杭州寶嘉良渚項目取地可研報告世聯(lián)行杭州顧問部2018年10月PART1

項目本體CONTENTS目錄PART2某省市場分析PART3某省市場及競品分析PART4項目分析及定位項目概況1對本項目自身的審視——本體。項目位某省市余杭區(qū)東南部，良渚新城板塊，南面緊鄰拱墅區(qū)，上塘高架直達(dá)，教育配套日趨完善，板塊功能多元化，目前處以價值洼地，區(qū)域價值潛力較好2.2km杭州東站西湖杭州汽車北站項目區(qū)位5.5km9.8km10km4km本案項目地處杭城余杭良渚區(qū)域，距離杭州汽車北站4km，距西湖景區(qū)10km，距離杭州東站僅9.8km，上塘高架邊，到達(dá)各重要區(qū)域十分便捷，屬于板塊內(nèi)重點發(fā)展區(qū)域，南面緊鄰拱墅區(qū)，套完善，未來發(fā)展?jié)摿γ黠@。地塊1地塊2土地性質(zhì)均為住宅用地，兩塊地均占一線合景資源，可利用河景資源進(jìn)行排布。規(guī)劃用途：住宅用地

規(guī)劃用途：住宅用地

技術(shù)指標(biāo)地塊地塊位置杭行路以東、港以南、彩虹河以西、橋良路以北地塊編號良渚街道杭行路東橋良路北地塊土地用途住宅出讓面積（㎡）18703容積率大于等于1.8且小于等于2.2建筑密度≤28%建筑高度≤60米計容總面積（㎡）最高可達(dá)41146地塊地塊技術(shù)指標(biāo)地塊地塊位置東至河流，南至謝村港，西至儲運路，北至規(guī)劃五路地塊編號良渚街道儲運路東住宅用地土地用途住宅出讓面積（㎡）54652容積率大于等于1.6且小于等于2.0建筑密度≤28%建筑高度≤75米計容總面積（㎡）最高可達(dá)1093041.3內(nèi)外部現(xiàn)狀（良渚街道杭行路東橋良路北地塊）地塊東面和北面均臨一線河景，景觀資源豐富，西側(cè)緊鄰杭行路直通拱墅區(qū)，交通便利，南側(cè)橋良路與金恒某省市場相鄰，地塊相對平整，部分雜草需清理。地塊西側(cè)杭行路地塊南側(cè)橋良路地塊地塊北側(cè)河道地塊東側(cè)一線河景本案1.3內(nèi)外部現(xiàn)狀（良渚街道儲運路東住宅用地塊）地塊東側(cè)一線河景，距離大運河僅300米，西側(cè)杭義路，北側(cè)緊鄰世貿(mào)地塊，南側(cè)金昌路，地塊為民農(nóng)田，雜草較多，需平整。地塊西側(cè)杭義路地塊南側(cè)金昌路地塊地塊北側(cè)世貿(mào)地塊地塊東側(cè)一線河景本案本案1.4地塊外部關(guān)系（小區(qū)域）兩地塊相距2km，住宅樓盤主要集中在良渚街道儲運路東住宅用地塊，良渚街道杭行路東橋良路北地塊業(yè)園區(qū)氛圍較好，兩塊地區(qū)位價值相近。良渚街道杭行路東橋良路北地塊康橋中學(xué)世貿(mào)地塊良渚高新科創(chuàng)園上億廣場金恒某省市場麒麟時代十四中居民區(qū)居民區(qū)居民區(qū)1.5地塊外部關(guān)系（大區(qū)域）地塊位于余杭區(qū)良渚板塊，南側(cè)緊鄰杭州主城拱墅區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度較高拱墅區(qū)人民政府良渚街道杭行路東橋良路北地塊良渚街道儲運路東住宅用地塊往杭州主城區(qū)方向1.6交通

