企業(yè)償債能力分析概述（一）企業(yè)償債能力分析的含義企業(yè)的負(fù)債可以按照償還的期限分為短期負(fù)債與長(zhǎng)期負(fù)債，企業(yè)的償債能力就是指企業(yè)對(duì)于這些負(fù)債的償還能力，企業(yè)的償債能力越高說(shuō)明企業(yè)對(duì)負(fù)債還本付息的保障水平就越高。短期償債能力分析的財(cái)務(wù)衡量指標(biāo)包括流動(dòng)比率、現(xiàn)金比率、速動(dòng)比率三個(gè)指標(biāo)，長(zhǎng)期償債能力分析的財(cái)務(wù)指標(biāo)包括利息保障倍數(shù)、產(chǎn)權(quán)比率和資產(chǎn)負(fù)債率三個(gè)指標(biāo)。本文對(duì)保利地產(chǎn)償債能力分析正是從短期償債能力分析與長(zhǎng)期償債能力分析兩方面綜合分析。（二）企業(yè)償債能力分析的作用資金是現(xiàn)代企業(yè)賴(lài)以發(fā)展的重要因素，而企業(yè)用來(lái)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金的來(lái)自于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)留存資金和籌資活動(dòng)得到的資金。其中上市公司對(duì)外的籌資主要來(lái)源于發(fā)行債券和出售股票等方法，這些方式依賴(lài)于企業(yè)的信用，而企業(yè)的償債能力指標(biāo)可以幫助投資者了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和信用狀況。從另一方面來(lái)講，舉債行為本身就是企業(yè)通過(guò)舉債向社會(huì)經(jīng)濟(jì)證明并衡量企業(yè)自身信用與價(jià)值的方法，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，舉債規(guī)模越大企業(yè)其知名度就越高擴(kuò)張的速度也就越快。研究企業(yè)的償債能力有利于房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃自己的項(xiàng)目的建設(shè)周期，使企業(yè)更謹(jǐn)慎制定未來(lái)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃，提升企業(yè)盈利水平和經(jīng)營(yíng)水平，從而保障企業(yè)能夠長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。通過(guò)償債能力等營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)正確與合理建立，有效和科學(xué)的實(shí)施能夠引導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策，并通過(guò)與同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者的對(duì)比，分析導(dǎo)致問(wèn)題的原因，以此促進(jìn)企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的高效高水平管理，并且促使企業(yè)通過(guò)有效規(guī)劃來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)償債能力分析的主要內(nèi)容通常有六個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力和短期償債能力，在長(zhǎng)期償債能力方面使用產(chǎn)權(quán)比率、利息保障倍數(shù)和資產(chǎn)負(fù)債率三個(gè)指標(biāo)，在短期償債能力方面則使用現(xiàn)金比率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率三個(gè)指標(biāo)，償債能力分析是任何一個(gè)成熟的公司都必不可少的用來(lái)衡量企業(yè)發(fā)展能力和反映經(jīng)營(yíng)水平的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)。1、流動(dòng)比率流動(dòng)比率是指企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值。該指標(biāo)用于衡量企業(yè)資產(chǎn)中的流動(dòng)資產(chǎn)可以保障償還多少的流動(dòng)負(fù)債，同時(shí)也代表企業(yè)可變現(xiàn)的資產(chǎn)的速度，該指標(biāo)的增加表示企業(yè)通過(guò)變賣(mài)資產(chǎn)以?xún)斶€負(fù)債的能力提高。理論上該指標(biāo)應(yīng)高于200%，這表示企業(yè)對(duì)將到期的負(fù)債擁有絕對(duì)的償還能力。但因?yàn)橘Y產(chǎn)中包含存貨，而存貨可能會(huì)發(fā)生積壓的情況，所以要統(tǒng)籌其他指標(biāo)確認(rèn)企業(yè)償債能力。2、速動(dòng)比率速動(dòng)比率是指流動(dòng)資產(chǎn)刨除存貨后的余值與流動(dòng)負(fù)債的比值。由于刨除了存貨也隨之降低了存貨對(duì)企業(yè)的銷(xiāo)售收入的影響和企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的影響，速動(dòng)資產(chǎn)可以立刻變現(xiàn)的特點(diǎn)使得速動(dòng)比率可以彌補(bǔ)流動(dòng)比率的誤差，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)，商品房存貨在資產(chǎn)中往往占據(jù)80%以上，而這些商品房存貨又容易積壓導(dǎo)致流動(dòng)比率過(guò)高。3、現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率是指現(xiàn)金、存款和等價(jià)物的總和與流動(dòng)負(fù)債的比值，又稱(chēng)為現(xiàn)金比率。通常使用該指標(biāo)衡量企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，由于現(xiàn)金的流動(dòng)性是最高的，所以該指標(biāo)越高說(shuō)明企業(yè)的現(xiàn)金儲(chǔ)備越充足，度過(guò)危機(jī)的可能性就越高。因此用現(xiàn)金比率對(duì)企業(yè)債務(wù)償還能力進(jìn)行衡量是最為可靠的，理論上該指標(biāo)應(yīng)為100%。