商業(yè)廣場可行性研究報告

第一章項目總論項目名稱及建設性質項目名稱城市核心區(qū)商業(yè)廣場建設項目項目建設性質本項目屬于新建商業(yè)地產項目，主要從事商業(yè)廣場的投資、建設與運營管理業(yè)務，涵蓋購物中心、特色商業(yè)街區(qū)、配套寫字樓及地下停車場等業(yè)態(tài)，旨在打造集購物、餐飲、娛樂、辦公、休閑于一體的綜合性商業(yè)綜合體。項目占地及用地指標該項目規(guī)劃總用地面積62000.50平方米（折合約93.00畝），建筑物基底占地面積43400.35平方米；項目規(guī)劃總建筑面積217000.80平方米，其中地上建筑面積162000.60平方米，地下建筑面積55000.20平方米；綠化面積4340.04平方米，場區(qū)道路及場地硬化占地面積14259.61平方米；土地綜合利用面積61999.00平方米，土地綜合利用率99.99%。項目建設地點本“城市核心區(qū)商業(yè)廣場建設項目”計劃選址位于河南省鄭州市鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域，該區(qū)域北臨商都路，南臨康平路，東臨農業(yè)南路，西臨心怡路，周邊交通便捷，人口密度較高，商業(yè)氛圍濃厚，具備良好的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?。項目建設單位河南恒信商業(yè)發(fā)展有限公司，公司成立于2018年，注冊資本5000萬元，主要經營范圍包括商業(yè)地產開發(fā)、商業(yè)運營管理、物業(yè)管理、市場營銷策劃等，已在河南省內成功開發(fā)多個社區(qū)商業(yè)項目，具備豐富的商業(yè)項目開發(fā)與運營經驗。商業(yè)廣場項目提出的背景國家政策支持商業(yè)地產高質量發(fā)展近年來，國家不斷出臺政策引導商業(yè)地產行業(yè)轉型升級，推動商業(yè)綜合體向體驗式、多元化、智能化方向發(fā)展?！蛾P于促進消費擴容提質加快形成強大國內市場的實施意見》明確提出，要優(yōu)化商業(yè)綜合體布局，推動商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新，滿足居民多樣化消費需求。同時，隨著“內循環(huán)”經濟戰(zhàn)略的深入推進，擴大內需成為經濟發(fā)展的重要驅動力，商業(yè)廣場作為居民消費的重要載體，迎來了新的發(fā)展機遇。此外，國家對城市更新、智慧城市建設的大力支持，也為商業(yè)廣場項目在規(guī)劃設計、運營管理中融入智慧化元素提供了政策保障。鄭州市商業(yè)地產市場需求持續(xù)增長鄭州市作為河南省省會、國家中心城市，近年來經濟發(fā)展勢頭強勁。2023年，鄭州市地區(qū)生產總值達到7934.7億元，同比增長6.1%，人均GDP突破8萬元，居民人均可支配收入38002元，同比增長6.5%，居民消費能力不斷提升。隨著城市化進程的加快，鄭東新區(qū)作為鄭州市重點發(fā)展的城市新區(qū)，人口導入速度較快，截至2023年底，鄭東新區(qū)常住人口已達95萬人，且以高收入、高消費能力的年輕群體為主。目前，鄭東新區(qū)CBD核心區(qū)域商業(yè)設施相對飽和，但副中心區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)項目多為社區(qū)級小型商業(yè)，缺乏綜合性、高品質的商業(yè)廣場，無法滿足區(qū)域居民對高端購物、休閑娛樂、商務辦公等多元化需求，市場存在較大的供給缺口。商業(yè)業(yè)態(tài)升級推動商業(yè)廣場創(chuàng)新發(fā)展當前，消費者的消費需求已從傳統(tǒng)的購物需求向體驗式消費需求轉變，更加注重消費過程中的情感體驗、社交互動和個性化服務。傳統(tǒng)商業(yè)項目以零售為主的業(yè)態(tài)模式已難以滿足市場需求，而集購物、餐飲、文化、娛樂、休閑等多種業(yè)態(tài)于一體的商業(yè)廣場，能夠有效整合各類資源，為消費者提供一站式消費體驗，成為商業(yè)地產發(fā)展的主流趨勢。同時，隨著互聯(lián)網技術的快速發(fā)展，線上線下融合的“新零售”模式逐漸普及，商業(yè)廣場通過引入智慧化管理系統(tǒng)、搭建線上營銷平臺，能夠進一步提升運營效率和消費者體驗，增強項目的核心競爭力。報告說明本可行性研究報告由河南恒信商業(yè)發(fā)展有限公司委托鄭州智聯(lián)工程咨詢有限公司編制。報告編制過程中，嚴格遵循國家相關法律法規(guī)、產業(yè)政策及行業(yè)規(guī)范，結合項目所在地的經濟社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及商業(yè)地產市場發(fā)展現(xiàn)狀，對項目的建設背景、市場需求、建設內容、工藝技術、選址方案、環(huán)境保護、投資估算、資金籌措、經濟效益、社會效益等方面進行了全面、系統(tǒng)的分析論證。報告編制依據(jù)主要包括：《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》、《河南省國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》、《鄭州市國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》、《鄭東新區(qū)總體規(guī)劃（2021-2035年）》、《商業(yè)地產項目可行性研究報告編制規(guī)范》、國家及地方相關的稅收政策、土地政策、環(huán)境保護政策等。通過對項目的全面分析論證，本報告旨在為項目建設單位提供科學、客觀、可靠的決策依據(jù)，同時也為項目的審批、融資等工作提供必要的技術支撐。報告內容真實、數(shù)據(jù)準確、論證充分，確保項目在技術上可行、經濟上合理、環(huán)境上友好，能夠實現(xiàn)經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。主要建設內容及規(guī)模建設內容本項目主要建設內容包括商業(yè)綜合體、特色商業(yè)街區(qū)、配套寫字樓及地下停車場等，具體如下：商業(yè)綜合體：地上7層，地下2層，總建筑面積105000.30平方米。其中，地下1-2層主要為地下停車場和超市，地上1-5層為購物中心，涵蓋國際國內知名品牌專賣店、精品百貨、家電數(shù)碼、兒童游樂、餐飲美食等業(yè)態(tài)，地上6-7層為影院、健身中心、KTV、教育培訓等體驗式業(yè)態(tài)。特色商業(yè)街區(qū)：地上2-3層，總建筑面積28000.20平方米，采用開放式街區(qū)設計，引入特色餐飲、休閑咖啡、文創(chuàng)產品、生活服務等業(yè)態(tài)，打造具有地域文化特色的商業(yè)街區(qū)，滿足消費者休閑社交需求。配套寫字樓：地上22層，地下1層，總建筑面積29000.10平方米，主要為中小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司提供辦公場所，配套建設會議室、接待室、共享辦公空間等公共服務設施，同時引入商務酒店，為商務人士提供住宿服務。地下停車場：除商業(yè)綜合體內地下停車場外，額外建設獨立地下停車場1處，地下2層，總建筑面積55000.20平方米，共設置停車位1500個，其中新能源汽車充電樁停車位300個，滿足項目自身及周邊區(qū)域車輛停放需求。配套設施：建設場區(qū)道路、綠化工程、給排水工程、供電工程、供暖工程、通風空調工程、消防工程、智慧化管理系統(tǒng)等配套設施，確保項目正常運營。建設規(guī)模本項目規(guī)劃總用地面積62000.50平方米（折合約93.00畝），總建筑面積217000.80平方米，其中地上建筑面積162000.60平方米，地下建筑面積55000.20平方米。項目建成后，預計年接待消費者800萬人次，年營業(yè)收入280000萬元，提供就業(yè)崗位3500個。項目主要技術經濟指標如下：建筑容積率：2.61建筑密度：69.99%綠化率：7.00%停車位：1800個（其中地上300個，地下1500個）辦公及生活服務設施用地所占比重：5.20%商業(yè)業(yè)態(tài)占比：購物中心占比48.4%，特色商業(yè)街區(qū)占比12.9%，配套寫字樓及酒店占比13.4%，配套設施及其他占比25.3%環(huán)境保護項目主要污染源分析廢水污染：項目運營期廢水主要包括生活廢水和商業(yè)廢水。生活廢水主要來源于商場員工、消費者及寫字樓辦公人員的日常生活用水，主要污染物為COD、BOD5、SS、氨氮等；商業(yè)廢水主要來源于超市生鮮區(qū)清洗廢水、餐飲廚房含油廢水，主要污染物為COD、BOD5、SS、動植物油等。廢氣污染：項目運營期廢氣主要包括餐飲廚房油煙廢氣、地下停車場汽車尾氣、垃圾收集點異味及備用發(fā)電機廢氣。餐飲廚房油煙廢氣主要污染物為顆粒物、非甲烷總烴；地下停車場汽車尾氣主要污染物為CO、NOx、顆粒物；垃圾收集點異味主要來源于生活垃圾腐爛產生的惡臭氣體；備用發(fā)電機廢氣主要污染物為CO、NOx、SO2等。噪聲污染：項目運營期噪聲主要包括設備運行噪聲、交通噪聲、商業(yè)活動噪聲。設備運行噪聲主要來源于中央空調機組、水泵、風機、電梯、發(fā)電機等設備運行產生的噪聲；交通噪聲主要來源于地上停車場車輛行駛、鳴笛噪聲及地下停車場車輛進出噪聲；商業(yè)活動噪聲主要來源于商場促銷活動、餐飲經營、兒童游樂等產生的噪聲。固體廢物污染：項目運營期固體廢物主要包括生活垃圾、商業(yè)垃圾及餐廚垃圾。生活垃圾主要來源于商場員工、消費者及寫字樓辦公人員日常生活產生的垃圾，主要成分包括紙張、塑料、果皮、菜葉等；商業(yè)垃圾主要來源于商業(yè)店鋪裝修、商品包裝產生的垃圾，主要成分包括紙箱、泡沫、塑料包裝等；餐廚垃圾主要來源于餐飲店鋪烹飪、消費者用餐產生的食物殘渣、廢棄油脂等。