新項(xiàng)目物業(yè)管理方案大綱

1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了新項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中顧客服務(wù)、房屋和設(shè)施設(shè)備運(yùn)

行維護(hù)服務(wù)、新項(xiàng)目秩序維護(hù)和安全服務(wù)、環(huán)境保潔服務(wù)、綠化擺放與養(yǎng)護(hù)服務(wù)、

專項(xiàng)特約服務(wù)等內(nèi)容及要求。本標(biāo)準(zhǔn)適用于本市行政區(qū)域內(nèi)新項(xiàng)目物業(yè)管理服

務(wù)活動(dòng)。

2術(shù)語和定義

本標(biāo)準(zhǔn)采用以下術(shù)語和定義：

2.1新項(xiàng)目為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場地。

2.2物業(yè)管理物業(yè)產(chǎn)權(quán)人通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照

物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，

維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

2.3物業(yè)管理承接驗(yàn)收以保證物業(yè)管理服務(wù)正常實(shí)施和物業(yè)共用部位、共用設(shè)

施設(shè)備正常使用為目的的檢查驗(yàn)收。

2.4顧客接受物業(yè)管理服務(wù)的組織或個(gè)人。示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他

相關(guān)方。

2.5專項(xiàng)特約服務(wù)新項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)

容之外，提供為滿足顧客個(gè)性需求的服務(wù)。

2.6突發(fā)性公共事件在新項(xiàng)目物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害,

地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類安全事故，交通運(yùn)輸

事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生

事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職危害，動(dòng)物疫情，

以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會(huì)安全事件（包括恐怖襲擊

事件，經(jīng)濟(jì)安全事件、涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。3基本要求

3.1物業(yè)管理企業(yè)的貨質(zhì)要求從事新項(xiàng)目管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資

質(zhì)，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》的要求。

3.2物業(yè)管理承接驗(yàn)收

3.2.1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，與業(yè)主方進(jìn)行物業(yè)管理承接驗(yàn)收；

3.2.2物業(yè)管理承接驗(yàn)收的條件應(yīng)符合《成都市物業(yè)管理承接驗(yàn)收指導(dǎo)意見》的

規(guī)定；

3.2.3移交的物、1匕資料記錄清楚，簽W了《承接臉收協(xié)議》，對遺留問題的處埋

進(jìn)行了約定；3.2.4完成了承接驗(yàn)收備案。

3.3管理機(jī)構(gòu)與人力資源配置要求

3.3.1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)新項(xiàng)目的具體特點(diǎn)、功能定位以及合同的約定，設(shè)置

相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)，配備適當(dāng)?shù)墓芾矸?wù)人員；

3.3.2管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書或崗位證書，專業(yè)技術(shù)、操作人員

應(yīng)取得相應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書或職業(yè)技能資格證書。

3.3.3從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政

策，熟悉物'業(yè)的基本情況，能正確使用相關(guān)專用沒施設(shè)備。

3.3.4管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、規(guī)范，佩戴標(biāo)識(shí)，文明用語，舉止端莊，服務(wù)主

動(dòng)、熱情。3.5管理服務(wù)要求

3.5.1制訂有切實(shí)可行的物業(yè)管理服務(wù)方案，有較為完整的管理服務(wù)制度和作業(yè)

標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)真執(zhí)行；

3.5.2房屋共用部位完好，共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行；

3.5.3物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序符合合同約定的標(biāo)準(zhǔn)；

3.5.4實(shí)行了“三公開”（公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、公開辦事流程）；

3.5.5公示24小時(shí)服務(wù)電話；

3.5.6有服務(wù)受理、投訴、回訪處理程序；

3.5.7管理服務(wù)中的相關(guān)作業(yè)記錄完整，可追溯。

3.6檔案管理

3.6.1物業(yè)管理檔案健全，有專人保管，查閱方便。

3.6.2有較完善的物業(yè)管理檔案制度，檔案內(nèi)容至少應(yīng)包括：

3.6.2.1物業(yè)竣工驗(yàn)收及承接驗(yàn)收檔案；

3.6.2.2設(shè)備臺(tái)帳和管理維修檔案；

3.6.2.3顧客資料檔案；

3.6.2.4物業(yè)服務(wù)日常管理檔案。

3.7財(cái)務(wù)管理

3.7.1建立健全財(cái)務(wù)管理制度，對物業(yè)管理費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理,

運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。對于顧客報(bào)修、超時(shí)空調(diào)、特約服務(wù)等費(fèi)用須單獨(dú)結(jié)算的

應(yīng)準(zhǔn)確計(jì)算；

3.7.2物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)、通訊費(fèi)、雜費(fèi)、特約服務(wù)收費(fèi)、車庫管理費(fèi)以及其

它費(fèi)用的繳付標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間、方式嚴(yán)格按照公開的收費(fèi)制度進(jìn)行（合同另有約定除

4.1.2報(bào)修接待服務(wù)顧客報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到場，小修

項(xiàng)目當(dāng)天完成（預(yù)約除外）。維修完成后應(yīng)進(jìn)行回訪。

4.2郵件、報(bào)刊雜志收發(fā)服務(wù)

4.2.1正確分理信件，報(bào)刊雜志和掛號(hào)信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件

等應(yīng)進(jìn)行登記；

4.2.2掛號(hào)信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請收件人簽收；

4.2.3每日10:00前1節(jié)假日除外）應(yīng)將當(dāng)天的報(bào)、信送達(dá)收件人；特快專遞、

電報(bào)等須及時(shí)傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2小時(shí)內(nèi)送達(dá)（或通知）收件人（收

件人因故不能按時(shí)接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）；

4.2.4顧客遷離本物業(yè)后，應(yīng)為顧客提供一個(gè)月的郵件保管服務(wù)，并盡力通知顧

客領(lǐng)取，對無法聯(lián)系收件人的郵件，要退回郵局。

4.3裝修管理服務(wù)