4、資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是指企業(yè)全部資產(chǎn)與全部負(fù)債的比值。表示企業(yè)的全部資產(chǎn)背負(fù)的全部負(fù)責(zé)，代表企業(yè)面臨的償債壓力即財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以資產(chǎn)負(fù)債率也被用來(lái)衡量經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。5、負(fù)債權(quán)益比率負(fù)債權(quán)益比率是指全部負(fù)債與全部所有者權(quán)益的比值。其含義是企業(yè)的所有者將面臨的償債壓力，同時(shí)也可以用來(lái)反映企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小，同時(shí)也可以幫助投資者了解該企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)狀況和股東權(quán)益對(duì)債權(quán)的保障能力。6、利息保障倍數(shù)利息保障倍數(shù)得自于企業(yè)經(jīng)營(yíng)得到的息稅前利潤(rùn)于財(cái)務(wù)費(fèi)用的總和與利息費(fèi)用的比值。該比值理論上應(yīng)為100%，這意味著每一元的利息都能有數(shù)倍的經(jīng)營(yíng)結(jié)余為之償付，主要用來(lái)衡量企業(yè)對(duì)利息的償付能力。同樣該指數(shù)也可以用來(lái)幫助債權(quán)人衡量企業(yè)對(duì)負(fù)擔(dān)的長(zhǎng)期債務(wù)的償還意愿以及其債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)水平。該指數(shù)越高則該企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力越高。三、保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司償債能力分析（一）保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司概況保利地產(chǎn)于1992年成立的一家有著悠久歷史和強(qiáng)大實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，全稱(chēng)是中國(guó)保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司，由中國(guó)保利房地產(chǎn)集團(tuán)100%控股并持有。保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)有著行業(yè)前五、央企中第一的行業(yè)高級(jí)地位，已連續(xù)五年奪得領(lǐng)導(dǎo)公司的榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，自2014年進(jìn)入年銷(xiāo)售額千億人民幣的高水平行列。公司一超大城市為中心，在一、二線重點(diǎn)城市群不斷發(fā)力，以房地產(chǎn)銷(xiāo)售主頁(yè)為支撐，大力發(fā)展房地產(chǎn)商業(yè)綜合服務(wù)于房地產(chǎn)金融方面，致力于建成不動(dòng)產(chǎn)綜合發(fā)展的偉大平臺(tái)生態(tài)。截止2018年，保利地產(chǎn)在建及待建面積已達(dá)兩萬(wàn)萬(wàn)平方米，并通過(guò)收并購(gòu)等多種方式開(kāi)拓了保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)的廣度和深度。作為保利集團(tuán)最為主要的商業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售平臺(tái)，多年來(lái)保利地產(chǎn)堅(jiān)持誠(chéng)信、友善的理念致力于成為中國(guó)城市居民的美好生活的建設(shè)者與陪伴者。保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)包括舊城改造、主題公園、高度集成產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市地標(biāo)建設(shè)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、商業(yè)建筑經(jīng)營(yíng)等房地產(chǎn)綜合服務(wù)以及房地產(chǎn)基金為主的不動(dòng)產(chǎn)金融。故本文選取保利地產(chǎn)這個(gè)在房地產(chǎn)行業(yè)具有極高代表地位的企業(yè)來(lái)進(jìn)行償債能力分析。（二）房地產(chǎn)行業(yè)背景現(xiàn)在是我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期，而房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也負(fù)有極為重要的責(zé)任。一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是以國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為基礎(chǔ)。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有對(duì)上下產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)作用以及對(duì)社會(huì)環(huán)境的影響力，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平也可以視為中國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的衡量指標(biāo)之一。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的放緩以及全國(guó)范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移浪潮，同時(shí)政府也出臺(tái)了多項(xiàng)強(qiáng)有力的調(diào)控措施，近年來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)或主動(dòng)或被動(dòng)地進(jìn)入轉(zhuǎn)型時(shí)期。雖然一線大城市的房地產(chǎn)行情持續(xù)走高，但也進(jìn)入了停滯、微漲甚至陰跌的狀態(tài)，在新房交易數(shù)據(jù)持續(xù)上漲的背景下是二手房交易數(shù)據(jù)的走低，尤其是進(jìn)入2019年。