環(huán)境保護措施廢水治理措施生活廢水：商場、寫字樓及酒店生活廢水經化糞池預處理后，排入項目自建的污水處理站進行進一步處理，處理工藝采用“格柵+調節(jié)池+接觸氧化池+沉淀池+消毒池”，處理后水質達到《污水綜合排放標準》（GB8978-1996）中的三級標準，再排入市政污水管網，最終進入城市污水處理廠進行深度處理。餐飲含油廢水：餐飲店鋪廚房含油廢水經隔油池去除油脂后，再排入污水處理站與生活廢水一同處理，隔油池產生的廢油脂由有資質的單位定期清運處理，嚴禁直接排放。超市生鮮區(qū)清洗廢水：設置專門的預處理設施，去除廢水中的泥沙、雜物等，再排入污水處理站處理。廢氣治理措施餐飲廚房油煙廢氣：每個餐飲店鋪廚房安裝高效油煙凈化器，油煙凈化效率不低于90%，凈化后的油煙經專用煙道高空排放，排放濃度符合《飲食業(yè)油煙排放標準（試行）》（GB18483-2001）要求。地下停車場汽車尾氣：地下停車場設置機械通風系統(tǒng)，每小時通風次數(shù)不低于6次，將汽車尾氣收集后經專用排氣井高空排放，同時在停車場入口、出口設置風幕機，減少尾氣外溢；停車場內設置一氧化碳濃度監(jiān)測裝置，當濃度超標時自動啟動通風系統(tǒng)。垃圾收集點異味：垃圾收集點采用密閉式設計，設置除臭裝置，定期噴灑除臭劑，垃圾做到日產日清，由環(huán)衛(wèi)部門及時清運處理，防止異味擴散。備用發(fā)電機廢氣：備用發(fā)電機選用低噪聲、低污染型號，廢氣經專用排氣管高空排放，排氣管上安裝消聲器和廢氣凈化裝置，確保排放濃度符合《非道路移動機械用柴油機排氣污染物排放限值及測量方法（中國第三、四階段）》（GB20891-2014）要求。噪聲治理措施設備運行噪聲：優(yōu)先選用低噪聲設備，對中央空調機組、水泵、風機等噪聲較大的設備，設置獨立的設備機房，并采取減振、隔聲、吸聲等措施，如安裝減振墊、隔聲屏障、吸聲材料等，降低設備噪聲對周邊環(huán)境的影響；電梯機房設置在遠離居民區(qū)域的位置，電梯運行過程中定期維護保養(yǎng)，減少噪聲產生。交通噪聲：地上停車場設置限速、禁鳴標志，引導車輛緩慢行駛，減少鳴笛；地下停車場入口、出口設置隔聲屏障，降低車輛進出噪聲；在項目周邊道路及場區(qū)道路兩側種植喬木、灌木等綠化植物，形成綠色隔聲屏障，進一步降低交通噪聲。商業(yè)活動噪聲：商場內合理布局商業(yè)業(yè)態(tài)，將兒童游樂、KTV等噪聲較大的業(yè)態(tài)設置在遠離居民區(qū)的樓層或區(qū)域，并采取隔聲措施；商業(yè)促銷活動嚴格控制音量和時間，嚴禁在夜間（22:00-次日6:00）開展高噪聲促銷活動；加強對商業(yè)活動的管理，及時制止超標噪聲行為。固體廢物治理措施生活垃圾：在商場、寫字樓、酒店及特色商業(yè)街區(qū)設置分類垃圾收集箱，引導消費者和員工進行垃圾分類投放，可回收垃圾由專業(yè)回收公司定期回收處理，不可回收垃圾由環(huán)衛(wèi)部門每日清運至城市生活垃圾處理場進行衛(wèi)生填埋或焚燒處理。商業(yè)垃圾：商業(yè)店鋪裝修垃圾集中收集后，由有資質的單位清運至指定的建筑垃圾處理場進行處理；商品包裝垃圾中的可回收部分由回收公司回收利用，不可回收部分與生活垃圾一同處理。餐廚垃圾：餐飲店鋪設置專用的餐廚垃圾收集容器，由有資質的餐廚垃圾處理單位定期上門清運，進行資源化利用或無害化處理，嚴禁將餐廚垃圾隨意傾倒或混入生活垃圾。清潔生產與環(huán)保管理項目設計、建設和運營過程中，嚴格遵循清潔生產原則，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保的設備和工藝，減少資源消耗和污染物排放。例如，選用節(jié)能型照明燈具、中央空調系統(tǒng)，安裝雨水回收利用系統(tǒng)，用于場區(qū)綠化灌溉和道路沖洗；商場內采用環(huán)保型裝修材料，減少揮發(fā)性有機化合物（VOCs）的排放。建立健全環(huán)境保護管理制度，設立專門的環(huán)保管理部門，配備專職環(huán)保管理人員，負責項目日常環(huán)保管理工作，包括污染物排放監(jiān)測、環(huán)保設施運行維護、環(huán)保法律法規(guī)宣傳等。定期對項目周邊環(huán)境質量進行監(jiān)測，包括地表水、地下水、大氣、噪聲等，及時掌握項目對周邊環(huán)境的影響，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施進行整改。加強對員工和商戶的環(huán)保宣傳教育，提高其環(huán)保意識，引導員工和商戶積極參與環(huán)境保護工作，共同營造良好的生態(tài)環(huán)境。項目投資規(guī)模及資金籌措方案項目投資規(guī)模本項目預計總投資158000.00萬元，其中固定資產投資132000.00萬元，占項目總投資的83.54%；流動資金26000.00萬元，占項目總投資的16.46%。1.固定資產投資建設投資：128000.00萬元，占項目總投資的81.01%，主要包括以下內容：建筑工程費：68000.00萬元，占項目總投資的43.04%，包括商業(yè)綜合體、特色商業(yè)街區(qū)、配套寫字樓、地下停車場及配套設施的建筑工程費用。設備購置費：25000.00萬元，占項目總投資的15.82%，包括中央空調系統(tǒng)、電梯、通風設備、消防設備、智慧化管理系統(tǒng)設備、餐飲設備、辦公設備等購置費用。安裝工程費：12000.00萬元，占項目總投資的7.59%，包括設備安裝、給排水工程安裝、供電工程安裝、供暖工程安裝、通風空調工程安裝、消防工程安裝等費用。工程建設其他費用：18000.00萬元，占項目總投資的11.40%，包括土地使用權出讓金8500.00萬元、勘察設計費2500.00萬元、監(jiān)理費1800.00萬元、可行性研究費800.00萬元、環(huán)評費500.00萬元、招標費600.00萬元、城市基礎設施配套費2300.00萬元、預備費1000.00萬元等。建設期利息：4000.00萬元，占項目總投資的2.53%，根據(jù)項目建設進度和資金籌措方案，項目建設期預計2年，建設期內申請銀行固定資產貸款60000.00萬元，按中國人民銀行同期貸款基準利率4.35%測算，建設期利息共計4000.00萬元。2.流動資金流動資金主要用于項目運營初期的人員工資、水電費、物業(yè)費、市場營銷費用、商品采購周轉資金等，根據(jù)項目運營規(guī)模和行業(yè)平均水平測算，項目達綱年需流動資金26000.00萬元，其中鋪底流動資金7800.00萬元（按流動資金的30%計算）。資金籌措方案本項目總投資158000.00萬元，資金籌措方案如下：項目資本金：98000.00萬元，占項目總投資的62.03%，由項目建設單位河南恒信商業(yè)發(fā)展有限公司自籌解決，主要來源于公司自有資金、股東增資及戰(zhàn)略投資者投資。其中，公司自有資金50000.00萬元，股東增資30000.00萬元，戰(zhàn)略投資者投資18000.00萬元。項目資本金主要用于支付土地使用權出讓金、建筑工程費、設備購置費的一部分及流動資金，確保項目建設和運營的資金需求。銀行貸款：60000.00萬元，占項目總投資的37.97%，其中固定資產貸款45000.00萬元，流動資金貸款15000.00萬元。固定資產貸款由項目建設單位向中國工商銀行、中國建設銀行等國有商業(yè)銀行申請，貸款期限10年（含建設期2年），貸款年利率按4.35%執(zhí)行，采用等額本息還款方式；流動資金貸款由項目建設單位在項目運營期根據(jù)實際資金需求向銀行申請，貸款期限3年，貸款年利率按4商業(yè)廣場可行性研究報告第一章項目總論項目投資規(guī)模及資金籌措方案（二）資金籌措方案35%執(zhí)行，采用按季結息、到期還本的還款方式。銀行貸款資金主要用于補充項目建設所需的固定資產投資和運營初期的流動資金缺口，貸款資金的使用將嚴格按照銀行貸款協(xié)議和項目建設進度計劃執(zhí)行，確保資金?？顚Ｓ?。此外，項目建設單位將積極爭取政府相關扶持資金，如城市更新專項補助資金、商業(yè)服務業(yè)發(fā)展專項資金等，若成功申請到扶持資金，將進一步優(yōu)化項目資金結構，降低項目融資成本和財務風險。目前，項目建設單位已就扶持資金申請事宜與鄭州市及鄭東新區(qū)相關部門進行初步溝通，后續(xù)將根據(jù)政策要求提交正式申請材料。預期經濟效益和社會效益預期經濟效益營業(yè)收入估算本項目建成運營后，營業(yè)收入主要來源于商業(yè)租賃收入、物業(yè)管理收入、停車場收入、自營業(yè)態(tài)收入（如超市、影院等）及其他服務收入（如廣告位出租、場地租賃等）。根據(jù)項目業(yè)態(tài)布局、招商計劃及鄭州市商業(yè)地產市場租金水平和消費水平測算，項目達綱年（運營第3年）預計實現(xiàn)營業(yè)收入280000.00萬元，具體收入構成如下：商業(yè)租賃收入：168000.00萬元，占營業(yè)收入的60.00%，主要包括購物中心店鋪租賃、特色商業(yè)街區(qū)商鋪租賃、寫字樓辦公場地租賃及商務酒店客房租賃收入。其中，購物中心店鋪租賃收入105000.00萬元，特色商業(yè)街區(qū)商鋪租賃收入28000.00萬元，寫字樓辦公場地租賃收入25000.00萬元，商務酒店客房租賃收入10000.00萬元。物業(yè)管理收入：28000.00萬元，占營業(yè)收入的10.00%，主要包括商業(yè)物業(yè)、寫字樓物業(yè)、酒店物業(yè)及停車場的物業(yè)管理服務收入，按建筑面積和行業(yè)收費標準測算。停車場收入：22400.00萬元，占營業(yè)收入的8.00%，項目共設置停車位1800個，按日均使用率80%、地上停車位收費標準5元/小時、地下停車位收費標準4元/小時，年均運營365天測算。自營業(yè)態(tài)收入：56000.00萬元，占營業(yè)收入的20.00%，主要包括超市銷售收入30000.00萬元、影院票房收入15000.00萬元、健身中心及KTV收入8000.00萬元、教育培訓收入3000.00萬元。