美麗山鄉(xiāng)物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為加強(qiáng)美麗山鄉(xiāng)的物業(yè)管理，提升鄉(xiāng)村居住環(huán)境品質(zhì)，保障居民生活安全與便利，促進(jìn)鄉(xiāng)村可持續(xù)發(fā)展，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于美麗山鄉(xiāng)內(nèi)所有物業(yè)管理區(qū)域，包括但不限于居民小區(qū)、商業(yè)街、公共活動(dòng)區(qū)域等。（三）基本原則1.以人為本原則以滿足居民需求為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的物業(yè)服務(wù)。2.依法依規(guī)原則嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)、政策標(biāo)準(zhǔn)。3.市場(chǎng)化運(yùn)作原則引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)參與美麗山鄉(xiāng)物業(yè)管理。4.共建共享原則引導(dǎo)居民積極參與物業(yè)管理，形成共建共享的良好氛圍。二、管理機(jī)構(gòu)與職責(zé)（一）物業(yè)管理委員會(huì)1.成立由鄉(xiāng)人民政府牽頭，居民代表、業(yè)主委員會(huì)代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表等組成物業(yè)管理委員會(huì)。2.職責(zé)（1）制定和修改物業(yè)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等。（2）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。（3）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（4）籌集和使用專項(xiàng)維修資金。（5）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。（6）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的重大問(wèn)題。（二）業(yè)主委員會(huì)1.成立由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主選舉產(chǎn)生，人數(shù)為五至十五人的單數(shù)。2.職責(zé)（1）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議。（2）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況。（3）與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（4）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。（7）組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用。（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)1.資質(zhì)要求從事美麗山鄉(xiāng)物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)，遵守國(guó)家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的規(guī)定。2.職責(zé)（1）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括房屋及配套設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，環(huán)境衛(wèi)生清掃，綠化養(yǎng)護(hù)，秩序維護(hù)等。（2）定期向業(yè)主公開(kāi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況。（3）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，及時(shí)處理業(yè)主的投訴和建議。（4）協(xié)助鄉(xiāng)人民政府及相關(guān)部門做好社區(qū)管理、公共服務(wù)等工作。（四）鄉(xiāng)人民政府及相關(guān)部門1.鄉(xiāng)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督美麗山鄉(xiāng)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問(wèn)題。2.相關(guān)部門（1）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理、物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督檢查等。（2）城市管理部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等方面的監(jiān)督管理。（3）價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理，制定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（4）其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好美麗山鄉(xiāng)物業(yè)管理的相關(guān)工作。三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理1.房屋管理（1）定期對(duì)房屋進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理房屋安全隱患。（2）對(duì)房屋外觀進(jìn)行維護(hù)，保持房屋外立面整潔。（3）按照規(guī)定對(duì)房屋裝修進(jìn)行管理，制止違規(guī)裝修行為。2.共用設(shè)施設(shè)備管理（1）建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，記錄設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)等情況。（2）定期對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)、保養(yǎng)，確保設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。（3）對(duì)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造等費(fèi)用進(jìn)行合理分?jǐn)?。（二）環(huán)境衛(wèi)生管理1.清掃保潔（1）每日定時(shí)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、廣場(chǎng)、樓道等進(jìn)行清掃，保持環(huán)境整潔。（2）及時(shí)清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾收集容器定期清洗消毒。（3）對(duì)公共區(qū)域的積水、積雪等及時(shí)進(jìn)行清理。2.垃圾分類（1）設(shè)置垃圾分類收集容器，引導(dǎo)居民進(jìn)行垃圾分類投放。（2）定期對(duì)垃圾分類收集容器進(jìn)行清理和消毒。（3）配合相關(guān)部門做好垃圾分類宣傳和推廣工作。（三）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.綠化規(guī)劃根據(jù)美麗山鄉(xiāng)的特點(diǎn)和居民需求，制定合理的綠化規(guī)劃，提高綠化覆蓋率。2.綠化養(yǎng)護(hù)（1）定期對(duì)綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲(chóng)害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保植物生長(zhǎng)良好。（2）及時(shí)清理綠化區(qū)域內(nèi)的雜物，保持綠化環(huán)境整潔。（3）保護(hù)綠化設(shè)施，制止破壞綠化的行為。（四）秩序維護(hù)管理1.人員出入管理（1）設(shè)置門崗，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人員和車輛進(jìn)行出入登記。