物業(yè)消防設(shè)備維護(hù)操作規(guī)范一、總則（一）目的為規(guī)范物業(yè)消防設(shè)備維護(hù)操作，確保設(shè)備始終處于完好有效狀態(tài)，保障建筑內(nèi)人員生命財(cái)產(chǎn)安全，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)要求，制定本規(guī)范。（二）適用范圍本規(guī)范適用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的各類民用建筑（住宅、商業(yè)、辦公等）消防設(shè)備的日常維護(hù)、保養(yǎng)及應(yīng)急處置操作。（三）依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)1.《中華人民共和國(guó)消防法》（2021修正）；2.《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》（GB____）；3.《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（GB____）；4.《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（GB____）；5.《建筑滅火器配置驗(yàn)收及檢查規(guī)范》（GB____）。二、維護(hù)管理體系（一）組織架構(gòu)與職責(zé)分工1.物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理：作為消防設(shè)備維護(hù)第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)維護(hù)工作，審批維護(hù)計(jì)劃，監(jiān)督執(zhí)行情況。2.消防主管：負(fù)責(zé)制定年度/季度維護(hù)計(jì)劃，組織實(shí)施巡檢、保養(yǎng)及維修工作，對(duì)接消防部門及第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)，定期向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)設(shè)備狀態(tài)。3.維護(hù)人員：持有《消防設(shè)施操作員證》（中級(jí)及以上），負(fù)責(zé)日常巡檢、定期保養(yǎng)、故障維修及記錄填寫，熟悉設(shè)備工作原理及操作流程。4.客服人員：負(fù)責(zé)收集業(yè)主/使用人對(duì)消防設(shè)備的反饋，及時(shí)傳遞給消防主管；發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，協(xié)助疏散人員并引導(dǎo)救援。（二）制度建設(shè)1.巡檢制度：日常巡檢：每日1次，覆蓋所有消防設(shè)備（重點(diǎn)部位如消防控制室、水泵房每日2次）；專項(xiàng)巡檢：節(jié)日前（如春節(jié)、國(guó)慶）或極端天氣（如暴雨、高溫）前，增加對(duì)防水、防漏、防高溫設(shè)備的檢查。2.保養(yǎng)制度：季度保養(yǎng)：每3個(gè)月1次，重點(diǎn)測(cè)試設(shè)備功能（如探測(cè)器靈敏度、水泵啟動(dòng)）；年度保養(yǎng)：每年1次，全面拆解檢查設(shè)備內(nèi)部部件（如報(bào)警控制器、風(fēng)機(jī)軸承），更換老化配件。3.維修制度：一般故障（如噴頭輕微漏水、探測(cè)器誤報(bào)）：24小時(shí)內(nèi)完成維修；重大故障（如報(bào)警控制器癱瘓、水泵無(wú)法啟動(dòng)）：立即停止設(shè)備運(yùn)行，啟用備用設(shè)備，1小時(shí)內(nèi)通知專業(yè)維修人員到場(chǎng)處理。4.