其他服務收入：5600.00萬元，占營業(yè)收入的2.00%，主要包括廣告位出租收入3000.00萬元、場地租賃收入（如促銷活動場地、會展場地等）2000.00萬元、其他增值服務收入600.00萬元。成本費用估算項目運營期成本費用主要包括營業(yè)成本、期間費用（管理費用、銷售費用、財務費用）及營業(yè)稅金及附加。根據(jù)謹慎財務測算，項目達綱年總成本費用182000.00萬元，具體構成如下：營業(yè)成本：112000.00萬元，占總成本費用的61.54%，主要包括自營業(yè)態(tài)商品采購成本70000.00萬元、餐飲原材料成本15000.00萬元、酒店運營成本8000.00萬元、設備折舊及攤銷費用12000.00萬元、人工成本7000.00萬元。其中，設備折舊按平均年限法計算，折舊年限為10-20年，殘值率5%；無形資產（土地使用權）按50年攤銷，殘值為0。管理費用：25200.00萬元，占總成本費用的13.85%，主要包括管理人員工資、辦公費用、差旅費、水電費、物業(yè)費、維修保養(yǎng)費、保險費等，按營業(yè)收入的9.00%測算。銷售費用：16800.00萬元，占總成本費用的9.23%，主要包括市場營銷費用、廣告宣傳費用、招商費用、促銷活動費用等，按營業(yè)收入的6.00%測算。財務費用：21000.00萬元，占總成本費用的11.54%，主要包括銀行貸款利息支出，其中固定資產貸款利息支出18900.00萬元（按貸款本金45000.00萬元、年利率4.35%測算），流動資金貸款利息支出2100.00萬元（按貸款本金15000.00萬元、年利率4.35%測算）。營業(yè)稅金及附加：7000.00萬元，占營業(yè)收入的2.50%，主要包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，按增值稅應納稅額的12%測算（增值稅稅率按一般納稅人標準執(zhí)行，商業(yè)租賃及物業(yè)服務適用6%稅率，自營商品銷售適用13%稅率，影院票房適用6%稅率）。利潤及稅收測算利潤總額：項目達綱年利潤總額=營業(yè)收入-總成本費用-營業(yè)稅金及附加=280000.00-182000.00-7000.00=91000.00萬元。企業(yè)所得稅：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》，項目企業(yè)所得稅稅率按25%計征，達綱年應納企業(yè)所得稅=利潤總額×25%=91000.00×25%=22750.00萬元。凈利潤：達綱年凈利潤=利潤總額-企業(yè)所得稅=91000.00-22750.00=68250.00萬元。納稅總額：達綱年納稅總額=營業(yè)稅金及附加+企業(yè)所得稅+增值稅=7000.00+22750.00+18200.00=47950.00萬元（其中增值稅按銷項稅額減進項稅額測算，達綱年預計增值稅應納稅額18200.00萬元）。盈利能力分析投資利潤率：達綱年投資利潤率=（利潤總額÷項目總投資）×100%=（91000.00÷158000.00）×100%=57.59%。投資利稅率：達綱年投資利稅率=（納稅總額÷項目總投資）×100%=（47950.00÷158000.00）×100%=30.35%。資本金凈利潤率：達綱年資本金凈利潤率=（凈利潤÷項目資本金）×100%=（68250.00÷98000.00）×100%=69.64%。財務內部收益率（FIRR）：按稅后現(xiàn)金流量測算，項目全部投資財務內部收益率為22.85%，高于行業(yè)基準收益率（ic=10.00%），表明項目盈利能力較強，投資回報率較高。財務凈現(xiàn)值（FNPV）：按行業(yè)基準收益率10%測算，項目稅后財務凈現(xiàn)值為85600.00萬元（計算期按20年，含建設期2年），凈現(xiàn)值大于0，說明項目在財務上可行。投資回收期（Pt）：項目全部投資回收期（稅后，含建設期）為5.2年，其中靜態(tài)投資回收期4.8年，動態(tài)投資回收期5.2年，均低于商業(yè)地產行業(yè)平均投資回收期（8-10年），說明項目投資回收速度較快，投資風險較低。盈虧平衡分析以生產能力利用率（即商業(yè)出租率和自營業(yè)態(tài)營業(yè)額完成率）表示的盈虧平衡點（BEP）測算如下：盈虧平衡點（BEP）=（固定成本÷（營業(yè)收入-可變成本-營業(yè)稅金及附加））×100%其中，固定成本主要包括固定資產折舊、攤銷費用、管理人員工資、財務費用等，達綱年固定成本約84000.00萬元；可變成本主要包括商品采購成本、原材料成本、銷售人員工資、促銷費用等，達綱年可變成本約98000.00萬元。代入數(shù)據(jù)計算得：BEP=（84000.00÷（280000.00-98000.00-7000.00））×100%=（84000.00÷171000.00）×100%≈49.12%。計算結果表明，當項目商業(yè)出租率和自營業(yè)態(tài)營業(yè)額完成率達到49.12%時，項目即可實現(xiàn)盈虧平衡，說明項目抗風險能力較強，即使在市場環(huán)境不佳的情況下，只要運營達到一定規(guī)模，即可保證項目不虧損。社會效益帶動就業(yè)，促進社會穩(wěn)定本項目建成運營后，將直接提供就業(yè)崗位3500個，其中商業(yè)綜合體從業(yè)人員2000人（包括銷售人員、服務人員、管理人員等），特色商業(yè)街區(qū)從業(yè)人員500人，寫字樓及酒店從業(yè)人員600人，停車場及配套設施從業(yè)人員400人。同時，項目運營還將間接帶動周邊餐飲、物流、廣告、建筑等相關行業(yè)的發(fā)展，預計間接創(chuàng)造就業(yè)崗位1500個，合計帶動就業(yè)崗位5000個，有效緩解鄭州市及鄭東新區(qū)的就業(yè)壓力，提高居民收入水平，促進社會穩(wěn)定。提升區(qū)域商業(yè)品質，滿足居民消費需求項目所在的鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域，目前缺乏高品質、綜合性的商業(yè)廣場，項目建成后，將引入國際國內知名品牌、特色餐飲、高端影院、健身中心等多元化業(yè)態(tài)，打造集購物、餐飲、娛樂、辦公、休閑于一體的商業(yè)綜合體，填補區(qū)域高端商業(yè)空白，提升區(qū)域商業(yè)品質和城市形象。同時，項目將根據(jù)不同消費群體的需求，提供個性化、多樣化的消費服務，滿足居民從日常購物到高端消費、從家庭休閑到商務社交的多元化需求，提高居民生活幸福感和滿意度。推動區(qū)域經濟發(fā)展，增加地方財政收入項目達綱年預計實現(xiàn)營業(yè)收入280000.00萬元，納稅總額47950.00萬元，其中地方財政收入約23975.00萬元（按地方留存50%測算），將為鄭州市及鄭東新區(qū)財政收入做出重要貢獻。同時，項目運營將帶動周邊房地產市場、服務業(yè)等相關產業(yè)的發(fā)展，促進區(qū)域經濟結構優(yōu)化升級，推動鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域成為新的經濟增長極，助力鄭州市建設國家中心城市。完善城市基礎設施，提升城市功能項目建設過程中，將同步建設場區(qū)道路、綠化工程、給排水工程、供電工程、供暖工程、消防工程等配套設施，這些設施的建成將進一步完善鄭東新區(qū)的城市基礎設施網絡，提高區(qū)域基礎設施服務水平。同時，項目引入智慧化管理系統(tǒng)，包括智能停車系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、智能導購系統(tǒng)等，將推動區(qū)域智慧城市建設，提升城市管理效率和服務功能，為居民提供更加便捷、高效、安全的生活環(huán)境。促進文化交流，豐富居民精神文化生活項目將在特色商業(yè)街區(qū)引入文創(chuàng)產品、非遺文化展示、藝術展覽等業(yè)態(tài)，定期舉辦文化節(jié)、藝術展、主題促銷等活動，打造具有地域文化特色的商業(yè)空間，促進文化交流與傳播。同時，項目建設的影院、書店、教育培訓等業(yè)態(tài)，將為居民提供豐富的精神文化產品，滿足居民對文化生活的需求，提升居民文化素養(yǎng)，推動區(qū)域文化事業(yè)發(fā)展。建設期限及進度安排建設期限本項目建設周期預計為24個月，自2025年1月至2026年12月，具體分為項目前期準備階段、工程建設階段、設備安裝調試階段、招商運營準備階段四個階段。進度安排項目前期準備階段（2025年1月-2025年3月，共3個月）2025年1月：完成項目可行性研究報告編制及審批工作，取得項目備案證；與政府相關部門溝通，辦理土地使用權出讓手續(xù)，取得國有土地使用證。2025年2月：完成項目規(guī)劃設計方案編制，報規(guī)劃部門審批，取得建設工程規(guī)劃許可證；開展項目勘察設計工作，完成初步設計及概算編制。2025年3月：完成施工圖設計及審查工作，取得施工圖審查合格書；辦理建筑工程施工許可證；確定施工單位、監(jiān)理單位，簽訂施工合同和監(jiān)理合同。工程建設階段（2025年4月-2026年6月，共15個月）2025年4月-2025年6月：完成場地平整、基坑開挖、地基處理等基礎工程施工。2025年7月-2025年12月：完成商業(yè)綜合體、特色商業(yè)街區(qū)、配套寫字樓及地下停車場的主體結構工程施工，包括混凝土澆筑、鋼結構安裝等。2026年1月-2026年6月：完成建筑物內外裝修工程施工，包括墻面裝修、地面裝修、天花板裝修、門窗安裝等；同時開展場區(qū)道路、綠化工程、給排水工程、供電工程、供暖工程等配套設施建設。設備安裝調試階段（2026年7月-2026年9月，共3個月）2026年7月：完成中央空調系統(tǒng)、電梯、通風設備、消防設備、智慧化管理系統(tǒng)設備等主要設備的采購及進場驗收。2026年8月：完成設備安裝工程施工，包括中央空調機組安裝、電梯安裝、消防設備安裝、智能停車系統(tǒng)安裝等。