第3章價值工程在房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑設(shè)計中的應(yīng)用研究3.1概述3.2價值工程原理及其工作程序3.3全生命周期成本3.4系統(tǒng)化功能分析技術(shù)3.5基于價值工程的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理實務(wù)

3.1概述

3.1.1研究背景及意義

1.研究背景建筑設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)入實施的開始階段，對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本、質(zhì)量及進(jìn)度起著關(guān)鍵性作用，是形成未來房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價值的最重要階段。

圖3-1所示為項目各階段對房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性影響。

圖3-1項目各個階段對房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)性影響

價值工程方法是與提升產(chǎn)品價值相關(guān)的知識體系，無論該產(chǎn)品是一臺新設(shè)備、一個生產(chǎn)項目或者是一套管理程序。價值工程方法的應(yīng)用產(chǎn)生于價值研究的過程。價值工程的起源是從尋找代用材料開始，逐步從原材料采購發(fā)展到改進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計及制造過程。

在我國，對價值進(jìn)行定量分析并不多見，既然價值是一種衡量標(biāo)準(zhǔn)，我們就不能只停留在對價值進(jìn)行定性分析的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該尋求對價值進(jìn)行定量分析的方法。要知道，功能的創(chuàng)造和使用是要花費一定的人力和物力資源的，這種生產(chǎn)和使用過程中的活勞動消耗和物化勞動消耗構(gòu)成了價值工程對象的全生命周期成本。從這個意義上講，功能的創(chuàng)造、使用與全生命周期成本的花費是同一過程的兩個不同側(cè)面，因此它們是互相關(guān)聯(lián)的兩個概念。在相同的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，功能相同的產(chǎn)品，消耗應(yīng)該大體相同。也就是說，在一般的情況下，對象的功能與全生命周期成本客觀上存在著一定的數(shù)量比例關(guān)系；在不同的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，不存在相同的功能與全生命周期成本的比例關(guān)系。正因為功能與全生命周期成本有這樣的關(guān)系，就使我們有可能對價值進(jìn)行定量分析。

價值工程的創(chuàng)造就是使價值成為一個可測量的量。但這并不意味著對價值進(jìn)行定量分析是一件非常容易的事情，相反，這一過程還是比較困難的。從V

=?F/C一式中可以看出，要定量地研究價值，就必須將F與C數(shù)量化。C的數(shù)量化一般不存在什么問題，因為它是以貨幣為計量單位的。但F的數(shù)量化則比較困難，因為F往往是技術(shù)或效果指標(biāo)，有些可以定量，如精度、強度、容量、音量、光潔度、光通量等等；有些則不能直接定量，如藝術(shù)功能、美學(xué)功能、節(jié)能環(huán)保性、可靠性等等。所以，定量分析價值在很大程度上取決于定量分析功能，功能數(shù)量化解決了，價值的定量分析也就不存在什么問題了。本章將介紹如何使用功能成本法定量分析功能和全生命周期成本、性能及功能相聯(lián)系的價值衡量標(biāo)準(zhǔn)。

2.研究意義在研究背景中，我們介紹了在房地產(chǎn)開發(fā)項目全生命過程中，設(shè)計階段是應(yīng)用價值工程的最好階段，能產(chǎn)生較大的效益和效果。確切來說，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段運用價值工程有以下幾方面的作用：(1)在設(shè)計階段應(yīng)用價值工程，可以更好地滿足社會需要。(2)將價值工程運用在設(shè)計階段中，可以更好地發(fā)揮創(chuàng)造性。3.1.2國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

1.國外研究現(xiàn)狀

價值工程(ValueEngineering，VE)又稱價值分析(ValueAnalysis，VA)，是一種比較新的當(dāng)代管理技術(shù)，在對保證必要功能和提高產(chǎn)品或項目的性能方面有著很大的作用。該技術(shù)是在1947年由邁爾斯(L.D.Miles)發(fā)明的，創(chuàng)造出巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，取得了很大的成功，并且迅速在美國得到了廣泛的應(yīng)用，在高校里面引起了強烈的轟動。

2.國內(nèi)研究現(xiàn)狀早在1976年，日本產(chǎn)業(yè)能率大學(xué)教授受邀來中國講授價值工程理論課程，但我國正式引入VE是在1978年。曾經(jīng)有科學(xué)家向全國人民政治協(xié)商會獻(xiàn)出法案，要在我國很多領(lǐng)域應(yīng)用價值工程方法，1985年全國人民政治協(xié)商常務(wù)委員沈日新同志指出，要在我國迅速推廣價值工程理論，發(fā)展出有中國特色的社會主義應(yīng)用價值。VE在我國第一次得到應(yīng)用的是在原國家機械部，該部以部門法規(guī)的形式出臺了關(guān)于積極推行價值工程的通知，該通知要求在其部門內(nèi)和主管的企事業(yè)、科研院所內(nèi)深入研究和貫徹落實價值工程理論和方法，從應(yīng)用的角度發(fā)展價值工程理論，做到常用常新。該通知對于價值工程在我國的使用有著巨大的價值，為后續(xù)應(yīng)用價值工程方法做了很好的鋪墊。3.1.3當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計中存在的問題當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計存在如下問題：(1)(2)(3)在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計方面，缺乏包括設(shè)計、施工、使用、維護(hù)等各階段在內(nèi)的全周期節(jié)能統(tǒng)籌安排。03限額設(shè)計被不正確和夸大使用。技術(shù)和經(jīng)濟(jì)結(jié)合不緊密。3.1.4價值工程在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計中的應(yīng)用現(xiàn)狀分析

價值工程引入我國已有很長時間。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計中的應(yīng)用有以下特點：(1)通過項目任務(wù)書確定業(yè)主要求。(2)在簽訂合同之后沒有正式的機構(gòu)來實施價值工程。(3)設(shè)計人員缺乏造價知識。(4)對價值工程的理解比較狹隘。(5)評審專家的人員組成存在問題。3.1.5房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計中應(yīng)用價值工程的必要性

1.從現(xiàn)實情況來看所謂設(shè)計，就是為提出的任務(wù)求得一個在技術(shù)上盡可能完善、經(jīng)濟(jì)上盡可能合理并能滿足美學(xué)要求的解決方案。因此，在設(shè)計中，必須從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩方面來綜合考慮。當(dāng)前，設(shè)計人員缺乏經(jīng)濟(jì)知識，造價人員缺乏技術(shù)知識。而價值工程卻是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的一門邊緣科學(xué)，既要研究技術(shù)，又要研究經(jīng)濟(jì)，既要避免在提高質(zhì)量時不必要地提高成本，又要避免在降低成本時不合理地降低質(zhì)量。

