2024年房地產(chǎn)估價(jià)制度與政策模擬試題2單項(xiàng)選擇題1.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)B.房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證C.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理范圍內(nèi)D.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)，主觀性很強(qiáng)，沒有規(guī)律可循答案：D分析：房地產(chǎn)估價(jià)有其科學(xué)的理論和方法，是有規(guī)律可循的，并非主觀性很強(qiáng)無規(guī)律，A、B、C表述均正確。2.下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是（）。A.商業(yè)用房B.住宅C.寫字樓D.工業(yè)用房答案：A分析：商業(yè)用房的經(jīng)營狀況受樓層影響大，不同樓層的商業(yè)價(jià)值差異顯著，所以價(jià)格對(duì)樓層最為敏感，住宅、寫字樓、工業(yè)用房相對(duì)沒那么敏感。3.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)作業(yè)時(shí)應(yīng)以（）為前提來進(jìn)行工作。A.公正B.公平C.公開D.估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益答案：D分析：合法原則強(qiáng)調(diào)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行估價(jià)，公正、公平、公開是房地產(chǎn)估價(jià)的其他原則要求。4.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50％。假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬元，平均單價(jià)為5000元/m2，樓面地價(jià)為1200元/m2，則該宗土地的總價(jià)為（）萬元。A.96B.192C.240D.480答案：D分析：先根據(jù)總價(jià)和單價(jià)算出建筑面積為20000000÷5000=4000m2，樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷建筑面積，所以土地總價(jià)=樓面地價(jià)×建筑面積=1200×4000=4800000元=480萬元。5.下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，屬于實(shí)物因素的是（）。A.臨街狀況B.層高C.方位D.樓層答案：B分析：層高屬于建筑物的實(shí)物特征，臨街狀況、方位、樓層屬于區(qū)位因素。6.某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運(yùn)營費(fèi)用需要10萬元，資本化率為10％，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的土地使用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.180B.196C.200D.300答案：B分析：凈收益=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用=3010=20萬元，根據(jù)收益法公式，V=A/Y[11/(1+Y)^n]，其中A=20萬元，Y=10%，n=40年，代入計(jì)算可得V≈196萬元。7.下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（）。A.房屋出售B.房地產(chǎn)抵押C.土地使用權(quán)出讓D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓答案：C分析：土地使用權(quán)出讓是土地所有者（國家）將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，屬于一級(jí)市場(chǎng)；房屋出售、房地產(chǎn)抵押、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于二、三級(jí)市場(chǎng)活動(dòng)。8.下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)所需材料的是（）。A.房地產(chǎn)估價(jià)師初始注冊(cè)申請(qǐng)表B.房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書C.與聘用單位簽訂的勞動(dòng)合同D.個(gè)人收入證明答案：D分析：房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)需提交初始注冊(cè)申請(qǐng)表、資格證書、勞動(dòng)合同等，個(gè)人收入證明不是注冊(cè)所需材料。9.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2。A.50B.250C.300D.350答案：B分析：減價(jià)修正額=拆遷費(fèi)用殘值=30050=250元/m2。10.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e為23m2，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為7500元/m2，則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016答案：C分析：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄媒ㄖ娣e=145+23=168m2，總價(jià)=套內(nèi)建筑面積×套內(nèi)建筑面積單價(jià)=145×7500=1087500元，按建筑面積計(jì)算的價(jià)格=總價(jià)÷建筑面積=1087500÷168≈6473元/m2。多項(xiàng)選擇題1.房地產(chǎn)估價(jià)的基本程序包括（）。A.受理估價(jià)委托B.確定估價(jià)基本事項(xiàng)C.制定估價(jià)作業(yè)方案D.搜集估價(jià)所需資料E.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象答案：ABCDE分析：房地產(chǎn)估價(jià)基本程序包含受理估價(jià)委托、確定基本事項(xiàng)、制定方案、搜集資料、實(shí)地查勘等環(huán)節(jié)。2.下列屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。A.位置B.地形C.交通條件D.周圍環(huán)境E.外部配套設(shè)施答案：ACDE分析：地形屬于土地實(shí)物因素，位置、交通條件、周圍環(huán)境、外部配套設(shè)施屬于區(qū)位因素。3.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由（）等組成。A.封面B.目錄C.致估價(jià)委托人函D.估價(jià)師聲明E.估價(jià)結(jié)果報(bào)告答案：ABCDE分析：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般由封面、目錄、致估價(jià)委托人函、估價(jià)師聲明、估價(jià)結(jié)果報(bào)告等構(gòu)成。4.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有（）。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩rB.居民收入水平C.物價(jià)D.利率E.匯率答案：ABCDE分析：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、物價(jià)、利率、匯率等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。5.下列關(guān)于收益法中收益期限確定的表述中，正確的有（）。A.對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限B.對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)，應(yīng)根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用年限的那部分壽命后的壽命確定收益期限C.