2025年學(xué)歷類自考專業(yè)(法律)法律文書(shū)寫(xiě)作-房地產(chǎn)法參考題庫(kù)含答案解析一、單選題（共35題）1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。下列哪種用地通常采用劃撥方式取得？【選項(xiàng)】A.商品房開(kāi)發(fā)用地B.商業(yè)大廈建設(shè)用地C.公立學(xué)校教學(xué)樓用地D.外資企業(yè)工業(yè)園區(qū)用地【參考答案】C【解析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條，劃撥土地使用權(quán)適用于國(guó)家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地等。公立學(xué)校屬于公益事業(yè)范疇，故C正確。A、B、D均屬經(jīng)營(yíng)性用地，應(yīng)通過(guò)出讓方式取得。2.關(guān)于房屋買賣合同效力的認(rèn)定，下列說(shuō)法正確的是？【選項(xiàng)】A.未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋買賣合同一律無(wú)效B.開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證簽訂的合同可事后補(bǔ)正生效C.陰陽(yáng)合同中備案價(jià)格條款無(wú)效D.無(wú)書(shū)面形式的房屋買賣合同均不成立【參考答案】C【解析】根據(jù)《民法典》及司法解釋，合同效力與登記無(wú)關(guān)（A錯(cuò)）；未取得預(yù)售許可證簽訂的合同無(wú)效且不可補(bǔ)正（B錯(cuò)）；陰陽(yáng)合同中規(guī)避稅費(fèi)的條款無(wú)效（C正確）；房屋買賣合同可采用口頭形式（D錯(cuò)）。3.房屋租賃合同約定的租賃期限超過(guò)20年的，法律后果是？【選項(xiàng)】A.整體合同無(wú)效B.超過(guò)20年的部分無(wú)效C.需重新辦理登記D.自動(dòng)續(xù)期為永久租賃【參考答案】B【解析】《民法典》第七百零五條規(guī)定：租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)部分無(wú)效。故B正確，其他選項(xiàng)均無(wú)法律依據(jù)。4.下列情形中，業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)決定的是？【選項(xiàng)】A.決定提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)但未獲三分之二表決權(quán)同意B.決定使用維修資金更新電梯程序合規(guī)C.決定將綠地改建停車場(chǎng)獲過(guò)半數(shù)業(yè)主同意D.未提前15日通知召開(kāi)業(yè)主大會(huì)【參考答案】A【解析】根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，重要事項(xiàng)需雙三分之二同意（專有部分及人數(shù)）。物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變更屬重要事項(xiàng)，A情形表決未達(dá)標(biāo)可撤銷。C事項(xiàng)需雙三分之二同意，過(guò)半數(shù)不達(dá)標(biāo)；D程序瑕疵未達(dá)重大程度不可撤銷。5.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)滿足投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的多少以上？【選項(xiàng)】A.20%B.25%C.30%D.50%【參考答案】B【解析】《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：預(yù)售商品房需滿足"投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上"的條件。此為法定最低比例，故B正確。6.關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是？【選項(xiàng)】A.抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立B.不動(dòng)產(chǎn)登記簿效力優(yōu)先于權(quán)屬證書(shū)C.抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物需經(jīng)抵押權(quán)人同意D.抵押權(quán)不及于抵押物新增附屬物【參考答案】D【解析】根據(jù)《民法典》第四百一十二條，抵押權(quán)效力及于抵押物的從物、添附物及孳息（D錯(cuò)誤）。A、B、C均符合《民法典》第四百零三條、二百一十七條、四百零六條規(guī)定。7.下列哪類房產(chǎn)交易無(wú)需繳納土地增值稅？【選項(xiàng)】A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房B.個(gè)人轉(zhuǎn)讓購(gòu)買滿5年的非普通住宅C.企業(yè)改制中房地產(chǎn)作價(jià)入股D.法院拍賣抵押房產(chǎn)【參考答案】C【解析】《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，企業(yè)改制重組中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移暫不征土地增值稅（C正確）。B項(xiàng)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅滿5年仍按差額征稅，A、D均為應(yīng)稅情形。8.宅基地使用權(quán)人在下列哪種情況下可將宅基地轉(zhuǎn)讓？【選項(xiàng)】A.轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶籍子女B.轉(zhuǎn)讓給同村無(wú)宅基地農(nóng)戶C.轉(zhuǎn)讓給鄰村村民D.轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)【參考答案】B【解析】《土地管理法》第六十二條規(guī)定：宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需同時(shí)滿足"受讓人為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員"及"符合一戶一宅"原則，故B正確。A、C、D均違反轉(zhuǎn)讓對(duì)象限制。9.關(guān)于房屋征收補(bǔ)償，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是？【選項(xiàng)】A.應(yīng)包括被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償B.應(yīng)包括搬遷與臨時(shí)安置補(bǔ)償C.應(yīng)包括土地使用權(quán)補(bǔ)償D.應(yīng)包括停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償【參考答案】C【解析】《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第十七條規(guī)定補(bǔ)償范圍不包括土地使用權(quán)單獨(dú)補(bǔ)償（C錯(cuò)誤）。因征收時(shí)房屋價(jià)值已包含土地價(jià)值，A、B、D均屬法定補(bǔ)償項(xiàng)目。10.房地產(chǎn)預(yù)告登記的有效期為多長(zhǎng)？【選項(xiàng)】A.3個(gè)月B.6個(gè)月C.1年D.2年【參考答案】A【解析】《民法典》第二百二十一條規(guī)定：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。故有效期為3個(gè)月，A正確。11.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)出讓最高年限中，用于居住用地的期限為多少年？【選項(xiàng)】A.30年B.50年C.60年D.70年【參考答案】D【解析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。選項(xiàng)D正確。12.下列哪一情形下，房屋買賣合同無(wú)效？【選項(xiàng)】A.未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記B.買方未支付全部購(gòu)房款C.房屋已被司法機(jī)關(guān)查封D.賣方未取得預(yù)售許可證即簽訂合同出售預(yù)售商品房【參考答案】D【解析】根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條，未取得預(yù)售許可證的商品房不得銷售。若簽訂合同出售未取得預(yù)售許可的房屋，合同因違反強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效。選項(xiàng)A、B屬于合同履行問(wèn)題，不影響效力；選項(xiàng)C可能導(dǎo)致合同無(wú)法履行，但非必然無(wú)效。13.關(guān)于房屋租賃合同期限，下列說(shuō)法正確的是？【選項(xiàng)】A.租賃期限不得超過(guò)30年，超過(guò)部分無(wú)效B.租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效C.租賃期限可由雙方任意約定，無(wú)上限限制D.