2026年9月：完成設備調試工作，包括單機調試、聯(lián)動調試、系統(tǒng)調試等，確保設備正常運行；同時完成自營業(yè)態(tài)（如超市、影院）的設備安裝調試。招商運營準備階段（2026年10月-2026年12月，共3個月）2026年10月：開展項目招商工作，與品牌商家、寫字樓租戶、酒店運營商等簽訂租賃協(xié)議，確保招商率達到80%以上；完成商場內部商戶裝修指導及驗收工作。2026年11月：開展員工招聘及培訓工作，包括管理人員、銷售人員、服務人員、技術人員等，確保員工具備相應的職業(yè)技能和服務意識；制定項目運營管理制度及應急預案。2026年12月：完成項目竣工驗收工作，取得竣工驗收備案證；開展項目開業(yè)前宣傳推廣活動，包括廣告投放、媒體宣傳、開業(yè)促銷等；項目正式開業(yè)運營。在項目建設過程中，將嚴格按照進度計劃組織施工，加強項目管理，合理安排施工工序，確保項目按期完工。同時，建立進度監(jiān)控機制，定期對項目進度進行檢查和分析，若出現(xiàn)進度滯后情況，及時采取措施進行調整，如增加施工人員、延長施工時間、優(yōu)化施工方案等，確保項目建設進度不受影響。簡要評價結論1.項目符合國家產業(yè)政策和城市發(fā)展規(guī)劃本項目屬于商業(yè)地產項目，符合《關于促進消費擴容提質加快形成強大國內市場的實施意見》《鄭州市國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》等國家及地方產業(yè)政策導向，有利于推動商業(yè)地產行業(yè)轉型升級，滿足居民多樣化消費需求。同時，項目選址位于鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域，符合《鄭東新區(qū)總體規(guī)劃（2021-2035年）》中關于商業(yè)服務業(yè)設施布局的要求，對完善區(qū)域商業(yè)功能、提升城市形象具有重要意義，項目建設具備政策可行性。2.項目市場需求旺盛，發(fā)展前景良好鄭州市作為國家中心城市，經濟發(fā)展勢頭強勁，居民收入水平和消費能力不斷提升，商業(yè)地產市場需求持續(xù)增長。項目所在的鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域，人口導入速度快，高消費群體集中，但現(xiàn)有商業(yè)設施無法滿足區(qū)域居民多元化消費需求，市場存在較大供給缺口。項目通過引入多元化業(yè)態(tài)、打造體驗式商業(yè)空間，能夠有效填補市場空白，吸引大量消費者，項目市場前景良好，具備市場可行性。3.項目建設條件成熟，技術方案可行項目選址位于鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域，周邊交通便捷，水、電、氣、通訊等基礎設施配套完善，能夠滿足項目建設和運營需求。項目采用的建筑設計方案、設備選型、施工工藝等均符合國家相關規(guī)范和行業(yè)標準，選用的智慧化管理系統(tǒng)、環(huán)保設備等具有先進性和可靠性，能夠確保項目建設質量和運營效率。同時，項目建設單位具備豐富的商業(yè)項目開發(fā)與運營經驗，擁有專業(yè)的管理團隊和技術人員，能夠為項目實施提供有力保障，項目具備技術可行性。4.項目經濟效益顯著，抗風險能力較強項目達綱年預計實現(xiàn)營業(yè)收入280000.00萬元，凈利潤68250.00萬元，投資利潤率57.59%，投資回收期5.2年，各項經濟指標均高于商業(yè)地產行業(yè)平均水平，項目盈利能力較強。同時，項目盈虧平衡點為49.12%，說明項目抗風險能力較強，即使在市場環(huán)境不佳的情況下，仍能保持較好的經營狀況。此外，項目資金籌措方案合理，資本金比例達到62.03%，高于國家規(guī)定的最低資本金比例要求，項目財務風險較低，具備經濟可行性。5.項目社會效益突出，綜合效益良好項目建成運營后，將直接帶動3500人就業(yè)，間接商業(yè)廣場可行性研究報告第一章項目總論簡要評價結論帶動1500人就業(yè)，有效緩解區(qū)域就業(yè)壓力；每年可為地方財政貢獻約23975萬元收入，助力區(qū)域經濟發(fā)展；同時還能完善城市基礎設施、提升區(qū)域商業(yè)品質、豐富居民精神文化生活，社會效益顯著。從整體來看，項目能夠實現(xiàn)經濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，綜合效益良好。綜上所述，本商業(yè)廣場項目在政策、市場、技術、經濟、社會等方面均具備可行性，項目建設必要且可行，建議項目建設單位盡快推進項目實施，確保項目早日建成運營，發(fā)揮其應有的經濟和社會價值。第二章商業(yè)廣場項目行業(yè)分析全球商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢發(fā)展現(xiàn)狀近年來，全球商業(yè)地產行業(yè)受經濟環(huán)境、消費習慣變化及疫情后復蘇等因素影響，呈現(xiàn)出“區(qū)域分化、業(yè)態(tài)調整”的發(fā)展態(tài)勢。從區(qū)域市場來看，北美地區(qū)商業(yè)地產市場成熟度較高，核心城市商業(yè)綜合體出租率保持在85%-90%，但受線上零售沖擊，傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)占比持續(xù)下降，體驗式業(yè)態(tài)占比已提升至40%以上；歐洲地區(qū)商業(yè)地產市場相對平穩(wěn)，注重歷史文化與商業(yè)的融合，特色商業(yè)街區(qū)、社區(qū)商業(yè)成為發(fā)展重點，綠色建筑標準在商業(yè)項目中的應用率超過70%；亞洲地區(qū)成為全球商業(yè)地產增長的核心動力，中國、印度、東南亞等新興市場需求旺盛，2023年亞洲商業(yè)地產投資規(guī)模占全球總投資規(guī)模的52%，其中中國商業(yè)地產投資規(guī)模達2800億美元，占亞洲總投資規(guī)模的45%。從業(yè)態(tài)結構來看，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)（如百貨、大型超市）面臨轉型壓力，2023年全球傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)空置率較2019年上升3-5個百分點；而體驗式業(yè)態(tài)（如影院、健身中心、兒童游樂、特色餐飲）和新興業(yè)態(tài)（如直播電商線下體驗店、共享辦公、新能源汽車展廳）發(fā)展迅速，2023年全球商業(yè)綜合體中體驗式業(yè)態(tài)平均占比已達35%，較2019年提升12個百分點。此外，智慧化轉型成為全球商業(yè)地產行業(yè)的普遍選擇，超過80%的大型商業(yè)綜合體已引入智能停車、智能安防、智能導購等系統(tǒng)，部分領先項目還應用了AI客流分析、AR虛擬試衣等技術，有效提升了運營效率和消費者體驗。發(fā)展趨勢體驗式消費成為核心競爭力：隨著消費者對“購物+體驗”需求的不斷提升，未來商業(yè)地產項目將進一步加大體驗式業(yè)態(tài)布局，通過打造主題場景、舉辦特色活動、引入文化藝術元素等方式，增強消費者的參與感和歸屬感。例如，部分商業(yè)綜合體已開始引入沉浸式劇場、室內主題樂園、屋頂農場等創(chuàng)新業(yè)態(tài)，將商業(yè)空間轉變?yōu)樯缃缓臀幕w驗平臺。綠色低碳發(fā)展成為行業(yè)共識：在全球“雙碳”目標的推動下，商業(yè)地產行業(yè)將加快綠色轉型，從項目設計、建設到運營全流程融入綠色理念。未來，綠色建筑認證（如LEED、BREEAM）將成為商業(yè)項目的重要標準，太陽能光伏、雨水回收、地源熱泵等綠色技術的應用率將大幅提升，同時，商業(yè)項目還將通過優(yōu)化能源管理、推廣綠色供應鏈、倡導綠色消費等方式，降低碳排放，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。智慧化運營水平持續(xù)提升：隨著5G、AI、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網等技術的不斷發(fā)展，商業(yè)地產將進入“智慧商業(yè)”新時代。未來，商業(yè)項目將通過搭建數(shù)字化運營平臺，實現(xiàn)對客流、銷售、庫存、設備運行等數(shù)據(jù)的實時監(jiān)測和分析，精準把握消費者需求，優(yōu)化業(yè)態(tài)布局和營銷策略；同時，智能導購、無人零售、虛擬購物等智慧化服務將更加普及，進一步提升消費者體驗和項目運營效率。業(yè)態(tài)融合趨勢更加明顯：“商業(yè)+”跨界融合將成為商業(yè)地產發(fā)展的重要方向，“商業(yè)+文化”“商業(yè)+旅游”“商業(yè)+體育”“商業(yè)+醫(yī)療”等融合業(yè)態(tài)將不斷涌現(xiàn)。例如，商業(yè)綜合體與博物館、美術館合作舉辦展覽，與旅游景區(qū)聯(lián)動打造旅游消費目的地，引入體育場館、健康管理中心等設施，滿足消費者多元化、個性化的需求，拓展商業(yè)項目的功能和價值。中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢發(fā)展現(xiàn)狀市場規(guī)模穩(wěn)步增長：2023年，中國商業(yè)地產市場逐步從疫情影響中復蘇，全年商業(yè)地產投資規(guī)模達2800億美元，同比增長6.8%；商業(yè)綜合體新增供應量約1200萬平方米，同比增長5.2%；截至2023年底，全國商業(yè)綜合體總存量達1.5億平方米，主要集中在一線及新一線城市，占比超過60%。從租金水平來看，2023年一線城市核心商圈商業(yè)綜合體平均租金為8-12元/平方米/天，新一線城市核心商圈平均租金為5-8元/平方米/天，二線城市核心商圈平均租金為3-5元/平方米/天，租金水平整體保持穩(wěn)定，部分核心項目租金實現(xiàn)小幅上漲。