4.3.1制訂裝修管理制度，告知顧客裝修管理的流程、注意事項(xiàng)和禁止行為；

4.3.2簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，明確業(yè)主、施工單位、物業(yè)公司三方的權(quán)利

和義務(wù)：

4.3.3建立顧客裝修檔案，內(nèi)容應(yīng)包括裝修申報(bào)登記、審核、驗(yàn)收（裝修過程中

所涉及的公共設(shè)施設(shè)備）資料。

4.4投訴處理

4.4.1物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)核實(shí)情況，及時(shí)處理并回復(fù)投訴者。屬

于物業(yè)管理責(zé)任的，應(yīng)向顧客道歉并及時(shí)糾正；屬于無理投訴的應(yīng)做好解釋工作。

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與投訴者無法協(xié)商解決的，應(yīng)上報(bào)物業(yè)管理企業(yè)或上級(jí)主管部門處

理；

4.4.2物業(yè)管理機(jī)構(gòu)直接受理的投訴，應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)處理結(jié)果，最長不

得超過三個(gè)工作日；

4.4.3顧客直接向上級(jí)主管部門的投訴或者上級(jí)部門轉(zhuǎn)來的投訴，應(yīng)查明事實(shí),

確認(rèn)證據(jù)，分清責(zé)任后如實(shí)反映情況或上報(bào)書面材料，協(xié)助上級(jí)部門做好相應(yīng)工

作；

4.4.4向公安機(jī)關(guān)報(bào)案的投訴，應(yīng)協(xié)助公安部門處理；

4.4.5涉及依法裁決的投訴，按法律程序處理；

4.4.6受理、處置顧客投訴應(yīng)做好記錄。

4.5專項(xiàng)特約服務(wù)受埋對顧客提出的專項(xiàng)特約服務(wù)要求，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)回復(fù);

在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應(yīng)當(dāng)受理，不能受理的要告訴原因。

5房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)

5.1房屋共用部位維護(hù)管理

5.1.1建立房屋使用、維修檔案，檢查房屋使用喑況，告知顧客正確使用房屋,

遵守房屋安全使用的規(guī)范、政策、法規(guī)；

5.1.2墻表面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地病平整不起殼、無遺缺;

修補(bǔ)墻面的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；天花板無明顯污漬和

破損；外墻面無明顯剝落、墻面飾材無明顯遺缺、玻璃幕墻無開裂；屋面防水層

發(fā)現(xiàn)有氣鼓、碎裂或隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)安排專項(xiàng)修理：

5.1.3對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，維修養(yǎng)護(hù)記錄完整；

5.1.4根據(jù)房屋實(shí)際使用情況和使用年限，定期檢查房屋的安全狀況，做好檢查

記錄；

5.1.5發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向房屋產(chǎn)權(quán)人報(bào)告，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；屬于

大、中修范圍的，及時(shí)提出方案或建議，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意后組織實(shí)施。遇緊急

情況時(shí)，應(yīng)采取必要的應(yīng)急措施。

5.2裝修管理

5.2.1執(zhí)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《住宅裝飾裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《成都市

城市房屋裝修結(jié)構(gòu)安全管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定；

5.2.2按照《裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定的時(shí)限，及時(shí)審核、回復(fù)裝修人的《裝修

申報(bào)》；

5.2.3每日巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反裝修管理制度的行為、現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、

制止。如制止無效，應(yīng)向業(yè)主和有關(guān)部門報(bào)告。

5.3共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)服務(wù)

5.3.1變配電系統(tǒng)

5.3.1.1高壓電氣設(shè)備至少每二年進(jìn)行一次安全測試，油浸式變壓器每年進(jìn)行一

次安全測試，留存高壓電氣測試合格報(bào)告；

5.3.1.2低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修；

5.3.1.3按照規(guī)定周期對變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好記錄;

5.3.1.4高低壓配電柜運(yùn)行正常、操作靈活，儀表顯示準(zhǔn)確；

5.3.1.5變壓器運(yùn)行正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠，溫度顯示準(zhǔn)確；

5.3.1.6直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常，蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每

年進(jìn)行一次充、放電試驗(yàn)；

5.3.1.7功率因數(shù)自動(dòng)補(bǔ)償運(yùn)行正常，功率因數(shù)不低于0.9,電容器容量符合工

作要求，無鼓包、漏液現(xiàn)象；

5.3.1.8制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措施，明確停、送審批權(quán)限,

停、送電按規(guī)定提前通知顧客；

5.3.1.9制定配電室人員出入管理制度，配電室實(shí)行封閉管理，無鼠洞，配備符

合要求的滅火器材；

5.3.1.10高壓防護(hù)用具、驗(yàn)電器按規(guī)定每半年檢定一次，計(jì)量器具、檢測儀表

按規(guī)定周期送計(jì)檢局檢定。

5.3.2應(yīng)急供電系統(tǒng)

5.3.2.1每周檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否

符合要求，水路、油路有無滲漏；

5.3.2.2制定發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程，常備不低于4小時(shí)運(yùn)行所需的油料，配置符合

要求的滅火器材；

5.3.2.3每月啟動(dòng)發(fā)電機(jī)組試機(jī)30分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢

查皮帶松緊程度；

5.3.2.4每運(yùn)行250小時(shí)或兩年更換發(fā)機(jī)組機(jī)油、機(jī)油濾清器、柴油濾清器、冷

卻液；

5.3.2.5發(fā)電機(jī)組手動(dòng)及自動(dòng)聯(lián)機(jī)正常、保護(hù)功能完善，發(fā)生停電時(shí)保證30分

鐘內(nèi)向重點(diǎn)設(shè)備、區(qū)域供電；

5.3.2.6應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時(shí)間不低于90分鐘，蓄電池?zé)o

漏液、腐蝕現(xiàn)象；

5.3.2.7定期對應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，每月進(jìn)行一次切換試驗(yàn)，每

