工業(yè)園物業(yè)管理方案目錄

前言

眾信物業(yè)管理公司簡介

工業(yè)園物業(yè)管理方案

第一節(jié)提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃

第二節(jié)擬采取的管理方式，工作計劃和物質(zhì)需求情況

第三節(jié)各項指標(biāo)的承諾及完成承諾的措施

第四節(jié)管理人員的配備，人員培訓(xùn)及人員管理

第五節(jié)管理規(guī)章制度，建筑及附屬物檔案，設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理

第六節(jié)便民服務(wù)

第七節(jié)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測算

第八節(jié)日常物業(yè)管理

部分公眾制度及應(yīng)急措施

精神文明公約

安全防范方法管理規(guī)定

消防安全管理規(guī)定

道路及車輛管理規(guī)定

工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運行制度

智能控制中心管理規(guī)定

消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度

空調(diào)設(shè)備巡視管理制度

電梯巡視監(jiān)控管理制度

水泵房運行操作規(guī)程

水泵房運行注意事項

綠化養(yǎng)護制度

清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

清潔作業(yè)規(guī)程及操作要領(lǐng)

清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)檢測方法

意外事件處理辦法

消防應(yīng)急方案

停水及事故處理方案

物業(yè)管理委托合同

工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報價

結(jié)束語

第一章前言

物業(yè)管理作為一種新興的行業(yè)，它的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活，工作生產(chǎn)環(huán)境，提高城市整體水平起到了積極的作用.《物業(yè)管理條例》的頒布和實施更是有力的促進了這一行業(yè)的發(fā)展，在不斷規(guī)范行業(yè)的法制環(huán)境的同時，也使更多商，產(chǎn)，住，用物業(yè)進入物業(yè)管理市場.

廣州眾信物業(yè)管理有限公司在順應(yīng)市場需要，提出"內(nèi)部精細(xì)管理，對外穩(wěn)健發(fā)展"的戰(zhàn)略思路.在這思路的指導(dǎo)下來謀求企業(yè)的出路.我們公司追求的是通過提供專業(yè)的服務(wù)創(chuàng)出客戶100%的滿意度，我們不追求高額的短期回報，我們相信的是"只有最認(rèn)真，才能最專業(yè)，只有最專業(yè)，才能最強大".我們企業(yè)做好，做大，做強，為客戶創(chuàng)造價值，也是對客戶的最好回報.

第二章眾信物業(yè)管理公司簡介眾信物業(yè)管理有限公司是在廣州市物業(yè)管理市場逐漸走向規(guī)范化，市場化，專業(yè)化之時應(yīng)運而生.廣州市房產(chǎn)局的各級領(lǐng)導(dǎo)在物業(yè)管理工作會議上多次提出:要讓物業(yè)管理行業(yè)真正市場化運作，我們應(yīng)按"根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，國家鼓勵和扶持專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立，逐步規(guī)范和調(diào)整開發(fā)商與物業(yè)公司之間的不正當(dāng)利益輸送關(guān)系，推動廣州市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范發(fā)展，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。."公司自注冊前，就從公司的規(guī)范，專業(yè)，發(fā)展等方面作了全面的策劃，并確定了"全心服務(wù)，在細(xì)微之處見精神;追求卓越，贏萬從口碑創(chuàng)品牌"的公司理念.公司理念體現(xiàn)了這個年輕公司，即朝氣勃勃，勇于創(chuàng)新，又腳踏實地以服務(wù)為本的精神.

第三章工業(yè)園物業(yè)管理方案

第一節(jié)提高管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與策劃

**工業(yè)園坐落于*****，是集辦公和工業(yè)，宿舍一體的園區(qū).一期占地面積69800平方米，總建筑面積約70000平方米，框架結(jié)構(gòu)，其廠房面積42400平方米，辦公面積5950平方米，宿舍20250平方米，園區(qū)道路面積18000平方米，綠化面積8000平方米，公共衛(wèi)生面積8000平方米(不含建筑物內(nèi)樓道走廊面積)，園區(qū)配套有路燈，水泵房，配電房，發(fā)電機房，煤氣站，圍墻(周界)智能防范系統(tǒng)，電梯9部，園區(qū)設(shè)有出入口一個.該項目布局合理，設(shè)施完善，設(shè)備高檔.針對本次物業(yè)管理標(biāo)的各個要素，我休養(yǎng)所管理思路概括為"一種模式，二項承諾，五個重點，五大措施".

一，認(rèn)識與定位

該工業(yè)園區(qū)作為一個大型工業(yè)園區(qū)物業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全市，全省，乃至于全國，全世界.給該項目整體形象定位是:開放，高效，規(guī)范

開放體現(xiàn)該工業(yè)園改革創(chuàng)新的思想和國際化的辦公，生產(chǎn)方式

高效展示該工業(yè)園進取，創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效的運轉(zhuǎn)機制

規(guī)范體現(xiàn)該工業(yè)園作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)，運作規(guī)范高效，管理精細(xì)的風(fēng)貌

二，一種模式

作為國際化工業(yè)園需要的是體現(xiàn):開放，高效，規(guī)范，安全，文明，有序，舒適等，為此我公司確定該工業(yè)園區(qū)管理服務(wù)模式為:一手抓物業(yè)管理服務(wù)，一手抓精神文明建設(shè)和形象建設(shè)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式.

在我公司進駐后，要將公司"全心服務(wù)，在細(xì)微之處見精神;正大卓越，贏萬眾口碑創(chuàng)品牌"的理念全方位導(dǎo)入，并秉持我們的職業(yè)操守:"崗不離守，守不離綱，威武文明，誠摯服務(wù)".我們深信通過我們的努力，一定能給貴公司和使用人交一分滿意的答卷.

三，二項承諾:

1，自接管該物業(yè)管理項目之日起，二年內(nèi)使該物業(yè)管理項目成為優(yōu)秀示范項目，樹立工業(yè)園區(qū)引進專業(yè)化物業(yè)管理的成功范例.

2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服務(wù)質(zhì)量體系全面實施物業(yè)管理服務(wù).

四，五個重點:

針對該項目的特點和工作難點，我們確定了在管理上的五個重點:

1，樹立工業(yè)園物業(yè)整體形象

通過環(huán)境形象，工業(yè)園區(qū)形象控制，公共設(shè)備和設(shè)施管理，治安和交通控制，管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造工業(yè)園區(qū)開放，高效，規(guī)范的整體形象.

2，確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零

從我們管理的經(jīng)驗來看，治安，消防狀況的好壞是物業(yè)使用人衡量管理績效的關(guān)鍵.本方認(rèn)為，通過實施準(zhǔn)軍事化內(nèi)部管理體系，結(jié)合人性化服務(wù)機制，以及技防、人防及物防措施的有機整合，可實現(xiàn)該區(qū)域因物業(yè)管理相關(guān)因素引發(fā)的治安及消防事件發(fā)生率為零。.

3，維護好工業(yè)園區(qū)的環(huán)境

本工業(yè)園區(qū)作為對外展示的重要窗口，其環(huán)境管理應(yīng)以衛(wèi)生管理為核心工作內(nèi)容。園區(qū)衛(wèi)生管理須涵蓋道路、廠房、宿舍、辦公區(qū)等公共區(qū)域及建筑外墻，確保各區(qū)域整潔有序。實現(xiàn)園區(qū)整體良好形象需通過專業(yè)化的管理措施和持續(xù)不斷的努力，方能從根本上提升項目整體面貌。同時，綠化養(yǎng)護應(yīng)確保植物生長茂盛、常綠，無枯死植株及雜物堆積，從而有效輔助整體項目的良好形象展示。

4，設(shè)施，設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使工業(yè)園物業(yè)保值，增值

另外，該項目的設(shè)施設(shè)備齊全，我們在管理中，重點是強調(diào)專業(yè)管理，使其使用壽命增長，從而達(dá)到保值增值的目的.

5，樹立管理公司自身良好形象，使該項目成為口碑

本項目將著力提升人員形象，強化威武文明及職業(yè)化特色管理，通過文明執(zhí)勤與優(yōu)質(zhì)服務(wù)切實樹立良好形象，在工業(yè)園內(nèi)形成積極正面的社會效應(yīng)，贏得管理方的高度認(rèn)可，有效提升工業(yè)園的管理價值。.五大措施:

1，根據(jù)該項目特點，在治安管理上充分強調(diào)人的因素，所有保安管理員由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強調(diào)多重結(jié)合，即流動崗與固定崗相結(jié)合，全面防范與重點防范相結(jié)合，保安管理與其它人員相結(jié)合，白天外松內(nèi)緊與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合.在物防上加強對物品進出管理，提高防范能力等，結(jié)合管理處統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安萬無一失.

2，精心養(yǎng)護園林綠化，實施垃圾分流，加強環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建設(shè).針對該項目的現(xiàn)狀要求，我們將設(shè)置環(huán)境管理部(環(huán)衛(wèi)，綠化)，養(yǎng)護工業(yè)園內(nèi)園林綠化和管理好區(qū)域衛(wèi)生，以保障工業(yè)園區(qū)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔.第一:維護保養(yǎng)好工業(yè)園區(qū)綠化，使其保持常青，常新，始終煥發(fā)勃勃生機;第二:加強和引導(dǎo)環(huán)保意識的教育，使每位到工業(yè)園區(qū)的人員都自覺愛護區(qū)內(nèi)環(huán)境;第三:垃圾分類收集，建立回收系統(tǒng);第四:開展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè).

3，保證車輛有序停放.為防止車輛亂停放現(xiàn)象，我們將對使用人進行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場溫馨管理，提示相結(jié)合，對其講理無效之后，給予處理，最后達(dá)到整齊，規(guī)范停車和秩序井然的目的.

4，實行大圍合整體管理與小圍合局部管理相結(jié)合的管理方法.這種方法體現(xiàn)在人員安排，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，設(shè)備管理等各方面.本合同各方同意由管理處作為統(tǒng)一指揮機構(gòu)負(fù)責(zé)整體管理，同時在各責(zé)任區(qū)域設(shè)立班組，各班組由組長負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)的組織與實施；各單項業(yè)務(wù)由相應(yīng)管理人員負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查和過程跟蹤，確保各項工作有序推進、規(guī)范有序。.

5，我們在管理服務(wù)中將推出24小時值班巡邏的服務(wù)機制，以解決使用者所需.

每二節(jié)擬采取的管理方式，工作計劃和物質(zhì)需求情況

一，擬采取的管理方式

對于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為:專業(yè)化，規(guī)范化，精細(xì)化，品牌化，經(jīng)營型的管理方式.

