1H市老舊小區(qū)改造存在的問題及完善建議研究TOC\o"1-3"\h\u23451一、引言 摘要：這一階段市里陳舊的小區(qū)很多，老舊小區(qū)改造工程是一項民生工程，其意義是極其巨大的，有助于增強居民幸福感，擴大內需、改善居住空間的品質等等。我國城市社會管理重心正在不斷地向社區(qū)遷移，在國家有關政策中，老舊小區(qū)改造這一目標也一再被明確，必須將管理重心向下轉移，理所當然地，社區(qū)黨委、居民委員會要加強對各種社會事務的參與。因此，如何發(fā)揮好社區(qū)黨組織和居委會在老舊小區(qū)改造工作中的作用成為一個重要課題。關鍵字：老舊小區(qū)改造；社區(qū)治理；改造策略一、引言在我國經濟發(fā)展進入新常態(tài)的背景下，政府對于老舊小區(qū)的重視程度逐漸加強。居民住宅更具有現代化設計理念，建筑風格藝術化，社區(qū)相繼落成，使居民居住環(huán)境得到很大改善，在軟、硬件設施的建設中，充分體現小區(qū)建設的與時俱進，居民幸福感，滿意度持續(xù)增強。但老舊小區(qū)的設施老舊殘破，物業(yè)管理不夠完善，等等，對小區(qū)居民生活質量及小區(qū)管理造成了嚴重的影響。如何做好社區(qū)老舊小區(qū)的管理工作成為一個重要課題。我國城市社會管理重心正在不斷地向社區(qū)遷移，在國家有關政策中，老舊小區(qū)改造這一目標也一再被明確，必須將管理重心向下轉移，理所當然地，社區(qū)黨委、居民委員會要加強對各種社會事務的參與。就理論意義而言，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的理論，實踐、案例研究都是非常豐富，但是，由于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造所涉及的工程較多，內容也較為繁雜，在實際的探索過程中，需要對工程的性質進行充分考慮，綜合不同理論和改造效果等，有針對性的分析。同時，隨著城鎮(zhèn)化進程加快及城市建設步伐加快，傳統的單一管理模式已無法滿足當前社會發(fā)展需求，需要對其加以優(yōu)化和完善，進而促進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作有序開展。在現實意義方面，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是保障性安居工程，直接關系民生。在社區(qū)治理視野下，在對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進行改造的過程，公共配套設施日臻完善，加強了社區(qū)文化建設，居民生活方便度，舒適度、滿意度提高，居民生活品質得到根本提升。二、相關概念及理論（一）概念界定1、老舊小區(qū)2007年，我國住建部初步提出老舊小區(qū)這一概念，對老舊小區(qū)范圍進行定義。各地區(qū)應根據城市和社區(qū)的實際發(fā)展情況，合理確定區(qū)域內老舊小區(qū)的改造對象和范圍，改造工程項目要集中在2000年年底以前竣工的陳舊住宅區(qū)。在此基礎上，擬在本文中進行研究和討論分析的老舊小區(qū)，主要指在房屋建造中生活時間比較長的（2000年以前，含2000年）住宅區(qū)，環(huán)境面貌比較破舊、骯臟、配套和服務管理設施較為陳舊或者重大基礎損毀嚴重，缺乏無障礙設施和其他基本條件、運行機制還不是很健全和完善，且現狀己不再考慮整體進行拆除重建的小區(qū)及住宅樓。