年進(jìn)行一次蓄電池組充、放電試驗(yàn)；

5.3.2.8制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準(zhǔn)備，發(fā)生停電時(shí)30分

鐘內(nèi)恢復(fù)供電。

5.3.3給排水系統(tǒng)

5.3.3.1每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢

查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的，下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水

坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。設(shè)備運(yùn)行正常，壓力符合要求，儀表指示準(zhǔn)確，無

跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；

5.3.3.2生活水泵、管道、閥門定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；集水坑、污水坑、化巽池、

室內(nèi)外排水溝渠（井）定期疏通清掏；排水暢通無堵塞；

5.3.3.3生活水箱（池）檢修口封閉、加鎖，通氣口需設(shè)隔離網(wǎng)，環(huán)境衛(wèi)生，無

污染物；

5.3.3.4雨、污水分離，不得混排，污水排放達(dá)到DB51/190-93《四川省水污染

物排放標(biāo)準(zhǔn)》；5.3.3.5制定水質(zhì)管理制度，供水管理符合《城市供水水質(zhì)管理

規(guī)定》、《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》；

5.3.3.6二次供水需辦理《二次供水衛(wèi)生許可證》、供水管理人員持《健康證》

上崗；

5.3.3.7二次供水水箱（池）每半年由具備資質(zhì)條件的專業(yè)清潔公司清洗消毒,

并抽取水樣送成都市疾控中心檢驗(yàn)，取得水質(zhì)檢測合格報(bào)告；

5.3.3.8制定停水、爆管等應(yīng)急處理程序，計(jì)劃停水按規(guī)定提前通知顧客；

5.3.3.9計(jì)量器具、壓力儀表按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)；

5.3.3.10未經(jīng)水行政主管部門許可，不得擅自采取地下水或直接從江河取水。

5.3.4空調(diào)系統(tǒng)

5.3.4.1設(shè)備工作正常、安全裝置有效；

5.3.4.2定期巡杳設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)并記錄運(yùn)行參數(shù)；

5.3.4.3每月檢查空調(diào)主機(jī)，測試運(yùn)行控制和安全控制功能，分析運(yùn)行數(shù)據(jù)；

5.3.4.4定期檢查冷卻塔電機(jī)、變速箱、布水器及其它附屬設(shè)備，每年至少清洗、

維護(hù)保養(yǎng)冷卻塔一次；

5.3.4.5定期檢查循環(huán)泵、冷卻泵電機(jī)及泵體，每年進(jìn)行一次添加更換潤滑脂、

清潔葉輪、基礎(chǔ)緊固、除銹刷漆等維護(hù)保養(yǎng)；

5.3.4.6定期對空氣處理單元、新風(fēng)處理單元、風(fēng)機(jī)盤管、濾網(wǎng)、加（除）濕器、

風(fēng)閥、積水盤、冷凝水管、膨脹水箱、集水器分水器、風(fēng)機(jī)表冷器進(jìn)行檢查、清

洗和保養(yǎng)；

5.3.4.7定期對空調(diào)系統(tǒng)電源柜、控制柜進(jìn)行檢查，緊固螺栓、測試絕緣，保證

系統(tǒng)的用電安全；

5.3.4.8管道、閥門無銹蝕，保溫層完好無破損，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；每二

年至少除銹漆刷漆一次；

5.3.4.9定期對空調(diào)循環(huán)水進(jìn)行水質(zhì)處理和水質(zhì)分析?，保證系統(tǒng)水質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)要

求；5.3.4.10根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行風(fēng)管系統(tǒng)清洗和空氣質(zhì)量測定，保證空氣質(zhì)量

符合標(biāo)準(zhǔn)要求；5.3.4.11壓力表、真空儀、傳感器等測量裝置按規(guī)定周期送計(jì)

檢局校驗(yàn)；

5.3.4.12按國家相關(guān)要求嚴(yán)格控制溫度范圍，夏季室內(nèi)溫度22—26℃,冬季室

內(nèi)溫度18-22℃,定期對空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行能耗（水、電、煤氣、燃油等）

統(tǒng)計(jì)和分析，做好節(jié)能工作。

5.3.4.13在每個(gè)供冷期或供熱期交替運(yùn)行之前，或系統(tǒng)停機(jī)一段時(shí)間后又重新

投入運(yùn)行時(shí)，必須對系統(tǒng)所有設(shè)施設(shè)備（如冷卻水循環(huán)管道、冷凍水循環(huán)管道風(fēng)

管、新風(fēng)系統(tǒng)等的管件、閥門、電氣控制、隔熱保溫等）進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的檢查、

清洗、測試和調(diào)整，確定正常后方能投入運(yùn)行。

5.3.5鍋爐系統(tǒng)

5.3.5.1蒸汽鍋爐

每年由專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)走鍋爐設(shè)備進(jìn)行一次安全檢測，并對鍋爐電機(jī)部分及程序控

制器性能、鍋爐排放煙氣進(jìn)行檢測。

除定期送檢外，還應(yīng)做好以下日常維護(hù)：

——每年對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次全面二級(jí)保養(yǎng)；按規(guī)定更換油（氣）噴嘴、

保養(yǎng)和潤滑電機(jī)、校驗(yàn)安全閥、檢查交換器并添加樹脂、設(shè)備管道補(bǔ)漆；對除氧

器、冷凝水箱檢進(jìn)行修清洗；對鍋筒內(nèi)部進(jìn)行檢查并除垢；

——每半年對蒸汽壓力表進(jìn)行一次校驗(yàn)；對爐膛清灰；

一一每季度對鍋爐及附屬設(shè)備進(jìn)行一次一級(jí)保養(yǎng)；對防爆門及泄爆裝置進(jìn)行安檢;

