2025年學(xué)歷類自考專業(yè)(法律)房地產(chǎn)法-房地產(chǎn)法參考題庫含答案解析一、單選題（共35題）1.根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)符合的條件是？【選項】A.已支付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).已取得土地使用權(quán)證書C.經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批D.已繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的土地收益【參考答案】C【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。A、B選項屬于出讓方式取得土地轉(zhuǎn)讓的條件；D選項是審批通過后需補(bǔ)繳的程序。2.下列哪項情形下房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押？【選項】A.已出租的房屋未通知承租人B.在建工程已取得建設(shè)用地使用權(quán)證C.學(xué)校教學(xué)樓所有權(quán)屬清晰但未繳納出讓金D.商品房預(yù)售許可證過期的在建項目【參考答案】C【解析】《物權(quán)法》第184條規(guī)定學(xué)校等公益設(shè)施不得抵押。A選項不影響抵押效力，僅為通知義務(wù)；B、D選項若權(quán)屬清晰且符合抵押條件可抵押。3.關(guān)于商品房預(yù)售條件，錯誤的是？【選項】A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.按提供預(yù)售的商品房計算投入資金達(dá)工程建設(shè)總投資的20%D.取得商品房預(yù)售許可證【參考答案】C【解析】依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條，預(yù)售條件要求投入開發(fā)資金達(dá)工程建設(shè)總投資25%以上（非20%），C選項表述錯誤。其余選項均屬法定預(yù)售條件。4.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起（）個工作日內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù)？【選項】A.15B.20C.30D.45【參考答案】C【解析】《不動產(chǎn)登記暫行條例》第20條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)自受理申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù)，特殊情形可延長至法定時限的2倍。5.下列哪項屬于業(yè)主專有部分？【選項】A.建筑物的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)B.物業(yè)服務(wù)用房C.規(guī)劃的車位但未計入公攤面積D.建筑物外墻【參考答案】C【解析】《民法典》第271條明確，規(guī)劃內(nèi)未計入公攤面積的車位屬專有部分。A、B、D選項均為共有部分（《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第3條）。6.關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理，正確的是？【選項】A.自動續(xù)期但需重新繳納出讓金B(yǎng).自動無償續(xù)期C.需申請續(xù)期并補(bǔ)交土地出讓金D.國家無償收回土地使用權(quán)【參考答案】B【解析】《民法典》第359條規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動無償續(xù)期。非住宅用地才需申請和繳費（A、C錯誤），D選項違背自動續(xù)期原則。7.業(yè)主大會成立的條件是？【選項】A.交付使用的專有部分面積達(dá)50%以上B.交付使用的業(yè)主人數(shù)占比超30%C.首套房交付滿兩年D.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主書面申請【參考答案】A【解析】《物業(yè)管理條例》第12條規(guī)定，交付專有面積過半且業(yè)主人數(shù)占比過半時應(yīng)成立業(yè)主大會。B選項比例錯誤，C、D非法定條件。8.房產(chǎn)測繪成果誤差超過允許范圍時，正確處理方式是？【選項】A.購房人有權(quán)單方解除合同B.按測繪機(jī)構(gòu)重新核定的面積結(jié)算C.按合同約定面積計算房價款D.開發(fā)商承擔(dān)雙倍誤差部分賠償【參考答案】B【解析】《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定，面積誤差絕對值超3%時，權(quán)責(zé)按合同約定處理；未約定的，據(jù)實結(jié)算（B正確）。A、C、D均非法定強(qiáng)制處理方式。9.房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金占總投資的最低比例為？【選項】A.20%B.25%C.30%D.35%【參考答案】A【解析】《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第13條規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項目資本金比例不低于20%（2023年標(biāo)準(zhǔn)），其他項目執(zhí)行分類調(diào)控政策。10.不動產(chǎn)預(yù)告登記的有效期為（），逾期未申請登記的失效？【選項】A.3個月B.6個月C.1年D.2年【參考答案】A【解析】《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第85條規(guī)定，預(yù)告登記后債權(quán)消滅或自可辦理正式登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。11.根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，關(guān)于土地所有權(quán)的表述，下列哪一選項是正確的？【選項】A.城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村的土地屬于集體所有B.城市郊區(qū)的土地一律屬于集體所有C.宅基地使用權(quán)可以自由轉(zhuǎn)讓給非集體經(jīng)濟(jì)組織成員D.國家可無償收回所有未開發(fā)的荒地【參考答案】A【解析】1.《土地管理法》第9條規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的外，屬于集體所有。選項A正確。2.選項B錯誤，城市郊區(qū)土地并非一律歸集體所有，存在國有土地的情形。3.選項C錯誤，《土地管理法》規(guī)定宅基地使用權(quán)僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有，禁止自由轉(zhuǎn)讓給非成員。4.選項D錯誤，國家收回未利用地需依法補(bǔ)償，并非無償收回。12.依據(jù)《民法典》，建設(shè)用地使用權(quán)的最長期限為多少年？【選項】A.40年B.50年C.70年D.根據(jù)土地用途由合同約定【參考答案】D【解析】1.《民法典》第347條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的期限由土地用途決定，工業(yè)用地通常50年，住宅用地70年，商業(yè)用地40年，具體由出讓合同約定。選項D正確。2.ABC選項均為固定年限，忽略合同約定原則，不符合法律規(guī)定。13.下列哪種情形符合商品房預(yù)售條件？