曲江生活向往型客戶。工程定位破題思路

客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇工程定位如何在版塊極其殘酷的競爭中脫穎而出？如何精確工程定位，與周邊工程的競爭形成差異化？3個(gè)核心問題如何為這些人量身定做？破題思路

客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇做一個(gè)尋求突破，聰明的時(shí)機(jī)主義者企業(yè)影響力弱強(qiáng)弱強(qiáng)挑戰(zhàn)者時(shí)機(jī)主義者跟隨者領(lǐng)導(dǎo)者—改變游戲規(guī)那么—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者—市場領(lǐng)跑者—游戲規(guī)那么的建立者—區(qū)域影響者引領(lǐng)潮流躲避競爭迅速建立影響力目標(biāo)不支持市場競爭慘烈缺乏影響力市場支撐薄弱風(fēng)險(xiǎn)較大素質(zhì)難以形成超越市場補(bǔ)缺時(shí)機(jī)把握工程定位破題思路

客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇曲江明珠時(shí)機(jī)主義者的制勝之道精神層面差異化產(chǎn)品差異化塑造本案獨(dú)特的生活理念和方式，傳遞一個(gè)階層的價(jià)值觀和生活觀根據(jù)市場情況，創(chuàng)新產(chǎn)品，準(zhǔn)確定位精確工程定位，與周邊工程的競爭形成差異化工程定位破題思路

客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇工程定位【案名】曲江明珠【屬性定位】曲江核心·18萬㎡繁華街區(qū)【形象定位】繁華世界，優(yōu)雅美居【主推廣語】大美曲江明珠天成【傳播調(diào)性】中高端調(diào)性【營銷主題】為更多年輕精英住進(jìn)曲江策略核心回憶：破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇價(jià)格定位—定價(jià)方法選擇根據(jù)行業(yè)內(nèi)部的操作模式，確定樓盤的均價(jià)有三種方法。即：a.本錢法此方法是利用該樓盤的開發(fā)本錢在加上合理的利潤來得出樓盤的均價(jià)。b.租金返算法此方法是參考該樓盤周邊同檔次物業(yè)的租金水平，以20年為回收周期，從而確定樓盤的均價(jià)。c.市場比較法此方法是選擇一些周邊比照樓盤利用它們物業(yè)各方面與本工程的比照，參考他們的售價(jià)，從而定出該樓盤的均價(jià)。破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇目前多數(shù)樓盤采用市場比較法來確定樓盤的均價(jià)。下面較為詳細(xì)的介紹一下市場比較法：制定價(jià)格的步驟為：選擇比較樓盤確定參考權(quán)重在“平均價(jià)格分析表“的各因素之間進(jìn)行評(píng)分參考評(píng)分、權(quán)重及價(jià)格計(jì)算出本樓盤的均價(jià)價(jià)格定位—定價(jià)方法選擇破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇定價(jià)的影響因素123位置交通狀況周邊環(huán)境建筑形態(tài)654789101112社會(huì)公共教育設(shè)施規(guī)模景觀戶型結(jié)構(gòu)內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施開展商信譽(yù)度工程進(jìn)度交樓標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理價(jià)格定位破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇結(jié)合市場需求及我司代理經(jīng)驗(yàn)，評(píng)定上述定價(jià)影響因素之權(quán)重，綜合分析評(píng)定物業(yè)綜合素質(zhì)：參考同區(qū)同類樓盤之綜合素質(zhì)及價(jià)格水平，利用“市場比較法〞制定價(jià)格；在給各住宅單元具體定價(jià)時(shí)，充分考慮其景觀、朝向、戶型結(jié)構(gòu)、通風(fēng)透氣、噪音、同層位置、樓層等因素。價(jià)格定位破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇30%中海曲江碧林灣35%金地湖城大境35%梧桐苑100%同類型樓盤比重相應(yīng)樓盤權(quán)重因素價(jià)格定位—比照樓盤權(quán)重破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇價(jià)格定位項(xiàng)目名稱本案梧桐苑金地湖城大境中海碧林灣（A）（B)(C)按揭均價(jià)（元/M2）Px=xPA=8500PB=9500PC=7000位置交通10810910周邊環(huán)境87887建筑形態(tài)86787規(guī)模1079109商業(yè)服務(wù)66665景觀98998戶型結(jié)構(gòu)1210121211內(nèi)部規(guī)劃設(shè)施10810109發(fā)展商口碑65666工程進(jìn)度88788交樓標(biāo)準(zhǔn)54554物業(yè)管理87888合計(jì)100QX=84QA=97QB=97QC=92破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇修正后各相關(guān)樓盤價(jià)格Pi’

Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi為按揭均價(jià)PA’=(QX/QA)×PA=(84/97)×8500=7360PB’=(QX/QB)×PB=(84/97)×9500=8226PC’=(QX/QC)×PC=(84/92)×7000=6391各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi’WA=35%WB=35%WC=30%PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC=7360×35%+8226×35%+6391×30%=2576+2879+1917=7372元/每平米價(jià)格定位破題思路客戶定位工程定位

價(jià)格定位定位策略篇市場價(jià)格：目前市場價(jià)格預(yù)測〔毛坯〕：考慮市場不確定值，那么價(jià)格區(qū)間7300-8300元/㎡根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，入市時(shí)間預(yù)計(jì)為2021年下半年時(shí)間溢價(jià)：綜合市場供銷情況分析，預(yù)計(jì)入市價(jià)格會(huì)維持目前市場價(jià)格入市價(jià)格預(yù)測〔清水〕：7300-8300元/㎡根據(jù)工程的定位〔市場跟隨著〕故2021年下半年入市價(jià)格保守估計(jì)：7100元/㎡價(jià)格定位營銷策略篇4營銷策略篇產(chǎn)品分級(jí)推售策略入市時(shí)機(jī)銷控策略。高市場增長率高明星現(xiàn)金牛嬰兒瘦狗相對(duì)市場份額波士頓矩陣波士頓矩陣：產(chǎn)品層級(jí)劃分：明星產(chǎn)品:舒適三居〔124㎡〕包括大三居〔143㎡〕明星+現(xiàn)金牛產(chǎn)品：107㎡兩室、位置樓層較好的87㎡兩室、116㎡三室現(xiàn)金牛產(chǎn)品:位置樓層一般的87㎡兩居、116㎡三室產(chǎn)品問題產(chǎn)品：位置樓層較差的產(chǎn)品營銷策略篇入市時(shí)機(jī)銷控策略推售策略產(chǎn)品分級(jí)□住宅占位方向一今年上半年周邊樓盤存量情況市場存量大戶型較多，剛需及首改客戶需求較大的舒適性兩室、三室戶型供給缺乏，但可以預(yù)見不久將有大量剛需產(chǎn)品參加競爭，快速推出剛需產(chǎn)品是本工程住宅的占位方向。市場存量面積區(qū)間分析序號(hào)項(xiàng)目名稱0-5050-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130130-150150-200200-250250以上1萬科·金域曲江

2曲江梧桐苑

3融僑·觀邸

4龍湖?紫都城

5曲江·海天華庭

6紫薇·永和坊

7曲江·千林郡

8中海碧林灣

9紫薇意境

11曲江紫汀苑

12曲江·諸子階

13金地湖城大境14華僑城108坊工程首次推售策略及制定原那么推售策略制定原那么：推售策略：首批推出小2居、3居產(chǎn)品，以高定位，平價(jià)格，高需求迅速炒熱市場。配合推出局部舒適型三房滿足市場需求。對(duì)大戶型，進(jìn)行試水，作為明星產(chǎn)品掉足市場口味。營銷策略篇入市時(shí)機(jī)銷控策略推售策略產(chǎn)品分級(jí)營銷策略篇推售策略銷控策略入市時(shí)機(jī)產(chǎn)品分級(jí)入市時(shí)機(jī)思考針對(duì)競品的銷售情況，利用時(shí)間差、產(chǎn)品差異化、價(jià)格差形成少競爭化推盤前面市場局部的分析我們可以看出，區(qū)域市場高端工程主要分布景觀資源周邊，低密度大戶型產(chǎn)品存量較多、豪宅的大帽子下價(jià)格較高，但銷售緩慢。本工程舒適型中小戶型產(chǎn)品較多，適時(shí)推出可起到填補(bǔ)市場空白，快速突破市場翻開局面是值得期待的。隨著曲江二期的開展市場競爭格局轉(zhuǎn)向一期邊緣地段。區(qū)域市場目前可見下半年至明年新推產(chǎn)品主要以高層、小高層的剛需首改物業(yè)為主，低密度產(chǎn)品逐漸退出市場。對(duì)于本工程來說可利用操作的時(shí)間段為數(shù)不多，快速推出工程、占領(lǐng)市場，防止陷入下半年至明年同類型產(chǎn)品競爭的泥潭。營銷策略篇推售策略銷控策略入市時(shí)機(jī)產(chǎn)品分級(jí)入市時(shí)機(jī)思考曲江明珠2021年1月-2021年12月最正確攻擊節(jié)點(diǎn)12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月上半年最大的開盤節(jié)點(diǎn)上半年最大的假日節(jié)點(diǎn)下半年最大的銷售點(diǎn)下半年最正確的熱銷點(diǎn)下半年最大的假日節(jié)點(diǎn)思考得出：曲江明珠推盤節(jié)奏

