荊門(mén)物業(yè)收費(fèi)管理辦法總則制定目的為加強(qiáng)荊門(mén)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》以及國(guó)家和地方有關(guān)價(jià)格法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。適用范圍本辦法適用于荊門(mén)市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用?；驹瓌t物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)形式政府指導(dǎo)價(jià)1.普通住宅（含保障性住房）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。2.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)主管部門(mén)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期向社會(huì)公布。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度內(nèi)，與業(yè)主通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)1.非普通住宅以及業(yè)主大會(huì)成立后的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。2.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定1.制定普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮以下因素：物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)成本；法定稅費(fèi)；合理利潤(rùn)；社會(huì)承受能力。2.物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)由房地產(chǎn)主管部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)制定，根據(jù)物業(yè)服務(wù)的不同服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等因素，將物業(yè)服務(wù)等級(jí)分為一至五級(jí)，具體標(biāo)準(zhǔn)另行公布。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)，并按照對(duì)應(yīng)的政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定1.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)參考同類(lèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格水平，并結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行合理定價(jià)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制1.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。酬金制1.酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。2.實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，定期向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。4.業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收取與繳納收取主體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主收取。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。收取時(shí)間1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和方式按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。逾期繳納處理1.業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。2.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。3.經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的變更與調(diào)整政府指導(dǎo)價(jià)變更與調(diào)整1.實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整的，由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)主管部門(mén)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況、服務(wù)質(zhì)量提升情況等因素，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并向社會(huì)公布。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整前，將調(diào)整理由、調(diào)整幅度等情況告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。3.業(yè)主對(duì)調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向價(jià)格主管部門(mén)或者房地產(chǎn)主管部門(mén)投訴。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)變更與調(diào)整1.實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需要調(diào)整的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的方式進(jìn)行協(xié)商。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前將調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的理由、調(diào)整幅度等情況告知業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。3.業(yè)主對(duì)調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有異議的，可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以通過(guò)法律途徑解決。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理價(jià)格主管部門(mén)職責(zé)1.負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。2.制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。3.對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督檢查，依法查處價(jià)格違法行為。房地產(chǎn)主管部門(mén)職責(zé)1.負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。2.指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立和運(yùn)作。3.會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為。其他部門(mén)職責(zé)其他有關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。監(jiān)督檢查措施1.價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)主管部門(mén)有權(quán)依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督檢查。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)主管部門(mén)的監(jiān)督檢查，如實(shí)提供相關(guān)資料和情況。3.價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)主管部門(mén)在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有價(jià)格違法行為的，應(yīng)當(dāng)依法予以查處。爭(zhēng)議處理1.業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)服務(wù)收費(fèi)發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向業(yè)主委員會(huì)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會(huì)申請(qǐng)調(diào)解