2.從設(shè)計方法來看現(xiàn)在常用的設(shè)計方法是指理論力學(xué)、材料力學(xué)、結(jié)構(gòu)力學(xué)等傳統(tǒng)的設(shè)計方法。由于試驗條件的限制，試驗數(shù)據(jù)的不足，在設(shè)計中安全系數(shù)往往偏大，造成結(jié)構(gòu)不緊湊，產(chǎn)品重量增加，致使產(chǎn)品功能過剩，生產(chǎn)成本提高。而設(shè)計人員對現(xiàn)代化的設(shè)計方法(如優(yōu)化設(shè)計、可靠性設(shè)計、技術(shù)美學(xué)設(shè)計、系統(tǒng)工程等)又較陌生，短期內(nèi)還不可能普遍運用。

3.從設(shè)計成本的形成來看一個房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的70%～80%是在設(shè)計階段決定的。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計成本是決定產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益高低的先天性因素，設(shè)計中的失算是最大的浪費，設(shè)計中的精打細(xì)算是最大的節(jié)約。

4.從價值工程研究的特定成本的含義來看價值工程所研究的成本不是僅限于建筑階段的成本，而是整個生產(chǎn)過程和使用過程全生命周期的總成本，甚至還包括建筑產(chǎn)品報廢時的處理成本。如果只是生產(chǎn)成本降低，而產(chǎn)品的質(zhì)量和性能變差，那么產(chǎn)品的使用維護(hù)費就提高了，產(chǎn)品全生命周期內(nèi)的總成本就可能提高。

5.從價值工程的應(yīng)用過程來看價值工程的應(yīng)用過程實質(zhì)上是一種定量分析管理技術(shù)的應(yīng)用過程。定量分析是用數(shù)學(xué)的方法來把握事物的“量”的方法。由于價值工程是在泰羅制的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，屬于執(zhí)行層次的科學(xué)管理的原理和方法，因此它的運用一般不涉及深奧的數(shù)學(xué)理論、煩瑣的公式推導(dǎo)及電子計算機的應(yīng)用。即使在目前多數(shù)設(shè)計人員文化水平參差不齊的情況下，仍有廣闊的應(yīng)用前景。因此，價值工程易于快速推廣運用，普及性較強。

6.從價值工程的特點來看價值工程的特點是運用集體智慧進(jìn)行有組織的創(chuàng)造性活動。這對更好地堅持一些有中國特色、行之有效的傳統(tǒng)經(jīng)驗，諸如管理的民主化、決策的集體化等，顯然是有益的。由于價值工程以開發(fā)集體智力資源為基礎(chǔ)，以科學(xué)分析方法為手段，巧用現(xiàn)有的人力、物力、財力和信息，而不是追加投資以大幅度提高經(jīng)濟(jì)效益，因此，對這種屬于集約化經(jīng)營、以內(nèi)涵為主的發(fā)展生產(chǎn)的價值工程，應(yīng)予以高度重視，這對從整體上搞活、搞好國有經(jīng)濟(jì)，提高企業(yè)素質(zhì)是卓有成效的。3.1.6應(yīng)用價值工程的方法與技術(shù)路線

1.方法在應(yīng)用價值工程進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑設(shè)計時，要采用以下方法：

(1)理論指導(dǎo)。

(2)充分發(fā)揮專家作用，定性分析與定量分析相結(jié)合。

(3)查閱國內(nèi)外相關(guān)研究文獻(xiàn)。

2．技術(shù)路線應(yīng)用價值工程的方法對項目進(jìn)行研究的技術(shù)路線如圖3-2所示。

圖2-1按是否考慮時間價值劃分的指標(biāo)體系3.2價值工程原理及其工作程序

3.2.1價值工程原理價值工程是一種從功能角度考慮、以提升產(chǎn)品價值為目標(biāo)的科學(xué)方法。邁爾斯首先給價值工程下了這樣的定義：價值工程是一個完整的系統(tǒng)，用來鑒別和處理在產(chǎn)品、工序或服務(wù)工作中那些不起作用卻增加成本或工作量的因素。這個系統(tǒng)運用各種現(xiàn)有的技術(shù)、知識和技能，有效地鑒別對用戶的需要和要求無貢獻(xiàn)的成本，從而幫助改進(jìn)產(chǎn)品、工序或服務(wù)。

價值工程的研究對象包括產(chǎn)品和工程項目等，這些對象通常是想獲得功能而產(chǎn)生成本的事物。價值工程的最終目標(biāo)是全生命周期成本達(dá)到最低而又能很好地使產(chǎn)品的功能滿足用戶的需求，從而使綜合效益達(dá)到最高，在最大程度上提高研究對象的價值。價值工程中所應(yīng)用的一種技術(shù)——系統(tǒng)研究技術(shù)，被稱為工作計劃。工作計劃可作為界定工作范圍的指標(biāo)，以確定達(dá)成各項功能的最經(jīng)濟(jì)組合，同時也可幫助我們發(fā)現(xiàn)設(shè)計上的高成本之處。價值工程可作為設(shè)計者制訂計劃需求時必須的功能分析方法。

“價值”具有不同的含義。例如，它在價值工程中的含義就完全不同于它在政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的含義。在政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中，“價值”是指凝結(jié)在商品中的一般的、沒有差別的人類勞動，這也是一件產(chǎn)品之所以為商品的條件之一，它顯示出了商品創(chuàng)造人之間進(jìn)行勞動交換的社會關(guān)系，而對商品價值大小起決定作用的是社會必要勞動時間。而價值工程中的“價值”通常指的是產(chǎn)品的功能和為達(dá)到功能而產(chǎn)生的成本的比，這是用來確定研究對象的經(jīng)濟(jì)效益的重要尺度。

理解價值工程中“價值”的含義，對我們衡量研究對象的功能和全生命周期成本起到了非常大的作用。因為價值工程定義了只有用最低的全生命周期成本來滿足用戶對產(chǎn)品的需求，才能產(chǎn)生最大的價值

通過上述分析，可以把價值的一般表達(dá)式寫成：式中：V——價值。

F——性能。

C——全生命周期成本。從上式可以看出，價值與性能成正比，與全生命周期成本成反比，價值是性能與全生命周期成本的函數(shù)。性能相同的對象，全生命周期成本低的，價值就高；全生命周期成本相同的產(chǎn)品，性能高的，價值就高。

由上面的公式我們可以定性地得出提高價值的五條途徑，如表3-1所示。3.2.2設(shè)計項目使用價值工程方法的條件對于不同的建筑項目，在運用價值工程進(jìn)行研究時可以發(fā)揮不同的作用，節(jié)約潛力也是不同的。我們應(yīng)該選擇什么樣的項目開展價值工程活動？對哪些項目開展活動可以獲得較大的收益？經(jīng)驗表明，以下幾種項目可以重點考慮。