（2）對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行核實(shí)，經(jīng)業(yè)主同意后方可進(jìn)入。（3）對(duì)車輛進(jìn)行停放管理，引導(dǎo)車輛有序停放。2.巡邏防范（1）制定巡邏制度，安排專人定時(shí)巡邏。（2）及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全隱患和突發(fā)事件。（3）協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好治安防范工作。（五）公共服務(wù)1.社區(qū)文化建設(shè)（1）組織開(kāi)展形式多樣的社區(qū)文化活動(dòng)，豐富居民精神文化生活。（2）利用宣傳欄、社區(qū)網(wǎng)站等平臺(tái)，宣傳物業(yè)管理知識(shí)、社區(qū)動(dòng)態(tài)等信息。2.便民服務(wù)（1）提供代收代繳水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等便民服務(wù)。（2）設(shè)立物業(yè)服務(wù)熱線，及時(shí)受理業(yè)主的咨詢、投訴和建議。（3）根據(jù)居民需求，提供其他個(gè)性化的便民服務(wù)。（六）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)美麗山鄉(xiāng)的實(shí)際情況，制定詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確各項(xiàng)服務(wù)的質(zhì)量要求和考核指標(biāo)。2.監(jiān)督考核（1）業(yè)主委員會(huì)定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督考核。（2）鄉(xiāng)人民政府及相關(guān)部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行不定期抽查。（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)監(jiān)督考核結(jié)果，及時(shí)改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。四、物業(yè)費(fèi)用管理（一）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.制定原則物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)美麗山鄉(xiāng)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物價(jià)指數(shù)等因素，按照合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則制定。2.收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。（1）包干制由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。（2）酬金制在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。（二）費(fèi)用收支管理1.建立財(cái)務(wù)制度物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)核算，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況。2.費(fèi)用使用范圍物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，包括人員工資、辦公費(fèi)用、設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、環(huán)境衛(wèi)生清掃費(fèi)用等。3.專項(xiàng)維修資金管理（1）專項(xiàng)維修資金的繳存業(yè)主按照規(guī)定繳存專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造。（2）專項(xiàng)維修資金的使用專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。維修、更新、改造項(xiàng)目實(shí)施前，應(yīng)當(dāng)征求業(yè)主意見(jiàn)，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。五、物業(yè)的使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用規(guī)定1.業(yè)主使用物業(yè)業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)管理規(guī)約的規(guī)定使用物業(yè)，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。2.物業(yè)使用限制（1）不得擅自改變房屋用途。（2）不得在建筑物的屋頂、外墻等部位搭建建筑物、構(gòu)筑物。（3）不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)。（4）不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等。（二）物業(yè)維護(hù)責(zé)任1.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)。（2）業(yè)主專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)安全隱患，對(duì)公共利益或者他人合法權(quán)益造成損害的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修，相關(guān)業(yè)主可以依法請(qǐng)求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)等。2.維修資金使用（1）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新、改造的，按照專項(xiàng)維修資金的使用規(guī)定執(zhí)行。（2）維修資金不足時(shí)，由相關(guān)業(yè)主按照各自專有部分建筑面積所占比例分?jǐn)?。六、監(jiān)督檢查與投訴處理（一）監(jiān)督檢查1.鄉(xiāng)人民政府及相關(guān)部門監(jiān)督檢查鄉(xiāng)人民政府及相關(guān)部門定期對(duì)美麗山鄉(xiāng)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)責(zé)令整改。2.業(yè)主監(jiān)督業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見(jiàn)和建議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)收集業(yè)主的意見(jiàn)和建議，反饋給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督其整改情況。（二）投訴處理1.投訴渠道設(shè)立物業(yè)服務(wù)投訴電話、郵箱等投訴渠道，方便業(yè)主投訴。2.投訴處理流程（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到投訴后，應(yīng)及時(shí)受理，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行處理。（2）對(duì)于業(yè)主的投訴，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真調(diào)查核實(shí)，采取有效措施解決問(wèn)題，并將處理結(jié)果及時(shí)反饋給業(yè)主。（3）業(yè)主對(duì)處理結(jié)果不滿意的，可以向業(yè)主委員會(huì)或者鄉(xiāng)人民政府及相關(guān)部門投訴，請(qǐng)求協(xié)調(diào)解決。七、法律責(zé)任（一）業(yè)主責(zé)任業(yè)主違反本辦法規(guī)定，不履行相關(guān)義務(wù)的，按照物業(yè)管理規(guī)約的約定承擔(dān)違約責(zé)任；給其他業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的，