2025年房地產(chǎn)估價師考試沖刺押題試卷，歷2025年真題解析與備考策略考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（共20題，每題1分。下列每題給出的四個選項中，只有一項是符合題目要求的。）1.根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途進行開發(fā)。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)的（）。A.位置固定性B.異質(zhì)性C.不可分割性D.用途限制性2.某房地產(chǎn)評估機構(gòu)因評估失誤給委托人造成損失，委托人要求評估機構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任。評估機構(gòu)可能依據(jù)的免責(zé)條款不包括（）。A.疏忽或過失B.委托人提供虛假信息C.法律法規(guī)政策變化D.不可抗力事件3.在成本法評估某舊房時，確定其重置成本應(yīng)主要考慮（）。A.房地產(chǎn)的區(qū)位因素B.房地產(chǎn)的物理損耗、功能損耗和經(jīng)濟損耗C.在估價時點重新建造與該舊房完全相同或功能、結(jié)構(gòu)、面積等相似的全新房產(chǎn)所需的各項費用D.該舊房當(dāng)前市場價格4.某房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)計持有5年后出售，售價為其評估價值的120%，折現(xiàn)率為10%，則該房地產(chǎn)的持有期收益計算應(yīng)采用（）。A.收益法中的土地剩余年限法B.收益法中的建筑物剩余年限法C.收益法中的綜合剩余年限法D.收益法中的有限年純收益年金法5.某商業(yè)物業(yè)的評估價值與其租賃收入之間存在明顯的正相關(guān)關(guān)系，且租金水平受市場供求、物業(yè)自身條件等多種因素影響。該物業(yè)最適合采用（）進行評估。A.成本法B.市場法C.收益法D.路線價法6.城市基準(zhǔn)地價是政府根據(jù)土地的不同用途，在特定區(qū)域范圍內(nèi)評估并公布的平均地價?；鶞?zhǔn)地價通常采用（）評估方法確定。A.市場法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法7.以下關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。A.路線價法適用于具有類似土地條件、排列整齊的臨街矩形地塊組成的區(qū)域B.標(biāo)準(zhǔn)深度是指從道路中心線到臨街深度最深處的距離C.深度修正主要反映臨街深度對地價的影響D.路線價是適用于特定路線旁標(biāo)準(zhǔn)地塊的單位面積價格8.在運用市場法評估某宗“七通一平”土地時，選取了三宗可比案例。這三宗案例在位置、用途、權(quán)利性質(zhì)等方面均與評估對象相同，但在交易時間、交易方式上存在差異。對此，應(yīng)重點進行（）修正。A.房地產(chǎn)狀況修正B.時間修正C.交易修正D.區(qū)域修正9.收益法中的資本化率，本質(zhì)上是將房地產(chǎn)未來無限年預(yù)期收益折算成評估價值的比率。其計算方法不包括（）。A.安全利率加風(fēng)險調(diào)整率法B.等風(fēng)險利率法C.相似房地產(chǎn)純收益與其價格之比法D.房地產(chǎn)總價與其年凈收益之比法10.在評估某在建工程時，若其已投入成本無法收回，則評估價值應(yīng)主要考慮（）。A.已投入成本B.繼續(xù)建造完成后的市場價值C.評估時點該工程的重置成本D.評估時點該工程的賬面價值11.某房地產(chǎn)的法定用途為住宅，實際用途為商業(yè)，且已合法取得營業(yè)執(zhí)照并持續(xù)經(jīng)營。在評估該房地產(chǎn)時，應(yīng)優(yōu)先考慮其（）。A.法定用途下的價值B.實際用途下的價值C.規(guī)劃用途下的價值D.市場認(rèn)可的主要用途下的價值12.下列關(guān)于最高最佳使用原則的表述中，正確的是（）。A.最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，并能產(chǎn)生最大收益的使用B.