物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理：如何管理一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目？

一、物業(yè)經(jīng)理要有較強(qiáng)的敬業(yè)精神

物業(yè)管理的基本特征是在法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)

從事環(huán)境、設(shè)備設(shè)施的管理，為授權(quán)管轄范圍內(nèi)的人

提供全方位的服務(wù)。一個(gè)專(zhuān)業(yè)管理公司所管理的小區(qū)

或者辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院，其有形資產(chǎn)動(dòng)輒百萬(wàn)、千萬(wàn),

甚至幾億、幾十億。管轄范圍內(nèi)各種人的活動(dòng)，簡(jiǎn)繁

相間，難易互見(jiàn)，管理者的敬業(yè)精神，顯得尤其重要。

管理者的敬業(yè)精神包括：

1.強(qiáng)烈的使命感。商業(yè)社會(huì)中，人類(lèi)的許多活動(dòng)

都是價(jià)值的體現(xiàn)。平時(shí)，報(bào)紙上?？d對(duì)物業(yè)管理公

司的投訴信函。這其實(shí)稍加研究便可以發(fā)現(xiàn)，投訴最

多的是那些僅僅翻牌的公司，或者是發(fā)展商自己湊合

成立的公司。相比較之下，對(duì)業(yè)主或者發(fā)展商委托競(jìng)

標(biāo)的項(xiàng)目，許多物業(yè)管理公司在接標(biāo)后能努力管好，

受到贊譽(yù)。除了他們技術(shù)水平高，實(shí)力強(qiáng)外，意識(shí)

在起作用。的確，日常的工作中有不少問(wèn)題，各種

矛盾，

以怎樣的方式和方法去解決，結(jié)果徹底不一樣。如果

能確立起一種為業(yè)主服務(wù)好的使命，話就好說(shuō)，事就

好做

2.高度的責(zé)任心。不少物業(yè)管理人員都把管理服務(wù)

當(dāng)做自己的事來(lái)辦，甚至做得比自己的事還好。有了

這種責(zé)任心，就會(huì)去研究問(wèn)題、解決問(wèn)題，就不會(huì)去

扯皮。水管裂了，不會(huì)先去尋覓誰(shuí)承擔(dān)責(zé)任，而是先

解決問(wèn)題。3.團(tuán)隊(duì)精神。物業(yè)管理涉及的面很廣，

需要的知識(shí)結(jié)構(gòu)復(fù)雜。有人說(shuō)，物業(yè)管理要解決的問(wèn)

題“上至天文地理，下至雞毛蒜皮”，一點(diǎn)也不為過(guò)。

但一個(gè)人的精力、知識(shí)畢竟有限。如果發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊(duì)精

神”，就沒(méi)有解決不了的問(wèn)題。對(duì)復(fù)雜設(shè)施、設(shè)備的

管理，外包是一項(xiàng)常見(jiàn)的方式，但如不能與協(xié)作方之

間發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊(duì)精神”，恐難把事做好。

二、物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具有良好的心理素質(zhì)

物業(yè)管理工作者活躍在高檔辦公樓、優(yōu)雅的小區(qū)

和涉外公寓，每天面對(duì)的有腰纏萬(wàn)貫的富人，也有普

普通通的百姓，甚至生活艱辛的市民。他們對(duì)待物業(yè)

管理人員的態(tài)度有的親密有加，也有的平尋往往，甚

至也有的不屑一顧c而在日常事務(wù)的處理過(guò)程中，對(duì)

業(yè)主和用戶(hù)的要求和服務(wù)，以及與政府行政部門(mén)的交

往中，我們對(duì)事物的看法也往往不盡一致。如果沒(méi)有

良好的心理素質(zhì)往往容易浮現(xiàn)偏差。因此，以下幾點(diǎn)