基本思路是:1，嚴(yán)格選人，謹(jǐn)慎用人，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì);2，提供24小時服務(wù);3，嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為;4，致力精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略;5，軍事化管理加現(xiàn)代化管理.具體我們的管理分組織系統(tǒng)，運作程序系統(tǒng)，激勵系統(tǒng)三個部分說明.

(一)組織系統(tǒng):

1，貴公司可以直接對管理處下指示，以提高服務(wù)效率.

2，管理處實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任，文員，品管，各業(yè)務(wù)部門管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工.

(二)，運作程序系統(tǒng):

1，整體運作程序

2，內(nèi)部運作流程

說明:

1，在內(nèi)部運作流程設(shè)計中，堅持全過程管理，保證指揮，監(jiān)督的封閉性.管理層兼具指揮與監(jiān)督職能，統(tǒng)籌計劃、組織、控制及反饋等管理職能，確保管理閉環(huán)的完整性與有效性，以實現(xiàn)管理職能的及時性與系統(tǒng)性。.

2，各層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件進行規(guī)范.同時充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性.

(三)，激勵系統(tǒng):

說明:

1，激勵機制重在尊重個體權(quán)利，保持團隊?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟和社會效益.

2思想工作機制旨在通過激發(fā)員工潛能，共同構(gòu)建具有共識的價值觀體系，有效提升員工工作效能與積極性，充分尊重個體情感需求，針對員工個性化心理特征適時開展思想政治工作，其具體形式包括談心談話、座談交流等。.

3，獎懲機制與監(jiān)督機制相結(jié)合，以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明，通過獎勵引著員工走，通過懲罰"打"著員工走，做到人人有動力，個個有壓力.獎勵分為物質(zhì)獎勵和精神獎勵.

4，培養(yǎng)提升機制在實際工作中極具價值.本合同約定：培訓(xùn)作為企業(yè)人才發(fā)展的重要組成部分，旨在強化員工對企業(yè)的忠誠度，培養(yǎng)專業(yè)能力與綜合素養(yǎng)，推動員工持續(xù)提升。企業(yè)將建立不拘一格的晉升機制，實行能者上、平者讓、庸者下的用人原則，為人才成長創(chuàng)造公平、公正、公開的制度環(huán)境。.

5，工資福利機制重在考核，考核分月考核和年度考核進行，實行浮動工資，增強工作能力.

6企業(yè)文化機制作為企業(yè)發(fā)展的核心驅(qū)動力，通過其建設(shè)與完善，旨在提升組織凝聚力與團隊向心力，強化員工的自信心與歸屬認(rèn)同感。依托企業(yè)文化所具有的組織凝聚力、引導(dǎo)性與約束性功能，有效實現(xiàn)員工個體目標(biāo)與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的有機統(tǒng)一。.

工作計劃

依據(jù)管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計劃如下.

(一)前期管理工作計劃

序號

項目

內(nèi)容

時間

備注

1

物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研

全面了解物業(yè)管理標(biāo)的

05年12月31日

盡量提前

2

擬訂管理方案

結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案

06年1月5日

盡量提前

3

接管合同簽訂

1，方案送審

2，簽訂合同

方案確認(rèn)時止

盡量縮短時間

4

組建管理隊伍

1，選拔2，培訓(xùn)3，上崗

方案確認(rèn)至進場

5

整改及完善辦公條件

1，安排管理用房

2，安排員工宿舍

3，物質(zhì)裝備到位

方案確認(rèn)至進場

6

制訂管理制度

1，制訂切合實際的各項物業(yè)管理制度

2，導(dǎo)入ISO9001-2000

7

物業(yè)接管驗收

辦理書面移交手續(xù)(二)常規(guī)期管理工作計劃

序號

項目

內(nèi)容

時間

備注

1

房屋及公用部位維修保養(yǎng)

1，制定大，中修計劃方案;

2，日常零修，急修管理;

3，日常保養(yǎng)巡查管理;

4，維修質(zhì)量管理.

接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿

屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助

2

公共設(shè)施，設(shè)備及場所的使用，維修，養(yǎng)護，管理

1，建立檔案，搞好基礎(chǔ)資料管理;2，運行管理;3，維修保養(yǎng)管理;4，險情應(yīng)急管理;5，水池水泵管理;6，其他.

接管驗收后開始，部分待施工單位保修期滿

屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助

3

安保管理

1，24小時值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理;2，違章私設(shè)攤點及設(shè)立廣告管理;3，消防管理;4，來人來訪管理;5，物品出入管理.

接管驗收后開始

4

車輛管理

1，進出車輛管理;2，停車場管理;3，車輛行駛管理.

接管驗收后開始

5

清潔衛(wèi)生管理

1，清潔衛(wèi)生管理;2，環(huán)保管理;3，消殺管理.

接管驗收后開始

6

綠化管理

1，室內(nèi)綠化管理;2，室外綠化管理.

接管驗收后開始

7

客戶服務(wù)管理

1，設(shè)立服務(wù)員和保安;2，人員形象及服務(wù)意識管理.

8

標(biāo)識系統(tǒng)管理

標(biāo)識日常維護管理

9

檔案管理

1，建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料;2，建立用戶檔案，房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊;3，建立嚴(yán)格的檔案管理制度.

接管驗收后開始

(三)物質(zhì)資金積累計劃

序號

項目

數(shù)量

金額

用途

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

摩托車

電腦，含顯示器

打印機

復(fù)印機

傳真機

保險柜

照像機

電話

寢具和服裝(套)

疏通機

電焊機

1

1

1

1

1

1

1

1

按編制配

1

1

2000

4000

1800

6000

1000

800

2000

400

10000

2000

1000

用于聯(lián)絡(luò)及辦理相關(guān)業(yè)務(wù)

辦公用

辦公用

辦公用

辦公用

辦公用

用于文化活動

辦公用

估算價

維修用

序號

項目

數(shù)量

金額

用途

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34

35

沖擊鉆

切割機

電工工具

水工工具

木工工具

泥工工具

高空作業(yè)用工具

鋁合金梯

常用材料備件

吸塵機

垃圾箱

清潔工具(套)

清潔車(專用)

手推平板車

手推斗車

剪草機

綠籬機

人工噴霧器

綠化工具(套)

對講機

防毒面具

鋼盔

消防靴

訓(xùn)練用具(套)

1

1

2

1

1

1

1

2(一大一小)

一批

1

10

18

4

1

2

1

1

1

7

8

4

10

10

1

1500

2000

800

500

700

300

1000

2000

3000

1000

4000

5000

3200

1500

1000

3200

150

700

8000

800

800

500

2000

維修用

維修用

維修用

維修用

維修用

維修用

維修用

維修用

維修用

環(huán)境管理用

環(huán)境管理用

環(huán)境管理用

環(huán)境管理用

環(huán)境管理用

環(huán)境管理用

環(huán)境管理用

環(huán)境管理用

環(huán)境管理用

環(huán)境管理用

安全管理用

安全管理用

安全管理用

安全管理用

合計:$74650元

第三節(jié):各項指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)及達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)采取的措施

本節(jié)參照《全國物業(yè)管理條例》，《全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則》及ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，我們對項目之物業(yè)管理要求的各項指標(biāo)以表格的形式予以公布，并在列項中概述保障各項指標(biāo)完成的實施措施.

序號

指標(biāo)名稱

工作標(biāo)準(zhǔn)

指標(biāo)測定依據(jù)

管理指標(biāo)實施措施

1

房屋及配套設(shè)施完好率

95%

全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

采用區(qū)域巡查管理機制與管理中心控制體系相結(jié)合的工作方式，明確責(zé)任分工，確保責(zé)任落實到具體責(zé)任人，建立健全區(qū)域日常檢查、周期性檢查及月度檢查制度，完善檔案管理制度。

2

房屋零修，急修及時率

96%

全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，零修工程及時完成，急修工程不過夜.并建立回訪制度和回訪記錄，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，24實行小時值班制度

3

維修工程質(zhì)量合格率

99%

全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

建立維修回訪制度，及時征求貴單位意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量

4

大型及重要機電設(shè)備完好率

99%

全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

完善機電設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，尋求專業(yè)公司支持，所有維修人員全部持證上崗，實行24小時專人值班，出現(xiàn)故障及時排除

5

疾呼完好及使用率

95%

全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

落實責(zé)任人，堅持對道路，路燈及停車場，消防設(shè)施設(shè)備等公用設(shè)施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由維修部落實，客戶服務(wù)中心監(jiān)督，并建立健全檔案記錄，完善規(guī)章制度，確保公共設(shè)施完好并正常使用

6

停車場完好率

95%

7

路燈安好率

95%

8

消防設(shè)備完好率

98%

9

治安案件發(fā)生率

1%以下

全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

實行24小時保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24全天候值班制度，負(fù)責(zé)接收報警信息并組織實施調(diào)度工作，依據(jù)實際情況構(gòu)建人防、技防與物防相結(jié)合的治安防控體系，明確保安崗位職責(zé)，建立層級化防衛(wèi)機制，以保障工業(yè)園區(qū)內(nèi)人員生命安全及財產(chǎn)安全。

10

財產(chǎn)被盜率

1%以下

11

違章發(fā)生率

1%以下

全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

建立交叉巡查制度，實施持續(xù)跟蹤管理，對私設(shè)攤點、戶外廣告設(shè)施、違規(guī)張貼物等現(xiàn)象及時發(fā)現(xiàn)并依法處理，強化宣傳引導(dǎo)工作，杜絕違法行為的發(fā)生，并建立相應(yīng)的回訪機制。

12

違章處理率

90%以下

13

火災(zāi)發(fā)生率

1%以下(年)

全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

實行全員義務(wù)消防員制度，制定消防應(yīng)急預(yù)案，定期組織消防培訓(xùn)與演練，加強消防安全宣傳教育，由保安人員每日進行消防安全巡查，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)隱患，保障單位消防安全。

14

綠化完好率

無

全國物業(yè)管理條例，全國物業(yè)管理示范工業(yè)園區(qū)達(dá)標(biāo)評分細(xì)則，ISO9001質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

建立專業(yè)化綠化管理養(yǎng)護隊伍，責(zé)任到人，區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合，加強宣傳，發(fā)現(xiàn)問題，及時修復(fù)，確保公共綠化無破壞，無踐踏，無黃土裸露;室內(nèi)綠化常青.

