個人房屋按揭管理辦法總則1.目的與依據(jù)本辦法旨在規(guī)范個人房屋按揭業(yè)務的操作流程，保障銀行及相關各方的合法權益，促進個人房屋按揭業(yè)務的健康發(fā)展。依據(jù)《中華人民共和國民法典》、《個人貸款管理暫行辦法》等相關法律法規(guī)制定本辦法。2.適用范圍本辦法適用于本公司/組織所開展的個人房屋按揭貸款業(yè)務，包括但不限于新建商品房、二手房的按揭貸款。3.基本原則依法合規(guī)原則：業(yè)務操作必須嚴格遵守國家法律法規(guī)和金融監(jiān)管要求。審慎經(jīng)營原則：充分評估風險，確保業(yè)務穩(wěn)健開展，保障資金安全。平等自愿原則：尊重客戶意愿，在平等協(xié)商基礎上簽訂相關合同。誠實守信原則：各方應誠實守信，履行合同約定的義務。業(yè)務流程1.貸款申請客戶向本公司/組織提出個人房屋按揭貸款申請，應提交以下資料：身份證明文件，如身份證、戶口簿等。婚姻狀況證明，如結婚證、離婚證等。收入證明，包括工資流水、收入證明等。購房合同或協(xié)議。首付款證明。本公司/組織要求的其他相關資料。業(yè)務人員應對客戶提交的資料進行初步審核，確保資料的完整性和真實性。2.受理與調查對符合申請條件的客戶，業(yè)務人員應及時受理，并進行調查。調查內容包括：客戶基本情況，如職業(yè)、收入穩(wěn)定性等。購房情況，核實購房合同的真實性。還款能力評估，分析客戶收入來源及負債情況。信用狀況查詢，通過人民銀行征信系統(tǒng)等查詢客戶信用記錄。調查人員應撰寫調查報告，明確客戶是否符合貸款條件及風險程度。3.審查與審批審查人員對調查資料進行全面審查，重點關注風險點，如抵押物價值、還款來源可靠性等。根據(jù)審查結果，審批人員進行審批決策。審批通過的，確定貸款金額、期限、利率等要素；審批不通過的，應明確原因并告知客戶。4.合同簽訂經(jīng)審批同意后，業(yè)務人員與客戶簽訂個人房屋按揭貸款合同及相關擔保合同。合同應明確各方權利義務，包括貸款金額、用途、期限、利率、還款方式、違約責任等。對抵押物應辦理合法有效的抵押登記手續(xù)，確保銀行抵押權的實現(xiàn)。5.貸款發(fā)放合同簽訂并辦妥相關手續(xù)后，按照合同約定發(fā)放貸款。貸款資金應直接劃轉到售房單位或二手房交易資金監(jiān)管賬戶。業(yè)務人員應及時跟蹤貸款發(fā)放情況，確保資金準確、足額到賬。6.貸后管理建立貸后跟蹤管理制度，定期對客戶還款情況、抵押物狀況等進行檢查。如發(fā)現(xiàn)客戶出現(xiàn)逾期還款等風險情況，應及時采取催收措施，如電話催收、上門催收等。定期對抵押物價值進行評估，如抵押物價值出現(xiàn)明顯下降，應要求客戶補充擔保或提前歸還部分貸款。風險管理1.信用風險建立完善的信用評估體系，綜合考慮客戶信用記錄、收入狀況、負債情況等因素，準確評估客戶信用風險。加強對客戶信用狀況的動態(tài)監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)潛在信用風險并采取相應措施。2.市場風險密切關注房地產(chǎn)市場動態(tài)，分析市場波動對抵押物價值及貸款回收的影響。根據(jù)市場變化，合理調整貸款政策和風險敞口，防范市場風險。3.操作風險完善業(yè)務操作流程，明確各環(huán)節(jié)操作規(guī)范和風險防控要點，加強內部監(jiān)督和制約。加強員工培訓，提高員工風險意識和業(yè)務操作水平，防范操作失誤導致的風險。4.抵押物風險嚴格審查抵押物的合法性、真實性和有效性，確保抵押物產(chǎn)權清晰、無爭議。定期對抵押物進行檢查和評估，確保抵押物價值穩(wěn)定，抵押權有效。抵押物管理1.抵押物范圍個人房屋按揭貸款的抵押物主要為借款人所購買的房屋。對于新建商品房，應取得房屋所有權證后及時辦理抵押登記；對于二手房，應在交易過戶后辦理抵押登記。抵押物應符合國家法律法規(guī)規(guī)定，產(chǎn)權明晰，能夠依法轉讓和處置。2.抵押登記業(yè)務人員應協(xié)助借款人及時辦理抵押物的抵押登記手續(xù)，確保抵押登記合法有效。抵押登記辦理完畢后，應妥善保管抵押登記證明文件。3.抵押物處置如借款人出現(xiàn)逾期還款等違約情況，經(jīng)催收無效后，本公司/組織有權依法處置抵押物。抵押物處置應按照法律法規(guī)規(guī)定的程序進行，通過拍賣、變賣等方式實現(xiàn)抵押權，以收回貸款本息。利率與還款方式1.利率確定個人房屋按揭貸款利率按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款基準利率及相關政策執(zhí)行，并可根據(jù)市場情況和客戶信用狀況進行適當浮動。貸款利率應在貸款合同中明確約定，未經(jīng)客戶書面同意，不得擅自調整。2.還款方式本公司/組織提供多種還款方式供客戶選擇，如等額本息還款法、等額本金還款法等?？蛻魬鶕?jù)自身收入情況和還款能力選擇合適的還款方式，并在貸款合同中明確約定。檔案管理1.檔案內容個人房屋按揭貸款業(yè)務檔案應包括客戶申請資料、調查資料、審查審批資料、合同文本、抵押登記資料、貸后管理資料等。檔案資料應真實、完整、有效，能夠準確反映業(yè)務辦理全過程。2.檔案整理與保管業(yè)務人員應及時對檔案資料進行整理歸檔，按照檔案管理要求進行分類存放。檔案保管期限應符合國家法律法規(guī)和本公司/組織相關規(guī)定，確保檔案資料的安全和完整。3.檔案查閱與使用因業(yè)務需要查閱檔案資料的，應履行必要的審批手續(xù)，并在規(guī)定的場所查閱。查閱檔案資料應做好記錄，