物業(yè)管理師考試練習題及答案一、單項選擇題（共30題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.根據《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會作出籌集建筑物及其附屬設施的維修資金的決定，應當經（）同意。A.專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主C.專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總人數1/2以上的業(yè)主D.專有部分占建筑物總面積3/4以上的業(yè)主且占總人數3/4以上的業(yè)主答案：B2.物業(yè)服務企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗，查驗記錄需由（）簽字確認。A.建設單位和物業(yè)服務企業(yè)B.業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)C.建設單位、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)D.建設單位、社區(qū)居委會、物業(yè)服務企業(yè)答案：A3.某小區(qū)電梯故障導致業(yè)主被困，物業(yè)服務企業(yè)在接到報修后，應在（）內到達現場實施救援。A.5分鐘B.10分鐘C.15分鐘D.20分鐘答案：B（注：根據《特種設備安全法》及行業(yè)慣例，電梯困人救援應在10分鐘內到達）4.下列不屬于物業(yè)服務成本構成的是（）。A.管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費B.物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用C.物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用D.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用答案：C（大修、中修及更新改造費用由專項維修資金列支）5.業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以（）。A.停止供電、供水B.向人民法院起訴C.自行提高收費標準D.限制業(yè)主出入小區(qū)答案：B6.某小區(qū)規(guī)劃建設300個停車位，其中100個為業(yè)主共有，200個為開發(fā)商所有并對外出租。根據《民法典》，開發(fā)商出租的停車位（）。A.應當首先滿足業(yè)主的需要B.可優(yōu)先出租給非業(yè)主C.出租期限不得超過10年D.租金收入歸開發(fā)商單獨所有答案：A7.物業(yè)服務企業(yè)在管理區(qū)域內進行綠化養(yǎng)護時，發(fā)現某業(yè)主私自在公共綠地種植蔬菜，正確的處理流程是（）。A.直接鏟除蔬菜并恢復綠地B.口頭警告后放任不管C.下發(fā)整改通知書，若業(yè)主不整改則向城管部門報告D.要求業(yè)主繳納500元罰款答案：C8.某小區(qū)消防設施年久失修，物業(yè)服務企業(yè)申請使用住宅專項維修資金時，應當經（）同意。A.專有部分占建筑物總面積1/2以上且總人數1/2以上的業(yè)主B.專有部分占建筑物總面積2/3以上且總人數2/3以上的業(yè)主C.全體業(yè)主D.業(yè)主委員會答案：B9.物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)服務合同》，其終止時間應為（）。A.業(yè)主大會成立之日B.業(yè)主委員會與新物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同之日C.業(yè)主入住率達到50%之日D.建設單位交付全部房屋之日答案：B10.某業(yè)主將住宅改為經營性棋牌室，未征求利害關系業(yè)主同意。根據《民法典》，受影響的業(yè)主可要求（）。A.物業(yè)服務企業(yè)強制關閉棋牌室B.業(yè)主停止侵害、排除妨礙C.直接沒收經營工具D.物業(yè)服務企業(yè)賠償損失答案：B二、多項選擇題（共15題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）31.下列屬于物業(yè)服務企業(yè)安全防范義務的有（）。A.安裝監(jiān)控攝像頭并保持正常運行B.對進出小區(qū)的陌生人員進行登記C.定期組織消防演練D.為業(yè)主保管私人貴重物品E.對小區(qū)圍墻破損處及時修復答案：ABCE32.根據《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會的職責包括（）。A.制定和修改管理規(guī)約B.選舉業(yè)主委員會成員C.選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)D.決定物業(yè)共用部位的經營方式E.監(jiān)督業(yè)主委員會工作答案：ABCDE33.住宅專項維修資金的使用范圍包括（）。A.電梯的日常維護保養(yǎng)B.屋頂漏水的維修C.小區(qū)路燈的整體更換D.業(yè)主室內墻面脫落修復E.消防系統(tǒng)的更新改造答案：BCE34.物業(yè)服務企業(yè)在處理業(yè)主投訴時，應遵循的原則有（）。A.及時響應，避免拖延B.先處理情緒，再處理問題C.責任不清時，推諉給其他部門D.記錄投訴內容并跟蹤反饋E.對業(yè)主要求無條件滿足答案：ABD35.下列關于物業(yè)承接查驗的說法，正確的有（）。A.承接查驗應在物業(yè)交付使用前進行B.承接查驗的主體是建設單位和物業(yè)服務企業(yè)C.查驗中發(fā)現的問題，建設單位應負責整改D.業(yè)主委員會可參與承接查驗過程E.承接查驗結果無需向業(yè)主公示答案：ABCD三、案例分析題（共3題，每題20分，要求結合相關法規(guī)和實務分析，邏輯清晰，要點明確）（一）某小區(qū)建成5年，共有6棟18層住宅，1200戶業(yè)主。