【選項】A.投入開發(fā)資金達(dá)項目總投資額的15%B.已取得土地使用權(quán)證但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.按提供預(yù)售的商品房計算，投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上D.預(yù)售對象僅限于本地戶籍居民【參考答案】C【解析】1.《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售需滿足“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”的條件。選項C正確。2.選項A的15%未達(dá)法定標(biāo)準(zhǔn)。3.選項B缺少建設(shè)工程規(guī)劃許可證違反法定要件。4.選項D限制戶籍無法律依據(jù)，違反平等原則。14.關(guān)于房地產(chǎn)抵押，下列說法錯誤的是：【選項】A.以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可單獨抵押B.抵押期間抵押人可轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)C.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)可抵押D.抵押權(quán)自登記時設(shè)立【參考答案】A【解析】1.《民法典》第399條規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單獨抵押（需與地上建筑物一并抵押），選項A錯誤，為正確答案。2.選項B正確，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物需通知抵押權(quán)人（第406條）。3.選項C正確，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集體用地可隨廠房抵押（《擔(dān)保法司法解釋》第52條）。4.選項D正確，不動產(chǎn)抵押權(quán)采登記生效主義（第402條）。15.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得有下列哪一行為？【選項】A.要求申請人補(bǔ)充提交權(quán)屬來源證明B.就有關(guān)登記事項詢問申請人C.對不動產(chǎn)進(jìn)行實地查看D.以年檢名義要求重復(fù)登記【參考答案】D【解析】1.《不動產(chǎn)登記暫行條例》第14條禁止登記機(jī)構(gòu)以年檢等名義強(qiáng)制重復(fù)登記。選項D正確。2.ABC選項均為登記機(jī)構(gòu)的法定職權(quán)（《條例》第18-19條），符合法律規(guī)定。16.小區(qū)內(nèi)綠地的所有權(quán)歸屬應(yīng)為：【選項】A.開發(fā)商B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.全體業(yè)主共有D.毗鄰底層業(yè)主專有【參考答案】C【解析】1.《民法典》第274條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（除明示屬個人外）歸業(yè)主共有。選項C正確。2.選項ABD均無法律依據(jù)，綠地屬業(yè)主共有部分，開發(fā)商或物業(yè)無權(quán)單獨所有。17.房屋租賃合同的最長有效期不得超過：【選項】A.10年B.20年C.30年D.未作限制【參考答案】B【解析】1.《民法典》第705條規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過部分無效。選項B正確。2.選項ACD與法定期限規(guī)定相悖。18.依據(jù)《土地管理法》，下列哪種項目可占用耕地？【選項】A.縣級高爾夫球場建設(shè)B.省級糧食儲備庫擴(kuò)建C.民營馬術(shù)俱樂部用地D.商業(yè)別墅區(qū)開發(fā)【參考答案】B【解析】1.《土地管理法》第37條禁止非農(nóng)建設(shè)占用耕地，但經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的能源、交通、水利、軍事設(shè)施等國家重點項目除外。選項B的糧食儲備庫屬民生保障項目，符合例外情形。2.選項ACD均為非必要娛樂商業(yè)項目，禁止占用耕地。19.集體土地征收補(bǔ)償中，不包括下列哪項費用？【選項】A.土地補(bǔ)償費B.安置補(bǔ)助費C.青苗補(bǔ)償費D.土地使用權(quán)出讓金【參考答案】D【解析】1.根據(jù)《土地管理法》第48條，征收補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費及地上附著物補(bǔ)償（含青苗費）。2.選項D的土地出讓金是建設(shè)單位向政府繳納的費用，不屬于征收補(bǔ)償范圍，故為正確答案。20.關(guān)于物權(quán)效力，下列說法正確的是：【選項】A.未經(jīng)登記的抵押權(quán)不得對抗善意第三人B.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅的自動失效C.建設(shè)用地使用權(quán)自合同生效時設(shè)立D.地役權(quán)必須通過登記設(shè)立【參考答案】B【解析】1.選項B正確，《民法典》第221條規(guī)定預(yù)告登記后債權(quán)消滅的自動失效。2.選項A錯誤，不動產(chǎn)抵押權(quán)未經(jīng)登記不成立（非僅對抗效力）。3.選項C錯誤，建設(shè)用地使用權(quán)采登記生效主義（第349條）。4.選項D錯誤，地役權(quán)可依合同設(shè)立（第374條），登記僅具對抗效力。21.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)出讓的最高年限中，工業(yè)用地為多少年？【選項】A.70年B.50年C.40年D.30年【參考答案】B【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。本題工業(yè)用地的最高年限為50年，選項B正確。其他選項為混淆項，如70年對應(yīng)居住用地，40年對應(yīng)商業(yè)用地，30年非法定最高年限。22.下列哪一項不屬于房地產(chǎn)法的調(diào)整對象？【選項】A.土地使用權(quán)劃撥關(guān)系B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)制度C.商品房預(yù)售合同關(guān)系D.房地產(chǎn)抵押登記關(guān)系【參考答案】B【解析】房地產(chǎn)法的調(diào)整對象主要是與房地產(chǎn)相關(guān)的社會關(guān)系，包括開發(fā)、交易、管理、權(quán)屬登記等法律關(guān)系。選項B“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財務(wù)制度”屬于企業(yè)自治范圍，通常由《公司法》《會計法》等調(diào)整，而非房地產(chǎn)法的核心內(nèi)容。選項A、C、D均涉及房地產(chǎn)法的典型調(diào)整對象。23.根據(jù)《物權(quán)法》，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有部分，業(yè)主行使權(quán)利應(yīng)當(dāng)遵循什么原則？【選項】A.絕對自由原則B.多數(shù)決原則C.權(quán)利義務(wù)一致原則D.政府審批原則【參考答案】C【解析】《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主對共有部分的權(quán)利行使必須基于“權(quán)利義務(wù)一致”原則，即權(quán)利與義務(wù)不可分離，例如共有部分的修繕費用需按業(yè)主專有部分面積比例承擔(dān)。