中國電信物業(yè)管理辦法一、總則1.1目的本辦法旨在規(guī)范中國電信物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，保障公司物業(yè)資產的安全與正常使用，為公司業(yè)務運營提供有力支持，確保物業(yè)管理活動符合國家法律法規(guī)及行業(yè)標準要求。1.2適用范圍本辦法適用于中國電信所有辦公場所、營業(yè)廳、機房、基站及其他相關物業(yè)設施的管理活動。1.3基本原則1.依法合規(guī)原則：物業(yè)管理活動必須遵守國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，確保合法合規(guī)運營。2.安全第一原則：始終將物業(yè)安全管理放在首位，保障人員生命財產安全和公司信息資產安全。3.服務至上原則：以滿足公司業(yè)務需求為出發(fā)點，提供優(yōu)質、高效、專業(yè)的物業(yè)管理服務。4.效益優(yōu)先原則：合理配置資源，降低管理成本，提高物業(yè)管理的經濟效益和社會效益。1.4職責分工1.物業(yè)管理部門負責制定和完善物業(yè)管理辦法及相關制度，并組織實施。統(tǒng)籌協(xié)調物業(yè)管理工作，對物業(yè)管理服務供應商進行監(jiān)督、評估和考核。負責物業(yè)設施設備的日常管理、維護保養(yǎng)、更新改造等工作，確保設施設備正常運行。組織開展物業(yè)安全管理工作，制定安全管理制度和應急預案，定期進行安全檢查和隱患排查治理。負責物業(yè)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化養(yǎng)護、秩序維護等工作，營造良好的工作和生活環(huán)境。負責處理物業(yè)相關的投訴和糾紛，及時反饋處理結果。2.使用部門配合物業(yè)管理部門做好物業(yè)設施設備的使用和管理工作，遵守物業(yè)管理規(guī)定。及時向物業(yè)管理部門反饋物業(yè)使用過程中存在的問題和需求，協(xié)助物業(yè)管理部門進行整改和優(yōu)化。參與物業(yè)安全管理工作，落實本部門的安全責任，配合物業(yè)管理部門開展安全檢查和應急演練。3.財務部門負責物業(yè)管理費用的預算編制、審核和支付，確保費用合理使用。對物業(yè)管理費用的使用情況進行監(jiān)督和審計，確保資金安全和規(guī)范使用。4.采購部門負責物業(yè)管理服務供應商的采購工作，按照相關規(guī)定進行招標、談判等采購活動。與物業(yè)管理服務供應商簽訂合同，明確雙方權利義務，并監(jiān)督合同執(zhí)行情況。二、物業(yè)接管與驗收2.1接管前準備1.物業(yè)管理部門在物業(yè)接管前，應組建接管驗收小組，明確小組成員職責分工。2.收集物業(yè)項目的相關資料，包括規(guī)劃設計圖紙、施工圖紙、竣工資料、設備清單等，確保資料齊全、準確。3.對接管物業(yè)的現(xiàn)狀進行詳細勘查，記錄物業(yè)設施設備的運行狀況、存在問題等情況。2.2接管驗收程序1.建設單位向物業(yè)管理部門提交物業(yè)竣工報告，并提供相關資料。2.物業(yè)管理部門組織接管驗收小組對物業(yè)進行現(xiàn)場檢查驗收，按照國家相關標準和合同約定，對物業(yè)的建筑工程質量、設施設備運行情況、環(huán)境衛(wèi)生等進行全面檢查。3.對于驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)管理部門應及時書面通知建設單位進行整改，整改完成后進行復查，直至符合要求。4.接管驗收合格后，物業(yè)管理部門與建設單位辦理物業(yè)交接手續(xù)，簽訂物業(yè)交接協(xié)議，明確雙方權利義務。2.3接管驗收標準1.建筑工程質量建筑物外觀完好，無明顯裂縫、滲漏等質量問題。房屋建筑結構安全可靠，滿足設計要求。室內外裝修符合設計標準，無明顯瑕疵。2.設施設備各類設施設備齊全，運行正常，性能良好。設備標識清晰，操作規(guī)程完善，維護保養(yǎng)記錄完整。