物業(yè)管理費(fèi)收繳實(shí)施細(xì)則1.總則1.1制定目的與依據(jù)為規(guī)范本物業(yè)項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)（以下簡稱“物業(yè)費(fèi)”）的收繳與管理，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱“物業(yè)企業(yè)”）的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本項(xiàng)目《物業(yè)服務(wù)合同》約定及實(shí)際情況，制定本細(xì)則。1.2術(shù)語定義業(yè)主：指房屋所有權(quán)人，包括依法登記取得或根據(jù)法律規(guī)定取得房屋所有權(quán)的自然人、法人或其他組織。物業(yè)使用人：指實(shí)際使用房屋的承租人、借用人等非所有權(quán)人。物業(yè)費(fèi)：指物業(yè)企業(yè)按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定，為業(yè)主提供公共服務(wù)所收取的費(fèi)用，包括但不限于公共區(qū)域清潔、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用。1.3適用范圍本細(xì)則適用于本物業(yè)項(xiàng)目（具體名稱：__________；地址：__________）內(nèi)所有業(yè)主、物業(yè)使用人及物業(yè)企業(yè)的物業(yè)費(fèi)收繳活動(dòng)。2.物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成與收繳標(biāo)準(zhǔn)2.1費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)費(fèi)由以下部分組成（具體以《物業(yè)服務(wù)合同》約定為準(zhǔn)）：（1）公共服務(wù)費(fèi)：用于物業(yè)公共區(qū)域（樓梯、電梯、小區(qū)道路、綠化等）的清潔、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備（電梯、消防系統(tǒng)、供水供電管網(wǎng)等）日常維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)的費(fèi)用；（2）專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)：用于物業(yè)專項(xiàng)服務(wù)（如電梯年檢、公共區(qū)域水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等）的費(fèi)用（若專項(xiàng)服務(wù)由第三方提供，物業(yè)企業(yè)應(yīng)公示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)）；（3）特約服務(wù)費(fèi)：業(yè)主或物業(yè)使用人要求物業(yè)企業(yè)提供超出《物業(yè)服務(wù)合同》約定的個(gè)性化服務(wù)（如房屋裝修監(jiān)管、快遞代收等）所收取的費(fèi)用（需另行簽訂特約服務(wù)協(xié)議）。2.2收繳標(biāo)準(zhǔn)制定與調(diào)整（1）前期物業(yè)：若本項(xiàng)目處于前期物業(yè)管理階段（未成立業(yè)主大會(huì)），物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)根據(jù)政府指導(dǎo)價(jià)協(xié)商確定，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案后執(zhí)行；（2）業(yè)主大會(huì)成立后：物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)審議通過（需經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意）；（3）標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整：物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需調(diào)整時(shí)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)提前60日向業(yè)主公示調(diào)整方案及依據(jù)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過后執(zhí)行（前期物業(yè)需報(bào)價(jià)格主管部門備案）。3.