隨著政府降準(zhǔn)大放水的力度持續(xù)加大，進(jìn)入二手房交易市場(chǎng)的房源數(shù)量也隨之暴漲。但是，從全國(guó)范圍來(lái)看，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的影響，各具特點(diǎn)的二三線城市的房?jī)r(jià)平均價(jià)格在經(jīng)歷了2017年的暴漲之后后繼無(wú)力了。但由于長(zhǎng)江中部城市群、成渝城市群以及西北城市的各具特點(diǎn)同時(shí)也突顯了這些新興城市的發(fā)展?jié)摿?。而突然爆發(fā)的鶴崗超低價(jià)房的情況則揭示了未能順利轉(zhuǎn)型的資源型城市和丟失了發(fā)展希望的落后低效的舊工業(yè)城市群體的整體的沒(méi)落，隨著眾多小城市的沒(méi)落，一、二線城市的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)變得更加激烈，房地產(chǎn)項(xiàng)目同樣也變得更加利潤(rùn)微薄，這迫使房地產(chǎn)企業(yè)們積極大批囤積地皮和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。同時(shí)我也看到酒店等其他房地產(chǎn)行業(yè)子行業(yè)積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)和改造，一眾房地產(chǎn)行業(yè)的代表企業(yè)紛紛擁抱互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展帶來(lái)的變化，積極主動(dòng)地和新興互聯(lián)網(wǎng)公司開(kāi)發(fā)新型的房地產(chǎn)產(chǎn)品，拓寬自身的經(jīng)營(yíng)范圍的同時(shí)也提高了自己產(chǎn)品的多樣性和經(jīng)營(yíng)能力的持續(xù)性?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的不斷攀升，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外的合作也會(huì)越來(lái)越多，這無(wú)疑是一種非常良好的現(xiàn)象。（三）保利地產(chǎn)債務(wù)現(xiàn)狀1、保利地產(chǎn)債務(wù)整體狀況通過(guò)整理保利地產(chǎn)近5年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，可以看到：表1保利地產(chǎn)2014至2018財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)單位：萬(wàn)元年份20142015201620172018流動(dòng)負(fù)債1873134922183374250795833629500544489696非流動(dòng)負(fù)債975798784859089909001752620621510261負(fù)債總額2848933630669282349894835382120965999957數(shù)據(jù)來(lái)源：保利地產(chǎn)2014年至2018年年報(bào)相較于2014至2016三年的變動(dòng)情況，2016到2018年的三年的數(shù)據(jù)的變化情況是極為顯著的，結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)整體情況我認(rèn)為產(chǎn)生這樣變化的原因是因?yàn)閲?guó)內(nèi)政府調(diào)控的結(jié)果，并且受到國(guó)際市場(chǎng)尤其是美國(guó)的貨幣超發(fā)政策調(diào)控的影響。借債發(fā)展是極為正常的商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式，尤其中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有特殊性，這極大地吸引了國(guó)際熱錢(qián)的聚集。2、保利地產(chǎn)融資情況保利地產(chǎn)在2014年至2018年5年間發(fā)行了5次公司債券，情況如表：表2保利地產(chǎn)2014年至2018年公司債券發(fā)行情況單位：億元名稱(chēng)（簡(jiǎn)稱(chēng)）發(fā)行日到期日利率余額15保利012015-12-112020-12-113.04%3.1915保利022015-12-112022-12-113.68%2016保利012016-01-152021-01-152.95%2516保利022016-01-152023-01-153.19%2516保利032016-02-252021-02-252.96%2016保利042016-02-252026-02-254.19%30資料來(lái)源：保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司2014年至2018年年報(bào)保利地產(chǎn)在2015和2016年間發(fā)行了公司債券融資金額為123.19億元，從公司年報(bào)中公告聲明保利地產(chǎn)發(fā)行公司債券融資到的金額全部用來(lái)補(bǔ)充公司流動(dòng)資金的經(jīng)營(yíng)需要，其聲稱(chēng)盡管流動(dòng)負(fù)債的金額已經(jīng)超過(guò)凈資產(chǎn)的40%但未對(duì)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和償債能力產(chǎn)生不利影響。（四）保利地產(chǎn)償債能力指標(biāo)分析1、流動(dòng)比率分析該指標(biāo)是用于衡量企業(yè)中流動(dòng)資產(chǎn)可以?xún)敻抖啻髷?shù)量的流動(dòng)負(fù)債的能力。隨著該指標(biāo)的不斷提高，企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力與企業(yè)的償債能力也隨之不斷增強(qiáng)。通常該指標(biāo)數(shù)值應(yīng)為200%，這表示企業(yè)有著絕對(duì)的償付能力。表3保利地產(chǎn)與同行業(yè)2014至2018流動(dòng)比率指標(biāo)對(duì)比單位：百分比年份20142015201620172018保利地產(chǎn)187%173%174%178%172%萬(wàn)科股份134%130%124%120%115%綠地控股143%154%145%132%124%行業(yè)平均154.67%152.33%147.67%143.33%137%數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)根據(jù)表中數(shù)據(jù)可以看出，保利地產(chǎn)在2014至2018年間的流動(dòng)比率分別為187%,173%,174%,178%,172%，呈現(xiàn)一種不穩(wěn)定的波動(dòng)狀態(tài)，并且除2015及2016年外，其余兩年間的波動(dòng)幅度均較大。