顯得非常重要：

A精神境界要高。物業(yè)管理不是簡(jiǎn)單的看門(mén)、掃地、

通陰溝。作為物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的工作人員，他們具

有特定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和技能，在人格上與其他人都是平

等的，只是社會(huì)分工不同而已。

B:禮貌待人是物業(yè)管理人員必備的素質(zhì)。不管在什

么情況下，對(duì)周?chē)娜?，要以禮相待；對(duì)周?chē)l(fā)生的

事，只能多觀察，多分析:決不議論，這一條非常重

要。

小區(qū)、樓宇的建造結(jié)構(gòu)，供電、供熱系統(tǒng)，水處

理系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)，保安、綠化、清潔、財(cái)務(wù)的管理,

人的管理，等等。其中最為艱難的是人的管理。人是

具有思想的，而人的行為方式又是隨時(shí)間、地點(diǎn)的不

同而變化的。如何對(duì)人的行為進(jìn)行規(guī)范和管理是一大

課題。管理處的員工，特別是管理處的負(fù)責(zé)人，要不

斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)一些管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、

心理學(xué)、法律和法規(guī)、甚至美學(xué)，將會(huì)受益無(wú)窮。

四、物業(yè)經(jīng)理要具有十足的經(jīng)營(yíng)頭腦

無(wú)論時(shí)小區(qū)、寫(xiě)字樓、高檔公寓等，作為項(xiàng)目的

首要人員必須要掌握好一個(gè)原則，時(shí)刻考慮到如何讓

員工過(guò)的好點(diǎn)，考慮好項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作狀況，沒(méi)

有好的收繳率就沒(méi)有好的收入給員工，那末這位項(xiàng)目

經(jīng)理就是一位不合格的領(lǐng)頭羊。其他做好了則也是不

及于是，哪個(gè)企業(yè)都不會(huì)要一個(gè)不給自己帶來(lái)利潤(rùn)項(xiàng)

目負(fù)責(zé)人，同樣也無(wú)法做好一位領(lǐng)頭羊的團(tuán)隊(duì)首領(lǐng)。

五、物業(yè)經(jīng)理要有超前的服務(wù)意識(shí)

縱觀過(guò)去的廿世紀(jì)，工業(yè)革命和四十年代以后的

科技革命給人們的生活和意識(shí)均產(chǎn)生了巨大的沖擊。

我們知道，工業(yè)國(guó)家用了將近幾個(gè)世紀(jì)所經(jīng)歷的變革，

我們國(guó)家則在幾十年內(nèi)便就實(shí)現(xiàn)了。社會(huì)在發(fā)展，作

為物業(yè)管理主要對(duì)象的人的要求越來(lái)越高，超前的服

務(wù)意識(shí)顯得極其重要。

例如，樓宇小區(qū)的智能化。這不僅僅是個(gè)監(jiān)、控

管理的問(wèn)題，還能使人的生活和信息的獲取更為便利

和及時(shí)。健康和人的生命越來(lái)越成為人們關(guān)切的主題。

因此，安全防范、環(huán)境綠化、消除污染，成為擺在物

業(yè)管理公司和全體從業(yè)人員面前新的課題。服務(wù)的時(shí)