培訓(xùn)制度：維護(hù)人員：每年至少2次專業(yè)培訓(xùn)（內(nèi)容包括新規(guī)范解讀、設(shè)備更新操作、應(yīng)急處置流程），考核合格后方可上崗；全體員工：每年至少1次消防知識(shí)培訓(xùn)（內(nèi)容包括設(shè)備識(shí)別、報(bào)警流程、疏散方法）。（三）人員資質(zhì)要求維護(hù)人員必須持有國(guó)家消防救援局頒發(fā)的《消防設(shè)施操作員證》（中級(jí)及以上），具備電氣、機(jī)械、暖通等相關(guān)專業(yè)知識(shí)；定期參加消防行業(yè)協(xié)會(huì)或設(shè)備制造商組織的專項(xiàng)培訓(xùn)，更新知識(shí)儲(chǔ)備。三、主要消防設(shè)備維護(hù)操作規(guī)范（一）火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)1.日常巡檢檢查報(bào)警控制器：電源狀態(tài)（主電/備電指示燈正常）、顯示屏（無(wú)未處理報(bào)警/故障信息）、按鍵（靈敏無(wú)卡頓）；檢查探測(cè)器：外觀無(wú)損壞、污染（如煙霧探測(cè)器積灰）、安裝牢固；檢查手動(dòng)報(bào)警按鈕：玻璃無(wú)破碎、按下后報(bào)警控制器應(yīng)收到信號(hào)（聲光提示）；檢查聯(lián)動(dòng)模塊：指示燈正常（無(wú)故障閃爍）、線路連接牢固。2.定期保養(yǎng)季度保養(yǎng)：用煙槍測(cè)試感煙探測(cè)器靈敏度（30秒內(nèi)報(bào)警），用溫槍測(cè)試感溫探測(cè)器（達(dá)到設(shè)定溫度后報(bào)警）；手動(dòng)觸發(fā)報(bào)警按鈕，確認(rèn)報(bào)警控制器顯示位置準(zhǔn)確，聯(lián)動(dòng)設(shè)備（如排煙風(fēng)機(jī)、電梯迫降）啟動(dòng)正常；清潔探測(cè)器表面（用毛刷或壓縮空氣去除積灰）。年度保養(yǎng)：拆解報(bào)警控制器，清潔內(nèi)部灰塵（避免短路）；測(cè)試備電續(xù)航時(shí)間（切斷主電后，備電應(yīng)維持設(shè)備運(yùn)行30分鐘以上）；檢查線路絕緣電阻（用兆歐表測(cè)試，阻值≥20MΩ）。3.常見(jiàn)故障及處理誤報(bào)警：原因（探測(cè)器積灰、環(huán)境濕度大）→處理（清潔探測(cè)器、開(kāi)啟除濕機(jī)）；報(bào)警控制器無(wú)電源：原因（主電斷開(kāi)、備電電池老化）→處理（檢查電源線路、更換備電電池）；聯(lián)動(dòng)設(shè)備不啟動(dòng)：原因（聯(lián)動(dòng)模塊故障、線路斷開(kāi)）→處理（更換模塊、修復(fù)線路）。（二）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)1.日常巡檢檢查報(bào)警閥組：壓力顯示正常（靜水壓力0.1-0.3MPa）、無(wú)漏水（閥瓣密封處無(wú)滴水）；檢查噴頭：無(wú)損壞、堵塞（如廚房噴頭被油污覆蓋）、安裝間距符合要求；檢查水流指示器：指示燈正常（無(wú)常亮或閃爍）、槳片靈活；檢查末端試水裝置：閥門開(kāi)啟靈活、無(wú)積水（冬季需防止凍結(jié)）。2.定期保養(yǎng)季度保養(yǎng)：開(kāi)啟末端試水裝置，測(cè)試水流指示器報(bào)警、壓力開(kāi)關(guān)啟動(dòng)水泵（1分鐘內(nèi)水泵啟動(dòng)）；檢查報(bào)警閥延遲器（無(wú)積水、排水暢通）。年度保養(yǎng)：更換過(guò)期噴頭（玻璃球噴頭有效期5年，易熔元件噴頭有效期10年）；清洗報(bào)警閥閥體（去除閥瓣處雜物，如泥沙、鐵銹）；測(cè)試水泵接合器（用消防車加壓，確認(rèn)供水正常）。3.常見(jiàn)故障及處理噴頭漏水：原因（密封墊損壞、噴頭松動(dòng)）→處理（更換密封墊、擰緊噴頭）；報(bào)警閥不動(dòng)作：原因（閥瓣卡住、水源壓力不足）→處理（清理閥瓣、聯(lián)系供水部門增壓）；水泵不啟動(dòng)：原因（電源故障、控制線路斷開(kāi)）→處理（檢查電源開(kāi)關(guān)、修復(fù)線路）。