選項A違反共有財產(chǎn)的管理規(guī)則；選項B“多數(shù)決原則”適用于業(yè)主共同決定事項但不屬于基本原則；選項D與業(yè)主自治相矛盾。24.商品房預(yù)售的核心法定條件是？【選項】A.開發(fā)商已支付全部土地出讓金B(yǎng).取得預(yù)售許可證C.完成主體結(jié)構(gòu)封頂D.購房者支付全款【參考答案】B【解析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條，商品房預(yù)售必須取得縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門核發(fā)的預(yù)售許可證，此為預(yù)售的核心前提條件。選項A為預(yù)售許可證的申請條件之一；選項C是部分地方性規(guī)定但非法定；選項D與預(yù)售交易模式相悖。25.下列哪種情形可導(dǎo)致國有土地使用權(quán)被無償收回？【選項】A.土地閑置滿1年B.未按合同約定時間開發(fā)C.因政府規(guī)劃調(diào)整需收回土地D.土地閑置滿2年且無正當(dāng)理由【參考答案】D【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，非因政府行為或不可抗力導(dǎo)致土地閑置滿2年的，可由政府無償收回。選項A、B未達(dá)法定時限或情節(jié)；選項C屬于有償收回情形（需給予補(bǔ)償），不符合“無償”條件。26.房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立的時間節(jié)點是？【選項】A.抵押合同簽訂時B.抵押物交付時C.抵押權(quán)登記時D.主債權(quán)生效時【參考答案】C【解析】《物權(quán)法》第187條明確規(guī)定，房地產(chǎn)抵押權(quán)自登記時設(shè)立。選項A混淆了債權(quán)效力與物權(quán)效力；選項B錯誤，不動產(chǎn)抵押無需交付；選項D與抵押權(quán)設(shè)立的公示要件無關(guān)。27.下列主體中，無權(quán)申請集體土地征收的是？【選項】A.省級人民政府B.國務(wù)院C.市級人民政府D.縣級人民政府【參考答案】D【解析】《土地管理法》規(guī)定，集體土地征收需由省級以上人民政府批準(zhǔn)（基本農(nóng)田征收必須經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)）?？h級政府僅有組織實施權(quán)而無審批權(quán)，故選項D錯誤。選項A、B、C均為合法審批主體。28.房屋租賃合同的最長期限不得超過多少年？【選項】A.10年B.20年C.30年D.50年【參考答案】B【解析】《合同法》第214條規(guī)定，租賃期限不得超過20年。超過部分無效。選項A常見于部分商業(yè)租賃慣例但非法定上限；選項C、D均遠(yuǎn)超法定限制。29.不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿記載不一致時，應(yīng)以何者為準(zhǔn)？【選項】A.權(quán)屬證書B.登記簿C.由權(quán)利人選擇D.由法院裁決【參考答案】B【解析】《物權(quán)法》第17條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人權(quán)利的證明，與登記簿不一致時，除有證據(jù)證明登記簿錯誤外，以登記簿為準(zhǔn)。選項A為常見誤解；選項C、D不符合物權(quán)公示公信原則。30.業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)向哪個機(jī)關(guān)備案？【選項】A.房地產(chǎn)行政主管部門B.街道辦事處C.居民委員會D.民政局【參考答案】A【解析】《物業(yè)管理條例》第16條規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。選項B、C為基層自治組織，非備案主體；選項D負(fù)責(zé)社會組織登記，與物業(yè)無關(guān)。31.根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，下列關(guān)于建設(shè)用地審批權(quán)限的說法，正確的是？【選項】A.永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用用地，一律由國務(wù)院批準(zhǔn)B.耕地超過35公頃的，由省級政府批準(zhǔn)C.其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)D.非基本農(nóng)田的耕地35公頃以下，由縣級政府批準(zhǔn)【參考答案】C【解析】A錯誤，《土地管理法》第46條規(guī)定，永久基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃需國務(wù)院批準(zhǔn)；B錯誤，耕地超過35公頃的應(yīng)由國務(wù)院審批；C正確；D錯誤，非基本農(nóng)田耕地35公頃以下應(yīng)由省級政府批準(zhǔn)。32.依據(jù)《民法典》，關(guān)于地役權(quán)的設(shè)立，下列表述正確的是？【選項】A.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立B.地役權(quán)未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人C.地役權(quán)必須通過招標(biāo)方式設(shè)立D.地役權(quán)期限不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限【參考答案】B【解析】A錯誤，地役權(quán)登記對抗要件而非生效要件；B正確；C錯誤，設(shè)立方式無限制要求；D錯誤，期限由當(dāng)事人約定，無強(qiáng)制性限制。33.房地產(chǎn)開發(fā)商申請商品房預(yù)售許可時，必須符合的條件是？【選項】A.投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20%以上B.已取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.按提供預(yù)售的商品房計算，預(yù)售建筑面積不得超過總建筑面積的50%D.已確定施工進(jìn)度但無需明確竣工日期【參考答案】B【解析】A錯誤，應(yīng)為25%以上；B正確；C錯誤，無預(yù)售面積比例限制；D錯誤，需明確竣工交付日期。34.房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)的法律后果是？【選項】A.合同無效B.不得對抗善意第三人C.出租人喪失租金請求權(quán)D.承租人無權(quán)主張優(yōu)先購買權(quán)【參考答案】B【解析】A錯誤，登記備案非合同生效要件；B正確；C、D錯誤，未登記不影響實體權(quán)利。35.關(guān)于國有土地上房屋征收補(bǔ)償方式，下列說法符合法律規(guī)定的是？【選項】A.被征收人可選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換B.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋面積不得小于被征收房屋面積C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償僅適用于非住宅房屋D.補(bǔ)償協(xié)議簽訂后征收人可單方變更補(bǔ)償方案【參考答案】A【解析】A正確；B錯誤，比例由評估確定；C錯誤，住宅經(jīng)營性用房也適用；D錯誤，協(xié)議需雙方合意變更。二、多選題（共35題）1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪些方式屬于土地使用權(quán)出讓的法定方式？