2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法押題試卷考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的代表字母填涂在答題卡相應(yīng)位置。）1.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性主要是由其（）決定的。A.經(jīng)濟(jì)價(jià)值B.物理屬性C.法律地位D.自然地理位置2.在房地產(chǎn)估價(jià)中，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)的各種因素，稱為（）。A.價(jià)值類型B.價(jià)值影響因素C.估價(jià)假設(shè)D.估價(jià)原則3.房地產(chǎn)估價(jià)的核心目的是為委托方提供價(jià)值意見(jiàn)，其中最常用的是評(píng)估（）。A.快速變現(xiàn)價(jià)值B.投資價(jià)值C.市場(chǎng)價(jià)值D.清算價(jià)值4.估價(jià)對(duì)象狀況修正是指對(duì)（）進(jìn)行的修正。A.交易日期不同引起的價(jià)格差異B.市場(chǎng)供求狀況變化引起的價(jià)格差異C.可比案例與估價(jià)對(duì)象在區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物方面存在差異引起的價(jià)格差異D.宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化引起的價(jià)格差異5.采用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，選取的可比案例應(yīng)滿足（）原則。A.時(shí)間相近B.地點(diǎn)相同C.類別相似D.價(jià)格真實(shí)6.某宗房地產(chǎn)的年租賃收入為12萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為3萬(wàn)元，假設(shè)該房地產(chǎn)的資本化率為10%，則采用直接資本化法計(jì)算其價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.80B.90C.100D.1207.房地產(chǎn)成本法的理論基礎(chǔ)是（）。A.替代原理B.預(yù)期原理C.價(jià)值原理D.貢獻(xiàn)原理8.在評(píng)估新建商品房?jī)r(jià)值時(shí)，重新購(gòu)建成本通常是指（）。A.當(dāng)前市場(chǎng)上購(gòu)買與估價(jià)對(duì)象相同或相似房地產(chǎn)所需支付的價(jià)格B.估價(jià)對(duì)象在建造時(shí)所需的各項(xiàng)成本和費(fèi)用之和C.估價(jià)對(duì)象目前狀況下的修復(fù)費(fèi)用D.估價(jià)對(duì)象未來(lái)建造所需預(yù)計(jì)的各項(xiàng)成本和費(fèi)用之和9.某棟建筑建造于10年前，建筑面積為200平方米，重置成本為800元/平方米，該建筑目前處于正常使用狀態(tài)，無(wú)功能性折舊，但周邊環(huán)境惡化導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)狀況下降，估計(jì)有10%的經(jīng)濟(jì)折舊。該建筑的重置成本價(jià)值為（）萬(wàn)元。A.12B.13.6C.16D.17.610.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象通常是（）。A.已開(kāi)發(fā)的成熟房地產(chǎn)B.租賃經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)C.具有開(kāi)發(fā)潛力的土地或在建工程D.保值性強(qiáng)的舊房11.收益法中，用于將未來(lái)收益流量轉(zhuǎn)換為估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值的比率稱為（）。A.折舊率B.利息率C.資本化率D.成本率12.某城市規(guī)定，某類土地的基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)地價(jià)，通過(guò)應(yīng)用不同的年修正系數(shù)和年期修正系數(shù)，得出具體地塊的地價(jià)。這種方法稱為（）。A.基準(zhǔn)地價(jià)修正法B.路線價(jià)法C.市場(chǎng)比較法D.成本法13.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，不受（）等利益相關(guān)方的不當(dāng)影響。A.委托人B.政府主管部門C.相關(guān)稅費(fèi)單位D.任何可能影響估價(jià)獨(dú)立性的因素14.下列關(guān)于房地產(chǎn)狀況修正的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)狀況修正是對(duì)區(qū)位因素、權(quán)益因素、實(shí)物因素等造成的價(jià)值差異進(jìn)行的修正B.區(qū)位因素修正通常包括交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量等方面的修正C.權(quán)益因素修正主要考慮他項(xiàng)權(quán)利（如抵押權(quán)、地役權(quán)）的影響D.實(shí)物因素修正主要考慮建筑面積、結(jié)構(gòu)類型、裝修狀況、設(shè)備狀況等的影響15.采用市場(chǎng)法評(píng)估某住宅價(jià)值時(shí)，選取了三個(gè)可比案例，其交易價(jià)格分別為5000元/平方米、5200元/平方米、5100元/平方米。若對(duì)三個(gè)案例的交易情況、市場(chǎng)狀況和房地產(chǎn)狀況進(jìn)行修正后的比準(zhǔn)價(jià)格分別為4900元/平方米、5300元/平方米、5050元/平方米，則采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值為（）元/平方米。A.5050B.5100C.5125D.515016.在成本法中，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)通常是指（）。A.投資利息B.重新購(gòu)建成本與開(kāi)發(fā)成本之和乘以一定的利潤(rùn)率C.