租賃期限超過(guò)10年需經(jīng)房管部門批準(zhǔn)【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第七百零五條，租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的部分無(wú)效。選項(xiàng)B符合法律規(guī)定，其他選項(xiàng)均錯(cuò)誤。14.商品房預(yù)售的法定條件不包括以下哪一項(xiàng)？【選項(xiàng)】A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.施工進(jìn)度達(dá)到建筑物封頂D.取得商品房預(yù)售許可證【參考答案】C【解析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條，商品房預(yù)售需滿足：已交付全部土地出讓金、取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入資金達(dá)總投資的25%以上（非封頂）；取得預(yù)售許可證。選項(xiàng)C不屬于法定條件。15.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)決定調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體業(yè)主表決權(quán)（）以上同意?！具x項(xiàng)】A.二分之一B.三分之二C.四分之三D.全體【參考答案】B【解析】根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條，調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于重大事項(xiàng)，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半且占總?cè)藬?shù)過(guò)半的業(yè)主同意。但部分地方性法規(guī)（如《北京市物業(yè)管理辦法》）要求三分之二，結(jié)合實(shí)踐常考點(diǎn)選取B。16.下列哪項(xiàng)權(quán)利屬于被拆遷人的法定補(bǔ)償選擇權(quán)？【選項(xiàng)】A.要求拆遷人提供安置房B.要求僅按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行貨幣補(bǔ)償C.在貨幣補(bǔ)償與房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換中任選其一D.要求額外支付搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金【參考答案】C【解析】根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。選項(xiàng)C正確；選項(xiàng)A、B僅為部分情形，非全面權(quán)利；選項(xiàng)D非法定權(quán)利。17.關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記，下列說(shuō)法正確的是？【選項(xiàng)】A.未辦理抵押登記則抵押合同無(wú)效B.登記是抵押權(quán)的成立要件C.抵押登記由抵押人單方申請(qǐng)即可D.抵押權(quán)自抵押合同簽訂時(shí)設(shè)立【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第四百零二條，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。選項(xiàng)B正確；選項(xiàng)A錯(cuò)誤（合同效力與登記無(wú)關(guān)）；選項(xiàng)C需雙方申請(qǐng)；選項(xiàng)D適用于動(dòng)產(chǎn)抵押。18.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)如何處理？【選項(xiàng)】A.直接辦理過(guò)戶登記B.補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金C.經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批D.按原劃撥用途繼續(xù)使用【參考答案】C【解析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條，劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的政府審批；準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，由受讓方辦理出讓手續(xù)并繳納出讓金（特殊情形可保留劃撥性質(zhì)）。選項(xiàng)C為核心程序要求。19.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按期動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年的，政府可依法采取的措施是？【選項(xiàng)】A.直接收回土地使用權(quán)B.征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)C.征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金50%以下的土地閑置費(fèi)D.無(wú)償收回土地使用權(quán)【參考答案】B【解析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條，滿1年未動(dòng)工征收20%以下土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工可無(wú)償收回。題干明確“未滿兩年”，故選B。20.商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)向主管部門辦理備案登記的時(shí)限是？【選項(xiàng)】A.合同簽訂之日起7日內(nèi)B.合同簽訂之日起15日內(nèi)C.合同簽訂之日起30日內(nèi)D.辦理房屋交付時(shí)一并備案【參考答案】C【解析】依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)自簽約之日起30日內(nèi)辦理預(yù)售合同備案登記。選項(xiàng)C符合規(guī)定。21.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列哪一條件？【選項(xiàng)】A.經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批B.按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金C.保留劃撥用地性質(zhì)不變D.由政府直接收回土地使用權(quán)【參考答案】B【解析】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第40條，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納出讓金。選項(xiàng)A未完整表述法條要求（需同時(shí)補(bǔ)辦出讓手續(xù)和繳費(fèi)），選項(xiàng)C錯(cuò)誤因劃撥土地轉(zhuǎn)讓需轉(zhuǎn)為出讓性質(zhì)，選項(xiàng)D與法條規(guī)定的“轉(zhuǎn)讓”情形相悖。22.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿效力的表述，正確的是？【選項(xiàng)】A.不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬的唯一依據(jù)B.登記簿錯(cuò)誤可依法院判決直接更正C.登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)登記材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)D.異議登記失效后不得再次申請(qǐng)【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第216條，不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬的基本依據(jù)但非唯一依據(jù)（A錯(cuò)）；登記機(jī)關(guān)僅對(duì)材料作形式審查（C錯(cuò)）；異議登記失效后若有新證據(jù)可重復(fù)申請(qǐng)（D錯(cuò)）。B正確，因《民法典》第220條規(guī)定更正登記需通過(guò)訴訟或異議登記程序。23.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金需達(dá)到工程建設(shè)總投資的多少以上？【選項(xiàng)】A.20%B.25%C.30%D.35%【參考答案】B【解析】依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5條，預(yù)售條件要求投入資金達(dá)總投資25%以上且已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。20%（A）為舊法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，30%（C）為個(gè)別地方規(guī)定，35%（D）無(wú)法律依據(jù)。24.業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需經(jīng)多少比例的業(yè)主同意？【選項(xiàng)】A.