(1)投資大的項目。

(2)復(fù)雜的項目。

(3)重復(fù)生產(chǎn)的產(chǎn)品或項目。

(4)沒有先例的或采用新技術(shù)的獨特項目

(5)工程預(yù)算限制嚴(yán)格的項目。

(6)設(shè)計進(jìn)度被壓縮了的項目。

(7)受公眾關(guān)注的項目。3.2.3價值工程的組織價值工程活動是一項有組織的群體研究活動，通常是由各個領(lǐng)域的專業(yè)人士組成的專業(yè)研究小組(VETeam)開展的一系列研究活動。如果深究到具體項目的具體問題，那么價值工程活動究竟應(yīng)該由誰參與，多少人參與，由誰負(fù)責(zé)組織，這些都是影響甚至決定價值工程活動成效的重要方面。因此，要慎重選擇具有不同領(lǐng)域、經(jīng)驗有區(qū)別的專家，從而優(yōu)化組建價值工程研究小組。

(1)研究小組的規(guī)模。

實踐表明，價值工程研究小組成員人數(shù)的最佳范圍為6～12人，這樣才能使價值工程研究活動的效率最大化。

(2)研究小組的人員組成。由于價值工程研究小組的人員數(shù)量控制在了一定的范圍內(nèi)，因此必須要選好每一位參與者，根據(jù)項目不同，復(fù)雜性不同，在進(jìn)行價值工程研究時，小組的人員組成也不一樣。

(3)價值工程小組中的組織者。在價值工程研究的參與者中，應(yīng)該選擇一個有優(yōu)秀組織力和協(xié)調(diào)力的人，通常稱之為價值工程協(xié)調(diào)人(ValueEngineeringTeamCoordinator，VETC)。這個協(xié)調(diào)人應(yīng)該具備領(lǐng)導(dǎo)整個價值工程研究活動的能力，并且能夠控制其全部過程，因此，這是一個非常核心的角色。

(4)參與價值工程研究的設(shè)計人員。一般認(rèn)為項目的價值工程研究應(yīng)由獨立的設(shè)計專家參與，即不能由原設(shè)計班子的人員參與，要組織一個由外部專家組成的價值工程小組。由外部專家組成價值工程研究小組具有如下優(yōu)點：①邀請外部專家參與，有助于提出新的解決方案。

②原設(shè)計方案可能存在缺陷或潛在問題，由原設(shè)計人員審核或參與價值工程研究時很難發(fā)現(xiàn)其中的問題。

③原設(shè)計人員很難自始至終參與價值工程研究活動的全過程。

3.2.4在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段的價值工程研究活動在房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段，價值工程研究活動也不同于一般的工業(yè)產(chǎn)品。國際上一般將建筑項目設(shè)計階段的價值工程研究活動分為兩大階段：研究準(zhǔn)備階段(Pre-StudyPhase)、研究階段(StudyorWorkshopPhase)。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也不例外。

1.研究準(zhǔn)備階段

(1)在研究準(zhǔn)備階段，主要是為價值工程正式研究活動作準(zhǔn)備，通常是組織準(zhǔn)備和技術(shù)準(zhǔn)備，具體步驟如下：①召開準(zhǔn)備會議。會議的參與者包括業(yè)主、設(shè)計者、價值工程專家，主要目標(biāo)是統(tǒng)一思想、明確目標(biāo)，全面了解項目的相關(guān)事項。②建立成本模型(CostModel)。建立成本模型就是分析和分解項目成本，了解各項成本的來源。③建立價值工程研究的組織，確定其參與者等。

(2)在研究準(zhǔn)備階段，應(yīng)該完成以下工作：①召開動員會。②選擇參與價值工程研究的人員，組建價值工程研究小組。③確定價值工程研究的持續(xù)時間。④確定價值工程研究的地點和環(huán)境條件。⑤收集初步信息。⑥現(xiàn)場考察。⑦成本和成本的分析，準(zhǔn)備有關(guān)的模型和數(shù)據(jù)。

通過成本分析，可以知道價值工程研究活動的方向，同時也能明確價值工程研究活動的對象和重點。例如，B市某國際會展中心，在最初設(shè)計完成后進(jìn)行成本分析時發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)工程造價偏高。與一年前完成的A市某國際會展中心項目的造價對比，結(jié)果如表3-2所示。2.研究階段

(1)在價值工程的正式研究階段，可以分為五個步驟：①收集信息。搜集與項目相關(guān)的材料，主要涉及對項目的理解，對用戶需求的理解以及設(shè)計人員對設(shè)計的介紹等。。②方案創(chuàng)造。尋找其他能夠?qū)崿F(xiàn)功能需求的方案，尋找各個具體功能的實現(xiàn)方式。③方案分析。分析方案創(chuàng)造過程中產(chǎn)生的所有問題能否都得到解決，每個問題解決后實現(xiàn)功能要求的方法。④方案發(fā)展與評價。⑤最優(yōu)提案。分析各個方案的特點，研究它們的優(yōu)點、缺點以及實現(xiàn)方案的方法，最終形成最優(yōu)的方案。

以上所有過程，如圖3-3所示。在每一個階段如何組織實施，將在后面的內(nèi)容中詳細(xì)介紹。由圖3.3可知，研究準(zhǔn)備階段是為正式研究工作做準(zhǔn)備的，它的目標(biāo)是將項目各個參與者之間的關(guān)系協(xié)調(diào)好，明確價值工程的研究目標(biāo)，同時能夠讓項目的各參與者理解和支持價值工程的研究，相互配合，使信息流通順利，這樣就能收集到足夠的價值工程研究活動的資料。

圖3-3價值工程研究階段流程圖

(2)研究階段的主要工作內(nèi)容。①對項目的概況進(jìn)行介紹和說明，使價值工程研究人員都能理解項目構(gòu)思、設(shè)計思路、項目現(xiàn)狀、約束條件等。②定義功能并將功能進(jìn)行分類，這是價值工程研究的關(guān)鍵，應(yīng)該在充分理解項目要求的基礎(chǔ)上由價值工程研究人員討論完成。③形成功能分析系統(tǒng)圖(FAST圖)，把各功能按邏輯關(guān)系排序，以明確各功能的重要程度。④對各功能進(jìn)行評價，確定各功能的價值指數(shù)。

(3)研究階段工作的主要目的。進(jìn)行功能系統(tǒng)分析，形成功能分析系統(tǒng)圖(FAST圖)是一個艱苦的過程，需要花費較多時間和精力，而且要經(jīng)過集體討論確定。不同的對象，同一種功能可能會形成不同的功能系統(tǒng)圖；同一對象的同一功能，不同的活動小組也會得到不同的結(jié)果，因此，功能系統(tǒng)圖并不是唯一的，也無所謂正確與否，研究的目的并不是得到一張完美的功能系統(tǒng)圖，而是要：①明確用戶對項目的功能要求。②開闊創(chuàng)新思路。③通過功能系統(tǒng)分析和功能評價，發(fā)現(xiàn)價值偏低的對象或者系統(tǒng)，明確創(chuàng)新研究的方向。

