某省市浦東新區(qū)三林社區(qū)NH103-01地塊

可行性研究報告某著名企業(yè)2019年2月目錄Contents一、項目概況某省市場研究1.1地塊指標1.2出讓安排1.某省市區(qū)位1.4板塊概況1.5四至及現(xiàn)狀1.6套1.7小結項目計容建面8.89萬㎡，實際可售面積38,408㎡，起始總價10.15億元，實際可售樓面價37,734元/㎡1.1地塊指標占地面積（㎡）容積率計容建筑面積（㎡）社區(qū)公共服務設施面積（㎡）租賃面積（㎡）保障房面積

（㎡）實際可售面積

（㎡）名義樓板價

（元/㎡）實際可售樓板價

（元/㎡）40,400288,8818,00040,4502,02338,40811,42237,734計容50%5%不可售部分成本按8600元/㎡計數(shù)據(jù)來源：《土地出讓文件》地塊名稱浦東新區(qū)三林社區(qū)Z000703單元NH103-01地塊其他出讓條件土地用途三類住宅組團用地、租賃住宅用地、社區(qū)級公共設施用地（Rr3、Rr4、Rc）本地塊容積率為住宅及社區(qū)級公共服務設施的容積率。根據(jù)評估可增加設置不超過租賃住房總建筑面積10%的其他公共服務設施?！ǘ嘧?,045㎡商業(yè)）；地塊中設置1條公共通道，寬度6米；物業(yè)用房按一個物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積的千分之二配置，但不得低于100平方米，業(yè)委會用房不低于30平方米，且均為地面上獨用成套；某省市建設管理要求：年徑流總量控制率：不低于70%、年徑流污染控制力不低于50%；租賃住房：中小套型為主，供應比例不低于70%；嚴格按“只租不售”管理，出讓年限內(nèi)整體持有并持續(xù)出租運營；受讓人建立統(tǒng)一的管理平臺，進行租賃管理，租約原則不超過6年；房屋租金應在租賃管理要求中明確，租金水平應某省市場同類房源租金水平；BIM建設管理要求：必須全過程采用BIM技術。建筑限高（m）限高80米精裝修比例100%中小套型要求70%住宅套數(shù)下限915套，其中租賃住宅套數(shù)不少于500套裝配式要求100%采用裝配式，建筑單體預制率不低于40%或單體裝配率不低于60%綠色建筑要求綠色一星開竣工要求交付土地后12個月內(nèi)開工，土地交付后48個月內(nèi)竣工1.3項目區(qū)位|大區(qū)位項目位于中環(huán)與外環(huán)間，所在區(qū)域為三林、北蔡、康橋的交匯區(qū)域，距陸家嘴直線距離僅11公里康橋鎮(zhèn)浦東新區(qū)核心區(qū)中環(huán)內(nèi)環(huán)外環(huán)三林鎮(zhèn)浦江鎮(zhèn)川沙鎮(zhèn)北蔡鎮(zhèn)M11（通車）M16（通車）M18（在建）M13東沿（在建）浦三路站御橋站羅山路站蓮溪路站軌道交通情況：項目距11號線浦三路站最近，路徑距離1.2公里，步行時間20分鐘。項目18號線及13號線（在建），未來5公里內(nèi)的兩路地鐵換乘站點有3個——御橋站、羅山路站及蓮溪路站，可快捷到達龍陽路、陸家嘴、世博、北外灘、前灘、江等板塊。前灘1.3項目區(qū)位|小區(qū)位項目位于浦東新區(qū)三林鎮(zhèn)、康橋鎮(zhèn)交界，行政平面圖上隸屬于康橋鎮(zhèn)，但出讓文件上隸屬三林社區(qū)33，朋友圈送資料，錦繡路康橋路康橋鎮(zhèn)三林鎮(zhèn)備注：關于此處項目隸屬行政區(qū)劃的信息矛盾，三林鎮(zhèn)和康橋鎮(zhèn)的行政區(qū)劃，可能存在最新調(diào)整，本處不做深度研究，暫以出讓文件為準。1.4四至及現(xiàn)狀錦繡路康橋路西泰林路東泰林路御橋路外環(huán)高速①②③④⑤①錦繡路②康橋路⑥⑦⑤西側(cè)河道（陳村港）項目東南側(cè)為錦繡路-康橋路交叉口，西側(cè)及北側(cè)均為河道，項目原為玻璃廠，現(xiàn)狀待拆遷④北側(cè)河道（康花新村）11#浦三路站家樂福大潤發(fā)東林中學上南中學（南校）新時代小學東方醫(yī)院（南院）綠晨小學御橋垃圾焚燒廠江森自控蓄電池廠1公里3公里3公里范圍內(nèi)生活配套較齊全，但項目東側(cè)為康橋工業(yè)園，1公里范圍內(nèi)環(huán)境污染因素較多1.5套及不利因素區(qū)將擴展為”學城“，涵蓋、康橋，是重要的利好規(guī)劃一、學城規(guī)劃范圍北至龍東大道、東至外環(huán)-滬蘆高速、南至下鹽公路、西至羅山路-滬奉高速，兼顧國家量子中心等重大科技基礎設施要求，總面積約94平方公里。二、學城以科技園區(qū)為基礎，轉(zhuǎn)型發(fā)展成為中國乃至全球新知識、新技術的創(chuàng)造之地、新產(chǎn)業(yè)的培育之地；成為以國內(nèi)外高層次人才和青年創(chuàng)新人才為主，以科創(chuàng)為特色，集創(chuàng)業(yè)工作、生活學習和休閑娛樂為一體的現(xiàn)代新型宜居某省市級公共中心；成為科研要素更集聚、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)更活躍、生活服務更完善、交通出行更便捷、生態(tài)環(huán)境更優(yōu)美、文化氛圍更濃厚的世界一流科學城。