（三）消火栓系統(tǒng)1.日常巡檢檢查消火栓箱：門開(kāi)啟靈活（無(wú)卡頓）、標(biāo)識(shí)清晰（“消火栓”字樣明顯）、箱內(nèi)設(shè)備齊全（水帶、水槍、接口、滅火器）；檢查水帶：無(wú)破損、打結(jié)（水帶接口應(yīng)與消火栓匹配）；檢查消火栓閥門：無(wú)生銹（用手轉(zhuǎn)動(dòng)閥門手柄，靈活無(wú)阻力）、開(kāi)啟后有水流出；檢查消防水泵接合器：無(wú)堵塞（接口處無(wú)雜物）、標(biāo)識(shí)清晰（“消防水泵接合器”字樣及供水系統(tǒng)類型）。2.定期保養(yǎng)季度保養(yǎng)：用壓力表測(cè)試消火栓靜水壓力（≥0.1MPa）、出水壓力（≥0.2MPa）；冬季對(duì)室外消火栓排水（打開(kāi)排水閥，放盡余水防止凍結(jié)）。年度保養(yǎng)：更換老化水帶（水帶使用年限≤5年，如有破損立即更換）；檢查水泵接合器密封（接口處無(wú)漏水，如有泄漏更換密封墊）；測(cè)試消防水泵（手動(dòng)/自動(dòng)啟動(dòng)，確認(rèn)壓力正常）。3.常見(jiàn)故障及處理消火栓無(wú)水：原因（閥門未開(kāi)啟、水泵未啟動(dòng)）→處理（開(kāi)啟閥門、啟動(dòng)水泵）；水帶漏水：原因（水帶破損、接口松動(dòng)）→處理（更換水帶、擰緊接口）；閥門生銹：原因（未定期潤(rùn)滑）→處理（用除銹劑清理、涂抹硅基潤(rùn)滑脂）。（四）防排煙系統(tǒng)1.日常巡檢檢查排煙風(fēng)機(jī)：外觀無(wú)損壞（防護(hù)網(wǎng)完好）、電機(jī)無(wú)異常噪音；檢查風(fēng)口：無(wú)堵塞（如排煙口被雜物遮擋）、開(kāi)啟靈活（手動(dòng)拉動(dòng)風(fēng)口葉片，無(wú)卡頓）；檢查防火閥：標(biāo)識(shí)清晰（“70℃防火閥”“280℃排煙防火閥”）、處于開(kāi)啟狀態(tài)（無(wú)關(guān)閉）；檢查排煙口：聯(lián)動(dòng)裝置正常（觸發(fā)報(bào)警后，排煙口應(yīng)自動(dòng)開(kāi)啟）。2.定期保養(yǎng)季度保養(yǎng)：測(cè)試排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)（手動(dòng)按下風(fēng)機(jī)控制箱啟動(dòng)按鈕，風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常；自動(dòng)觸發(fā)報(bào)警，風(fēng)機(jī)應(yīng)聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)）；測(cè)試防火閥動(dòng)作（用溫槍加熱防火閥感溫元件，達(dá)到設(shè)定溫度后，防火閥應(yīng)關(guān)閉并反饋信號(hào)）。年度保養(yǎng)：清潔排煙風(fēng)機(jī)葉片（用毛刷去除積灰，避免不平衡振動(dòng)）；檢查風(fēng)機(jī)軸承（添加潤(rùn)滑脂，每臺(tái)風(fēng)機(jī)用量約50g）；測(cè)試排煙效果（模擬火災(zāi)，用風(fēng)速儀測(cè)試排煙口風(fēng)速≥0.5m/s）。3.常見(jiàn)故障及處理風(fēng)機(jī)不啟動(dòng)：原因（電源故障、控制線路斷開(kāi)）→處理（檢查電源、修復(fù)線路）；風(fēng)口不開(kāi)啟：原因（聯(lián)動(dòng)模塊故障、機(jī)械卡住）→處理（更換模塊、清理障礙物）；防火閥不關(guān)閉：原因（溫度傳感器故障、閥瓣卡?。幚恚ǜ鼡Q傳感器、清理閥瓣）。（五）滅火器1.