路網(wǎng)完備，可通過杭州繞城高速和秋石高架路，直達(dá)杭州主城拱墅區(qū)，未來10號線、4號線加上目前已開通的2號線，整個良渚新城有超10個地鐵站點。杭州繞城高速上塘高架杭州主城拱墅方向城西未來科技城繞城臨平及下沙方向地鐵2號線留石高架建設(shè)中的的4號線二期（彭埠站-紫金港站）、10號線（浙大站-新興路站）都深入良渚新城，加上已經(jīng)開通的2號線，整個良渚新城有超10個地鐵站點。良渚街道杭行路東橋良路北地塊良渚街道儲運路東住宅用地塊1.7配套（地塊）兩塊地商業(yè)、教育資源共享，項目育、商業(yè)配套資源相對齊全，但僅能滿足居民基本需求，景觀資源、醫(yī)療資源相對匱乏，未來規(guī)劃仍需繼續(xù)完善醫(yī)療行宮塘生活廣場永旺夢樂城某著名企業(yè)商圈某省市良渚街道杭行路東橋良路北地塊良渚街道儲運路東住宅用地塊浙江大學(xué)上億廣場杭州第十四中學(xué)良渚第二中學(xué)新理想高級中學(xué)交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院獨城生態(tài)公園半山公園2.5km同濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院2.2km7km2.6km1.6km3.3km杭州師范大學(xué)附屬醫(yī)院1.8區(qū)域規(guī)劃兩地共享城北副中心公共核心資源，中國美院選址良渚，未來發(fā)展前景較好。遺址風(fēng)貌良渚街道儲運路東住宅用地塊良渚街道杭行路東橋良路北地塊美院良渚校區(qū)項目初判商圈之內(nèi)：現(xiàn)狀5km范圍內(nèi)生活配套較為完善，距離上億商圈、某著名企業(yè)商圈均在半小時內(nèi)能到達(dá)，遠(yuǎn)期區(qū)域內(nèi)規(guī)劃仍需進(jìn)一步完善；交通便捷：地塊省市主干道，后期地鐵10號線、4號線、2號線站點規(guī)劃。地段認(rèn)知：南面緊鄰拱墅主城區(qū)，客戶地段認(rèn)知較高；境：城獨生態(tài)公園，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，但某省市政景觀較少；學(xué)區(qū)氛圍較好，商業(yè)配套較為完善，但目前板塊內(nèi)醫(yī)療仍需進(jìn)一步完善，建議打造剛改類項目，以剛需為主項目屬性界定：城北新城中心品質(zhì)剛需住宅——品質(zhì)剛需住宅項目打造優(yōu)質(zhì)品牌，合理利潤，品質(zhì)為上。項目位于板塊核心地段，前多個開發(fā)商爭先入駐某省市面上產(chǎn)品以傳統(tǒng)剛需為主，為此本案要注重產(chǎn)品的品質(zhì)與新意，彰顯品質(zhì)生活。某省市場分析2某省市及區(qū)域發(fā)展的研究——土地。年度分析：2015年后杭某省市場轉(zhuǎn)暖，成交宗數(shù)穩(wěn)步增加，2018年前7個月成交宗數(shù)占到了2017年成交量的70%，成交樓面地價近五年來持續(xù)上漲，2017年成交樓面地價已是2013年的2.6倍，2018年下半年由于政策加某省市聚變，8月-9月拿地總數(shù)不及7月一個月的土地出讓量。近期月度變化：2018年2月起，成交樓面價、溢價率雙雙下降，開發(fā)商拿地積極性降低，趨于謹(jǐn)慎某省市場熱度減退2.某省市場2015年之后杭某省市場轉(zhuǎn)暖，但于2018年2月起，成交樓面價、溢價率雙雙下降某省市場熱度逐漸減退，截止10某省市場聚變，寒冬已至。2013年-2018年10月住宅用某省市場2.2區(qū)某省市場余杭區(qū)域2018年出現(xiàn)4個月無土地成交狀態(tài)，18年土地出讓溢價率持續(xù)走低，企業(yè)拿地趨于冷靜。年度分析：余杭?xì)v年來土地出讓趨于平穩(wěn)，但土地出讓重點主要集中在未來科技城等熱門區(qū)域，2018年甚至出現(xiàn)4個月無出讓狀態(tài)，近一年余杭區(qū)出讓土地僅36宗，良渚2017-2018年10月預(yù)計僅5宗涉宅用地出讓，成交樓面價方面，14660元/㎡的成交價格，相比2017年下降0.3%。近期月度變化：2018年2月起，成交樓面價、溢價率雙雙下降，成交樓面價在2018年7月達(dá)到頂峰后出現(xiàn)兩月無地塊出讓狀況，開發(fā)商拿地積極性降低，趨于謹(jǐn)慎某省市場熱度減退無成交無成交無成交無成交2.