謹呈：上海農(nóng)房集團·池州新時代置業(yè)池州·英倫天地商業(yè)定位及營銷開展建議書上海華燕置業(yè)開展商業(yè)地產(chǎn)部二O一二年六月目錄CATALOG

Part1：宏觀及商業(yè)市場研究1.1城市解讀1.2規(guī)劃開展1.3城市商業(yè)格局1.4主城區(qū)商業(yè)調(diào)研1.5站前區(qū)商業(yè)調(diào)研1.6公寓市場調(diào)研1.7寫字樓市場調(diào)研1.8小結(jié)Part2：本體解析及定位思考Part5：營銷開展建議5.1營銷總體戰(zhàn)略5.2招商策略5.3銷售策略5.4價格定位5.5返租策略5.6總銷測算2.1工程概況2.2SWOT分析2.3資源挖掘2.4定位思考3.1婚慶市場解析3.2市場定位3.3功能分區(qū)3.4分區(qū)業(yè)態(tài)示意3.5消費者定位3.6產(chǎn)品定位3.7銷售持有比例建議

Part3：方案一婚慶主題Part4：方案二潮流購物4.1市場定位4.2功能分區(qū)4.3分區(qū)業(yè)態(tài)示意Part1：宏觀及商業(yè)市場研究Part2：本體解析及定位思考Part3：方案一婚慶主題1.1城市解讀1.2規(guī)劃開展1.3城市商業(yè)格局1.4主城區(qū)商業(yè)調(diào)研1.5站前區(qū)商業(yè)調(diào)研1.6公寓市場調(diào)研1.7寫字樓市場調(diào)研1.8小結(jié)3Part5：營銷開展建議Part4：方案二潮流購物1.地理區(qū)位優(yōu)越，交通管線興旺地處皖江城市帶、長江經(jīng)濟帶，長江南岸，安慶、銅陵之間，鐵路、公路、水路、航空交通網(wǎng)絡齊備，奠定經(jīng)濟開展的根底；2.人口密度低，城區(qū)人口較少池州地域面積8,272km2，全市常住人口約160萬人，城鎮(zhèn)人口66萬人，主城區(qū)人口16萬人；3.經(jīng)濟總體滯后，位列安徽城市后列據(jù)歷年的經(jīng)濟指標及產(chǎn)值比，池州的經(jīng)濟開展一直缺乏支柱型實體產(chǎn)業(yè)，整體經(jīng)濟實力落后于安徽北部城市，在皖城市帶中實力較弱；4.旅游產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟支柱旅游業(yè)奉獻最大，安徽省兩山一湖主要組成，九華山景區(qū)作為重要的旅游資源，成為池州主要的財政收入來源；5.城市定位：生態(tài)、旅游、人居依托城市自然資源，政府在城市建設方面的投入比較大，在皖北地區(qū)及安徽長江沿線，乃至全省都是不可多得的生態(tài)旅游人居城市。1.1城市解讀池州市區(qū)位優(yōu)越、交通管線興旺，但經(jīng)濟弱、人口少，位列安徽省主要城市后列，旅游業(yè)為其經(jīng)濟主要組成；從經(jīng)濟開展軌跡來看，健康平穩(wěn)，這為未來商業(yè)開展鑄造良好的大環(huán)境。Part1：宏觀及商業(yè)市場研究41.宏觀方面：皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃主軸重點城市該規(guī)劃將東南沿海城市局部大型的生產(chǎn)企業(yè)引入安徽沿江城市，為當?shù)亟?jīng)濟提升提供了產(chǎn)業(yè)支持，隨之帶來人口、消費及城市經(jīng)濟的崛起。1.2規(guī)劃開展承接皖江城市帶開展契機，池州將從人居、旅游重鎮(zhèn)向產(chǎn)業(yè)重點城市開展，主城區(qū)各板塊功能明確，站前區(qū)將成為僅次于主城區(qū)的城市副中心，以商貿(mào)、物流、人居為主要方向，本案商業(yè)前景看好。2.市域規(guī)劃：加強區(qū)域旅游聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)注入革新及城市功能完善一

軸：省域內(nèi)重要旅游城市聯(lián)動軸，一

帶：利用區(qū)位、交通優(yōu)勢，促進沿江開展帶開展，重點于工業(yè)與商業(yè)，三片區(qū)：明確城市內(nèi)各項功能板塊劃分。3.主城區(qū)規(guī)劃：“濱江環(huán)湖、五區(qū)三片〞確立城市各板塊開展目標站前區(qū)——利用交通樞紐構建商貿(mào)和物流園區(qū)；圍繞天堂湖形成以文化休閑、商務創(chuàng)意和特色居住為主要功能的綜合型城市副中心。Part1：宏觀及商業(yè)市場研究5中心城區(qū)站前區(qū)教育園區(qū)1.3城市商業(yè)格局城市定位：皖西南商貿(mào)中心，旅游商品及特色商品集散和交易中心、皖江流域旅游休閑之都?，F(xiàn)商業(yè)網(wǎng)點布局為“一主、二副、多點〞，本案位于站前區(qū)城市副商業(yè)中心。池州市各商業(yè)中心板塊能級結(jié)構簡述板塊能級數(shù)量所處區(qū)位輻射范圍商業(yè)功能典型形態(tài)一級市級（主）1主城區(qū)及全市范圍主城區(qū)及全市范圍購物、文娛、休閑、旅游并與金融、商務結(jié)合購物中心、百貨、賣場、商業(yè)街等二級區(qū)級（副）2站前區(qū)、教育園區(qū)區(qū)域及差異化的全市范圍商貿(mào)、物流、產(chǎn)業(yè)支撐及區(qū)域板塊商業(yè)服務集中商業(yè)體、賣場、商業(yè)街、特色商業(yè)等三級社區(qū)級10池口、觀湖、西門、和泰、翠微、江口、金安、貴池工業(yè)園、長江南路、教育園社區(qū)社區(qū)板塊內(nèi)保障該地居民的日常生活，提供必要的服務街鋪、生活配套服務等齊山、平天湖旅游度假區(qū)Part1：宏觀及商業(yè)市場研究6核心傳統(tǒng)商圈：逐步配備完善輻射全市以秋浦路與長江路交匯處為200米半徑的區(qū)域，也是目前最能聚集人氣的，以樂天瑪特為核心主力店，涵蓋了整個城市最具代表性的商業(yè)網(wǎng)點，商業(yè)層級在當?shù)貙儆谥髦卸松愿?。新興商圈：提升檔次及能級，差異化經(jīng)營是指新近形成的以長江北路與百牙路交匯處中心形成的商業(yè)區(qū)，以商之都百貨為核心主力店，相對而言其商業(yè)層級為目前池州最高。商業(yè)街：步行街、特色街網(wǎng)狀排布，拉動消費群體目前池州有兩條步行街，建設東路步行街、杏花西街；杏花西街是池州名副其實的步行街，全長250米左右。商業(yè)氣氛濃、經(jīng)營品種齊全。長江路、秋浦路、翠柏路是目前池州街鋪構成的主要道路。長江路秋浦路翠柏路杏村西街百荷步行街新興商圈核心傳統(tǒng)商圈1.4主城區(qū)商業(yè)調(diào)研主城區(qū)商業(yè)為池州的商業(yè)核心，輻射整個城市，商業(yè)形態(tài)多樣，涵蓋百貨、賣場、超市、特色商業(yè)街等，現(xiàn)有物業(yè)檔次偏差，新供給商業(yè)檔次及規(guī)模逐漸提升。Part1：宏觀及商業(yè)市場研究7杏村路步行街位于整個商業(yè)核心南側(cè)，商鋪出租率近100%，以潮流運動服飾經(jīng)營為主，其一層租金8-20元/㎡*天，同時杏村路步行街西街也成為整個池州商業(yè)的金街；長江路中段商鋪以休閑服飾、珠寶、家電、餐飲等為主，租金位于2-8元/㎡*天不等；長江路北段商鋪受商之都帶動，整個租金維持在1.5-6元/㎡*天不等，主要以家電、數(shù)碼、服裝等為主。1.4主城區(qū)商業(yè)調(diào)研從整個租金分布來看，主城區(qū)內(nèi)杏村路步行街出租率及租金最高，商業(yè)街經(jīng)營層面主要集中于沿街一層，二層以上多為娛樂休閑、倉儲、居住等功能。現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)布局混亂，以零售、餐飲等為主，整體表現(xiàn)臟、亂、差。Part1：宏觀及商業(yè)市場研究8項目名稱地址發(fā)展商面積