(4)研究階段功能評價的方法。在研究階段，功能評價的方法有以下兩種：一是功能成本化評價方法，主要是用成本表示功能；二是功能評分化評價方法，就是通過用戶調(diào)查或?qū)＜掖蚍值姆绞搅私馊藗儗δ芙邮艹潭鹊姆椒?。功能成本化評價是一種將功能數(shù)量化的形式，通過這種形式，功能就可以定量，它表示實現(xiàn)這項功能所需消耗的成本，即實現(xiàn)某項功能的目標(biāo)成本，因此，功能成本化評價也稱作功能目標(biāo)成本法。功能評分化評價是指依據(jù)各項功能的重要程度和功能實現(xiàn)的難易程度，對各個評價對象進(jìn)行相對打分，計算它們的功能指數(shù)和成本指數(shù)，最終計算出評價對象的價值指數(shù)。因此，功能評分化評價又稱為相對值法。

(5)價值偏離(valuemismatch)。通過功能分析，可以確定客戶的功能需求，將功能進(jìn)行分類；通過功能評價，把成本分解分配到各個功能上。不管該產(chǎn)品或項目如何圓滿實現(xiàn)要求的功能，如果它不能很好地實現(xiàn)客戶的期望，它就沒有價值。對那些需要投入很大成本的產(chǎn)品或項目，如果這些投入不能提升客戶的接受程度，結(jié)果沒有價值。這種情況可以稱為價值偏離。

根據(jù)功能的成本分析和客戶對功能的滿意程度，可以分析出產(chǎn)品是否存在著價值偏離。價值偏離有幾種情況，如表3-3所示。

(6)方案創(chuàng)造與評價。根據(jù)功能分析評價得到的價值指數(shù)可以判斷出發(fā)生價值偏離的功能，根據(jù)客戶的接受程度分析也可以發(fā)現(xiàn)價值偏離的功能，另外，還可以根據(jù)以往的經(jīng)驗數(shù)據(jù)來確定一些功能價值的大小，清楚功能改進(jìn)和方案創(chuàng)造的重點和方向，進(jìn)入方案創(chuàng)造與評價階段。在價值工程研究活動中，最令人興奮的就是方案創(chuàng)造階段。這個階段極大地調(diào)動價值工程研究人員的熱情，可以在活躍的氣氛中產(chǎn)生豐富的成果。方案創(chuàng)造需在分析和評價上一個階段的前提下，發(fā)揮創(chuàng)造性，為不同的功能需求創(chuàng)造出盡量多的替代方案。

方案評價階段的目標(biāo)和創(chuàng)造階段的建議和設(shè)想是不同的，以下是一些典型的評價標(biāo)準(zhǔn)。①成本：

a.節(jié)約潛力：主要有一次性投資的節(jié)約潛力，項目的運行費、維護(hù)費以及人員工資方面的節(jié)約潛力等。

b.實施的方便性：是否容易實施，進(jìn)行設(shè)計或修改設(shè)計的成本等。

c.間接成本。

②功能：

a.美觀功能。

b.建議方案能否滿足必要的功能要求。

c.建議方案是否比原設(shè)計方案有改進(jìn)。

d.將來擴(kuò)展或使用的靈活性。

e.使用期間的可靠性。

f.安全防護(hù)。

③時間：

a.對設(shè)計進(jìn)度的影響。

b.對施工進(jìn)度和計劃的影響。

c.對涉及施工和構(gòu)建的耐久度、可靠度和使用全生命的影響。④總體方面：

a.可施工性。

b.施工過程的安全。

c.法律方面注意的問題。

(7)方案發(fā)展與提案形成。方案發(fā)展的目的是將前一階段篩選出的提議和假想進(jìn)行細(xì)化，使方案具有可操作性，這也是價值工程研究階段中最困難也是最重要的階段。技術(shù)方面的專家在方案發(fā)展階段具有相當(dāng)重要的作用，他們必須對任何一個建議和問題都有深入的研究，盡最大能力形成推薦方案，同時必須要有數(shù)據(jù)的計算和方案圖作為支撐，另外還需要有關(guān)于成本估算的說明以及其他的一些解釋說明。這個階段的工作性質(zhì)決定了此階段花費的時間是最多的，大概需要占整個價值工程研究時間的一半。

最后，將價值工程提案提交給決策者和原設(shè)計者，同時要向他們介紹這些提案，讓他們充分理解價值工程提案。如果他們不理解或者有誤解，就很可能拒絕這些提案，因此，在提交提案時，最好要將價值工程提案向有關(guān)人員作口頭匯報，便于他們更好地理解。3.3全生命周期成本

項目價值最大是指項目在全生命周期內(nèi)價值最大。我國在應(yīng)用價值工程方法時，很多時候成本分析應(yīng)用的是初始投資成本。這是不正確的，因為初始投資成本只能反應(yīng)項目的建設(shè)期階段的成本而不是項目全生命期的成本，建設(shè)期價值最大并不能代表項目全生命期價值最大。3.3.1全生命周期成本理念的提出及發(fā)展全生命周期成本(LifeCycleCost，LCC)管理是指在滿足安全和質(zhì)量等指標(biāo)的條件下，使項目在其全生命周期內(nèi)成本最低的管理。國際工程管理學(xué)界最先提出了全過程造價管理(WholeProcessCostManagement，WPCM)。WPCM是指從工程可行性研究造價，到經(jīng)濟(jì)評價、建筑期資金的運用以及工程實際造價的確定，再到完工決算、后評價等各個階段實施全過程的造價管理。所以，WPCM是一項非常系統(tǒng)的工程，貫穿于項目的立項、決策、建設(shè)實施和工程竣工的全部過程。

全生命周期成本的發(fā)展主要分為三個重要階段。

第一階段是20世紀(jì)60年代中后期，美國軍方首先提出了LCC，當(dāng)時它主要在美軍重要的軍用器材采購中應(yīng)用。20世紀(jì)70年代初是LCC的醞釀和探索階段，大部分的文獻(xiàn)都是對LCC的綜述。

第二階段，美國政府和部隊為LCC生成一系列文件，包括規(guī)則、指令、標(biāo)準(zhǔn)、通告和手冊等，以使規(guī)定和方法更為具體化，主要發(fā)表的文獻(xiàn)包括成本的分解、估算、建模、校核、分析和評估以及一些實例。