清理燃燒器、鼓風(fēng)機(jī)風(fēng)葉、煙管通灰；對機(jī)械設(shè)備更換或添加潤滑油；超壓、超

溫保護(hù)試驗(yàn)，安全閥自動(dòng)排氣一次；

一一每月對油氣管路過濾器進(jìn)行一次清洗，對安全連鎖裝置安全性能實(shí)驗(yàn)一

次；

——檢測水質(zhì)的硬度，應(yīng)不大于3毫克/升；

——鍋爐安全附件及儀表齊全，動(dòng)作可靠；

——在額定的流量范圍內(nèi)，輸出蒸汽壓力在允許范圍之內(nèi)；

——汽、水管道完好，閥件及儀表齊備，無跑、冒、滴、漏；

蒸汽減壓站輸出壓力波動(dòng)在20%之內(nèi)。

各種證書齊備，操作人員持證上崗。

5.3.5.2熱水鍋爐

——定期對溫控儀進(jìn)行檢測；

一一附屬設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)可參照“蒸汽鍋爐”的相應(yīng)條款實(shí)施。

5.3.6電梯、自動(dòng)扶梯

5.3.6.1電梯運(yùn)行平穩(wěn)、乘座舒適、平層準(zhǔn)確，轎廂照明、內(nèi)外呼梯按鈕完好,

樓層顯示正常，轎廂內(nèi)整潔無污染；

5.3.6.2根據(jù)溫度情況開啟轎廂風(fēng)扇：

5.3.6.3警鈴或其它救助設(shè)備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損,

電梯運(yùn)行無異常；

5.3.6.4自動(dòng)扶梯運(yùn)行平穩(wěn)舒適，安全防護(hù)裝置齊全有效；

5.3.6.5應(yīng)由A級(jí)專業(yè)資質(zhì)的電梯、自動(dòng)扶梯維修保養(yǎng)單位進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，經(jīng)技

術(shù)監(jiān)督局檢測并獲得《安全檢驗(yàn)合格證》，在有效期內(nèi)運(yùn)行；

5.3.6.7設(shè)專職人員對電梯維護(hù)保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，對電梯運(yùn)行進(jìn)行管理，并按技術(shù)

要求做好日常運(yùn)行巡檢及記錄；

5.3.6.8至少保障一臺(tái)電梯24小時(shí)運(yùn)行；

5.3.6.9電梯發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修;

發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時(shí)應(yīng)急處理，專業(yè)維修

保養(yǎng)人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修；

5.3.6.10電梯機(jī)房實(shí)行封閉管理，機(jī)房內(nèi)溫度不超過設(shè)備安全運(yùn)行環(huán)境溫度，

配備應(yīng)急照明、滅火器和盤車工具齊全，并掛于顯眼方便處。

5.3.7消防系統(tǒng)

5.3.7.1當(dāng)被檢測探測器響應(yīng)參數(shù)達(dá)到預(yù)定值時(shí)，探測器應(yīng)輸出火警信號(hào)，同時(shí)

啟動(dòng)探測器的確認(rèn)燈；

5.3.7.2操作啟動(dòng)部件，手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕應(yīng)能輸出火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，報(bào)警按鈕應(yīng)

當(dāng)有動(dòng)作顯示；

5.3.7.3火災(zāi)時(shí)應(yīng)能將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播背景音響系統(tǒng)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)

應(yīng)急廣播狀態(tài)，并控制在選定的樓層內(nèi)；

5.3.7.4報(bào)警功能：能正常接收來自火災(zāi)探測器及其它報(bào)警觸發(fā)器件的火災(zāi)報(bào)警

信號(hào)，發(fā)出聲光信號(hào)；

5.3.7.5故障報(bào)警：當(dāng)控制器和火災(zāi)探測器、控制器和傳輸火災(zāi)報(bào)警信號(hào)作用的

部件發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)當(dāng)正確指示出故障部位；

5.3.7.6火警優(yōu)先功能：顯示預(yù)報(bào)警和故障信號(hào)時(shí)，如有火災(zāi)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)

當(dāng)立即顯示火災(zāi)報(bào)警信號(hào)；顯示故障信號(hào)時(shí)，，如有預(yù)報(bào)警信號(hào)輸入，應(yīng)當(dāng)顯示預(yù)

報(bào)警信號(hào);

5.3.7.7電源轉(zhuǎn)換功能：主電源切斷時(shí)，備用電源應(yīng)當(dāng)能自動(dòng)投入運(yùn)行；當(dāng)主電

源恢復(fù)時(shí)能從備用電源自動(dòng)轉(zhuǎn)入主電源狀態(tài)；

5.3.7.8火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接受其反饋信

號(hào)。消防電梯聯(lián)動(dòng)迫降后可進(jìn)行人工操作，其功能、信號(hào)均應(yīng)當(dāng)正常；

5.3.7.9火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)控制相應(yīng)部位的正壓風(fēng)機(jī)和排煙風(fēng)機(jī)啟動(dòng)，接受其反

饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；

5.3.7.10火災(zāi)確認(rèn)后，發(fā)出控制信號(hào)，將著火層防煙風(fēng)閥、排煙閥打開，接受

其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；

5.3.7.11確認(rèn)火災(zāi)后，控制室應(yīng)能控制有關(guān)部位的防火卷簾門按規(guī)定程序下降,

接受其反饋信號(hào)并顯示其狀態(tài)；

5.3.7.12火災(zāi)確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通；

5.3.7.13消防對講電話應(yīng)語音清楚無干擾；

5.3.7.14自動(dòng)噴淋系統(tǒng)有水流動(dòng)時(shí)，其水流指示器應(yīng)顯示、壓力開關(guān)應(yīng)動(dòng)作、

水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警鈴聲；

5.3.7.15安全出口、疏散指示燈火災(zāi)時(shí)應(yīng)在維持90分鐘以上的照明時(shí)間；

5.3.7.16消防水帶每半年檢查一次，應(yīng)無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象；