對于已開發(fā)使用的房地產(chǎn)，若現(xiàn)有使用不符合最高最佳使用原則，則其價值為零C.最高最佳使用原則只適用于新建房地產(chǎn)的評估D.最高最佳使用需要考慮開發(fā)成本、管理費用、稅費等因素13.某房地產(chǎn)在評估時點正處于租賃期，其未來收益應(yīng)首先采用（）估算。A.評估時點的市場租金水平B.租賃合同約定的租金水平C.重置成本扣除折舊D.過去幾年的平均租金水平14.在運用成本法評估建筑物時，確定其成新率應(yīng)考慮其主要受（）因素的影響。A.市場供求關(guān)系B.物理損耗、功能損耗和經(jīng)濟損耗C.建筑物用途變化D.建筑物所在區(qū)域規(guī)劃調(diào)整15.評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日，某房地產(chǎn)距離法定租賃期限結(jié)束尚有5年，未來第6年為過渡期，第7年開始按照市場租金收取。在采用收益法評估其價值時，收益年限應(yīng)確定為（）。A.5年B.6年C.7年D.無法確定，需結(jié)合具體合同分析16.某估價師在評估報告中使用了多種估價方法，并得到了相近的評估價值。根據(jù)獨立、客觀、公正原則，該估價師在最終確定評估價值時，應(yīng)優(yōu)先考慮（）。A.最能得到委托人認(rèn)可的方法和結(jié)果B.自己最擅長的估價方法的結(jié)果C.各方法結(jié)果的加權(quán)平均值D.各方法結(jié)果的中位數(shù)或眾數(shù)17.城市房屋拆遷補償估價中，對于用于公益事業(yè)、具有特殊意義的建筑物或構(gòu)筑物，通常采用（）方法進行評估。A.市場法B.成本法C.收益法D.評估方法中的“作價補償”原則18.某房地產(chǎn)評估項目，委托人要求評估價值為“快速變現(xiàn)價值”。對此，估價師在執(zhí)行業(yè)務(wù)時，不應(yīng)（）。A.明確告知委托人快速變現(xiàn)價值的特點和局限性B.在評估報告中詳細(xì)說明假設(shè)和限制條件C.采用與評估對象完全相同的市場法參數(shù)D.考慮變現(xiàn)過程中的各項稅費、折價損失等19.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的是（）。A.抵押價值評估必須采用市場法B.評估價值應(yīng)考慮抵押貸款余額C.評估價值不應(yīng)低于抵押物的市場價值D.抵押期間市場行情上漲，評估價值應(yīng)自動上調(diào)20.在進行房地產(chǎn)狀況比較分析時，對于影響房地產(chǎn)價值的配套設(shè)施，通常需要比較其（）等指標(biāo)。A.距離、數(shù)量、質(zhì)量、級別B.年齡、面積、品牌、材質(zhì)C.容積率、覆蓋率、綠地率、停車位配建率D.開發(fā)商、建設(shè)年代、物業(yè)服務(wù)費、維修基金余額二、多項選擇題（共10題，每題2分。下列每題給出的五個選項中，至少有兩項是符合題目要求的。）21.房地產(chǎn)的特性主要包括（）。A.位置固定性B.異質(zhì)性C.流動性D.長期性E.可消耗性22.根據(jù)中華人民共和國民法典，物權(quán)變動的方式包括（）。A.買賣B.贈與C.互易D.抵押E.拆遷23.成本法評估房地產(chǎn)價值時，應(yīng)扣除的項目可能包括（）。A.物業(yè)管理費B.房地產(chǎn)的實體性貶值C.房地產(chǎn)的功能性貶值D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值E.評估對象未來可能產(chǎn)生的收益24.收益法評估中，估算未來收益通常需要考慮（）等因素。A.收益來源B.收益金額C.收益期限D(zhuǎn).收益風(fēng)險E.收益分配25.市場法中選擇可比案例應(yīng)滿足的基本要求包括（）。A.可比性（與評估對象在關(guān)鍵屬性上相似）B.相關(guān)性（與評估對象同處于一個市場）C.時效性（交易時間與評估基準(zhǔn)日相近）D.代表性（案例交易價格具有代表性）E.公開性（交易是公開市場交易）26.影響房地產(chǎn)價格的土地因素主要包括（）。