（㎡）層數(shù)銷售模式面積區(qū)間

（㎡）開盤日期銷售價格（元/㎡）均價一層二層三層四層希望財富中心長江路、杏村路池州市希望置業(yè)投資有限公司9,1835F帶租，4年、7%/年，后2年、8%/年13-602009-914,13350,00020,00012,0009,000金匯廣場長江路、翠微路池州市同暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3,8392F干售50-732009-1029,29538,00014,000無長江路商業(yè)街長江南路、煙柳路池州百大投資置業(yè)發(fā)展有限公司7,1703F帶租3年，7%/年40-802010-722,09042,00021,000無華泰中鑫城長江路、池陽路池州市華泰置業(yè)發(fā)展有限公司10,0632F一帶二干售60-1402010-121,39521,395無米蘭陽光大廈長江路、秋浦路安徽省池州米蘭陽光置業(yè)有限公司7,0005F1F最高13萬/㎡，干售80-2002011-127,53090,00025,00015,00012,000金鼎大廈長江中路35號池州恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8,1653F干售50-1,0002011-122,43350,00013,00010,000無商之都商業(yè)街百牙路、長江路安徽商之都（池州）有限公司4,000二期2F一帶二干售30-3002009-1016,00016,000無波斯曼廣場長江南路418號池州市安得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6,9935F干售56-1202010-67,38620,00011,0008,0007,500君悅廣場長江中路池州匯金國際投資有限公司50,000B1\5F帶租2年15-1502012-6未開盤，首層5-6萬/㎡同輝城市廣場長江路翠微路池州市同暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100,000B1\4F干售N/A2012-10未開盤，首層5-6萬/㎡1.4主城區(qū)商業(yè)調(diào)研Part1：宏觀及商業(yè)市場研究91.4主城區(qū)商業(yè)調(diào)研小結(jié)主城區(qū)商業(yè)整體能級較低，禁錮消費，缺乏引導，未來商業(yè)需從消費需求出發(fā)，商業(yè)時機點：注重消費環(huán)境及效勞的提升、消費主題時尚現(xiàn)代差異化，體驗與消費有機結(jié)合等主城區(qū)現(xiàn)狀：規(guī)劃缺乏，結(jié)構不完善由于缺乏商業(yè)規(guī)劃的引導，目前市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點結(jié)構體系不明確，沒有形成合理的商業(yè)層面結(jié)構；商業(yè)檔次低，布局亂，環(huán)境差現(xiàn)狀商業(yè)網(wǎng)點整體層次偏低，除了長江中路－秋浦中路稍具規(guī)模外，其它地區(qū)普遍存在小、散、亂的狀況；商業(yè)網(wǎng)點配套不全，消費禁錮與流失目前池州市新興住宅區(qū)、新區(qū)主要依靠自發(fā)形成的沿街商鋪滿足一般性消費，而有規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點開展滯后，工程配套不全；商業(yè)網(wǎng)點建設同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重政府調(diào)控力度缺乏，商業(yè)網(wǎng)點建設存在低水平重復建設的現(xiàn)象。杏村東路、國豐精品街、恒基商務廣場、興佳商城等均以小商品零售為主，嚴重的重復建設對核心商圈的開展極為不利。未來商業(yè)啟示：隨著城市經(jīng)濟的日益提升，消費者需求將從根本的衣食住行向精神需求提升，主要表現(xiàn)為：對購物環(huán)境及效勞的高要求，消費內(nèi)容多樣化時尚化要求，體驗式休閑與消費的有機結(jié)合等。主城區(qū)由于老城區(qū)傳統(tǒng)大布局的限制在一定程度上制約其開展革新的步伐，站前區(qū)未來商業(yè)時機明顯。Part1：宏觀及商業(yè)市場研究101.5站前區(qū)商業(yè)調(diào)研站前區(qū)為池州城市副商業(yè)中心，依靠交通樞紐優(yōu)勢，承擔文化休閑、現(xiàn)代商貿(mào)及生態(tài)居住等功能，本案地處站前區(qū)核心板塊——商務區(qū)板塊。規(guī)劃定位：站前商貿(mào)區(qū)區(qū)級商業(yè)中心

規(guī)劃功能：效勞于大商貿(mào)、大流通的商貿(mào)物流區(qū)為主，兼有一定的積聚輻射功能，突出購物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑、效勞等內(nèi)容，形成自身特色。本工程商業(yè)地塊Part1：宏觀及商業(yè)市場研究111.5站前區(qū)商業(yè)調(diào)研站前區(qū)為池州城市副商業(yè)中心，依靠交通樞紐優(yōu)勢，承擔文化休閑、現(xiàn)代商貿(mào)及生態(tài)居住等功能，本案地處站前區(qū)核心板塊——商務區(qū)板塊。池州國際汽車城池州百匯廣場豪豐家居城徽商大市場上海城長途汽車站公交總站世紀廣場碧桂園英倫城邦義烏小商品城甲地商貿(mào)城萬盛廣場東榕新天地高速秋浦天地齊景甲苑本案桂花城翠屏苑碧桂園英倫城邦齊景甲苑高速秋浦天地翠屏苑桂花城碧桂園鳳凰酒店區(qū)域商業(yè)區(qū)域住宅Part1：宏觀及商業(yè)市場研究12項目名稱地址發(fā)展商商業(yè)面積

（㎡）商業(yè)

層數(shù)狀態(tài)面積區(qū)間（㎡）開盤日期均價（元/㎡）銷售價格（元/㎡）銷售模式一層二層三層及以上甲地國際商貿(mào)城經(jīng)五路與緯四路安徽甲地置業(yè)有限公司82,3056銷售者40-1202009.6.253,7114,000-7,5003,200-3,800干售，一附二，其他單售義務小商品城站前區(qū)緯四路北側(cè)安徽龍云建設投資集團置業(yè)開發(fā)有限公司110,0004銷售中30-1502010.1.65,3294,200-7,9883,200-3,900一附二、一附二九華山佛教文化城318國道與站前路池州深安投資發(fā)展有限公司45,4453銷售者70-1202011.5.214,2044,800-7,9003,200包租，兩年，每年5%萬盛廣場齊山大道與太平路池州市銀華置業(yè)有限公司52,0003尾盤30-4002011.9.256,128沿街單層：

1.2-1.6萬單層：6,900

一附二：9,0005,700一復二，大面積戶型優(yōu)惠幅度不大世紀廣場客運總站正對面池州市世紀置業(yè)發(fā)展有限公司77,0006尾盤30-1202009.10.25,771沿街：1.1-1.5萬