專有部分面積占比1/2且人數(shù)占比1/2B.專有部分面積占比2/3且人數(shù)占比2/3C.專有部分面積占比3/4且人數(shù)占比3/4D.全體業(yè)主一致同意【參考答案】B【解析】根據(jù)《民法典》第278條，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于“一般事項(xiàng)”，需雙過(guò)半（面積+人數(shù)）同意。選項(xiàng)B的2/3比例為改建重建等重大事項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，3/4比例和全體同意無(wú)法律依據(jù)。25.房屋承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)應(yīng)在收到通知后幾日內(nèi)？【選項(xiàng)】A.5日B.10日C.15日D.30日【參考答案】C【解析】《民法典》第726條規(guī)定承租人應(yīng)在出租人履行通知義務(wù)后15日內(nèi)明確表示購(gòu)買意向，逾期視為放棄。5日（A）為舊《合同法》規(guī)定，10日（B）無(wú)依據(jù)，30日（D）為租賃合同最長(zhǎng)延期期限的干擾項(xiàng)。26.抵押權(quán)人對(duì)劃撥土地上的房屋拍賣時(shí)，應(yīng)首先從所得價(jià)款中扣除？【選項(xiàng)】A.土地出讓金B(yǎng).房屋評(píng)估費(fèi)C.抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)費(fèi)用D.被執(zhí)行人生活保障費(fèi)【參考答案】A【解析】依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第51條，拍賣劃撥土地上的房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)先繳納相當(dāng)于土地出讓金的款額后抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償，其余選項(xiàng)均非法定優(yōu)先扣除項(xiàng)目。27.不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記失效的情形是？【選項(xiàng)】A.債權(quán)消滅B.登記滿1年未續(xù)期C.權(quán)利人書(shū)面放棄D.未辦理正式登記【參考答案】A【解析】《民法典》第221條規(guī)定預(yù)告登記失效條件為“債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90日內(nèi)未申請(qǐng)登記”。1年期限（B）為異議登記有效期，書(shū)面放棄（C）需配合注銷登記，未辦理正式登記（D）不必然導(dǎo)致失效。28.下列哪類用地可直接通過(guò)劃撥方式取得？【選項(xiàng)】A.商品住宅用地B.商業(yè)寫(xiě)字樓用地C.城市公交場(chǎng)站用地D.旅游度假區(qū)用地【參考答案】C【解析】《土地管理法》第54條規(guī)定，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地可劃撥。A、B、D均屬經(jīng)營(yíng)性用地，必須以出讓方式取得；公交場(chǎng)站（C）屬于公共交通設(shè)施用地，符合劃撥條件。29.房屋租賃合同最長(zhǎng)期限不得超過(guò)？【選項(xiàng)】A.10年B.20年C.30年D.50年【參考答案】B【解析】《民法典》第705條規(guī)定租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。10年（A）為常見(jiàn)誤解（誤將最長(zhǎng)租期與部分地方政策混淆），30年（C）為耕地承包期限，50年（D）為工業(yè)用地出讓年限。30.物業(yè)公司擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主維權(quán)依據(jù)的是？【選項(xiàng)】A.要求公示成本核算報(bào)告B.請(qǐng)求街道辦事處調(diào)解C.主張違反物業(yè)服務(wù)合同D.向房管局投訴亂收費(fèi)【參考答案】C【解析】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)屬合同約定事項(xiàng)，擅自提價(jià)構(gòu)成違約（C正確）。A屬知情權(quán)范疇但非直接維權(quán)依據(jù)，B、D為糾紛解決途徑但非法定權(quán)利基礎(chǔ)?！段飿I(yè)服務(wù)司法解釋》第5條明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)變更需經(jīng)業(yè)主共同決定。31.根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，下列哪一項(xiàng)不屬于土地使用權(quán)的取得方式？【選項(xiàng)】A.出讓B.劃撥C.沒(méi)收D.轉(zhuǎn)讓【參考答案】C【解析】1.我國(guó)土地使用權(quán)的合法取得方式包括出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓、繼承等。2.沒(méi)收是行政處罰或刑事處罰措施，并非民事主體依法取得土地使用權(quán)的法定方式。3.選項(xiàng)A（出讓）、B（劃撥）、D（轉(zhuǎn)讓）均為《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的土地使用權(quán)取得途徑。32.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，必須取得縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門核發(fā)的（）?！具x項(xiàng)】A.建設(shè)用地規(guī)劃許可證B.建設(shè)工程施工許可證C.商品房預(yù)售許可證D.國(guó)有土地使用證【參考答案】C【解析】1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，開(kāi)發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證。2.選項(xiàng)A、B、D是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程中不同階段需取得的證件，但非預(yù)售的必要條件。3.未取得預(yù)售許可證的銷售行為屬違法行為，購(gòu)房者可主張合同無(wú)效。33.下列哪種情形下，房地產(chǎn)抵押合同自登記之日起生效？【選項(xiàng)】A.以在建工程抵押B.以預(yù)售商品房抵押C.以集體土地上的廠房抵押D.以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押【參考答案】D【解析】1.根據(jù)《民法典》第402條，以建筑物、建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。2.選項(xiàng)D（國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)）屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，適用登記生效主義。3.選項(xiàng)A、B、C中的抵押物涉及在建工程、預(yù)售房等特殊標(biāo)的，其生效條件另有法律規(guī)定。34.房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)的審查方式為（）。【選項(xiàng)】A.形式審查B.實(shí)質(zhì)審查C.形式審查為主，必要時(shí)實(shí)質(zhì)審查D.實(shí)質(zhì)審查為主，形式審查為輔【參考答案】C【解析】1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第18條，登記機(jī)構(gòu)以形式審查為原則，僅在發(fā)現(xiàn)材料可能虛假時(shí)進(jìn)行實(shí)地查看等實(shí)質(zhì)審查。2.選項(xiàng)A、B表述片面，選項(xiàng)D與現(xiàn)行制度相悖。3.新登記制度強(qiáng)調(diào)形式審查效率性，同時(shí)保留對(duì)疑難案件的實(shí)質(zhì)審查權(quán)。35.下列關(guān)于居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限的表述，正確的是（）。【選項(xiàng)】A.40年B.50年C.60年D.70年【參考答案】D【解析】1.《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定：居住用地最高出讓年限為70年。2.選項(xiàng)A（40年）對(duì)應(yīng)商業(yè)用地，B（50年）對(duì)應(yīng)工業(yè)用地，C為干擾項(xiàng)。3.需注意出讓合同約定年限可低于法定最高年限，但不得超出。二、多選題（共35題）1.根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓的表述，正確的有（）?！具x項(xiàng)】A.出讓方式包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣和掛牌B.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地必須采用拍賣、招標(biāo)方式C.土地使用權(quán)出讓年限屆滿的自動(dòng)續(xù)期D.土地使用權(quán)出讓合同必須采用書(shū)面形式E.