第四節(jié):管理人員的配備，人員培訓(xùn)

一，物業(yè)管理處人員配備

該管理處人員配備因考慮對外形象和設(shè)備配置情況，幫我們在人員配備上堅持以公司"精干，高效，敬業(yè)"的用人原則為基礎(chǔ)，確定"重學(xué)歷也重能力，重水平更重品德"的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才選聘關(guān).我們要求管理人員必須是一專多能.在管理隊伍建設(shè)方面，將采用規(guī)范管理與人性化管理相結(jié)合的方式，建立激勵機制，嚴(yán)格實施管理考核，并建立淘汰機制，以確保管理目標(biāo)的實現(xiàn)。.

(一)，管理處人員配備圖

(二)，物業(yè)管理處人員崗位分布說明

1，管理處主任:1名，負(fù)責(zé)全面工作.

2，文員:負(fù)責(zé)前臺服務(wù)，和處理行政，物業(yè)事務(wù)等工作，并協(xié)助管理接待等工作，及負(fù)責(zé)檔案管理，會務(wù)管理等工作.

3，品管:1名，負(fù)責(zé)各部門，各崗位的工作質(zhì)量的檢查，監(jiān)督.

4，維修部:2名，負(fù)責(zé)工業(yè)園物業(yè)和配套設(shè)施設(shè)備及場地的日常維修，保養(yǎng)，巡視，維修檢查監(jiān)督等工作.

5，保安隊中隊長:1名，負(fù)責(zé)保安隊全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作.

保安:13名，分三班24小時值班(其中一名輪休)，負(fù)責(zé)當(dāng)班期間的安保工作.

6，環(huán)境管理部部長:1名，負(fù)責(zé)清潔，綠化全面工作及對部門人員檢查監(jiān)督工作.

綠化技師:2名，負(fù)責(zé)綠化養(yǎng)護工作.

環(huán)衛(wèi)工人:8名負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生.

(三)，人員培訓(xùn)

企業(yè)的競爭是人才的競爭，而人才的競爭關(guān)鍵在于企業(yè)是否最大限度地開發(fā)人力資源，要實現(xiàn)人才資源開發(fā)戰(zhàn)略，我們確定了"全員培訓(xùn)，全過程考核"的培訓(xùn)方針，使培訓(xùn)真正落實到實處.

1，培訓(xùn)的目標(biāo):

通過培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，使物業(yè)管理更加富有成效.

2，培訓(xùn)內(nèi)容:

(1)新員工入職培訓(xùn):

A，企業(yè)培訓(xùn):企業(yè)質(zhì)量方針，質(zhì)量目標(biāo)，企業(yè)理念，企業(yè)精神等;

B，員工手冊培訓(xùn):員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等;

C，管理處概況培訓(xùn):工業(yè)園區(qū)概況，公眾管理制度，內(nèi)部規(guī)章制度，管理架構(gòu)等;

D，物業(yè)管理基礎(chǔ)知識及強化服務(wù)意識的專題培訓(xùn);

E，軍訓(xùn)與參觀學(xué)習(xí).

(2)崗位專業(yè)技能培訓(xùn):

A，基本技能培訓(xùn):相應(yīng)崗位的專業(yè)知識，ISO9001文件(包括質(zhì)量手冊，程序文件，工作指示，記錄表格等);

B，新技術(shù)(能)培訓(xùn):智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等.

(3)素質(zhì)提高培訓(xùn):

A，操作層自我開發(fā)培訓(xùn):進行有關(guān)學(xué)歷，職稱的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán)保等相關(guān)知識講座;

B，管理人員實行"四個一"常規(guī)培訓(xùn)，即堅持每月寫一篇文章，讀一本專業(yè)的好書，參加一次講座，參與一次競賽.

(4)新政策，新理論培訓(xùn):

物業(yè)管理理論動態(tài)，有關(guān)法律，法規(guī)，同行業(yè)新動向等.

(5)培訓(xùn)者培訓(xùn):

培訓(xùn)者更新知識及觀念，吸收新理論，不斷創(chuàng)新培訓(xùn)工作思路的培訓(xùn).

3，培訓(xùn)計劃(不具體闡述)

4，培訓(xùn)的評估考核

(1)培訓(xùn)中考核:根據(jù)實際情況，在培訓(xùn)過程中同步開展考察，通過理論與實踐相結(jié)合的方式，以便于評估員工是否按照培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行相關(guān)工作，對未按照培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行相關(guān)工作的員工，實施監(jiān)督并給予指導(dǎo)。.

(2)培訓(xùn)后考核:分為實操考評和書面考核兩種，反饋培訓(xùn)績效，把考評的結(jié)果作為薪資發(fā)放的依據(jù).

第五節(jié):管理規(guī)章制度和建筑及其附屬物檔案，

設(shè)施，設(shè)備，業(yè)主檔案的建立與管理

一，管理規(guī)章制度

科學(xué)完善，合理量化.健全實操的管理規(guī)章制度是我們?nèi)〉贸晒Φ闹匾▽?，也是提高服?wù)品質(zhì)，提升工業(yè)園區(qū)形象的重要依據(jù).為進行統(tǒng)一規(guī)范和管理，接管后，我們將嚴(yán)格按照ISO9001國際標(biāo)準(zhǔn)人，及我公司質(zhì)量體系文件的要求，對項目實施專業(yè)化，規(guī)范化管理.我們還將根據(jù)該項目實際情況對規(guī)章制度及相關(guān)程序作適當(dāng)調(diào)整.管理制度主要包括公眾制度及應(yīng)急措施，ISO9001服務(wù)質(zhì)量控制程序文件，公司內(nèi)部管理制度等.

二，檔案建立與管理隨著建筑設(shè)計高科技，專業(yè)化的發(fā)展，信息成為管理資源中又一重要因素，為此，在信息收取時廣開信息渠道，存儲時做到內(nèi)容全面，豐富，收集時盡可能地完整.我們擬對項目所有物業(yè)管理與服務(wù)的項目，從主體到配套，從建筑到環(huán)境，從硬件到軟件等都建立相應(yīng)的管理檔案.并樹立檔案管理的財富觀，資源觀和服務(wù)觀，使檔案管理真正為管理服務(wù).

三，檔案管理運作環(huán)節(jié)

1，資料的收集，直接隸屬于客戶服務(wù)中心.建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資源進行嚴(yán)格管理.在收集時，堅持內(nèi)容豐富的原則，根據(jù)實際全面收集，小到一盆花都有詳細(xì)的資料收集.

2，資料的分類整理，根據(jù)其性質(zhì)，特點進行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理.

3，資料歸檔管理，按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律，聯(lián)系進行分類保存，做到便于查找和調(diào)用，在進，出檔案室都有嚴(yán)格的規(guī)定，嚴(yán)防文件流失.檔案的管理環(huán)境必須做到"三防"，即防火，防潮，防變質(zhì).

四，檔案資料的分類

1，接管移交資料:

名稱

資料內(nèi)容

工程建筑產(chǎn)權(quán)資料

A:規(guī)劃圖紙，項目批文，用地批文

B:建筑許可證，投資許可證，開工許可證

C:拆遷安置資料

工程技術(shù)資料

A:紅線圖，總平面圖

B:地質(zhì)勘察報告，開竣工報告，圖紙會審報告

C:工程合同，工程預(yù)決算

D:工程設(shè)計變更，通知及技術(shù)核算單

E:竣工圖:1.單體建筑，結(jié)構(gòu)，設(shè)備竣工圖

2.消防，智能化，中央空調(diào)等工程及地下管網(wǎng)竣工圖

F:房屋，消防，智能化，中央空調(diào)等竣工驗收證明書

G:鋼材，水泥等主要材料的質(zhì)量保證書

H:新材料，構(gòu)配件的鑒定合格證書

I:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備的檢驗合格證書

J:供水，供電，電梯，消防，智能化，中央空調(diào)等設(shè)備技術(shù)資料

K:砂漿，混凝土試塊，試壓報告

L:綠化工程竣工圖

M:其它技術(shù)資料

2，管理檔案資料

名稱

資料內(nèi)容

物業(yè)資料

A:基本資料B:標(biāo)識資料

事務(wù)管理資料

A:事務(wù)值班表B:事務(wù)交接記錄表

C:物品搬出(入)登記表D:日常事務(wù)巡視記錄

E:事務(wù)回訪登記表

維修資料

A:維修申報表B:維修服務(wù)派工單

C:維修回訪記錄本D:公共設(shè)施維修記錄

安全防范及交通管理資料

A:日常巡查記錄，交接班記錄，值班記錄

B:查崗記錄C:物資搬運放行記錄，緊急事件處理記錄

D:車輛管理記錄，車輛詳細(xì)資料，車輛出入記錄

設(shè)備管理資料

A:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄B:各項機電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄

C:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄D:設(shè)備檢查記錄

員工管理資料

A:員工個人資料，聘用表B:員工業(yè)績考核及獎罰記錄

C:員工培訓(xùn)計劃及實施記錄D:員工培訓(xùn)考核記錄

E:員工外出考評及參加演練記錄F:員工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄

意見反饋資料

A:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表B:意見調(diào)查，統(tǒng)計記錄

C:投訴及處理記錄表

行政文件資料

A:管理處主任值班及督察記錄B:政府部門文件

C:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件

D:管理處規(guī)章制度，通知，通報等文件

E:管理處榮譽一覽表F:管理處接待來訪參觀記錄表

會務(wù)資料

A:會務(wù)承辦實施方案B:會務(wù)攝影及錄音，錄像資料

第六節(jié):便民服務(wù)

當(dāng)我公司接管本項目物業(yè)管理后，我們將圍繞人員切身需求，秉持"以客戶為中心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價收費"的經(jīng)營方針，盡量開展各項便民服務(wù)，包括無償服務(wù)項目和有償服務(wù)項目，以下面所列.總之做到使用人有什么需求，我們就想辦法滿足.