內(nèi)街：5,000-1萬3800干售、一附二徽商城站前區(qū)2號池州徽池市場開發(fā)有限公司32,1803尾盤90-1202009.53,265一付三外：5,800一拖三內(nèi)：3,600-3,800干售，可委托經(jīng)營上海城汽車站正對面安徽齊山房地產(chǎn)開發(fā)公司130,0006運營中30-1202008.9.285,160沿街：1.2-1.5萬內(nèi)街：7,000-8,0003,300-5,700包租，單層包租銷售，5年，6%/年。豪豐國際家居裝飾城汽車總站西側(cè)安徽省池州市豪豐置業(yè)有限公司120,0003運營中100-5002008.74,528一附二9,036-13,0003057一附二、一附三池州國際汽車城站前區(qū)長江南路安徽省池州市和興園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40,0002運營中103-1362010.2.104,177首層：5,052一附二：3,800無部分干售，首層及一附二1.5站前區(qū)商業(yè)調(diào)研站前區(qū)商業(yè)以銷售為主，多以一附二、一附三等形式：市場類一附二沿街均價可達7,900元/㎡；主題商業(yè)類一附二可達9,000-15,000元/㎡，首層沿街最高可達16,000元/㎡；三層以上為商業(yè)配套用房及公寓，單價維持在3,500元/㎡左右；帶租情況較少，多以抵扣總價形式操盤。現(xiàn)有商業(yè)運營較差，空置率偏高，租金偏低元/㎡*天不等。Part1：宏觀及商業(yè)市場研究131.5站前區(qū)商業(yè)調(diào)研典型案例解析萬盛廣場：基于市場差異化定位，招商先行，主力店入駐成為營銷宣傳的必殺技，統(tǒng)一運營管理，促進商業(yè)快速高價值去化。Part1：宏觀及商業(yè)市場研究141.5站前區(qū)商業(yè)調(diào)研典型案例解析甲地國際商貿(mào)城：概念營銷僅能解燃眉之急，不能長久保證，面對龐大的去化壓力，工程運營執(zhí)行并無實際的成效，銷售必將難上加難。工程啟示“雷聲大雨點小〞不是商業(yè)營銷長久之計，宣傳與執(zhí)行同步進行才是根本；營銷定位必須以可執(zhí)行可操作為根本，步步為營逐步實現(xiàn)；明確各區(qū)域各物業(yè)功能，商業(yè)與商住營銷需明確區(qū)分，分別對待，不能混為一談。Part1：宏觀及商業(yè)市場研究151.5站前區(qū)商業(yè)調(diào)研典型案例解析上海城：帶租約銷售，保證其營銷階段去化，但因其主題定位不明確，造成現(xiàn)階段運營混亂，空置率巨大。工程位于池州市站前區(qū)商業(yè)中心位置，占據(jù)四條道路的主要商業(yè)街面。工程總占地52200平米，總建筑面積約13萬多平米。定位：商業(yè)地產(chǎn)“HOPSCA〞概念和建筑設計理念。囊括名品商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂、辦公、家庭旅館等。營銷：商業(yè)分層銷售，包租5年30%回報率，直接抵扣房款，促進快速去化。Part1：宏觀及商業(yè)市場研究161.5站前區(qū)商業(yè)調(diào)研典型案例解析徽商城：明確定位，根據(jù)開展需求合理規(guī)劃產(chǎn)品，執(zhí)行圍繞定位，以商業(yè)執(zhí)行力度促進銷售去化。Part1：宏觀及商業(yè)市場研究17優(yōu)點：廣告展示及商業(yè)氣氛包裝較好1.5站前區(qū)商業(yè)調(diào)研典型案例解析豪豐國際家居裝飾城：作為站前區(qū)率先運營的商業(yè)工程，區(qū)域尚處于建設集中期，且消費需逐步引導，商業(yè)的繁榮必須經(jīng)歷培育期，過程中需加強運營管理及宣傳推廣力度?？罩寐瘦^大內(nèi)部經(jīng)營主要集中于首層Part1：宏觀及商業(yè)市場研究18主城區(qū)板塊站前區(qū)板塊甲地王座廣場地址：經(jīng)五路與緯四路體量：29,780㎡銷售均價：3,700元/㎡面積區(qū)間：40-120㎡市場情況：去化情況良好米蘭陽光大廈地址：秋浦路與長江路體量：20,380㎡銷售均價：5,700元/㎡面積區(qū)間：50-90㎡市場情況：區(qū)位條件好，商住皆宜和諧公館地址：長江路和和諧路體量：23,162㎡銷售均價：4,800元/㎡面積區(qū)間：40-100㎡市場情況：去化較慢，現(xiàn)主打?qū)W區(qū)房1.6公寓市場研究池州市公寓市場處于起步階段，現(xiàn)有工程主要集中在主城區(qū)及站前區(qū)板塊，銷售均價以主城區(qū)最高達5,700元/㎡，站前區(qū)那么較差至3,700元/㎡，且市場未來公寓供給主要以站前區(qū)為主，供給偏大，競爭劇烈。甲地王座廣場米蘭陽光大廈和諧公館同輝城市廣場君悅廣場世紀廣場上海城徽商城長江大廈Part1：宏觀及商業(yè)市場研究191.7寫字樓市場研究池州第三產(chǎn)業(yè)僅旅游業(yè)獨占鰲頭，寫字樓市場需求較少，現(xiàn)主要分布于主城區(qū)及城南新政府所在地CBD板塊；市場供給寫字樓去化主要以小面積分隔為主，以公寓辦公均可迎合市場；單純以寫字樓銷售僅CBD板塊數(shù)個工程，去化較差。主城區(qū)板塊站前區(qū)板塊米蘭陽光大廈和諧公館長江大廈Part1：宏觀及商業(yè)市場研究金鼎大廈池州商會大廈項目名稱地址物業(yè)類型建筑面積面積區(qū)間銷售均價去化表現(xiàn)米蘭陽光大廈長江路與秋浦路公寓、寫字樓23,75940-605,700公寓辦公雙重功能，城市核心優(yōu)勢金鼎大廈長江中路35號寫字樓31,45040-605,500利用區(qū)位及小面積優(yōu)勢促成去化和諧公館長江路和和諧路公寓、寫字樓23,12640-1004,800辦公方向去化差，改為學區(qū)公寓進行銷售長江大廈長江路和和諧路酒店、寫字樓25,81740-604,000為政府行政部門定制開發(fā)池州商會大廈長江路石城大道酒店、寫字樓54,00080-11804,200整體去化緩慢紅森國際大廈長江南路、南外環(huán)寫字樓61,76570-1804,350整體去化緩慢中環(huán)大廈長江路和和諧路寫字樓38,00040-60N/A為政府行政部門定制開發(fā)紅森國際大廈中環(huán)大廈城南CBD板塊池州寫字樓集中分布于城南CBD板塊，多數(shù)案例小面積分隔主打宜住宜辦公，單純寫字樓產(chǎn)品市場接受度差，去化慢，成交單價與公寓相仿。20宏觀市場商業(yè)市場1.8商業(yè)市場研究小結(jié)Part1：宏觀及商業(yè)市場研究2122Part1：宏觀及商業(yè)市場研究Part2：本體解析及定位思考Part3：方案一婚慶主題Part5：營銷開展建議Part4：方案二潮流購物2.1工程概況2.2SWOT分析2.3資源挖掘2.4定位思考2.1工程概況本案地處池州市站前區(qū)商貿(mào)核心板塊，緯四路以南經(jīng)五路以東，總建筑面積48,228㎡，其中商業(yè)面積35,205㎡，公寓式酒店面積13,023㎡；商業(yè)為2-3層沿街商鋪。經(jīng)五路萬羅山路緯六路Part2：本體解析及定位思考23分項面積（㎡）層數(shù)1號樓20,880122號樓2,27133號樓3,29135號樓1,70226號樓1,20827號樓4,05638號樓87629號樓836210號樓662211號樓868212號樓1,506215號樓1,144216號樓736217號樓2,687318號樓2,076319號樓1,743320號樓1,6863合計48,228122.2SWOT分析總體戰(zhàn)略：開掘區(qū)域優(yōu)勢，結(jié)合自身特點，差異化定位；從市場出發(fā)，迎合消費，并進行挖掘、引導；堅持專業(yè)的操盤模式。時機+優(yōu)勢〔SO〕利用交通樞紐優(yōu)勢及建筑特色，發(fā)揮品牌優(yōu)勢，差異化定位，搶占市場先機。優(yōu)勢+威脅〔ST〕差異化開展，躲避競爭風險，市場定位為先，營銷可執(zhí)行性的專業(yè)操盤模式。劣勢+時機〔WO〕放眼市場未來，迎合消費需求的提升，引進現(xiàn)代商業(yè)理念，開掘引導消費。威脅+劣勢〔WT〕以市場為出發(fā)點，與周邊商業(yè)形成互補效應；專業(yè)合理操盤。總體戰(zhàn)略開掘區(qū)域優(yōu)勢，結(jié)合自身特點，差異化定位；從市場出發(fā)，迎合消費，并進行挖掘、引導；堅持專業(yè)的操盤模式。優(yōu)勢〔S〕地處站前區(qū)商務核心板塊，城市交通條件優(yōu)越；工程建筑風格獨特，前期品牌形象已初步塑成，且擁有局部原生態(tài)景觀資源，對商業(yè)整體形象的打造有利；劣勢〔W〕工程周邊區(qū)域商業(yè)層次偏低，商業(yè)氣氛薄弱，主要以低端專業(yè)市場為主，目前人氣欠缺，消費模式普遍比較單一，對非臨街商鋪接受程度將是一種挑戰(zhàn)。時機〔O〕城市經(jīng)濟穩(wěn)步開展，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，城市商業(yè)空白大，時機明顯；站前區(qū)全面轉(zhuǎn)型，市中心區(qū)域擴張，未來居住人口導入數(shù)量巨大，未來商業(yè)潛力巨大威脅〔T〕區(qū)域未來商業(yè)推出量較大，大量商鋪的集中供給，同質(zhì)化競爭，將對本工程的招商及銷售帶來挑戰(zhàn)；非專業(yè)操盤所帶來的風險。24Part2：本體解析及定位思考2.3資源挖掘本案擁有開發(fā)商高品牌形象、優(yōu)良的生態(tài)景觀及城市核心交通樞紐中心三項資源地塊的良好生態(tài)和景觀優(yōu)勢明顯本案東南角擁有自然綠化景觀三大資源優(yōu)勢環(huán)境資源品牌資源交通資源住宅的熱賣已樹立的工程高端的品牌形象25Part2：本體解析及定位思考農(nóng)工商房地產(chǎn)〔集團〕股份，前身為上海農(nóng)口房產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營總公司，光明食品集團都市效勞業(yè)板塊的骨干企業(yè)，成立于1988年5月，注冊資本為11.2億元，截止2021年底總資產(chǎn)131億元。一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；中國房地產(chǎn)協(xié)會理事單位、上海市房地產(chǎn)協(xié)會副會長單位。農(nóng)房集團房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務主要立足于上海，穩(wěn)固長三角，面向全國。集團已經(jīng)在上海、江蘇、浙江、安徽等省市開展了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，具有跨地區(qū)開發(fā)經(jīng)驗。農(nóng)房集團成立22年來，累計開發(fā)各類住宅面積近1000萬㎡。2005-2021年，連續(xù)四年榮獲“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)〞稱號；2021中國房地產(chǎn)百強企業(yè)-明星企業(yè)榮譽稱號，名列第3位；2021年，農(nóng)房集團榮獲中國房地產(chǎn)百強企業(yè)--穩(wěn)健性TOP10；2021年，農(nóng)房集團榮獲2021年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)——穩(wěn)健性TOP10……2.3資源挖掘品牌形象：英倫城邦的熱賣在池州房地產(chǎn)市場已經(jīng)奠定優(yōu)良的開發(fā)商品牌形象，后續(xù)商業(yè)宣傳推廣應緊密結(jié)合這一優(yōu)質(zhì)平臺，將品牌形象與商業(yè)品質(zhì)完美結(jié)合。風景英倫品牌基礎英倫城邦的傾城熱銷品質(zhì)鑄造風情住宅高品質(zhì)交付臻品呈現(xiàn)英倫天地強勢呈現(xiàn)26Part2：本體解析及定位思考2.3資源挖掘環(huán)境資源：建筑規(guī)劃獨特的英倫風情，背山面水優(yōu)質(zhì)自然景觀，將現(xiàn)代商業(yè)與生態(tài)有機的結(jié)合，以體驗吸引消費者，在體驗的同時進行消費。英倫風情商業(yè)街區(qū)綠山鏡湖環(huán)繞