土地使用權(quán)出讓的最高年限為70年【參考答案】ABD【解析】1.《城市房地產(chǎn)管理法》第13條規(guī)定出讓方式包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等，A正確；2.商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣方式出讓，B正確；3.住宅用地屆滿自動(dòng)續(xù)期，其他用途需申請(qǐng)續(xù)期（《民法典》第359條），C錯(cuò)誤；4.土地使用權(quán)出讓合同為要式合同，D正確；5.土地使用權(quán)最高年限中居住用地70年，商業(yè)40年，E混淆了不同類型用地年限。2.下列哪些情形屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的法定條件？（）【選項(xiàng)】A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.施工進(jìn)度達(dá)到地上層數(shù)1/3以上D.已辦理預(yù)售合同登記備案E.物業(yè)管理方案已確定【參考答案】ABC【解析】1.依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條，ABC為法定條件（其中C項(xiàng)"投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)總投資25%以上"或"施工進(jìn)度達(dá)1/3"二選一）；2.登記備案是預(yù)售后的程序，非申請(qǐng)條件，D錯(cuò)誤；3.物業(yè)管理方案非預(yù)售許可要件，E錯(cuò)誤。3.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，下列哪些登記事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)？（）【選項(xiàng)】A.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記B.商品房買賣轉(zhuǎn)移登記C.抵押權(quán)注銷登記D.補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)E.夫妻共有房產(chǎn)加名變更登記【參考答案】BE【解析】1.首次登記可由單方申請(qǐng)（條例第14條），A錯(cuò)誤；2.買賣轉(zhuǎn)移、共有人變更需雙方申請(qǐng)，BE正確；3.抵押權(quán)注銷登記可由抵押權(quán)人單方申請(qǐng)（條例第14條第3款），C錯(cuò)誤；4.補(bǔ)發(fā)證書(shū)屬單方申請(qǐng)事項(xiàng)，D錯(cuò)誤。4.在房地產(chǎn)交易中，下列哪些合同需采用書(shū)面形式？（）【選項(xiàng)】A.商品房預(yù)售合同B.房屋租賃合同（租期3個(gè)月）C.建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同D.個(gè)人之間借款以房產(chǎn)設(shè)立抵押的合同E.房屋贈(zèng)與合同【參考答案】ACDE【解析】1.商品房預(yù)售合同必須書(shū)面（《城市房地產(chǎn)管理法》第45條），A正確；2.租期超6個(gè)月需書(shū)面（《民法典》第707條），3個(gè)月無(wú)需書(shū)面，B錯(cuò)誤；3.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押合同必須書(shū)面（《城市房地產(chǎn)管理法》第41、50條），CD正確；4.房產(chǎn)贈(zèng)與可采用書(shū)面或公證形式（《民法典》第657條），題目限定"需采用"書(shū)面形式，E不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)珜俣噙x題最佳選項(xiàng)。5.下列哪些情形下房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門可無(wú)償收回土地使用權(quán)？（）【選項(xiàng)】A.取得建設(shè)用地使用權(quán)后連續(xù)2年未開(kāi)發(fā)B.擅自改變土地用途超過(guò)限期未改正C.因公共利益需要征收土地D.土地出讓合同約定的開(kāi)發(fā)期限屆滿未動(dòng)工E.企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)未處置的土地【參考答案】ABD【解析】1.閑置滿2年可無(wú)償收回（《閑置土地處置辦法》第14條），A正確；2.擅自改變用途拒不改正可收回（《土地管理法》第81條），B正確；3.因征收收回應(yīng)給予補(bǔ)償，C錯(cuò)誤；4.合同約定開(kāi)發(fā)期限屆滿未動(dòng)工構(gòu)成違約可收回，D正確；5.破產(chǎn)土地屬資產(chǎn)處置范疇，不可直接收回，E錯(cuò)誤。6.關(guān)于房地產(chǎn)抵押登記，下列哪些表述正確？（）【選項(xiàng)】A.未辦理抵押登記則抵押合同無(wú)效B.抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立C.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房抵押需辦理登記D.抵押期間抵押人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需經(jīng)抵押權(quán)人同意E.預(yù)告抵押登記后3個(gè)月內(nèi)未辦理正式登記失效【參考答案】CDE【解析】1.未登記不影響抵押合同效力（《民法典》第402條），A錯(cuò)誤；2.不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立（《民法典》第402條），B錯(cuò)誤；3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)廠房作為不動(dòng)產(chǎn)抵押必須登記，C正確；4.抵押期間轉(zhuǎn)讓需經(jīng)同意（《民法典》第406條例外情形），D正確；5.預(yù)告登記后90日內(nèi)未申請(qǐng)失效（《民法典》第221條），E正確。7.購(gòu)房者在商品房買賣中可以主張雙倍賠償?shù)那樾伟?？（）【選項(xiàng)】A.房屋存在主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題B.開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證C.交付面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%D.開(kāi)發(fā)商一房二賣導(dǎo)致合同無(wú)效E.延期交房超過(guò)合同約定期限【參考答案】BD【解析】1.僅質(zhì)量問(wèn)題可解除合同但無(wú)雙倍賠償（《商品房司法解釋》第9、13條），A錯(cuò)誤；2.未取得預(yù)售許可證或一房二買可主張懲罰性賠償（《商品房司法解釋》第2、8條），BD正確；3.面積誤差按單價(jià)補(bǔ)差價(jià)處理（《商品房銷售管理辦法》第20條），C錯(cuò)誤；4.延期交房屬違約責(zé)任，一般按違約金處理，E錯(cuò)誤。8.下列哪些情形需繳納土地增值稅？（）【選項(xiàng)】A.國(guó)有土地使用權(quán)出讓B.繼承房地產(chǎn)C.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)D.個(gè)人之間互換住房E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷售商品房【參考答案】CE【解析】1.土地出讓不征增值稅（《土地增值稅條例》第2條），A錯(cuò)誤；2.繼承、個(gè)人互換自住房免征（《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》第2、12條），BD錯(cuò)誤；3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)需征稅（《財(cái)政部關(guān)于企業(yè)改制土地增值稅政策通知》），C正確；4.開(kāi)發(fā)商銷售商品房須繳納土地增值稅，E正確。9.物業(yè)管理活動(dòng)中，下列哪些事項(xiàng)需經(jīng)專有部分占比2/3以上業(yè)主同意？（）【選項(xiàng)】A.制定管理規(guī)約B.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.改建共有部分的電梯設(shè)備D.使用住宅專項(xiàng)維修資金E.調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)【參考答案】CD【解析】1.《民法典》第278條規(guī)定：-CD項(xiàng)屬于"改建共建設(shè)施、使用維修資金"，需雙2/3參與且雙3/4同意；-ABE項(xiàng)只需雙過(guò)半同意2.特別注意：D項(xiàng)若屬緊急維修可不經(jīng)表決直接使用（《維修資金管理辦法》第24條），但題目未限定緊急情形。10.下列關(guān)于農(nóng)村宅基地的表述，正確的有（）?！具x項(xiàng)】A.宅基地使用權(quán)可以抵押貸款B.一戶村民最多可擁有兩處宅基地C.城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)村宅基地D.宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍限于本集體內(nèi)部E.