近期發(fā)生以下事件：1.3號樓電梯頻繁故障，經檢測需更換主板，費用約8萬元；2.小區(qū)北門門禁系統(tǒng)損壞，無法正常識別業(yè)主卡；3.部分業(yè)主反映公共區(qū)域路燈亮度不足，要求升級為LED節(jié)能路燈；4.2單元業(yè)主私自在陽臺外安裝防盜網，超出建筑外沿30厘米，影響相鄰業(yè)主采光。問題：1.針對電梯主板更換費用，物業(yè)服務企業(yè)應如何申請使用住宅專項維修資金？需履行哪些程序？（8分）2.北門門禁系統(tǒng)損壞，維修責任主體是誰？維修資金來源可能有哪些？（6分）3.業(yè)主私裝防盜網的行為是否合法？物業(yè)服務企業(yè)應如何處理？（6分）答案：1.申請使用維修資金程序：（1）物業(yè)服務企業(yè)制定使用方案（包括維修內容、預算、分攤范圍等）；（2）將方案在小區(qū)顯著位置公示，征求相關業(yè)主意見（涉及3號樓業(yè)主）；（3）經專有部分占3號樓建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業(yè)主同意；（4）向維修資金管理部門提交申請材料（方案、業(yè)主表決結果、施工合同等）；（5）管理部門審核通過后，撥付資金至專用賬戶；（6）組織施工，完工后公示費用結算情況并接受業(yè)主查詢。2.門禁系統(tǒng)屬于小區(qū)共用設施設備，維修責任主體為物業(yè)服務企業(yè)（受全體業(yè)主委托管理）。維修資金來源：（1）若在保修期內（一般2年），由建設單位負責維修；（2）超出保修期，可使用住宅專項維修資金；（3）若維修費用較低（如5000元以下），可從物業(yè)服務成本中列支。3.不合法。根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》及《民法典》，業(yè)主安裝防盜網不得超出建筑外沿，影響相鄰業(yè)主權益。處理措施：（1）立即下發(fā)《整改通知書》，要求業(yè)主限期拆除；（2）業(yè)主拒不整改的，聯系業(yè)主委員會協(xié)調；（3）向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門或城管執(zhí)法部門報告，申請行政強制拆除；（4）若造成相鄰業(yè)主損失，協(xié)助受損業(yè)主通過法律途徑索賠。（二）某物業(yè)服務企業(yè)管理的小區(qū)發(fā)生一起盜竊事件：業(yè)主王某外出旅游期間，家中被盜，丟失財物價值約5萬元。王某認為，物業(yè)服務企業(yè)未履行安全保障義務（監(jiān)控攝像頭損壞未及時維修，門崗未嚴格登記外來人員），要求賠償損失。物業(yè)服務企業(yè)辯稱：監(jiān)控損壞已張貼通知說明，門崗登記僅為形式，且《物業(yè)服務合同》中明確“不承擔業(yè)主財產保管責任”。問題：1.物業(yè)服務企業(yè)是否應承擔賠償責任？依據是什么？（10分）2.為避免類似糾紛，物業(yè)服務企業(yè)應完善哪些安全管理措施？（10分）答案：1.應承擔部分賠償責任。依據：（1）根據《民法典》第942條，物業(yè)服務企業(yè)需對物業(yè)區(qū)域內的安全防范盡到合理注意義務；（2）監(jiān)控損壞未及時維修、門崗登記流于形式，屬于未履行安全保障義務的過失行為；（3）《物業(yè)服務合同》中“不承擔財產保管責任”的條款，不能免除其因未盡管理義務導致的損害賠償責任；（4）具體賠償比例需根據過錯程度判定（如監(jiān)控損壞時間、門崗失職證據等）。2.完善措施：（1）設備管理：建立監(jiān)控、門禁等設施的日常巡檢制度，故障24小時內報修并公示進度；（2）人員管理：加強門崗培訓，落實外來人員“一問二核三登記”（問來意、核身份、登記信息）；（3）制度完善：在《物業(yè)服務合同》中明確安全防范的具體標準（如監(jiān)控覆蓋率、門崗值守時間等）；（4）風險提示：通過公告、短信等方式提醒業(yè)主外出時關閉門窗、貴重物品自行保管；（5）保險投保：為公共區(qū)域購買公眾責任險，降低企業(yè)賠償風險；（6）應急處置：制定盜竊等突發(fā)事件的應急預案，明確報警、保護現場、協(xié)助調查的流程。（三）某老舊小區(qū)未成立業(yè)主委員會，原物業(yè)服務企業(yè)因收費率低（僅50%）退出，社區(qū)居委會臨時托管3個月后，組織召開業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務企業(yè)。會上，500戶業(yè)主參與投票（小區(qū)共800戶），其中350戶同意選聘甲企業(yè)，100戶同意選聘乙企業(yè)，50戶棄權。部分未參會業(yè)主質疑：“未達到專有部分占總面積2/3的業(yè)主同意，選聘無效?！眴栴}：1.該小區(qū)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)的程序是否合法？為什么？（10分）2.針對收費率低的問題，新物業(yè)服務企業(yè)可采取哪些措施提高物業(yè)費收繳率？（10分）答案：1.程序不合法。依據：（1）根據《物業(yè)管理條例》，業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)需經專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主同意（雙過半）；（2）該小區(qū)總戶數800戶，參會500戶未達到總戶數過半（需至少401戶參會）；（3）即使參會500戶中350戶同意，也僅占總戶數的43.75%（350/800），未達到雙過半要求；（4）老舊小區(qū)未成立業(yè)委會時，應由社區(qū)居委會指導召開業(yè)主大會，但需嚴格履行表決程序。2.提高收費率措施：（1）優(yōu)化服務質量：加強衛(wèi)生、綠化、安保等基礎服務，定期公示服務內容和標準，增強業(yè)主獲得感；（2）透明化管理：每月公示物業(yè)費收支明細，每季度公布維修資金使用情況，減少業(yè)主疑慮；（3）分類收費：對