旅游游山玩水間，一杯清茶一份佳肴，慢慢融入景致之中。攝影獨有的英倫建筑風情、天然雕飾的自然景觀，成為攝影取景最正確目的地；休閑站前區(qū)商務生活休閑中心，遠離城市喧囂的歸隱地，在自然中享受現(xiàn)代生活；27Part2：本體解析及定位思考江浙滬經(jīng)濟圈江西、武漢等周邊省市安徽中北部皖南2.3資源挖掘交通資源：本案地處皖南地區(qū)重鎮(zhèn)及沿江產(chǎn)業(yè)鏈關鍵節(jié)點城市的城市交通樞紐核心區(qū)域—站前區(qū)，組合利用交通資源，導入城際外來消費，確保未來商業(yè)消費者基數(shù)。九江安慶銅陵蕪湖馬鞍山南京寧安城際鐵路新建客運專線，全長258公里，其中江蘇省境內(nèi)33公里，安徽省境內(nèi)225公里。設計時速200公里以上，規(guī)劃運輸能力為日發(fā)送旅客列車125對。通過滬寧城際高鐵與上海快速連通。預計于2021年通車。沿線站點：南京南站～江寧南站～馬鞍山東站～當涂東站～蕪湖站～弋江站～繁昌西站～鐘鳴北站〔預留〕～銅陵站～馬衙站～池州站～晏塘站〔預留〕～長風站〔預留〕～安慶站。滬寧城際高鐵京滬高鐵京臺高鐵合肥皖南黃山城際鐵路寧安城際鐵路池州池州借助城際鐵路、高速、高鐵等，擴大池州輻射范圍，并縮短直達時間。3-4小時到達1-2小時28Part2：本體解析及定位思考定位核心問題的思考工程所處站前區(qū)處于人口引入初期階段，消費商圈尚未形成，周邊人流量少，缺乏成熟的商業(yè)氣氛周邊大型居住社區(qū)所配套的底商由于人口尚未入住，處于閑置狀態(tài)，空置率50%以上周邊散鋪眾多，且空置率極高站前區(qū)初期以專業(yè)市場為主，現(xiàn)又有生活效勞中心、主題娛樂休閑等商業(yè)，商業(yè)供給大類型龐雜但消費低，導致目前租金單價低；如何在大量競爭工程中尋求穩(wěn)定增長、收益可觀，資金回籠速度快的平衡，成為主要難點，收益的最大化。自身資源的價值聯(lián)動與深化，跳出區(qū)域市場同質(zhì)化競爭，滿足提升、引導引入消費，打造主題型特色商業(yè)定位核心理念2.4定位思考定位核心問題的思考從區(qū)域消費基數(shù)、商業(yè)現(xiàn)狀及自身開發(fā)目標出發(fā)，本案商業(yè)定位需堅持：自身資源的價值聯(lián)動與深化，跳出區(qū)域市場同質(zhì)化競爭，引入消費，打造主題型特色商業(yè)。29Part2：本體解析及定位思考2.4定位思考迎合現(xiàn)代消費深層挖掘，填補區(qū)域商業(yè)空白，并利用本案景觀、交通優(yōu)勢，從利于本案整體形象及商業(yè)可執(zhí)行角度出發(fā)，確定其未來開展方向。資源的充分利用：本地區(qū)擁有豐富的景觀、人文資源，英倫風格已成深入人心，成為當?shù)刂耸挚蔁岬幕榧啍z影首選地，為充分整合工程獨有資源，防止工程后期產(chǎn)品單一，必須以特色主題將商業(yè)整體串珠成鏈，將各種業(yè)態(tài)充分融合，滿足了各個消費群的需求。