土地取得成本D.建安成本17.長(zhǎng)期趨勢(shì)法主要用于預(yù)測(cè)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格，其基本原理是（）。A.房地產(chǎn)價(jià)格受過(guò)去價(jià)格趨勢(shì)的持續(xù)影響B(tài).房地產(chǎn)價(jià)格總是向上波動(dòng)C.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)具有周期性D.房地產(chǎn)價(jià)格受當(dāng)前供求關(guān)系決定18.房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)清晰說(shuō)明估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、價(jià)值定義、估價(jià)方法、估價(jià)過(guò)程和估價(jià)結(jié)果，這體現(xiàn)了估價(jià)報(bào)告的（）要求。A.公正性B.完整性C.準(zhǔn)確性D.獨(dú)立性19.下列行為中，不屬于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德規(guī)范要求的是（）。A.接受委托，按照委托要求提供估價(jià)服務(wù)B.不得以不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，不得進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)C.不得利用估價(jià)報(bào)告謀取不正當(dāng)利益D.可以在兩個(gè)或多個(gè)利益沖突的估價(jià)項(xiàng)目中擔(dān)任估價(jià)師20.房地產(chǎn)估價(jià)中的“最高最佳使用”原則是指假定房地產(chǎn)在法律、法規(guī)、政策、市場(chǎng)、技術(shù)等限制條件下，能產(chǎn)生（）的使用方式。A.價(jià)值最高B.收益最大C.使用強(qiáng)度最大D.社會(huì)效益最好二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，請(qǐng)將正確選項(xiàng)的代表字母填涂在答題卡相應(yīng)位置。多選、錯(cuò)選、漏選均不得分。）21.房地產(chǎn)的特性包括（）。A.不可移動(dòng)性B.異質(zhì)性C.流動(dòng)性D.長(zhǎng)期性E.耐久性22.影響房地產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格影響因素可以分為（）。A.一般因素B.特殊因素C.交易因素D.個(gè)別因素E.宏觀因素23.市場(chǎng)法中的比較修正主要包括（）。A.交易日期修正B.市場(chǎng)狀況修正C.交易費(fèi)用修正D.房地產(chǎn)狀況修正E.利率修正24.收益法中，凈收益的測(cè)算方法包括（）。A.收入法B.成本法C.租賃收入測(cè)算D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算E.凈殘值測(cè)算25.成本法中的折舊包括（）。A.物質(zhì)折舊B.功能折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.自然折舊E.磨損折舊26.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，需要預(yù)測(cè)的參數(shù)通常包括（）。A.開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B.開(kāi)發(fā)成本C.空置與銷售期D.銷售費(fèi)用E.資本化率27.房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德規(guī)范的基本要求包括（）。A.誠(chéng)實(shí)守信B.獨(dú)立執(zhí)業(yè)C.公正客觀D.維護(hù)行業(yè)聲譽(yù)E.接受監(jiān)管28.長(zhǎng)期趨勢(shì)法中常用的時(shí)間序列分析方法包括（）。A.移動(dòng)平均法B.指數(shù)平滑法C.回歸分析法D.折線圖法E.趨勢(shì)外推法29.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)程序的表述中，正確的有（）。A.明確估價(jià)目的B.搜集資料C.選定估價(jià)方法D.實(shí)地查勘E.出具估價(jià)報(bào)告30.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容通常有（）。A.估價(jià)報(bào)告編號(hào)B.委托方與估價(jià)機(jī)構(gòu)C.估價(jià)對(duì)象D.價(jià)值定義E.估價(jià)結(jié)果三、簡(jiǎn)答題（共3題，每題5分，請(qǐng)簡(jiǎn)明扼要地回答問(wèn)題。）31.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法中交易情況修正的主要內(nèi)容。32.簡(jiǎn)述成本法中重新購(gòu)建成本的構(gòu)成項(xiàng)目。33.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵循的職業(yè)道德原則。四、計(jì)算題（共2題，每題10分，請(qǐng)列出計(jì)算過(guò)程，結(jié)果保留兩位小數(shù)。）34.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為80萬(wàn)元，假設(shè)該房地產(chǎn)的資本化率為12%。若該房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，已使用10年，剩余土地使用年限為30年；建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，已使用10年，目前建筑物成新率為80%。請(qǐng)采用有限年數(shù)收益法計(jì)算該房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值。35.某待開(kāi)發(fā)土地面積為1000平方米，土地取得成本為800元/平方米。根據(jù)規(guī)劃，該地塊可建設(shè)建筑面積為20000平方米的住宅，建安成本為3000元/平方米，開(kāi)發(fā)期為2年，開(kāi)發(fā)期間均勻投入資金，第一年投入占總投資的60%，第二年投入占40%。