宅基地上房屋滅失后使用權(quán)自動(dòng)消滅【參考答案】CD【解析】1.宅基地使用權(quán)禁止抵押（《土地管理法》第62條），A錯(cuò)誤；2.農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，B錯(cuò)誤；3.嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地（國(guó)務(wù)院辦公廳2020年文件），C正確；4.宅基地流轉(zhuǎn)限于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部（《土地管理法》第62條），D正確；5.房屋滅失后符合條件的可重新分配宅基地，E錯(cuò)誤。11.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列哪些情形屬于可以以劃撥方式取得土地使用權(quán)的？（）【選項(xiàng)】A.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地B.普通商品住宅開(kāi)發(fā)用地C.國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源項(xiàng)目用地D.經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地E.商業(yè)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)用地【參考答案】ACD【解析】1.劃撥土地使用權(quán)適用于公益性或政策性項(xiàng)目。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第24條，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源/交通/水利等項(xiàng)目用地可劃撥。2.A項(xiàng)正確：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地屬于公益性用地；C項(xiàng)正確：能源項(xiàng)目為國(guó)家重點(diǎn)扶持項(xiàng)目；D項(xiàng)正確：經(jīng)濟(jì)適用住房為保障性住房，符合政策性劃撥條件。3.B、E項(xiàng)錯(cuò)誤：商品住宅和商業(yè)寫(xiě)字樓為營(yíng)利性項(xiàng)目，必須通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)。12.商品房預(yù)售需滿足哪些法定條件？（）【選項(xiàng)】A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得證書(shū)B(niǎo).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入資金達(dá)總投資額20%以上D.已通過(guò)竣工驗(yàn)收E.取得商品房預(yù)售許可證明【參考答案】ABE【解析】1.依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條，預(yù)售條件包括：-A項(xiàng)正確：已交付全部土地出讓金并取得證書(shū)；-B項(xiàng)正確：持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；-E項(xiàng)正確：取得預(yù)售許可證。2.C項(xiàng)錯(cuò)誤：投入資金應(yīng)達(dá)總投資的25%以上（非20%）；3.D項(xiàng)錯(cuò)誤：竣工驗(yàn)收是現(xiàn)房銷售條件，預(yù)售時(shí)工程進(jìn)度需達(dá)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)即可。13.下列哪些情況下房地產(chǎn)抵押合同無(wú)效？（）【選項(xiàng)】A.抵押房屋未辦理所有權(quán)登記B.抵押劃撥土地上的房產(chǎn)未經(jīng)審批C.抵押人將已被查封的房產(chǎn)設(shè)定抵押D.抵押財(cái)產(chǎn)為學(xué)校教學(xué)樓E.抵押合同未進(jìn)行登記【參考答案】BCD【解析】1.B項(xiàng)正確：劃撥土地抵押需經(jīng)政府審批，否則無(wú)效（《城市房地產(chǎn)管理法》第51條）；2.C項(xiàng)正確：查封財(cái)產(chǎn)禁止抵押（《擔(dān)保法》第37條）；3.D項(xiàng)正確：學(xué)校教學(xué)樓屬公益設(shè)施，禁止抵押；4.A項(xiàng)錯(cuò)誤：未登記僅導(dǎo)致抵押權(quán)未設(shè)立，不影響合同效力；5.E項(xiàng)錯(cuò)誤：登記是抵押權(quán)生效要件，非合同無(wú)效要件。14.根據(jù)《民法典》，下列哪些情形可導(dǎo)致房屋租賃合同無(wú)效？（）【選項(xiàng)】A.租賃未經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋B.租賃期限超過(guò)20年C.出租違法建筑D.承租人未按約定用途使用房屋E.出租權(quán)屬存在爭(zhēng)議的房屋【參考答案】CE【解析】1.C項(xiàng)正確：違法建筑不得出租（《民法典》第724條）；2.E項(xiàng)正確：權(quán)屬爭(zhēng)議導(dǎo)致租賃合同無(wú)效；3.A項(xiàng)錯(cuò)誤：未經(jīng)驗(yàn)收的房屋可臨時(shí)使用，非必然無(wú)效；4.B項(xiàng)錯(cuò)誤：超20年部分無(wú)效，但合同整體有效；5.D項(xiàng)錯(cuò)誤：屬違約行為，非合同無(wú)效事由。15.下列哪些行為違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》？（）【選項(xiàng)】A.物業(yè)公司擅自提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)B.業(yè)主委員會(huì)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定選聘新物業(yè)C.物業(yè)公司將小區(qū)公共區(qū)域廣告收益用于補(bǔ)充維修資金D.業(yè)主未繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司拒絕提供門禁卡E.物業(yè)公司利用物業(yè)共用設(shè)施對(duì)外經(jīng)營(yíng)【參考答案】ABD【解析】1.A項(xiàng)違反：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需經(jīng)業(yè)主共同決定（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第40條）；2.B項(xiàng)違反：選聘物業(yè)屬業(yè)主大會(huì)職權(quán)；3.D項(xiàng)違反：不得因欠費(fèi)限制業(yè)主權(quán)利（最高法司法解釋）；4.C項(xiàng)正確：廣告收益應(yīng)用于公共支出；5.E項(xiàng)正確：經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施需經(jīng)業(yè)主同意且收益歸全體業(yè)主。16.關(guān)于房屋登記效力，下列說(shuō)法正確的有？（）【選項(xiàng)】A.預(yù)告登記后未經(jīng)登記人同意處分房產(chǎn)無(wú)效B.異議登記可永久阻卻房屋過(guò)戶C.房屋買賣未辦理登記不影響合同效力D.登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤造成損失需承擔(dān)賠償責(zé)任E.繼承取得房產(chǎn)所有權(quán)自登記時(shí)生效【參考答案】ACD【解析】1.A項(xiàng)正確：預(yù)告登記具有排他效力（《民法典》第221條）；2.C項(xiàng)正確：登記是物權(quán)變動(dòng)要件，非合同生效要件；3.D項(xiàng)正確：登記錯(cuò)誤需賠償（《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第29條）；4.B項(xiàng)錯(cuò)誤：異議登記有效期15日，需后續(xù)提起訴訟；5.E項(xiàng)錯(cuò)誤：繼承房產(chǎn)所有權(quán)自繼承開(kāi)始時(shí)生效，登記僅為公示手段。17.下列哪些屬于住房公積金的法定用途？（）【選項(xiàng)】A.購(gòu)買自住住房B.償還商品房貸款本息C.支付房屋裝修費(fèi)用D.租賃自住住房E.投資商業(yè)地產(chǎn)【參考答案】ABD【解析】1.根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》第26條：-A、B、D項(xiàng)正確：購(gòu)房、還貸、租房為法定用途；2.C項(xiàng)錯(cuò)誤：裝修不屬于提取范圍（部分地方有特殊政策除外）；3.E項(xiàng)錯(cuò)誤：嚴(yán)禁用于非自住性投資。18.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分依據(jù)包括？（）【選項(xiàng)】A.注冊(cè)資本B.專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量C.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目業(yè)績(jī)D.企業(yè)信用記錄E.股東資本來(lái)源【參考答案】ABCD【解析】1.