序號

項目

服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)

備注

1

代理辦公物品維修

按維修單位標(biāo)準(zhǔn)收取維修費，每次維修費貨比三家，經(jīng)同意后送修，加收適當(dāng)服務(wù)費

2

代購車船航空票

除實際費用外，按規(guī)定加收手續(xù)費

3

代寄，代領(lǐng)郵件

加收適當(dāng)服務(wù)費

4

配備急救箱，急救藥品

按藥品的實際收費，不加收服務(wù)費

5

建立活動組織，組織文體活動

活動費用按實際發(fā)生收費，不加收服務(wù)費

第七節(jié):物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)建議及收支測算

本項目物業(yè)管理采用包干制，廠房物業(yè)每平方米每月1.5元，辦公物業(yè)每平方米每月2元，宿舍物業(yè)每平方米每月0.5元，即:每月物業(yè)公司的收入為42400m2×1.5元/m2+5950m2×2元/m2+20250m2×0.5元/m2=85625元，每月物業(yè)公司支出及利潤見下表:

類別

序號

項目

計算式

月支出

備注

人工費用

1

員工工資

30人

管理處主任:3200元×1人=3200元

客服文員:1400元×1人=1400元

品管文員:1400元×1人=1400元

保安隊長:2000元×1人=2000元

保安:1400元×13人=18200元

環(huán)境管理部長:2000元×1人=2000元

綠化技工:800元×2人=1600元

環(huán)衛(wèi)工:700元×8人=5600元

維修技工:2000元×2人=4000元

39400元

工資中含伙食費和員工社保費

2

員工保險

30

120元×30÷12

300元

意外傷害險

3

福利費等各類經(jīng)費

17.5%

39400元×17.5%

6895元

小計

46595元辦公費用

1

交通費

綜合測算

3000元

2

通訊費

3

辦公易耗品及辦公設(shè)備保養(yǎng)

4

勘察業(yè)務(wù)費，公關(guān)費

小計

3000元

公共設(shè)施設(shè)備日常維護費用

1

公共房屋

綜合測算，一般月費用計算式為:物業(yè)總面積×3元/m2÷12月=68600×3÷12

17150元

2

室內(nèi)外走道

3

化糞池清理維護

4

污，雨水井清理維護

5

停車場道路維護

6

燈具(園林，路燈，樓道燈，高桿燈等)

7

標(biāo)示牌，宣傳欄等維護

8

水泵(含水管閥門)日常維護

9

變壓器，配電房維護

10

消防設(shè)備維護

11

其它設(shè)備設(shè)施維護

12

電梯保養(yǎng)，維修，檢測等費用

13

發(fā)電機維護保養(yǎng)費

14

煤氣站維護

15

監(jiān)控系統(tǒng)維護

小計

17150元

環(huán)境管理費用

1

園林綠化保養(yǎng)，修剪，施肥，噴藥，補種，機具損耗，用油等

綜合測算，般月費用為綠化面積×0.3元，故為≈8000m2×0.3元

2400元

不含室內(nèi)綠化養(yǎng)護

2

辦公，生活垃圾轉(zhuǎn)運費

3個桶×350元÷36個月=29元

3個桶×180元轉(zhuǎn)運費=540

569元

生產(chǎn)垃圾另定方案

3

除四害消殺費用

180元/月與相關(guān)單位簽合同

180元

4

保潔工具，清潔用品損耗，材料物資

綜合測算

2000元

5

外墻清洗

費用與甲方單獨結(jié)算

小計

5149元

共用水電費

1

所有用水用電費用(樓梯燈，路燈，園林燈，水泵運行，綠化用水，其它)

由物業(yè)使用人直接繳付

無

物業(yè)公司可代收代繳，收取時加損耗費用

小計

無

其它支出費用

1

文化宣傳費

500元

2

物業(yè)管理責(zé)任保險

30000元÷12月

2500元

3

稅金

85625×5.5%

4709元

小計

7709元

總計

79603

物業(yè)公司利潤

85625-79603=6022元

第八節(jié):日常物業(yè)管理

日常物業(yè)管理屬于物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的核心環(huán)節(jié)，本單位將該項目物業(yè)管理工作劃分為介入階段與常規(guī)階段兩個階段。在介入階段，本單位從物業(yè)管理專業(yè)角度提出系統(tǒng)性建議，并依據(jù)貴單位對相關(guān)事項的認(rèn)可意見實施整改工作，同時進一步完善物業(yè)管理方案，為后續(xù)物業(yè)管理工作的順利開展奠定基礎(chǔ)。.

本合同項下常規(guī)期間的物業(yè)管理工作，涵蓋房屋、設(shè)施及設(shè)備的維護管理，環(huán)境管理，安全防范管理措施，消防管理，車輛管理等多方面的內(nèi)容。其中部分項目已作說明。.在此章節(jié)我們只是就其有關(guān)內(nèi)容進行闡述.

一，介入期

在此階段，我們主要是進行調(diào)研，編寫方案，做好驗收接管工作.

(一)，調(diào)研，編寫方案工作

(二)，驗收接管

1，擬定驗收接管方案，組建驗收接管小組.

2，對項目進行全面驗收，接管，包括資料接管，另附驗收接管相關(guān)表格.

3，如有整改，在整改完畢后對整改項目進行接管，屆時另列清單交接.

二，常規(guī)期物業(yè)管理

(一)，安全管理

1，安全防范管理分為四個層次:第一層為督導(dǎo)層，全面巡查防漏堵漏;第二層為門崗人員進行封閉控制;第三層為監(jiān)控系統(tǒng);第四層為最里層，實行步行巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或匯報處理，同時我們將編制專項方案進行漦??團體組織集會.

四，講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾，瓜殼，紙屑，煙頭等，不隨地吐痰和大小便，不高空拋物，不飼養(yǎng)禽獸，不在公共場所棄置及堆放雜物，共同維護公共衛(wèi)生.

五，愛護公共財物，維護水電，通訊，消防等公共設(shè)施.

六，愛護花草樹木及公益設(shè)施，不攀摘花果，不踐踏草坪.

七，加強安全防范意識，認(rèn)真做好防盜防火工作.

八，積極參與公益活動，熱心福利事業(yè)，尊重婦女，愛護兒童，關(guān)心幫助殘疾人.

九，積極維護工業(yè)園區(qū)形象，提出合理化建議，積極配合管理處的各項工作，為將工業(yè)園區(qū)創(chuàng)建成物業(yè)管理示范項目而努力奮斗.

安全防范管理規(guī)定

為提供優(yōu)質(zhì)保安服務(wù)，保障工業(yè)園區(qū)的公共設(shè)施及人員生命財產(chǎn)安全，特制定本規(guī)定.

一，工業(yè)園區(qū)安全治安保衛(wèi)工作由工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理處協(xié)助轄區(qū)派出所完成.管理處工作人員有權(quán)對違反工業(yè)園區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查，糾正.

二，物業(yè)管理處的職責(zé)和權(quán)利

1，嚴(yán)格執(zhí)行國家治安條例，密切配合公安機關(guān)維護工業(yè)園區(qū)公共設(shè)施及人員生命，財產(chǎn)安全.

2，實行封閉式的安全管理辦法，保安人員24小時值班巡邏，處理所有緊急事項.

3，負(fù)責(zé)本區(qū)域的機動車輛，摩托車，自行車的管理，車內(nèi)所載物品如有可疑須檢查明后方可放行.

4，夜間門崗負(fù)責(zé)出入登記等工作.貴重，大件物品離開本區(qū)域，須查驗委托單位出具的《物品搬出放行條》方予放行.

5，對不遵守制度的人員，應(yīng)進行勸阻，制止，情節(jié)嚴(yán)重者移交有關(guān)部門處理.

三，工業(yè)園區(qū)嚴(yán)禁下列行為:

1，嚴(yán)禁非法攜帶，存放槍支彈藥，非法儲存，使用爆炸，劇毒，易燃，放射性等危險品.

2，嚴(yán)禁非法制造，販賣和攜帶匕首彈簧刀等管制刀具.

3，嚴(yán)禁非法吸毒，販毒，嫖娼賣淫，制造，銷售各類毒具或聚毒.

4，禁止窩藏各類犯罪分子.

5，不得利用房間為盜竊活動提供方便.

6，禁止制造，復(fù)制，出售，出租或傳播淫穢書畫及淫穢錄像物品.

7，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改裝，破壞正常供電線路.

8，不得損壞，移動消防器材，標(biāo)志，挪用消防水泵.

9不得故意損壞區(qū)域內(nèi)各種公共設(shè)施，設(shè)備.

有上述行為，物業(yè)管理處有權(quán)按《治安管理條例》予以糾正，情節(jié)嚴(yán)重交公安機關(guān)處理.

四，工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員職責(zé)和義務(wù):

1，遵守國家有關(guān)法律，法規(guī)和本工業(yè)園區(qū)的各項規(guī)章制度.

2，具備足夠的安全意識，積極配合物業(yè)管理處保安人員，搞好工業(yè)園區(qū)的安全保衛(wèi)工作.

3，勇于制止，舉報破壞本區(qū)域治安隱患的人和事，并協(xié)助物業(yè)管理處處理.

4，正確作用電子智能化系統(tǒng)，保證有關(guān)治安報警設(shè)施的完好及有效使用，并勇于承擔(dān)自己造成的相應(yīng)事故責(zé)任.

消防安全管理規(guī)定

為了加強工業(yè)園區(qū)的消防管理，保障公共設(shè)施及人員生命財產(chǎn)安全，根據(jù)國家有關(guān)消防法律，法規(guī)制定本規(guī)定.

一，本規(guī)定由物業(yè)管理處和工業(yè)園區(qū)所有人員共同遵照執(zhí)行.

二，工業(yè)園區(qū)的防火工作，依據(jù)"預(yù)防為主，防消結(jié)合"的原則，實行綜合治理，并接受市公安消防局的領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督.

三，工業(yè)園區(qū)的防火管理實行分工負(fù)責(zé)制，由產(chǎn)權(quán)單位組織管理，物業(yè)管理處具體負(fù)責(zé)，由消防部門監(jiān)督實施.

四，物業(yè)管理處的防火工作職責(zé):

1，宣傳消防法律，法規(guī)和防火安全知識，對客戶進行經(jīng)常性的防火安全教育;

2，制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實施;

3，定期組織開展防火自查，及時掌握轄區(qū)物業(yè)的防火情況，協(xié)調(diào)有關(guān)方面采取相應(yīng)保障措施;

4，保證公共區(qū)域疏散通道的暢通;

5，定期對轄區(qū)公共消防設(shè)施，器材進行檢查和維修，保養(yǎng)，使其處理良好備用狀態(tài);

6一般情況下，消防設(shè)施的停水停電不得持續(xù)至夜間。因特殊情況需要延長至夜間使用的，必須經(jīng)相關(guān)負(fù)責(zé)人審批同意，并及時通知所有相關(guān)人員采取相應(yīng)的防范措施。;

7，領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防組織，進行撲救初期火災(zāi)和安全疏散演練;

8，嚴(yán)禁載有危險品的車輛進入本區(qū)域或停放;

9，組織人員補救初期火災(zāi)，對情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時打"119"電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理.