消防、安防等設施設備符合國家相關標準，具備應急處置能力。3.環(huán)境衛(wèi)生物業(yè)區(qū)域內環(huán)境整潔，無雜物堆積，無衛(wèi)生死角。綠化養(yǎng)護良好，植被生長正常，無病蟲害。公共區(qū)域排水暢通，無積水現(xiàn)象。三、物業(yè)設施設備管理3.1設施設備臺賬管理1.物業(yè)管理部門應建立完善的物業(yè)設施設備臺賬，詳細記錄設施設備的名稱、型號、規(guī)格、購置時間、安裝位置、運行狀況等信息。2.定期對設施設備臺賬進行更新，確保信息準確、完整。3.2設施設備維護保養(yǎng)計劃1.根據設施設備的使用說明書、運行特點及相關標準要求，制定年度設施設備維護保養(yǎng)計劃。2.維護保養(yǎng)計劃應明確維護保養(yǎng)的內容、周期、責任人等，確保設施設備得到及時、有效的維護保養(yǎng)。3.3設施設備維護保養(yǎng)實施1.按照維護保養(yǎng)計劃，組織專業(yè)技術人員或委托專業(yè)維修單位對設施設備進行維護保養(yǎng)工作。2.維護保養(yǎng)過程中，應做好記錄，包括維護保養(yǎng)時間、內容、更換的零部件等信息，并存檔備查。3.對維護保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的問題及時進行處理，對于重大問題應制定專項維修方案，確保設施設備正常運行。3.4設施設備更新改造1.根據設施設備的使用年限、技術狀況及公司業(yè)務發(fā)展需求，制定設施設備更新改造計劃。2.設施設備更新改造計劃應進行可行性研究和經濟分析，確保改造方案合理、可行。3.按照相關規(guī)定進行設施設備更新改造項目的招標、采購、施工等工作，確保項目質量和進度。4.項目竣工后，組織相關部門進行驗收，驗收合格后方可投入使用，并及時更新設施設備臺賬。3.5設施設備安全管理1.建立設施設備安全管理制度，明確設施設備操作規(guī)范、安全檢查要求、應急處置措施等。2.定期對設施設備進行安全檢查，及時發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。3.對設施設備操作人員進行安全培訓，確保其熟悉操作規(guī)程，具備安全操作技能。4.制定設施設備應急預案，定期組織應急演練，提高應對突發(fā)事件的能力。四、物業(yè)安全管理4.1安全管理制度1.制定完善的物業(yè)安全管理制度，包括安全責任制度、安全檢查制度、安全培訓制度、安全應急預案等。2.明確各級人員的安全職責，確保安全管理工作責任到人。4.2安全檢查與隱患排查治理1.建立定期安全檢查制度，物業(yè)管理部門每周至少組織一次全面的安全檢查，使用部門每天進行自查。2.安全檢查應涵蓋物業(yè)區(qū)域內的建筑結構、設施設備、消防安防、電氣安全、環(huán)境衛(wèi)生等各個方面。3.對檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患進行詳細記錄，分析原因，制定整改措施，明確整改責任人及整改期限。4.跟蹤整改情況，對整改完成的隱患進行復查，確保隱患得到徹底消除。4.3安全培訓與教育1.定期組織物業(yè)管理人員、使用人員及相關方進行安全培訓和教育，提高安全意識和應急處置能力。2.安全培訓內容包括安全法律法規(guī)、安全管理制度、安全操作規(guī)程、應急救援知識等。3.新入職人員必須進行三級安全教育培訓，經考試合格后方可上崗。4.4安全應急預案1.制定物業(yè)安全應急預案，包括火災、地震、盜竊、網絡安全等各類突發(fā)事件的應急處置措施。2.定期組織應急演練，檢驗應急預案的可行性和有效性，提高應急響應速度和協(xié)同作戰(zhàn)能力。3.應急演練應包括演練方案制定、演練實施、演練評估、總結改進等環(huán)節(jié)。4.5安全防范措施1.加強物業(yè)區(qū)域的門禁管理，設置門禁系統(tǒng)，限制無關人員進入。2.安裝監(jiān)控系統(tǒng)，對物業(yè)區(qū)域進行24小時實時監(jiān)控，確保監(jiān)控無死角。3.