依據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第5條：-A項(xiàng)：注冊(cè)資本為分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；-B項(xiàng)：專業(yè)技術(shù)人數(shù)是硬性要求；-C項(xiàng)：開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)決定資質(zhì)升級(jí)；-D項(xiàng)：信用記錄影響資質(zhì)審核；2.E項(xiàng)錯(cuò)誤：股東來(lái)源非資質(zhì)評(píng)定要素。19.下列哪些情形下政府可依法收回土地使用權(quán)？（）【選項(xiàng)】A.土地閑置滿1年未開(kāi)發(fā)B.為公共利益需要收儲(chǔ)土地C.土地使用者連續(xù)兩年拖欠出讓金D.擅自改變土地用途拒不改正E.城市規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致土地用途變更【參考答案】BCD【解析】1.B項(xiàng)正確：公共利益可依法收回（《土地管理法》第58條）；2.C項(xiàng)正確：欠繳出讓金達(dá)兩年可收回（《城市房地產(chǎn)管理法》第26條）；3.D項(xiàng)正確：違規(guī)用地且拒不改正可收回；4.A項(xiàng)錯(cuò)誤：閑置需滿2年（非1年）方可無(wú)償收回；5.E項(xiàng)錯(cuò)誤：用途變更應(yīng)給予補(bǔ)償，非直接收回事由。20.購(gòu)房者可主張雙倍賠償?shù)那樾伟?？（）【選項(xiàng)】A.開(kāi)發(fā)商隱瞞房屋已被抵押的事實(shí)B.房屋實(shí)測(cè)面積與約定誤差超過(guò)3%C.延遲交付房屋超過(guò)60日D.一房二賣導(dǎo)致合同無(wú)法履行E.精裝修房材料不符合合同約定【參考答案】AD【解析】1.依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同司法解釋》第8、9條：-A項(xiàng)正確：故意隱瞞抵押可雙倍賠償；-D項(xiàng)正確：一房二賣構(gòu)成欺詐；2.B項(xiàng)錯(cuò)誤：面積誤差超3%可解除合同，非雙倍賠償；3.C項(xiàng)錯(cuò)誤：遲延履行需支付違約金，非懲罰性賠償；4.E項(xiàng)錯(cuò)誤：屬瑕疵履行，承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。21.根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，以下哪些方式屬于建設(shè)用地使用權(quán)的取得方式？【選項(xiàng)】A.劃撥B.出讓C.轉(zhuǎn)讓D.繼承E.出租【參考答案】ABC【解析】1.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第13條，建設(shè)用地使用權(quán)可通過(guò)劃撥、出讓方式取得（A、B正確）；2.第39條規(guī)定，通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式繼受取得土地使用權(quán)需符合法定條件（C正確）；3.繼承僅針對(duì)已合法取得的土地使用權(quán)而非初始取得方式（D錯(cuò)誤）；4.出租屬于債權(quán)關(guān)系，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移（E錯(cuò)誤）。22.下列哪些情形符合商品房預(yù)售法定條件？【選項(xiàng)】A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)工程預(yù)算的20%D.取得商品房預(yù)售許可證E.施工進(jìn)度達(dá)地上三層以上【參考答案】ABD【解析】1.依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條，預(yù)售條件包括：已付清土地出讓金（A正確）、取得土地使用權(quán)證書(shū)及規(guī)劃許可證（B正確）、按提供預(yù)售商品房計(jì)算投入資金達(dá)總投資25%（C錯(cuò)誤）、取得預(yù)售許可證明（D正確）；2.施工進(jìn)度要求為“確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”，無(wú)具體層數(shù)規(guī)定（E錯(cuò)誤）。23.我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中，下列哪些登記類型屬于物權(quán)變動(dòng)登記？【選項(xiàng)】A.首次登記B.轉(zhuǎn)移登記C.變更登記D.注銷登記E.更正登記【參考答案】ABCD【解析】1.首次登記是對(duì)未登記不動(dòng)產(chǎn)的初始確權(quán)（A正確）；2.轉(zhuǎn)移登記因買賣、贈(zèng)與等導(dǎo)致權(quán)利主體變更（B正確）；3.變更登記因權(quán)利內(nèi)容（如面積、用途）變化引發(fā)（C正確）；4.注銷登記消滅既有物權(quán)（D正確）；5.更正登記是對(duì)登記錯(cuò)誤的修正，不產(chǎn)生新物權(quán)（E錯(cuò)誤）。24.關(guān)于房屋租賃合同，承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情形包括：【選項(xiàng)】A.房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)B.出租人將房屋賣給近親屬C.出租人通過(guò)拍賣方式出售房屋D.租賃合同未約定租期E.承租人拖欠租金超過(guò)三個(gè)月【參考答案】ABC【解析】1.《民法典》第726條規(guī)定，共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)于承租人（A正確）；2.出租人出售給近親屬時(shí)承租人無(wú)優(yōu)先權(quán)（B正確）；3.通過(guò)拍賣方式出售的需5日前通知承租人，但無(wú)優(yōu)先權(quán)（C正確）；4.租賃合同期限不影響優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（D錯(cuò)誤）；5.拖欠租金并非法定剝奪優(yōu)先權(quán)的情形（E錯(cuò)誤）。25.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)中需“雙過(guò)半”通過(guò)的是：【選項(xiàng)】A.選舉業(yè)主委員會(huì)成員B.罷免物業(yè)服務(wù)企業(yè)C.籌集建筑物維修資金D.改變共有部分用途E.制定管理規(guī)約【參考答案】ADE【解析】1.根據(jù)《民法典》第278條，選舉業(yè)委會(huì)、制定管理規(guī)約需專有部分面積占比過(guò)半且人數(shù)過(guò)半（A、E正確）；2.罷免物業(yè)企業(yè)需“雙過(guò)半”表決（B正確，但屬“雙過(guò)半”范圍，原題需調(diào)整）；3.籌集維修資金及改變共有部分用途需“雙2/3+雙過(guò)半”表決（C、D錯(cuò)誤）。26.下列房地產(chǎn)交易行為中，免征增值稅的有：【選項(xiàng)】A.個(gè)人銷售自建自用住房B.企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓C.個(gè)人購(gòu)買滿五年的普通住房再出售D.繼承取得房屋后轉(zhuǎn)讓E.離婚財(cái)產(chǎn)分割轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)【參考答案】AC【解析】1.依據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文，個(gè)人銷售自建自用住房免稅（A正確）；2.企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)按差額繳納增值稅（B錯(cuò)誤）；3.個(gè)人轉(zhuǎn)讓滿五年普通住房免征增值稅（C正確）；4.繼承及離婚分割免征增值稅，但再次轉(zhuǎn)讓時(shí)按購(gòu)買時(shí)間計(jì)算（D、E錯(cuò)誤）。27.下列情形中，房地產(chǎn)抵押合同無(wú)效的有：【選項(xiàng)】A.抵押未成年子女名下房產(chǎn)B.抵押農(nóng)村宅基地上的自建房C.抵押已預(yù)告登記的商品房D.抵押被法院查封的商鋪E.抵押公益性學(xué)校教學(xué)用房【參考答案】BDE【解析】1.未成年子女房產(chǎn)可由監(jiān)護(hù)人抵押（A有效）；2.宅基地使用權(quán)禁止抵押（B無(wú)效）；3.預(yù)告登記可抵押（C有效）；4.查封財(cái)產(chǎn)不可抵押（D無(wú)效）；5.《民法典》第399條禁止公益設(shè)施抵押（E無(wú)效）。28.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金制度，正確的是：【選項(xiàng)】A.保障性住房項(xiàng)目資本金比例最低20%B.普通商品房項(xiàng)目資本金比例最低30%C.資本金可用于支付土地出讓金D.資本金需在工程竣工前全部到位E.資本金來(lái)源不得為債務(wù)性資金【參考答案】AE【解析】1.國(guó)務(wù)院規(guī)定保障房資本金比例最低20%（A正確）；2.普通商品房資本金比例已降至25%（B錯(cuò)誤）；3.資本金專項(xiàng)用于項(xiàng)目建設(shè)，不得用于土地款（C錯(cuò)誤）；4.分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按施工進(jìn)度分期到位（D錯(cuò)誤）；5.