第三階段是20世紀(jì)80年代中后期，LCC的方法和相關(guān)規(guī)定逐步趨于完善。

全生命周期成本方法是以技術(shù)規(guī)范的形式推行的，并已經(jīng)成為國際標(biāo)準(zhǔn)。各國為了推動本國的工程或者設(shè)備的全生命周期成本方法的實施，也制定了很多適合本國國情的標(biāo)準(zhǔn)。在行業(yè)分布上，全生命周期成本管理已經(jīng)運用在交通運輸系統(tǒng)、國防建筑、能源工程、航空航天工程和城市建筑等方面并發(fā)揮了重要的作用。而歐洲的全生命周期成本技術(shù)已經(jīng)開始進(jìn)行國際合作，挪威、英國和法國等65家知名企業(yè)參加了全生命周期成本的聯(lián)合工業(yè)項目，主要是針對全生命周期成本維護(hù)本組織成員利益，并提供咨詢培訓(xùn)等服務(wù)。3.3.2全生命周期成本的概念及組成

1.全生命周期成本的概念目前全生命周期成本的概念有很多種。美國服務(wù)管理署的定義是這樣的：全生命周期成本(LCC)是指定期限內(nèi)，獲得、擁有和使用某物品、系統(tǒng)或服務(wù)的所有主要成本。在項目的有效生命中，全生命周期成本分析包括現(xiàn)在和未來支出的全部成本。它不但可以評估給定方案，而且可以比較不同方案。常用的方法是把不同時間發(fā)生的成本按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)折算為貨幣形式。

2.全生命周期成本的組成每一個投資者和業(yè)主都非常關(guān)注項目的建設(shè)和運營成本，關(guān)心項目的生命周期成本，包括建筑和生產(chǎn)的成本估計，以及將來的能源、維護(hù)、稅金以及所需貸款等成本。圖3-4給出了一個空調(diào)設(shè)備的生命周期成本。值得注意的是，在所有的成本中，設(shè)計成本所占的比例最少。

圖3-4空調(diào)設(shè)備的全生命周期成本分配

房地產(chǎn)開發(fā)全生命周期成本分析中應(yīng)考慮的主要因素有：

(1)投資成本：包括評估市場潛力、分析其他選址的成本以及完成投資計劃的成本。投資成本還應(yīng)包括信用擔(dān)保等其他財務(wù)成本。準(zhǔn)備出售股票和債券則是另外一種投資成本。

(2)土地獲得成本：包括不動產(chǎn)成本、產(chǎn)權(quán)成本、法律成本、契約成本、保險、土地成本以及貸款利息(為項目所購買或租賃土地的成本)等。另外，也要根據(jù)法律法規(guī)考慮相關(guān)的環(huán)保成本。

(3)項目實施成本：包括計劃、設(shè)計、招標(biāo)、建設(shè)、檢查以及設(shè)施、產(chǎn)品和過程的初始成本等，還包括預(yù)期未來可能出現(xiàn)的變更成本。

(4)建設(shè)和生產(chǎn)成本：建設(shè)、生產(chǎn)或?qū)嵤╉椖克a(chǎn)生的成本。

(5)更新成本：產(chǎn)生于項目之后用于改變或替換項目部分內(nèi)容產(chǎn)生的成本。一般情況下，一些特殊設(shè)備或部件的更新是形成這類成本的主要原因，可以根據(jù)不同部件的生命周期來確定項目在生命周期內(nèi)會出現(xiàn)幾次更換的情況。

(6)殘值：未來項目或產(chǎn)品的價值。通常殘值是指在項目生命周期內(nèi)結(jié)束時可以回收的資金。

(7)運營成本：日常生產(chǎn)運作所產(chǎn)生的成本。這一類成本通常是周期性的。包括：①人工成本。②能源成本。③化學(xué)品及消耗品成本。④運營計劃成本。⑤外部服務(wù)成本。⑥資源獲得成本。⑦運輸成本。

(8)維護(hù)成本：維護(hù)成本的形成因素。具體包括：①原料/零部件/潤滑劑。②人員/人工。③預(yù)防性保養(yǎng)。④清潔。⑤產(chǎn)品耐久性成本。

(9)資金的時間價值：在研究替代方案的時候，時間成本的影響還是非常顯著的。項目的生命以及單個部件的使用年限都是決策時要考慮的問題。資本的成本是指項目貸款所產(chǎn)生的利息。

(10)其他成本：其他成本。通常包括：①稅收。②保險。③折舊。④通貨膨脹。

3.3.3房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段考慮全生命周期成本的必要性建筑設(shè)計由建筑學(xué)、結(jié)構(gòu)工程專業(yè)、暖通專業(yè)、電氣專業(yè)及給排水專業(yè)的設(shè)計師共同合作設(shè)計完成。因此要提高房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計的價值，可通過共同合作提高各大系統(tǒng)(包括結(jié)構(gòu)、暖通、電氣、給排水等)的價值。

從全生命周期成本的角度來研究節(jié)能空調(diào)的投入及其優(yōu)點，可以避免人們對節(jié)能空調(diào)成本投入方面存在認(rèn)識上的“誤區(qū)”。

將全生命周期成本考慮到節(jié)能空調(diào)的研究中，有利于找到在節(jié)能投入和節(jié)能效果都令人相對滿意的最優(yōu)方案?？照{(diào)的材料成本和加工制造成本是隨著空調(diào)節(jié)能效果的提高而增多的，但其運行成本卻是隨著節(jié)能效果的提高而減少。所以，在選擇節(jié)能空調(diào)時，一方面要重視空調(diào)的前期投入成本，一方面還要注重它的運行成本，應(yīng)用全生命周期成本分析來尋找經(jīng)濟(jì)最優(yōu)點，從而使得節(jié)能空調(diào)的全生命周期成本最低化。3.3.4全生命周期成本的計算

1.資金的時間價值資金的時間價值涉及以下幾個概念：

(1)現(xiàn)值(P)：是指投資期開始時，也就是資金現(xiàn)在的價值。

(2)未來值(F)：是指發(fā)生在第n期后的資金價值(n表示計息期的次數(shù)，通常用年來表示)。

(3)年金(A)：是指在一定的期限內(nèi)按固定的時間間隔支出同樣數(shù)量的資金。

(4)利率(i)：表示借貸機構(gòu)出示的資金成本。中國人民銀行根據(jù)規(guī)定的時間經(jīng)常會進(jìn)行利率的調(diào)整。通常利率也稱為折現(xiàn)率。

用一個三角形圖形來表示資金的時間價值有助于更好地理解它們之間的關(guān)系，其中P表示現(xiàn)在的資金，F(xiàn)表示未來一定量的資金，A表示一系列等值的資金(比如每個月都要償還的住房貸款)，圖3-5所示的圖形表示的是在資金等值計算時各個計算值之間的關(guān)系以及表示它們的字母。圖3-5資金的時間價值