如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束，且出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)按照土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限D(zhuǎn).如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束，且出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限E.如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用年限而結(jié)束，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限答案：ACE分析：B選項(xiàng)應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命中較短者確定；D選項(xiàng)應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限確定收益期限。6.房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著（）特點(diǎn)。A.不完全競(jìng)爭性B.區(qū)域性C.周期性D.交易復(fù)雜性E.易于出現(xiàn)泡沫答案：ABCDE分析：房地產(chǎn)市場(chǎng)具有不完全競(jìng)爭、區(qū)域、周期、交易復(fù)雜、易出現(xiàn)泡沫等特點(diǎn)。7.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押的表述中，正確的有（）。A.以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押B.以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押C.以在建工程抵押的，抵押合同應(yīng)當(dāng)載明已投入在建工程的工程款、施工進(jìn)度及工程竣工日期等內(nèi)容D.預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證E.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同無效答案：ABCD分析：企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，E選項(xiàng)錯(cuò)誤。8.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)履行的義務(wù)有（）。A.遵守法律、法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定和職業(yè)道德規(guī)范B.接受繼續(xù)教育，努力提高執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)C.執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)D.保證估價(jià)結(jié)果的客觀公正E.允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)答案：ABCD分析：不允許他人以自己名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，E選項(xiàng)錯(cuò)誤。9.下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的有（）。A.上調(diào)貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應(yīng)E.降低契稅答案：BCE分析：上調(diào)貸款利率會(huì)使購房成本增加，需求減少，價(jià)格下降，A選項(xiàng)錯(cuò)誤；增加土地供應(yīng)會(huì)使房地產(chǎn)供給增加，價(jià)格可能下降，D選項(xiàng)錯(cuò)誤。10.房地產(chǎn)征收的特征包括（）。A.公共利益性B.強(qiáng)制性C.無償性D.要給予公平補(bǔ)償E.前提是發(fā)生緊急情況答案：ABD分析：房地產(chǎn)征收具有公共利益性、強(qiáng)制性，要給予公平補(bǔ)償，是有償?shù)?，C選項(xiàng)錯(cuò)誤；發(fā)生緊急情況適用征用，E選項(xiàng)錯(cuò)誤。判斷題1.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在兩個(gè)或者兩個(gè)以上房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。（）答案：錯(cuò)誤分析：房地產(chǎn)估價(jià)師只能在一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)。2.房地產(chǎn)的供給和需求是決定房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，其他因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，要么通過影響房地產(chǎn)的供給，要么通過影響房地產(chǎn)的需求，要么通過同時(shí)影響房地產(chǎn)的供給和需求來實(shí)現(xiàn)。（）答案：正確分析：供給和需求是影響房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)鍵因素，其他因素多通過影響供需來影響價(jià)格。3.房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。（）答案：正確分析：估價(jià)原則有助于保證估價(jià)結(jié)果的一致性和近似性。4.某宗房地產(chǎn)的收益年限為無限年，預(yù)計(jì)每年的有效毛收入穩(wěn)定為16萬元，運(yùn)營費(fèi)用未來第一年為8萬元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長2％，該類房地產(chǎn)的資本化率為10％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為60萬元。（）答案：正確分析：根據(jù)公式V=(AI)/(Yg)，A=16萬元，I=8萬元，Y=10%，g=2%，代入可得V=(168)/(10%2%)=100萬元，本題錯(cuò)誤。正確計(jì)算：凈收益A1=168=8萬元，V=A1/(Yg)=8/(10%2%)=100萬元。5.房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化會(huì)受到經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治等多種因素的影響，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的不確定性。（）答案：正確分析：多種因素影響使得房地產(chǎn)市場(chǎng)不確定性強(qiáng)。6.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地。（）答案：錯(cuò)誤分析：有些情況下經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。7.房地產(chǎn)估價(jià)師初始注冊(cè)的有效期為3年，注冊(cè)有效期滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)在注冊(cè)有效期滿30日前，申請(qǐng)延續(xù)注冊(cè)。（）答案：正確分析：符合房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理規(guī)定。8.一般來說，人口密度越大，房地產(chǎn)價(jià)格越高。（）答案：錯(cuò)誤分析：人口密度過高可能導(dǎo)致環(huán)境惡化等問題，不一定使房地產(chǎn)價(jià)格升高，還需考慮其他因素。9.假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開發(fā)的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等。（）答案：正確分析：假設(shè)開發(fā)法就是針對(duì)有開發(fā)潛力房地產(chǎn)的估價(jià)方法。10.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，保守評(píng)估抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。（）答案：正確分析：為保障抵押權(quán)人權(quán)益，抵押價(jià)值評(píng)估需遵循謹(jǐn)慎原則。