2、老舊小區(qū)改造舊小區(qū)的改建，指地方政府部門透過老舊小區(qū)及附近鄰近地區(qū)有關住宅，環(huán)境等、整合和更新有關公共服務設施和其他現實問題、改善有關基礎設施、為提高管理服務水平而開展的活動，從而減輕陳舊的小區(qū)基礎設施損毀老化，環(huán)境臟亂等問題、公共管理服務制度還不是很健全和規(guī)范等等，繼而提升老舊小區(qū)住戶的真實生活環(huán)境與質量，使得社區(qū)治理更趨于規(guī)范和完善。在我國城市發(fā)展進入新時期之際，如何更好地推進老舊小區(qū)改造成為一個重要課題。老舊小區(qū)改造以“政府主導，居民參與；結合實際，突出重點；改管并舉，注重長效”為基本原則。（二）相關理論1、城市更新理論城市更新，就是要把城市里某些與現代風貌不符或不相稱的建筑物、小區(qū)內等作了必要工作、有步驟地進行改建與建設活動，從而實現再滿足城市發(fā)展的需求。在我國城市發(fā)展進入新時期之際，如何更好地推進老舊小區(qū)改造成為一個重要課題。就城市更新主要途徑而言，以再開發(fā)為主、整治改善與保護3種類型。其中再開發(fā)又可分為“拆舊”與“建新”兩種模式。再開發(fā)是指在城市土地中拆除建筑物，以及合理利用土地，適應城市發(fā)展，適用于建筑物或公共服務設施以及其他相關城市生活環(huán)境要素整體退化的區(qū)域，是最全面的更新方法；整治改善是指將建筑物整體或者部分進行改建，或者將設施進行更新，讓它可以持續(xù)使用下去，應用在建筑物及市政設施中還可以利用，就是設施老化，建筑物破損、環(huán)境惡劣區(qū)域；再生利用即對不適宜的部分重新加以設計、施工、維護，恢復原有功能，適用于需要改變原來面貌的場所。保護就是將那些仍然適宜繼續(xù)利用的建筑物進行整修、修整和其他活動使得它能夠持續(xù)地維持或者改進已有情況，適合在歷史建筑或者環(huán)境狀況較好歷史地區(qū)使用，就是社會結構變動最輕微的、環(huán)境耗能最小的“更新”模式等，亦為預防性措施之一，適合歷史城市及歷史城區(qū)使用。2、新公共服務理論我國傳統政府公共管理體系，主要圍繞著政府部門，認為在社會管理與建設中，政府一直處于核心地位。隨著我國經濟建設的快速發(fā)展和城市化進程的加快，城市更新已經成為社會關注的熱點之一。而新公共服務理論則倡導管理者開展管理工作時，或者在執(zhí)行公共政策中，一定要堅持服務公眾，放權給公眾的功能，所以，公共管理人員職責重心并不是掌握政府部門航船的舵手，而是要積極主動地與私營企業(yè)，社區(qū)機構合作，一起尋找解決現存問題的方法，創(chuàng)造方便推動公眾解決問題。這種轉變體現出了一種全新的理念——“善治”，而“善治觀”與西方國家所提出的“治理現代化”不謀而合。它強調逐步把治理重心轉移到公民身上，著重指出，政府的管理地位應以服務為中心，且政府必須要對公民的需求和利益非常關注。三、H市老舊小區(qū)改造現狀（一）H市老舊小區(qū)改造背景經國務院常務會議審議，李克強總理多次強調老舊小區(qū)的改造，并且呼吁政府加大努力，以解決民眾需求為前提，加快舊區(qū)改造步伐。隨著市場經濟改革的不斷深化，我國也開始了政府職能轉變的進程，并提出“服務型政府”這一概念，這意味著政府部門不再是僅僅為了滿足自身的經濟發(fā)展而提供公共產品的部門。2020年度政府工作報告指出，針對老舊小區(qū)的改造進行具體規(guī)劃，把它定位于利民民生工程，還有利于促進市場經濟發(fā)展。目前，全國各地都已經制定出相應的政策來推動老舊小區(qū)的改造升級工作，其中包括一些經濟欠發(fā)達地區(qū)的城市和鄉(xiāng)村。省委、省政府和市委、市政府歷來重視對老舊小區(qū)的改造，將其納入了省20項民生工程和市利民惠民10件實事之一。2020年8月23日，H市人民政府市長向市第十五屆人民代表大會第一次會議提交的政府工作報告中也明確提出：H市今后五年應著重進行城市更新，同時，對于H市老舊小區(qū)、城中村及棚戶區(qū)的改造與整治提升等等，并且把老舊小區(qū)改造作為每年的一項重點任務來抓，并對其作了專題安排與部署。