5.3.7.17聯(lián)動(dòng)控制臺(tái)工作正常、顯示正確，系統(tǒng)誤報(bào)率不超過3%；

5.3.7.18消防泵每月啟動(dòng)一次，每年保養(yǎng)一次；

5.3.7.19消火栓每月險(xiǎn)查一次，保持消火栓箱內(nèi)配件完好，閥桿每年加注潤滑

油并放水檢查一次；

5.3.7.20控測器至少每三年進(jìn)行一次清洗除塵；

5.3.7.21消防管道、閥門至少每二年進(jìn)行一次除銹刷漆；

5.3.7.22保證消防用水的基本儲(chǔ)備，確保火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)的應(yīng)急滅火用水；

5.3.7.23消防系統(tǒng)由具有合格專業(yè)資質(zhì)的消防維保公司對其進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)；

5.3.7.24工作人員經(jīng)消防培訓(xùn)考試合格，持證上崗；

5.3.7.25消防主機(jī)除檢修時(shí)間外，必需處于開機(jī)運(yùn)行狀態(tài)；

5.3.7.26發(fā)生一般性故障，專業(yè)維修保養(yǎng)人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修；發(fā)

生重大故障時(shí)，物業(yè)管理專職人員應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施應(yīng)急處理.，專業(yè)維修保養(yǎng)

人員應(yīng)在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行搶修；

5.3.7.27監(jiān)督專業(yè)消防維保公司做好消防設(shè)備月、季、年度測試工作，按時(shí)段

和設(shè)備數(shù)量比例，抽查、檢測系統(tǒng)設(shè)備，全年覆蓋所有系統(tǒng)設(shè)備；

5.3.7.28配合專業(yè)消防公司制定消防設(shè)備年度保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督完成情況；

5.3.7.29制定消防應(yīng)急預(yù)案，每年進(jìn)行一次消防火災(zāi)演練。

5.3.8安全防范系統(tǒng)

5.3.8.1系統(tǒng)設(shè)置時(shí)間、日期準(zhǔn)確，攝像機(jī)編號(hào)有邏輯性；

5.3.8.2矩陣工作正常，線路整齊，分組同步切換標(biāo)識(shí)清楚；

5.3.8.3傳輸線路應(yīng)有良好的接地，并對干擾信號(hào)進(jìn)行屏蔽，同軸電纜兩端“地

電壓”應(yīng)一致；

5.3.8.4錄像機(jī)工作正常，顯示準(zhǔn)確、整潔；

5.3.8.5錄入資料應(yīng)保持7天以上，并應(yīng)有時(shí)間、日期及攝像機(jī)編號(hào)，有特殊要

求的參照相關(guān)規(guī)定；

5.3.8.6攝像機(jī)安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機(jī)應(yīng)注意防水、

防塵、密封及散熱，并應(yīng)滿足室外最低照度要求；

5.3.8.7畫面分割器工作正常、整潔；

5.3.8.8監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；

5.3.8.9多媒體圖形工作站應(yīng)直觀顯示各監(jiān)控點(diǎn)位置，對報(bào)警應(yīng)及時(shí)響應(yīng)；

5.3.8.10紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報(bào)警裝置應(yīng)安裝牢固，靈敏

可靠，及時(shí)反饋報(bào)警信息；

5.3.8.11每季度對UPS電源進(jìn)行一次完全代載放電，并充電檢測；

5.3.8.12維修保養(yǎng)工咋由專職人員進(jìn)行，非受權(quán)專業(yè)人員不得擅自更改安防設(shè)

置及對主機(jī)開蓋檢測箱內(nèi)元件；

5.3.8.13設(shè)立監(jiān)控資料調(diào)用、查閱權(quán)限，調(diào)用、查閱需經(jīng)受權(quán)；

5.3.8.14制定應(yīng)急處理程序，出現(xiàn)重大安全隱患時(shí)應(yīng)采取必要補(bǔ)救措施；

5.3.8.15每年由物業(yè)公司組織相關(guān)專業(yè)人員對安全防范系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查,

對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進(jìn)行限期整改。

5.3.9樓控系統(tǒng)

5.3.9.1服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；

5.3.9.2工作站工作正常、通訊正常、整潔；

5.3.9.3傳感器工作正常，靈敏度適應(yīng)，通訊正常；

5.3.9.4執(zhí)行調(diào)節(jié)器工作正常，狀態(tài)及反饋信息準(zhǔn)確；

5.3.9.5直接數(shù)字控制器工作正常，輸出信號(hào)正確，通訊正常、整潔、線路整齊；

5.3.9.6末端設(shè)備工作正常，線路無損，安裝牢固；

5.3.9.7執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬件、

軟件、使用外來軟件和光盤；

5.3.9.8制定應(yīng)急處理程序，定期對計(jì)算機(jī)系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行備份；

5.3.9.9每年對儀器儀表、傳感器進(jìn)行校對;

5.3.9.10建立機(jī)房管理制度，控制室機(jī)房實(shí)行封閉管理.，無老鼠進(jìn)入縫隙，配

備符合要求的滅火器材。

5.3.10網(wǎng)絡(luò)通訊

5.3.10.1通信處理機(jī)、交換和調(diào)制解調(diào)機(jī)數(shù)據(jù)通訊工作正常‘、整潔、線路整齊；

5.3.10.2維護(hù)終端工作正常、整潔；

5.3.10.3工作電源及UPS工作正常，設(shè)備整潔，顯示儀表無損；

5.3.10.4配線架排線整齊，標(biāo)識(shí)完好，數(shù)據(jù)齊全；

5.3.10.5光纖配架排線整齊，標(biāo)識(shí)完好，數(shù)據(jù)齊全：

5.3.10.6插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔；

5.3.10.7建立授權(quán)機(jī)制、訪問控制、加密與解密相關(guān)管理制度；

5.3.10.8專人監(jiān)控關(guān)鍵設(shè)備：文件服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫服務(wù)器、打印服務(wù)器、交換機(jī)

