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近兩年來，長沙市房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，尤其是商業(yè)項目更是

開展得如火如荼，但寫字樓市場仍然興旺不足，關(guān)鍵表現(xiàn)在專

業(yè)寫字樓不多，檔次不高，配套不全，不少商住樓打著亦住亦

商旗號，但仍然以住宅為主，沒有充足表現(xiàn)寫字樓本身需求。

總來看，長沙寫字樓正處于升級換代發(fā)展過程中。

縱觀長沙寫字樓市場，本企業(yè)在實際調(diào)研基礎(chǔ)上，依據(jù)寫

字樓多個載體，進行了商住樓、酒店式公寓及純寫字樓幾大部

分市場調(diào)研，所以對長沙現(xiàn)有寫字樓市場有了一定了解，并結(jié)

合本項目標(biāo)情況，提出項目相關(guān)計劃提議。

一、長沙市商住樓、酒店式公寓及純寫字樓市場現(xiàn)實狀況調(diào)查

表

（-）關(guān)鍵在售樓盤調(diào)查表

?名匯達大廈:

項目名稱名匯達大廈

發(fā)展商長沙中源置業(yè)

所處位置芙蓉區(qū)五一西路129號（平和堂東面）

總建筑面積（nV）15918

計劃用途商業(yè)

使用年限（年）50

樓層數(shù)13

總套數(shù)48

車位負1F40-50個，1F約20個

管理費（元/2.5

月?m2）

面積（以）107-301

售價（元/itf）均價4800元/平方米

一次性付款92折；銀行按揭95折；

付款方法

分期付款，95折

租金（元/天?近）1.4

發(fā)售時間現(xiàn)房

銷售率90%

負1F地下停車場,1-3F商業(yè)、金融，

4F商務(wù)休閑會所，5—12F商務(wù)樓，屋

配套設(shè)施

頂露天情調(diào)餐廳；中央空調(diào)、寬帶網(wǎng)

絡(luò)、韓國名牌電梯

在五一大道南側(cè)、平和堂東面，含有

良好交通地理位置，為純寫字樓，以

其它說明

較低價位進入市場，銷量較滿意，但

其樓體立面簡單平淡，影響形象

案例說明7樓01單元

面積：173.02m2

單價：5020元/itf

總價：868,560.40元

按揭：6成，首付40%：348,560.24元

貸款60%：52萬元月供：5710元/月

?君臨大廈:

項目名稱君臨大廈

發(fā)展商湖南長勘房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任企業(yè)

代理商長沙金達利建筑咨詢服務(wù)

所處位置長沙芙蓉區(qū)、五一路和韶山路交匯處

規(guī)模兩棟，高100米

占地面積（nf）5284

建筑面積（行）42866

容積率8.5

綠化率25%

實用率83%

計劃用途商住

總套數(shù)224

管理費（元/1.2

月?m2）

面積（肝）125-150

售價（元/行）3300-5000,均價3800

一次性付款98折，分期付款98折，_L

付款方法

商銀行提供8成20年銀行按揭

發(fā)售時間-11-28

入伙時間-9-1

銷售率約70%

配套設(shè)施6臺奧迪斯電梯，每戶預(yù)留兩條電話線

5.4米高樓中樓，躍式住宅，800平方

其它說明米空中花園，住宅部分30876nV,寫字

樓配套4982m2,商業(yè)部分7028nl2

案例說明B棟15F

面積：155.63m2

單價:3,508元/疔

總價：546,000元

一次性付款：95折，518,700元

銀行按揭：7成20年首付30%：163,800元

月供：2,515.60元/月

?新世界商貿(mào)城:

項目名稱新世界商貿(mào)城

發(fā)展商萬順(湖南)置業(yè)發(fā)展

代理商地標(biāo)資訊

五一廣場東南面、平和堂周圍、東牌樓

所處位置

和犁頭街交匯處

兩棟12層，裙樓共3層，均為大開間商

規(guī)模

鋪

占地面積(nf)4471.83

建筑面積(nf)28483.1

容積率4.51

綠化率16.5%

計劃用途商住

總套數(shù)84(B)