產(chǎn)業(yè)鏈的充分延伸：如只局限于傳統(tǒng)的餐飲、購物、娛樂功能，對工程與開發(fā)商的長期開展存在一定抗性；所以必須以特色主題的籌劃能延伸和培育產(chǎn)業(yè)鏈，構建更豐富、更多元化的產(chǎn)品功能結(jié)構。努力實現(xiàn)消費群的“常留、常住、常來。〞通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈，延伸消費鏈，提升價值鏈。形象的整體提升：特色商業(yè)主題有利于工程整體形象在區(qū)域的先期導入，塑造良好的品牌形象，并減少工程工程后期招商的難度。【工程未來開展方向】主題籌劃切入點30Part2：本體解析及定位思考2.4定位思考滿足提升型引導引入型區(qū)域基本需求主城區(qū)16萬居住人口提升型需求；站前區(qū)規(guī)劃近12萬的居住商貿(mào)人口基本需求；旅游產(chǎn)業(yè)所帶動的消費需求。城市商業(yè)現(xiàn)狀以賣場、商業(yè)街為主基調(diào)，商業(yè)能級低，整體表現(xiàn)臟亂差；零售、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)供給量小檔次低，市場機會明顯；消費選擇性低，造成禁錮及流失。本體資源優(yōu)勢池州獨有的綠山湖景英倫風情的商業(yè)街區(qū)，取景采風必達之地；地處站前商貿(mào)區(qū)核心區(qū)位，城際交通完善，將快速拉動周邊城市消費的互通?，F(xiàn)代城市生活中心婚慶主題商業(yè)街區(qū)時尚潮流購物街區(qū)+31本案商業(yè)的主要及必要組成局部Part2：本體解析及定位思考Part1：宏觀及商業(yè)市場研究Part2：本體解析及定位思考Part3：方案一婚慶主題Part5：營銷開展建議Part4：方案二潮流購物3.1婚慶市場解析3.2市場定位3.3功能分區(qū)3.4分區(qū)業(yè)態(tài)示意3.5消費者定位3.6產(chǎn)品定位3.7銷售持有比例建議

32時尚主題婚慶FashionthemeweddingPart3：方案一婚慶主題33婚慶行業(yè)開展的現(xiàn)狀，通過數(shù)字看全國的情況：1000萬對——每年全國登記結(jié)婚新人數(shù)3000億元——全國結(jié)婚人群，每年用于結(jié)婚當日消費額3％———2006年我國結(jié)婚效勞市場消費總額15392億元，結(jié)婚消費拉動GDP增長3%。30%

———以大約每年30%遞增160000——全國大中城市每對新人平均結(jié)婚消費為80000—250000元31％———新婚人群愿意把積蓄的31%用于婚慶有關的消費21%———

1988—1990年人口出生率高達21%，此類人群將于2006—2021年進入婚育頂峰期全國婚慶市場概況婚慶文化作為現(xiàn)階段熱門行業(yè)，主要源于市場龐大需求及現(xiàn)代消費理念的促進，無論從行業(yè)數(shù)據(jù)還是市場表現(xiàn)，婚慶主題商業(yè)市場開展前景看好。343.1婚慶市場解析Part3：方案一婚慶主題安慶銅陵蕪湖馬鞍山宣城黃山池州序號皖南城市常住人口（人）年結(jié)婚人數(shù)（人）1池州1,402,51826,2802蕪湖2,263,12347,5263宣城2,532,90048,1254馬鞍山1,366,30225,6865銅陵723,95813,8286黃山1,359,00023,103合計9,647,801184,548本案所處區(qū)位為皖南區(qū)域交通要塞，立足池州輻射皖南地區(qū)，池州年新婚人數(shù)約2.6萬人，并逐年遞增，皖南地區(qū)新婚人數(shù)達18余萬人，從消費基數(shù)上保證婚慶產(chǎn)業(yè)未來的繁榮，未來池州城際高鐵的建成，為消費的流入提供保障。第六次全國人口普查池州常住人口140萬，2021年度結(jié)婚人數(shù)26,280人，逐年平穩(wěn)增長，約4%遞增率。池州地處皖南區(qū)域交通要塞，距皖南其他六市交通快捷，第六次人口普查中皖南區(qū)域總?cè)丝?65萬人，其中2021年新婚總?cè)藬?shù)約18萬人。如僅限于池州范圍內(nèi)，假設新人用于婚慶消費5000元/人，那么池州市場可實現(xiàn)1.3億元年消費額。如放眼皖南地區(qū)，假設新人用于婚慶消費5000元/人，市場占有率20%，那么整個皖南市場可實現(xiàn)約2億元年消費額。如以池州為核心，輻射皖南地區(qū)，放眼未來軌交所帶動的“皖湘浙蘇〞大區(qū)域聯(lián)動，保守預計年消費額逾越3億元。35合肥九江南京3.1婚慶市場解析Part3：方案一婚慶主題編號名稱地址A薇薇新娘婚紗攝影名店長江中路萬花超市B新天地婚紗寫真會館貴池區(qū)長江中路C金巴黎數(shù)碼婚紗攝影貴池區(qū)百牙中路D親密愛人婚紗攝影貴池區(qū)建設中路E真愛流行婚紗館貴池區(qū)建設東路F婚紗藝術攝影廣場貴池區(qū)百牙中路G天長地久婚紗攝影機構池州市翠柏中路H世紀風婚紗影樓貴池區(qū)秋浦中路I時尚婚紗影樓貴池區(qū)長江中路J東方新娘婚紗影樓杏村文化商業(yè)街池州當?shù)鼗閼c公司有10家左右，根本集中在市區(qū)范圍，其中規(guī)模影響力較大的為巴黎婚紗、薇薇新娘，專業(yè)的婚紗攝影基地在池州還沒有建立起來，池州當?shù)鼗榧喼饕€是面向散戶零售；市場整體表現(xiàn)：規(guī)模小、分布散、檔次低、利潤高、開展空間大。363.1婚慶市場解析Part3：方案一婚慶主題一張城市特色名片——徽州浪漫之都婚慶特色主題的興起為我們操作本工程提供可參考的思路，依靠英倫獨有的風格及工程東南部天然生態(tài)景觀打造城市特色名片，并以此聚攬人氣、帶動相關產(chǎn)業(yè)與商業(yè)的繁榮，使工程成為獨具特色的商業(yè)時尚地帶。37Part3：方案一婚慶主題序言A、盡享現(xiàn)代城市生活B、為浪漫增彩涂色C、見證神圣時刻D、在自然中拋灑幸福E、屬于自己的時刻功能定位餐飲、娛樂、休閑及配套商業(yè)婚慶主題商業(yè)街婚慶主禮堂戶外婚慶廣場精品商務酒店業(yè)態(tài)分布餐飲、特色美食、娛樂天地、休閑步行街、現(xiàn)代生活必需等婚紗\禮服、攝影及器材、婚慶\喜慶用品、家居用品、美容SPA化妝等婚慶餐飲、婚慶禮堂、婚慶策劃及婚慶產(chǎn)業(yè)商務中心、婚慶其他配套室外主題婚慶場所、室外派對、室外婚禮儀式等面向旅游、商務等客群，在平天湖之畔享受生態(tài)精品酒店服務營銷發(fā)展銷售，3F先持有運營，再擇機銷售銷售先持有運營，再擇機銷售自持產(chǎn)權式酒店投資型產(chǎn)品，銷售結(jié)合“徽州浪漫之都〞婚慶主題，本案商業(yè)分為以下5局部，各局部的功能、業(yè)態(tài)及營銷開展定位如下：383.2市場定位Part3：方案一婚慶主題現(xiàn)代城市生活中心婚慶主題街區(qū)婚慶餐飲、禮堂、商務配套等戶外主題婚慶廣場生活精品超市，電影院精品商務酒店根據(jù)不同業(yè)態(tài)所需產(chǎn)品特點，結(jié)合本案商業(yè)整體協(xié)調(diào)性及人流最大限度的共享，各業(yè)態(tài)布局如下：39婚慶主題9,538㎡餐飲娛樂及配套商業(yè)25,667㎡產(chǎn)權酒店