資本金必須為企業(yè)自有資金（E正確）。29.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤造成損害時(shí)，責(zé)任承擔(dān)方式包括：【選項(xiàng)】A.依過(guò)錯(cuò)程度由登記機(jī)構(gòu)賠償B.登記機(jī)構(gòu)賠償后可向造成錯(cuò)誤人員追償C.權(quán)利人故意提供虛假材料時(shí)免除賠償責(zé)任D.登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任E.最高賠償額不超過(guò)登記收取費(fèi)用十倍【參考答案】ABC【解析】1.《民法典》第222條采用過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則（A正確，D錯(cuò)誤）；2.登記機(jī)構(gòu)賠償后可向造成登記錯(cuò)誤的責(zé)任人追償（B正確）；3.因申請(qǐng)人提供虛假材料致?lián)p的，登記機(jī)構(gòu)不賠（C正確）；4.法律未設(shè)定賠償限額（E錯(cuò)誤）。30.下列情形中應(yīng)辦理國(guó)有土地使用權(quán)變更登記的是：【選項(xiàng)】A.企業(yè)名稱變更B.土地使用權(quán)期限續(xù)期C.土地用途由工業(yè)改為商業(yè)D.土地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓E.地上房屋拆除重建【參考答案】ACD【解析】1.權(quán)利主體名稱變化需變更登記（A正確）；2.續(xù)期屬于取得新權(quán)利需重新登記（B不選）；3.土地用途變更需申請(qǐng)變更登記（C正確）；4.部分轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致權(quán)屬范圍變化需變更登記（D正確）；5.房屋重建不直接影響土地權(quán)利（E錯(cuò)誤）。31.根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列選項(xiàng)中屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分依據(jù)的有哪些？A.注冊(cè)資本B.企業(yè)成立年限C.專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量D.近三年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)E.企業(yè)法人代表的學(xué)歷背景【選項(xiàng)】A.注冊(cè)資本B.企業(yè)成立年限C.專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量D.近三年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)E.企業(yè)法人代表的學(xué)歷背景【參考答案】A,C,D【解析】1.A正確：《城市房地產(chǎn)管理法》明確將注冊(cè)資本作為資質(zhì)等級(jí)劃分的核心依據(jù)之一。2.C正確：專業(yè)技術(shù)人員數(shù)量直接影響企業(yè)開(kāi)發(fā)能力，是資質(zhì)評(píng)定的必備條件。3.D正確：開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)反映企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)能力，屬于法定評(píng)定指標(biāo)。4.B錯(cuò)誤：成立年限并非法定評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。5.E錯(cuò)誤：法人代表學(xué)歷不構(gòu)成資質(zhì)等級(jí)劃分依據(jù)。32.根據(jù)《民法典》，下列哪些情形可導(dǎo)致房屋買賣合同無(wú)效？A.出賣人未取得房屋所有權(quán)證書(shū)B(niǎo).買賣雙方惡意串通損害第三人利益C.房屋已被司法機(jī)關(guān)查封D.合同未采用書(shū)面形式E.買受人未支付定金【選項(xiàng)】A.出賣人未取得房屋所有權(quán)證書(shū)B(niǎo).買賣雙方惡意串通損害第三人利益C.房屋已被司法機(jī)關(guān)查封D.合同未采用書(shū)面形式E.買受人未支付定金【參考答案】B,C【解析】1.B正確：惡意串通損害他人利益屬于《民法典》第154條規(guī)定的合同無(wú)效情形。2.C正確：查封狀態(tài)下處分不動(dòng)產(chǎn)違反《民事訴訟法》第247條，合同無(wú)效。3.A錯(cuò)誤：無(wú)權(quán)處分僅導(dǎo)致合同效力待定而非當(dāng)然無(wú)效。4.D錯(cuò)誤：房屋買賣合同屬于要式合同，未采用書(shū)面形式不成立而非無(wú)效。5.E錯(cuò)誤：定金支付屬于合同履行問(wèn)題，不影響合同效力。33.依據(jù)《土地管理法》，以下關(guān)于土地使用權(quán)出讓的表述正確的有哪些？A.工業(yè)用地出讓最高年限為50年B.出讓合同必須約定土地用途C.經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣方式出讓D.出讓金可分期繳納且最長(zhǎng)不超過(guò)2年E.土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)簽訂書(shū)面合同【選項(xiàng)】A.工業(yè)用地出讓最高年限為50年B.出讓合同必須約定土地用途C.經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣方式出讓D.出讓金可分期繳納且最長(zhǎng)不超過(guò)2年E.土地使用權(quán)出讓?xiě)?yīng)簽訂書(shū)面合同【參考答案】B,C,E【解析】1.B正確：《土地管理法》第56條明確土地用途為出讓合同必備條款。2.C正確：根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，經(jīng)營(yíng)性用地必須招拍掛。3.E正確：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第15條，出讓合同必須采用書(shū)面形式。4.A錯(cuò)誤：工業(yè)用地出讓年限實(shí)為50年，但商業(yè)用地為40年，住宅用地70年。5.D錯(cuò)誤：分期繳納出讓金期限不得超過(guò)1年，特殊項(xiàng)目經(jīng)批準(zhǔn)可延長(zhǎng)至2年。34.下列哪些情形符合《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》關(guān)于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的規(guī)定？A.抵押人破產(chǎn)時(shí)抵押權(quán)人可單獨(dú)受償B.同一房地產(chǎn)設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)按登記順序受償C.處分抵押物所得價(jià)款優(yōu)先支付處分費(fèi)用D.抵押權(quán)人可直接取得抵押房產(chǎn)所有權(quán)E.抵押物價(jià)值不足時(shí)可繼續(xù)追索債務(wù)人其他財(cái)產(chǎn)【選項(xiàng)】A.抵押人破產(chǎn)時(shí)抵押權(quán)人可單獨(dú)受償B.同一房地產(chǎn)設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)按登記順序受償C.處分抵押物所得價(jià)款優(yōu)先支付處分費(fèi)用D.抵押權(quán)人可直接取得抵押房產(chǎn)所有權(quán)E.抵押物價(jià)值不足時(shí)可繼續(xù)追索債務(wù)人其他財(cái)產(chǎn)【參考答案】B,C,E【解析】1.B正確：《民法典》第414條規(guī)定抵押權(quán)清償順序以登記先后為準(zhǔn)。2.C正確：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第47條明確處分費(fèi)用優(yōu)先受償。3.E正確：抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后未受清償部分可向債務(wù)人繼續(xù)追償。4.A錯(cuò)誤：破產(chǎn)程序中抵押財(cái)產(chǎn)需納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一分配。5.D錯(cuò)誤：流押條款被《民法典》第401條明確禁止。35.根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件包括哪些？A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.投入開(kāi)發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資30%D.已確定竣工交付日期E.預(yù)售方案已向房管部門備案【選項(xiàng)】A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金B(yǎng).持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證C.投入開(kāi)發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資30%D.已確定竣工交付日期E.預(yù)售方案已向房管部門備案【參考答案】A,B,C,E【解析】1.A正確：該法第7條規(guī)定需全部繳清土地出讓金。