從這5年的情況來(lái)看，保利地產(chǎn)的流動(dòng)比率顯然是低于200%這一理論最優(yōu)數(shù)值的，這說(shuō)明保利地產(chǎn)的短期償債能力在理論上并不占優(yōu)，存在較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而從行業(yè)平均水平來(lái)看，2014到2018年間房地產(chǎn)行業(yè)的平均流動(dòng)比率從154.67%下降到137%，平均每年以4%的水平持續(xù)下降，這表明在過(guò)去的5年中房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)正在不斷增加。在近5年中，保利地產(chǎn)的流動(dòng)比率比行業(yè)平均水平更接近200%的標(biāo)準(zhǔn)水平，說(shuō)明保利地產(chǎn)的短期償債能力水平在房地產(chǎn)行業(yè)處于高水平。2、速動(dòng)比率分析在對(duì)保利地產(chǎn)的短期償債能力進(jìn)行分析時(shí)，考慮到房地產(chǎn)企業(yè)的存貨在流動(dòng)資產(chǎn)占較大且多為在建房產(chǎn)的長(zhǎng)期項(xiàng)目，需要資本的持續(xù)投入等等原因，整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，流動(dòng)性較差，因此速動(dòng)比率更能反映房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)水平。表4保利地產(chǎn)與同行業(yè)2014至2018速動(dòng)比率指標(biāo)對(duì)比單位：百分比年份20142015201620172018保利地產(chǎn)4543535766萬(wàn)科股份4343445049綠地控股3841404344行業(yè)平均4242.3345.675053數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)保利地產(chǎn)的速動(dòng)比率在2014至2015年度下降了2%但是在2015至2018年呈現(xiàn)以4%至10%的幅度持續(xù)提升的情形，說(shuō)明保利地產(chǎn)的短期償債能力正穩(wěn)步提高，盡管提升幅度不大但這是由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金規(guī)模更大，并且相較于其他行業(yè)而言房地產(chǎn)行業(yè)的資金流動(dòng)更快而導(dǎo)致的。結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)公司平均的流動(dòng)比率可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)平均的流動(dòng)比率與速動(dòng)比率呈反比，流動(dòng)比率高但速動(dòng)比率低，這表明房屋作為存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比重過(guò)大，房屋存貨的流轉(zhuǎn)速遞也不如預(yù)期。盡管由于綠地控股在2014年的速動(dòng)比率過(guò)低為38%，從而拉低了行業(yè)平均數(shù)值，但通過(guò)對(duì)比從2015至2018年的行業(yè)平均流動(dòng)比率數(shù)值，保利地產(chǎn)均高于行業(yè)平均數(shù)值，這表明保利地產(chǎn)的速動(dòng)比率水平遠(yuǎn)比行業(yè)整體要高。3、現(xiàn)金比率分析現(xiàn)金比率是貨幣資金加上自他貨幣資金的總和與流動(dòng)負(fù)債的比值，表示企業(yè)最快償還流動(dòng)負(fù)債的能力，該指標(biāo)通常應(yīng)為20%。表5保利地產(chǎn)與同行業(yè)2014至2018現(xiàn)金比率指標(biāo)對(duì)比單位：百分比年份20142015201620172018保利地產(chǎn)21.3916.9018.7318.6825.50萬(wàn)科股份18.1412.6615.0120.5516.79綠地控股11.6614.1714.3413.7211.90行業(yè)平均17.0614.3116.0317.6518.06數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)從該組數(shù)據(jù)中可以看出，保利地產(chǎn)在2015至2018年的短期償債能力水平呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)，尤其是2017、2018年度漲幅高達(dá)6.82%。同時(shí)，保利地產(chǎn)在2014至2015年度出現(xiàn)了將近4.49%的跌幅，并且2014年的現(xiàn)金比率也是近5年最低值，說(shuō)明保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在2014年達(dá)到了近5年來(lái)的最高點(diǎn)，短期債務(wù)無(wú)法按期償還的風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到極值。而從行業(yè)整體水平看，保利地產(chǎn)的現(xiàn)金比率與行業(yè)水平相比，2014年至2018年均高于行業(yè)平均值，雖然這是因?yàn)樾袠I(yè)平均數(shù)值的樣本中的綠地控股的數(shù)值過(guò)低導(dǎo)致的，就算是這樣，保利地產(chǎn)的現(xiàn)金比率也高于樣本中的其他兩家。這表明作為央企的保利地產(chǎn)有著遠(yuǎn)高于其他兩家民營(yíng)企業(yè)的償債能力，并且保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)策略和風(fēng)險(xiǎn)偏好更偏保守，從而保證了保利地產(chǎn)擁有高水平的短期償債能力。4、資產(chǎn)負(fù)債率分析資產(chǎn)負(fù)債率是資產(chǎn)總額與負(fù)債總額的比值，反映企業(yè)總體的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平和杠桿收益水平。理論上該比率需保持在50%上下，但是由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊原因，這一比例可以適當(dāng)提高至60%甚至70%，略高于70%也勉強(qiáng)可以，但不能高于80%的危險(xiǎn)線。