（二）H市老舊小區(qū)改造主要內容鑒于H市老舊小區(qū)目前普遍面臨著小區(qū)總體環(huán)境凌亂的問題、基礎設施陳舊，缺乏、配套公共設施不夠齊全等等，影響了居住生活，H市政府發(fā)布政策文件，對老舊小區(qū)改造有關內容進行了明確規(guī)定，它主要由基礎類組成（也就是對小區(qū)內的各種基礎設施進行更新）、完善類（即小區(qū)各項公共服務配套完善改造）、提升類（即小區(qū)居住品質提升改造）3大類。改造的具體內容如表3-l所示。表1H市老舊小區(qū)改造內容類別具體改造內容基礎類完善消防水源和消防設施改造消防車道規(guī)范燃氣敷設改造老舊破損電路電梯設施整修完善類房屋主體結構加固房屋、陽臺及外檐修繕規(guī)范樓內管線排水管網改造修補建設二次供水設施安裝體育鍛煉器械維修補建樓門牌建設停車泊位安裝視頻監(jiān)控系統提升類完善環(huán)衛(wèi)設施，修補破損地面，取消垃圾道、垃圾房、垃圾池清理小區(qū)私搭亂建，恢復綠地粉刷小區(qū)墻面，清除小廣告（三）H市老舊小區(qū)改造政策H市關于老舊小區(qū)改造地方政府文件有兩份：一是H市政府《關于印發(fā)<H市老舊小區(qū)整治和管理實施方案>的通知》（石政規(guī)〔2018）12號文件）；二是H市政府辦公室《印發(fā)<關于進一步加快全市2020年老舊小區(qū)整治工作的實施意見>的通知》（202創(chuàng)-21號文件）?！禜市城市環(huán)境容貌整治行動實施方案》《H市“城市雙修”工作實施方案》《H市2019年供熱保障實施方案》及《H市城鎮(zhèn)既有管道燃氣用戶加裝安全保護裝置實施方案》等文件中，也對老舊小區(qū)改造相關內容進行了規(guī)定。表2H市近三年老舊小區(qū)改造有關政策發(fā)文年份文件名稱文號2022年關于印發(fā)《H市2022年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》的通知市人民政府辦公室〔2022〕-11關于印發(fā)H市城市老舊管網更新改造工作方案的通知市人民政府辦公室〔2022〕-262021年關于做好對2021-2023年老舊小區(qū)改造中供熱、燃氣、通信和弱電等管線和設備改造資金支持的通知市人民政府辦公室〔2021〕-87關于印發(fā)《H市城市更新管理辦法》的通知H政規(guī)〔2021)6號關于印發(fā)《H市城市更新基金設立方案》《H市城市更新基金管理暫行辦法》的通知H政發(fā)(2021)10號關于印發(fā)《H市城市環(huán)境容貌整治行動實施方案》的通知H政辦函〔2021)31號2020年印發(fā)《關于進一步加快全市2020年老舊小區(qū)整治工作的實施意見》的通知市人民政府辦公室〔2020〕-21（四）H市老舊小區(qū)改造成效由于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與每個居民口常生活息息相關，與居民個人利益有關，所以對老舊小區(qū)改造的評價是毀譽參半。呈貢區(qū)老舊小區(qū)的改造進程步履維艱，政府的資金投入有限，施工制度流于形式，管理不到位等，市場利益主體和社會利益主體的頻繁磋商仍在磨合，一些矛盾沖突被擱置化對待等，缺乏協商和交流耐心等。本文通過走訪社區(qū)了解居民意愿，分析出居民對老舊小區(qū)改造的意見和建議，并結合相關文獻進行研究，最后提出對策。本文通過分析影響社區(qū)群眾參與老舊小區(qū)改造積極性的因素，并結合具體案例提出相關建議和意見。有市民說，改造完成之后，房價漲了，智能化管理被一些年輕人所喜愛，以及附近許多居民對整改效果表示羨慕，同時，也肯定了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造成效。