三、加快學城用地結構調(diào)整，規(guī)劃教育科研用地比例不小于21%；居住用地比例約20%；文化、體育等公共設施和綠地比例不少于16%。進一步提高產(chǎn)業(yè)、研發(fā)、公共設施用地的兼容性和彈性，綜合用途比例可研究提高到20%至30%。規(guī)劃范圍內(nèi)新增住宅建筑面積約920萬平方米，其中890萬平方米用于租賃住宅，滿足科學家和科創(chuàng)人才需求；就地動遷安置房不超過30萬平方米。

四、學城路網(wǎng)平均密度為8公里/平方公里，公共活動中心路網(wǎng)密度為8-12公里/平方公里。近期實施軌道交通21號線和機場聯(lián)絡線，規(guī)劃新增27號線和S32鐵路東西聯(lián)絡線，控制預留高科中路、軍民路、陳行公路、科苑路、申江路5條軌道交通通道。——摘自某省市政府2017年7月規(guī)劃批復》1.6板塊規(guī)劃4公里學城規(guī)劃1.7小結【區(qū)位】區(qū)位價值快速提升，享受學城規(guī)劃利好位于三林康橋板塊交界，隸屬三林鎮(zhèn)，隨著前灘快速發(fā)展為新一代的國際化居住社區(qū)，三林鎮(zhèn)的區(qū)位價值也快速提升；距離區(qū)南區(qū)僅4公里，屬于學城第一輻射片區(qū)；【環(huán)境】通便利，配套成熟，但東側(cè)工業(yè)園區(qū)存在污染隱患距離地鐵11號線浦三路站1.2公里，30分鐘內(nèi)某省市中心；道路四通八達，毗鄰錦繡路、外環(huán)路，自駕15分鐘抵達區(qū)核心區(qū)，半小時到達陸家嘴；院、學校齊全，商業(yè)主要依托滬南路沿線；東側(cè)康橋工業(yè)園存在較嚴重的污染隱患。33，朋友圈送資料，淘寶搜店鋪名：建筑后浪【用地】純高層社區(qū)，中小套型要求較多，適宜小戶型剛需快跑容積率2.0，限高80米，主要規(guī)劃小高層及高層產(chǎn)品；中小套型面積占比70%，住宅套數(shù)下限915套（租賃住宅不少于500套）；商品住宅以90㎡三房為主，在滿足小戶型面積要求的基礎上，適當增加110㎡三房和130㎡四房。目錄Contents一、項目概況某省市場分析2.1某省市場2.2某省市場2.3小結2.1某省市場|板塊住宅用地出讓情況（分布）某省市售罄在售5年來，塊成交宅地的區(qū)位較為集中，三林板塊聚焦前灘，塊聚焦中駿柏景灣世茂云圖二期某著名企業(yè)頌綠地柏瀾晶舍6公里3公里宗地位置前灘7公里晶耀名邸前灘東方逸品海航前灘領航新增住宅可售建面僅12萬㎡：綠地、某著名企業(yè)可售住宅分別為2.1萬㎡、10萬㎡，中駿柏景灣已清盤，世茂云圖二期轉(zhuǎn)手基金公司，未來銷售方式不明確。某著名企業(yè)名義樓面價高達4.3萬/㎡：2016年，某著名企業(yè)摘得宅地，名義樓面價43,607元/㎡，刷新板塊單價地。數(shù)據(jù)來源：上海國土資源局官網(wǎng)資料整理2.1某省市場|板塊住宅用地出讓情況（列表）板塊地塊名稱出讓用途商住辦比例占地面積（萬㎡）容積率計容建面競得總價樓板價溢價率競得競得時間備注案名方式（萬㎡）（億元）（元/㎡）企業(yè)浦東新區(qū)PDP0-1004單元W-5-1地塊掛牌商住、文體商業(yè)55%住宅35%文體10%3.392.27.4619.225,755186%綠地16/9/14住宅持有15%