等；

5.3.10.9病毒預(yù)防：從管理、技術(shù)和法律等方面著手，預(yù)防病毒侵入；

5.3.10.10實(shí)時(shí)對服務(wù)器數(shù)據(jù)進(jìn)行文件備份；

5.3.10.11計(jì)算機(jī)工程師應(yīng)用相關(guān)軟件定期對WebServer,DatebaseServer,

Mdil/FTP等Server進(jìn)行觀測，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)記錄，并通知相關(guān)部門維修。

5.3.11門禁系統(tǒng)

5.3.11.1服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；

5.3.11.2工作站工作正常、通訊正常、整潔;

5.3.11.3讀卡器指示燈完好、工作正常；

5.3.11.4電子門鎖工作正常；

5.3.11.5門磁開關(guān)工作正常，靈活有效；

5.3.11.6建立系統(tǒng)權(quán)限管理規(guī)定，不得隨意更改系統(tǒng)設(shè)置；

5.3.11.7作好門禁系統(tǒng)的安全保密工作，不得泄露有關(guān)信息；

5.3.11.8每半年對門磁開關(guān)、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進(jìn)行檢測。

5.3.12有線及衛(wèi)星電視

5.3.12.1衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔；

5.3.12.2放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常、整潔；

5.3.12.3光纖收發(fā)機(jī)、放大器、分配器工作正常，線路衰減??；

5.3.12.4傳輸線路正常，圖像清晰;

5.3.12.5每半年檢測一次干線及各分支器的輸出電平。

5.3.13廣播與背景音樂系統(tǒng)

5.3.13.1節(jié)目源設(shè)備工作正常;

5.3.13.2信號(hào)放大及處理設(shè)備工作正常、整潔，音量及音響調(diào)控效果完好;

5.3.13.3揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)保持清晰；

5.3.13.4背景音樂與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常；

5.3.13.5每季度檢測芍輸電壓;

5.3.13.6每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。

5.3.14數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)

5.3.14.1多媒體顯示、數(shù)字音響、攝錄像、同聲翻譯等設(shè)備工作正常；

5.3.14.2視頻、音頻、網(wǎng)絡(luò)線路傳輸正常、無干擾；

5.3.14.3每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。

5.3.15停車場管理系統(tǒng)

5.3.15.1服務(wù)器及UPS工作正常、通訊正常；

5.3.15.2工作站工作正常、通訊正常、整潔；

5.3.15.3出入口機(jī)工作正常，通訊正常；

5.3.15.4區(qū)域及車場車位計(jì)數(shù)顯示器工作正常、整潔，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確；

5.3.15.5圖像識(shí)別系統(tǒng)工作正常，攝像機(jī)工作正常，車輛及車牌號(hào)清晰，信息

相對應(yīng)及時(shí)存入、讀出數(shù)據(jù)庫；

5.3.15.6電動(dòng)道閘工作正常、整潔，反應(yīng)靈敏；

5.3.15.7車輛檢測器工作正常;

5.3.15.8執(zhí)行計(jì)算機(jī)權(quán)限管理規(guī)定，不得私自改變計(jì)算機(jī)設(shè)置和更換計(jì)算機(jī)硬

件、軟件、使用外來軟件和光盤；

5.3.15.9每月對車位進(jìn)行一次系統(tǒng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)場實(shí)際情況的校對，并及時(shí)調(diào)整區(qū)

域及車場車位顯示器數(shù)據(jù)，核對收費(fèi)數(shù)據(jù)；

5.3.15.10定期備份系統(tǒng)軟件及數(shù)據(jù)。

5.3.16公共照明系統(tǒng)

5.3.16.1制定公共照明節(jié)能管理制度，照度符合GB50034-2004《建筑照明設(shè)

計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》；

5.3.16.2每天一次巡瞼大堂、電梯間、停車場、通道、光彩照明、景觀照明、

霓虹燈等公共部位照明，有效亮燈率98%以，，如有缺損及時(shí)更換；

5.3.16.3每周一次巡檢公共照明電源柜，如有問題及時(shí)處理，保證設(shè)備正常運(yùn)

行和安全用電。

5.3.17避雷系統(tǒng)

5.3.17.1每年雨季前由成都市防雷中心對建筑避雷系統(tǒng)進(jìn)行檢測，留存檢測合

格報(bào)告，同時(shí)動(dòng)員和組織新項(xiàng)目內(nèi)的使用人對重要設(shè)施設(shè)備進(jìn)行防雷檢測；

5.3.17.2保持避雷系統(tǒng)完整性，不得擅自拆除、遷改避雷設(shè)施；

5.3.17.3每半年對樓頂層的避雷針、避雷帶、避雷線、避雷網(wǎng)、屋面設(shè)備、其

它金屬物體的接地裝置進(jìn)行全面檢查，有問題及時(shí)解決；

5.3.17.4每季度對強(qiáng)、弱電井、設(shè)備間內(nèi)的機(jī)電設(shè)備、配電柜接地裝置進(jìn)行檢

查，每月對變配電設(shè)備接地裝置、避雷器進(jìn)行檢查，保證所有機(jī)電設(shè)備、配電柜

（箱）、管道、金屬構(gòu)架物接地良好；

5.3.17.5成都地區(qū)新項(xiàng)目建筑物（無特殊計(jì)設(shè)要求情況下）接地電阻標(biāo)準(zhǔn)：

3類建筑接地電阻：＜10。

2類建筑接地電阻：W4Q

計(jì)算機(jī)房接地電阻：W4Q。

5.3.18高空作業(yè)設(shè)備

5.3.18.1設(shè)備需經(jīng)有資質(zhì)的檢測機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，保持安全裝置完好并在有效期

內(nèi)安全運(yùn)行；

5.3.18.2設(shè)備操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守安全規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，嚴(yán)禁超

載；

5.3.18.3設(shè)備應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)前的機(jī)電系統(tǒng)安全檢查與運(yùn)行狀態(tài)的確認(rèn)；