配備必要的安全防范設備，如消防器材、安防器材等，并定期進行檢查和維護，確保設備完好有效。4.加強與周邊社區(qū)、公安機關等的溝通協(xié)調，建立聯(lián)防聯(lián)控機制，共同維護物業(yè)區(qū)域的安全穩(wěn)定。五、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理5.1環(huán)境衛(wèi)生管理制度1.制定物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理制度，明確環(huán)境衛(wèi)生標準、清掃保潔頻次、垃圾處理要求等。2.確保物業(yè)區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生整潔，符合國家相關標準和公司要求。5.2清掃保潔工作1.按照環(huán)境衛(wèi)生管理制度，安排專人負責物業(yè)區(qū)域內的清掃保潔工作。2.清掃保潔工作應做到定時清掃、隨時保潔，確保公共區(qū)域無雜物、無污漬。3.加強對重點區(qū)域的清掃保潔，如衛(wèi)生間、電梯轎廂、垃圾堆放點等，保持環(huán)境清潔衛(wèi)生。5.3垃圾分類與處理1.按照國家垃圾分類相關規(guī)定，在物業(yè)區(qū)域內設置垃圾分類收集容器，引導人員進行垃圾分類投放。2.定期對垃圾進行分類收集、運輸和處理，確保垃圾日產日清，避免垃圾堆積產生異味和環(huán)境污染。3.加強對垃圾分類工作的宣傳教育，提高人員的環(huán)保意識。5.4綠化養(yǎng)護管理1.制定綠化養(yǎng)護計劃，定期對物業(yè)區(qū)域內的綠化植被進行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護工作。2.確保綠化植被生長良好，景觀效果美觀，為物業(yè)區(qū)域營造舒適的環(huán)境。3.加強對綠化區(qū)域的巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處理綠化問題，如樹木倒伏、花草枯萎等。六、物業(yè)服務供應商管理6.1供應商選擇與準入1.采購部門按照相關規(guī)定，通過招標、談判等方式選擇物業(yè)管理服務供應商。2.對供應商的資質、信譽、業(yè)績、服務能力等進行綜合評估，確保供應商具備提供優(yōu)質服務的能力。3.建立供應商準入制度，對符合要求的供應商納入供應商名錄，并簽訂合作協(xié)議。6.2供應商考核與評價1.物業(yè)管理部門定期對物業(yè)服務供應商的服務質量進行考核與評價，考核內容包括服務態(tài)度、服務質量、工作效率、安全管理等方面。2.制定詳細的考核評價指標體系，采用定量與定性相結合的方式進行考核評價。3.根據考核評價結果，對供應商進行獎懲，對于服務質量不達標的供應商，責令其限期整改，整改仍不合格的，終止合作協(xié)議。6.3供應商溝通與協(xié)調1.建立與物業(yè)服務供應商的定期溝通機制，及時了解供應商的工作進展和存在的問題。2.協(xié)調解決供應商在服務過程中遇到的困難和問題，確保物業(yè)管理服務工作順利進行。3.定期召開供應商工作會議，總結經驗教訓，不斷提高物業(yè)管理服務水平。七、物業(yè)管理費用管理7.1費用預算編制1.物業(yè)管理部門根據物業(yè)規(guī)模、服務內容、設施設備狀況等因素，編制年度物業(yè)管理費用預算。2.費用預算應包括人員工資、辦公費用、設施設備維護保養(yǎng)費用、環(huán)境衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用、安全管理費用等各項支出。3.費用預算編制應遵循合理、準確、節(jié)約的原則，確保預算能夠滿足物業(yè)管理工作的實際需求。7.2費用審核與支付1.財務部門對物業(yè)管理費用預算進行審核，確保預算合理合規(guī)。2.物業(yè)管理部門按照費用預算和實際工作情況，每月編制費用支出計劃，報財務部門審核。3.財務部門對費用支出計劃進行審核后，按照合同約定和公司財