收繳流程管理3.1繳費(fèi)主體（1）業(yè)主是物業(yè)費(fèi)的第一繳費(fèi)責(zé)任人，應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)；（2）物業(yè)使用人（如承租人）應(yīng)按照與業(yè)主簽訂的《房屋租賃合同》約定繳納物業(yè)費(fèi)；若合同未約定，業(yè)主仍需承擔(dān)連帶責(zé)任；（3）建設(shè)單位未售出的房屋，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。3.2繳費(fèi)周期與時(shí)間（1）繳費(fèi)周期：物業(yè)費(fèi)按月或季度繳納（具體以《物業(yè)服務(wù)合同》約定為準(zhǔn)）；（2）繳費(fèi)時(shí)間：業(yè)主應(yīng)在每個(gè)繳費(fèi)周期起始日的10個(gè)自然日內(nèi)完成繳費(fèi)（如季度繳費(fèi)的，應(yīng)在每季度第一個(gè)月的10日前繳納本季度費(fèi)用）。3.3繳費(fèi)方式（1）線下繳費(fèi)：業(yè)主可前往物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心，通過現(xiàn)金、POS機(jī)刷卡、銀行轉(zhuǎn)賬（需備注房屋編號及業(yè)主姓名）等方式繳納；（2）線上繳費(fèi)：業(yè)主可通過物業(yè)企業(yè)官方微信公眾號、支付寶生活號、銀行手機(jī)APP等平臺(tái)，輸入房屋編號或業(yè)主身份證號查詢應(yīng)繳費(fèi)用后，通過微信支付、支付寶、銀行卡支付等方式完成繳費(fèi)；（3）銀行代扣：業(yè)主可與物業(yè)企業(yè)、銀行簽訂《物業(yè)費(fèi)代扣協(xié)議》，由銀行按月/季度從業(yè)主指定銀行賬戶扣劃費(fèi)用（需提前5個(gè)工作日向物業(yè)企業(yè)提供賬戶信息）。3.4繳費(fèi)通知（1）物業(yè)企業(yè)應(yīng)在每個(gè)繳費(fèi)周期起始日的10個(gè)自然日前，向業(yè)主發(fā)送繳費(fèi)通知（通知內(nèi)容包括：應(yīng)繳費(fèi)用金額、繳費(fèi)期限、繳費(fèi)方式、聯(lián)系方式等）；（2）通知方式：采用書面通知（張貼于單元門口公告欄）+電子通知（短信、微信公眾號推送）相結(jié)合的方式；對未關(guān)注公眾號或未留存手機(jī)號的業(yè)主，需上門送達(dá)書面通知。3.5票據(jù)管理（1）物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，應(yīng)向業(yè)主開具正規(guī)增值稅發(fā)票（或增值稅電子普通發(fā)票）；（2）業(yè)主如需補(bǔ)開發(fā)票，應(yīng)在繳費(fèi)后6個(gè)月內(nèi)提出，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以辦理；（3）物業(yè)企業(yè)應(yīng)建立票據(jù)臺(tái)賬，記錄發(fā)票開具情況，保存期限不少于5年。4.欠費(fèi)管理與催繳流程4.1欠費(fèi)認(rèn)定業(yè)主未在繳費(fèi)期限內(nèi)完成繳費(fèi)的，視為欠費(fèi)；欠費(fèi)時(shí)間從繳費(fèi)期限屆滿的次日起計(jì)算。4.2催繳程序物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照以下流程進(jìn)行催繳：（1）溫馨提示（欠費(fèi)1-15天）：欠費(fèi)次日，向業(yè)主發(fā)送短信/微信溫馨提示，提醒繳費(fèi)；（2）書面催繳（欠費(fèi)16-30天）：欠費(fèi)第16天，向業(yè)主送達(dá)《物業(yè)費(fèi)催繳通知書》（書面形式，需業(yè)主簽字確認(rèn)；若業(yè)主拒絕簽字，可通過EMS郵寄，留存快遞底單）；（3）律師函催繳（欠費(fèi)31-60天）：欠費(fèi)第31天，委托律師向業(yè)主發(fā)送《律師函》，明確繳費(fèi)期限及法律后果；（4）法律途徑（欠費(fèi)超過60天）：欠費(fèi)超過60天的，物業(yè)企業(yè)可向人民法院提起訴訟，要求業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)及違約金。4.3違約金規(guī)定（1）業(yè)主逾期繳費(fèi)的，應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定支付違約金；（2）違約金標(biāo)準(zhǔn)：每日不超過應(yīng)繳費(fèi)用的萬分之三，且總計(jì)不超過應(yīng)繳費(fèi)用的10%（若合同未約定，按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行）；（3）違約金計(jì)算方式：違約金=應(yīng)繳費(fèi)用×萬分之三×逾期天數(shù)（逾期天數(shù)從繳費(fèi)期限屆滿的次日起計(jì)算）。