物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)情景一：某天你催業(yè)主交管理費(fèi)，業(yè)主抱怨道：“你又沒(méi)有提供什么服務(wù)給我，為什么我要交管理費(fèi)？”情景二：某天我們上門(mén)為業(yè)主修水龍頭，收了業(yè)主15元的有償服務(wù)費(fèi)，業(yè)主很氣憤，說(shuō)：“我不是已經(jīng)交了管理費(fèi)了嗎？干嘛現(xiàn)在上來(lái)幫我修個(gè)水龍頭還要收錢(qián)？那你們都管什么了？”上面種種的問(wèn)題都反映了業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不理解，不知道什么是物業(yè)管理，物業(yè)管理做干什么。那作為工作人員，你知道嗎？你清楚嗎？你在日常生活中，有遇過(guò)這樣的問(wèn)題嗎？物業(yè)管理的概念是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)，這個(gè)物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即建筑物及附屬設(shè)備、設(shè)施。物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人（業(yè)主）和使用人。物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o(wú)形的商品——?jiǎng)趧?wù)與服務(wù)，這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其達(dá)到保值、增值的作用。物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)（主要職責(zé)）1.基本業(yè)務(wù)類：包括對(duì)房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)；2.專項(xiàng)業(yè)務(wù)類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車(chē)輛交通等；3.特色業(yè)務(wù)類：包括特約服務(wù)和便民服務(wù)；4.經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類：房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)。物業(yè)管理成本或物業(yè)服務(wù)支出

由以下部分構(gòu)成：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和

按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)不包括什么？1、一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)費(fèi)不包括住宅內(nèi)部設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用，也就是業(yè)主家里比如電燈壞了、家中電路壞了、水龍頭壞了等，物業(yè)是可以不提供服務(wù)的，提供的話，對(duì)此服務(wù)可以收費(fèi)。2、物業(yè)費(fèi)不包括因建筑質(zhì)量導(dǎo)致的種種問(wèn)題，比如漏水、滲水、裂縫等。但此問(wèn)題有義務(wù)替業(yè)主向開(kāi)發(fā)商反映。保內(nèi)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)修理，出了保用維修基金。3、物業(yè)費(fèi)還不包括公共區(qū)域設(shè)備的大中修費(fèi)用及重大部件更換費(fèi)用，此費(fèi)用也是維修基金解決。物業(yè)服務(wù)僅針對(duì)公共區(qū)域，以服務(wù)公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備或環(huán)境，為業(yè)主的生活環(huán)境提供保障。物業(yè)管理常用名詞公共設(shè)施設(shè)備業(yè)主、住戶自用部位、共用部位、毗鄰部位管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理用房、空置房專項(xiàng)維修資金業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)酬金制、包干制住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)你都認(rèn)識(shí)嗎？物業(yè)管理常用名詞解析公共設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。物業(yè)管理常用名詞解析業(yè)主——指房屋的所有權(quán)人，業(yè)主是所擁有物業(yè)的主人。住戶——居住在房屋內(nèi)的人，可以是業(yè)主的家人，也可以是租戶。物業(yè)管理常用名詞解析共用部位指一幢房屋內(nèi)由該幢房屋的業(yè)主共同使用的門(mén)廳、樓梯間、走廊通道、天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面等部位。自用部位指戶門(mén)以內(nèi)、毗鄰部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽(yáng)臺(tái)、門(mén)、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。毗鄰部位指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位。物業(yè)管理常用名詞解析業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)，是由業(yè)主承諾的，是全體業(yè)主共同約定、相互制約、共同遵守的有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理及公共利益等方面的行為準(zhǔn)則。物業(yè)服務(wù)協(xié)議業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)共同簽訂，約束雙方權(quán)利及義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)管理合同由業(yè)主委員會(huì)（或開(kāi)發(fā)商）與物業(yè)管理企業(yè)共同簽訂，委托物業(yè)管理企業(yè)管理其物業(yè)的合同。物業(yè)管理常用名詞解析物業(yè)管理用房供物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行管理所使用的辦公用房，屬于公攤面積?？罩梅恐肝词?、已售未交樓、已交樓未入住的房屋維修基金房屋維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。物業(yè)管理常用名詞解析業(yè)主委員會(huì)，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。業(yè)主大會(huì):是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下、由同物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成，對(duì)關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進(jìn)行決議;并通過(guò)選舉建立業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理常用名詞解析包干制，指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)管理常用名詞解析住宅質(zhì)量保證書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將新建成的房屋出售給購(gòu)買(mǎi)人時(shí)，針對(duì)房屋質(zhì)量向購(gòu)買(mǎi)者做出承諾保證的書(shū)面文件，具有法律效力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補(bǔ)修的責(zé)任。主要內(nèi)容：1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)；2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶自行約定；物業(yè)管理常用名詞解析住宅使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1、開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類型；3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；4、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明；5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)；6、門(mén)、窗類型，使用注意事項(xiàng)；7、配電負(fù)荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；9、其他需說(shuō)明的問(wèn)題。工程常識(shí)一、房屋建筑類二、設(shè)施設(shè)備類房屋建筑類常識(shí)房屋建筑類

房屋的主要組成部分：梁、柱、墻、基礎(chǔ)、樓梯、樓板、屋頂、門(mén)窗。建筑按主要承重構(gòu)件所使用材料分類：磚木結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)房屋建筑類常識(shí)建筑按層數(shù)分類低層建筑：1—3層多層建筑：4—6層中高層建筑：7—9層高層建筑：10—30層超高層建筑：30層以上必須安裝電梯設(shè)施設(shè)備類常識(shí)強(qiáng)電弱電給排水電梯通風(fēng)設(shè)施消防系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備類常識(shí)強(qiáng)電——用作動(dòng)力能源主要指供電設(shè)備，如照明用電等。弱電——用于信息傳遞用于：通信網(wǎng)絡(luò)工程、電視工程、消防工程、保安工程、影像工程給水系統(tǒng)包括：引入管、水表節(jié)點(diǎn)、給水管道、給水附件、升壓和儲(chǔ)水設(shè)備、室內(nèi)消防設(shè)備排水系統(tǒng)包括：衛(wèi)生器具、排水管道、通氣管道、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、污水局部處理構(gòu)筑物排水系統(tǒng)常用設(shè)備坐式大便器（座廁/馬桶）、存水彎、檢查口和清掃口、地漏、排水通氣管、雨水管道（室外排水系