效性。時(shí)間就是生命，時(shí)間就是金錢(qián)，已再也不是文

學(xué)作品里的用語(yǔ)，而是人們切切實(shí)實(shí)感受到的事實(shí)。

信息革命已將這一概念大大強(qiáng)化了。諸如此類(lèi)，不

一而足。因此，我們的服務(wù)方式和方法必須跟上科

技發(fā)展的步伐，跟上信息革命這一時(shí)代的節(jié)拍，要有

所創(chuàng)新，要不斷研究新問(wèn)題，解決新問(wèn)題……

、園林苗木過(guò)冬工作

入冬前，物業(yè)管中心根據(jù)今年的氣候特點(diǎn)和綠化

苗木生長(zhǎng)習(xí)性，特殊是針對(duì)今年新種植物、草坪，采

取多種措施，全力做好冬季苗木管護(hù)工作。目前，物

業(yè)管中心根據(jù)小區(qū)內(nèi)所有花卉苗木都進(jìn)行了防凍水澆

灌準(zhǔn)備工作，樹(shù)木石灰水涂白工作。

為保障已栽、新植、補(bǔ)植花卉苗木的成活和安全

過(guò)冬，物業(yè)管中心早動(dòng)手、早準(zhǔn)備，在入冬前做好了

冬季綠化防寒工作，同時(shí)，抽調(diào)精干力量，加緊對(duì)花

卉苗木的防凍水澆灌，增強(qiáng)樹(shù)木的防凍性，滿(mǎn)足植物

休眠需要。此外，還對(duì)物業(yè)管中心的樹(shù)木進(jìn)行石灰水

涂白，提高樹(shù)木抗寒性和抗蟲(chóng)性，加強(qiáng)對(duì)樹(shù)木的科學(xué)

保護(hù)。

今年，我物業(yè)管中心在力爭(zhēng)創(chuàng)建園林小區(qū)為目標(biāo),

大力開(kāi)展綠化美化活動(dòng)，取得了豐碩的成果，必須做

到保持和延續(xù)。

二、消防安全工作檢查

針對(duì)冬季氣溫干燥容易引起突發(fā)性火災(zāi)災(zāi)患的問(wèn)

題，物業(yè)部門(mén)主管應(yīng)在入冬前組織一次對(duì)本項(xiàng)目的全

面消防安全檢查，消除火災(zāi)隱患。同時(shí)，如果部門(mén)主

管可以結(jié)合檢查，進(jìn)行一次“消防安全”專(zhuān)項(xiàng)的在崗職

工培訓(xùn)。用以達(dá)到提高職工“消防安全”防范意識(shí)，

增加火災(zāi)安檢、處置能力的目地。

消防安全檢查范圍：

安全檢查范圍應(yīng)包含本小區(qū)全部消防設(shè)施、設(shè)備

及報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)，并且不留死角。

安全檢查標(biāo)準(zhǔn):

安全檢查標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)附和本小區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備，消

防報(bào)警監(jiān)控，消防安全通道、安全指示、應(yīng)急照明系

統(tǒng)檢查要求并且附和消防法規(guī)規(guī)范。

安全檢查過(guò)程：

在進(jìn)行安全檢查過(guò)程中，應(yīng)有“安全檢查記錄”和

“整改處置方案,并有"整改復(fù)檢記錄”。

安全檢查記錄：

“安全檢查記錄"和"整改復(fù)檢記錄”，并有部門(mén)主

管簽字。

完成檢查工作：

檢查工作完成后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)，將“安全

檢查記錄"和“整改復(fù)檢記錄”上報(bào)公司辦公室。

邀請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo):

物業(yè)部門(mén)主管可根據(jù)本小區(qū)具體情況，邀請(qǐng)公司

領(lǐng)導(dǎo)一同參加安全檢查、簽字驗(yàn)收的工作，加強(qiáng)物業(yè)

管理責(zé)任。

三、冬季設(shè)施、設(shè)備安全檢查：

部門(mén)主管負(fù)責(zé)組織本部各部門(mén)經(jīng)理、主管，針對(duì)

管轄項(xiàng)目設(shè)施、設(shè)備及環(huán)境情況，編制"冬季安全檢

查計(jì)劃”。

冬季安全檢查計(jì)劃需涵蓋：供暖系統(tǒng)（入戶(hù)抄燃?xì)?/p>

表底數(shù)）、供水系統(tǒng)、戶(hù)外水管、戶(hù)外配電箱（柜）、

電梯設(shè)備、員工冬季勞動(dòng)防護(hù)、生活后勤保障等內(nèi)容。

冬季安全檢查計(jì)劃要求：

(1)檢查范圍、內(nèi)容、目標(biāo)明確。

(2)檢查標(biāo)準(zhǔn)附和相關(guān)規(guī)定。

O)有明確完成時(shí)限。

(4)明確檢查人員。

(5)有不合格問(wèn)題處置及整改預(yù)案(方法)。

(6)有檢查工作記錄，并有部門(mén)主管簽字。

(7)檢查、整改工作記錄應(yīng)存檔保存，保存期限應(yīng)