業(yè)態(tài)結構持續(xù)優(yōu)化：受線上零售沖擊和消費需求變化影響，中國商業(yè)地產業(yè)態(tài)結構加速調整。傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)占比從2019年的25%下降至2023年的15%，大型超市業(yè)態(tài)占比從18%下降至10%；而體驗式業(yè)態(tài)占比從2019年的23%提升至2023年的38%，其中特色餐飲、兒童游樂、影院、健身中心等業(yè)態(tài)增長迅速，2023年特色餐飲業(yè)態(tài)在商業(yè)綜合體中的平均占比達18%，兒童游樂業(yè)態(tài)占比達10%。此外，新興業(yè)態(tài)如新能源汽車展廳、直播電商線下體驗店、共享辦公等快速崛起，2023年新能源汽車展廳在商業(yè)綜合體中的入駐率已達70%以上，成為商業(yè)項目吸引客流的重要抓手。區(qū)域發(fā)展分化明顯：中國商業(yè)地產市場呈現(xiàn)出“核心城市供不應求，三四線城市供過于求”的區(qū)域分化格局。一線及新一線城市由于人口密集、消費能力強、商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)綜合體出租率普遍保持在85%以上，部分核心項目出租率可達95%以上；而三四線城市由于人口外流、消費能力有限，商業(yè)綜合體新增供應量過大，導致空置率較高，2023年三四線城市商業(yè)綜合體平均空置率達25%，部分城市甚至超過30%。此外，城市內部也呈現(xiàn)出“核心商圈穩(wěn)定，新興商圈崛起”的趨勢，如北京的麗澤商務區(qū)、上海的前灘商務區(qū)、廣州的南沙新區(qū)等新興商圈商業(yè)地產項目快速發(fā)展，成為城市商業(yè)新的增長極。智慧化轉型加速推進：中國商業(yè)地產行業(yè)智慧化轉型步伐加快，頭部企業(yè)紛紛加大對智慧商業(yè)技術的投入。2023年，超過90%的大型商業(yè)地產企業(yè)已建立數(shù)字化運營平臺，實現(xiàn)了對客流、銷售、會員等數(shù)據(jù)的整合分析；智能停車系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、電子價簽等智慧化設備的應用率超過80%；部分領先項目還引入了AI導購、AR虛擬試衣、無人便利店等創(chuàng)新服務，有效提升了運營效率和消費者體驗。例如，萬達商業(yè)推出的“萬達慧云系統(tǒng)”，可實現(xiàn)對商業(yè)綜合體的能源、設備、客流等進行實時監(jiān)控和智能管理，使項目運營成本降低15%以上，客流轉化率提升10%以上。發(fā)展趨勢下沉市場成為新的增長空間：隨著一線城市商業(yè)地產市場逐漸飽和，以及三四線城市居民收入水平和消費能力的提升，下沉市場將成為中國商業(yè)地產行業(yè)新的增長空間。未來，商業(yè)地產企業(yè)將加大對三四線城市的布局，但會更加注重項目定位的差異化和業(yè)態(tài)的本土化，避免同質化競爭。例如，針對三四線城市居民的消費習慣，開發(fā)以社區(qū)商業(yè)、特色商業(yè)街區(qū)為主的小型商業(yè)項目，引入本地特色餐飲、生活服務等業(yè)態(tài)，滿足居民日常消費需求。存量改造成為行業(yè)主流：隨著中國商業(yè)地產市場從增量時代進入存量時代，存量商業(yè)項目改造將成為行業(yè)發(fā)展的主流趨勢。2023年，全國商業(yè)地產存量改造項目數(shù)量達300個，改造面積超過2000萬平方米，預計未來五年存量改造項目數(shù)量將以每年15%的速度增長。存量改造將主要圍繞業(yè)態(tài)升級、空間優(yōu)化、智慧化改造、綠色轉型等方面展開，通過對老舊商業(yè)項目的重新定位和改造，提升項目的競爭力和吸引力。例如，北京的三里屯太古里通過不斷調整業(yè)態(tài)、優(yōu)化空間設計，引入國際知名品牌和特色商戶，始終保持著較高的人氣和租金水平；上海的新天地通過對石庫門建筑的改造，將歷史文化與商業(yè)完美融合，成為上海的城市名片。線上線下融合進一步深化：隨著“新零售”模式的不斷發(fā)展，商業(yè)地產項目將進一步加強與線上平臺的合作，實現(xiàn)線上線下融合發(fā)展。未來，商業(yè)項目將通過搭建線上商城、開展直播帶貨、推出會員線上服務等方式，拓展銷售渠道，提升品牌影響力；同時，線上平臺也將通過線下體驗店、無人零售等方式，增強與消費者的互動，實現(xiàn)線上線下流量的相互轉化。例如，阿里巴巴的“盒馬鮮生”通過線上線下一體化的運營模式，為消費者提供“線上下單、線下配送”“到店體驗、即時消費”等多元化服務，成為新零售的標桿項目；京東的“7FRESH”也通過類似的模式，快速在全國布局，搶占新零售市場份額。精細化運營成為核心競爭力：在商業(yè)地產市場競爭日益激烈的背景下，精細化運營將成為企業(yè)提升核心競爭力的關鍵。未來，商業(yè)地產企業(yè)將更加注重對消費者需求的研究，通過精準定位、優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、提升服務質量等方式，提高消費者的滿意度和忠誠度；同時，還將加強對項目成本的控制，通過優(yōu)化能源管理、降低人力成本、提高資產周轉率等方式，提升項目的盈利能力。例如，華潤萬象城通過建立完善的會員體系，對會員進行精準畫像和分層管理，為會員提供個性化的服務和優(yōu)惠活動，會員消費占比已超過50%；龍湖天街通過對項目的精細化運營，實現(xiàn)了租金收入的持續(xù)增長，2023年龍湖天街平均租金漲幅達8%以上。鄭州市商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢發(fā)展現(xiàn)狀經濟基礎支撐強勁：鄭州市作為河南省省會、國家中心城市，近年來經濟發(fā)展勢頭強勁，2023年地區(qū)生產總值達7934.7億元，同比增長6.1%；人均GDP突破8萬元，居民人均可支配收入38002元，同比增長6.5%，居民消費能力不斷提升，為商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展提供了堅實的經濟基礎。2023年，鄭州市社會消費品零售總額達4200億元，同比增長7.2%，消費市場持續(xù)繁榮，帶動商業(yè)地產需求增長。市場規(guī)模不斷擴大：2023年，鄭州市商業(yè)地產投資規(guī)模達180億元，同比增長8.5%；商業(yè)綜合體新增供應量約80萬平方米，同比增長6.7%；截至2023年底，鄭州市商業(yè)綜合體總存量達800萬平方米，主要集中在金水區(qū)、二七區(qū)、鄭東新區(qū)等核心區(qū)域。從租金水平來看，2023年鄭州市核心商圈（如二七商圈、花園路商圈、鄭東新區(qū)CBD商圈）商業(yè)綜合體平均租金為6-10元/平方米/天，非核心商圈平均租金為3-6元/平方米/天，租金水平整體保持穩(wěn)定，部分核心項目租金實現(xiàn)小幅上漲，如鄭東新區(qū)CBD商圈的丹尼斯七天地平均租金達9元/平方米/天，同比增長5%。業(yè)態(tài)結構逐步優(yōu)化：鄭州市商業(yè)地產業(yè)態(tài)結構加速調整，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)占比持續(xù)下降，體驗式業(yè)態(tài)占比不斷提升。2023年，鄭州市商業(yè)綜合體中傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)占比從2019年的20%下降至12%，大型超市業(yè)態(tài)占比從15%下降至8%；而體驗式業(yè)態(tài)占比從2019年的25%提升至2023年的40%，其中特色餐飲、兒童游樂、影院、健身中心等業(yè)態(tài)增長迅速，2023年特色餐飲業(yè)態(tài)在商業(yè)綜合體中的平均占比達20%，兒童游樂業(yè)態(tài)占比達12%。此外，新興業(yè)態(tài)如新能源汽車展廳、直播電商線下體驗店、共享辦公等快速崛起，2023年鄭州市商業(yè)綜合體中新能源汽車展廳入駐率已達80%以上，如鄭東新區(qū)的永威木色購物公園引入了特斯拉、比亞迪、蔚來等多個新能源汽車品牌展廳，成為項目的重要亮點。區(qū)域發(fā)展格局逐步形成：鄭州市商業(yè)地產形成了“多核驅動、多點支撐”的區(qū)域發(fā)展格局。二七商圈、花園路商圈作為傳統(tǒng)核心商圈，商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，但面臨著業(yè)態(tài)老化、停車困難等問題，正在通過改造升級提升競爭力；鄭東新區(qū)CBD商圈、北龍湖商圈作為新興核心商圈，定位高端，吸引了大量國際國內知名品牌入駐，成為鄭州市商業(yè)品質提升的重要載體；此外，高新區(qū)、經開區(qū)、惠濟區(qū)等區(qū)域的商業(yè)地產也在快速發(fā)展，通過建設區(qū)域級商業(yè)綜合體，滿足區(qū)域居民的消費需求，如高新區(qū)的朗悅公園茂、經開區(qū)的丹尼斯航海天地等項目，已成為區(qū)域商業(yè)中心。發(fā)展趨勢鄭東新區(qū)成為商業(yè)地產發(fā)展核心區(qū)域：隨著鄭州市“東強”戰(zhàn)略的深入推進，鄭東新區(qū)作為鄭州市重點發(fā)展的城市新區(qū)，人口導入速度加快，2023年底常住人口已達95萬人，且以高收入、高消費能力的年輕群體為主，商業(yè)地產需求持續(xù)增長。未來，鄭東新區(qū)將成為鄭州市商業(yè)地產發(fā)展的核心區(qū)域，商業(yè)綜合體、特色商業(yè)街區(qū)、高端寫字樓等項目將不斷涌現(xiàn)，商業(yè)品質和規(guī)模將進一步提升。