簡答題1.簡述房地產(chǎn)估價(jià)的作用。答案：房地產(chǎn)估價(jià)的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：在房地產(chǎn)交易方面，為交易雙方提供公平合理的價(jià)格參考，幫助達(dá)成公平交易；在房地產(chǎn)抵押中，確定抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，為金融機(jī)構(gòu)的貸款決策提供依據(jù)，保障金融安全；在房地產(chǎn)稅收中，為稅務(wù)部門確定計(jì)稅依據(jù)，保證稅收的公平合理；在房地產(chǎn)征收補(bǔ)償中，確定合理的補(bǔ)償金額，保障被征收人的合法權(quán)益；在企業(yè)合資、合作、合并、分立、改制、上市等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，為企業(yè)確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值，合理進(jìn)行資產(chǎn)核算和處置；在司法訴訟中，為解決涉及房地產(chǎn)價(jià)值的糾紛提供專業(yè)的價(jià)值鑒定意見。2.簡述影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素主要有哪些。答案：影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素主要包括：自然環(huán)境，如大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境等，良好的自然環(huán)境能提升房地產(chǎn)價(jià)格，惡劣的則會(huì)降低價(jià)格；人文環(huán)境，包括該地區(qū)的文化氛圍、居民素質(zhì)、社會(huì)治安狀況等，人文環(huán)境好的區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格通常較高；景觀環(huán)境，如是否有優(yōu)美的自然景觀（山脈、湖泊等）或人工景觀（公園、廣場(chǎng)等），景觀好的房地產(chǎn)價(jià)格更有優(yōu)勢(shì)。3.簡述房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容。答案：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常包含封面，寫明估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱等；目錄，列出報(bào)告各部分的標(biāo)題和頁碼；致估價(jià)委托人函，說明估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和估價(jià)結(jié)果等；估價(jià)師聲明，表明估價(jià)師的身份、遵循的原則等；估價(jià)的假設(shè)和限制條件，說明估價(jià)的前提和限制因素；估價(jià)結(jié)果報(bào)告，包括估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果等內(nèi)容；估價(jià)技術(shù)報(bào)告，詳細(xì)說明估價(jià)的技術(shù)思路和方法運(yùn)用過程等；附件，包含估價(jià)對(duì)象的相關(guān)權(quán)屬證明、照片、估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證明等資料。4.簡述成本法估價(jià)的基本步驟。答案：成本法估價(jià)基本步驟如下：首先搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料；然后測(cè)算重新購建價(jià)格，即重新取得或重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)獲得的利潤之和；接著測(cè)算建筑物折舊，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊；最后求取積算價(jià)格，用重新購建價(jià)格減去建筑物折舊得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。5.簡述房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。答案：房地產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特性：不完全競(jìng)爭性，由于土地的稀缺性和不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難達(dá)到完全競(jìng)爭狀態(tài)；區(qū)域性，不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)因自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等因素差異大，發(fā)展?fàn)顩r不同；周期性，與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相關(guān)，經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條等階段；交易復(fù)雜性，涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、合同簽訂、稅費(fèi)繳納等諸多環(huán)節(jié)；供給調(diào)節(jié)滯后性，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，供給對(duì)市場(chǎng)需求變化的反應(yīng)慢；易出現(xiàn)泡沫，由于房地產(chǎn)的投資屬性和投機(jī)行為，價(jià)格可能偏離其實(shí)際價(jià)值形成泡沫。綜合分析題1.某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的一幢綜合樓整體轉(zhuǎn)讓，該綜合樓占地面積為5000m2，建筑面積為15000m2。已知該綜合樓已投入的建設(shè)成本為3000萬元，包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，但不包括投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利息率為10％，銷售稅費(fèi)率為6％，開發(fā)利潤率為20％。試采用成本法評(píng)估該綜合樓的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。答案：第一步，計(jì)算投資利息。假設(shè)建設(shè)成本等均勻投入，投資利息=已投入建設(shè)成本×投資利息率=3000×10%=300萬元。第二步，計(jì)算開發(fā)利潤。開發(fā)利潤=已投入建設(shè)成本×開發(fā)利潤率=3000×20%=600萬元。第三步，計(jì)算銷售稅費(fèi)。設(shè)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為V，則銷售稅費(fèi)=V×6%。第四步，根據(jù)成本法公式：V=已投入建設(shè)成本+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費(fèi)。即V=3000+300+600+V×6%。移項(xiàng)可得：VV×6%=3900。合并同類項(xiàng)得：V(16%)=3900。解得V=3900÷(16%)≈4148.94萬元。所以該綜合樓的轉(zhuǎn)讓價(jià)格約為4148.94萬元。2.某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，成交價(jià)格為100萬元。試計(jì)算該套住宅的建筑面積單價(jià)、套內(nèi)建筑面積單價(jià)和使用面積單價(jià)。答案：建筑面積單價(jià)=成交價(jià)格÷建筑面積=1000000÷100=10000元/m2。套內(nèi)建筑面積單價(jià)=成交價(jià)格÷套內(nèi)建筑面積=1000000÷92≈10869.57元/m2。使用面積單價(jià)=成交價(jià)格÷使用面積=1000000÷80=12500元/m2。3.某商場(chǎng)的土地使用權(quán)年限為40年，從2004年1月1日起計(jì)。該商場(chǎng)共兩層，每層建筑面積各為2000m2，可出租面積占建筑面積的60％。一層于2006年1月1日租出，租期5年，月租金為180元/m2；二層現(xiàn)空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營費(fèi)用率為25％。該類房地