13,023㎡3.3功能分區(qū)Part3：方案一婚慶主題商務酒店大型餐飲、禮堂及婚慶配套生活超市影院婚紗\禮服\影樓婚紗\禮服\珠寶飾品婚紗\禮服\影樓家居、裝飾美容\SPA\纖體特色美食、娛樂休閑家居、裝飾喜慶用品婚紗\禮服\飾品咖啡\茶座主題餐飲輕餐飲\咖啡\茶座\辦公社區(qū)配套商業(yè)、休閑娛樂主題餐飲\娛樂戶外婚慶廣場Part3：方案一婚慶主題40方案一分區(qū)業(yè)態(tài)示意總圖盡享歡聚與生活現(xiàn)代城市生活中心——精品生活超市、品牌連鎖院線3.4分區(qū)業(yè)態(tài)示意以“精品生活超市、品牌連鎖院線〞為主力店，滿足站前區(qū)導入居住、商務人口的生活需求，以精品及現(xiàn)代為定位主基調(diào)，差異化運營，吸納城市提升型消費。Part3：方案一婚慶主題41盡享歡聚與生活現(xiàn)代城市生活中心——餐飲、特色美食、娛樂天地、休閑步行街、配套商業(yè)婚慶餐飲小資情調(diào)COFFE、茶座特色美食休閑娛樂423.4分區(qū)業(yè)態(tài)示意Part3：方案一婚慶主題婚慶產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)態(tài)示意：業(yè)態(tài)涵蓋從婚禮籌備、新人裝扮、婚房裝飾、婚紗拍攝、喜慶禮品及婚宴舉行等?；榧喍Y服珠寶飾品攝影影樓喜慶用品美容化妝及SPA裝飾家居用品婚宴、禮堂婚慶策劃433.4分區(qū)業(yè)態(tài)示意Part3：方案一婚慶主題為浪漫增彩涂色婚慶主題商業(yè)街：婚紗、禮服、飾品及影樓443.4分區(qū)業(yè)態(tài)示意Part3：方案一婚慶主題為浪漫增彩涂色婚慶主題商業(yè)街：婚慶\喜慶用品、家居用品、美容SPA化裝453.4分區(qū)業(yè)態(tài)示意Part3：方案一婚慶主題見證神圣時刻婚慶主禮堂：婚慶禮堂、婚慶籌劃公司及婚慶產(chǎn)業(yè)企業(yè)商務中心、婚慶其他配套463.4分區(qū)業(yè)態(tài)示意Part3：方案一婚慶主題在自然中拋灑幸福戶外婚慶廣場——室外主題婚慶場所、室外派對、室外婚禮儀式等473.4分區(qū)業(yè)態(tài)示意Part3：方案一婚慶主題屬于自己的時刻精品商務酒店——面向旅游、商務等客群，在平天湖之畔享受生態(tài)精品酒店效勞483.4分區(qū)業(yè)態(tài)示意Part3：方案一婚慶主題3.5消費者定位以站前區(qū)居住、商旅消費者為核心消費群體，借助城市干線及城際交通，差異化目的型型吸納消費。核心消費群體次級消費群體增長型消費群體城市交通干線所帶動的池州其他城鎮(zhèn)目的性消費群體池州市站前區(qū)、主城區(qū)內(nèi)目標消費群體、站前區(qū)旅游、商務群體高速干線及城際鐵路帶動的周邊城市目的性消費群體及旅游偶然性消費群體49Part3：方案一婚慶主題根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，本案商業(yè)由首層19㎡袖珍商鋪、1、2F沿街商鋪、集中式單層商鋪及酒店式公寓四種產(chǎn)品組成，另可迎合區(qū)域市場對沿街商鋪接受度的靈活性，建議推出1、2F及一附二小面積低總價沿街商鋪。503.6產(chǎn)品定位Part3：方案一婚慶主題類型位置面積（㎡）面積區(qū)間（㎡）沿街商鋪1F4,58519-802F4,5853F4,584內(nèi)街商鋪1F4,76978-802F4,769集中式商業(yè)1F3,9711,352、2,6192F3,9713F3,971產(chǎn)權式酒店4-12F13,02347合計48,228

持有局部〔39%〕：2\3\18\19#沿街3F商業(yè)、1\7\11\17#集中式三層商業(yè)。銷售局部〔61%〕：商業(yè)街〔內(nèi)街、外街〕1\2F、局部3F商鋪、酒店式公寓4-12F。51123567891011121516171819203.7銷售持有比例建議Part3：方案一婚慶主題分項樓號類型位置面積（㎡）持有部分1號樓配套商業(yè)1-3F7,8572號樓整層商業(yè)3F7573號樓整層商業(yè)3F1,0977號樓整棟商業(yè)1-3F4,05611號樓整棟商業(yè)1-2F86817號樓整棟商業(yè)1-3F2,68718號樓整層商業(yè)3F69219號樓整層商業(yè)3F581小計

18,595銷售部分1號樓產(chǎn)權式酒店4-12F13,0232號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F1,5143號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F2,1945號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F1,7026號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F1,2088號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F8769號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F83610號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F66212號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F1,50615號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F1,14416號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F73618號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F1,38419號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F1,16220號樓1\2\3F獨立產(chǎn)權商鋪1-3F1,686小計

29,633合計48,228持有比例持有商業(yè)總面積39%銷售比例銷售商業(yè)總面積61%方案二建議：銷售比例控制在63%，以1\2F沿街及內(nèi)街商鋪為主，局部3F；持有比例控制在37%，以集中式商業(yè)及局部3F商業(yè)為主，先招商運營，表達其價值，再擇機去化。523.7銷售持有比例建議Part3：方案一婚慶主題持有局部〔37%〕：2\3\18#沿街3F商業(yè)、1\7\11\17#集中式三層商業(yè)。銷售局部〔63%〕：商業(yè)街〔內(nèi)街、外街〕1-2F、局部3F商鋪，酒店式公寓4-12F。12356789101112151617181920分項樓號類型位置面積（㎡）持有部分1號樓配套商業(yè)1-3F7,8572號樓整層商業(yè)3F7573號樓整層商業(yè)3F1,0977號樓整棟商業(yè)1-3F4,05611號樓整棟商業(yè)1-2F86817號樓整棟商業(yè)1-3F2,68718號樓整層商業(yè)3F692小計18,014銷售部分1號樓產(chǎn)權式酒店4-12F13,0232號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F1,5143號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F2,1945號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F1,7026號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F1,2088號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F8769號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F83610號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F66212號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F1,50615號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F1,14416號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F73618號樓1\2F獨立產(chǎn)權商鋪1-2F1,38419號樓1\2\3F獨立產(chǎn)權商鋪1-3F1,74320號樓1\2\3F獨立產(chǎn)權商鋪1-3F1,686小計30,214合計48,228持有比例持有商業(yè)總面積37%銷售比例銷售商業(yè)總面積63%Part4：方案二潮流購物Part1：宏觀及商業(yè)市場研究Part2：本體解析及定位思考Part3：方案一婚慶主題Part5：營銷開展建議4.1市場定位4.2功能分區(qū)4.3分區(qū)業(yè)態(tài)示意53現(xiàn)代城市生活體驗中心

多彩潮流購物街

產(chǎn)權式酒店沿街商業(yè)1-4、7、15-18號樓25,667㎡

商業(yè)步行街5、6、8-10、11-14號樓9,538㎡

2號樓4-12F13,023㎡集中式餐飲休閑娛樂一站式悅活中心

兒童體驗、幸福女人街、運動體驗、婚紗工藝區(qū)等多業(yè)態(tài)，體驗多彩生活

地處站前區(qū)，占領交通要塞，提供便捷精品商旅酒店服務銷售/自持：大面積經(jīng)營區(qū)域自持，獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流回報，其他沿街商鋪銷售。