在一年以上。

檢查工作實(shí)施：

檢查工作組應(yīng)由部門(mén)主管及部門(mén)經(jīng)理、主管級(jí)以

上人員組成。

檢查工作需“按檢查標(biāo)準(zhǔn)“逐項(xiàng)認(rèn)真完成，并有專(zhuān)

人記錄。

檢查工作最好應(yīng)有"動(dòng)員"、"總結(jié)"工作程序，

并有完整記錄。

檢查工作匯報(bào)：

檢查工作完成后，部門(mén)主管應(yīng)在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)，

將“檢查整改工作記錄、上報(bào)至公司指定主管部門(mén)。

四、冬季除雪工作預(yù)案

進(jìn)入冬季前部門(mén)主管應(yīng)針對(duì)管轄小區(qū)道路情況，

通行安全保障等要求，編制冬季除雪工作預(yù)案。

預(yù)案應(yīng)包涵“雪天預(yù)警‘‘，"除雪設(shè)施、設(shè)備、工

具、用品"，“除雪區(qū)域提前到崗規(guī)定”，“清早除

雪人員"底商門(mén)前三包協(xié)議"，“除雪復(fù)檢規(guī)定已

違規(guī)處罰規(guī)定”等。

五、冬前安全工作公司復(fù)檢:

物業(yè)公司應(yīng)指定組織專(zhuān)人負(fù)責(zé)對(duì)所在管理項(xiàng)目入

冬安全工作進(jìn)行檢查、復(fù)檢，然后形成評(píng)價(jià)報(bào)告，簽

字后存入物業(yè)管理檔案。其復(fù)檢結(jié)論還可納入公司管

理人員績(jī)效考核之內(nèi)。

成都XX物業(yè)管理有限公司又一次向業(yè)主發(fā)了催告

函，其服務(wù)的XX小區(qū)內(nèi)一套別墅的業(yè)主5年多欠繳

物業(yè)費(fèi)5萬(wàn)多元，產(chǎn)生的“滯納金”則高達(dá)55萬(wàn)余元。

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)如果沒(méi)有可原諒的情節(jié)，確實(shí)是錯(cuò)誤

的，應(yīng)該補(bǔ)交并且進(jìn)行適當(dāng)處罰，甚至列入誠(chéng)信檔案。

但現(xiàn)在的問(wèn)題是，5?萬(wàn)多元卻在5年后變成為了55

萬(wàn)？按照物管方解釋?zhuān)菏且驗(yàn)樵鍪樟?滯納金"滯

納金”是按購(gòu)房時(shí)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的，

“逾期之日起，按每日1%收取滯納金?！?/p>

在這里有兩點(diǎn)需要說(shuō)明：

一是把拖欠物業(yè)費(fèi)增加的罰款叫作“滯納金’’是不妥

當(dāng)?shù)模皽{金”是對(duì)公民依法應(yīng)該履行的金錢(qián)給付義

務(wù)而沒(méi)有履行增加的處罰，包括依法應(yīng)交的稅款，或

者者國(guó)家行政機(jī)關(guān)依法收取的罰款。業(yè)主欠交物業(yè)

費(fèi)不

存在國(guó)家法律和行政處罰的含義，所以不應(yīng)稱(chēng)為“滯

納金”，只應(yīng)該按照合同法稱(chēng)為違約金。

二是，物業(yè)費(fèi)違約金的合同是否經(jīng)過(guò)合法的程序簽

訂？如果只是物業(yè)部門(mén)預(yù)先印制的格式條款，新消法

第二十六條規(guī)定經(jīng)營(yíng)者不得以不公平格式條款傷害消

費(fèi)者權(quán)益，盡管雙方有約定，這種按每日1%收取的

'滯納金”顯然屬于無(wú)效霸王條款。

那末，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)到底該如何加收違約金呢？《合

同法》第一百一十三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合

同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損

失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，

包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合

同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合

同可能造成的損失?！斑@就是說(shuō)，違約金是因?yàn)檫`約

給對(duì)方造成的損失而已。

業(yè)主拖欠了物業(yè)費(fèi)，給物業(yè)公司造成損失如何評(píng)估？

最多能夠加收多少違約金？按照最高人民法院的有關(guān)

