老舊小區(qū)小區(qū)管理辦法一、總則（一）目的為加強老舊小區(qū)的管理，提升小區(qū)居住環(huán)境和居民生活質(zhì)量，維護小區(qū)公共秩序，保障小區(qū)居民的合法權益，特制定本管理辦法。（二）適用范圍本辦法適用于[具體城市名稱]內(nèi)已建成投入使用且配套設施老化、環(huán)境較差的住宅小區(qū)（以下簡稱“老舊小區(qū)”）。（三）基本原則1.以人為本原則充分考慮居民需求，尊重居民意愿，以提升居民生活品質(zhì)為出發(fā)點和落腳點，為居民提供優(yōu)質(zhì)、便捷、高效的服務。2.政府主導、多方參與原則明確政府在老舊小區(qū)管理中的主導責任，充分調(diào)動社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、居民等各方力量，共同參與老舊小區(qū)管理。3.因地制宜原則根據(jù)老舊小區(qū)的實際情況，制定符合小區(qū)特點的管理措施，注重實效，不搞一刀切。4.長效管理原則建立健全老舊小區(qū)管理長效機制，確保管理工作持續(xù)、穩(wěn)定、有效開展。二、管理職責（一）政府部門職責1.住房和城鄉(xiāng)建設部門負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)老舊小區(qū)管理工作，制定相關政策和標準，指導和監(jiān)督老舊小區(qū)改造及管理工作。對物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量進行監(jiān)督管理，定期組織開展物業(yè)服務質(zhì)量考核評價。2.城市管理部門負責老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理，加強對小區(qū)內(nèi)垃圾清運、環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔等工作的監(jiān)督檢查，確保小區(qū)環(huán)境整潔。依法查處老舊小區(qū)內(nèi)的違法建設、亂堆亂放、亂停亂放等違法行為，維護小區(qū)公共秩序。3.公安部門負責老舊小區(qū)治安管理，加強小區(qū)周邊巡邏防控，指導小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)做好安全防范工作，及時處理各類治安案件。依法查處小區(qū)內(nèi)的治安違法行為，維護小區(qū)居民的人身和財產(chǎn)安全。4.民政部門指導社區(qū)居委會開展工作，協(xié)助做好老舊小區(qū)業(yè)主委員會的組建、換屆選舉等工作，促進居民自治。負責對符合條件的困難家庭給予社會救助，協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)管理中的相關民生問題。5.其他相關部門按照各自職責，做好老舊小區(qū)管理的相關工作，形成工作合力。（二）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）職責1.負責組織實施本轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)的管理工作，協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)管理中的各類問題。2.指導社區(qū)居委會開展老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治、治安防范、矛盾糾紛調(diào)解等工作，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)履行職責。3.組織開展老舊小區(qū)居民宣傳教育活動，提高居民的文明素質(zhì)和自我管理意識，引導居民積極參與小區(qū)管理。（三）社區(qū)居委會職責1.協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好老舊小區(qū)管理工作，組織居民參與小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治、治安防范等活動。2.指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系，及時化解矛盾糾紛。3.收集居民對小區(qū)管理的意見和建議，反饋給街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及相關部門，并協(xié)助解決居民反映的問題。（四）業(yè)主委員會職責1.代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行合同約定。2.組織業(yè)主參與小區(qū)管理，制定和完善小區(qū)管理規(guī)約，組織召開業(yè)主大會會議，決定小區(qū)重大事項。3.籌集和使用專項維修資金，監(jiān)督專項維修資金的使用情況。4.協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系，及時處理業(yè)主的投訴和建議。（五）物業(yè)服務企業(yè)職責1.按照物業(yè)服務合同約定，提供相應的物業(yè)服務，包括房屋及共用設施設備維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、綠化養(yǎng)護、秩序維護等服務。