表6保利地產(chǎn)與同行業(yè)2014至2018資產(chǎn)負(fù)債比率指標(biāo)對(duì)比單位：百分比年份20142015201620172018保利地產(chǎn)77.8975.9574.7677.2877.97萬(wàn)科股份77.2077.7080.5483.9884.59綠地控股87.9788.0489.4388.9989.49行業(yè)平均81.0280.5681.5883.4284.02數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)在2016至2018年三年中總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，說(shuō)明保利地產(chǎn)在近3年的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)連續(xù)小幅度提高。而從2014至2016年3年的資產(chǎn)負(fù)債率有連續(xù)更高幅度降低的情況發(fā)生，符合行業(yè)前3年的資產(chǎn)負(fù)債率變化趨勢(shì)。在2014至2018年近5年中行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債比率指標(biāo)一路走高，并且行業(yè)平均數(shù)值水平在2014年已經(jīng)突破了80%的危險(xiǎn)水平，表明行業(yè)整體已經(jīng)處于危險(xiǎn)水平。而保利地產(chǎn)5年的資產(chǎn)負(fù)債率均低于行業(yè)平均水平并也低于80%的危險(xiǎn)數(shù)值，說(shuō)明保利地產(chǎn)的長(zhǎng)期償債能力在整體房地產(chǎn)行業(yè)中處于高水平的地位。5、負(fù)債權(quán)益比率分析產(chǎn)權(quán)比率是負(fù)債總額與所有者權(quán)益的比例，用于反映企業(yè)的基本財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定，也可以用來(lái)衡量企業(yè)清算時(shí)對(duì)債權(quán)人權(quán)益保障的程度，一般而言，高產(chǎn)權(quán)比率代表高風(fēng)險(xiǎn)高報(bào)酬的類(lèi)型財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。表7保利地產(chǎn)與同行業(yè)2014至2018負(fù)債權(quán)益比率指標(biāo)對(duì)比單位：百分比年份20142015201620172018保利地產(chǎn)343.52296.73270.67322.68336.08萬(wàn)科股份328.05332.98393.63505.36527.48綠地控股731.21686.97794.37771.07807.94行業(yè)平均467.59438.89486.22533.04557.17數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)保利地產(chǎn)2014到2018年的產(chǎn)權(quán)比率變化較大，以2016年為最低點(diǎn)，2014年到2016年是快速下降的，從2014年到2015年降低了46.79%，從2015年到2016年下降了26.06%而2017年相比2016年高速增加了52.01%這是因?yàn)?016年大量發(fā)行企業(yè)債券而增加了企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)，但2018年相比2017年僅增加了13.40%這是因?yàn)殡S著。而從2014年到2018年的5年里房地產(chǎn)行業(yè)平均從322.24%增加到了557.17%，如果刨除樣本中保利地產(chǎn)自身的數(shù)據(jù)行業(yè)平均數(shù)值將會(huì)更高，樣本中的綠地控股的數(shù)據(jù)高到807.94%。與行業(yè)平均水平進(jìn)行比較后我發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)近4年來(lái)的產(chǎn)權(quán)比率均低于行業(yè)平均值，說(shuō)明從長(zhǎng)期看，雖然保利地產(chǎn)集團(tuán)的償債風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，但保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)整體水平。6、利息保障倍數(shù)分析利息保障倍數(shù)也被稱(chēng)為表現(xiàn)利息支付倍數(shù)，是用來(lái)衡量企業(yè)償付債務(wù)利息能力的常用指標(biāo)，利息保障倍數(shù)數(shù)值越高說(shuō)明企業(yè)償付債務(wù)利息的能力和可能性就越高，債權(quán)人也往往通過(guò)衡量企業(yè)的利息保障倍數(shù)來(lái)衡量其債權(quán)的安全程度。表8保利地產(chǎn)與同行業(yè)2014至2018利息保障倍數(shù)指標(biāo)對(duì)比單位：百分比年份20142015201620172018保利地產(chǎn)1597.131083.801143.481174.501484.34萬(wàn)科股份4040.517175.592565.572564.371224.60綠地控股453.00433.80618.621334.22701.92行業(yè)平均2030.212897.731442.561691.031136.95數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)易財(cái)經(jīng)從表中可以明顯看出從2015年至2018年保利地產(chǎn)的利息保障倍數(shù)呈現(xiàn)增高的趨勢(shì)，2015年比2014年的指數(shù)降低了513.33%，2018年相比2017年的指數(shù)大量上漲了309.84%。而行業(yè)平均值則從2014年的2030.21%大量增高至2897.73%又快速降低至2016年的1442.56%，從整體上看在2014至2018年的5年間呈波動(dòng)式降低，而保利地產(chǎn)利息保障倍數(shù)在2014至2018年呈U型變化并且最高值與最低值僅相差513.33%。根據(jù)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和現(xiàn)金比率可以看出保利地產(chǎn)的短期償債能力優(yōu)于行業(yè)平均同時(shí)也優(yōu)于萬(wàn)科股份和綠地控股，對(duì)于即將到期的債務(wù)有較強(qiáng)的償付能力。根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率和利息保障倍數(shù)可以看出保利地產(chǎn)的長(zhǎng)期償債能力略?xún)?yōu)于行業(yè)平均并符合行業(yè)平均的發(fā)展趨勢(shì)。