物業(yè)管理由業(yè)主委員會聘用

管理費(元/0.9

月?ma)

面積(nf)81.77-211.06

售價(元/nf)起價2880,均價3200

一次性付款95折；分期付款；銀行按揭

付款方法

96折，由建設(shè)銀行長沙巾芙蓉支行提供

最高7成按揭

開工時間12月28日

銷售率80%

寬帶網(wǎng)，主臥、客廳設(shè)電話、電視、網(wǎng)

配套設(shè)施

絡(luò)三合一插座

裙樓二、三層專題經(jīng)營招商（珠寶玉器，

其它說明

首飾，樂器）；地下一層停車場

案例說明：

單位：A型5樓

面積：142.14m2

單價：2,9207t/m2

總價:394,296.36元

首付30%：124,296.36元

按揭：27萬元

月供：2140元

?鴻信大廈:

項目名稱鴻信大廈

發(fā)展商香港信湖集團、湖南鴻信置業(yè)

代理商湖南錦囊策略廣告

所處位置天心區(qū)西湖路南門口

規(guī)模塔樓兩棟15層，高60米，裙樓3層

占地面積8.7畝（約5794.20肝）

建筑面積(nf)41200,住宅27000,商場1

25%,三層裙樓屋面設(shè)1600平方米公共

綠化率

花園

計劃用途商住

面積(nV)79.2-179.26

售價(元/曲)2680起價

一次性付款；銀行按揭付款；建筑分期

付款方法

付款

發(fā)售時間12月28日

銷售率85%

日本三菱電梯四臺；塔樓第一層配置450

配套設(shè)施平方米高尚活動會所；寬帶接口；地下

一層為停車場，60個車位

其它說明項目含有很好地理位置，所以加價兩次

案例說明

單位：北棟A型01戶型12樓

面積：142m2

單價：3,090元/nf

總價：438,780元

單位：南棟E型東07戶型15樓

面積：160.18m2

單價：3,160元/球

總價：506,159元

?明景公寓:

項目名稱明景公寓

發(fā)展商潮富房產(chǎn)

所處位置蔡銬南路，織機街47#

地下一層車庫，地上由三棟住宅，一棟

規(guī)模辦公樓組成，人行連廊，廣場花園，屋

頂花園

計劃用途商住

面積（肝）58.88-161.78

一次性付款；中國銀行提供七成二十年

付款方法

按揭，分期付款

銷售率50%

配套設(shè)施地下停車場

商場及大開間寫字樓，住宅以小戶型為

其它說明

主,60-80平方米

案例說明

單位：607J戶型

面積：61.64m2

單價：2980元/nf

總價：183,687元

按揭97折：178,176元

首付30%：58,175元

貸款：12萬

月供：794元

?湖南財富中心:

項目名稱湖南財富中心

發(fā)展商湖南長沙理想房地產(chǎn)開發(fā)

代理商自行銷售

所處位置芙蓉路和展覽館路交匯處西北角

樓高100米，32層，由東西對稱“財座”

規(guī)模

和“富座”和一個大型空中會所組成

建筑面積(nV)66311.48

計劃用途商業(yè)

面積(nV)140-183,五種戶型

售價(元/itf)3080-4100

付款方法一次性98折，7成20年銀行按揭

發(fā)售時間-3-19

銷售率60%

入伙時間-7-8

-1,-2層為車庫；芬蘭通利名牌電梯；

多媒體智能綜合布線，電子監(jiān)控、寬帶

入戶，有線電視，電話、數(shù)碼網(wǎng)三位一

配套設(shè)施

體，直接和國際計算機網(wǎng)絡(luò)連接；裙樓

層頂架空作花園，設(shè)平方米財富會所、

開辟財智沙龍、MORE移動商務(wù)中心

其它說明提倡EQE商務(wù)置業(yè)生活；開盤早期兩個

月內(nèi)送空調(diào)

案例說明

單位：富座15樓4號房

面積：156m2

單價：4,030元/itf

總價：628,680元

首付30%：188,660元

貸款：44萬

月供：2913兀

?順天國際財富中心:

項目名稱順天國際財富中心

發(fā)展商湖南順天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任企業(yè)

東臨芙蓉路，西臨建湘路，北臨解放路

所處位置

及圖書城

規(guī)模1棟27層

建筑面積（行）7萬

實用率70%

綠化多平方米園林綠化廣場

計劃用途商業(yè)

面積（nV）131.16-329.88

售價（元/行）4080起，每層加80,27層5840

付款方法一次性，銀行按揭97折，6成

租金2元/天?m2

發(fā)售時間

星級酒店、商業(yè)設(shè)施、休閑娛樂、會議

中心；10部品牌電梯，5A智能管理，互

聯(lián)網(wǎng)

配套設(shè)施lF600itf大廳，8.1米高，商務(wù)中心，夾

層咖啡廳

2F證券廳、銀行

3F餐廳

4F娛樂廳

27F復(fù)式結(jié)構(gòu)，空中花園、會議廳等

建筑設(shè)計為新加坡蔡家聲；20240%營業(yè)

其它說明

稅返還

案例說明：

單位：H戶型11F

面積：185.33m2

單價：4,560元/nV

總價：819,752元

首付40吼327,900元

月供：5,381元

租金:22,239.6元/月

?錦繡中環(huán):

項目名稱錦繡中環(huán)

發(fā)展商湖南錦繡實業(yè)發(fā)展

所處位置五一廣場西南角

規(guī)模單體近100米

總戶數(shù)4梯35戶，共140戶

實用率70%

計劃用途商住

產(chǎn)權(quán)94年始,50年

管理費（元/不超出1.8

月?m2）

面積（nV）41.2-76.5

售價（元/曲）起價3790

付款方法一次性，按揭7成20年

入伙時間3月

銷售率50%

酒店式大堂、四臺高速電梯、每層設(shè)休

閑區(qū)；nr多功效會所，室內(nèi)游泳池、健

配套設(shè)施

身房、乒乓球、桌球、棋牌、會議、洗

滌中心、餐飲及商務(wù)中心；寬帶網(wǎng)

贈予名牌冷暖空調(diào)、電熱水器、微波爐

其它說明

一臺

S0H0概念，酒店式公寓

案例說明

單位：18樓

面積：56.9m2

單價：5,410元/itf

總價：307,829元

?平和堂商貿(mào)大廈

項目名稱平和堂商貿(mào)大廈

發(fā)展商湖南平和堂實業(yè)

所處位置五一廣場東南角

規(guī)模高層

建筑面積（nV）112381

計劃用途商住

售價（元/行）5280-6380

均價（元/肝）5830

付款方法一次性付款，分期付款

發(fā)售時間現(xiàn)房

入伙時間已入伙

車位，日本三菱高速電梯；暖氣入戶，

配套設(shè)施

0.28元/平方米/天，高級裝修

關(guān)鍵依靠優(yōu)越地理位置和平和堂商場聚

其它說明集人氣及商業(yè)氣氛，成為區(qū)域內(nèi)上檔次

寫字樓。

?SOHO順天城:

項目名稱SOHO順天城

發(fā)展商湖南順天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任企業(yè)

所處位置芙蓉路和五一路交匯處

占地面積（以）2853

建筑面積（nf）30000

容積率8

計劃用途商住

售價（元/nf）3200-4099

均價（元/肝）3500

付款方法一次、分期、按揭

發(fā)售時間-5To

入伙時間-1-18

配套設(shè)施三菱電梯

?和府酒店公寓:

項目名稱和府酒店公寓

發(fā)展商湖南遠洋置業(yè)股份

代理商湖南省建安房屋

所處位置芙蓉中路218號

規(guī)模1棟圖層

占地面積（nf）7992

建筑面積（nf）0

容積率2.5

綠化率40%

計劃用途公寓

面積（肝）31.58；41.7

售價（元/而）4300-5200

均價（元/近）4700

付款方法一次性付款98折，按揭七成20年99折

發(fā)售時間-4-25

入伙時間-12-25

3臺意大利廣船電梯，寬帶，酒店式豪華

大堂，精裝修，8樓為大型會員俱樂部，

配套設(shè)施有游泳池、健身所、美容室等，28樓為

溫馨浪漫頂層餐廳，同時配有商務(wù)中心、

商務(wù)會所、洗衣房等所全部酒店設(shè)施

提供酒店服務(wù)，含有酒店服務(wù)功效和管

其它說明理模式，又結(jié)合了住宅、寫字樓優(yōu)勢，

既可居住，又可辦公

?萬順家園:

項目名稱萬順家園

發(fā)展商萬順（湖南）置業(yè)發(fā)展

代理商地標(biāo)資訊

所處位置建湘南路119號

規(guī)模2棟9層

建筑面積（nf）26526

計劃用途公寓

物業(yè)管理由業(yè)主委員會聘用

面積（nf）43.65-118.89

售價（元/以）2680-3200

均價（元/m?）2940

一次性付款93折，分期付款95折，七

付款方法

成二十年按揭

發(fā)售時間現(xiàn)房

銷售率60%

配套設(shè)施國產(chǎn)電梯，寬帶網(wǎng)，地下一層車庫

?三重大廈:

項目名稱三重大廈

發(fā)展商湖南長沙二重房地產(chǎn)開發(fā)

所處位置韶山北路564號

規(guī)模1棟27層，高層

計劃用途商住

售價（元/Itf）起價3380,均價3700

付款方法一次性，銀行按揭

配套設(shè)施富士達高速電梯；寬帶網(wǎng)

其它說明提倡信息智能化管理，富有現(xiàn)代氣息

?智邦家園:

項目名稱智邦家園

發(fā)展商智邦集團

所處位置勞動西路388號

規(guī)模高層

占地面積（行）6500

建筑面積（nV）52800

計劃用途商住

面積（nf）三房139.21,四房152.03,五房156.46

售價（元/rtf）起價2880

一次性付款98折、可提供七成二十年按

付款方法

揭

發(fā)售時間己完工

配套設(shè)施原裝進口電梯，多媒體寬帶網(wǎng)入戶

?佳逸豪園:

項目名稱佳逸豪園

發(fā)展商鴻基（湖南）房地產(chǎn)發(fā)展

所處位置勞動西路233號

規(guī)模兩棟高層

占地面積（nV）6600

建筑面積（nf）40918

計劃用途公寓

售價（元/行）2780-3380

均價（元/后）3080

付款方法一次性，按揭

發(fā)售時間-7-8

入伙時間-4-1

配套設(shè)施名牌高速電梯，很好裝修

其它說明送裝修、家電等多個促銷活動

?錦繡華天:

項目名稱錦繡華天

發(fā)展商湖南華天置業(yè)

所處位置芙蓉北路唐家巷口

規(guī)模3棟公寓樓、1棟商務(wù)寫字樓

占地面積39.26畝（約26147.20m2）

建筑面積（nf）1L5萬

綠化率42%,近8000后中心綠化廣場

計劃用途商住

物業(yè)管理湖南華天物業(yè)管理企業(yè)

面積（皿）70-260,70多個戶型

地下停車場，300余個車位；會所、兒童

配套設(shè)施

樂園、商場、酒樓

?天心城市廣場:

項目名稱天心城市廣場

發(fā)展商湖南省建筑工程房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

所處位置建湘南路154號

規(guī)模兩棟，樓高31層

建筑面積（肝）85168.9

計劃用途商住

面積（以）兩房122,三房148

均價（元/后）3180

一次性付款9折分期免息92折按揭七成

付款方法

十年

發(fā)售時間現(xiàn)樓

配套設(shè)施日立高速電梯

?亞大時代:

項目名稱亞大時代

發(fā)展商湖南亞大科技實業(yè)

袁家?guī)X西北側(cè)，南臨五一中路，西為燕

所處位置

莎大廈，北依桐蔭里

1棟，樓高100米,共31層，地上29層,

規(guī)模

地下三層

占地面積（m?）3323m2

建筑面積（行）32889m2

容積率10

綠化3個敞開式生態(tài)綠園

計劃用途商業(yè)