財務(wù)計算公式見表3-4。

2.全生命周期成本的計算方法

1)現(xiàn)值法現(xiàn)值法的計算要求把現(xiàn)在和未來發(fā)生的所有成本折算到生命周期的初始時間點，也就是用現(xiàn)在的時間點來進(jìn)行分析。初始的成本已經(jīng)表示為它的現(xiàn)值。根據(jù)不同的使用情況，運營和維護(hù)成本一般是以年度的形式來估算。折現(xiàn)率、全生命周期等需要業(yè)主或者用戶來確定。具體的計算方法如表3-5所示。

2)年值換算法年值換算法與現(xiàn)值法非常類似，只不過它把所有的成本以年金的形式表示出來。如表3-6所示，我們?nèi)匀皇褂门c上一個例子相同的數(shù)據(jù)，這樣大家可以通過對比來理解數(shù)據(jù)之間的聯(lián)系。兩種方法的主要區(qū)別是年值換算法中把所有單獨的支出，不管是初始投資還是未來發(fā)生的成本，都折算為現(xiàn)值，然后將現(xiàn)值用年金的形式分期轉(zhuǎn)化為一系列的支出形式，最后加上已經(jīng)以年金形式計算的年運營成本和維護(hù)成本。這種方法與我們買房和買車時的分期付款是一樣的，把所有的成本轉(zhuǎn)化為定期支付等額年金的形式，這樣得到的數(shù)據(jù)比現(xiàn)值法要小得多，也便于理解。

3.實例應(yīng)用從以上兩個例子中我們可以看出，不管使用哪一種方法，方案評估時不能只關(guān)注初始投資的成本。在空調(diào)系統(tǒng)的例子中，替代方案雖然比初始投資高出40%，但是由于后期運營成本和更新部件的成本比較經(jīng)濟(jì)，其全生命周期成本反而比初始方案要少。在價值分析過程中，價值管理專家一定要時刻關(guān)注全生命周期成本，以尋求價值的不斷改進(jìn)。表3-7所示是某商業(yè)項目中央空調(diào)系統(tǒng)耗能數(shù)量計算表。

表3-7的計算依據(jù)如下：

(1)耗冷量、耗熱量是按設(shè)計負(fù)荷計算。

(2)?ABCD棟寫字樓每年供冷時間為4月初—10月底，共7個月，按22天/月(154天)、10小時/天、使用系數(shù)為0.5計算。

(3)?ABCD棟寫字樓每年供暖時間為12月初—次年2月底，共3個月，按22天/月(66天)、10小時/天、使用系數(shù)為0.5計算。

(4)?ABCD棟商業(yè)每年供冷時間為4月初—10月底，共7個月，按30天/月(210天)、12小時/天、使用系數(shù)為0.5計算。

(5)?ABCD棟商業(yè)每年供暖時間為12月初—次年2月底，共3個月，按30天/月(90天)、12小時/天、使用系數(shù)為0.5計算。

(6)設(shè)計冷負(fù)荷、熱負(fù)荷是指單位時間為達(dá)到設(shè)定室溫要求所需最大冷量、熱量，實際上建筑物每天的每個時段內(nèi)耗冷量、熱量是不一樣的，建筑物每日耗冷量、熱量是沒有固定的數(shù)學(xué)模式計算的。由于建筑物內(nèi)每個時刻的溫度場分布不是線性規(guī)律，那么所需的冷量、熱量也不是線性規(guī)律。所以只能根據(jù)實際消耗確定?，F(xiàn)在設(shè)定項目實際每日消耗熱量(吉焦)作為計算依據(jù)。

(7)千瓦和焦耳/秒的換算為：1kW?=?1000J/S，1kW·?h?=?3.6?×?100000J，1GJ?=?277.7kW·?h。

(8)該項目商業(yè)用電0.842元/度，使用江水源熱泵空調(diào)系統(tǒng)0.58元/度。因此基準(zhǔn)方案的運營成本為27122125元(32211550

×?0.842)，替代方案的運營成本為18682699元(32211550

×?0.58)。

(9)空調(diào)的全生命周期為設(shè)備的設(shè)計年限。

(10)利率i的確定一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時綜合考慮資金成本、投資風(fēng)險、通貨膨脹以及資金限制等因素。維護(hù)成本根據(jù)以往經(jīng)驗確定。3.4系統(tǒng)化功能分析技術(shù)

系統(tǒng)化功能分析技術(shù)(FAST圖解法)是功能整理的一般方法，它為分析復(fù)雜組合或過程提供了一個簡明有效的方法，它是以逐層分析的方式來決定VE對象所需求的功能。事實上，F(xiàn)AST是一種單向集約型關(guān)系圖，它是一種有組織的為達(dá)到探求目的的最適合的手段和方法。因此，要明確和簡化一個組合或過程，使之成為可以辨識的項目，F(xiàn)AST是最佳應(yīng)用工具。

由于功能階段包含了一系列價值管理方法，所以它與傳統(tǒng)的降低成本和解決問題是有很大區(qū)別的。功能階段由三個不同但又相互聯(lián)系的方法構(gòu)成：

(1)功能定義。

(2)功能分類。①基本和附屬功能。②上位和下位功能。

(3)功能評價。①定量評價方法。②FAST圖。③成本和性能與功能關(guān)聯(lián)——價值衡量標(biāo)準(zhǔn)。3.4.1功能的定義功能是產(chǎn)品、服務(wù)或設(shè)施的特殊目標(biāo)或用途，也是產(chǎn)品等可以使用或出售的主要特征。換言之，功能是業(yè)主、客戶或用戶購買該產(chǎn)品的主要原因，與產(chǎn)品的使用價值和滿足用戶某種需要直接相關(guān)。最初定義功能，通常都是用很多句子來說明幾種概念，即使這種方式能很好地傳達(dá)功能的內(nèi)涵，但是對于功能方法來說，這種方式既不精練，可操作性也不是很強。價值工程方法學(xué)從研究用戶的實際需求出發(fā)，說明功能是由特定的業(yè)主、客戶或用戶所確定的，產(chǎn)品在市場上生存的特性和性能才是關(guān)注的要點。

用一個動詞和一個名詞來定義功能非常簡潔，這種方法的優(yōu)勢在于：(1)(2)(3)簡明而有說服力。如果一個功能不能用兩個詞定義清楚的話，要么是掌握問題的信息不足，要么就是沒有很好地把握問題的范圍。避免復(fù)合功能或者定義多個功能。在只能使用兩個詞的情況下，只能把問題分解為簡單的要素。有助于從詳細(xì)的說明中分離出具體功能。當(dāng)只使用兩個詞時，相互溝通以及理解時產(chǎn)生誤解的可能性會非常小。3.4.2功能的分類