五，工業(yè)園區(qū)經(jīng)營人員的消防職責(zé)和義務(wù):

1，遵守電器安全使用規(guī)定，嚴(yán)禁亂拉臨時電氣線路，嚴(yán)禁超負(fù)荷使用電器;

2禁止擅自堆放、晾曬易燃物品；禁止隨意丟棄煙頭；禁止將含有火種的雜物或其他易燃物品投入垃圾桶；禁止在垃圾桶內(nèi)焚燒垃圾。;

3，室內(nèi)不得存放超過0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;

4，嚴(yán)禁占用，堵塞任何消防通道，樓梯走道，天臺出品或其他疏散口，嚴(yán)禁在樓道，天臺進行噴油漆的危險作業(yè);

5，嚴(yán)禁損壞，盜用消防設(shè)施，器材，挪用消防設(shè)施及消防水源;

6，嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散標(biāo)識，事故照明設(shè)施及消防標(biāo)志;

7，遇強雷天氣，盡量關(guān)閉所有電器，拔掉電源插座，以免燒壞電器或發(fā)生火災(zāi);

8，發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)及時告知物業(yè)管理處或撥打119，并關(guān)閉電閘，迅速離開現(xiàn)場.使用樓梯走廊逃生遇煙霧濃密時，應(yīng)盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋在面部，免受煙霧熏暈;

9，學(xué)習(xí)消防常識，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火警及時報警，積極撲救;

10發(fā)現(xiàn)他人存在違反消防安全規(guī)定的行為，包括違規(guī)用火、用電、使用電焊、氣焊等明火作業(yè)，或擅自損壞消防設(shè)施、器材等情形的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并及時向物業(yè)管理部門報告。;

11所有人員應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守消防機關(guān)及物業(yè)管理處在消防管理方面的相關(guān)職責(zé)和監(jiān)督工作，不得以任何形式刁難、辱罵或通過暴力、威脅等手段妨礙消防工作人員依法履行職責(zé)。.縱火者，將依法追究刑事責(zé)任.

六，物業(yè)管理處或房屋產(chǎn)權(quán)單位需要改變的用途時，其防火安全必須符合國家有關(guān)法規(guī)要求，并經(jīng)市消防主管部門審核同意，方可使用.

七，在執(zhí)行滅火救災(zāi)任務(wù)中受傷，致殘或犧牲的人員其醫(yī)療，撫恤待遇及其養(yǎng)傷期間的生活費用，由發(fā)生火警的肇事者按照國家有關(guān)規(guī)定給予補償.

八，公共娛樂場所按《公共娛樂場所消防安全管理規(guī)定》執(zhí)行.

九，凡違反本規(guī)定的，物業(yè)管理處可根據(jù)有關(guān)法律，法規(guī)及有關(guān)規(guī)定報請消防主管部門進行處理.

道路及車輛管理規(guī)定

為了加強區(qū)域內(nèi)交通管理，維護交通秩序，根據(jù)交通有關(guān)法規(guī)，特制定本規(guī)定:

一，各類車輛在本區(qū)域行駛停放，須遵守下列規(guī)定:

1，遵守交通管理規(guī)定，愛護道路，共用設(shè)施，不得碾壓綠化草坪，損壞路面路牌及各類標(biāo)志等公共設(shè)施;

2，機動車輛在本區(qū)域行駛，時速不得超過安全標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁超車;

3，車輛停放應(yīng)服從管理人員指揮，在規(guī)定位置停放，注意前后左右車輛安全;

4，車輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負(fù);

5，不準(zhǔn)在行車道，消防道上停放車輛，不準(zhǔn)將車輛駛進人行道;

6，不得在區(qū)域任何路段試剎車，練習(xí)駕駛，有滴漏機油等必須清洗干凈;

7，除執(zhí)行任務(wù)的消防車，警車，軍車，救護車外，其它車輛一律按本規(guī)定執(zhí)行.

二，停車場管理規(guī)定

1，服從保安員指揮，嚴(yán)格按照標(biāo)識有序行駛及停放;

2，工程車，履帶式車輛不得駛?cè)胪＼噲?

3，不得損壞車場設(shè)施，正確使用停車卡，對沖關(guān)者一律嚴(yán)懲;

4，嚴(yán)禁運載劇毒，易燃物品，槍支火藥和其它危險物質(zhì)的車輛進場;

5，車輛有滴漏機油等現(xiàn)象必須立即清洗干凈;

6，車輛停放后，自覺鎖好車門，貴重物品不得放于車內(nèi);

7，管理處對車輛只提供車位及對車輛秩序進行管理.停車場內(nèi)的車輛如有遺失，管理處只負(fù)責(zé)協(xié)助車主進行調(diào)查，并協(xié)助車主向保險公司索賠;

8，凡無行駛證的車輛和未辦理保險手續(xù)的車輛遺失，由車主自行負(fù)責(zé)處理.

工業(yè)園區(qū)設(shè)備安全運行制度

一，機電設(shè)備的管理以安全，正常，經(jīng)濟運行為標(biāo)準(zhǔn)，機電設(shè)備的操作，保養(yǎng)，維修由專業(yè)技術(shù)人員實施，維修人員須持相應(yīng)的操作證，上崗證.

二，智能控制，消防，電梯，供電，供水設(shè)備管理實行24小時值班制度，值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好運行記錄.

三，機電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進行維護，保證設(shè)備完好.

四，值班員和維修人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進行操作和維修.

五，設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生.

六，維修設(shè)備時，應(yīng)準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生.

七，在電源干線，低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌.

八，做好設(shè)備運行和維修記錄，建立設(shè)備臺帳，定期對設(shè)備進行清潔衛(wèi)生.

九，供配電設(shè)備房必須具備滅火器材.

智能控制中心管理規(guī)定

一，智能控制中心實行專職人員全日值班負(fù)責(zé)制.

二，信息值班員每天檢查各類信號是否正常，如不正常應(yīng)立即查清原因，上報主管，遇到重大問題迅速上報管理處主任.

三，控制中心出現(xiàn)報警信號，立即核實信號真?zhèn)吻闆r，如報警屬實，按相關(guān)"應(yīng)急措施"處理，如屬誤報應(yīng)進行復(fù)位，并記錄在《智能控制值班記錄表》中.

四，智能控制系統(tǒng)在正常情況下應(yīng)處于自動狀態(tài)，每半月進行一次自動，手動的操作檢查，以確認(rèn)設(shè)備是否處于完好狀態(tài)，并將檢查結(jié)果記錄在《智能控制值班記錄表》中.

五，智能控制設(shè)備出現(xiàn)故障時，值班員應(yīng)填寫《智能控制設(shè)備維修申報表》，并立即通知客戶服務(wù)中心以調(diào)度專業(yè)技術(shù)人員進行維修.

六，智能控制中心內(nèi)的電話屬專用報警，調(diào)度聯(lián)系電話，任何人不得占用而影響工作信息傳送.

七，智能控制中心內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁存放易燃易爆等危險物品，中心內(nèi)配備便攜式滅火器和常用滅火器械.

八，嚴(yán)禁外人進入智能控制中心，如因工作需要必須經(jīng)消防主管批準(zhǔn)，未經(jīng)許可，中心工作人員不得接待任何來訪者.

消防給水設(shè)備保養(yǎng)制度

消防給水設(shè)備是有效撲滅火災(zāi)的重要設(shè)備，設(shè)備是否保持良好預(yù)備狀態(tài)，關(guān)系到客戶的生命及財產(chǎn)安全;為此，維修部每月必須對消防設(shè)備定期做好保養(yǎng)工作，確保設(shè)備完好.

一，每月對消防給水設(shè)備做好維護保養(yǎng)工作

1，檢查緊固控制柜電氣節(jié)點，觸頭有無氧化現(xiàn)象，柜內(nèi)有無積塵，蜘蛛網(wǎng)等異物;

2，檢查進出水閥門開，關(guān)狀態(tài)，閥門不能出現(xiàn)滴水，保持閥門處于正常開啟狀態(tài);

3，檢查加壓泵泵軸是否滴水(滴水每分鐘不超過20滴)，對泵軸填料做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常;

4，檢查所有緊固體螺栓是否有松動，銹蝕并做適當(dāng)調(diào)整，使其保持正常;

5，泵軸及時添加潤滑油，使其保持轉(zhuǎn)運靈活等.

二，啟動檢查消防泵加壓是否可靠

1，轉(zhuǎn)換開關(guān)是否在自動位置;

2，打開排水閥門觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時，消防泵是否安全啟動;

3，消防泵安全運行5分鐘，關(guān)閉排水閥，觀察壓力表達(dá)到正常壓力值時，消防泵是否停止運行;

4，如發(fā)生消防泵不能安全啟動，運行，保養(yǎng)人應(yīng)及時報告主管，由主管組織相關(guān)人員進行處理.

三，保養(yǎng)結(jié)束后，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于"自動"位置，清掃設(shè)備衛(wèi)生，做好保養(yǎng)記錄.

中央空調(diào)設(shè)備巡視管理制度(根據(jù)實情定)

一，中央空調(diào)開機成功后，為了保證空調(diào)系統(tǒng)的良好運作，值班員每隔4小時巡視一次中央空調(diào)機組，巡視的主要部位包括:

1，檢查電壓表指示是否正常，正常情況為380V±10%;

2，檢查三相電流是否平衡，是否超過額定電流;

3，檢查油壓表是否正常，油壓的正常范圍100～150pa;

4，檢查進出冷卻水溫度(進水溫度<35℃，出水溫度<40℃);

5，檢查進出冷凍水溫度(冷凍水進水溫度<0～18℃，溫度6～8℃);

6，主機運轉(zhuǎn)過程中是否有異常振動或噪音;

7，冷卻塔風(fēng)機運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，冷卻塔水位是否正常;

8，檢查管道，閥門是否滲漏，冷凍保溫層是否完好;

9，檢查控制柜各元件運作是否正常，有無異常的氣味或噪聲;

10，各種標(biāo)識工具是否完好等.

二，值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時，立即通知維修部主管.維修部主管分析缺陷后，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴(yán)重時，可按操作程序停機，并通知相關(guān)人員，說明情況.

三，值班員對巡視的情況認(rèn)真做好記錄，如設(shè)備故障正在處理時，未經(jīng)維修部主管同意不準(zhǔn)離開.

四，為了防止意外事故，機房應(yīng)隨時上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準(zhǔn)私自配鑰匙，下班時，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴(yán)格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù).