總體上看昆明市呈貢區(qū)老舊小區(qū)改造效果和成果表現為：一是社區(qū)規(guī)范性增強。二是消防基礎設施建設完善。以呈貢區(qū)2019年度老舊小區(qū)改造為試點：晨光小區(qū)舉例，院內增設停車位15。其余，擴大消防通道200米，并且強化路面、兩邊標志線的設計，居住環(huán)境規(guī)范性得到極大提升。二是提高社區(qū)安全性。三是物業(yè)管理服務能力加強。改造后所有小區(qū)均經過線路規(guī)整及重新敷設，并使用電力、用氣有明顯的改善。三是物業(yè)服務水平提高。在原基礎之上，新增老舊小區(qū)安保隊伍，承擔各項安全管理工作，并且采用智能化的設計，增加人臉識別，攝像頭、出入入門卡管理。老舊小區(qū)的戶外加裝消防設施，樓里添置了滅火器。增加了居住舒適度。改建的老舊小區(qū)的車棚、充電站齊全，為社區(qū)上門服務內容豐富，比如電器維修，送菜送飯等等、打掃一下衛(wèi)生什么的，周邊商超、娛樂空間加大，生活舒適度明顯提高。四、H市老舊小區(qū)改造存在的問題（一）政府部門行政化傾向嚴重，缺乏合力陳舊的小區(qū)由于建設時期太長，各類設施陳舊，不夠完備，有許多方面有待重建，一般需要在老舊小區(qū)進行道路，車位、照明燈配套服務設施得到徹底整修或保養(yǎng)，這是一項龐大的系統工程，這一改造的過程，涉及到社區(qū)，城建等各個方面、包括房管在內的眾多行政職能部門，它要求各個職能部門之間必須全面協調、相互配合、相輔相成。因此，政府應該加強對老舊小區(qū)的重視程度，加大資金投入力度，提高資金使用效率，為居民提供優(yōu)質高效服務。但當前在老舊小區(qū)的改造工作中，仍有政府部門行政化的趨勢，改造合力不足。地方政府的各個職能部門政出多口、協調與合作不足的情況仍然廣泛存在。在城市中，既有一些基礎設施設施老化嚴重，又有大量老舊小區(qū)和城中村存在。據調查了解，基礎類公共設施改造的實施者通常是住建局，以及水電氣暖，通信網絡，停車場等、充電樁等的改造又涉及水務，供電等、包括工信在內的許多部門。在具體執(zhí)行中，這些部門常常會相互扯皮甚至互相推諉，導致很多項目難以落實到實處。目前，在全國范圍內，有許多老舊居民樓存在著不同程度的供水管道漏水或破損情況。若自來水與供熱管道此二項項目能互相配合，同步完成，將不再出現“鋪好了再修，修了再鋪”等重復建設現象、重復施工的現象，極大地影響了小區(qū)居民正常的生活，導致資源浪費。在地方政府部門缺乏統籌指導，統一規(guī)劃，職能部門間只追求小區(qū)域的結果，難以實現效益最優(yōu)化的市縣街、小區(qū)間很難實現老舊小區(qū)整治聯合，極易發(fā)生職責不清的情況，職能機構間彼此推矮、不作為情況。這不僅影響了居民生活質量，還嚴重損害了黨和政府在人民群眾心目中的形象。老舊居民小區(qū)的改造，是一個不斷破舊立新，不斷發(fā)展的過程，必然危及政府相關部門自身權益。在進行老舊小區(qū)改造時，涉及的范圍十分廣泛，如拆遷補償、物業(yè)管理、資金籌措等方面都有可能影響到自己的權益。與此同時，正在對公共土地進行清理、在建設有關基礎設施方面，還涉及自身利益調整問題。（二）居民參與度不高政府應該加強對老舊小區(qū)的重視程度，加大資金投入力度，提高資金使用效率，為居民提供優(yōu)質高效服務。但由于老舊小區(qū)戶主年紀較大、工作狀況及其他因素，他們對社區(qū)活動及事務參與熱情較低，對小區(qū)改造也常只是持“看熱鬧”態(tài)度，因此，使老舊小區(qū)居民主動參與到老舊小區(qū)改造中來，小區(qū)居民觀念有待根本轉變，使他們意識到，家園是要靠自己去建設的，但是，毫無疑問，它卻是一個長期而又錯綜復雜的發(fā)展過程，不可能一步到位。