9月第一階段第二階段第三階段 第四階段10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月2012年2013年時(shí)間軸淡銷期旺銷期淡銷期旺銷期預(yù)計(jì)推盤時(shí)間貨量：時(shí)間：8—12個(gè)月；套數(shù)：445套；月平均套數(shù)：37—56套；可售面積：43826平米；月平均銷售面積：3652—5478平米；營銷策略篇推售策略銷控策略產(chǎn)品分級(jí)入市時(shí)機(jī)營銷策略篇推售策略銷控策略產(chǎn)品分級(jí)入市時(shí)機(jī)時(shí)間/數(shù)量銷售目標(biāo)（套）銷售面積（平米）銷售均價(jià)（元/平米）銷售金額（元）備注/主要工作2012年9月303000710021300000銷售中心開放項(xiàng)目形象建立一批次排號(hào)認(rèn)籌10月606000715042900000一批次87平米戶型開盤國慶節(jié)點(diǎn)活動(dòng)11月606000720043200000二批次排號(hào)認(rèn)籌12月303000720021600000二批次開盤+圣誕節(jié)促銷2013年1月1515007300109500002013年度三房新品入市2月151500730010950000三批次三房產(chǎn)品排號(hào)認(rèn)籌3月505000740037000000三批次三房產(chǎn)品開盤4月606000750045000000房展會(huì)節(jié)點(diǎn)促銷+現(xiàn)房營銷+四批次排號(hào)認(rèn)籌5月606000750045000000四批次開盤6月252200760016720000剩余產(chǎn)品包裝新組團(tuán)五批次認(rèn)籌7月201800760013680000五批次開盤8月151500740011100000尾貨促銷+交房9月532674002412400尾貨促銷+交房合計(jì)12個(gè)月445438267343321812400

兩房產(chǎn)品三房產(chǎn)品兩房產(chǎn)品三房產(chǎn)品剩余產(chǎn)品根據(jù)以上競爭分析可以看出，90線產(chǎn)品競爭壓力較低，壓力區(qū)為120-150范圍，為迅速翻開市場，建議以87產(chǎn)品入市，擴(kuò)大工程影響力并趁機(jī)出貨。待工程形象建立及有穩(wěn)固客戶需求后，放出局部三房產(chǎn)品，迅速去化。在2021年第一個(gè)旺市期到來前，推出兩房產(chǎn)品，在價(jià)格最高位時(shí)配合交房這一節(jié)點(diǎn)推出三房產(chǎn)品，以獲得高利潤。

9月上旬-12月下旬8月上旬—9月底第一階段第二階段第三階段 1月上旬-3月下旬第四階段4月上旬-7月上旬導(dǎo)視牌網(wǎng)站廣告

工地現(xiàn)場包裝+樓體廣告短信+派單連續(xù)兩批次認(rèn)籌開盤活動(dòng)成交客戶答謝會(huì)南郊社區(qū)巡展+寫字樓插單+看房團(tuán)活動(dòng)周末旺場活動(dòng)+抽獎(jiǎng)活動(dòng)國慶節(jié)點(diǎn)+圣誕節(jié)節(jié)點(diǎn)導(dǎo)視牌網(wǎng)站廣告