開(kāi)發(fā)完成后，預(yù)計(jì)售價(jià)為6000元/平方米，銷售期為1年，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，銷售過(guò)程中可能產(chǎn)生5%的空置率。假設(shè)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用均不考慮利息和利潤(rùn)，請(qǐng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（不考慮土地增值收益）估算該地塊在當(dāng)前狀態(tài)下的價(jià)值。五、論述題（共1題，15分，請(qǐng)圍繞題目要求，結(jié)合所學(xué)知識(shí)，進(jìn)行全面、系統(tǒng)的論述。）36.論述房地產(chǎn)估價(jià)中獨(dú)立、客觀、公正原則的含義及其對(duì)估價(jià)活動(dòng)的重要性。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.B2.B3.C4.C5.D6.A7.B8.D9.B10.C11.C12.A13.D14.E15.A16.B17.A18.B19.D20.A二、多項(xiàng)選擇題21.ABE22.AD23.ABD24.CD25.ABC26.ABCD27.ABCDE28.ABCE29.ABCDE30.ABCDE三、簡(jiǎn)答題31.交易情況修正主要針對(duì)可比案例的交易價(jià)格受交易當(dāng)事人雙方特殊關(guān)系、交易方式、付款方式、交易日期、市場(chǎng)供求狀況等因素影響而偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的情況進(jìn)行修正。修正內(nèi)容包括交易折扣、交易增值、政府補(bǔ)貼等非正常因素造成的價(jià)格偏差。32.重新購(gòu)建成本通常包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和建安成本。開(kāi)發(fā)成本包括前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等。建安成本是指建筑物建造的費(fèi)用，包括材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、管理費(fèi)等。33.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)遵循的職業(yè)道德原則包括：誠(chéng)實(shí)守信、盡職盡責(zé)、獨(dú)立客觀公正、維護(hù)職業(yè)聲譽(yù)、遵守法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范、保守秘密、公平競(jìng)爭(zhēng)等。四、計(jì)算題34.解：年凈收益=80萬(wàn)元資本化率=12%=0.12土地剩余年限=30年建筑物剩余年限=50-10=40年建筑物成新率=80%=0.8價(jià)值計(jì)算公式：V=A/r*[1-1/(1+r)^n]土地部分價(jià)值：V土地=80/0.12*[1-1/(1+0.12)^30]建筑物部分價(jià)值：V建筑=80*0.8/0.12*[1-1/(1+0.12)^40]總價(jià)值：V=V土地+V建筑V土地=80/0.12*[1-1/17.4494]=80/0.12*0.9428=627.0667萬(wàn)元V建筑=80*0.8/0.12*[1-1/9.6456]=533.3333*[1-0.1034]=533.3333*0.8966=478.2667萬(wàn)元V=627.0667+478.2667=1105.3334萬(wàn)元答：該房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值為1105.33萬(wàn)元。35.解：土地取得成本=1000平方米*800元/平方米=800萬(wàn)元開(kāi)發(fā)成本=20000平方米*3000元/平方米=6000萬(wàn)元總開(kāi)發(fā)成本=6000萬(wàn)元銷售收入=20000平方米*6000元/平方米=12000萬(wàn)元銷售費(fèi)用=12000萬(wàn)元*3%=360萬(wàn)元空置銷售收入=12000萬(wàn)元*(1-5%)=11400萬(wàn)元實(shí)際銷售收入=11400萬(wàn)元開(kāi)發(fā)周期=2年資金投入比例：第一年60%，第二年40%第一年的開(kāi)發(fā)成本投入=6000萬(wàn)元*60%=3600萬(wàn)元第二年的開(kāi)發(fā)成本投入=6000萬(wàn)元*40%=2400萬(wàn)元假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算價(jià)值=（實(shí)際銷售收入-銷售費(fèi)用）/（1+資本化率）^開(kāi)發(fā)周期假設(shè)不考慮利息和利潤(rùn)，資本化率視為開(kāi)發(fā)周期結(jié)束時(shí)的回報(bào)率，此處簡(jiǎn)化處理，僅計(jì)算現(xiàn)金流出與未來(lái)現(xiàn)金流入的現(xiàn)值比較。未來(lái)現(xiàn)金流入現(xiàn)值=實(shí)際銷售收入/（1+資本化率）^開(kāi)發(fā)周期=11400萬(wàn)元/（1+r）^2未來(lái)現(xiàn)金流出現(xiàn)值=第一年的開(kāi)發(fā)成本投入/（1+r）^1+第二年的開(kāi)發(fā)成本投入/（1+r）^2=3600/（1+r）+2400/（1+r）^2價(jià)值=未來(lái)現(xiàn)金流入現(xiàn)值-未來(lái)現(xiàn)金流出現(xiàn)值=11400/（1+r）^2-[3600/（1+r）+2400/（1+r）^2]價(jià)值=11400/（1+r）^2-3600/（1+r）-2400/（1+r）^2=（11400-2400）/（1+r）^2-3600/（1+r）價(jià)值=9000/（1+r）^2-3600/（1+r）由于題目未給出具體的資本化率r，無(wú)法計(jì)算精確數(shù)值，但計(jì)算公式如上。通常在考試中，如果未給出r，可能需要假設(shè)r=0或根據(jù)題目背景設(shè)定一個(gè)合理值進(jìn)行計(jì)算。此處按公式給出結(jié)果。答：該地塊在當(dāng)前狀態(tài)下的價(jià)值計(jì)算公式為9000/（1+r）^2-3600/