A.位置（宏觀、中觀、微觀）B.土地權(quán)利狀況C.土地利用限制D.容積率E.基礎(chǔ)設(shè)施完善程度27.評估建筑物重置成本的方法主要有（）。A.成本法B.直接法C.間接法D.指數(shù)調(diào)整法E.收益法28.房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的主要規(guī)范包括（）。A.獨立、客觀、公正B.誠實守信C.專業(yè)勝任D.維護行業(yè)聲譽E.接受繼續(xù)教育29.房地產(chǎn)估價報告的主要內(nèi)容通常包括（）。A.估價委托與受理B.估價目的、估價對象、估價范圍、估價基準(zhǔn)日與估價時點、價值類型C.估價依據(jù)、估價方法、估價過程D.估價結(jié)果、附件E.估價師聲明、免責(zé)聲明30.評估某宗“毛地”（七通一平）用于建設(shè)住宅，需要進一步估算其“熟地”（完成拆遷、達到“八通一平”）的成本。這涉及到（）。A.土地開發(fā)成本B.拆遷補償成本C.“七通一平”費用D.“八通一平”費用E.建筑安裝工程費三、判斷題（共10題，每題1分。請判斷下列各題表述是否正確，正確的劃“√”，錯誤的劃“×”。）31.房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務(wù)，必須遵守法律、行政法規(guī)，遵循估價職業(yè)道德，并按照執(zhí)業(yè)資格證書核準(zhǔn)的執(zhí)業(yè)范圍從事估價業(yè)務(wù)。（）32.在運用市場法評估房地產(chǎn)時，選取的可比案例越多越好。（）33.收益法中的凈收益是指物業(yè)產(chǎn)生的全部收入扣除所有運營費用后的余額。（）34.對于同一房地產(chǎn)，在不同目的下評估的價值可能不同，但評估時所遵循的原則是完全相同的。（）35.城市房屋拆遷估價中的“作價補償”，是指根據(jù)房地產(chǎn)市場評估價格對被拆遷房屋進行貨幣補償。（）36.最高最佳使用原則要求估價師必須找到評估對象的法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行的最高最佳使用方式，并在估價報告中詳細(xì)論證。（）37.評估基準(zhǔn)日是指估價師實際進行現(xiàn)場查勘的日期。（）38.抵押價值評估應(yīng)考慮未來可能發(fā)生的擔(dān)保物權(quán)實現(xiàn)費用，但不應(yīng)考慮變現(xiàn)損失風(fēng)險。（）39.路線價法是一種市場法，它主要適用于城市建成區(qū)內(nèi)，具有標(biāo)準(zhǔn)深度、同一路線價的地塊。（）40.評估師在估價報告中引用的法律法規(guī)和政策文件，必須是截至評估基準(zhǔn)日有效的版本。（）四、簡答題（共3題，每題5分，共15分）41.簡述房地產(chǎn)估價中的獨立、客觀、公正原則及其含義。42.簡述收益法中計算資本化率的三種主要方法及其基本原理。43.簡述在評估在建工程價值時，需要考慮的主要因素。五、計算題（共2題，每題10分，共20分）44.某宗住宅用地面積為3000平方米，宗地形狀規(guī)則，相鄰地塊的成交價格如下：東側(cè)地塊：面積2000平方米，成交價格4000元/平方米；南側(cè)地塊：面積1500平方米，成交價格3800元/平方米；西側(cè)地塊：面積1800平方米，成交價格4200元/平方米；北側(cè)地塊：面積1600平方米，成交價格3900元/平方米。評估基準(zhǔn)日為2024年12月31日。試用市場比較法（采用路線價法原理下的正向評估思路，假設(shè)四個方向地塊均代表本區(qū)域平均地價水平）估算該宗地在該基準(zhǔn)日的總價和單價。（提示：可根據(jù)對角線法或加權(quán)平均法估算平均單價）45.某寫字樓的建筑面積為10000平方米，可出租面積為9000平方米。預(yù)計未來第一年可出租面積為9000平方米，租金為180元/平方米·月，空置率預(yù)計為10%，運營費用（不含折舊）為租金收入的30%。該寫字樓的土地使用權(quán)年限為40年，自2024年1月1日起算，目前已使用8年。若采用收益法評估，折現(xiàn)率為12%，資本化率為14%。試估算該寫字樓在2024年12月31日的價值。