某省市場—良渚板塊土地點圖良渚板塊2018年截止10月份共出讓3宗地塊，目前板塊內(nèi)無房源在售。地塊名稱成交日期房企容積率占地面積（㎡）樓面起價（元/㎡）成交樓板價（元/㎡）自持比例折算實際樓面價（元/㎡）剔除自持部分可建面積（m2）溢價率備注良渚街道杭行路東橋良路北地塊未成交-2.218703-------良渚街道儲運路東住宅用地未成交-2.054652-------余政儲出[2018]26號2018-7-20世茂2.3346261769217692--79639-余政儲出[2018]25號2018-7-20世貿(mào)2.3172711769217692--39723---余政儲出[2018]15號2018-5-25陽光城2.5532887500989516%1170011190531.9%-余政儲出[2017]19號2017-9-27聯(lián)發(fā)1.2949271460020542--11391240.7%-余[2017]15號2017-9-1某著名企業(yè)2.5532121460014603--133031--余政儲出[2017]19號余[2017]15號余政儲出[2018]15號余政儲出[2018]25號余政儲出[2018]26號良渚街道杭行路東橋良路北地塊良渚街道儲運路東住宅用地潛在供應(yīng)面積：約47萬方某省市場機(jī)會解析3對某省市場機(jī)會的分析——市場。限購重啟外地戶籍限購第2套2016.9.19溢價新規(guī)＞100%，1月內(nèi)付清出讓金；＞120%，現(xiàn)房銷售；＞150%，轉(zhuǎn)為投報配建養(yǎng)老設(shè)施2016.9.27暫停購房落戶二套房首付比例提至5成2016.9.28限購加碼外地戶籍需1年以上社保，首套3成、二套6成，3套停貸2016.11.9限購再加碼大江東、富陽納入限購，外地人社保門檻增至2年2017.3.3認(rèn)房認(rèn)貸單身停購2套；已成年、未就業(yè)、無固定收入按二套；入某省市）起滿2年，可購房2017.3.24溢價再新規(guī)＞50%，現(xiàn)房銷售；＞70%，競報自持比例；投報自持＞100%，轉(zhuǎn)入投報配建養(yǎng)老設(shè)施2017.3.28再限購溢價50%需現(xiàn)房銷售已取消——執(zhí)行限購措施。2017.7.15住房租賃城市搭建政府住房租賃交;鼓勵租賃用地；新建商品住房配建租賃住房。2017.7.28自持細(xì)則企業(yè)自持不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓；全部對外租賃，單次租期不得超過10年2017.8.24十九大調(diào)控堅持房子是用來住的不是用來炒，堅持分類調(diào)控，因城因地施策。2017.10.18搖號售房杭州搖號細(xì)則某省市區(qū)內(nèi)商品房公開銷售開啟公證搖號時代2018.4.4暫停企業(yè)購房在限購區(qū)域內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房（含商品住房和二手房）2018.6.26某省市場政策16年9月限購重啟以來，調(diào)控政策持續(xù)收緊，政府嚴(yán)控房產(chǎn)交易，短期內(nèi)無明顯松綁跡象3.某省市場成交自2016年至今，余杭商品房供應(yīng)面積持續(xù)下降，成交面積長期處于穩(wěn)定狀態(tài)，月成交面積在30-40萬㎡，目前整個板塊處于量減價增的狀態(tài)，預(yù)計之后的時常會走入寒冬期3.3月度成交走勢整個余杭商某省市場目前供大于求，月均去化面積在40萬方左右，供應(yīng)面積遠(yuǎn)大于去化速度，價格下跌某省市場競爭嚴(yán)峻挑戰(zhàn)3.4年度成交走勢整個良渚商某省市場目前供大于求，年均去化面積在900萬方左右，均價逐漸提升，在18年達(dá)到最大值3.5月度成交走勢整個良渚商某省市場目前供大于求，月均去化面積在5萬方左右，均價穩(wěn)定波動，在合理范圍之內(nèi)3.6庫存及去化商某省市場至2018年9月庫存3.41萬㎡，去化從之前的2個月上升到1個月不到，但事實去化長，預(yù)計在4—5個某省市場下行，但仍屬某省市場。