（1）居民對老舊小區(qū)改造的參與感不強。當前由于基層政府的原因、社會組織與小區(qū)居民間未建立密切的情感聯系，社區(qū)傾向于通過一些強制性措施來使居民參與其中，未能喚起小區(qū)居民對小區(qū)公共事務管理參與的積極性。同時老舊小區(qū)的住戶大多為老年人且流動性較大，工作重點是居家日常生活，不愿意花時間去參加小區(qū)的改造，問題更嚴重，不少居民朋友對小區(qū)業(yè)主“主人翁”意識尚未完全樹立，在他們眼里，這是個棲身之所，他們沒有進行小區(qū)改造、轉化為什么樣子、他們是否有參與或知情權，人們不太關心，自以為思路和決策不影響小區(qū)改造，多數人都有“等等，依靠，要求”觀念。（2）老舊小區(qū)住戶普遍具有依賴政府的思想和行為慣性。這就使得他們往往只關心自己的利益，不愿意參與社區(qū)建設。在相當長一段時期內，因為在我國已經形成了以政府部門為責任主體的政治局面、經濟和社會保障體制等，使得小區(qū)住戶一般都養(yǎng)成聽行政命令的習慣、所有行為均取決于政府部門的觀念與行為慣性，具體說來，老舊小區(qū)的改造工程亦如此。長期以來，地方政府和社區(qū)一直實行聯合管理，有問題的居民一般到政府部門和居委會去，寧可放棄以建立業(yè)委會這樣的地方自治機構的方式，才能行使好自己的權利，尋找解決辦法。（3）缺乏參與的平臺，業(yè)委會的作用不夠顯著。調研結果顯示，H市老舊居民小區(qū)大都沒有成立業(yè)主委員會，即便設立了業(yè)主委員會發(fā)揮作用范圍也不明確，與此同時，政府部門尚未為居民建立一個平臺，有助于居民橫向交往，互相幫助，推進居民自治等體系亦函待完善。一些新建小區(qū)的物業(yè)公司為了爭取更多的資源和方便管理，將原有物業(yè)服務企業(yè)或其他部門組建成立為新的業(yè)委會。首先，因為很多住戶根本就沒聽業(yè)委會的意見，亦不明白業(yè)委會在做什么，由此造成了老舊小區(qū)的業(yè)委會建設始終舉步維艱。第二，甚至還有業(yè)委會，它的實際功能也沒有得到很好的體現，由于許多業(yè)委會的參與人員都不是職業(yè)，亦無相關專業(yè)培訓，工作方法不得力。（三）物業(yè)企業(yè)服務水平不高老舊小區(qū)通常不設物業(yè)，甚至還有樓盤，相對于新開發(fā)或者高檔小區(qū)來說，它所發(fā)揮的作用還有相當大的距離。隨著我國社會經濟快速發(fā)展，越來越多的人選擇居住在城市里。老舊小區(qū)所住的家庭多為老人、租戶及外來務工人員，許多住戶不愿按期按規(guī)定支付各種物業(yè)管理費用，物業(yè)費回收率偏低，盈利性物業(yè)服務企業(yè)亦不愿接手并入駐老舊小區(qū)，構成惡行循環(huán)。（1）物業(yè)服務管理的總體水平還相對偏低。目前，我國大部分城市都是通過“以舊換新”方式實現老舊小區(qū)改造和更新，但是由于缺乏統一規(guī)范，很多老舊小區(qū)的物業(yè)管理人員并不能準確地理解“以舊換新”政策的內涵。盡管政府針對老舊小區(qū)推出紅色物業(yè)，但是幾乎沒有一個專業(yè)素質過硬的、勝任物業(yè)管理經營人才，走向老舊小區(qū)物業(yè)管理服務團隊，這樣自然會造成老舊小區(qū)物業(yè)服務質量難以為繼。大部分老舊小區(qū)物業(yè)人員都認為收取物業(yè)公司管理費是一件非常困難的事情。采訪住建局有關人員時得知，引進物業(yè)老舊小區(qū)改造后，總體收費率平均約為50%，有的小區(qū)物業(yè)收費率在20以下。社區(qū)居民己經對長年不用交物業(yè)費習以為常，因此，多數居民對于物業(yè)費的支付態(tài)度是消極的。（2）物業(yè)企業(yè)的管理還不夠規(guī)范。