功能的分類主要有以下四種。

1.基本功能基本功能用來說明一個產(chǎn)品在市場上存在的主要目的，它所回答的問題是“該產(chǎn)品能做什么”?；竟δ馨ㄊ褂脙r值和功能價值。根據(jù)客戶的需要，一件產(chǎn)品可能有多個基本功能，例如，室內(nèi)的非承重墻是隔離空間，但是通過對功能的研究，它除了具有確定墻面的功能外，還有另外兩個基本功能是空間保密和阻擋視線。

一般情況下，定義基本功能包括五個規(guī)則：(1)一旦確定，基本功能不能改變。(2)基本功能與項目的需求和目標(biāo)直接相關(guān)。(3)針對基本功能的成本通常是項目總成本的一個組成部分。(4)基本功能不能單獨出售，作為輔助基本功能的其他附屬功能必須要滿足基本功能的需要。(5)基本功能的下降將會造成價值損失。

2.輔助功能輔助功能也叫二次功能，是功能的相對必要部分。輔助功能是在基本功能的實現(xiàn)過程中，由于選擇了某種特定的設(shè)計構(gòu)思而必須附加上去的必要功能。

基本功能與輔助功能的概念是價值工程的應(yīng)用基礎(chǔ)。為了更進(jìn)一步理解二者的含義及關(guān)系，以上的闡述有幾點值得特別強調(diào)：

(1)基本功能的定位與VE對象的研究目的直接相關(guān)。

(2)輔助功能也是用戶需求的必要功能。

(3)輔助功能是相對于必要功能而言的。

(4)由于有時輔助功能在全部功能中所占比重很大，甚至為70%～80%，所以輔助功能的研究也是價值工程的一個重要方面。

3.上位功能和下位功能分析功能之間的從屬關(guān)系，可將功能分為上位功能和下位功能，也可稱為母功能和子功能，上位功能是目的，下位功能是手段。上位功能是指基本功能所要滿足的具體需求。它確定了客戶對產(chǎn)品的所有需求，通常與項目需求建議書有關(guān)。3.4.3功能的評價在分析復(fù)雜或者耗費巨大的項目時，需要大量的時間和經(jīng)驗來逐步分析功能，并謹(jǐn)慎對功能進(jìn)行分類和評價。本章應(yīng)用系統(tǒng)化功能分析技術(shù)評價系統(tǒng)功能。系統(tǒng)化功能分析技術(shù)(FAST)是分析功能相互關(guān)系強有力的圖形工具。FAST圖有以下作用：

(1)顯示所有功能之間的特殊關(guān)系。

(2)檢查所研究的各功能的有效性。

(3)幫助確定遺漏的功能。

(4)開拓團(tuán)隊成員關(guān)于項目的思維。

1.?FAST圖建立的過程

FAST建立的基礎(chǔ)是前面所講述過的“動詞-名詞”規(guī)則，是一種非常良好的溝通技術(shù)。它能使團(tuán)隊成員在沒有偏見和預(yù)期結(jié)果的情況下得出結(jié)論，同時也是決策計劃實施和分析復(fù)雜方案的一流工具。在研究傳遞聲音這個功能時我們會問怎么“傳遞聲音”和回答可以采用“傳輸信號”的方式，如圖3-6所示。圖3-6最初FAST圖

如果繼續(xù)沿著“怎么辦”的方向問怎么傳輸信號的問題，可以得到答案為“輸入數(shù)據(jù)”，如圖3-7所示。圖3-7過程FAST圖

通過檢查功能輸入，形成最終FAST圖如圖3-8所示。圖3-8最終FAST圖

2.?FAST圖制作的基本法則

(1)?FAST方法是詳細(xì)研討VE對象以便解決復(fù)雜問題的基本方法，一般采用以下3個形式的問答方式：①問題是什么？(WHAT?明確功能定義)。②為什么？(WHY?明確上位因果功能)。③怎么辦？(HOW?明確下位因果功能)。

(2)圖3-9給出了FAST圖制作的基本法則：①若一項并列功能在VE對象的整個范疇始終都必須考慮在內(nèi)時，比如說品位功能，則應(yīng)將該功能卡片擺在FAST圖的最右上方，并以虛線框之。②對于整個或某一個系統(tǒng)范疇界限內(nèi)的一些特別的功能限制要求，應(yīng)將其寫入虛線方框內(nèi)，擺放FAST圖中的最左上方。

(3)在FAST圖制作過程中，必須注意以下幾個問題：①制作FAST圖時，要準(zhǔn)備一張大的紙張，首先標(biāo)出所研討VE對象的整體范疇界限。在明確界定了VE活動的范疇后，進(jìn)一步的功能卡片擺放就有了基本的相對坐標(biāo)。②對某一功能領(lǐng)域中的各個功能卡片的擺放順序，原則上依據(jù)“為什么(WHY)”和“怎么辦(HOW)”的邏輯關(guān)系，以及各功能所對應(yīng)的事件發(fā)生的客觀先后順序這兩項標(biāo)準(zhǔn)。如圖3-8所示，由右方沿著“為什么(WHY)”的箭頭順次指向左方，越接近左方者，客觀上發(fā)生的時間順序越晚。如果某個功能卡片確實屬于某個功能領(lǐng)域，而在做FAST圖時又無合適的位置可以擺放，一般有兩原因，一是該項功能定義不恰當(dāng)，即“為什么(WHAT)”有待重新審定；二是該功能領(lǐng)域中各項功能圖中所標(biāo)識的順序與客觀實際的發(fā)生時間順序不符。

③當(dāng)某一個功能卡片與已擺放的卡片之間既無時間先后次序，又無因果相關(guān)關(guān)系時，該功能可能是不必要功能，也可能是某一項或幾項功能的并列功能。如果確實是不必要功能，就應(yīng)剔除；如果是功能并列關(guān)系，則應(yīng)把相互并列的全部功能擺放在同一垂直方位上，并沿著每一個并列功能尋找并完成它們所構(gòu)成的功能領(lǐng)域。④在研究和審定FAST圖中各功能間的“目的-手段”關(guān)系或各功能卡片間的相互水平位置或垂直位置關(guān)系是否準(zhǔn)確無誤時，可采用這種行之有效的提問方式“如果某一目的功能，比如說F1不必要了，那么其手段功能F11是否還有必要呢”。當(dāng)回答“必要”時，則說明F1和F11之間的因果關(guān)系是不準(zhǔn)確的，應(yīng)重新采用“WHY”和“HOW”詢問方式加以核定，必要時應(yīng)采用“WHAT”詢問方式對功能定義進(jìn)行重新審定。