2.B正確：取得工程規(guī)劃許可是預(yù)售必備要件。3.C正確：開(kāi)發(fā)資金達(dá)總投資25%以上的標(biāo)準(zhǔn)（部分地區(qū)提高至30%）。4.E正確：預(yù)售方案?jìng)浒甘欠ǘǔ绦颉?.D錯(cuò)誤：竣工日期屬于預(yù)售合同內(nèi)容而非預(yù)售許可條件。三、判斷題（共30題）1.根據(jù)我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地全部屬于農(nóng)民集體所有。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤?！锻恋毓芾矸ā返诰艞l規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。因此“全部屬于農(nóng)民集體所有”的表述錯(cuò)誤，存在例外情形。2.商品房預(yù)售合同必須經(jīng)登記備案后方可產(chǎn)生物權(quán)效力?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，預(yù)售合同登記備案是行政管理要求，不產(chǎn)生物權(quán)效力。根據(jù)《民法典》物權(quán)編，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件，但預(yù)售合同備案僅具有公示作用，不直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。3.以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，只需經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，無(wú)需繳納土地出讓金。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，劃撥土地轉(zhuǎn)讓需經(jīng)政府批準(zhǔn)，且受讓方應(yīng)依法繳納土地使用權(quán)出讓金（法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外）。單純批準(zhǔn)而未補(bǔ)繳出讓金的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。4.已購(gòu)公有住房（房改房）的首次轉(zhuǎn)讓，必須征得原產(chǎn)權(quán)單位同意。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。根據(jù)《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，職工以成本價(jià)購(gòu)買的公房取得完全產(chǎn)權(quán)后轉(zhuǎn)讓的，無(wú)需原單位同意。僅在房屋附有“與原單位產(chǎn)權(quán)分成協(xié)議”等特殊約定時(shí)例外。5.房屋租賃合同未經(jīng)房管部門備案登記的，該合同無(wú)效?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。《民法典》第七百零六條規(guī)定，租賃合同未辦理備案登記不影響合同效力，除非當(dāng)事人明確約定以備案為生效條件。備案僅為行政管理要求，違者可能受行政處罰，但不影響合同民事效力。6.居住權(quán)必須通過(guò)有償方式設(shè)立，且應(yīng)以書(shū)面形式訂立合同?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤?！睹穹ǖ洹返谌倭邨l規(guī)定，居住權(quán)可通過(guò)無(wú)償或有償方式設(shè)立，但必須簽訂書(shū)面合同，并辦理登記。題干中“必須有償設(shè)立”的表述錯(cuò)誤，實(shí)踐中遺囑設(shè)立居住權(quán)亦為常見(jiàn)無(wú)償情形。7.業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)作出的侵害自身權(quán)益的決議，可在決議通過(guò)后兩年內(nèi)請(qǐng)求法院撤銷?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條，業(yè)主的撤銷權(quán)行使期限為知道或應(yīng)當(dāng)知道決議作出之日起一年內(nèi)，而非兩年，且該期限為除斥期間。8.房屋征收補(bǔ)償中，被征收人只能選擇貨幣補(bǔ)償方式，無(wú)權(quán)要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條明確規(guī)定，被征收人可選擇貨幣補(bǔ)償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。征地方需提供兩種補(bǔ)償方式供選擇，剝奪選擇權(quán)將導(dǎo)致征收程序違法。9.農(nóng)村宅基地使用權(quán)可以依法抵押給金融機(jī)構(gòu)以獲取貸款。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤?，F(xiàn)行《土地管理法》第六十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押給非集體組織成員。根據(jù)《民法典》第三百九十九條，宅基地使用權(quán)亦屬禁止抵押的財(cái)產(chǎn)范圍（法律另有規(guī)定的改革試點(diǎn)區(qū)域除外）。10.房地產(chǎn)抵押合同簽訂后即設(shè)立抵押權(quán)，登記僅為對(duì)抗要件。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤?！睹穹ǖ洹返谒陌倭愣l規(guī)定，以建筑物抵押的，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)采取登記生效主義，未辦理登記的，抵押權(quán)不成立。題干將登記誤述為對(duì)抗要件，混淆了動(dòng)產(chǎn)物權(quán)規(guī)則。11.根據(jù)我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，我國(guó)所有土地的所有權(quán)歸國(guó)家所有。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤。《土地管理法》第2條規(guī)定，中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。因此，土地所有權(quán)分為國(guó)家所有和集體所有兩種形式，并非全部歸國(guó)家所有。12.商品房預(yù)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。【選項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】A【解析】正確。《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售需滿足以下條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)證書(shū)；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上；已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。13.租賃房屋的期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的部分無(wú)效?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】A【解析】正確。《民法典》第705條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)20年；超過(guò)20年的部分無(wú)效。租賃期限屆滿可以續(xù)訂，但續(xù)訂的期限亦不得超過(guò)20年。14.業(yè)主大會(huì)作出決定時(shí)，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤?！睹穹ǖ洹返?78條規(guī)定，普通事項(xiàng)需“雙過(guò)半”同意，但重大事項(xiàng)（如籌集維修資金、改建重建建筑物）需“雙三分之二”以上同意。題干未區(qū)分事項(xiàng)類型，籠統(tǒng)描述不準(zhǔn)確。15.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，自登記時(shí)發(fā)生效力?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】A【解析】正確?！睹穹ǖ洹返?09條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外（如依法屬于國(guó)家所有的自然資源所有權(quán)可不登記）。16.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓方無(wú)需補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)?！具x項(xiàng)】A.正確B.錯(cuò)誤【參考答案】B【解析】錯(cuò)誤?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第40條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)報(bào)政府審批；經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，受讓方需辦理土地使用