電梯巡視監(jiān)控管理制度

為確保電梯安全，可靠運行，電梯管理員負(fù)責(zé)對電梯設(shè)備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行:

一，值班人員每日對電梯機房，轎廂，井道，底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫《電梯設(shè)備巡視記錄》.

二，巡視時按以下內(nèi)容認(rèn)真巡視檢查:

1，曳引機是否有噪聲，異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動;

2，減速箱的油位，油色是否正常，連軸器是否可靠;

3，指示儀表，指示燈，各繼電器運作是否可靠;

4，變壓器，變頻器，電抗器等是否過熱;

5，制動器，曳引輪，曳引繩，限速器等是否正常;

6，通訊設(shè)施，標(biāo)示牌，盤車手輪，開閘板手等求援工具是否放在指定位置;7，電梯運行有無振動，開關(guān)門是否順暢，底坑限速器是否正常等.

三，巡視中發(fā)現(xiàn)不良情況時，值班人員應(yīng)及時報告電梯管理員，由電位管理采取措施進行調(diào)整.如果問題嚴(yán)重則應(yīng)聯(lián)系公司評定合格的電梯維修保養(yǎng)公司進行處理，必要時可切斷電源暫停使用電梯.

四，值班時發(fā)現(xiàn)電梯有缺陷存在時，必須及時處理，缺陷未處理好不得擅自離開，監(jiān)控缺陷處理的進度，并積極配合維修人員處理完畢缺陷，并做好記錄后方可離開.

水泵房運行操作規(guī)程

一，水泵房為工業(yè)園區(qū)工作，生活，消防供水控制中心，設(shè)備工作是否正常直接關(guān)系到所有人員的生活及安全問題.運行操作人員必須將設(shè)備的安全運行放在首位.

二，水泵的運行操作

1，運行前應(yīng)檢查進出水泵閥門是否打開;水池內(nèi)儲水是否充足;泵的轉(zhuǎn)運是否靈活等等;

2，泵的填料部分允許有少量滴水(10～20滴/分鐘)，如出現(xiàn)大量滴水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整.各閥門填料處不允許滴水，如出現(xiàn)滴水，應(yīng)擰緊相應(yīng)的螺栓.

3，供水時應(yīng)經(jīng)常檢查水箱水位，嚴(yán)禁漏水跑水;

4，水泵及其它設(shè)備的巡視檢查應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)，做到檢查項目不遺漏，并做好記錄.

三，泵房衛(wèi)生

1，泵房內(nèi)每日交班前進行清掃，每星期徹底打掃一次，管道，閥門，水泵及控制柜周圍不允許有蜘蛛網(wǎng)和積塵;

2，泵房內(nèi)，水池井蓋周邊應(yīng)保持清潔，人離開時，房門必須上鎖.

四，發(fā)生事故時，應(yīng)沉著冷靜，迅速判斷事故原因，做出相應(yīng)處理，及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，事故未處理完畢，不允許交接班.

水泵房運行注意事項

一，值班員巡查時應(yīng)認(rèn)真仔細(xì)檢查機組運行情況，做到"三勤"(勤聽聲音，勤看儀表，勤測溫表).

二，啟動水泵時嚴(yán)格按《水泵操作程序》進行;"手動"啟動次數(shù)不應(yīng)連續(xù)超過3次，排污泵不允許空載運轉(zhuǎn).給水泵在"手動"位置運行時間不允許過長.

三，監(jiān)視變頻控制是否按設(shè)定時間切換機組，信號，儀表指示是否正常，確認(rèn)是否在正常壓力狀態(tài).

四，注意電動機發(fā)熱，通風(fēng)情況，經(jīng)常保持電機周圍的清潔，及時排除泵坑積水.

五，水池儲水是否充足，浮球閥開關(guān)工作是否正常.如儲水不在規(guī)定范圍內(nèi)，及時查明原因后對水池儲水進行調(diào)整，并做好記錄.

六，發(fā)生下列情況之一者應(yīng)迅速停止運轉(zhuǎn)，必要時切斷電源檢查原因，消除故障后方可運行.

1，電流突然升高超過允許范圍時;

2，水泵有不正常聲音或發(fā)出強烈振動時;

3，電動機內(nèi)或變頻控制柜內(nèi)有火花或冒煙時;

4，壓力表突然升高或降至不正常范圍時;

5，水泵軸承和電動機溫度超過允許范圍時;

6，水泵無水空轉(zhuǎn)或反轉(zhuǎn)時;

7，危及設(shè)備或人身安全時.

綠化養(yǎng)護制度

為搞好室內(nèi)，室外綠化管理，確?；ú輼淠痉泵?，長勢良好，特制訂本制度.

一，室內(nèi)養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo):

1，澆水:根據(jù)苗木各類，按規(guī)定進行澆水，保證苗木不缺水;

2，花木除雜:及時消除雜草，雜物及枯枝爛葉，時刻保持盆內(nèi)無明顯雜草，雜物;

3，修剪整形:根據(jù)生長情況不定期修剪，整形，使苗木保持青綠，美觀大方;

4，施肥:根據(jù)苗木各類及生長情況進行施肥，每次松土后需施肥一次;

5，病蟲防治:春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前必須進行綜合防治，不能有大規(guī)模的病蟲害發(fā)生，冬季要做好越冬蟲害的清理滅除及防病工作;

6，長勢不良，觀賞效果不佳的花木，管理處應(yīng)及時通知更換.

二，室外養(yǎng)護:

1，基礎(chǔ)性更新改造:

土壤改良:對綠化地帶未經(jīng)改良的土壤每年進行一次性全面深耕改良，徹底改變花木因土壤貧瘠板結(jié)而造成的生長慢，枯黃，老化，部分枯死的狀況，確?；ú莸恼ＩL狀態(tài)，深翻土壤后，施基肥和使用化學(xué)除草劑，消除雜草.

2，常規(guī)性養(yǎng)護工作:

(1)修剪:修剪能使植物經(jīng)常保持平整美觀并能促進生長茂盛.苗木修剪，每月修剪兩次.生長旺盛期應(yīng)根據(jù)生長情況不定期及時修剪，草皮修剪春，夏季每兩個月進行一次，秋，冬季根據(jù)實際情況進行修剪.基本保證春，夏季草皮不長于15厘米，秋，冬季不長于10厘米;

(2)澆水:旱季喬，灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次;室外拿刀盆栽隨天氣不同，每天澆水1-2次，雨天能淋到雨水的不澆，每周澆透水1-2次，室內(nèi)盆栽每周澆水1-2次;草皮澆水時要一次澆透，不能只澆土層表面，至少要濕潤土層5厘米以下，澆水以早晚為主;

(3)花木除雜:及時消除雜草，雜物，經(jīng)常拾除草地，花叢內(nèi)磚頭，紙屑等雜物，時刻保持綠地，花壇整潔，清除雜草采用人工拔除或選用化學(xué)除草劑，每次清完雜草后，應(yīng)噴施三次葉面肥及控草肥;

(4)松土，擴穴，施肥:原則上每年冬季必須深耕擴穴重施肥一次，平時每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時根據(jù)苗木的具體需要施肥一次;

(5)病蟲防治:建立病蟲害防治動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，春，夏，秋季蟲病多發(fā)期前必須進行綜合防治，不得有大規(guī)模的蟲害發(fā)生;冬季要做好越冬蟲害的清理滅除和樹干涂液防蟲，防病等保護工作;

(6)花木補植:如果發(fā)現(xiàn)有損壞或死亡的苗木，必須在兩天內(nèi)完成補植;

(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時必須在晴朗無風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后4小時內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴;使用小型噴霧器或手動噴霧器噴灑，以免藥液擴散;

(8)自然災(zāi)害的防御:雨季前要檢查綠化區(qū)，提前做好排水工作，臺風(fēng)，霜凍等多發(fā)季節(jié)應(yīng)及時做好預(yù)防措施，避免不應(yīng)有的損失;

(9)草皮養(yǎng)護:雜草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超過8厘米的雜草.每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合磷，鉀肥和有機肥，施后澆透水或在雨后施肥;

(10)綠籬，花球養(yǎng)護:綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，增加其藝術(shù)含量.修剪下的枝葉要立刻清除.春，夏季每兩個月施肥一次，秋，冬季每3個月施肥一次，施用復(fù)合肥和共生麩保證長勢旺盛.綠籬，花球死亡缺苗，須在1周內(nèi)補種好;

(11)喬灌木養(yǎng)護:每月巡查，及時修剪枯枝，病蟲枝，下垂妨礙人們觀瞻和活動的枝條，保持喬木高2.5米以上.修剪下的枝葉要立刻清除，以免干枯影響美觀.

清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

為了更好地了解我公司進駐后的具體工作辦法，現(xiàn)我公司就管理處環(huán)境管理部清潔衛(wèi)生工作的有關(guān)事項作如下說明:

第一:清潔品質(zhì)控制

一，清潔計劃

1，向管理處提交清潔服務(wù)計劃;

2，根據(jù)計劃書內(nèi)容按步驟實施日，月，季的清潔工作;

3，根據(jù)計劃書內(nèi)容會同管理處工作人員實施日檢，月檢工作;

4，月終根據(jù)統(tǒng)一考評檢討修訂下月度的實施清潔計劃;

5，急(突發(fā))事件的處理對應(yīng)計劃方案提交;

二，清潔實施

1，向管理處發(fā)出每日清潔完成情況報告;(簡稱"日報:)

2，各現(xiàn)場每日舉行前日工作情況總結(jié)，當(dāng)時工作安排;(簡稱"早會"或"例會")

3，各項日常清潔工作安排表，指導(dǎo)書;

4，各項定期清潔工作安排表，指導(dǎo)書;

5，各項內(nèi)部清潔完成情況考評資料;

6，各項清潔工作方法指示書;

7，各項清潔工作安全批示書;

三，清潔技術(shù)應(yīng)用

1，清潔新技術(shù)的應(yīng)用和推廣;

2，現(xiàn)場清潔問題的研究，解決;

3，清潔高效率方法的研究，運用;

四，清潔監(jiān)督與檢查

1，清潔日檢表

2，清潔周檢表

3，清潔月檢表

4，各項清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)書

5，各項清潔作業(yè)崗位職責(zé)

6，清潔獎罰制度

7，各分現(xiàn)場之間交替檢查，評比

五，員工管理

1，定期的清潔培訓(xùn)

2，員工道德教育

3，作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理

4，員工考評制度

第二，清潔原則及清潔方案

一，清潔原則

創(chuàng)造舒適的環(huán)境，杜絕任何污染

★在物業(yè)區(qū)域內(nèi)部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無衛(wèi)生死角