司法解釋?zhuān)蓞⒄罩袊?guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收

逾期利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量逾期付款違約金。按最高人民法

院規(guī)定，可在借款合同載明的貸款利率水平上加收

30%-50%。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院對(duì)民間信貸最

高利息的規(guī)定，消費(fèi)者違約金的所有賠償不得超過(guò)年

息24%的上限。上述物業(yè)費(fèi)由5萬(wàn)變成55萬(wàn)，顯

然不符合規(guī)定。

《合同法》第一百一十四條規(guī)定："約定的違約金低

于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁

機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失

的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適

當(dāng)減

少?！笔忻襁t交某些費(fèi)用，對(duì)企業(yè)的損失應(yīng)該按照像

當(dāng)于銀行利息賠償，或者考慮懲罰性，法院可以允許

適當(dāng)提高利率標(biāo)準(zhǔn)。如果市民覺(jué)得自己要付的違約金

過(guò)高，可以向法院申請(qǐng)調(diào)整違約金的數(shù)額。

這里還有兩個(gè)問(wèn)題：一是對(duì)于物業(yè)部門(mén)明顯違法的合

同，應(yīng)該提早說(shuō)“不例如對(duì)于物業(yè)合同產(chǎn)生的程序，

必須經(jīng)過(guò)規(guī)范的程序，而不是由物業(yè)單方面說(shuō)了算，

拿格式條款來(lái)讓業(yè)主簽字；二是對(duì)于物業(yè)合同還應(yīng)該

進(jìn)行合法性審查，像這種按天加收滯納金的規(guī)定就應(yīng)

該及時(shí)取締。

更重要的是，地方政府要通過(guò)立法，填補(bǔ)社會(huì)管理方

面的漏洞，例如規(guī)定經(jīng)營(yíng)服務(wù)部門(mén)收取違約金的標(biāo)準(zhǔn)，

讓法律明確起來(lái)。江蘇省在這方面的立法就走在了前

面。《江蘇省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》規(guī)定，因消費(fèi)者

逾期未支付費(fèi)用，公用服務(wù)經(jīng)營(yíng)者加收違約金最高不

得超過(guò)消費(fèi)者逾期未支付費(fèi)用的數(shù)額。這樣一來(lái)，服

務(wù)部門(mén)加收的違約金就和《行政強(qiáng)制法》中“加處罰

款或者滯納金的數(shù)額不得超出金錢(qián)給付義務(wù)的數(shù)額”

的規(guī)定一致起來(lái)了。

社會(huì)公共服務(wù)部門(mén)，除了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，還應(yīng)該堅(jiān)持

社會(huì)服務(wù)的公益性，不能隨意增加消費(fèi)者的不合理負(fù)

擔(dān)。江蘇省的上述舉措值得在全國(guó)推廣。

記者：常青村

來(lái)源：北京青年報(bào)

法院對(duì)物業(yè)費(fèi)糾紛中滯納金如何裁判?

近年來(lái)，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象雖然已經(jīng)有所改善，但

是物業(yè)費(fèi)問(wèn)題仍然是業(yè)主與物業(yè)公司之間一大矛盾，

無(wú)獨(dú)有偶，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)也并非故意為之，耍賴(lài)皮，

多數(shù)是因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的服務(wù)不符合要求，或者物

業(yè)費(fèi)收取不合理c那末物業(yè)費(fèi)都包括哪些內(nèi)容呢？業(yè)

主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司收取滯納金(違約金)合理

嗎？法院對(duì)物業(yè)費(fèi)糾紛中滯納金的裁判又考慮哪些因

素呢？

不同城市不同檔次的小區(qū)對(duì)物業(yè)費(fèi)的收取范圍，收費(fèi)