【選項】A.招標(biāo)。B.拍賣。C.協(xié)議出讓僅限于特定用途。D.掛牌不屬于法定方式?！緟⒖即鸢浮緼BC【解析】A正確，招標(biāo)是法定出讓方式之一（《城市房地產(chǎn)管理法》第13條）。B正確，拍賣同樣是法定出讓方式。C正確，協(xié)議出讓僅適用于公益事業(yè)、國家重點工程等特定用途。D錯誤，掛牌是公開競價出讓方式的一種，屬于法定范圍。2.關(guān)于商品房預(yù)售條件，下列哪些表述符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定？【選項】A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書。B.投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。C.已確定竣工交付日期但無需明確具體月份。D.需持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證?！緟⒖即鸢浮緼BD【解析】A正確，預(yù)售需完成土地出讓金交付和取得證書（第45條）。B正確，開發(fā)資金需達(dá)總投資25%以上。C錯誤，竣工日期必須明確至具體年月。D正確，規(guī)劃及施工許可是預(yù)售必備條件。3.下列哪些情形下，房地產(chǎn)抵押合同無效？【選項】A.抵押人以農(nóng)村宅基地上的自建住宅設(shè)定抵押。B.抵押人將已出租但未通知承租人的商鋪抵押。C.抵押人將權(quán)屬存在爭議的寫字樓抵押。D.學(xué)校以教學(xué)樓為自身債務(wù)提供抵押擔(dān)保?！緟⒖即鸢浮緼CD【解析】A正確，宅基地使用權(quán)禁止抵押（《民法典》第399條）。B錯誤，未通知承租人僅影響租賃關(guān)系效力，不直接導(dǎo)致抵押無效。C正確，權(quán)屬爭議財產(chǎn)禁止抵押。D正確，公益設(shè)施禁止抵押（《民法典》第399條）。4.下列哪些行為違反《物業(yè)管理條例》關(guān)于業(yè)主委員會的規(guī)定？【選項】A.業(yè)主委員會擅自決定利用公共區(qū)域設(shè)置廣告牌。B.業(yè)主委員會成員接受物業(yè)公司贈與的購物卡。C.業(yè)主委員會制定管理規(guī)約并提交業(yè)主大會表決。D.業(yè)主委員會未公示年度財務(wù)收支報告?！緟⒖即鸢浮緼BD【解析】A違反，公共區(qū)域用途變更需經(jīng)業(yè)主大會決定（第15條）。B違反，禁止收受物業(yè)利益（第42條）。C正確，制定規(guī)約為合法程序。D違反，財務(wù)信息必須公示（第46條）。5.根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，下列哪些建設(shè)項目需辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證？【選項】A.村民在宅基地上新建三層住宅。B.企業(yè)翻新廠區(qū)內(nèi)部道路。C.政府修建城市地下綜合管廊。D.開發(fā)商建設(shè)商業(yè)綜合體外立面廣告牌?！緟⒖即鸢浮緾D【解析】A錯誤，農(nóng)村自建住宅無需許可證（第41條）。B錯誤，不改變原規(guī)劃的內(nèi)部翻新無需許可。C正確，市政基礎(chǔ)設(shè)施需辦理。D正確，戶外廣告設(shè)施涉及規(guī)劃變更需許可。6.關(guān)于住房保障制度，下列哪些屬于我國現(xiàn)行保障形式？【選項】A.經(jīng)濟(jì)適用住房。B.公共租賃住房。C.廉租住房（已并入公租房）。D.共有產(chǎn)權(quán)住房?！緟⒖即鸢浮緼BD【解析】A正確，經(jīng)濟(jì)適用房仍為保障體系組成部分。B正確，公租房為現(xiàn)行主要保障方式。C錯誤，廉租房已與公租房并軌。D正確，共有產(chǎn)權(quán)住房為新試點保障模式。7.下列哪些情形符合《民法典》關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定？【選項】A.業(yè)主不得以放棄共有權(quán)為由拒付維修資金。B.占用公共通道搭建儲物柜需經(jīng)全體業(yè)主同意。C.未經(jīng)有利害關(guān)系業(yè)主同意，住宅不得改為餐飲用房。D.業(yè)主大會可授權(quán)業(yè)委會對外簽訂物業(yè)服務(wù)合同。【參考答案】ABCD【解析】A正確，共有部分義務(wù)不可單方豁免（《民法典》第273條）。B正確，改建共有部分需全體同意（第278條）。C正確，住改商需利害關(guān)系業(yè)主一致同意（第279條）。D正確，業(yè)委會可獲授權(quán)簽約（第285條）。8.依據(jù)《土地管理法》，下列哪些土地必須劃為永久基本農(nóng)田？【選項】A.經(jīng)國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門認(rèn)定的高產(chǎn)田。B.正在實施改造的中低產(chǎn)田。C.城市郊區(qū)的蔬菜生產(chǎn)基地。D.農(nóng)業(yè)科研教學(xué)試驗田。【參考答案】ABCD【解析】A正確，高產(chǎn)田屬優(yōu)先保護(hù)對象（第33條）。B正確，改造中耕地應(yīng)納入永久保護(hù)。C正確，蔬菜基地需重點保護(hù)。D正確，科研試驗田屬于永久基本農(nóng)田范疇。9.關(guān)于房地產(chǎn)稅收制度，下列哪些表述正確？【選項】A.個人銷售購買不足2年的住房按5%全額征收增值稅。B.契稅納稅義務(wù)發(fā)生在土地使用權(quán)出讓合同簽訂時。C.房產(chǎn)稅征收對象包括個人的非營業(yè)用房產(chǎn)。D.土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率?！緟⒖即鸢浮緼D【解析】A正確，滿2年免征，不足2年全額征增值稅（財稅〔2016〕36號）。B錯誤，契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同生效時（《契稅法》第9條）。C錯誤，個人非營業(yè)用房暫免房產(chǎn)稅（《房產(chǎn)稅暫行條例》第5條）。D正確，土地增值稅稅率為30%-60%四檔累進(jìn)（《土地增值稅暫行條例》第7條）。10.根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，下列哪些行為被明確禁止？【選項】A.為不符合交易條件的保障性住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。B.同時接受買賣雙方委托并收取雙方傭金。C.未經(jīng)委托人書面同意擅自發(fā)布房源信息。D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員以個人名義承接業(yè)務(wù)。【參考答案】ABCD【解析】A正確，禁止為禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)（第25條）。B正確，禁止雙重代理（第21條）。C正確，房源發(fā)布需經(jīng)委托人書面授權(quán)（第22條）。D正確，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須以機(jī)構(gòu)名義承接（第14條）。11.根據(jù)我國房地產(chǎn)法律制度，下列哪些屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體？【選項】A.土地所有權(quán)B.房屋C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為D.房地產(chǎn)智力成果【參考答案】AB【解析】1.房地產(chǎn)法律關(guān)系客體指權(quán)利義務(wù)指向的具體對象。