4.4特殊情況處理（1）房屋空置：業(yè)主房屋連續(xù)空置超過6個(gè)月的，可向物業(yè)企業(yè)提出書面申請，提交房屋空置證明（如水電表讀數(shù)、物業(yè)巡查記錄等），經(jīng)核實(shí)后，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定或合同約定減免部分物業(yè)費(fèi)（最高不超過50%）；（2）業(yè)主困難：業(yè)主因重大疾病、失業(yè)等特殊困難無法按時(shí)繳費(fèi)的，可向物業(yè)企業(yè)提交相關(guān)證明材料（如醫(yī)院診斷書、失業(yè)證等），申請緩繳（緩繳期限不超過3個(gè)月）；（3）房屋質(zhì)量問題：業(yè)主因房屋質(zhì)量問題未收房的，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；已收房的，業(yè)主不得以此拒繳物業(yè)費(fèi)，應(yīng)通過與建設(shè)單位協(xié)商或法律途徑解決；（4）業(yè)主死亡：業(yè)主死亡的，其繼承人應(yīng)在繼承房屋產(chǎn)權(quán)后30天內(nèi)，到物業(yè)企業(yè)辦理信息變更手續(xù)，承擔(dān)繳費(fèi)責(zé)任。5.監(jiān)督與責(zé)任5.1物業(yè)企業(yè)的義務(wù)（1）費(fèi)用公示：物業(yè)企業(yè)應(yīng)每季度在小區(qū)公告欄、微信公眾號公示物業(yè)費(fèi)收支情況（包括收入總額、支出明細(xì)、公共收益使用情況等），接受業(yè)主查詢；（2）服務(wù)保障：物業(yè)企業(yè)應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，不得因業(yè)主欠費(fèi)而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（3）異議處理：業(yè)主對物業(yè)費(fèi)金額有異議的，應(yīng)在繳費(fèi)通知送達(dá)后10個(gè)工作日內(nèi)提出，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù)并核實(shí)；若核實(shí)有誤，應(yīng)及時(shí)調(diào)整費(fèi)用并向業(yè)主道歉。5.2業(yè)主的義務(wù)（1）按時(shí)繳費(fèi)：業(yè)主應(yīng)按照本細(xì)則及《物業(yè)服務(wù)合同》約定按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)；（2）信息變更：業(yè)主聯(lián)系方式、房屋產(chǎn)權(quán)等信息發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)到物業(yè)企業(yè)辦理變更手續(xù)；（3）配合催繳：業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)企業(yè)的催繳工作，不得采取辱罵、威脅等方式阻礙催繳人員執(zhí)行職務(wù)。5.3法律責(zé)任（1）物業(yè)企業(yè)責(zé)任：物業(yè)企業(yè)未按照約定提供服務(wù)的，業(yè)主可向業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)主管部門投訴，要求其整改；情節(jié)嚴(yán)重的，業(yè)主委員會(huì)可解除《物業(yè)服務(wù)合同》；（2）業(yè)主責(zé)任：業(yè)主逾期不繳物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)企業(yè)可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行；若業(yè)主拒不執(zhí)行，將納入失信被執(zhí)行人名單，影響其信用記錄；（3）物業(yè)使用人責(zé)任：物業(yè)使用人未按照約定繳納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主可向其追償；若物業(yè)使用人拒不繳納，業(yè)主需承擔(dān)連帶責(zé)任。6.附則6.1生效日期本細(xì)則自202X年X月X日起生效，有效期至202X年X月X日。6.2修改與解釋（1）本細(xì)則的修改需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過后執(zhí)行；（2）本細(xì)則由[業(yè)主委員會(huì)名稱/物業(yè)企業(yè)名稱]負(fù)責(zé)解釋（前期物業(yè)由物業(yè)企業(yè)解釋，業(yè)主大會(huì)成立后由業(yè)主委員會(huì)解釋）。6.3其他（