雖然保利地產(chǎn)的短期償債能力較為優(yōu)秀但其長(zhǎng)期償債能力仍需要提高。四、保利地產(chǎn)償債能力影響因素分析（一）存貨周轉(zhuǎn)率不高房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在存貨占資產(chǎn)比重過(guò)高的現(xiàn)象，這是因?yàn)閺纳鲜兰o(jì)八十年代開(kāi)始房地產(chǎn)行業(yè)就和國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和物價(jià)水平緊密相關(guān)，更由于房地產(chǎn)行業(yè)上下產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋廣、人力資源密集以及政策影響導(dǎo)致眾多房地產(chǎn)企業(yè)大量囤積待開(kāi)發(fā)地塊，同時(shí)由于地價(jià)高漲、債務(wù)深重必須持續(xù)提高房屋住宅存貨的售價(jià)以保證企業(yè)有足夠的現(xiàn)金流來(lái)維持企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。與之相對(duì)的是隨著特大城市和重點(diǎn)城市對(duì)人口、資金的虹吸效應(yīng)導(dǎo)致企業(yè)的拿地成本也隨之水漲船高，繼而陷入加價(jià)滯銷(xiāo)、舉債拿地的循環(huán)中。隨著中央提出“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”的堅(jiān)決控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控口號(hào)之后北上廣深幾個(gè)特大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入滯漲橫盤(pán)的狀態(tài)，就算是這樣的情況下之前緊俏的剛需戶(hù)型存貨也難以消化庫(kù)存，這對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)施加了巨大的周轉(zhuǎn)壓力。由于占房屋存貨85%以上的剛需房主要依賴(lài)銀行進(jìn)行周轉(zhuǎn)，而大型重點(diǎn)城市市場(chǎng)從2017年就保持調(diào)控態(tài)勢(shì)，二線城市略微降溫三線以下城市則出現(xiàn)5%左右的波動(dòng)降低?？傮w而言保利地產(chǎn)在2017年自調(diào)控開(kāi)始之后就加大了減輕庫(kù)存的力度，收縮資金減少投資規(guī)模，但隨著在建項(xiàng)目的陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)增加了房屋存貨。盡管保利地產(chǎn)的凈利潤(rùn)增加但由于國(guó)際金融環(huán)境的影響和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力下降，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看仍有著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（二）負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理保利地產(chǎn)作為央企有著得天獨(dú)厚的企業(yè)形象和信譽(yù)，對(duì)大量借入銀行資金與國(guó)際資金十分有利。在保利地產(chǎn)的長(zhǎng)期債務(wù)中，來(lái)自銀行的長(zhǎng)期借款一直保持70%以上的占比，債券的發(fā)行量?jī)H占15%，國(guó)際資金僅占5%左右，剩下的10%大部分是來(lái)自保利地產(chǎn)自己的財(cái)務(wù)公司和金融機(jī)構(gòu)拆借款。在2014至2018五年間保利地產(chǎn)發(fā)行的企業(yè)債券評(píng)級(jí)都由標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪和惠譽(yù)國(guó)際評(píng)級(jí)公司給予BBB+的信用評(píng)級(jí)，連年舉債使得保利地產(chǎn)的債務(wù)總額已經(jīng)由2014年的28489336萬(wàn)元增加至2018年的65999957萬(wàn)元，增幅高達(dá)231.67%。從保利地產(chǎn)2014年至2018年5年的年報(bào)中看出，保利地產(chǎn)在2014年銷(xiāo)售額突破了千億元并在2018年達(dá)到四千億元，隨著銷(xiāo)售額以平均每年25%的增幅增加保利地產(chǎn)也增加了舉債規(guī)模。實(shí)際上房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)在大量舉債的同時(shí)，作為預(yù)收款項(xiàng)的售房款往往占據(jù)流動(dòng)負(fù)債的60%至70%，同時(shí)主要源于保利地產(chǎn)與相關(guān)企業(yè)商業(yè)交易往來(lái)的其他應(yīng)付款在2015年與2017年時(shí)就大量彌補(bǔ)了售房的預(yù)收款差額。作為平衡短期負(fù)債和彌補(bǔ)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流需要的長(zhǎng)期借款在2014年至2018年分別為904.95億元、68.55億元、688.67億元、233.56億元、1818.74億元，債券余額分別為70.30億元、119.72億元、301.26億元、249.53億元、330.65億元。其中以美元計(jì)價(jià)的國(guó)際債券僅有70億美元份額這在近年間的國(guó)際貨幣市場(chǎng)的匯率變化情況下是不應(yīng)該的。（三）經(jīng)營(yíng)重心改革不理想目前保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)理念是以一線及特大城市為核心，在一二線城市與長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀及中、西部城市群大力擴(kuò)張，將主要發(fā)展目標(biāo)放回國(guó)內(nèi)，力求形成以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為主，通過(guò)推進(jìn)配套服務(wù)與金融地產(chǎn)產(chǎn)品繼續(xù)保持保利地產(chǎn)的長(zhǎng)久發(fā)展的良好情況。