政府在協助社區(qū)引進物業(yè)公司后，政府部門對物業(yè)企業(yè)放松指導管理，監(jiān)督監(jiān)管，部分物業(yè)公司管理體系還不夠健全，內部管理混亂等，也有一些物業(yè)企業(yè)不知道，收物業(yè)費和用途都應該定期在小區(qū)居民中公布，其結果是，居民們并不知道他們繳納的物業(yè)費是做得怎么樣的、用在什么地方就會造成居民對于物業(yè)公司產生種種誤解。（四）社會組織發(fā)揮作用不明顯通過走訪調查的過程，我們可以發(fā)現，社區(qū)居委會的工作者和不少小區(qū)居民都認為，社區(qū)內無社區(qū)組織，而許多社區(qū)組織己經名存于世，均按政策規(guī)定強制設置，未開展實際管理工作，也未組織特定公益活動，更不代表住戶在老舊小區(qū)改造時發(fā)表意見。（1）當前，我國社會組織的相關管理制度還不夠健全。由于我國社會組織機構自身的發(fā)展相對滯后，在我國立法中，像《基金會管理條例》，《民辦非企業(yè)單位登記管理條例》這樣為數不多的幾個條款，對于社會組織機構法定主體地位未作出嚴格的規(guī)定。（2）在服務社區(qū)中，社會組織所發(fā)揮的作用還不夠明顯。因此，目前我國大部分的社會組織都處于一種“被管理”狀態(tài)。由于社區(qū)居委會對社會組織的重要性、功能發(fā)揮等等，至今尚未被人們所深入認識，政府還缺少向社會組織提供業(yè)務輔導和政策支持。老舊小區(qū)住戶對社會組織缺乏信任，社會組織應該由居民自發(fā)形成，可以說，居民們的權力并沒有得到充分動員，導致社會組織的專業(yè)知識醫(yī)乏等、人才資源醫(yī)乏等。

五、完善H市老舊小區(qū)改造對策建議（一）政府引導，做好頂層設計1.基于城市規(guī)劃加大改造的頂層設計與城市更新理論相結合，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是我國城市化建設的新機遇，要充分抓住機遇，對于小區(qū)里城市文化，城市形象、更新了城市理念，結合今后的城市發(fā)展策略、觀念與定位，增加城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造頂層設計。因此，目前我國大部分的社會組織都處于一種“被管理”狀態(tài)。此外，隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，我國許多地區(qū)出現了大量新建居民樓或辦公樓與原有住宅混合使用的現象，導致居民生活環(huán)境發(fā)生改變，也給舊城改建帶來較大困難。因此，要制訂3-5年內城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃，推動政策出臺，以期對開展有關工作起到一定的指導作用。2.結合政策體系明確改造目標與原則與昆明市城市文化發(fā)展相關政策，和老舊小區(qū)改造、治理的現實需要，要確定老舊小區(qū)的改造對象：一，統籌兼顧，兼顧老舊小區(qū)改造，城市發(fā)展、居民訴求和其他各方面的因素因地制宜，搞好改造方案設計和項目規(guī)劃工作，提出了改造重點和后續(xù)處理措施，使改造效果得以長期有效。目前我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的整體情況不容樂觀，存在諸多問題。第二，廣納民意。通過廣泛收集民眾意見，制定出切實可行的方案，以保障居民參與改造過程中獲得利益最大化。小區(qū)治理應該走群眾路線，了解人民群眾的需求并改、如何改，必須充分獲取民意，保障公眾知情權，更重要的是要體現公眾參與權利。要通過廣泛聽取意見、傾聽民聲來提高決策質量，為社區(qū)建設提供可靠保障。