100萬以下

100-120120-140140-160160-180180-200200-220220-240240-260260-300300以上匯總80以下211152--12------2480-901116508106110214021513838--323790-100------------------3--3100-110------164612313712559389110-120--------11877121514490357120-130--------------3397310242682130-140----------------24216196436140-150--------------------4545150-180--------------------4848180-200----1------1------7678200-220--------------------77220-250--------------------1313250-300--------------------66300以上--------------------44匯總3228514107010856043351867667365329（㎡）面積段總價段（萬）2018年9月良渚普通住宅成交結(jié)構(gòu)普通住宅承價天花板3.7成交結(jié)構(gòu)分析2018年前10月良渚普某省市場成交集中在80-140㎡，總價在140-300萬元，300萬元基本為住宅承價天花板3.8供求結(jié)構(gòu)分析普某省市場成交集中在80—14某省市場仍以剛需改善為主，可嘗試差異性競爭，進(jìn)行多產(chǎn)品物業(yè)類型搭配市場小結(jié)某省市場價格平穩(wěn)運行，地產(chǎn)將迎來嚴(yán)冬根據(jù)杭州近年來的量價走勢，以及對比廣州亞某省市房價漲幅，預(yù)計杭州房價將以20%漲幅持續(xù)上升，但現(xiàn)階段趨于平穩(wěn)，某省市場火爆行情或?qū)⑦M(jìn)入平穩(wěn)期：某省市場或?qū)㈦y以延續(xù)前期火爆行情，隨著政策進(jìn)一步某省市場將步入平穩(wěn)期，某省市某省市場熱度減退，價格有所某省市場回歸理性某省市場或?qū)⑦M(jìn)入嚴(yán)冬狀態(tài)供應(yīng)庫存將趨于平穩(wěn)，價格微向下行本案處于杭州價值洼地，未來升值空間明顯：本案屬于杭州稍有的價值洼地，未來規(guī)劃明顯，升值空間巨大住宅競爭項目主要分布在良渚板塊，當(dāng)前在售項目2個，主要以高層產(chǎn)品為主，高層產(chǎn)品毛坯每平方均價達(dá)到了24000元左右項目名稱成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交價格(元/㎡)某省市套數(shù)(套)銷售狀態(tài)某著名企業(yè)金科尚合府——————428待售德信海德公園1264185114220001434在售上實海上海2277594048240002773在售某著名企業(yè)杭宸82611704123000826售罄陽光郡2239350741290002239售罄杭鋼尚堂府1036157614220001036售罄上實海上海某著名企業(yè)杭宸德信海德公園某著名企業(yè)金科尚合府3.9競品分析—德信海德公園德信海德公園位于拱宸橋北區(qū)域，杭行路與郁宅路交叉口，緊鄰規(guī)劃中的地鐵4號線與10號線，商業(yè)配套資源齊全，距離京杭大運河僅800米，自然資源豐富項目宅路交叉口往東最新開盤：2018年3月12日總建面：202714平方米容積率：2.2總戶數(shù)：1434戶建筑類別：小高層高層裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯客戶來源：外地投資客和剛需客戶產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層，小高層產(chǎn)品面積：主力戶型：高層和小高層（89m2和125m2）近期價格：高層和小高層均價19000—24000元/㎡；客戶置業(yè)目的：投資兼自住，剛需自住項目亮點：定位剛需客戶，多是小戶型，總價低，價格優(yōu)勢大，雙地鐵口、商業(yè)配套齊全客戶對產(chǎn)品印象：項目整體價格比較低，配套相對齊全，具有一定升值空間，受到外地投資客歡迎，以及城區(qū)剛需客戶和在當(dāng)?shù)毓ぷ鞯耐獾乜蛻羟嗖A3.9競品分析—德信海德公園德信海德公園總建面超20萬m2，主要以高層和小高層為主，且多為小戶型，受到剛需和投資客的青睞，整體去化速度快，每次開盤即罄客戶：德信海德公園所處拱宸橋北，交通便捷，順上塘高某省市中心，地鐵4號線與10號線在這里交匯，且項目多為小戶型，總價低，受到剛需和外地投資客的青睞。2017.03.21首開，推售3幢高層，270套房源2017.04.19再推2幢高層，273套房源2017.07.29推售3層高層，248套房源2017.08.02推出1幢高層和1幢小高層,110套房源2017.08.12-12.09推出5幢小高層，200套房源2018.3.12推出3幢小高層,152套房源推售策略3.9競品分析—德信海德公園德信海德公園高層戶型常規(guī)，分別做到了：三居（89m2）和四居（125m2），基本能做到兩臥室朝南，贈送飄窗和一半陽臺面積等，滿足大部分住戶需求89方戶型三房兩廳兩衛(wèi)南北通透，動靜分離125方戶型四房兩廳兩衛(wèi)戶型方正，三開間朝南項目交口向東開盤時間：2018年1月14日總建面：約60萬平方米容積率：2.3建筑類型：高層，小高層，洋房客戶來源：剛需、首改、投資客產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層，小高層，洋房產(chǎn)品面積：主力戶型：高層（以89m2和109m2為主力戶型）；洋房（以124m2和137m2為主力戶型，配備少部分99m2、112m2和115m2戶型）近期價格：高層均價24000元/m2，主力戶型82—116方；洋房均價2.2萬元/m2，主力總價270-300萬元銷售情況：項目一期房源已全部售罄，二期房源剩余496套房源，主力面積110-130方，開盤時間待定。項目亮點：定位剛需和首改客戶，較主城區(qū)房源，總價較低，雙地鐵口，交通優(yōu)勢明顯，育、商業(yè)配套齊全客戶對產(chǎn)品印象：整體項目環(huán)境好，地鐵口交通便利，洋房產(chǎn)品可享受河景資源，套相對齊全3.9競品分析—上實海上海上實海上海位于古墩路與金匯南路交口，雙地鐵大盤，坐享白洋淀湖景資源，夢樂城、西田城和金地廣場等大型商綜環(huán)伺，教育資源豐富，滿足基本生活需要3.9競品分析—上實海上海上實海上海總建面約60萬m2，以89m2和110m2高層產(chǎn)品+110m2和124m2洋房產(chǎn)品為組合形式，同時滿足剛需和首改客群需求，高層和洋房產(chǎn)品去化速度均快客戶：上實海上海以剛需高層和改善洋房產(chǎn)品為主，受到區(qū)剛需客群、本地工作緣剛需客群和當(dāng)?shù)氐氖赘目腿骸Ａ硗?，銷售政策上以首付三成落地，吸引了大批的本地剛需和外地投資客。