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，土地（含所有權(quán)和使用權(quán)）和房屋是其核心客體。2.A項正確：土地所有權(quán)屬于物權(quán)客體；B項正確：房屋作為不動產(chǎn)是直接客體。3.C項錯誤：轉(zhuǎn)讓行為屬于法律行為而非客體；D項錯誤：智力成果屬于知識產(chǎn)權(quán)客體，與房地產(chǎn)無關(guān)。12.下列哪些屬于劃撥土地使用權(quán)的特征？【選項】A.僅限公益用途B.須經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)C.使用期限為70年D.可無償取得【參考答案】ABD【解析】1.依據(jù)《土地管理法》第五十四條，劃撥土地具有公益性（A對）、需行政審批（B對）和無償性（D對）。2.C項錯誤：劃撥土地?zé)o固定使用期限，出讓土地才有年限規(guī)定。3.易錯提示：劃撥土地雖名義無償，但實際可能需支付補(bǔ)償費等（非出讓金），故D選項需結(jié)合法律原則判斷。13.下列情形中，房屋買賣合同必然無效的是？【選項】A.開發(fā)商隱瞞房屋已被抵押的事實B.未取得預(yù)售許可證銷售期房C.買受人購房資格造假D.約定“賣方30年后回購”【參考答案】BD【解析】1.B項正確：《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定無預(yù)售許可合同無效。2.D項正確：違反“房地一體”原則的遠(yuǎn)期回購條款損害交易秩序，屬《民法典》第153條違背公序良俗。3.A項屬欺詐可撤銷合同（非必然無效）；C項可能觸發(fā)解除權(quán)但未必?zé)o效。14.房屋租賃合同中，出租人可單方解除合同的情形有哪些？【選項】A.承租人拖欠租金累計3個月B.承租人擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)C.承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租D.房屋因政府規(guī)劃需拆除【參考答案】ABC【解析】1.A項正確：依據(jù)《民法典》第722條，拖欠租金經(jīng)催告逾期可解除；2.B項正確：第711條禁止擅自改變結(jié)構(gòu)，構(gòu)成根本違約；3.C項正確：第716條未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租可解除；4.D項錯誤：屬于不可抗力終止合同，非單方解除權(quán)范疇。15.商品房預(yù)售必須符合的條件包括？【選項】A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.按提供預(yù)售商品房計算投入資金達(dá)總投資的25%D.已通過竣工驗收【參考答案】ABC【解析】1.ABC均為《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條明文規(guī)定；2.D項錯誤：預(yù)售發(fā)生于竣工前，竣工驗收是現(xiàn)售條件。3.難點辨析：C項“總投資25%”易與“完成基礎(chǔ)工程”混淆，需注意法律表述的準(zhǔn)確性。16.房地產(chǎn)抵押登記的法律效力體現(xiàn)為？【選項】A.抵押合同生效要件B.對抗第三人的要件C.抵押權(quán)設(shè)立要件D.優(yōu)先受償權(quán)實現(xiàn)要件【參考答案】BC【解析】1.依據(jù)《民法典》第402條，不動產(chǎn)抵押權(quán)自登記時設(shè)立（C對），未登記不得對抗善意第三人（B對）。2.A項錯誤：抵押合同自簽訂時生效，登記非合同生效條件；D項錯誤：優(yōu)先受償權(quán)隨抵押權(quán)成立自動產(chǎn)生。17.物業(yè)管理企業(yè)的法定職責(zé)包括？【選項】A.維修養(yǎng)護(hù)共用設(shè)施設(shè)備B.制止違章搭建行為C.代收水電費用D.保管業(yè)主專項維修資金【參考答案】AB【解析】1.AB項符合《物業(yè)管理條例》第35條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容；2.C項錯誤：公用事業(yè)收費單位委托代收非法定義務(wù)；3.D項錯誤：專項維修資金由業(yè)主大會或房管部門監(jiān)管，物業(yè)企業(yè)僅可代為申請使用。18.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制包括？【選項】A.受讓人須為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員B.轉(zhuǎn)讓后不得再申請宅基地C.可抵押給銀行擔(dān)保債務(wù)D.城鎮(zhèn)居民可通過繼承取得【參考答案】AB【解析】1.A項正確：《土地管理法》第62條限制集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)；2.B項正確：“一戶一宅”原則下轉(zhuǎn)讓方喪失申請權(quán)；3.C項錯誤：宅基地禁止抵押（《民法典》第399條）；4.D項錯誤：城鎮(zhèn)居民可繼承房屋但不可變相取得宅基地使用權(quán)。19.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得從事的行為包括？【選項】A.要求對不動產(chǎn)進(jìn)行評估B.要求申請人補(bǔ)充材料C.以年檢名義重復(fù)登記D.超出登記職責(zé)范圍的其他行為【參考答案】ACD【解析】1.依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第21、22條：2.A項禁止：評估非法定義務(wù)；C項禁止：登記無年檢制度；D項禁止：登記機(jī)構(gòu)不得越權(quán)。3.B項合法：登記機(jī)構(gòu)可依規(guī)要求補(bǔ)正材料。20.征收國有土地房屋時，補(bǔ)償應(yīng)包括？【選項】A.被征收房屋價值的補(bǔ)償B.搬遷與臨時安置補(bǔ)償C.被征收人的戶籍補(bǔ)償費D.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償【參考答案】ABD【解析】1.ABD項符合《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第17條；2.C項錯誤：征收補(bǔ)償不涉及戶籍屬性，屬常見干擾項。3.易混淆點：停產(chǎn)停業(yè)損失僅針對經(jīng)營性房屋，但題目未限定房屋性質(zhì)故D項仍入選。21.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪些情形下可以采用協(xié)議方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)？（）【選項】A.城市規(guī)劃確定的保障性住房項目用地B.商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地C.城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地D.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競得后用于商品房建設(shè)的住宅用地【參考答案】ACD【解析】1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十三條規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓，故B、E錯誤；2.協(xié)議出讓適用于非經(jīng)營性用地及特定公益項目，A（保障性住房屬于社會福利）、C（基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)）、D（國家重點扶持項目）均符合第六十條規(guī)定的協(xié)議出讓例外情形；3.