★親切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺

★垃圾及時清理，免除空氣的污染

保持建筑常用常新

★使用適當(dāng)?shù)南磩?，保持建筑外觀干凈，常新，不受損壞

★使用無污染洗劑，保持環(huán)境的清新

★采用保護措施，避免建筑使用中的最小磨損

安全作業(yè)的確立

★實施安全操作教育

★清潔作業(yè)采用安全保護，防止其它建筑的意外損傷

★清潔工作中必須使用作業(yè)指示板，警示牌，防護欄，安全帽

作業(yè)情況督察

★現(xiàn)場管理者每日巡查作業(yè)完成情況，提供報告書

★各區(qū)域負(fù)責(zé)人每月進行互檢

★公司技術(shù)部每月進行作業(yè)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查

作業(yè)效率提高

★大面積作業(yè)區(qū)域逐步采用人員和機器的相互配合

★建筑采用先進的專用設(shè)備進行保養(yǎng)

★逐步使用設(shè)計科學(xué)，合理使用方便，快捷的作業(yè)器材高效率的完成各項作業(yè)

樹立良好的社會形象，創(chuàng)超一流的環(huán)境

★使用高效作業(yè)設(shè)備，確保環(huán)境干凈，整潔

★選用高素質(zhì)作業(yè)人員，注重人員形象教育

★嚴(yán)格要求著裝整齊，服務(wù)語言標(biāo)準(zhǔn)化

二，具體清潔方案構(gòu)想

人員的選擇，培訓(xùn)，教育

★選擇年青，工作勤勞，有一定文化素質(zhì)的員工

★注重職業(yè)技能培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)范化教育

★定期進行新技術(shù)培訓(xùn)

器材及洗劑選定

★針對石材選用養(yǎng)護技術(shù)設(shè)備

★大堂適時采用先進設(shè)備進行大面積清潔作業(yè)

★不銹鋼表面使用進口高密度柔軟清潔巾進行不損傷清潔

公共場所設(shè)施清潔

★洗手間設(shè)施定期進行消毒

★垃圾桶，箱定期進行消毒，避免空氣污染

保護作業(yè)法

★保護建筑的作業(yè):不同的建筑采用不同的方法和洗劑

★保護使用者的作業(yè):A，選擇適當(dāng)?shù)臅r間作業(yè);B選擇無噪音作業(yè)，避免干擾

★使用保護劑全面保護建筑外觀

清潔作業(yè)的實施

★制定詳細(xì)的計劃書

★管理人員確認(rèn)作業(yè)完成情況

★定期進行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn)

★緊急事件的應(yīng)急增援

★加強夜間作業(yè)避免影響白天的正常工作

★嚴(yán)格控制外部垃圾，塵沙對內(nèi)部建筑的破壞

★加強大堂的日常作業(yè)

三，清潔業(yè)務(wù)的基本方針

建筑物本來是美造型，臟便會降低其價值.建筑物的美在于通過頻繁的清掃，才能展示美的所在，給人們留下美好影響.清掃業(yè)務(wù)的好與壞，因為一般一通過肉眼也可以判斷，因此經(jīng)常保持良好的清潔狀態(tài)便是提高工業(yè)園區(qū)以及清掃業(yè)務(wù)形象的重要事宜.

若清潔作業(yè)未盡勤勉義務(wù)，將導(dǎo)致建筑物加速老化與退化，此已為現(xiàn)代清潔服務(wù)行業(yè)普遍認(rèn)可的行業(yè)準(zhǔn)則。清潔作業(yè)可有效預(yù)防建筑物的磨損、變色、銹蝕及霉變等損害，不僅有助于提升建筑外觀，更在建筑結(jié)構(gòu)保護方面發(fā)揮關(guān)鍵作用。.例如:地板涂地板維持劑，不僅可以預(yù)防地板臟污，又可以提高建筑的美觀，同時也是保護地板的一項重要工作.

四，確定清潔作業(yè)基準(zhǔn)

制定清掃業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，需要考慮建筑物的建筑構(gòu)思，建筑物內(nèi)的使用狀況(場所)，季節(jié)，時間等因素.

關(guān)于貴工業(yè)園區(qū)作業(yè)基準(zhǔn)的制定，鑒于部分建筑物細(xì)節(jié)尚未明確，現(xiàn)就相關(guān)事項說明如下：本方案將依據(jù)常規(guī)作業(yè)基準(zhǔn)制定程序進行編制，敬請理解。.

在本公司的清潔管理工作中，作業(yè)基準(zhǔn)與作業(yè)實施并非相互獨立，而是如表所示，從計劃制定至判斷、評價階段，均作為有機整體進行綜合考核。.

因此，我們確認(rèn)在與貴方密切交流，會商共進的前提下，通過下列循環(huán)可以永久維持建筑物優(yōu)美高雅的環(huán)境.

五，清潔的目的及特點

1清潔作業(yè)的核心在于清除建筑表面附著的污染物，旨在實現(xiàn)提升建筑整體美觀度、保障建筑結(jié)構(gòu)安全、延長建筑使用壽命以及改善環(huán)境衛(wèi)生狀況等多重目標(biāo)。.

2，清潔概念

工業(yè)園區(qū)的清潔因其建材，場所，使用者，用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不同，清潔固有"千變?nèi)f化"之稱，正是這樣的變化對作業(yè)人員的要求也提出具有專業(yè)化和廣泛的建材和洗劑知識.

1)針對不同的建材采用不同的清潔方法(如石材，金屬，毛織物，膠等)

2)針對不同的場所采用不同的清潔方法(洗手間，走廊，停車場等)

3)針對清潔分類采用不同的清潔方法(日常清潔，定期清潔，特種清潔等)

4)不同的用途采用不同的清潔方法(辦公樓，住宅等)

清潔的特點:正如前所述工業(yè)園區(qū)的情況不同，故其作業(yè)的實施也相對不同:

1，進行詳細(xì)的調(diào)查;

2，制定完善的作業(yè)計劃;

3，劃分作業(yè)不同的區(qū)域進行;

4，制定全面的建材保護措施及方法;

六，重大問題處理

我司設(shè)有專人負(fù)責(zé)各現(xiàn)場的重大問題及突發(fā)事件的應(yīng)急處理，并配有機動小組.

七，客戶至上

本公司的服務(wù)宗旨為：以客戶為中心，為服務(wù)對象提供專業(yè)服務(wù)。在管理及作業(yè)過程中發(fā)生重大問題時，本公司管理層高度重視并依法依規(guī)妥善處理，以此作為本公司在市場競爭中實現(xiàn)生存發(fā)展的必要條件。:

1，貴公司的要求就是我們最重要的工作;

2，定期進行現(xiàn)場內(nèi)部的5S整頓;

3，內(nèi)部定期舉行內(nèi)部管理例會解決現(xiàn)場的工作;

4，定期舉行管理會議商討落實管理工作.

八，處理客戶投訴

1，如何對待客戶的投訴

A，對客戶的投訴處理應(yīng)放在首位;

B不吝惜對處理客戶投訴所花費的時間與金錢;

2，處理客戶投訴的姿態(tài)

A，接到投訴，應(yīng)立即趕往現(xiàn)場，速度越快越好;

B，無論是什么狀況都必須道歉;

C，絕對不允許反駁或找借口中;

D，掌握如何當(dāng)場或用電話應(yīng)付的技巧;

E，無論人，場所，時間是否相同，應(yīng)掌握順利處理的技巧;

3，對投訴的事后處理

A，分析原因，責(zé)任的存在，并向總負(fù)責(zé)人匯報;

B，協(xié)商如何避免再發(fā)生的對策;

C，如決定了具體對策，應(yīng)立即付諸于行動并向客戶匯報.

九，教育理念

樓宇清潔業(yè)務(wù)的目的在于給工業(yè)園區(qū)使用者提供舒適的使用環(huán)境，因此，以提供最佳的作業(yè)技術(shù)為主要目標(biāo)，遵守樓宇管理的有關(guān)法規(guī)，實施以提高作業(yè)質(zhì)量，效率，包括服務(wù)等的性教育訓(xùn)練.

1，教育訓(xùn)練的三項目

1)硬件教育

A，清潔五原則的教育

B，各種建材清潔養(yǎng)護的技術(shù)

C，機器，器材的熟練使用

2)軟件教育

A，各種的作業(yè)計劃，作業(yè)程序

B，人事，勞務(wù)管理，一般的教育

3)服務(wù)教育

A，服務(wù)態(tài)度:作業(yè)態(tài)度，禮節(jié)，著裝

B，精神性服務(wù):配合顧客的心情，愿望

2，提出最佳作業(yè)技術(shù)的建議

為確保建筑物的美觀性及整體環(huán)境品質(zhì)，旨在通過系統(tǒng)性教育培訓(xùn)，提升并保持作業(yè)活動的安全性、舒適性與衛(wèi)生性，同時營造高效作業(yè)目標(biāo)所需的良好工作環(huán)境，保障員工及工業(yè)園區(qū)相關(guān)方的合法權(quán)益。.

3，教育訓(xùn)練負(fù)責(zé)人

由專業(yè)技術(shù)教育負(fù)責(zé)人和經(jīng)理負(fù)責(zé)進行教育訓(xùn)練.(教育負(fù)責(zé)人:是指在獲得國家標(biāo)準(zhǔn)的資格證書或獲得職業(yè)訓(xùn)練指導(dǎo)等各領(lǐng)域?qū)I(yè)技術(shù)與指導(dǎo)技術(shù)等職稱的人才)

4，教育訓(xùn)練對象

一般員工，各現(xiàn)場負(fù)責(zé)人以及本地教育指導(dǎo)者.