保障房5%

綠地柏瀾晶舍浦東新區(qū)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-11地塊掛牌居住-6.941.812.4954.543,607296%某著名企業(yè)16/5/18住宅持有15%

保障房5%某著名企業(yè)頌浦東新區(qū)西社區(qū)PDP0-1001單元A-03-02地塊掛牌居住-4.941.78.3915.3518,29065%世茂14/9/17保障房5%世茂云圖（二期轉(zhuǎn)給基金公司）浦東新區(qū)西社區(qū)PDP0-1001單元A-01-02地塊掛牌居住-5.881.810.5820.119,00174%中駿14/9/17保障房5%中駿柏景灣（售罄）5年來，本案所在塊僅成交4幅宅地，新增住宅供應量僅12萬方，某著名企業(yè)地樓板價4.3萬/㎡供求比2.721.000.460.690.79供不應求：除2014某省市場下行，某省市場基本呈現(xiàn)供不應求態(tài)勢，近2年供求比持續(xù)低于0.8；價格年均漲幅21%，房價破5萬：2015年塊供需兩旺，年供應、成交量均達到61萬方的峰值水平，近幾年受供應下滑影響，成交量下降萎縮，供求比維持在1:1.8左右，房價快速上漲至5.13萬元/㎡，年均漲幅達到21%。板塊顯性庫存量低：實際可售房源更少（網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延遲），僅中金海棠灣還剩40余套洋房。2.2某省市場|板塊住宅（不含別墅）供求量價16年起，塊受大環(huán)境及某著名企業(yè)地，價格年均增幅21%，供應量比峰值驟減85%，嚴重供不應求2.2某省市場|項目分布及限價情況外環(huán)中環(huán)林海公路滬南公路浦三路御橋本案某著名企業(yè)海上傳奇68300（售罄）頤盛御中環(huán)61,200某省市花園綠洲康城二期新城西岸公園58,000東原印柒雅綠地柏瀾晶舍康橋主力在售某著名企業(yè)頌某省市/待推備注：塊分為康橋和個片區(qū)，預售批準價格與項目區(qū)位及售價格正相關，康橋價格高于板塊主力在售項目僅2個某省市/待加推項目5個在售房源已基本售罄：御中環(huán)預證均價61,200元/㎡、新城西岸預證均價58,000元/㎡；待售某省市延遲2.2某省市場|存量統(tǒng)計項目名稱可售住宅建面（萬㎡）已供應（萬㎡）已售（萬㎡）狹義存量（萬㎡）未推存量（萬㎡）廣義存量（萬㎡）頤盛御中環(huán)12.033.193.1908.848.84新城西岸公園103.1530.156.857中金海棠灣4643.7941.612.18（聯(lián)排為主）2.21（聯(lián)排）4.39（聯(lián)排為主）世茂云圖二期7.974.134.1303.843.84某省市花園12.095.625.6206.476.47綠洲康城二期29.0225.5917.617.98（封盤）3.4311.4——合計