答案解析需結(jié)合《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確排除商業(yè)開發(fā)用地適用協(xié)議出讓的可能性。22.下列哪些情形會導(dǎo)致房屋買賣合同無效？（）【選項】A.開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證明，但起訴前已補(bǔ)辦B.出賣人故意隱瞞房屋已被抵押的事實C.將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋對外銷售D.購房者以欺詐手段騙取低保資格購買保障性住房E.買賣雙方約定將工業(yè)廠房變更為住宅使用【參考答案】BCDE【解析】1.A選項根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第二條規(guī)定，起訴前補(bǔ)辦預(yù)售許可證的可認(rèn)定有效；2.B選項依據(jù)《民法典》第一百四十八條，隱瞞重大事實構(gòu)成欺詐導(dǎo)致合同可撤銷；3.C選項違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條，無規(guī)劃許可屬違法建筑；4.D選項違反《保障性住房管理辦法》的購買主體資格規(guī)定；5.E選項擅自變更土地用途違反《城市房地產(chǎn)管理法》第十八條的土地用途管制制度。23.在物業(yè)管理活動中，業(yè)主委員會依法可行使的職權(quán)包括哪些？（）【選項】A.決定選聘或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金C.制定和修改管理規(guī)約D.監(jiān)督管理規(guī)約的實施E.改變共有部分的用途【參考答案】CD【解析】1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十五條，A、B、E屬于業(yè)主大會職權(quán)：選聘物業(yè)需業(yè)主大會雙過半表決（第五十四條），籌集維修資金需專有部分面積占比三分之二以上業(yè)主參與且四分之三同意（第六十三條），改變共有部分用途需業(yè)主共同決定；2.C、D屬業(yè)主委員會執(zhí)行機(jī)構(gòu)職能，負(fù)責(zé)規(guī)約制定與實施監(jiān)督（第十五條第三項）；3.易混淆點在于區(qū)分業(yè)主大會決策權(quán)與業(yè)委會執(zhí)行權(quán)的邊界。24.房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn)方式包括哪些？（）【選項】A.抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價B.申請人民法院拍賣抵押財產(chǎn)C.抵押權(quán)人直接變賣抵押物D.對抵押物行使留置權(quán)E.出租抵押物以租金抵償債務(wù)【參考答案】AB【解析】1.根據(jù)《民法典》第四百一十條，實現(xiàn)抵押權(quán)方式僅有協(xié)議折價、拍賣、變賣三種；2.B選項“申請法院拍賣”屬于司法拍賣范疇，屬合法實現(xiàn)方式；3.C錯誤因抵押權(quán)人無權(quán)直接變賣，需通過法定程序；4.D錯誤因留置權(quán)是法定擔(dān)保物權(quán)，與抵押權(quán)性質(zhì)不同；5.E錯誤因出租非實現(xiàn)抵押權(quán)方式，且可能侵害優(yōu)先受償權(quán)。25.根據(jù)《土地管理法》，征收集體土地時應(yīng)當(dāng)支付的補(bǔ)償費用包括哪些？（）【選項】A.土地補(bǔ)償費B.安置補(bǔ)助費C.地上附著物補(bǔ)償費D.青苗補(bǔ)償費E.搬遷獎勵費【參考答案】ABCD【解析】1.依據(jù)《土地管理法》第四十八條，法定補(bǔ)償項目包含A（土地補(bǔ)償）、B（安置補(bǔ)助）、C（地上物補(bǔ)償）、D（青苗補(bǔ)償）；2.E搬遷獎勵費屬于地方性激勵措施，非法定強(qiáng)制補(bǔ)償項目；3.難點在于區(qū)分法定補(bǔ)償與地方政府附加補(bǔ)償?shù)恼卟町悺?6.房屋租賃合同中，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的情形不包括哪些？（）【選項】A.出租人將房屋出售給其子女B.承租人接到通知后20日內(nèi)未作表示C.房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)D.出租人通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓房屋E.承租人已明確放棄優(yōu)先購買權(quán)【參考答案】ABCE【解析】1.《民法典》第七百二十六條規(guī)定，近親屬購買（A）、未在15日內(nèi)表態(tài)（B錯誤）、共有人購買（C）、拍賣轉(zhuǎn)讓（D）均構(gòu)成優(yōu)先購買權(quán)例外；2.B選項因法定答復(fù)期為15日（非20日），故屬例外情形；3.E明確放棄當(dāng)然排除權(quán)利行使；4.易錯點在于混淆法律規(guī)定的15日答復(fù)期與選項設(shè)計的20日陷阱。27.下列哪些情形下，商業(yè)銀行有權(quán)拒絕發(fā)放房屋按揭貸款？（）【選項】A.開發(fā)商未取得國有土地使用證B.購房者月收入低于月供金額的兩倍C.抵押房屋已被法院查封D.樓盤項目資本金比例未達(dá)35%E.所購房屋已通過竣工驗收【參考答案】ABCD【解析】1.A違反“五證齊全”中的土地使用證要求；2.B不符合銀監(jiān)會《個人貸款管理暫行辦法》關(guān)于還款能力審查標(biāo)準(zhǔn)；3.C涉及《民法典》第三百九十九條禁止抵押的查封財產(chǎn)；4.D違反國務(wù)院《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》對房企35%資本金下限要求；5.E錯誤因房屋竣工驗收是放貸后交付條件，非放貸障礙。28.房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤造成損害時，賠償責(zé)任適用哪些原則？（）【選項】A.無過錯責(zé)任原則B.過錯推定責(zé)任原則C.公平責(zé)任原則D.連帶責(zé)任原則E.比例賠償責(zé)任原則【參考答案】B【解析】1.根據(jù)《民法典》第二百二十二條及《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十九條，登記錯誤賠償適用過錯推定原則（B正確）；2.A錯誤因非高度危險作業(yè)領(lǐng)域；3.C、D、E屬責(zé)任承擔(dān)方式而非歸責(zé)原則；4.難點在于區(qū)分行政賠償與民事賠償?shù)臍w責(zé)原則差異，此處特指登記機(jī)構(gòu)的民事賠償責(zé)任。29.業(yè)主大會決定籌集建筑物維修資金時，應(yīng)符合哪些表決要求？（）【選項】A.專有部分面積占比三分之二以上業(yè)主參與B.參與表決業(yè)主中專有部分面積四分之三以上同意C.參與表決業(yè)主人數(shù)四分之三以上同意D.全體業(yè)主過半數(shù)同意E.雙三分之二以上業(yè)主直接同意【參考答案】AB【解析】1.依據(jù)《民法典》第二百七十八條，籌集維修資金屬于“雙三分之二參與+雙四分之三同意”事項；2.A為參與門檻（面積&人數(shù)雙三分之二），B為表決標(biāo)準(zhǔn)（參與業(yè)主中面積&人數(shù)雙四分之三）；3.C錯誤因未區(qū)分面積和人數(shù)雙重標(biāo)準(zhǔn)；4.D、E不符合特別多數(shù)決規(guī)則；5.典型易錯點為混淆“雙過半”與“雙四分之三”等表決層級。30.下列關(guān)于商品房質(zhì)量保修的說法，正確的有哪些？（）【選項】A.屋面防水工程保修期不得低于5年B.電氣管線保修期從房屋竣工驗收合格日起算C.房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題可要求退房D.