但從2014年至2018年保利地產(chǎn)的年報(bào)中我看到保利地產(chǎn)已經(jīng)將支撐未來(lái)發(fā)展的重心放回國(guó)內(nèi)的一二線市場(chǎng)，截止2018年度保利地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)外100個(gè)城市的在建面積達(dá)10000萬(wàn)平米以上，待開(kāi)發(fā)面積也超過(guò)9000萬(wàn)平米，其中一二線城市可開(kāi)發(fā)面積占比達(dá)60%以上，三四線核心城市也有30%左右，這些產(chǎn)品的85%以上都是大熱的剛需房類(lèi)型。為了加快企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)保利地產(chǎn)于2016年并購(gòu)了中航國(guó)際旗下的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，從而加強(qiáng)了企業(yè)在綜合商業(yè)地產(chǎn)、高端復(fù)合地產(chǎn)以及高端住宅地產(chǎn)等方面的成本優(yōu)勢(shì)。在保利地產(chǎn)決定以輕資產(chǎn)為方向轉(zhuǎn)型升級(jí)之后，努力通過(guò)保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)的行業(yè)地位整合企業(yè)上下游資源鏈，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)商業(yè)基金、物業(yè)管理、商場(chǎng)管理、建筑多板塊來(lái)提升企業(yè)的企業(yè)形象和技術(shù)基礎(chǔ)。在此之外也大力發(fā)展會(huì)展服務(wù)、文化旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)和公寓以求拓展企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ珡哪陥?bào)上看，商業(yè)房地產(chǎn)的收入仍占據(jù)絕大多數(shù)，次要的物業(yè)服務(wù)等提供的收入甚至不抵保利地產(chǎn)因匯率變化導(dǎo)致的其他貨幣資金的匯兌損失，雖然目前保利地產(chǎn)將重心放在國(guó)內(nèi)，但我認(rèn)為這是因?yàn)橹忻蕾Q(mào)易摩擦導(dǎo)致企業(yè)不得不放棄海外項(xiàng)目，保利地產(chǎn)借著轉(zhuǎn)型塑造高端品牌并未在其他項(xiàng)目上投入足夠資源。（四）受外部環(huán)境變化影響從2014年至2018年5年間，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了2014年到2015年的市場(chǎng)溫和復(fù)蘇，2016年到2017年全國(guó)范圍內(nèi)受一系列積極的去庫(kù)存政策的影響房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一波快速上漲的高潮，2017年到2018年則因調(diào)控政策和棚改政策的放緩使得一線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速平穩(wěn)并保持了長(zhǎng)期的微增情況，二線城市房?jī)r(jià)漲幅被控制在1%以下，三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了慢速降溫的情況。受制于調(diào)控政策截止2018年度全體房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存的幅度降低，全國(guó)商品房待售面積任保有5.2億平方米，全國(guó)土地成交額增幅同比下降，房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積也同比下降。在去杠桿和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的金融政策背景下全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總量增幅同比降低，國(guó)內(nèi)貸款占比降低的同時(shí)，企業(yè)收取定金和預(yù)收款的占比提高至65%以上。隨著新一輪的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和中、西部城市群崛起，使得房地產(chǎn)企業(yè)將重心轉(zhuǎn)移至剛需和改善型需求上來(lái)。雖然目前城市化進(jìn)度放緩，但隨著國(guó)家推動(dòng)的農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進(jìn)行，將為城市化提供新的發(fā)展動(dòng)力。鑒于雄安新區(qū)的建設(shè)進(jìn)度和近期國(guó)際市場(chǎng)的變化，我認(rèn)為保利地產(chǎn)的改革轉(zhuǎn)型進(jìn)度是不夠的，在保利地產(chǎn)的兩翼輔助拓展項(xiàng)目方面保利地產(chǎn)已在房地產(chǎn)金融規(guī)模方面已達(dá)785億元，在其他例如社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老、教育、經(jīng)紀(jì)等方面僅僅是從無(wú)到有的小規(guī)模，或許這些項(xiàng)目確實(shí)利潤(rùn)微薄，但確確實(shí)實(shí)是未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向，在年報(bào)中保利地產(chǎn)對(duì)這些未來(lái)項(xiàng)目投資僅是淺嘗輒止。五、提高保利發(fā)展控股集團(tuán)有限公司償債能力的建議（一）合理制定銷(xiāo)售策略在新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入緩增慢漲的整體態(tài)勢(shì)，其中一線及重點(diǎn)城市在當(dāng)前的情況下增長(zhǎng)空間已被壓縮，二線城市又面臨長(zhǎng)期嚴(yán)格的調(diào)控政策壓制，三四線及落后老工業(yè)城市則難以保持目前的增長(zhǎng)勢(shì)頭并可能出現(xiàn)價(jià)格與銷(xiāo)量同時(shí)下滑的可能。根據(jù)政府曾發(fā)布的不允許房?jī)r(jià)下調(diào)以穩(wěn)定社會(huì)浮躁情緒以及防范金融風(fēng)險(xiǎn)的決策，結(jié)合2019年第一季度的CPI指數(shù)和2018年度人均可支配收入中位數(shù)來(lái)看，2016年至2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的美好場(chǎng)景在近年再次出現(xiàn)的可能性不高。