10.3131.6441.95在售/待推項目：待售項目：項目名稱可售住宅計容建面（萬㎡）某著名企業(yè)頌10綠地柏瀾晶舍2.09東原印柒雅（二手項目）2.5——合計14.59狹義存量（在售存量）：除中金海棠灣有40套左右的洋房在售外，綠洲康城處于封盤中，板塊基本無房可售；廣義存量（總存量）：未推存量32萬方，新增土地供應量15萬方，合計57萬方，去化預售證發(fā)放節(jié)奏而定。目前塊處于窗口期無房可售，狹義存量為零廣義存量合計57萬方，預計某省市時的競品主要為某著名企業(yè)頌和綠洲康城二期，競爭環(huán)境寬松板塊/片區(qū)項目名稱容積率可售住宅建面（萬㎡）產(chǎn)品類型主力戶型面積段累計供應（套）累計成交（套）首開時間2018年至今銷售情況供應套數(shù)成交套數(shù)均價（元/㎡）北蔡某著名企業(yè)海上傳奇（售罄）2.029.058F洋房18-27F高層2R：853R：95/110/1252,6462,64612/12/2344444468,300康橋頤盛御中環(huán)1.612.039-10F小高聯(lián)排（未推）3R：95/11531531018/4/2431522461,200綠洲康城二期（封盤）1.4629.028F洋房18-22F高層1R：452R：63-1063R：122-1424R：170-2961,86997905/9/16010848,120（上批房源16年拿證）新城西岸公園2.21018F高層3R：90-1184R4/2827227058,356中金海棠灣（最后一批）1.16467-8F洋房18F高層聯(lián)排3R：1304R：1462,9492,84813/5/1808148,0002.2某省市場|在售項目（不含別墅）情況北蔡某著名企業(yè)海上傳奇：18年4月取得最后一，均價6.83萬/㎡（開盤當天即售罄），為片區(qū)目前最高限價水平；康橋頤盛御中環(huán)（同屬中外環(huán)，但本案屬三林，地段更優(yōu)）：首開批復均價6.12萬/㎡，目前還剩幾套未售；綠洲康城二期于16年取證，由于備案價格較低，均某省市場行情，項目目前處于封盤狀態(tài)；城西岸公園（外郊環(huán)）：18年4月開盤，均價5.83萬/㎡，首開272套，目前還剩2套未售。目前北蔡限價天花板6.83萬/㎡，康橋6.12萬/㎡，5.83萬/㎡本案位于三林東，預證價格看齊北蔡，預估6.8萬/㎡項目概況用地性質(zhì)商住辦容積率2.0計容建面29.02萬㎡規(guī)劃戶數(shù)2,256戶樓層情況8F洋房、18-27F高層戶型面積85-125㎡2-3房2018年均價68,300元/㎡最近開盤時間18/4/1811號線地鐵上蓋，主打上游品質(zhì)首置和首改客群，精裝均價6.83萬/㎡，開盤當天即售罄2.2某省市場|售罄-某著名企業(yè)海上傳奇一期二期三期海上傳奇本案直線距離2km中環(huán)外環(huán)110㎡：3房2廳2衛(wèi)85㎡：2房2廳1衛(wèi)95㎡：3房2廳1衛(wèi)總平圖地理位置主力戶型面積段面積（㎡）套數(shù)面積占比套數(shù)占比均價（元/㎡）總價（萬）86-9015,19217233%39%68,300580-63095-974,8505011%11%650-670110-11619,53217243%39%750-800125-1276,3065014%11%860-920合計45,880444100%100%//戶型分析：①85、95㎡戶型方正，三開間朝南，動靜分離，1衛(wèi)設計略局促；②110㎡大3房長進深，僅主臥朝南。