2016.05首開，推售3幢高層，312套房源2016.06再推1幢高層，100套房源2016.07推售1層高層，108套房源2016.09推出2幢高層和2幢小高層，392套房源2016.11推出1幢洋房，32套房源2017.02-09推出2幢高層和2幢洋房，265套房源推售策略3.9競品戶型分析—上實海上海上實海上海高層戶型主要分為兩居（89m2）和三居（116m），戶型較為方正，基本做到兩臥室朝南，贈送飄窗和一半陽臺面積等，滿足大部分住戶需求89方戶型兩房兩廳兩衛(wèi)戶型方正，動靜分明116方戶型三房兩廳兩衛(wèi)南北通透，三開間朝南項目叉口開盤時間：2016年4月30日總建面：約12萬平方米容積率：2.2建筑類型：高層，小高層客戶來源：剛需、首改產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層，小高層產(chǎn)品面積：主力戶型：高層（以83m2和108m2為主力戶型）；洋房（以124m2和137m2為主力戶型，配備少部分99m2、112m2和115m2戶型）近期價格：高層均價23000元/m2，主力戶型83—139方；小高層均價26000元/m2，主力戶型89——128方銷售情況：項目已全部售罄。項目亮點：2016年某著名企業(yè)八大新品的首個亮相項目，定位剛需和首改客戶，產(chǎn)品線豐富，戶型從83方到139方，滿足不同家庭的居住需求。客戶對產(chǎn)品印象：主要看好某著名企業(yè)品牌，項目本身緊鄰地鐵口，本配套齊全，坐享河景資源。3.9競品分析—某著名企業(yè)杭宸某著名企業(yè)杭宸位于杭行路與好運路交叉口，是某著名企業(yè)2016年的八大新品中首個亮相項目，項目為精裝修，近鄰地鐵站，業(yè)配套齊全，滿足客戶基本生活需求。3.9競品分析—某著名企業(yè)杭宸某著名企業(yè)杭宸總建面約12萬m2，產(chǎn)品線豐富，戶型從83方到139方，滿足不同家庭的居住需求，目前已全部售罄?？蛻簦耗持髽I(yè)杭宸定位剛需和首改，產(chǎn)品線豐富，受到區(qū)剛需客群、本地工作緣剛需客群和當(dāng)?shù)氐氖赘目腿?。項目主打某著名企業(yè)品牌效應(yīng)，作為某著名企業(yè)新品項目，客戶認(rèn)可度較高。2016.04首開，推售4幢高層，258套房源2016.06再推2幢高層和1幢小高層，261套房源2016.07推售1層高層，108套房源2016.08推出1幢小高層，44套房源2017.2-3推出4幢高層和3幢小高層，291套房源2018.02推出2幢高層，119套房源推售策略3.9競品戶型分析—某著名企業(yè)杭宸某著名企業(yè)杭宸高層戶型最為突出的是83㎡和108㎡，戶型方正，南北通透，三開間朝南，都配有U型廚房，贈送飄窗，滿足大部分住戶需求83方戶型三房兩廳一衛(wèi)9.6米面寬，三開間朝南，U型廚房108方戶型三房兩廳兩衛(wèi)南部通透，三面采光，8米L型飄窗項目交界處開盤時間：2011年9月25日總建面：約36萬平方米容積率：2.6建筑類型：高層客戶來源：本地改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層產(chǎn)品面積：高層主力戶型在139方——178方近期價格：后期項目為現(xiàn)房，高層均價29000元/m2，主力戶型140——178方。銷售情況：項目已全部售罄。項目亮點：項目為兩大某著名企業(yè)聯(lián)袂打造，項目基本為戶型。后期為現(xiàn)房，受到本地改善客戶的青睞?？蛻魧Ξa(chǎn)品印象：現(xiàn)房銷售，業(yè)配套齊全，但基本為大戶型，總價較高。3.9競品分析—陽光郡陽光郡位于莫干山路與長青路交界處，交投、建投兩大某著名企業(yè)聯(lián)袂打造，坐享城西銀泰、大悅城、某著名企業(yè)廣場等商業(yè)綜合體，某省市南北動脈莫干山路，交通通達(dá)性高。