5.3.18.4吊籃運(yùn)行平穩(wěn)，無傾斜；

5.3.18.5設(shè)備各儀表韋示準(zhǔn)確，各類開關(guān)動(dòng)作靈活；通訊設(shè)備正常；

5.3.18.6在運(yùn)行中，不得隨意卸開裝置的護(hù)罩、封門及其他任何裝置；

5.3.18.7設(shè)備使用完畢后，需切斷電源，鎖好操縱裝置，并將懸掛裝置按規(guī)定

方法予以鎖定。應(yīng)有專業(yè)人員對設(shè)備運(yùn)行進(jìn)行管理、記錄；

5.3.18.8應(yīng)定期對設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行檢查及保養(yǎng)，對提升系統(tǒng)進(jìn)行全面測試。清除

灰塵、滴漏的液體以及可能打滑的其他物質(zhì)因素。

5.3.19測量計(jì)量裝置

5.3.19.1測量、計(jì)量裝置按規(guī)定周期送計(jì)檢局校驗(yàn)，確保準(zhǔn)確性和有效性；

5.3.19.2電能表、煤氣表、水表等計(jì)量裝置按規(guī)定周期抄寫數(shù)據(jù)，計(jì)算能源消

耗量，建立數(shù)據(jù)檔案并分析控制；

5.3.19.3測量裝置按規(guī)定周期巡查、記錄數(shù)據(jù)，為設(shè)備正常運(yùn)行提供證據(jù)資料；

5.3.19.4建立測量、計(jì)量裝置臺(tái)帳和檢定校驗(yàn)記錄表。

5.3.20標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

5.3.20.1辦公區(qū)域、公共區(qū)域及倉儲(chǔ)庫區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識(shí)（包括引導(dǎo)標(biāo)志和

功能標(biāo)識(shí)，如：電梯、樓梯、出入口通道、殘疾人通道、門牌號(hào)、商務(wù)中心、問

詢處、衛(wèi)生間、有毒有害廢棄物存放點(diǎn)標(biāo)識(shí)等）；

5.3.20.2辦公區(qū)域、公共區(qū)域內(nèi)的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)等設(shè)置警示性

標(biāo)識(shí)；

應(yīng)在主要道路及停車場設(shè)置交通標(biāo)i■只，主要路口設(shè)路標(biāo)；

5.3.20.4配置并在適當(dāng)時(shí)使用“維修進(jìn)行中”、“小心地滑”等臨時(shí)性服務(wù)狀態(tài)

標(biāo)識(shí)；

5.3.20.5標(biāo)識(shí)的圖形符號(hào)應(yīng)符合GB/T10001.1《標(biāo)志用公共信息圖形符號(hào)第1

部分：通用符號(hào)》標(biāo)準(zhǔn)的要求。消防與安全標(biāo)識(shí)應(yīng)符合GB2894《安全標(biāo)志》、GB

13495《消防安全標(biāo)志》的要求。各類標(biāo)識(shí)的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、

正規(guī)、醒目、便利、楊調(diào)、無涂改，文字規(guī)范。

6秩序維護(hù)與安全服務(wù)

6.1門衛(wèi)

6.1.1主出入口24小時(shí)值班，舉止文明、態(tài)度和藹，用語規(guī)范、禮儀規(guī)范，按

時(shí)到崗，堅(jiān)守崗位不脫崗；

6.1.2保持個(gè)人儀表整潔、門崗周圍環(huán)境清潔，注意觀察人員進(jìn)出情況，發(fā)現(xiàn)疑

點(diǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)詢問，勸阻小商小販不要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)亂設(shè)攤點(diǎn)；

6.1.3對進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的各類車輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，保持出入口的暢通：

6.1.4對外來人員（施工、送貨、參觀等）實(shí)行進(jìn)出管理，必要時(shí)引導(dǎo)至電梯廳

或指定區(qū)域；對非工作時(shí)間進(jìn)入新項(xiàng)目的人員應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)登記；

6.1.5對物品進(jìn)出實(shí)施分類管理，大件物品進(jìn)出應(yīng)進(jìn)行審驗(yàn)，拒絕危險(xiǎn)物品進(jìn)入。

6.2巡邏

6.2.1科學(xué)、合理安排巡邏路線，重點(diǎn)、要害部位每小時(shí)至少巡邏一次，發(fā)現(xiàn)違

法、違章行為應(yīng)及時(shí)制止；

6.2.2按規(guī)定時(shí)間、路線巡回檢查，多看、多聽、多問，排除各種不安全因素;

發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)應(yīng)追查原因，同時(shí)通知有關(guān)部門；

6.2.3巡視中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)立即通知有關(guān)部門并在現(xiàn)場采取必要措施，隨時(shí)

準(zhǔn)備啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案；

6.2.4收到中央監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡邏人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)，并采取相應(yīng)措施;

6.2.5對物業(yè)管埋區(qū)域內(nèi)設(shè)置的消火栓（箱）、窘井蓋、安全警示標(biāo)志等涉及公

共安全的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn)缺失，損壞或不能正常使用等情況，應(yīng)及時(shí)報(bào)

告并記錄。

6.3安全監(jiān)控

6.3.1監(jiān)控設(shè)施應(yīng)24小時(shí)開通，保證對安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控，

保持完整的監(jiān)控記錄；

6.3.2監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并通

知相關(guān)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理；

6.3.3監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持7天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

執(zhí)行；

6.3.4保持治安電話暢通，接聽及時(shí)（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽）。

6.4交通和車輛停放管理

6.4.1根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置行車指示標(biāo)志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域,

公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

6.4.2車輛管理人員應(yīng)對進(jìn)出的各類車輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，保證車輛便

于通行、易于停放；若對進(jìn)出車輛有疑問，應(yīng)向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢問；