例如，鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域正在規(guī)劃建設多個商業(yè)綜合體項目，本項目正是其中之一，建成后將與周邊商業(yè)項目形成互補，共同打造鄭東新區(qū)商業(yè)新標桿。體驗式商業(yè)將進一步升級：鄭州市消費者對體驗式消費的需求不斷提升，未來商業(yè)地產項目將進一步加大體驗式業(yè)態(tài)布局，通過打造主題場景、舉辦特色活動、引入文化藝術元素等方式，增強消費者的參與感和歸屬感。例如，商業(yè)綜合體將引入更多沉浸式體驗項目，如沉浸式劇場、室內主題樂園、VR體驗館等；特色商業(yè)街區(qū)將融入河南傳統(tǒng)文化元素，如豫劇、皮影戲、傳統(tǒng)手工藝等，打造具有地域文化特色的商業(yè)空間；同時，商業(yè)項目還將加強與文化、旅游、體育等產業(yè)的融合，舉辦文化節(jié)、藝術展、體育賽事等活動，吸引更多消費者。智慧化轉型步伐加快：鄭州市政府高度重視智慧城市建設，出臺了一系列政策支持智慧商業(yè)發(fā)展。未來，鄭州市商業(yè)地產項目將加快智慧化轉型，引入智能停車、智能安防、智能導購、AI客流分析等智慧化系統(tǒng)和設備，提升項目運營效率和消費者體驗。例如，商業(yè)綜合體將通過搭建數(shù)字化運營平臺，實現(xiàn)對客流、銷售、庫存等數(shù)據(jù)的實時監(jiān)測和分析，精準把握消費者需求，優(yōu)化業(yè)態(tài)布局和營銷策略；智能停車系統(tǒng)將實現(xiàn)“無感入場、自動繳費、反向尋車”等功能，解決消費者停車難問題；智能導購系統(tǒng)將通過AI技術為消費者提供個性化的購物推薦，提升購物體驗。存量改造將成為重要方向：隨著鄭州市商業(yè)地產市場逐漸從增量時代進入存量時代，存量商業(yè)項目改造將成為行業(yè)發(fā)展的重要方向。未來，鄭州市將加大對老舊商業(yè)項目的改造力度，通過重新定位、優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、提升空間品質、引入智慧化設備等方式，提升項目的競爭力和吸引力。例如，二七商圈的鄭州百貨大樓、花園路商圈的丹尼斯百貨等老舊商業(yè)項目，將通過改造升級，引入新興業(yè)態(tài)和體驗式服務，煥發(fā)新的活力；同時，部分社區(qū)商業(yè)項目也將通過改造，完善便民服務設施，提升服務質量，滿足居民日常消費需求。

第三章商業(yè)廣場項目建設背景及可行性分析一、商業(yè)廣場項目建設背景（一）國家政策支持商業(yè)地產高質量發(fā)展擴大內需戰(zhàn)略為商業(yè)地產提供發(fā)展機遇：《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》明確提出，要堅持擴大內需這個戰(zhàn)略基點，加快培育完整內需體系，把實施擴大內需戰(zhàn)略同深化供給側結構性改革有機結合起來，以創(chuàng)新驅動、高質量供給引領和創(chuàng)造新需求。商業(yè)廣場作為居民消費的重要載體，是擴大內需的重要平臺，能夠有效促進商品消費和服務消費，滿足居民多樣化消費需求。國家出臺的《關于促進消費擴容提質加快形成強大國內市場的實施意見》《關于進一步釋放消費潛力促進消費持續(xù)恢復的意見》等政策，均明確提出要優(yōu)化商業(yè)綜合體布局，推動商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新，提升商業(yè)服務質量，為商業(yè)地產行業(yè)高質量發(fā)展提供了政策支持。城市更新政策推動商業(yè)地產升級改造：國家高度重視城市更新工作，出臺了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》《城市更新專項債券發(fā)行指引》等政策，鼓勵通過城市更新推動商業(yè)地產升級改造，提升城市商業(yè)功能和品質。商業(yè)廣場項目作為城市更新的重要組成部分，能夠通過對老舊商業(yè)區(qū)域的改造升級，優(yōu)化城市空間布局，完善城市基礎設施，提升城市形象和競爭力。例如，通過對城市核心區(qū)域的商業(yè)廣場進行改造，引入新興業(yè)態(tài)和智慧化設備，能夠有效提升商業(yè)項目的吸引力和運營效率，促進城市商業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。智慧化、綠色化政策引導商業(yè)地產轉型：國家大力推動智慧城市和綠色城市建設，出臺了《關于促進智慧城市健康發(fā)展的指導意見》《“十四五”建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展規(guī)劃》等政策，鼓勵商業(yè)地產項目引入智慧化技術和綠色建筑標準，實現(xiàn)智慧化運營和綠色低碳發(fā)展。例如，政策鼓勵商業(yè)廣場項目應用智能停車、智能安防、智能能源管理等系統(tǒng)，提升商業(yè)廣場可行性研究報告

第三章商業(yè)廣場項目建設背景及可行性分析商業(yè)廣場項目建設背景國家政策支持商業(yè)地產高質量發(fā)展運營效率；要求新建商業(yè)項目嚴格執(zhí)行綠色建筑標準，推廣太陽能光伏、雨水回收、地源熱泵等綠色技術，降低碳排放。這些政策為商業(yè)廣場項目的智慧化、綠色化建設提供了明確的方向和支持，有助于項目提升核心競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。鄭州市經濟社會發(fā)展為項目提供堅實基礎經濟持續(xù)增長，消費能力不斷提升：近年來，鄭州市經濟發(fā)展穩(wěn)中有進，2023年地區(qū)生產總值達7934.7億元，同比增長6.1%，人均GDP突破8萬元，居民人均可支配收入38002元，同比增長6.5%。經濟的持續(xù)增長帶動了居民消費能力的不斷提升，2023年鄭州市社會消費品零售總額達4200億元，同比增長7.2%，消費市場呈現(xiàn)出繁榮發(fā)展的態(tài)勢。居民消費結構也在不斷升級，從傳統(tǒng)的物質消費向精神文化、休閑娛樂、健康養(yǎng)生等服務消費轉變，為商業(yè)廣場項目引入多元化體驗式業(yè)態(tài)提供了廣闊的市場空間。城市化進程加快，人口導入效應顯著：鄭州市作為國家中心城市，近年來城市化進程不斷加快，人口吸引力持續(xù)增強。2023年底，鄭州市常住人口達1282.8萬人，較2020年增加35.2萬人，年均增長11.7萬人。其中，鄭東新區(qū)作為鄭州市重點發(fā)展的城市新區(qū)，人口導入速度尤為突出，2023年底常住人口達95萬人，較2020年增加18萬人，年均增長6萬人。大量人口的導入，尤其是高收入、高消費能力的年輕群體和商務人士的聚集，為商業(yè)廣場項目提供了穩(wěn)定的消費客群，保障了項目的運營活力。城市基礎設施不斷完善，交通網絡日益便捷：鄭州市不斷加大城市基礎設施建設投入，交通網絡日益完善。截至2023年底，鄭州市已建成地鐵線路12條，運營里程達460公里，覆蓋全市主要區(qū)域；高速公路通車里程達650公里，形成了“兩環(huán)多放射”的高速公路網絡；鄭州新鄭國際機場旅客吞吐量達2000萬人次，開通國內外航線200多條。項目所在的鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域，北臨商都路，南臨康平路，東臨農業(yè)南路，西臨心怡路，周邊地鐵1號線、5號線交匯，多條公交線路貫穿，交通十分便捷，能夠有效吸引周邊區(qū)域的消費者，擴大項目的輻射范圍。商業(yè)地產市場需求升級推動項目建設傳統(tǒng)商業(yè)項目難以滿足多元化消費需求：鄭州市現(xiàn)有商業(yè)項目中，部分傳統(tǒng)商業(yè)綜合體仍以零售業(yè)態(tài)為主，業(yè)態(tài)單一、體驗感不足，難以滿足當前消費者對“購物+休閑+娛樂+文化”多元化消費的需求。例如，二七商圈部分老舊商業(yè)項目，雖然地理位置優(yōu)越，但由于業(yè)態(tài)老化、空間布局不合理、缺乏體驗式服務，客流量和銷售額持續(xù)下滑。而項目所在的鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域，現(xiàn)有商業(yè)項目多為社區(qū)級小型商業(yè)，規(guī)模小、業(yè)態(tài)不全，無法滿足區(qū)域內高消費群體對高端購物、商務宴請、文化體驗等需求，市場存在明顯的供給缺口。體驗式商業(yè)成為市場主流趨勢：隨著消費者消費觀念的轉變，體驗式消費已成為商業(yè)地產市場的主流趨勢。消費者更加注重消費過程中的情感體驗、社交互動和個性化服務，對商業(yè)項目的場景營造、業(yè)態(tài)組合和服務質量提出了更高的要求。例如，近年來鄭州市新興的商業(yè)項目如永威木色購物公園、正弘城等，通過引入特色餐飲、兒童游樂、影院、藝術展覽等體驗式業(yè)態(tài)，打造主題化商業(yè)空間，吸引了大量消費者，取得了良好的運營效果。本項目將順應這一趨勢，重點布局體驗式業(yè)態(tài)，打造具有特色的商業(yè)空間，滿足市場需求。商業(yè)廣場項目建設可行性分析政策可行性：符合國家及地方發(fā)展規(guī)劃契合國家產業(yè)政策導向：本項目屬于商業(yè)地產項目，符合國家擴大內需、促進消費、推動商業(yè)地產高質量發(fā)展的產業(yè)政策導向。國家出臺的《關于促進消費擴容提質加快形成強大國內市場的實施意見》《“十四五”商務發(fā)展規(guī)劃》等政策，均鼓勵優(yōu)化商業(yè)綜合體布局，推動商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新，提升商業(yè)服務質量，本項目的建設與這些政策要求高度契合，能夠獲得國家政策層面的支持。