3.9競品分析—陽光郡總建面約36萬m2，定位改善客群，項目基本為大戶型，139方到178方，總價較高，產(chǎn)品去化速度較慢，目前已全部售罄。客戶：陽光郡定位改善，為某著名企業(yè)打造，總體量36萬方。項目基本為大戶型，受到地緣性客戶、杭州本地改善客戶的青睞。2011.9.25首開，推售3幢高層，300套房源2013.06再推1幢小高層，109套房源2014.01推售1層高層，110套房源2015.09推出1幢高層，109套房源2016推出4幢高層，312套房源2017推出2幢高層，220套房源推售策略3.9競品戶型分析—陽光郡陽光郡高層戶型最為突出的是139㎡和178㎡，戶型方正，南北通透，動靜分明，贈送飄窗，滿足大部分住戶需求139方戶型四房兩廳兩衛(wèi)戶型方正，三開間朝南178方戶型四房兩廳兩衛(wèi)南北通透，動靜分明項目叉口開盤時間：2015年1月25日總建面：約15萬平方米容積率：2.7建筑類型：高層客戶來源：剛需，首改產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：高層產(chǎn)品面積：高層主力戶型在90方——138方近期價格：2016年最新開盤均價22000元/㎡銷售情況：項目已全部售罄。項目亮點：臨近上塘高架，著名企業(yè)、銀泰、新天地等商業(yè)綜合體，可觀京杭大運河。客戶對產(chǎn)品印象：后期為現(xiàn)房銷售，某著名企業(yè)接手操盤，客群主要以杭州本地客戶和在杭工作的外地客戶為主。3.9競品分析—杭鋼尚堂府杭鋼尚堂府位于石詳路與拱康路交叉口，坐享某著名企業(yè)廣場、銀泰、新天地3大都會綜合體，靜享京杭大運河河景資源，滿足基本生活需要。3.9競品分析—杭鋼尚堂府總建面約15萬m2，由13幢新古典全高層建筑及半圍合底商組合，定位剛需和首改客群，主力90方到138方，受到本地客戶以及在杭工作的外地客戶青睞?？蛻簦汉间撋刑酶ㄎ粍傂韬褪赘模椖繛槿邔?，吸引了區(qū)剛需客群、本地工作緣剛需客群和當(dāng)?shù)氐氖赘目腿?，主要看好價格優(yōu)勢和板塊價值。2015.01首開，推售1幢高層，34套房源2015.05再推1幢小高層，84套房源2016.01推售1層高層，182套房源2016.07推出1幢高層，94套房源2016.9推出2幢高層，192套房源2017最后幾幢房源已全部售罄推售策略3.9競品戶型分析—杭鋼尚堂府杭鋼尚堂府高層戶型最為突出的是90㎡和138㎡，戶型方正，南北通透，動靜分明，滿足大部分住戶需求138方戶型四房兩廳兩衛(wèi)布局合理，南北通透90方戶型三房兩廳兩衛(wèi)戶型方正，三開間朝南項目分析4對地某省市場分析——項目。SOWT全方位的公交線網(wǎng)基本覆蓋了整個城北新某省市中心無縫對接。未來地鐵2號線、4號線、10號線在良渚布局10個站點，未來交通網(wǎng)絡(luò)布局完善。美院布局良渚，教育升級，未來發(fā)展?jié)摿薮笫袌瞿壳疤幱跓o房源可售狀態(tài)，理論上庫存僅0.5個月去化，但目某省市場成交量偏低，購買力需激發(fā)。實至名歸的杭城價值洼地，城北新城這一規(guī)劃將為此區(qū)域帶來各方面利好，未來發(fā)展價值顯著。目前整個區(qū)域配套不夠完善，整個板塊建面老舊高架距離兩個項目較勁，不利因素明顯，將成為未來營銷最大阻力因素前無房某省市場波動不夠明顯目前良渚區(qū)劃能力一般，隱形庫存較多，不排除未來區(qū)域內(nèi)樓盤某省市的可能。警惕產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對項目產(chǎn)生負(fù)面影響警惕未來崇賢政策對本區(qū)域內(nèi)各方面的限制因素