銷售情況：18年4月18日三期一次性推出444套房源（最后一批），認籌924組，開盤當天即售罄，客戶主要來自三林、北蔡和。主力戶型：約85㎡2房、110㎡大3房，合計占比78%產(chǎn)品配比2.2某省市場|在售-頤盛御中環(huán)項目概況用地性質(zhì)住宅（含動遷房）容積率1.6計容建面15.33萬㎡其中可售住宅建面12.03萬㎡動遷房建面3.3萬㎡規(guī)劃戶數(shù)1,069戶樓層情況9-10F小高層3F聯(lián)排（未推）戶型面積95/115㎡3房2018年均價61,200元/㎡最近開盤時間18/4/24中外環(huán)間，靠東郊百聯(lián)，小高層精裝均價6.12萬/㎡，開盤當天去化7成戶型圖95㎡：3房2廳2衛(wèi)115㎡：3房2廳2衛(wèi)戶型分析：均為3房戶型，1梯1戶或1梯2戶設計，三開間朝南，南北通透，舒適性和采光均較好。銷售情況：18年4月24日首開，一期7幢小高層全部推出，共315套，精裝均價61,200元/㎡；認籌246組客戶，開盤當天去化70%，目前僅剩個位數(shù)房源在售；客戶以上游三林、置或置換客戶居多，部分為地客。銷售情況一期小高層（首開房源）一期聯(lián)排（未推）二、三期（未推）售樓處2.2某省市場|在售-新城西岸公園項目概況用地性質(zhì)商?。ê瑒舆w房）容積率2.2計容建面13.5萬㎡其中可售住宅建面約10萬㎡動遷房建面約2萬㎡商業(yè)建面約1.3萬㎡規(guī)劃戶數(shù)1,130戶樓層情況18F高層戶型面積90-138㎡3-4房2018年均價58,300元/㎡最近開盤時間18/4/28核心，近某著名企業(yè)，純石材立面，主打118/138㎡3-4房改善產(chǎn)品，精裝均價5.83萬/㎡臨河景觀中央景觀戶型圖118㎡：3房2廳2衛(wèi)118E戶型118D戶型138㎡（G）：4房2廳2衛(wèi)戶型分析：戶型方正，主力戶型118㎡3房和138㎡4房，除90戶型外，均1梯1戶設計，每戶入戶門廳可獨享，舒適性較好。銷售情況：18年4月28日首開，推出3幢272套，由于前期蓄客時間較短，加上4月份項目集中開盤（西岸公園為4月最后開盤項目），僅認籌130組，當天去化并不理想，但續(xù)銷期表現(xiàn)較好，目前僅剩2套低層房源未售，整體均價58,356元/㎡（網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后）?？偲綀D1617151411121310863214579自持商業(yè)回遷房未售住宅已售住宅銷售情況2.2某省市場|上某省市場大華翡勒公園公寓：8.5萬/㎡洋房9萬/㎡羅山路凱利海華府公寓

7.98萬/㎡宗地位置中環(huán)路華夏路滬南公路嘉寶前灘后院疊加

9萬/㎡路中糧前灘海景壹號公寓

8.5萬/㎡濟陽路三林北蔡三湘海尚公寓6.7萬/㎡華發(fā)四季公寓7.3萬/㎡（預計）三林板塊：板塊供應量較少，目前僅中糧和嘉寶兩個項目在售，其中前海海景壹號已基本售罄，剩余少量公寓，均價8.5萬/㎡；嘉寶前灘后院在售疊加產(chǎn)品，均價