6.4.3收費(fèi)管理的車庫應(yīng)24小時(shí)有專人管理；車輛停放有序，車庫場地定時(shí)清

潔，無易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車輛進(jìn)入停車場：

6.4.4地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌，照明、消防器械配置齊

全；

6.4.5非機(jī)動(dòng)車應(yīng)定點(diǎn)停放。

6.5安全管埋

6.5.1消防安全管理

6.5.1.1應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制；

6.5.1.2樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，在樓內(nèi)明顯位置設(shè)置消防疏

散示意圖；

6.5.1.3定期對消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持其完整、完好，能正

常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險(xiǎn)栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線

范圍內(nèi)，器材不超過有效期，各類設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)行與使用；檢查記錄詳細(xì)，

如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況，應(yīng)及時(shí)予以調(diào)換或很修；

6.5.1.4制訂火險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí)；

6.5.1.5對易燃易爆品設(shè)專人專區(qū)管理。

6.5.2安全生產(chǎn)及災(zāi)害預(yù)防

6.5.2.1建立健全安全生產(chǎn)規(guī)章制度和操作規(guī)程，普及安全用電、用氣知識(shí)。如

遇暴雨或其他災(zāi)害性天氣時(shí)，應(yīng)采取以下應(yīng)急措施：

一一對設(shè)備機(jī)房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設(shè)施的抗強(qiáng)風(fēng)能力進(jìn)行檢查和

加固；

——對集水井水泵運(yùn)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行檢查，保證正常排澇；

——對排水系統(tǒng)進(jìn)行檢查疏通，清除雜物，確保排水暢通；

——及時(shí)準(zhǔn)備必要的掄險(xiǎn)物資，安排值班人員進(jìn)行巡查。

6.5.5.2突發(fā)事件管理

一一根據(jù)各新項(xiàng)1=1的實(shí)際情況，制定突發(fā)性公共事件應(yīng)急預(yù)案，每年根據(jù)實(shí)際情

況組織1—2次應(yīng)急演習(xí)；

——當(dāng)發(fā)生突發(fā)性事件時(shí)，應(yīng)按預(yù)定方案進(jìn)行處理，全力配合有關(guān)部門，保護(hù)顧

客人身安全并盡量減少財(cái)產(chǎn)損失。

7環(huán)境保潔服務(wù)

7.1環(huán)衛(wèi)設(shè)施

應(yīng)根據(jù)新項(xiàng)目的實(shí)際情況合理設(shè)置相關(guān)環(huán)衛(wèi)設(shè)施，如在主要進(jìn)出口設(shè)置果皮箱、

在適當(dāng)位置設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)房、在集中裝修期間應(yīng)有臨時(shí)建渣堆放處等。

7.2清潔、保潔責(zé)任制

清潔、保潔實(shí)行責(zé)任制，有專職保潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)。

7.3各區(qū)域清潔要求：

區(qū)域衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

外圍及周邊道路地面干凈無雜物、無積水，無明顯污跡、油漬；明溝、窖井內(nèi)

無雜物、無異味；各種標(biāo)示標(biāo)牌表面干凈無積塵、無水??；路燈表面干凈無污潰。

綠化帶及水池綠地內(nèi)無雜物，花臺(tái)表面干凈無污漬，水池內(nèi)水質(zhì)清澈，池內(nèi)無

漂浮物，池壁無膏苔等污垢，水池?zé)o異味。

大廳、樓內(nèi)、公共通道地面干凈、無污漬，有光澤，保持地面材質(zhì)原貌；門框、

窗框、窗臺(tái)、金屬件表面光亮、無灰塵、無污漬；門窗玻璃干凈無塵，透光性好，

無明顯印跡；各種金屬件表面干凈，無污漬，有金屬光澤；門把手干凈、無印跡、

定時(shí)消毒；天花板干凈，無污漬、無蛛網(wǎng)；燈具干凈無積塵，中央空調(diào)風(fēng)口干凈，

無污跡，進(jìn)出口地墊擺放整齊，表面干凈無雜物，盆栽植物無積塵。

會(huì)議室、接待室地面、墻面、干凈，無灰塵、污漬：天花板、風(fēng)口目視無灰塵、

污漬；桌椅干凈，物品擺放整齊、有序。

樓梯及樓梯間梯步表面干凈無污漬，防滑條（縫）干凈，扶手欄桿表面干凈無

灰塵，防火門及閉門器表面干凈無污漬，墻面、天花板無積塵、蛛網(wǎng)。

公共衛(wèi)生間地面干凈，無污潰、無積水，大小便器表面干凈，無污漬，有光澤；

各種隔斷表面干凈，無亂寫亂畫，金屬飾件表面干凈，無污跡，有金屬光澤；墻

壁表面干凈，天花板無污漬、蛛網(wǎng)；風(fēng)口或換氣扇表面干凈無積塵；門窗表面干

凈，窗臺(tái)無灰塵；玻璃干凈無水漬；洗手臺(tái)干凈無積水，面盆無污垢；各種管道

表面干凈無污漬；各種物品擺放整齊規(guī)范；廢紙簍雜物超過2/3應(yīng)及時(shí)傾倒，衛(wèi)

生間內(nèi)空氣流通并且無明顯異味。

停車場地面干凈，無雜物，無明顯油漬、污漬；頂部各種管網(wǎng)、燈具表面干凈

無積塵、蛛網(wǎng)；墻面干凈無積塵，各種指示牌表面干凈有光澤；消防潛材表面干

凈，擺放整齊；減速帶表面干凈無明顯污跡，各種道閘表面無灰塵。

開水間及清潔間地面干凈，無雜物、無積水，地墊擺放整齊干凈，天花板干凈

無蛛網(wǎng)，燈罩表面無積塵、蛛網(wǎng)，墻面干凈無污漬，各種物品表面干凈無漬，清

潔工具擺放整齊有序，室內(nèi)無明顯異味。

電梯及電梯廳電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，地

面干凈，空氣清新、無異味；電梯凹槽內(nèi)無垃圾無雜物，按鈕表面干凈無印跡;

扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無灰塵、污