SWOT分析精致品質(zhì)鄰里社區(qū)

站位城北新城中心，盡享新城配套，經(jīng)濟(jì)品質(zhì)住宅首選

整體定位本地首置客群（180-250萬，裝修）品質(zhì)剛需、本地首改客群（250-400萬，裝修）本地首置、工作緣、分巢客戶城區(qū)工作緣、投資客群（225-300萬，裝修）【核心客戶，60%】【重要客戶，25%】城區(qū)工作緣、投資客戶【偶得客戶，15%】-城區(qū)工作緣客戶，考慮相較于城區(qū)的價格優(yōu)勢、項目地段及配套-投資客群，考慮片區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃，看重投資價值，目前房地某省市場趨于理性，投資客群開始持冷靜、觀望態(tài)度，良渚當(dāng)?shù)赝顿Y置業(yè)趨少品質(zhì)剛需、本地首改客戶-首改客群，考慮學(xué)區(qū)、地段和產(chǎn)品功能性，相比價格，更看重產(chǎn)品的舒適度。-良渚拆遷戶；本地首套改善客群-良渚本地的首置客群，對價格較為敏感，看重套與學(xué)區(qū)。-良渚高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園某省市場等本地工作緣客戶；本地分巢、青年首置客戶項目主力客群為本地分巢、工作緣、青年首置客群，品質(zhì)剛需客群，本地首改客群，城區(qū)工作緣及投資客群為引導(dǎo)型客群4.1客戶定位（良渚地塊）4.2產(chǎn)品定位（良渚街道杭行路東橋良路北地塊）建筑類型面積戶型面積比例套數(shù)總價段目標(biāo)客戶高層80-90方3房2衛(wèi)48%222180-220萬本地首置/品質(zhì)剛需100-110方3房2衛(wèi)14%52220-250萬本地首置/品質(zhì)剛需120-130方4房3衛(wèi)18%59250-300萬首改130-140方4房3衛(wèi)16%48280-350萬首改200-220方6房4衛(wèi)4%12400-550萬改善依據(jù)1——客戶特征針對首置剛需客戶，適合設(shè)置小面積戶型。針對剛改，改善客戶設(shè)置部分120-140㎡戶型。依據(jù)某省市場特征目基本都為18-24層的高層住房，且戶型以小面積戶型為主；設(shè)置少量大平層，提升產(chǎn)品檔次，增加項目產(chǎn)品多樣性。依據(jù)3——地塊屬性地塊容積率2.2西側(cè)為主干道，西南角有政府規(guī)劃公園，東側(cè)為河道地塊一4.2產(chǎn)品定位（良渚街道儲運路東住宅用地）建筑類型面積戶型面積比例套數(shù)總價段目標(biāo)客戶高層80-90方3房2衛(wèi)46%570200-250萬本地首置/品質(zhì)剛需100-110方3房2衛(wèi)20%190250-300萬本地首置/品質(zhì)剛需120-130方4房3衛(wèi)16%144280-330萬首改130-140方4房3衛(wèi)18%144300-350萬首改依據(jù)1——客戶特征針對首置剛需客戶，適合設(shè)置小面積戶型。針對剛改，改善客戶設(shè)置部分120-140㎡戶型。依據(jù)某省市場特征目基本都為18-24層的高層住房，且戶型以小面積戶型為主；本無洋房別墅項目，洋房溢價不高依據(jù)3——地塊屬性地塊容積率2.0西側(cè)、南側(cè)為住宅，北側(cè)為世貿(mào)2018年拍下的住宅地塊，東側(cè)為河道，東北角有一個船港地塊二4.3價格定位（良渚街道杭行路東橋良路北地塊）地塊一某省市場比較法，測得本案高層靜態(tài)評估價在22935元/㎡，預(yù)計明年價格維穩(wěn)，保守估計漲幅在12%，2019年高層售價約25687元/㎡

比較內(nèi)容權(quán)重本案某著名企業(yè)·杭宸某著名企業(yè)未來城三期海德公園

（指標(biāo)）得分權(quán)重分得分權(quán)重分得分權(quán)重分得分權(quán)重分X1X2X3X4地段價值城市區(qū)位10%10110110110150%道路軌交10%101101101101

商業(yè)配套10%10110190.980.8

教育配套10%101101101101

景觀資源10%10190.9111.190.9產(chǎn)品價值樓盤規(guī)模5%100.5120.6120.6120.640%立面用材10%10110190.9101

戶型設(shè)計10%10190.990.990.9

科技運用5%100.590.4510.580.4

公共空間5%100.590.4590.4590.45

車庫打造5%100.5100.59