保修期內(nèi)損壞應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修E.供熱系統(tǒng)最低保修期限為2個采暖期【參考答案】ACE【解析】1.A正確，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條；2.B錯誤因保修期自交付日起算（《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條）；3.C符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十二條；4.D錯誤因保修責(zé)任屬建設(shè)單位；5.E正確見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條供熱系統(tǒng)保修2個采暖期。31.根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪些方式屬于國有土地使用權(quán)出讓的合法形式？【選項】A.招標(biāo)B.拍賣C.協(xié)議D.掛牌【參考答案】ABD【解析】1.《城市房地產(chǎn)管理法》第十三條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓可采取招標(biāo)、拍賣或雙方協(xié)議方式。協(xié)議出讓僅限于公益、福利等非經(jīng)營性用地（如學(xué)校、醫(yī)院），商業(yè)用地通常不適用，故C錯誤。2.2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》新增“掛牌”為法定出讓形式（D正確）。3.招標(biāo)（A）、拍賣（B）適用于競爭性土地交易，為常見出讓方式。32.下列關(guān)于商品房預(yù)售條件的表述，符合法律規(guī)定的是？【選項】A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%D.已取得預(yù)售許可證【參考答案】ABCD【解析】1.《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條明確商品房預(yù)售需滿足：已交土地出讓金（A）、取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（B）、施工許可證、投資達(dá)標(biāo)25%（C）、確定施工進(jìn)度和竣工日期、預(yù)售許可（D）。2.預(yù)售許可證是最終審批憑證，預(yù)售行為以取得該證為前提（D正確），四個選項均為法定要件。33.根據(jù)《民法典》，下列財產(chǎn)中不得設(shè)定抵押的是？【選項】A.土地所有權(quán)B.農(nóng)村宅基地使用權(quán)C.所有權(quán)不明的房屋D.公立醫(yī)院的住院大樓【參考答案】ABCD【解析】1.《民法典》第三百九十九條禁止抵押的財產(chǎn)包括：土地所有權(quán)（A）、集體土地使用權(quán)（如宅基地B）、公益設(shè)施（如醫(yī)院大樓D）、權(quán)屬不明財產(chǎn)（C）。2.農(nóng)村宅基地使用權(quán)抵押僅限試點地區(qū)特殊政策，一般情形下禁止。34.房屋征收過程中必須履行的法定程序包括？【選項】A.發(fā)布征收決定公告B.進(jìn)行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估C.組織被征收人聽證會D.制定征收補(bǔ)償方案【參考答案】ABD【解析】1.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十條規(guī)定需擬定補(bǔ)償方案并公告（D），第十二條要求風(fēng)險評估（B），第十三條明確征收決定公告義務(wù)（A）。2.聽證會僅在多數(shù)被征收人認(rèn)為補(bǔ)償方案不合法時才需召開（C非必經(jīng)程序）。35.下列情形中，可能導(dǎo)致房屋租賃合同無效的有？【選項】A.出租未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋B.租賃期限約定為30年C.出租共有房屋未取得其他共有人書面同意D.承租人擅自轉(zhuǎn)租未獲出租人追認(rèn)【參考答案】AC【解析】1.《城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋》第二條：違法建筑租賃合同無效（A正確）。2.租期超過20年部分無效（B錯誤，《民法典》第七百零五條），30年整體有效但超期部分不受保護(hù)。3.共有人未同意的租賃合同效力待定（C正確），擅自轉(zhuǎn)租的合同有效但出租人可解除（D不涉及合同無效）。三、判斷題（共30題）1.根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，不動產(chǎn)登記是物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效要件，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】B【解析】《民法典》第209條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。例如，土地承包經(jīng)營權(quán)自合同生效時設(shè)立，登記僅為對抗要件。因此“必須登記才生效”表述過于絕對。2.城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓最高年限中，所有建設(shè)用地類型的使用權(quán)期限均為70年。【選項】A.正確B.錯誤【參考答案】B【解析】《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，居住用地使用權(quán)出讓最高年限為70年，工業(yè)用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。因此“所有類型均為70年”的說法錯誤。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意擅自提高物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主有權(quán)拒絕支付超出原標(biāo)準(zhǔn)部分的費用?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】A【解析】《物業(yè)管理條例》第40條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，調(diào)整物業(yè)費需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。未經(jīng)合法程序調(diào)整的收費無效。4.房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)適用于出租人將房屋出售給其近親屬的情形?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】B【解析】《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第13條規(guī)定，出租人將房屋出賣給近親屬的，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。因此該情形不適用優(yōu)先購買權(quán)。5.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)可直接轉(zhuǎn)讓，無需政府批準(zhǔn)?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】B【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當(dāng)報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得。