清潔作業(yè)規(guī)程以及操作要領(lǐng)

場所

每日清潔內(nèi)容

次數(shù)

每周清潔內(nèi)容

次數(shù)

每月清潔內(nèi)容

次數(shù)

每季清潔內(nèi)容

次數(shù)

所有大堂及走廊通道

1，地面清掃，拖凈，推塵

2，垃圾處理

3，煙灰筒，垃圾箱，花盆清理擦凈

4，裝飾，指示牌，排風(fēng)口，消防設(shè)備清潔

5，所有門，玻璃清潔

6，污漬，手印處理

7，燈飾設(shè)備

8，地墊吸塵，掃凈

9，防盜門擦拭

1

1

1

1

1

1

1

1

1

1，墻面除塵

2，煙灰缸，垃圾桶消毒清洗

3，防火門全面清潔

4，入口大門玻璃清洗

5，不銹鋼打保護劑

6，地腳線擦凈

7，地墊洗凈

1

1

1

1

1

1

2

1，天花除塵

2，排風(fēng)口，頂部分清潔

3，墻面清洗

4，大理石，打蠟保養(yǎng)

5，照明燈具擦拭

6，裝飾面除塵

1

1

1

1

1

1

1，照明燈罩清洗(高處)

1

洗手間

1，地面垃圾清掃，拖凈

2，洗手盆，便器清洗

3，鏡面擦拭并保潔

4，門，隔板清潔，玻璃窗清潔

5，地面沖洗并保潔

6，附屬配件擦拭

7垃圾處理

2

4

1

1

2

2

2

1，門，隔板全面清洗

2，水管道擦拭

3，墻面擦拭

4，窗玻璃擦拭

1

1

1

1

1，墻面清洗

2，天花除塵

3，送排風(fēng)口擦凈

1

1

1

1，照明燈罩擦拭

1

園區(qū)

1，地面垃圾清掃，拖凈

2，草坪，綠化帶，花池盆景的垃圾清掃

3，桌椅擦拭，除塵

4，燈飾設(shè)備除塵保養(yǎng)

5，指示牌擦拭，除塵

經(jīng)常

1，地面清洗

2，建筑材料設(shè)備的清洗

3，下水道，雨水溝的清理

1

1

1

1，公共設(shè)備及金屬設(shè)備的專業(yè)保養(yǎng)清潔

1，花園石材設(shè)備的深層清洗

所有樓層公共走廊

1，地面垃圾清掃，拖凈

2，煙灰筒處理，擦凈

3，消防設(shè)施設(shè)備擦凈

4，墻面污漬處理

5，開關(guān)，指示燈擦拭

6，垃圾桶清洗擦凈

7，垃圾處理

8，玻璃窗清潔

9，樓層門玻璃清潔

2

1

1

1

1

1

1

1

1

1，墻面除塵

2，玻璃窗清洗

3，門面清洗

4，煙灰筒，垃圾桶清洗

5，走廊地面拖凈

6，裝飾面除塵

7，消防設(shè)備

1

1

1

1

2

1

1

1，排風(fēng)口，空調(diào)口清洗

1

1，天花除塵

2，照明燈具清潔

1

1

天面

1，保潔

2，渠口清理

3，圍欄，扶手抹凈

1

1

1

1，燈柱，鋼架，露體管道清抹

1

1，門面擦凈

2，地漏，下水口清理

3，矮墻除塵清洗

2

1

1

清潔作業(yè)規(guī)程以及操作要領(lǐng)

場所

每日清潔內(nèi)容

次數(shù)

每周清潔內(nèi)容

次數(shù)

每月清潔內(nèi)容

次數(shù)

每季清潔內(nèi)容

次數(shù)

外圍

1，地面垃圾清掃并保潔

2，綠化帶清掃

3，各種招牌，欄桿擦凈

4，路燈，燈柱擦凈

5，果皮箱清潔

1

1

1

1

1

1，地面清洗

2，排水口清理

3，消防設(shè)施擦凈

1

1

1

1，墻面清洗(立柱2米以下部分)

清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及檢測方法

區(qū)域

清潔項目

清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

檢測方法

所有大堂及公共部分樓道

地面

保持干凈，無污漬，積水，積塵，痰漬，雜物，紙屑，煙蒂，香口膠，保持光潔，明亮

目視

玻璃

無手印，污漬

以紙巾擦拭

不銹鋼

無手印，污漬

以紙巾擦拭

鋁合金，木飾板，裝飾畫

無塵，污漬

以紙巾擦拭

拉手

無塵，污漬

以紙巾擦拭

防火門

無塵，污漬

以紙巾擦拭

信箱柜

無塵，污漬

目視或以紙巾擦拭

指示牌，懸掛物

無塵，蜘蛛網(wǎng)

目視或以紙巾擦拭

花盆

無污漬，雜物

目視

煙灰筒

無污漬，痰漬

目視

天花頂

無污漬，灰塵，蜘蛛網(wǎng)

目視

送排風(fēng)口

無污漬，灰塵，蜘蛛網(wǎng)

手摸或以紙巾擦拭

防塵地墊

無水漬，灰塵，污漬，香口膠

目視

鏡面玻璃

無手印，灰塵，水漬

目視或以紙巾擦拭

飾柱

無污漬，灰塵，痰漬

目視

墻身

無污漬，灰塵，每30平方米用紙巾擦拭不能有黑色灰塵

目視

消防器材

無污漬，灰塵

手摸或以紙巾擦拭

清潔服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及檢測方法

區(qū)域

清潔項目

清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

檢測方法

洗手間

墻身

無塵，污漬

目視及手摸

防滑瓷磚地面

無塵，污漬，紙屑，水漬

目視及手摸

洗手間大門

無塵，污漬，手印

以紙巾擦拭

洗手間玻璃鏡面

無塵，污漬，水漬，手印，皂液，保持鏡面明凈

以紙巾擦拭

便器，洗手盆

保持無污漬，垢，臭味，并保持水流暢通無阻，瓷器明潔如新

目視及以紙巾擦拭

洗手間隔板

無污漬，痰漬，保持潔凈

目視及以紙巾擦拭

洗手間燈飾

無蛛網(wǎng)，污漬

目視

洗手間天花，排風(fēng)口

無蛛網(wǎng)，污漬

目視

洗手間下水管道

保持水流暢通無阻

沖水?dāng)?shù)次檢測

其它區(qū)域

外圍

地面，道路，綠化帶

無雜物，垃圾，泥沙，積水，香口膠，每50平方米不得超過10個煙蒂

目視

墻面(3米以下)

無污漬，灰塵

以紙巾擦拭

果皮箱

無污漬，異味

目視

路燈，招牌，欄桿，不銹鋼，設(shè)施設(shè)備

無污漬，塵漬，光亮

目視

垃圾房

地面

無積水，異味，用水沖洗干凈

目視

墻面

用水沖洗干凈

以紙巾擦拭

垃圾房門

用水沖洗干凈

目視

下水井

無泥沙，雜物，臭味，每檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，每月清理一次，保持排水井無堵塞

目視

第二節(jié):部分應(yīng)急措施

意外事件處理辦法

為做好區(qū)域內(nèi)的意外事件處理工作，特制定本辦法.

一，電力，給水，電視信號中斷供應(yīng)處理

1，當(dāng)接到有單位投訴電力，給水，電視信號供應(yīng)中斷時，先向投訴單位查詢中斷供應(yīng)時間;

2在確認(rèn)事件發(fā)生時間后，應(yīng)立即向客戶服務(wù)中心報告?？蛻舴?wù)中心應(yīng)及時協(xié)調(diào)維修主管，安排技術(shù)人員跟進相關(guān)情況。若發(fā)現(xiàn)整個轄區(qū)的電力、給水及電視信號供應(yīng)中斷，且非因本區(qū)域設(shè)施故障所致，應(yīng)立即向相關(guān)供應(yīng)機構(gòu)查詢并要求其盡快進行搶修。;

3，如有關(guān)供應(yīng)未能即時恢復(fù)，客戶服務(wù)中心將會在告示欄張貼通告.

二，火警處理工作

1，當(dāng)發(fā)現(xiàn)火警時，即時報告客戶服務(wù)中心及管理處主任;

2，如火勢有可能會對客戶造成危險時，須即時疏散受影響單位的客戶;

3，如情況許可或在安全情況下，償試將火撲滅;

4，倘有關(guān)人員未能自行將火勢撲滅時，應(yīng)立即拔打119，并保持馬路及通道暢通，方便消防車全速駛近火場.

5，當(dāng)消防員到場后，有關(guān)負(fù)責(zé)人須登記以下資料:

1)消防車到達(dá)的時間

2)消防車到場數(shù)目及車牌號碼

3)帶隊的消防隊長姓名

4)消防員收隊離場時間

6，當(dāng)火勢被撲滅后，有關(guān)人員應(yīng)即時巡查及記錄公眾地方損壞的情況，倘有公眾設(shè)施受損，須立即安排搶修.另外，須巡查及記錄受影響單位的情況;

7，盡可能在第一時間向總經(jīng)理報告.

三，水浸處理工作

1，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有水浸時，應(yīng)即時將積水清除;

2，倘水浸范圍附近公眾設(shè)施或客戶單位造成損壞，應(yīng)即時采用各種方法截水;

3，當(dāng)積水清除后，須即時巡查及記錄公眾地方，設(shè)施的損壞情況，同時巡查及記錄受影響的單位損壞情況;

4，如有公眾設(shè)施受損，須立即報告維修部負(fù)責(zé)人或總經(jīng)理;5，如水浸的水源是由某單位內(nèi)漏出，除按上述步驟跟進外，即時聯(lián)絡(luò)浸水單位客戶，要求盡快處理.

四，爆炸處理工作

1，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有單位發(fā)生爆炸時，值班人員須盡快聯(lián)絡(luò)該單位客戶，征詢其是否需要報案;

2，如客戶同意報案，須盡快報告公安機關(guān);

3公安人員尚未抵達(dá)現(xiàn)場時，相關(guān)責(zé)任人員應(yīng)安排人員對周圍區(qū)域進行巡查，排查可疑人員；同時應(yīng)組織保安人員對周邊單位進行巡查，核實是否存在爆炸痕跡或相關(guān)遺留痕跡。;

4，切記不可觸動案發(fā)現(xiàn)場內(nèi)的任何物件，以免影響公安機關(guān)調(diào)查;

5，當(dāng)公安人員到達(dá)現(xiàn)場時，須登記以下資料:

1)公安人員到場時間

2)公安人員車輛的數(shù)目及車輛號碼

3)帶隊隊長的姓名

4)當(dāng)公安人員離場時，應(yīng)記錄離開時間

五，交通事故處理工作

1，如果有人受傷，必須報警;

2，沒有人受傷，可由雙方車主自行達(dá)成賠償協(xié)議;

3，值班人員須登記以下資料:

1)車牌號碼

2)雙方車主姓名，地址，電話

3)如有人受傷，登記傷者姓名，地址，電話

4)如有公安，救護車到場，須登記車牌號，到場及離場時間，帶隊隊長姓名.

4，如因撞車而對小區(qū)公眾地方，設(shè)施造成破壞，須報告管理處主任處理;

5，事后須向總經(jīng)理呈交報告.

六，意外