多加協同，與協同治理理論相結合，政府應做好指導與協調這一重大任務，充分調動社會組織和企業(yè)的積極性、群眾及其他主體積極性，主動性強，起到正確引導，積極作用，形成了治理合力。同時要完善相關法律法規(guī)，為實現社區(qū)共治奠定堅實的法律基礎。要通過多種方式對老舊小區(qū)進行綜合治理，建立完善長效管理機制。陳舊的小區(qū)治理應堅持長效機制，治理成果必須繼續(xù)鞏固，落實長效管理主要責任，真正使老舊小區(qū)改造治理不斷造福居民。（二）引導市民參與，充分發(fā)揮自治作用培育和完善公共參與體系，特別要使老舊小區(qū)的住戶本人自覺自愿地積極參與改造工作，與政府部門和其他主導性改造成本相比較，這樣老舊小區(qū)改造的生產成本才最低、成效最好的改造模式之一。1健全居民參與老舊小區(qū)改造的全過程機制。這就要求政府部門要根據不同情況及時制定出適合于各個地區(qū)實際情況的設計方案來。第一，小區(qū)建筑設計與整體規(guī)劃階段，地方政府對房屋查勘普遍采取選擇有一定專業(yè)經驗、建筑設計的機構，初步查勘，建筑設計，整體規(guī)劃老舊小區(qū)，并且通過開展全方面實地調查老舊小區(qū)周邊環(huán)境、走訪群眾，直接征求所轄社區(qū)居委會的意見、及物業(yè)管理人員等三種方法人，把握小區(qū)可能遇到的“急難愁盼來”問題情況和小戶表達需求意向，而且這時住戶居民還能更積極主動的親自參與施工。這就是本文提出的“三步走”式社區(qū)治理模式。二是方案和設計成果下達的最后一個環(huán)節(jié)，即在前一階段方案設計和規(guī)劃實施方案均己基本完成的情況下，政府通常會在各改建老舊小區(qū)的社會公告欄上計時，公布方案設計大致最后實施方案，并及時到所轄的居民小組和業(yè)委會、物業(yè)留存設計的最終執(zhí)行方案，這時，老舊小區(qū)全體居民也可以直接報送設計建議信息，并對方案設計編制者后續(xù)方案設計繼續(xù)進行更具針對性合理化調整。步驟3是環(huán)境更新與整改升級階段，無論項目的前期工作如何完整，但是，整個項目改造工程啟動之后，仍將存在許多環(huán)境遺留問題，而且這個時候居民還是可以適時使用環(huán)境改善項目聯席委員會機制，并適時反饋意見，如果發(fā)生危及市民切身利益的工地污染噪聲等、阻塞了正常的交通、影響別人的起居等等這些問題，仍需居民主動參與，通過協商來解決。2建立監(jiān)督與考核評價機制。因此，必須加強對新建住宅的管理與監(jiān)督。整治的效果如何，小區(qū)住戶的話語權。同時加強對工程質量、安全及環(huán)境狀況的監(jiān)督管理。必須疏通投訴反映途徑，發(fā)動住戶參加質量監(jiān)測、竣工驗收等。完善對工程實施情況的動態(tài)管理與評價。設立以辦事處為單位、社區(qū)的工作人員、居民代表是主要力量工作專班，為了對老舊小區(qū)的改造建設進行整體監(jiān)管。例如在上海市采取了“三會制度”（工程項目實行前征詢會、工程項目實行中協調會、工程項目實行后評估會）、工程項目的信息發(fā)布機制、居民監(jiān)督員機制等等，以期達到整個項目建設過程由住戶和社區(qū)共同監(jiān)管。（三）提高物業(yè)服務水平1.因地制宜分類實施物業(yè)管理延續(xù)“保障型”物業(yè)模式，把物業(yè)管理工作重點轉移到小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生上來、安保服務和其他方面的工作，為了有效地保證社區(qū)基本居住功能，提供物業(yè)服務基礎保障。因此，必須加強對新建住宅的管理與監(jiān)督。同時，鼓勵物業(yè)管理主體和各種服務模式的自愿協商和選擇，在奉行充分尊重居民意愿的原則下、綜合考慮居民消費承受能力等因素后，針對居民收入水平的不同等特殊情況，試圖引入不同范疇物業(yè)管理模式。