銷售：多主題分區(qū)定位，統(tǒng)一運營管理，小面積獨立產(chǎn)權高回報去化。

銷售：品牌商務酒店全程托管，推出低總價穩(wěn)定收益投資型產(chǎn)品。分物業(yè)分布區(qū)域功能定位開展定位4.1市場定位開啟池州站前區(qū)現(xiàn)代城市全要素生活：餐飲、娛樂、購物、休閑、生活、商務多主題多功能商業(yè)街區(qū)Part4：方案二潮流購物54現(xiàn)代城市生活中心多彩潮流購物街主題休閑廣場精品商務酒店9,538㎡25,667㎡13,023㎡4.2功能分區(qū)以現(xiàn)代城市生活為主基調(diào)，輔以主題潮流購物街、戶外休閑廣場及精品商務酒店，打造池州站前區(qū)一站式現(xiàn)代生活體驗中心。N/APart4：方案二潮流購物55商務酒店大型餐飲、禮堂及婚慶配套生活超市影院幸福女人街幸福女人街幸福女人街幸福女人街婚紗工藝區(qū)特色美食、娛樂休閑親子購物中心運動體驗購物街潮流品牌街咖啡\茶座主題餐飲輕餐飲\咖啡\茶座\辦公社區(qū)配套商業(yè)、休閑娛樂主題餐飲\娛樂戶外休閑廣場方案二分區(qū)業(yè)態(tài)示意總圖Part4：方案二潮流購物564.3分區(qū)業(yè)態(tài)示意現(xiàn)代城市生活體驗中心〔與方案一相同〕：聚集特色餐飲、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)——悅活商業(yè)中心、樂享其中57Part4：方案二潮流購物多彩主題商業(yè)街——多彩生活兒童體驗中心、幸福女人街、潮流購物、運動體驗、婚紗工藝區(qū)等多主題商業(yè)街58Part4：方案二潮流購物4.3分區(qū)業(yè)態(tài)示意59Part1：宏觀及商業(yè)市場研究Part2：本體解析及定位思考Part3：方案一婚慶主題Part5：營銷開展建議Part4：方案二潮流購物5.1營銷總體戰(zhàn)略5.2招商策略5.3銷售策略5.4價格定位5.5返租策略5.6總銷測算站前區(qū)前期去化情況較好，但經(jīng)營空置率高達80%以上，隨著大量商鋪入市，銷售開始日趨艱難，售而不營的狀況從長遠來說非常不容樂觀1.售而不營影響去化2.概念宣傳效果漸弱5.1營銷總體戰(zhàn)略租售并舉，以租促售帶租約高回報高價值去化+Part5：營銷開展建議40%自持、統(tǒng)一運營+601.營銷準備期2.定向招商及銷售蓄水3.招商及銷售集中期4.營銷收尾期5.開業(yè)運營營銷定位及開展方案確立；宣傳推廣確立；售樓處設立；商業(yè)整體包裝推廣；軟文硬廣炒作造勢。酒店、會所、婚慶大客戶定向招商；銷售產(chǎn)品包裝完成；招商及銷售案場、渠道多軸聯(lián)動；銷售集中蓄水期。商業(yè)強勢開盤，商業(yè)分東區(qū)、西區(qū)及產(chǎn)權酒店逐期開盤；商業(yè)進入集中招商期，以本地及上門客戶為主。銷售策略多向開啟，促進尾盤快速去化；商業(yè)根本完成租約簽訂，酒店、品牌商戶進入裝修階段。商業(yè)開盤運營，統(tǒng)一經(jīng)營管理；集中式商業(yè)待運營穩(wěn)定，擇機大面積去化。2021年5.1營銷總體戰(zhàn)略租售并舉、以租促售，大客戶定向招商與銷售執(zhí)行同步進行，以商業(yè)操盤實施成效，保障整盤的快速去化及商業(yè)的健康開展。61Part5：營銷開展建議統(tǒng)一招商統(tǒng)一運營統(tǒng)一管理統(tǒng)一推廣統(tǒng)一形象本案5.1營銷總體戰(zhàn)略為保證本案能健康、專業(yè)的開展，從定位、招商、銷售到最后運營必須堅持，商業(yè)操盤及運營管理的五統(tǒng)一原那么。62Part5：營銷開展建議招商核心策略主力品牌商戶先行招商，提升項目知名度局部優(yōu)質(zhì)商鋪緩慢入市，炒作精品商鋪品質(zhì)保證，商戶信譽度第一考慮因素小商戶快速招商，短期租約，與返租期相吻合。分時間階段招商主力品牌店和非主力品牌店招商應分階段開展，相互交錯進行，每一個時間階段主要招商中心確定，更高效快速的完成招商工作。分區(qū)域招商根據(jù)商鋪的優(yōu)劣區(qū)別，有針對性地進行分區(qū)域招商。媒體推廣策略工程商業(yè)局部雖然總體量不大，但在關鍵招商時刻或者即將整體開業(yè)之際，需獨立對外媒體宣傳，更好地刺激商家的進駐意愿。執(zhí)行策略5.2招商策略招商總體原那么：主力商戶先行，從特色至普通，從點到面，以大代小63Part5：營銷開展建議5.2招商策略針對主題局部及主力店的招商策略可采取多方案并行方式，如品牌合作、品牌授權及自行組建，實際招商過程中將根據(jù)現(xiàn)場實際情況靈活選擇，三種方式簡述及特點如下：1.品牌合作與成熟知名商業(yè)品牌進行戰(zhàn)略合作，全程協(xié)助操盤A、高品牌影響力B、商戶資源導入C、成熟模式嫁接2.品牌授權借用成熟知名商業(yè)品牌，自行獨立進行實際操作A、高品牌影響力B、自行拓展商戶C、獨立運營管理3.自行組建借鑒現(xiàn)有成熟商業(yè)操盤模式，自行組建商業(yè)運營團隊，獨立操盤A、擁有自主品牌B、自行拓展商戶C、獨立運營管理主題局部：婚慶類、潮流購物主力店：生活超市、電影院線Part5：營銷開展建議64簽約率(%)全面實現(xiàn)租賃目標100806050403020100簽約率:80%簽約率:25%12年050607080910111213年01030507091114年010203045.2招商策略大客戶定向招商為先，提升及聚攏商業(yè)氣氛，凸顯主題行商業(yè)優(yōu)勢，再全面招商開啟，引發(fā)搶鋪浪潮。階段時間內(nèi)容完成度第一階段大客戶定向招商2012.5-2012.11酒店、會所、婚慶大客戶定向招商25%第二階段招商全面開啟2012.11-2013.10婚慶產(chǎn)業(yè)鏈相關商戶80%第三階段招商收尾階段2013.11-2014.2案場、渠道多軸聯(lián)動，實現(xiàn)招商目標100%65Part5：營銷開展建議商業(yè)成功的基石專業(yè)的商業(yè)團隊廣闊品牌商戶資源強有力的資源平臺雄厚的商業(yè)專業(yè)背景成熟的團隊及管理制度5.2招商策略招商保障措施：強有力的專業(yè)團隊及資源的整合能力66Part5：營銷開展建議模式一、售后返租二、返租+回購三、直接銷售四、帶租約銷售操作特征客戶購鋪同時與開發(fā)商簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議，將物業(yè)返租給開發(fā)商，租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租統(tǒng)一經(jīng)營，租期期二到十幾年不等；發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付，返租期內(nèi)，業(yè)主定時從發(fā)展商處得到固定的租金回報。在售后返租模式的基礎上，增加回購保證，回購的約定年限一般為3-10年、客戶可以選擇賣也可以選擇不賣。直接推出銷售，不提供任何附加價值及服務。商鋪銷售時，商鋪已經(jīng)出租，開發(fā)商將租約轉(zhuǎn)給業(yè)主，業(yè)主完成之前開發(fā)商和租賃客戶未完的租賃合同優(yōu)勢分析快速銷售、回籠資金；分割靈活，客戶層面廣；投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強的安全感。增強客戶對項目未來升值潛力的信心，降低客戶對項目投資風險的敏感度及對價格的敏感度。開發(fā)商無商業(yè)運營壓力；操作簡單、客戶購買時已經(jīng)有一定的收入保障降低客戶對項目投資風險的敏感度開發(fā)商無營運壓力劣勢分析開發(fā)商后期承擔壓力大，政策風險投資客戶對回購的關注轉(zhuǎn)為并品牌的關注推售行為主動性差，主要靠市場消化租金通常低于市場平均租金，對銷售有影響適用類型統(tǒng)一經(jīng)營管理的大型商業(yè)，統(tǒng)一經(jīng)營管理的商業(yè)街、商業(yè)有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權分割銷售。開發(fā)商知名度較低，運營難度較大，但項目未來潛力巨大的商業(yè)項目。街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪成熟區(qū)域的商業(yè)項目5.3銷售策略根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)營銷理論，商業(yè)銷售操盤由四種模式組成，結(jié)合工程實際情況，“售后返祖〞模式可使本案實現(xiàn)快速銷售及資金回籠，且利于商業(yè)未來運營的統(tǒng)一性。Part5：營銷開展建議675.3銷售策略返租模式的思考：合理制定回報年限及回報率，降低操盤風險，實現(xiàn)銷售溢價及快速去化68Part5：營銷開展建議5.3銷售策略69Part5：營銷開展建議簽約率(%)1008060504030201002021年目標簽約率累計:19%實現(xiàn)5,000萬元回款12年06月07月