符合鄭州市城市發(fā)展規(guī)劃：根據(jù)《鄭州市國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》，鄭州市將加快建設國家中心城市，大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)，優(yōu)化商業(yè)空間布局，打造多層次商業(yè)體系。其中明確提出要“提升鄭東新區(qū)CBD商業(yè)功能，打造高端商業(yè)聚集區(qū)”，本項目選址位于鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域，正是鄭州市重點打造的高端商業(yè)聚集區(qū)的重要組成部分，符合鄭州市城市發(fā)展規(guī)劃，能夠得到地方政府的積極支持，在項目審批、土地供應、政策扶持等方面享受便利條件。市場可行性：需求旺盛，競爭優(yōu)勢明顯目標客群明確，市場需求充足：本項目的目標客群主要包括鄭東新區(qū)CBD及周邊區(qū)域的居民、商務人士、企業(yè)員工及周邊學校的師生等。鄭東新區(qū)作為鄭州市高端居住區(qū)和商務聚集區(qū)，區(qū)域內居民人均收入高、消費能力強，對高品質商業(yè)服務的需求旺盛；同時，區(qū)域內聚集了大量企業(yè)總部、金融機構、寫字樓，商務人士眾多，對高端餐飲、商務宴請、會議服務等需求較大。根據(jù)市場調研數(shù)據(jù)，鄭東新區(qū)CBD及周邊3公里范圍內，常住人口約35萬人，就業(yè)人口約20萬人，年均商業(yè)消費需求達150億元，而現(xiàn)有商業(yè)項目年營業(yè)額僅約80億元，市場需求缺口達70億元，為本項目提供了充足的市場空間。業(yè)態(tài)組合合理，差異化競爭優(yōu)勢突出：本項目將采用“購物中心+特色商業(yè)街區(qū)+配套寫字樓+商務酒店”的多元化業(yè)態(tài)組合模式，與周邊現(xiàn)有商業(yè)項目形成差異化競爭。具體來看：購物中心：重點引入國際國內知名品牌專賣店、精品百貨、高端家電數(shù)碼、兒童游樂、特色餐飲等業(yè)態(tài)，滿足消費者一站式購物需求；同時，在地上6-7層引入影院、健身中心、KTV、教育培訓等體驗式業(yè)態(tài)，提升項目的體驗感和吸引力。特色商業(yè)街區(qū)：采用開放式街區(qū)設計，融入河南傳統(tǒng)文化元素，引入特色餐飲、休閑咖啡、文創(chuàng)產品、生活服務等業(yè)態(tài)，打造具有地域文化特色的商業(yè)空間，滿足消費者休閑社交需求，與購物中心形成互補。配套寫字樓及商務酒店：為中小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司提供辦公場所，同時引入商務酒店，滿足商務人士的辦公和住宿需求，形成“商業(yè)+辦公+住宿”的一體化服務模式，提升項目的綜合競爭力。地理位置優(yōu)越，交通便捷：項目選址位于鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域，北臨商都路，南臨康平路，東臨農業(yè)南路，西臨心怡路，周邊交通網絡發(fā)達。地鐵1號線農業(yè)南路站距項目僅500米，地鐵5號線心怡路站距項目800米，可直達鄭州市各個區(qū)域；周邊有10條公交線路經過，如23路、47路、114路等，能夠方便居民和商務人士出行；同時，項目緊鄰商都路、農業(yè)南路等城市主干道，自駕出行便利，且項目規(guī)劃建設1800個停車位，能夠有效解決消費者停車難問題。優(yōu)越的地理位置和便捷的交通條件，將使項目能夠吸引更大范圍的消費者，提升項目的輻射能力。技術可行性：方案成熟，保障有力建筑設計方案科學合理：本項目建筑設計委托國內知名的建筑設計研究院進行，設計方案充分考慮了項目的商業(yè)功能需求、空間布局合理性、美觀性和實用性。項目采用現(xiàn)代簡約的建筑風格，外觀設計時尚大氣，能夠與鄭東新區(qū)CBD的城市風貌相融合；內部空間布局合理，購物中心采用“中庭+連廊”的設計模式，保證了良好的采光和通風，提升了消費者的購物體驗；特色商業(yè)街區(qū)采用開放式設計，通過廣場、庭院、連廊等空間元素，營造了舒適的休閑氛圍；配套寫字樓采用甲級寫字樓標準設計，層高3.5米，柱距8米，能夠滿足企業(yè)辦公需求。同時，項目設計嚴格遵循國家相關建筑規(guī)范和標準，在消防安全、抗震設防、綠色建筑等方面均達到了較高水平。設備選型先進可靠：本項目將選用國內外先進、可靠的設備，確保項目建設質量和運營效率。具體來看：HVAC系統(tǒng)：選用變頻中央空調系統(tǒng)，具有節(jié)能、高效、噪音低等優(yōu)點，能夠為購物中心、寫字樓和酒店提供舒適的室內環(huán)境，同時降低能源消耗。電梯設備：選用知名品牌的高速電梯和自動扶梯，其中購物中心設置自動扶梯30部、垂直電梯20部，寫字樓設置垂直電梯12部，酒店設置垂直電梯8部，能夠滿足人流運輸需求，提升運行效率。智慧化設備：引入智能停車系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、智能導購系統(tǒng)、AI客流分析系統(tǒng)等智慧化設備，其中智能停車系統(tǒng)可實現(xiàn)“無感入場、自動繳費、反向尋車”功能，智能安防系統(tǒng)采用高清監(jiān)控、人臉識別等技術，智能導購系統(tǒng)通過AI技術為消費者提供個性化購物推薦，AI客流分析系統(tǒng)可實時監(jiān)測客流數(shù)據(jù)，為運營決策提供支持。施工技術成熟，管理團隊專業(yè)：本項目將選擇具有一級資質的建筑施工企業(yè)進行施工，施工企業(yè)具有豐富的商業(yè)綜合體建設經驗，能夠確保項目施工質量和進度。同時，項目建設單位河南恒信商業(yè)發(fā)展有限公司擁有專業(yè)的項目管理團隊，團隊成員均具有多年商業(yè)地產項目開發(fā)和管理經驗，熟悉商業(yè)地產項目的建設流程、技術要求和市場需求，能夠為項目的順利實施提供有力的管理保障。此外，項目還將聘請知名的監(jiān)理單位對項目施工過程進行全程監(jiān)理，確保項目建設符合設計要求和相關規(guī)范。經濟可行性：效益顯著，風險可控經濟效益良好，投資回報率高：根據(jù)財務測算，本項目總投資158000.00萬元，達綱年預計實現(xiàn)營業(yè)收入280000.00萬元，凈利潤68250.00萬元，投資利潤率57.59%，投資利稅率30.35%，資本金凈利潤率69.64%，全部投資回收期（稅后，含建設期）5.2年。各項經濟指標均高于商業(yè)地產行業(yè)平均水平，表明項目具有較強的盈利能力和投資回報率，能夠為項目建設單位帶來良好的經濟效益。資金籌措方案合理，財務風險可控：本項目總投資158000.00萬元，資金籌措采用“項目資本金+銀行貸款”的模式，其中項目資本金98000.00萬元，占項目總投資的62.03%，高于國家規(guī)定的商業(yè)地產項目最低資本金比例（40%），能夠有效降低項目的財務風險；銀行貸款60000.00萬元，占項目總投資的37.97%，貸款期限和還款方式合理，項目達綱年凈利潤能夠覆蓋銀行貸款本息，還款能力較強。同時，項目建設單位將積極爭取政府扶持資金，進一步優(yōu)化資金結構，降低融資成本。盈虧平衡點較低，抗風險能力較強：本項目盈虧平衡點（BEP）為49.12%，表明項目只要實現(xiàn)49.12%的運營規(guī)模，即可實現(xiàn)盈虧平衡。項目目標客群穩(wěn)定、市場需求充足，且業(yè)態(tài)組合合理、競爭優(yōu)勢突出，實際運營規(guī)模能夠輕松超過盈虧平衡點，項目抗風險能力較強。即使在市場環(huán)境不佳的情況下，項目仍能保持較好的經營狀況，確保項目不虧損。社會可行性：社會效益突出，符合公眾利益帶動就業(yè)，促進社會穩(wěn)定：本項目建成運營后，將直接提供就業(yè)崗位3500個，間接帶動就業(yè)崗位1500個，合計帶動就業(yè)崗位5000個，能夠有效緩解鄭州市及鄭東新區(qū)的就業(yè)壓力，提高居民收入水平，促進社會穩(wěn)定。同時，項目運營還將培養(yǎng)一批商業(yè)管理、市場營銷、客戶服務等方面的專業(yè)人才，為鄭州市商業(yè)服務業(yè)的發(fā)展提供人才支持。提升區(qū)域商業(yè)品質，改善居民生活質量：本項目建成后，將引入國際國內知名品牌、特色餐飲、高端影院、健身中心等多元化業(yè)態(tài)，打造集購物、餐飲、娛樂、辦公、休閑于一體的商業(yè)綜合體，填補鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域高端商業(yè)空白，提升區(qū)域商業(yè)品質和城市形象。同時，項目將為居民提供便捷、優(yōu)質的商業(yè)服務，滿足居民從日常購物到高端消費、從家庭休閑到商務社交的多元化需求，提高居民生活幸福感和滿意度。推動區(qū)域經濟發(fā)展，增加地方財政收入：項目達綱年預計實現(xiàn)納稅總額47950.00萬元，其中地方財政收入約23975.00萬元，將為鄭州市及鄭東新區(qū)財政收入做出重要貢獻。同時，項目運營將帶動周邊房地產市場、服務業(yè)等相關產業(yè)的發(fā)展，促進區(qū)域經濟結構優(yōu)化升級，推動鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域成為新的經濟增長極，助力鄭州市建設國家中心城市。