日常巡檢檢查外觀：無(wú)損壞、銹蝕（筒體無(wú)變形，噴嘴無(wú)堵塞）；檢查壓力指示器：指針在綠區(qū)（正常），紅區(qū)（壓力不足）、黃區(qū)（壓力過(guò)高）需處理；檢查鉛封：無(wú)損壞（未被開(kāi)啟過(guò)）；檢查有效期：滅火器筒體有效期（干粉滅火器10年，水基型滅火器6年）、藥劑有效期（干粉滅火器5年，水基型滅火器3年）。2.定期保養(yǎng)季度保養(yǎng)：擦拭滅火器表面（去除灰塵、油污）；檢查擺放位置（明顯、易取，距地面高度≤1.5m）。年度保養(yǎng)：稱重（干粉滅火器重量減少10%以上需重裝；水基型滅火器重量減少5%以上需重裝）；檢查筒體（用測(cè)厚儀測(cè)試，壁厚≤設(shè)計(jì)厚度的80%需更換）；更換過(guò)期滅火器（如藥劑過(guò)期、筒體超過(guò)有效期）。3.常見(jiàn)故障及處理壓力不足：原因（泄漏、過(guò)期）→處理（送專業(yè)機(jī)構(gòu)重裝或更換）；筒體腐蝕：原因（潮濕環(huán)境）→處理（更換滅火器）；噴嘴堵塞：原因（干粉結(jié)塊）→處理（用鐵絲清理噴嘴或更換）。四、應(yīng)急處置流程（一）設(shè)備故障應(yīng)急處置1.發(fā)現(xiàn)故障：通過(guò)日常巡檢、報(bào)警控制器提示或業(yè)主反饋發(fā)現(xiàn)故障；2.確認(rèn)故障：維護(hù)人員現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，記錄故障現(xiàn)象（如“1號(hào)樓3層消火栓無(wú)水”）、位置、時(shí)間；3.分級(jí)處置：一般故障：填寫《故障維修單》，24小時(shí)內(nèi)安排維修；重大故障：立即停止設(shè)備運(yùn)行（如關(guān)閉故障報(bào)警控制器電源），啟用備用設(shè)備（如備用報(bào)警控制器），1小時(shí)內(nèi)通知專業(yè)維修人員；4.臨時(shí)措施：如消火栓無(wú)水，通知消防部門到場(chǎng)支援；如報(bào)警控制器故障，安排人員現(xiàn)場(chǎng)值守，手動(dòng)監(jiān)控；5.記錄與報(bào)告：填寫《故障處理記錄》，內(nèi)容包括故障原因、處理措施、恢復(fù)時(shí)間、責(zé)任人，向消防主管、項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告；6.驗(yàn)證恢復(fù)：維修后測(cè)試設(shè)備功能（如消火栓出水壓力正常），確認(rèn)正常后恢復(fù)使用，記錄恢復(fù)時(shí)間。（二）突發(fā)事件消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)處置1.接到報(bào)警：消防控制室接到火災(zāi)報(bào)警（報(bào)警控制器聲光提示或手動(dòng)報(bào)警按鈕按下）；2.確認(rèn)火災(zāi)：消防主管立即派2名維護(hù)人員攜帶滅火器、手電筒前往現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)（5分鐘內(nèi)到達(dá)）；3.啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)：確認(rèn)火災(zāi)后，消防主管在消防控制室手動(dòng)啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)設(shè)備（如排煙風(fēng)機(jī)、水泵、氣體滅火系統(tǒng)），同時(shí)撥打119報(bào)警；4.監(jiān)控運(yùn)行：觀察報(bào)警控制器顯示，確認(rèn)聯(lián)動(dòng)設(shè)備是否正常工作（如排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)后，風(fēng)口風(fēng)速正常）；5.調(diào)整處置：如聯(lián)動(dòng)設(shè)備未啟動(dòng)，立即手動(dòng)啟動(dòng)；如設(shè)備故障，采取臨時(shí)措施（如用滅火器滅火）；6.