例如，居民在交納物業(yè)費用方面并不遇到困難的，便可選擇服務質量優(yōu)良，規(guī)范的產品，市場口碑好，有相應業(yè)務資格標準物業(yè)企業(yè)；如居民對繳費存在困難，則應向物業(yè)公司提出要求。但是，若居民交納物業(yè)費的困難系數就更大，便可享受到街道對社區(qū)所選物業(yè)企業(yè)的基礎性服務。2.加強物業(yè)企業(yè)培訓，提升服務質量國內很多老舊小區(qū)物業(yè)費征收普遍繁瑣，這與物業(yè)公司管理服務水平的確是密不可分。要從制度建設入手，建立與社區(qū)發(fā)展相適應的新型管理體制，完善相關法律法規(guī)體系，為物業(yè)管理提供政策支持與法律保證。物業(yè)企業(yè)應當堅持細心聽取居民意見和建議，最大限度地充分了解居民需求與訴求，及其物業(yè)企業(yè)發(fā)展預期，并根據老舊小區(qū)居民服務需求的特點，研究制定了相應的業(yè)務操作細則及業(yè)務等級規(guī)范，進一步強化物業(yè)服務企業(yè)員工隊伍標準化管理，唯有如此，方能持續(xù)提升住戶對于物業(yè)服務管理企業(yè)之信心與信任度。與此同時，物業(yè)企業(yè)也要通過加強教育培訓來持續(xù)推進，進一步提高基層物業(yè)工作者的素養(yǎng)，進一步提升自身服務水平。（四）充分發(fā)揮社會組織共治共建作用1.增強對社會組織的培育“社會組織參與管理可以分擔部門管理的各種工作壓力，社會組織的功能如同鋼筋混凝土，具有加強和填充空間的功能?！庇捎诶吓f小區(qū)具有產權多元化的特點、社會結構比較開放等優(yōu)點，因此，社會組織的設立與引進也就較為容易。（1）積極引導，支持，促進社會組織介入老舊小區(qū)改造。同時，由于我國政府對于老舊小區(qū)改造的重視程度不夠高，導致許多部門都沒有足夠的精力去支持和鼓勵社會組織來開展這項工作，從而使其無法更好地發(fā)揮作用。H市老舊小區(qū)改造的啟動，本身就比較晚，而正式社會組織較少，專業(yè)化比較低，功能亦較簡單，介入老舊小區(qū)的改造管理更少。同時政府還應該制定政策鼓勵和支持各種社會組織參與到老舊小區(qū)的治理當中去，為其發(fā)展提供廣闊的空間。所以，政府部門有必要加強社會組織培育，尤其是有關民政部門，更應加大對社會組織工作的引導力度，協助、支持老舊小區(qū)建立本社區(qū)社會組織。如老舊小區(qū)可指導建立便民服務，設施維修，矛盾調節(jié)等、法律咨詢和其他類型的社會組織，充分發(fā)揮社會組織對老舊小區(qū)改造長效管理的作用。（2）對相關社會組織經費嚴重不足的問題，要及時予以協助或者解決。當前階段，我國基層社區(qū)社會組織建設在發(fā)展過程中仍面臨普遍困境，即發(fā)展本身經費供給剛性不足，由財政撥款支持的社區(qū)社會組織建設，過多地依賴于政府，而且現在真得想要完全從根源上解決這樣的難題，既要自己擴大資金來源的渠道，同時，政府要主動把原有的資金直接供給方式，逐步向所提供服務的資金獎勵過渡。針對每個社區(qū)社會組織所處位置進行特殊管理，財務部門也要在相關政策上認真開展改革工作的探索，貫徹落實國家有關社區(qū)財政生活補貼資金分配的政策。2.強化社會組織發(fā)展（1）進一步加強組織人員結構的調整。通過在各高級專業(yè)服務人才崗位上大力開展招聘宣傳，進一步推動社會組織隊伍規(guī)模持續(xù)壯大，加大全體員工專業(yè)知識宣傳培訓和學習，督促廣大職工增強法律意識、組織宣傳策劃的意識和服務溝通的能力。（2）有力地促進了社區(qū)社會組織內部行政管理活動規(guī)范化。進一步發(fā)展和改進專業(yè)人員培訓，管理考評等、激勵獎懲與績效