標(biāo)準(zhǔn)并不相同，但是物業(yè)費(fèi)的內(nèi)容可以大致分為以下

幾種：

(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。包括外墻、

樓梯、步行廊、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保

安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給

排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施的管理

費(fèi)用等。

(2)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草坪地淋水

等。

(3)聘用管理人員的薪金:包括工資、津貼、福利、保

險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等。

(4)購(gòu)買(mǎi)或者租賃必需的機(jī)械及器材的支出。

(5)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的

支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲(chóng)的費(fèi)用。

(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用。

(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

?)更新儲(chǔ)備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。

(1。)禮聘律師、會(huì)計(jì)師等專(zhuān)業(yè)人士的費(fèi)用。

(11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用。

對(duì)于拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主是否應(yīng)支付違約金這個(gè)問(wèn)題，

我們通過(guò)對(duì)裁判文書(shū)的統(tǒng)計(jì)、分析，將法院對(duì)于違約

金支付的普遍意見(jiàn)總結(jié)如下：按照"誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”

的原則，物業(yè)公司請(qǐng)求法院支持違約金，應(yīng)當(dāng)舉證證

明：約定了違約金條款、違約金數(shù)、計(jì)算方式等。（參

見(jiàn)案例l）o

而物業(yè)服務(wù)合同中是否約定了違約金及相關(guān)計(jì)算方式

是物業(yè)公司違約金請(qǐng)求權(quán)的前提條件。如果沒(méi)有事先

約定，法院會(huì)駁回物業(yè)公司的違約金請(qǐng)求。如果有事

先約定，那末應(yīng)區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：

（1）業(yè)主沒(méi)有提出物業(yè)公司違約的抗辯，或者提出

的抗辯理由明顯不成立的，法院認(rèn)為業(yè)主屬于“無(wú)

正當(dāng)

理由”而延遲履行支付義務(wù)，如果雙方有違約金的約

定，那末法院會(huì)判令業(yè)主支付違約金；

（2）如果法院認(rèn)定物業(yè)公司的服務(wù)存在較明顯的瑕

疵，即使這種瑕疵的程度不足以讓業(yè)主拒交全部的物

業(yè)費(fèi)，法院也傾向于認(rèn)定物業(yè)公司違約在先，業(yè)主拒

交物業(yè)費(fèi)的行為是在行使"先履行抗辯權(quán)"或者"同時(shí)履

行抗辯權(quán)”，會(huì)對(duì)違約金請(qǐng)求予以全部或者部份駁回。

（參見(jiàn)案例2）

（3）如果物業(yè)公司存在較輕微的瑕疵履行，但整體

服務(wù)質(zhì)量良好，業(yè)主以輕微過(guò)錯(cuò)為由拒交物業(yè)費(fèi)明顯

不合理，不能構(gòu)成履行抗辯，法院也應(yīng)支持物業(yè)公司

的違約金請(qǐng)求。

在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，物業(yè)公司依據(jù)合同提出

違約金的訴訟請(qǐng)求，業(yè)主可能會(huì)主張違約金過(guò)高請(qǐng)求

法院予以適當(dāng)調(diào)整，如果按照"誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的原

則，業(yè)主應(yīng)對(duì)違約金高于物業(yè)公司的實(shí)際損失承擔(dān)舉

證責(zé)任。但實(shí)踐中，業(yè)主很難證明物業(yè)公司的實(shí)際損

失，法院普遍以銀行同期貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定物業(yè)公

司的損失。物業(yè)公司若認(rèn)為自己的實(shí)際損失更大，則

需加以證明。

法條鏈接

《合同法》解釋?zhuān)ǘ┮?guī)定："當(dāng)事人主張約定的違

約金過(guò)高，請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)

際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)

程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)

信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約

金超過(guò)造成損失的百分之三十的，普通可以認(rèn)定為合

同法第一百一十四條第二款規(guī)定的'過(guò)分高