2.建立健全物業(yè)服務管理制度，加強對物業(yè)服務人員的培訓和管理，提高服務質(zhì)量。3.定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。4.協(xié)助社區(qū)居委會、業(yè)主委員會做好小區(qū)管理工作，積極參與小區(qū)環(huán)境整治、治安防范等活動。三、小區(qū)改造（一）改造原則1.政府引導、居民參與原則充分發(fā)揮政府的引導作用，鼓勵居民積極參與老舊小區(qū)改造，共同出資、出力，改善小區(qū)居住環(huán)境。2.統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實施原則對老舊小區(qū)改造進行統(tǒng)籌規(guī)劃，根據(jù)小區(qū)實際情況和居民需求，合理確定改造內(nèi)容和改造順序，分階段、分步驟組織實施。3.功能完善、提升品質(zhì)原則以完善小區(qū)功能、提升小區(qū)品質(zhì)為目標，重點對小區(qū)的基礎設施、公共服務設施、環(huán)境景觀等進行改造，提高小區(qū)居民的生活質(zhì)量。（二）改造內(nèi)容1.基礎設施改造道路改造：對小區(qū)內(nèi)破損、坑洼不平的道路進行修復或重新鋪設，完善道路排水系統(tǒng)。供水供電改造：對老化的供水管網(wǎng)、供電線路進行改造，確保供水供電安全。供氣改造：根據(jù)實際情況，推進小區(qū)天然氣管道鋪設，實現(xiàn)居民用氣需求。通信改造：對小區(qū)內(nèi)通信線路進行規(guī)整，提升通信網(wǎng)絡質(zhì)量。2.公共服務設施改造停車位改造：合理規(guī)劃小區(qū)停車位，增加停車位數(shù)量，緩解停車難問題。綠化景觀改造：對小區(qū)內(nèi)的綠化進行優(yōu)化調(diào)整，增加綠化面積，提升小區(qū)景觀效果。公共照明改造：更換老化的路燈，完善小區(qū)公共照明系統(tǒng)。安防設施改造：安裝門禁系統(tǒng)、監(jiān)控攝像頭等安防設施，提高小區(qū)安全防范能力。3.房屋修繕屋面防水修繕：對屋面漏水的房屋進行修繕，防止雨水滲漏。外墻粉刷：對破舊、臟污的外墻進行粉刷，提升小區(qū)整體形象。樓道整治：清理樓道雜物，粉刷樓道墻面，更新樓道照明設施。（三）改造程序1.需求調(diào)查街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織社區(qū)居委會對老舊小區(qū)居民的改造需求進行調(diào)查，廣泛征求居民意見，確定改造內(nèi)容和改造方案。2.項目申報街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）根據(jù)調(diào)查結果，向區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設部門申報老舊小區(qū)改造項目。3.方案設計區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設部門委托專業(yè)設計單位對申報的老舊小區(qū)改造項目進行方案設計，設計方案應充分征求居民意見。4.項目審批區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設部門會同相關部門對設計方案進行審核，報區(qū)（縣）人民政府審批。5.組織實施經(jīng)批準的老舊小區(qū)改造項目，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織實施，可通過公開招標等方式選擇具備相應資質(zhì)的施工單位進行施工。6.竣工驗收改造項目竣工后，由區(qū)（縣）住房和城鄉(xiāng)建設部門組織相關部門和單位進行竣工驗收，驗收合格后方可交付使用。四、環(huán)境衛(wèi)生管理（一）清掃保潔1.物業(yè)服務企業(yè)應按照相關標準，制定小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔制度，明確清掃保潔區(qū)域、頻次和質(zhì)量要求。2.每日定時對小區(qū)道路、綠地、樓道、電梯等公共區(qū)域進行清掃保潔，及時清理垃圾和雜物，確保小區(qū)環(huán)境整潔。3.加強對小區(qū)衛(wèi)生死角的清理，定期對垃圾桶、垃圾中轉(zhuǎn)站等進行消毒殺菌，防止滋生蚊蟲和異味。（二）垃圾分類1.按照國家和地方有關垃圾分類的規(guī)定，在小區(qū)內(nèi)設置垃圾分類投放設施，引導居民進行垃圾分類投放。2.物業(yè)服務企業(yè)應安排專人負責垃圾分類收集、運輸工作，確保垃圾分類準確、及時。3.加強對居民的垃圾分類宣傳教育，提高居民的垃圾分類意識和參與率。（三）環(huán)境衛(wèi)生監(jiān)督檢查1.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應定期對老舊小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進行監(jiān)督檢查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時督促整改。2.