08月09月

10月

11月12月

13年01月

02月03月

04月

05月06月07月08月

09月10月11月

12月階段時間內(nèi)容銷金預測累計簽約率第一階段營銷推廣及銷售蓄水2012.6-2012.10銷售團隊組建培訓、營銷模式確定、案場準備、營銷推廣宣傳、蓄水活動執(zhí)行等N/AN/A第二階段北地塊商業(yè)（主題/購物）2012.11-2012.12高回報率返租銷售，首推5,556㎡5,000萬元19%2012.01-2013.04高回報率返租銷售，加推4,436㎡3,723萬元34%第三階段西地塊商業(yè)2013.05-2013.09高回報率返租銷售，推出6,618㎡5,956萬元56%第四階段產(chǎn)權投資酒店銷售2013.10-2013.12帶租約高回報產(chǎn)權式酒店銷售，共13,023㎡5,209萬元100%5.3銷售策略商業(yè)分階段分主題、主打高回報穩(wěn)定收益逐步進行去化，本案銷售分三階段執(zhí)行，分別推出主題商業(yè)、產(chǎn)權酒店及城市生活中心，歷時14個月，實現(xiàn)最終銷售目標。假設按銷售持有比例方案一執(zhí)行，商業(yè)可售面積為16,610㎡，產(chǎn)權式酒店為13,023㎡，銷售單價采用后續(xù)理論測算結(jié)論。營銷推廣及銷售蓄水期簽約率累計:34%新增3,723萬元回款簽約率累計:56%新增5,956萬元回款簽約率累計:100%累計19,888萬元回款5.4價格定位首層商業(yè)銷售價格：利用因子比照分析法，抽取本案區(qū)域內(nèi)同類型在售商業(yè)〔萬盛廣場、世紀廣場及甲地商貿(mào)城〕，進行比照分析，獲得本案首層商業(yè)銷售均價為12,020元/㎡類型分值因子滿分值萬盛廣場世紀廣場甲地國際商貿(mào)城本案區(qū)域40地理位置8.06.58.07.06.5交通條件8.07.08.07.07.0配套設施8.07.08.07.57.5區(qū)域環(huán)境8.07.08.07.57.5商業(yè)氛圍8.06.08.07.07.0產(chǎn)品40規(guī)模8.07.07.57.57.0建筑設計8.08.06.06.08.0層高8.07.57.57.08.0商鋪分隔8.06.57.07.06.5硬件設施8.07.57.06.08.0增值20主力店5.05.03.03.03.5營銷模式5.05.03.03.04.0業(yè)態(tài)規(guī)劃5.05.03.03.54.0發(fā)展前景5.05.03.02.04.0小計100.090.087.081.088.5銷售均價元/㎡15,00012,0009,000——類比本案售價元/㎡14,75012,2079,833——權重100%30%30%40%——本案理論日售價元/㎡4,4253,6623,93312,02071Part5：營銷開展建議5.4價格定位分層及一附二商鋪銷售價格：利用因子比照分析法，抽取本案區(qū)域內(nèi)同類型在售商業(yè)〔萬盛廣場、世紀廣場及甲地商貿(mào)城〕，進行比照分析，獲得本案一附二商鋪銷售均價為9,006元/㎡。類型分值因子滿分值萬盛廣場世紀廣場甲地國際商貿(mào)城本案區(qū)域40地理位置8.06.58.07.07.0交通條件8.07.08.07.07.0配套設施8.07.58.07.57.5區(qū)域環(huán)境8.07.08.07.57.5商業(yè)氛圍8.06.08.07.07.0產(chǎn)品40規(guī)模8.07.58.08.07.0建筑設計8.08.06.06.08.0層高8.07.57.07.07.5商鋪分隔8.06.57.06.57.0硬件設施8.07.57.06.08.0增值20主力店5.05.03.03.03.5營銷模式5.05.03.03.04.0業(yè)態(tài)規(guī)劃5.05.03.03.54.0發(fā)展前景5.05.03.02.04.0小計100.091.087.081.089.0銷售均價元/㎡9,00010,0007,500——類比本案售價元/㎡8,80210,2308,241——權重100%30%30%40%——本案理論日售價元/㎡2,6413,0693,2969,006各樓層銷售價格推導層數(shù)一層二層三層一附二系數(shù)100%50%35%75%計算公式N/A1F售價×65%1F售價×40%1F售價×75%理論售價（元/㎡）12,0006,0004,2009,000結(jié)合區(qū)域在售商業(yè)采用因子比照分析法及商業(yè)各樓層售價理論聯(lián)系，綜合確定本案：首層商業(yè)售價12,000元/㎡；一附二商業(yè)售價9,000元/㎡。72Part5：營銷開展建議5.4價格定位公寓銷售價格：利用因子比照分析法，抽取本案區(qū)域內(nèi)同類型在售商業(yè)〔和諧公館、甲地王座廣場及世紀廣場〕，進行比照分析，獲得本案公寓銷售理論均價約為4,000元/㎡。類型分值因子滿分值和諧公館甲地王座廣場世紀廣場本案區(qū)域40地理位置8.08.07.07.57.0交通條件8.07.57.08.07.0配套設施8.08.07.07.07.0區(qū)域環(huán)境8.08.07.07.57.5商務氛圍8.08.07.07.07.0產(chǎn)品40規(guī)模8.08.07.57.07.0建筑設計8.08.07.57.07.5層高8.08.07.57.07.5面積區(qū)間8.07.57.07.07.5硬件設施8.08.07.07.07.5增值20定位檔次5.05.04.04.04.5營銷模式5.04.54.04.04.5運營模式5.04.54.04.04.0發(fā)展前景5.05.04.04.04.5小計100.098.087.588.090.0銷售均價元/㎡4,8003,7003,900——類比本案售價元/㎡4,4083,8063,989——權重100%20%40%40%——本案理論日售價元/㎡8821,5221,5953,99973Part5：營銷開展建議“一附二商鋪”銷售執(zhí)行策略合理性推算模型銷售執(zhí)行策略執(zhí)行售價（元/㎡