記錄與總結(jié)：填寫《突發(fā)事件處置記錄》，內(nèi)容包括事件時(shí)間、地點(diǎn)、設(shè)備運(yùn)行情況、處置措施，事后組織總結(jié)會(huì)，分析問(wèn)題并優(yōu)化流程。五、檔案管理（一）檔案內(nèi)容1.設(shè)備臺(tái)賬：包括設(shè)備名稱、型號(hào)、規(guī)格、安裝位置、出廠日期、制造商、維護(hù)責(zé)任人、聯(lián)系方式；2.維護(hù)記錄：包括日常巡檢記錄、季度保養(yǎng)記錄、年度保養(yǎng)記錄、測(cè)試記錄（如探測(cè)器靈敏度測(cè)試記錄）；3.故障記錄：包括故障日期、故障現(xiàn)象、原因分析、處理措施、恢復(fù)時(shí)間、責(zé)任人；4.檢測(cè)報(bào)告：包括年度第三方檢測(cè)報(bào)告（如消防設(shè)施檢測(cè)報(bào)告）、設(shè)備校準(zhǔn)報(bào)告（如壓力表校準(zhǔn)報(bào)告）；5.培訓(xùn)記錄：包括培訓(xùn)日期、培訓(xùn)內(nèi)容、參加人員、考核結(jié)果；6.法律法規(guī)與標(biāo)準(zhǔn)：包括相關(guān)消防法律法規(guī)、維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程（如本規(guī)范）。（二）保存要求紙質(zhì)檔案：存放在干燥、通風(fēng)、防火的檔案室（配備滅火器、防潮柜），檔案盒標(biāo)注清晰（如“2023年火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)記錄”）；電子檔案：備份至專用電腦（加密存儲(chǔ)），定期刻錄光盤保存；保存期限：不少于5年（重要檔案如檢測(cè)報(bào)告、故障記錄長(zhǎng)期保存）。（三）查閱與更新檔案查閱：需經(jīng)消防主管批準(zhǔn)，填寫《檔案查閱登記表》（記錄查閱人、查閱內(nèi)容、查閱時(shí)間）；檔案更新：設(shè)備變更（如更換噴頭、新增報(bào)警控制器）時(shí)，及時(shí)更新臺(tái)賬；維護(hù)記錄、故障記錄應(yīng)在操作完成后24小時(shí)內(nèi)填寫，確保真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。六、常見(jiàn)誤區(qū)與注意事項(xiàng)（一）常見(jiàn)認(rèn)知誤區(qū)1.“消防設(shè)備不用經(jīng)常維護(hù)，只要沒(méi)壞就行”：錯(cuò)誤。消防設(shè)備如探測(cè)器積灰會(huì)降低靈敏度，導(dǎo)致誤報(bào)或漏報(bào)；水泵長(zhǎng)期不啟動(dòng)會(huì)導(dǎo)致軸承生銹，無(wú)法正常工作。2.“維護(hù)就是打掃衛(wèi)生”：錯(cuò)誤。維護(hù)包括巡檢、保養(yǎng)、維修、測(cè)試等多個(gè)環(huán)節(jié)，需要專業(yè)知識(shí)（如測(cè)試探測(cè)器靈敏度需用煙槍，測(cè)試水泵壓力需用壓力表）。3.“備用設(shè)備不用管”：錯(cuò)誤。備用設(shè)備（如備用報(bào)警控制器、備用水泵）需要定期測(cè)試（如每月啟動(dòng)1次備用水泵），確保在主設(shè)備故障時(shí)能正常使用。（二）操作注意事項(xiàng)1.安全第一：維護(hù)前應(yīng)切斷設(shè)備電源（除必要情況外，如測(cè)試報(bào)警控制器備電），佩戴絕緣手套、穿絕緣鞋；2.專用工具：使用專用工具（如探測(cè)器清潔毛刷、消防設(shè)備扳手），禁止使用替代工具（如螺絲刀代替探測(cè)器測(cè)試工具）；3.禁止擅自更改：禁止擅自更改設(shè)備線路、參數(shù)（如調(diào)整報(bào)警控制器的報(bào)警閾值），如需更改，應(yīng)經(jīng)專業(yè)人員確認(rèn)并備案；4.現(xiàn)