(4)一般在對功能定義進(jìn)行重新審定時，可采取“功能定義檢查詢問”方式進(jìn)行。這些提問主要是：①功能定義有無遺漏？是否還有無法下定義的功能？②功能的表達(dá)和理解是否一致，有無本質(zhì)上的重復(fù)？③是否有靠推測來下定義的情形？是否有明顯的限定功能實現(xiàn)方式的定義？④功能表達(dá)能做到定量化嗎？是否最為簡明扼要？⑤是否理解了各個功能對研討對象整體的重要性？對必要功能界定是否明確？⑥是否把已下了定義的功能區(qū)分為使用功能和其他功能？⑦是否把已下了定義的功能區(qū)分為基本功能和輔助功能？⑧功能領(lǐng)域是否明確清楚？⑨有沒有受到已下了定義功能的束縛而勉強同其他功能相連的？⑩是否考慮過如果取消該功能將會如何？

3.水平方向的功能水平方向安排的功能，除了必須依據(jù)上述的“為什么”以及“怎么辦”兩個問題進(jìn)行之外，還有一點特別值得注意，即必須確定符合各項事件發(fā)生的先后順序。以水平軸為基準(zhǔn)，事件的右方為比該事件較早發(fā)生者，左方則為較晚發(fā)生者。

針對一項功能詢問“怎么辦”時，其答案應(yīng)該擺在該功能的緊鄰右方。針對一項功能詢問“為什么”時，其答案理應(yīng)擺在該功能的緊鄰左方。

4.垂直方向的功能當(dāng)一項功能無法與一特定功能之間有時間先后、因果相循的關(guān)系，而又必須擺在FAST圖內(nèi)時，通常將它放在特定功能的正下方，也有放在上方的情形，但是較少見。這些功能基本上是與該項特定功能同時發(fā)生的，或者是在研析范圍內(nèi)始終均須存在的，我們稱這樣的功能為輔助功能。輔助功能可能是一些必需的次要功能，或是審美功能，或是一些不重要的附屬功能。在擺放輔助功能時，有幾個原則必須遵守：第一，如果一項功能與一特定功能同時發(fā)生，而且并非在整個的研析范圍內(nèi)永久存在時，應(yīng)將其放在該特定功能的正下方；第二，如果一項功能在整個研析范圍內(nèi)必須永久存在時，譬如審美價值，則將其擺在FAST圖的最右上方；第三，制作FAST圖時，如果有必須隨時記住的特別設(shè)計目標(biāo)，則將它們寫入虛線方塊內(nèi)，擺在圖中主要功能的正下方，即在FAST圖的左上方。

5.FAST圖解法的優(yōu)點功能系統(tǒng)化是價值工程功能分析的一個必要過程?？偨Y(jié)上述FAST圖解法的優(yōu)點，也就是功能系統(tǒng)化過程的必要性，概括起來，主要有以下三個方面：

(1)把握必要功能，發(fā)現(xiàn)不必要功能。

(2)有效消除手段功能錯位現(xiàn)象。

(3)正確掌握功能領(lǐng)域。3.4.4價值衡量標(biāo)準(zhǔn)

1.價值衡量標(biāo)準(zhǔn)的概念價值衡量標(biāo)準(zhǔn)以第2章價值的公式為基礎(chǔ)，對價值改進(jìn)進(jìn)行衡量。價值衡量標(biāo)準(zhǔn)建立了一種衡量手段，用來衡量與價值改進(jìn)相關(guān)的有關(guān)項目的成本和性能狀況。正如本章前面所討論的那樣，成本的定量研究是相對比較簡單的，但對性能的定量就沒那么容易，原因在于：

(1)不同的產(chǎn)品、過程、設(shè)備的性能是不同的。

(2)性能在本質(zhì)上通常是主觀的。

(3)性能標(biāo)準(zhǔn)通常在超出計劃安排的項目中是不存在的。

價值衡量可以通過以下方式來促進(jìn)價值研究：

(1)在項目利益相關(guān)者(特別是那些持有抵觸意見的)中達(dá)成共識。

(2)對項目目的和對象形成更好的理解，因為它們直接關(guān)系到需求情況。

(3)對于項目如何滿足性能目標(biāo)與對象形成一個基準(zhǔn)理解。

(4)通過價值工程程序確認(rèn)可以改進(jìn)項目性能的領(lǐng)域。

(5)對于決定價值性能和成本的關(guān)系形成一個更為深入的理解。

(6)利用價值作為選擇最佳項目或者設(shè)計方案的基礎(chǔ)。

2.價值衡量標(biāo)準(zhǔn)的實施過程

在前面所述問題的基礎(chǔ)上，價值團(tuán)隊開始著手于價值分析階段的核心工作是確定成本和性能與功能之間的關(guān)系。通過研究這三者之間的關(guān)系，價值團(tuán)隊就可能有機會找出功能與成本和性能之間所存在的不匹配關(guān)系。價值衡量標(biāo)準(zhǔn)的實施過程分為以下三步：

(1)建立成本-功能矩陣。表3-8給出了一個成本-功能矩陣的例子。

(2)建立性能-功能矩陣。性能-功能矩陣用來研究功能之間的關(guān)系以及它們對于項目性能的貢獻(xiàn)，可以用百分比的方式來表示。價值團(tuán)隊開在研究功能與性能之間的關(guān)系時，可直接把相關(guān)數(shù)據(jù)標(biāo)注在性能-功能矩陣中，表3-9給出了一個性能-功能矩陣的例子。

(3)建立價值矩陣，進(jìn)行價值大小的比選。根據(jù)前面兩步，價值團(tuán)隊得出主要將冷水機組、冷卻塔等中央空調(diào)外機設(shè)備作為分析重點，開發(fā)出另一價值替代方案。替代方案及基準(zhǔn)方案的價值比選是以價值矩陣為載體的。表3-10給出了一個價值矩陣的例子。

3.5基于價值工程的房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計管理實務(wù)3.5.1項目基本情況某商業(yè)地產(chǎn)要打造一個超5A甲級高品質(zhì)智能節(jié)能寫字樓項目。該商業(yè)項目分為A、B、C、D四棟，具體信息見表3-11。

該商業(yè)項目中央空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計數(shù)據(jù)一覽表見表3-12。3.5.2設(shè)計方案評選

1.基準(zhǔn)方案該商業(yè)項目采用常規(guī)的冷凍機供冷、鍋爐供熱，其空調(diào)設(shè)備情況如表3-13和表3-14所示。

(1)中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備情況。

AB棟空調(diào)系統(tǒng)的主要設(shè)備如表3-13所示。

CD棟空調(diào)系統(tǒng)的主要設(shè)備如表3-14所示。

(2)采用冷凍機供冷、鍋爐供熱設(shè)備配置的空調(diào)系統(tǒng)的差額和成本分析，見表3-15及表3-16。

AB棟空調(diào)系統(tǒng)主要設(shè)備價格如表3-15所示。

CD棟空調(diào)系統(tǒng)主要設(shè)備價格如表3-16所示。

2.價值