（提示：收益年限、未來租金水平、空置率、運營費用率等均假設(shè)在收益期內(nèi)保持不變）---試卷答案一、單項選擇題1.D2.A3.C4.C5.C6.A7.B8.C9.B10.B11.D12.A13.B14.B15.C16.D17.D18.C19.C20.A二、多項選擇題21.AB22.ABCD23.BCD24.ABCD25.ABCD26.ACE27.BCD28.ABCD29.ABCDE30.ABD三、判斷題31.√32.×33.×34.√35.√36.√37.×38.×39.√40.√四、簡答題41.獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的根本原則。獨立是指估價師在執(zhí)行業(yè)務(wù)時不受委托人、相關(guān)方或其他外部因素的影響，自主完成估價工作?？陀^是指估價師應(yīng)基于事實和數(shù)據(jù)進行評估，避免主觀臆斷和個人偏見。公正是指估價師在處理利益沖突時應(yīng)保持公正立場，公平對待各方當(dāng)事人。該原則要求估價師依據(jù)法律法規(guī)、估價準(zhǔn)則和職業(yè)道德規(guī)范，獨立思考，客觀分析，不受外界干擾，最終出具公正、合理的估價報告。42.計算資本化率的三種主要方法及其原理如下：*安全利率加風(fēng)險調(diào)整率法：該方法認(rèn)為資本化率是無風(fēng)險投資收益率（如國債利率）加上風(fēng)險調(diào)整值。其原理是基于風(fēng)險與收益成正比的原則，風(fēng)險越高，要求的回報率越高。適用于缺乏市場參照或數(shù)據(jù)不足的情況。*相似房地產(chǎn)純收益與其價格之比法（市場提取法）：該方法通過收集市場上類似房地產(chǎn)的成交價格和對應(yīng)的純收益數(shù)據(jù)，計算其比率來確定資本化率。其原理是基于市場有效性假設(shè)，認(rèn)為市場會自發(fā)形成合理的收益與價格比。適用于市場活躍、有充足可比案例的情況。*等風(fēng)險利率法：該方法認(rèn)為收益法中的折現(xiàn)率與資本化率在本質(zhì)上是相同的，都是將未來收益折現(xiàn)到現(xiàn)值的比率，且兩者承擔(dān)的風(fēng)險水平也相同。其原理是基于資金的時間價值和風(fēng)險價值的一致性。適用于能準(zhǔn)確評估未來收益風(fēng)險的情況。43.評估在建工程價值時需要考慮的主要因素包括：*已投入成本：包括土地成本、建安工程費、前期費用等，需核實其真實性、合理性。*項目現(xiàn)狀：包括工程進度、工程形象進度、工程質(zhì)量等。*完工可能性：項目繼續(xù)建設(shè)的可行性，包括資金、技術(shù)、政策、市場等方面的保障。*未來開發(fā)價值：項目建成后預(yù)計能達到的用途、規(guī)模、市場前景等。*變現(xiàn)條件：項目若無法繼續(xù)建設(shè)，其作為“半成品”或“爛尾樓”的變現(xiàn)能力和價值。*相關(guān)法規(guī)政策：如土地使用權(quán)使用年限、規(guī)劃限制、預(yù)售許可等。*交易稅費和折價損失：預(yù)計在變現(xiàn)過程中可能發(fā)生的各項費用和價格折讓。五、計算題44.解析思路：*采用路線價法原理，需先確定區(qū)域平均地價（路線價）。*根據(jù)四個相鄰地塊的成交價格和面積，可以采用加權(quán)平均法或?qū)蔷€法估算區(qū)域平均地價。*以對角線法為例：先估算對角線地塊的平均單價，再推算區(qū)域平均單價。*東側(cè)地塊單價：4000元/平方米*南側(cè)地塊單價：3800元/平方米*西側(cè)地塊單價：4200元/平方米*北側(cè)地塊單價：3900元/平方米*對角線（東西向）平均單價：(4000+4200)/2=4100元/平方米*對角線（南北向）平均單價：(3800+3900)/2=3850元/平方米*區(qū)域平均單價：(4100+3850)/2=3975元/平方米*評估總價：區(qū)域平均單價×宗地面積=3975元/平方米×3000平方米=11925000元*評估單價：即區(qū)域平均單價，3975元/平方米45.解析思路：*首先計算年凈收益。*年租金收入=可出租面積×租金水平×月數(shù)×(1-空置率)=9000