工地現(xiàn)場包裝+樓體廣告短信+派單三批次認(rèn)籌開盤活動(dòng)看房團(tuán)活動(dòng)南郊社區(qū)巡展+寫字樓插單元旦節(jié)點(diǎn)+新年節(jié)點(diǎn)老帶新活動(dòng)+抽獎(jiǎng)活動(dòng)業(yè)主+客戶答謝會(huì)導(dǎo)視牌網(wǎng)站廣告

工地現(xiàn)場包裝短信+派單連續(xù)兩批次認(rèn)籌開盤房展會(huì)+看房團(tuán)活動(dòng)活動(dòng)南郊社區(qū)巡展+寫字樓插單周末旺場活動(dòng)+抽獎(jiǎng)活動(dòng)+老帶新活動(dòng)業(yè)主+客戶答謝會(huì)工地現(xiàn)場包裝短信+派單五批次認(rèn)籌開盤尾貨促銷

周末旺場活動(dòng)+抽獎(jiǎng)

活動(dòng)+老帶新活動(dòng)

業(yè)主+客戶答謝會(huì)5890萬元三房116平米、124平米12040萬元曲江明珠營銷總控表推廣主題銷售目標(biāo)媒體組合事件攻略低總價(jià)大社區(qū)準(zhǔn)現(xiàn)房銷售現(xiàn)房出售實(shí)景呈現(xiàn)12900萬元主推貨源1351萬元兩房87平米兩房、三房恭迎業(yè)主入住現(xiàn)房銷售1波段高性價(jià)比產(chǎn)品，破冰起勢2波段，樓王大宅品質(zhì)提升，價(jià)值在升級(jí)推廣策略篇5直面嚴(yán)峻的市場形勢——如何實(shí)現(xiàn)本案銷售突圍？第一階段：2021年9月上旬-12月下旬階段概述：第一階段工程亮相，在市場面臨諸多變化的形勢下，營銷配合緊緊以銷售為核心，通過多種媒介組合，樹立工程形象，以“國企品牌鑄就+曲江南湖+菁英社區(qū)〞的準(zhǔn)高端形象入市。以875特色產(chǎn)品制造差異化競爭，迅速搶占市場份額，進(jìn)行二批次的認(rèn)籌、開盤活動(dòng)。營銷手段：長效媒體投放〔戶外廣告〔圖騰導(dǎo)視〕〕、短期銷售信息釋放〔網(wǎng)站、短信、巡展派單、周邊攔截〕、客戶回饋活動(dòng)〔感恩節(jié)活動(dòng)、圣誕客戶維系〕、現(xiàn)場包裝；1、工程形象建立2、兩批次的認(rèn)籌開盤，兩房產(chǎn)品去化階段主題：南湖南

18萬平米青年聚陣工程節(jié)點(diǎn)：工程封頂、局部外立面呈現(xiàn)；銷售任務(wù)：工程87平米產(chǎn)品銷售量：1.8萬平米〔180套〕產(chǎn)品特點(diǎn)：主力戶型為875戶型；曲江罕有緊湊兩室優(yōu)勢。剩余戶型套數(shù)與面積表面積剩余套數(shù)剩余面積87302262741058840116455220118232714124506200136192584銷售貨源：樓位相對(duì)較差的1#、2#、3#、4#樓，以較低價(jià)格沖擊市場，迅速出貨；銷售均價(jià)：7100元/平米銷售目標(biāo)套數(shù)：180套市場環(huán)境因素跳出現(xiàn)階段市場競爭，以875產(chǎn)品為噱頭，避開市場劇烈的競爭。耀世開盤說說我和房子的那點(diǎn)事與客戶互動(dòng)式答題廣告，讓你自動(dòng)成為廣告的主人少兒繪畫大賽活動(dòng)主題：“少兒繪畫大賽〞目的：通過客戶為孩子報(bào)名，不斷增加銷售中心來訪人氣?；顒?dòng)地點(diǎn)：曲江明珠銷售中心活動(dòng)形式：與工程周邊小學(xué)聯(lián)盟，發(fā)放印有我們工程logo的T恤，以“我的家〞為主題舉行繪畫創(chuàng)作大賽。推廣：利用各種渠道渲染活動(dòng)的亮點(diǎn)，配合軟文炒作加強(qiáng)老客戶的歸屬感，提高公眾關(guān)注度，制造話題。