第四章項目建設選址及用地規(guī)劃項目選址方案選址原則符合城市規(guī)劃原則：項目選址嚴格遵循《鄭州市城市總體規(guī)劃（2021-2035年）》《鄭東新區(qū)總體規(guī)劃（2021-2035年）》等城市規(guī)劃要求，選擇城市規(guī)劃中確定的商業(yè)服務業(yè)設施用地，確保項目建設與城市發(fā)展方向一致，避免與城市規(guī)劃沖突。交通便捷原則：項目選址優(yōu)先考慮交通便捷的區(qū)域，確保周邊有完善的道路網絡、公共交通設施，能夠方便消費者和商務人士出行，擴大項目的輻射范圍。市場需求原則：項目選址充分考慮目標客群的分布和市場需求情況，選擇人口密集、消費能力強、商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域，確保項目有穩(wěn)定的消費客群和充足的市場需求?；A設施配套完善原則：項目選址要求周邊水、電、氣、通訊、排水、排污等基礎設施配套完善，能夠滿足項目建設和運營的需求，降低項目建設成本和運營風險。環(huán)境適宜原則：項目選址避免選擇環(huán)境敏感區(qū)域（如水源地、自然保護區(qū)、文物古跡保護區(qū)等），同時考慮周邊環(huán)境質量，選擇環(huán)境適宜、噪音污染小、空氣質量好的區(qū)域，為消費者提供良好的購物和休閑環(huán)境。選址方案確定基于以上選址原則，經過對鄭州市多個區(qū)域的實地考察和綜合分析，本項目最終選定位于鄭州市鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域的地塊作為項目建設地址。該地塊北臨商都路，南臨康平路，東臨農業(yè)南路，西臨心怡路，地塊形狀規(guī)則，地勢平坦，無不良地質條件，非常適合商業(yè)廣場項目的建設。選址合理性分析符合城市規(guī)劃要求：該地塊屬于鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域的商業(yè)服務業(yè)設施用地，符合《鄭東新區(qū)總體規(guī)劃（2021-2035年）》中“打造高端商業(yè)聚集區(qū)”的規(guī)劃要求，項目建設與城市規(guī)劃高度契合，能夠得到地方政府的支持。交通便捷：地塊周邊交通網絡發(fā)達，地鐵1號線農業(yè)南路站距地塊僅500米，地鐵5號線心怡路站距地塊800米，可直達鄭州市各個區(qū)域；周邊有23路、47路、114路、123路、305路等10條公交線路經過，站點密集，發(fā)車頻率高，能夠方便居民和商務人士乘坐公共交通出行；同時，地塊緊鄰商都路、農業(yè)南路等城市主干道，商都路向西可連接鄭州市區(qū)核心區(qū)域，向東可連接京港澳高速，農業(yè)南路向北可連接北龍湖區(qū)域，向南可連接鄭州南站，自駕出行便利。市場需求充足：地塊位于鄭東新區(qū)CBD副中心區(qū)域，周邊3公里范圍內有多個高端住宅小區(qū)（如永威東棠、綠城百合公寓、正弘山等），常住人口約35萬人，居民人均收入高、消費能力強；同時，周邊聚集了大量企業(yè)總部、金融機構、寫字樓（如綠地中心、千璽廣場、建業(yè)總部港等），就業(yè)人口約20萬人，商務消費需求旺盛。此外，地塊周邊還有鄭州航空工業(yè)管理學院、河南中醫(yī)藥大學第一附屬醫(yī)院等學校和醫(yī)療機構，能夠為項目帶來一定的學生和就醫(yī)人群消費需求?；A設施配套完善：地塊周邊水、電、氣、通訊、排水、排污等基礎設施配套完善，鄭州市自來水公司、鄭州市燃氣公司、國家電網鄭州供電公司等在周邊均設有服務網點，能夠為項目提供穩(wěn)定的供水、供電、供氣服務；周邊市政污水管網、雨水管網已建成，項目污水和雨水可直接接入市政管網；通訊方面，中國移動、中國聯(lián)通、中國電信等運營商已在周邊實現(xiàn)5G網絡全覆蓋，能夠滿足項目智慧化運營的通訊需求。環(huán)境適宜：地塊周邊無水源地、自然保護區(qū)、文物古跡保護區(qū)等環(huán)境敏感區(qū)域，周邊主要為商業(yè)用地、居住用地和道路用地，環(huán)境質量良好；地塊距離城市主干道有一定距離，且周邊有綠化帶隔離，噪音污染較?。煌瑫r，鄭東新區(qū)CBD區(qū)域綠化覆蓋率高，周邊有如意湖、昆麗河等景觀資源，空氣質量好，能夠為消費者提供良好的購物和休閑環(huán)境。項目建設地概況（一）地理位置及行政區(qū)劃鄭東新區(qū)位于鄭州市東部，是鄭州市委、市政府為加快城市發(fā)展步伐，提升城市綜合競爭力而規(guī)劃建設的城市新區(qū)。其地理坐標介于北緯34°43′-34°51′，東經113°40′-113°48′之間，東臨中牟縣，西臨金水區(qū)，南臨管城商業(yè)廣場可行性研究報告

第四章項目建設選址及用地規(guī)劃項目建設地概況地理位置及行政區(qū)劃鄭東新區(qū)位于鄭州市東部，是鄭州市委、市政府為加快城市發(fā)展步伐，提升城市綜合競爭力而規(guī)劃建設的城市新區(qū)。其地理坐標介于北緯34°43′-34°51′，東經113°40′-113°48′之間，東臨中牟縣，西臨金水區(qū)，南臨管城回族區(qū)，北臨惠濟區(qū)，轄區(qū)總面積260平方公里。截至2023年底，鄭東新區(qū)下轄12個街道辦事處和3個鎮(zhèn)，分別為祭城路街道、花園路街道、如意湖街道、博學路街道、龍子湖街道、金光路街道、圃田鄉(xiāng)街道、白沙鎮(zhèn)、豫興街道、楊橋街道、龍湖街道、鳳湖街道，以及龍子湖智慧島、中原科技城等功能園區(qū)，常住人口達95萬人，是鄭州市人口增長最快、城鎮(zhèn)化水平最高的區(qū)域之一。經濟發(fā)展狀況鄭東新區(qū)作為鄭州市經濟發(fā)展的核心增長極，近年來經濟總量持續(xù)擴大，發(fā)展質量不斷提升。2023年，鄭東新區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產總值1250億元，同比增長7.8%，增速高于鄭州市平均水平1.7個百分點；完成一般公共預算收入180億元，同比增長9.2%，其中稅收收入占比達92%，財政收入質量位居鄭州市各區(qū)縣前列；固定資產投資同比增長10.5%，其中商業(yè)地產、高端服務業(yè)、高新技術產業(yè)投資占比超過60%，投資結構持續(xù)優(yōu)化。產業(yè)結構方面，鄭東新區(qū)已形成以現(xiàn)代服務業(yè)為主體、高新技術產業(yè)為支撐的產業(yè)體系。2023年，現(xiàn)代服務業(yè)增加值占地區(qū)生產總值的比重達75%，其中金融業(yè)、商務服務業(yè)、高端商業(yè)零售等產業(yè)發(fā)展尤為突出。目前，鄭東新區(qū)已聚集各類金融機構500余家，包括中國銀行河南省分行、工商銀行河南省分行等省級金融總部30余家，以及中原證券、鄭州銀行等本土金融機構，金融產業(yè)規(guī)模占鄭州市的60%以上；商務服務業(yè)方面，聚集了綠地集團、建業(yè)集團、正商集團等知名企業(yè)區(qū)域總部200余家，以及會計師事務所、律師事務所、咨詢公司等專業(yè)服務機構300余家，形成了完善的商務服務產業(yè)鏈；高端商業(yè)零售領域，已建成丹尼斯七天地、永威木色購物公園、正弘城等商業(yè)項目，商業(yè)氛圍日益濃厚，2023年社會消費品零售總額達320億元，同比增長8.5%。基礎設施建設鄭東新區(qū)高度重視基礎設施建設，經過多年發(fā)展，已形成“七橫七縱”的道路網絡體系，轄區(qū)內城市主干道總里程達600公里，道路密度達2.3公里/平方公里，高于鄭州市平均水平。其中，商都路、金水東路、東風東路、北三環(huán)東延線等東西向主干道，以及農業(yè)南路、心怡路、東風南路、博學路等南北向主干道，構成了便捷的地面交通網絡；軌道交通方面，地鐵1號線、2號線、5號線、8號線貫穿鄭東新區(qū)，運營里程達80公里，地鐵站點覆蓋率達90%以上，居民出行更加便捷。公共服務設施方面，鄭東新區(qū)已建成中小學、幼兒園80余所，其中包括鄭州外國語學校鄭東校區(qū)、河南省實驗中學鄭東校區(qū)等優(yōu)質學校，教育資源豐富；醫(yī)療衛(wèi)生方面，建成河南省人民醫(yī)院東院區(qū)、河南中醫(yī)藥大學第一附屬醫(yī)院鄭東院區(qū)等三級醫(yī)院5所，社區(qū)衛(wèi)生服務中心15個，基本實現(xiàn)醫(yī)療衛(wèi)生服務全覆蓋；文化體育設施方面，建成鄭州國際會展中心、河南藝術中心、鄭東新區(qū)體育公園、如意湖文化廣場等大型公共設施，能夠滿足居民文化娛樂、體育健身需求。此外，鄭東新區(qū)在智慧基礎設施建設方面走在鄭州市前列，已實現(xiàn)轄區(qū)5G網絡全覆蓋，建成智慧交通管理系統(tǒng)、智慧城管系統(tǒng)、智慧社區(qū)服務平臺等一批智慧化應用項目，其中智慧交通管理系統(tǒng)可實時監(jiān)測交通流量，動態(tài)調整信號燈時長，有效緩解交通擁堵；智慧社區(qū)服務平臺可為居民提供在線政務辦理、物業(yè)報修、生活繳費等服務，提升了社區(qū)管理效率和居民生活便利性。商業(yè)發(fā)展環(huán)境鄭東新區(qū)作為鄭州市高端商業(yè)聚集區(qū)，商業(yè)發(fā)展環(huán)境優(yōu)越。從政策環(huán)境來看，鄭東新區(qū)管委會出臺了《關于促進高端商業(yè)發(fā)展的若干意見》《商業(yè)綜合體扶持辦法》等政策文件，對引進國際國內知名品牌、開展商業(yè)創(chuàng)新活動、提升商業(yè)服務質量的項目給予資金扶持和政策優(yōu)惠，例如對首次入駐鄭東新區(qū)的國際一線品牌，給予最高500萬元的裝修補貼；對商業(yè)項目舉辦的大型促銷活動、文化藝術活動，給予最高100萬元的活動補貼。從市場環(huán)境來看，鄭東新區(qū)居民人均收入高、消費能力強，2023年居民人均可支配收入達52000元，是鄭州市平均水平的1.37倍，其中高收入群體（年收入10萬元以上）占比達35%，消費需求以高端化、個性化、體驗式為主，為高端商業(yè)項目發(fā)展提供了廣闊的市場空間。同時，鄭東新區(qū)作為鄭州市對外開放的窗口，每年舉辦鄭州國際會展中心展會、河南藝術中心演出等大型活動超過200場，吸引大量外來游客和商務人士，為商業(yè)項目帶來了充足的流動人口消費需求。從商業(yè)氛圍來看，鄭東新區(qū)已形成以CBD商圈為核心，北龍湖商圈、龍子湖商圈為支撐的多層次商業(yè)體系。CBD商圈作為鄭東新區(qū)商業(yè)發(fā)展的核心區(qū)域，已聚集丹尼斯七天地、永威木色購物公園、新田360廣場等商業(yè)項目，商業(yè)建筑面積達150萬平方米，年客流