6.房地產(chǎn)抵押合同自簽訂時生效，抵押權(quán)自抵押登記時設(shè)立?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】A【解析】《民法典》第402條規(guī)定，以建筑物和其他土地附著物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。抵押合同則自雙方簽字蓋章時成立生效。7.商品房預(yù)售需滿足“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”的條件?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】A【解析】《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條規(guī)定，商品房預(yù)售需符合“按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上”的要求，該條件為法定最低標(biāo)準(zhǔn)。8.農(nóng)村村民有權(quán)將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的城鎮(zhèn)居民?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】B【解析】《中華人民共和國土地管理法》第62條規(guī)定，宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)。國土資發(fā)〔2004〕234號文明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地及地上房屋。9.房屋租賃期限超過六個月的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。未采用書面形式的，視為不定期租賃。【選項】A.正確B.錯誤【參考答案】A【解析】《民法典》第707條規(guī)定，租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式且對租賃期限有爭議的，視為不定期租賃。10.房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時，可同時收取買方和賣方的傭金，并賺取差價?！具x項】A.正確B.錯誤【參考答案】B【解析】《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第25條明確規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得賺取差價，不得以捆綁收費方式進(jìn)行價格欺詐。同時收取買賣雙方傭金需經(jīng)交易雙方書面同意。11.根據(jù)我國《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，土地所有權(quán)分為國家所有和集體所有兩種形式，集體所有的土地可以直接用于房地產(chǎn)開發(fā)。【選項】()A.正確B.錯誤【參考答案】B【解析】1.我國實行土地公有制，國家所有和集體所有是土地所有權(quán)的兩種形式；2.《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地需經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可有償出讓用于房地產(chǎn)開發(fā)；3.集體土地未經(jīng)法定程序直接用于開發(fā)違反法律規(guī)定，故題干錯誤。12.商品房預(yù)售時，開發(fā)商需已支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證?！具x項】()A.正確B.錯誤【參考答案】A【解析】1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條，商品房預(yù)售須滿足四項條件：已交付全部土地出讓金、取得土地使用權(quán)證書、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證、投入開發(fā)資金達(dá)總投資25%以上；2.題干所列三項條件為法定必備要件，故正確。13.房屋權(quán)屬證書是證明不動產(chǎn)權(quán)利歸屬的唯一法定憑證，即使未進(jìn)行不動產(chǎn)登記，持有證書即具有物權(quán)效力?！具x項】()A.正確B.錯誤【參考答案】B【解析】1.《民法典》第216條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根本依據(jù)；2.權(quán)屬證書僅是登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)的外在證明，其記載內(nèi)容與登記簿不一致時以登記簿為準(zhǔn)；3.物權(quán)變動以登記為生效要件，僅持有證書而未登記不產(chǎn)生物權(quán)效力，故題干錯誤。14.房地產(chǎn)抵押合同訂立后，抵押權(quán)自合同生效時設(shè)立，未經(jīng)登記不影響抵押權(quán)的成立?！具x項】()A.正確B.錯誤【參考答案】B【解析】1.《民法典》第402條規(guī)定，以建筑物抵押的，抵押權(quán)自登記時設(shè)立；2.我國不動產(chǎn)抵押權(quán)采用登記生效主義，未辦理登記則抵押權(quán)不成立，僅有債權(quán)效力，故題干錯誤。15.“小產(chǎn)權(quán)房”因占用集體土地建造，無法辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記，其買賣合同一律無效。【選項】()A.正確B.錯誤【參考答案】B【解析】1.最高人民法院司法解釋規(guī)定，農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋向非本集體成員出售的合同原則無效，但經(jīng)地方政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房等特殊情形除外；2.買賣合同效力需結(jié)合具體建設(shè)審批程序判斷，非絕對無效，故題干錯誤。16.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動續(xù)期，續(xù)期費用的繳納或減免依國務(wù)院規(guī)定執(zhí)行。【選項】()A.正確B.錯誤【參考答案】A【解析】1.《民法典》第359條明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動續(xù)期；2.續(xù)期費用是否需要繳納及金額標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)國務(wù)院制定具體規(guī)則，與《物權(quán)法》修正精神一致，故題干正確。17.租賃期限超過6個月的房屋租賃合同必須采用書面形式，否則視為不定期租賃?！具x項】()A.正確B.錯誤【參考答案】A【解析】1.《民法典》第707條規(guī)定，租賃期限六個月以上的合同應(yīng)采書面形式；2.未采用書面形式且無法確定租賃期的，視為不定期租賃，當(dāng)事人可隨時解除合同，故題干正確。18.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對業(yè)主違反管理規(guī)約的行為采取罰款、斷水?dāng)嚯姷葟?qiáng)制措施?！具x項】()A.正確B.錯誤【參考答案】B【解析】1.《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅能勸阻違規(guī)行為或向主管部門報告；2