而根據(jù)2016年、2017年和2018年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)待售面積的變化來(lái)看，市場(chǎng)疲軟庫(kù)存的消化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及結(jié)轉(zhuǎn)的工程完工進(jìn)度，2017年和2018年的新建及在建面積新增量遠(yuǎn)超過(guò)2018年的商品房待售面積總量三倍以上。面對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的長(zhǎng)期市場(chǎng)不振存貨大量積壓的情況，保利地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣降低了土地交易量和占用資金的金額，同時(shí)減緩了在建項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)速度，將大量土地?cái)R置以待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)再進(jìn)行開(kāi)發(fā)。目前房?jī)r(jià)偏高主要是由于大部分購(gòu)房者無(wú)力負(fù)擔(dān)高額的全款購(gòu)房費(fèi)用，但我也發(fā)現(xiàn)隨著人們可支配收入增加速度比不上CPI增加速度后，人們的消費(fèi)觀念已經(jīng)發(fā)生了改變，同時(shí)得益于交通工具和交通方式的改良，人們的通勤時(shí)間正逐步降低。一線和重點(diǎn)城市的超高房?jī)r(jià)正在迫使中低收入者們延交通線向城市外拓展居住范圍，同時(shí)面對(duì)銀行對(duì)購(gòu)房者提供的貸款利息調(diào)整和購(gòu)房者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期狀況持看空態(tài)度，一線城市急需房地產(chǎn)行業(yè)的改革。保利地產(chǎn)若是可以通過(guò)調(diào)整銷(xiāo)售方案來(lái)增強(qiáng)購(gòu)房者對(duì)保利地產(chǎn)旗下房產(chǎn)商品的需求，例如通過(guò)跨行業(yè)合作來(lái)提升房產(chǎn)項(xiàng)目的配套基礎(chǔ)設(shè)施完整程度，通過(guò)央企身份與地方政府合作制定符合城市定位和城市未來(lái)規(guī)劃的超遠(yuǎn)期房產(chǎn)投資計(jì)劃。通過(guò)給予購(gòu)房者更多的利好不僅可以提高保利地產(chǎn)的品牌知名度和旗下房產(chǎn)的價(jià)值，更可以通過(guò)這些配套設(shè)施的增加拓展保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)覆蓋范圍，成為中國(guó)城市規(guī)劃必不可少的組成部分。（二）改善公司負(fù)債結(jié)構(gòu)保利地產(chǎn)的負(fù)債中短期負(fù)債占60%至70%之間，同時(shí)保利地產(chǎn)每年的貸款償還率和利息償付率均為100%，以2018年為例保利地產(chǎn)短期借款僅占負(fù)債總額的0.45%，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付款占7.68%，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債占6.92%，長(zhǎng)期借款占27.55%，應(yīng)付職工薪酬占0.04%，應(yīng)交稅費(fèi)占1.04%，其他應(yīng)付款占7.92%，預(yù)收款占45.42%，長(zhǎng)期債券占5.02%，遞延所得稅負(fù)債占0.02%。相比2017年保利地產(chǎn)2018年資產(chǎn)負(fù)債率上升0.64%，全部債務(wù)比增加0.84%，總體而言相對(duì)于銷(xiāo)售收入和利潤(rùn)的增加，負(fù)債的增加更為突出。我認(rèn)為保利地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)增加長(zhǎng)期債券的發(fā)行數(shù)量，隨著穩(wěn)定金融風(fēng)險(xiǎn)和降準(zhǔn)的實(shí)施保利地產(chǎn)也應(yīng)降低對(duì)銀行資金的依賴(lài)，提高其他自籌資金和金融機(jī)構(gòu)的資金占比。鑒于國(guó)際貨幣市場(chǎng)的變化形勢(shì)，大量發(fā)行其他貨幣債券，得益于美國(guó)目前的貨幣政策保利地產(chǎn)應(yīng)加大以美元為基準(zhǔn)的外幣債券發(fā)行，用來(lái)對(duì)沖未來(lái)匯率變化可能引起的非常性的損失。同時(shí)大量發(fā)行外幣債券也有利于在國(guó)際資本市場(chǎng)上打響保利地產(chǎn)的品牌，通過(guò)信用評(píng)級(jí)公司塑造優(yōu)秀企業(yè)形象。（三）加強(qiáng)公司轉(zhuǎn)型改革力度保利地產(chǎn)在近年來(lái)實(shí)行以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，以房地產(chǎn)綜合服務(wù)與房地產(chǎn)金融為兩大戰(zhàn)略支撐翼面，進(jìn)行輕資產(chǎn)方向的經(jīng)營(yíng)改革。但根據(jù)2014年至2018年的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，保利地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)重心與資源絕大部分都堆積在商品房開(kāi)發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，對(duì)于房地產(chǎn)金融服務(wù)僅是成立了只負(fù)責(zé)保利地產(chǎn)與其他金融機(jī)構(gòu)資金往來(lái)的財(cái)務(wù)公司，固然這提高了保利地產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)性但對(duì)于房地產(chǎn)金融的嘗試就顯得微不足道了。在房地產(chǎn)綜合服務(wù)方面，保利地產(chǎn)通過(guò)依靠自身的行業(yè)地位和體量?jī)?yōu)勢(shì)成功并購(gòu)了合富輝煌等物業(yè)行業(yè)前位公司，極大地拓展了保利地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目的配套基礎(chǔ)和業(yè)務(wù)的覆蓋范圍。我認(rèn)為這些還不夠，房地產(chǎn)金融不應(yīng)局限于為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行籌融資活