社區(qū)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)巡展(針對(duì)周邊社區(qū))

走出去，變被動(dòng)為主動(dòng)，主動(dòng)挖掘換房和目標(biāo)客戶！開始時(shí)間：9月上旬認(rèn)籌開始巡展地點(diǎn)：南郊社區(qū)及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等巡展的現(xiàn)場包裝：現(xiàn)場包裝可以相對(duì)簡單，巡展用桌椅要相對(duì)高檔。巡展形式：周六、周日在主出入口或者人流集中點(diǎn)巡展巡展物料：海報(bào)、條幅、高檔桌椅、工程和產(chǎn)品介紹易拉寶、高檔遮陽傘、工程資料、音響巡展配合：需要提前與社區(qū)物管進(jìn)行溝通，確定巡展地點(diǎn)和時(shí)間，以免造成管理上的麻煩。擴(kuò)大上門量之必殺技針對(duì)重點(diǎn)客戶，增加直效渠道

推廣策略119周末旺場活動(dòng)營造熱銷氣氛，積聚人氣，形成每周小開盤局面開始時(shí)間：地點(diǎn)：現(xiàn)場銷售中心對(duì)象：新上門客戶、老業(yè)主形式：1、各種DIY活動(dòng)，吸引客戶停留現(xiàn)場2、主題促銷活動(dòng)，吸引新客戶上門3、小游戲，客戶互動(dòng)，活絡(luò)氣氛，增強(qiáng)參與性4、提供主題美食，現(xiàn)實(shí)高品質(zhì)5、家居生活攝影展，將客戶生活與工程聯(lián)系起來6、親子活動(dòng)……活動(dòng)配合：1、增加參與性，可贈(zèng)送小禮品和進(jìn)行抽獎(jiǎng)促進(jìn)成交之必殺技

促銷策略120參與知名網(wǎng)站團(tuán)購活動(dòng)利用網(wǎng)站資源、進(jìn)行團(tuán)購活動(dòng)，并有效提升工程知名度！擴(kuò)大成交量之必殺技針對(duì)重點(diǎn)客戶，增加直效渠道

推廣策略活動(dòng)目的：持續(xù)增強(qiáng)認(rèn)籌者對(duì)工程記憶感，通過活動(dòng)鎖定客戶。防止認(rèn)籌客戶的流失；活動(dòng)地點(diǎn)：銷售中心活動(dòng)內(nèi)容：認(rèn)籌客戶及老客戶答謝，送知名影院電影票。

公關(guān)推廣——感恩業(yè)主，曲江明珠電影節(jié)活動(dòng)

促銷策略促進(jìn)成交之必殺技根據(jù)推廣節(jié)奏和階段安排，第一階段媒體組合安排如下：注：此方案為既定節(jié)點(diǎn)方案，隨該階段市場及本工程實(shí)際銷售情況做適當(dāng)調(diào)整。第一階段：2012年9月上旬-12月下旬編號(hào)

項(xiàng)目

頻度（月）備注1導(dǎo)視牌

1次/階段整個(gè)階段持續(xù)2網(wǎng)絡(luò)

1次/階段整個(gè)階段持續(xù)3短信12次/月整個(gè)階段共48次4社區(qū)巡展+寫字樓插單+攔截12次/月整個(gè)階段共48次5一批次認(rèn)籌開盤活動(dòng)1次/階段

6二批次認(rèn)籌開盤活動(dòng)1次/階段

7周末暖場活動(dòng)

8次/月整個(gè)階段共30次（周六、日）8國慶節(jié)活動(dòng)1次/階段

9圣誕節(jié)活動(dòng)1次/階段

10看房團(tuán)活動(dòng)1次/月整個(gè)階段共4次11項(xiàng)目現(xiàn)場包裝更換1次/階段

第二階段：2021年1月上旬-3月下旬階段概述：1、三房產(chǎn)品客戶積累及產(chǎn)品賣點(diǎn)渲染第二階段工程在一定知名