社區(qū)居委會應組織居民對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生進行監(jiān)督，對物業(yè)服務企業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生管理工作進行評價。3.鼓勵居民對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生問題進行投訴舉報，對查證屬實的給予舉報人適當獎勵。五、綠化管理（一）綠化養(yǎng)護1.物業(yè)服務企業(yè)應按照綠化養(yǎng)護標準，制定小區(qū)綠化養(yǎng)護計劃，定期對小區(qū)內(nèi)的樹木、花草進行修剪、澆水、施肥、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。2.加強對小區(qū)綠化設施的維護管理，確保綠化設施完好無損。3.合理調(diào)整小區(qū)綠化布局，根據(jù)居民需求和小區(qū)實際情況，適當增加綠化面積或調(diào)整綠化品種。（二）綠化保護1.加強對小區(qū)居民的綠化保護宣傳教育，提高居民的愛綠護綠意識，禁止居民隨意踐踏草坪、攀折花木等破壞綠化行為。2.物業(yè)服務企業(yè)應加強對小區(qū)綠化區(qū)域的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和制止破壞綠化行為，對造成綠化損壞的，應要求責任人進行賠償或恢復原狀。六、秩序維護管理（一）人員出入管理1.在小區(qū)出入口設置門禁系統(tǒng)，實行24小時值班制度，對進出小區(qū)的人員和車輛進行登記、核實。2.對來訪人員進行詢問、登記，經(jīng)業(yè)主同意后方可放行。對攜帶大件物品出門的，應進行核實登記。（二）車輛停放管理1.合理規(guī)劃小區(qū)停車位，設置明顯的停車標識，引導車輛有序停放。2.對小區(qū)內(nèi)的車輛停放進行管理，禁止車輛亂停亂放、占用消防通道等行為。3.收取車輛停放費用的，應按照相關規(guī)定進行收費，并公示收費標準和收費依據(jù)。（三）治安巡邏防控1.物業(yè)服務企業(yè)應制定治安巡邏制度，安排專人負責小區(qū)治安巡邏，巡邏時間應覆蓋小區(qū)全時段。2.加強對小區(qū)重點部位、重點時段的巡邏防控，及時發(fā)現(xiàn)和處理各類治安問題，維護小區(qū)治安秩序。3.與公安部門建立聯(lián)動機制，遇有突發(fā)事件及時報警，并配合公安部門做好處置工作。七、設施設備管理（一）共用設施設備維護保養(yǎng)1.物業(yè)服務企業(yè)應建立共用設施設備臺賬，明確設施設備的名稱、型號、位置、維護保養(yǎng)責任人等信息。2.按照設施設備維護保養(yǎng)標準和操作規(guī)程，定期對共用設施設備進行維護保養(yǎng)，確保設施設備正常運行。3.對設施設備的維護保養(yǎng)情況進行記錄，建立維護保養(yǎng)檔案，以備查閱。（二）專項維修資金管理1.按照國家和地方有關規(guī)定，建立專項維修資金制度，專項用于老舊小區(qū)共用設施設備的維修、更新和改造。2.專項維修資金由業(yè)主委員會或社區(qū)居委會代管，實行專戶存儲、專款專用、賬目公開。3.使用專項維修資金時，應按照規(guī)定程序進行申請、審核、公示，確保資金使用合理、透明。（三）設施設備更新改造1.當共用設施設備出現(xiàn)嚴重損壞、影響正常使用或存在安全隱患時，物業(yè)服務企業(yè)應及時提出更新改造方案，經(jīng)業(yè)主委員會同意后組織實施。2.更新改造方案應充分征求居民意見，確保改造方案符合居民需求和小區(qū)實際情況。3.更新改造項目竣工后，應按照規(guī)定進行驗收，驗收合格后方可投入使用。八、社區(qū)文化建設（一）文化活動組織1.社區(qū)居委會應結合老舊小區(qū)實際情況，組織開展形式多樣、內(nèi)容豐富的社區(qū)文化活動，如文藝演出、體育比賽、書法繪畫展覽等，豐富居民的業(yè)余文化生活。2.鼓勵居民自發(fā)組織文化活動團隊，如舞蹈隊、合唱團、太極拳隊等，社區(qū)居委會應給予指導和支持。（二）文化設施建設1.利用小區(qū)閑置房屋或公共空間，建設社區(qū)文化活動室、圖書閱覽室、棋牌室等文化設施，為居民提供文化活動場所。2.配備必要的文化設施設備，如圖書、報刊、電腦、電視、棋牌等，滿足居民的文化需求。（三）文化宣傳教育1.加強對老舊小區(qū)居民的文化宣傳教育，傳播社會主義核心價值觀，弘揚中華民族優(yōu)秀傳統(tǒng)文化，提高居民的文化素質(zhì)和文明素養(yǎng)。2.利用社區(qū)宣傳欄、小區(qū)廣播、微信公眾號等平臺，宣傳小區(qū)管理規(guī)定、好人好事、社區(qū)動態(tài)等信息，營造良好的社區(qū)文化氛圍。九、投訴處理與糾紛調(diào)解（一）投訴處理1.物業(yè)服務企業(yè)應設立投訴電話、郵箱等投訴渠道，及時受理居民的投訴和建議。2.對居民的投訴應進行詳細記錄，并在規(guī)定時間內(nèi)給予答復和處理。處理結果應及時反饋給投訴人，確保投訴人滿意。3.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居委會應協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)做好投訴處理工作