物業(yè)管理香港華聯(lián)興業(yè)

整合推廣深圳太一廣告

面積（肝）42.65-314.01

均價（元/m?）6500

付款方法一次性

現(xiàn)在只有17層以上單位，只租或整層出

銷售率

售

4臺瑞士迅達電梯，直燃機中央空調(diào)，直

配套設(shè)施飲水系統(tǒng)；地下停車位100輛，地面停

車位15輛；

1、2層西部為大堂部分，東部作為大廈

配套銀行區(qū)；

3、4層高級酒樓；5層健身房；6層會議

室；

7至28層為寫字樓和局部會所

全玻璃幕墻；集辦公、商貿(mào)、娛樂、餐

其它說明

飲、大型停車場為一體

?新大新:

項目名稱新大新

發(fā)展商長沙新大新置業(yè)開發(fā)

所處位置五一綠化廣場北面

規(guī)模兩棟高層

占地面積（以）7636.69

建筑面積（nf）商場，住宅0

計劃用途商住

面積（nV）118.604-343.131

售價（元/n『）4260-5220

均價（元/后）4800

付款方法一次性，按揭98折，7成

發(fā)售時間1998

入伙時間現(xiàn)樓

銷售率剩卜不多

配套設(shè)施2臺三菱電梯，100個地下車位

面積全部較大，總價高，門檻過高，損

其它說明

失很多中小用戶

（二）關(guān)鍵指標(biāo)分析

依據(jù)項目定位需要，我們選擇了市場上含有代表性在售住

宅、酒店式公寓及純寫字樓樓盤，分別分析其均價、面積分割、

相關(guān)配套、物'業(yè)管理及營銷推廣等方面具體內(nèi)容，為項目定位

提供借鑒。

1、住宅均價分析

長沙市住宅樓盤基礎(chǔ)上分為商品房、經(jīng)濟適用房和綜適用

房。因為經(jīng)濟適用房多屬于政府行為，在價格上表現(xiàn)較低，且

和項目住宅部分性質(zhì)不一樣，沒有比較意義，所以我們選擇商

品房和部分綜適用房作為參考。

銷售均銷售均

銀行按銀行按

項目名稱價（元/項目名稱價（元/

揭揭

m2）m2）

巴黎香榭42007成元盛世家33307成20年

四季花城7成20JF聯(lián)合中

270073395成

一期年心

白沙花園

25007成東方之珠29007成29年

四期

7成20

創(chuàng)遠景園2653鴻福大廈28007成20年

年

天龍商住

福樂名園32807成26807成

樓

山水芙蓉25806成名城29007成20年

7成20

夢澤園4507南湖嘉園22807成20年

年

7成20

唐朝碧閣2900金色華庭35007成20年

年

7成20同升湖山

維一星城430018807成

年莊

香格里嘉7成20

3600頤美園28007成20年

園年

新華聯(lián)家

33206成雍景園29007成20年

園

名全部花

陽明山莊14006成35287成

園

名仕雅居38806成宏軒花苑25007成

麗江翠園10807成金色地帶26807成20年

從上表能夠看出，長沙市區(qū)商品房價格關(guān)鍵區(qū)間在

2500-3500元/nV,綜適用房價格依據(jù)使用性質(zhì)不一樣，可作為

住宅、寫字樓及商業(yè)門面，所以有很大差異。

據(jù)調(diào)查，因受地域性較大程度影響，長沙市郊樓盤價格多

在1500一元/肝。

2、面積分割

從在售樓盤調(diào)查表能夠看出，面積從31.85到329.88而全

部有分布，可見面積分割區(qū)域較大，不過深入調(diào)查可知，大部

分面積區(qū)域卻在110—150nf之間，基礎(chǔ)符合居住、辦公兩適宜

一個現(xiàn)實狀況，這也是純寫字樓不火原因之一。

3、配套設(shè)施分析

長沙市部分樓盤配套設(shè)施一覽表:

樓盤名稱配套設(shè)施

負1F地下停車場，1—3F商業(yè)、金融，4F商務(wù)休

名匯達大

閑會所，5-12F商務(wù)樓，屋頂露天情調(diào)餐廳；開

廈

利中央空調(diào)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、韓國名牌電梯

君臨大廈6臺奧迪斯電梯，每戶預(yù)留兩條電話線

新世界商寬帶網(wǎng)，主臥、客廳設(shè)電話、電視、網(wǎng)絡(luò)三合一插

貿(mào)城座

日本三菱電梯四臺；塔樓第一層配置450平方米高

鴻信大廈尚活動會所；寬帶接口；地下一層為停車場，60

個車位

明景公寓地下停車場

-1，-2層為車庫；芬蘭通利名牌電梯；多媒體智

能綜合布線，電子監(jiān)控、寬帶入戶，有線電視，電

湖南財富

話、數(shù)碼網(wǎng)三位一體，直接和國際計算機網(wǎng)絡(luò)連接；

中心

裙樓層頂架空作花園，設(shè)平方米財富會所、開辟財

智沙龍、MORE移動商務(wù)中心

星級酒店、商業(yè)設(shè)施、休閑娛樂、會議中心；10

部品牌電梯，5A智能管理，互聯(lián)網(wǎng)

順天國際

1F600in2大廳，8.1米高,商務(wù)中心，夾層咖啡廳；

財富中心

2F證券廳、銀行；3F餐廳；4F娛樂廳：27F復(fù)式

結(jié)構(gòu)，空中花園、會議廳等

酒店式大堂、四臺高速電梯、每層設(shè)休閑區(qū)；皿多

錦繡中環(huán)功效會所，室內(nèi)游泳池、健身房、乒乓球、桌球、

棋牌、會議、洗滌中心、餐飲及商務(wù)中心；寬帶網(wǎng)

平和堂商車位，日本二麥局速電梯；暖氣入戶，0.28元/平

貿(mào)大廈方米/天，高級裝修

SOHO順天三菱電梯

城

3臺意大利廣船電梯，寬帶，酒店式豪華大堂，精

和府酒店裝修，8樓為大型會員俱樂部，有游泳池、健身所、

公寓美容室等，28樓為溫馨浪漫頂層餐廳，同時配有

商務(wù)中心、商務(wù)會所、洗衣房等所全部酒店設(shè)施

萬順家園國產(chǎn)電梯，寬帶網(wǎng)，地下一層車庫

三重大廈富士達高速電梯；寬帶網(wǎng)

智邦家園原裝進口電梯，多媒體寬帶網(wǎng)入戶

佳逸豪園名牌高速電梯，很好裝修

地下停車場，300余個車位；會所、兒童樂園、商

錦繡華天

場、酒樓

4臺瑞士迅達電梯，直燃機中央空調(diào)，直飲水系統(tǒng)；

地下停車位100輛，地面停車位15輛；

1、2層西部為大堂部分，東部作為大廈配套銀行

區(qū)：

亞大時代

3、4層高級酒樓；

5層健身房；

6層會議室；

7至28層為寫字樓和局部會所

新人新2臺三菱電梯，100個地下車位

從上表能夠看出，樓盤配套逐步趨向于愈加完善，向更高

水平前進。通常來說，高級電梯、充裕車位、寬帶網(wǎng)絡(luò)及優(yōu)異

安防配套不可缺乏，基礎(chǔ)預(yù)示著樓盤配套發(fā)展大方向。

4、物業(yè)管理

樓盤名稱物業(yè)管理企業(yè)及物管費（元/月?m2）

名匯達大廈2.5

君臨大廈1.2

新世界商貿(mào)城由業(yè)主委員會聘用物管企業(yè)，0.9

萬順家園由業(yè)主委員會聘用物管企業(yè)

錦繡中環(huán)不超出1.8

亞大時代香港華聯(lián)興業(yè)

錦繡華天湖南華天物業(yè)管理企業(yè)

左岸春天中海物業(yè)

據(jù)調(diào)查，長沙市物業(yè)管理水平大多在1元/疔?月左右浮動,

部分推出市場很快、素質(zhì)較高樓盤達成1.5-1.8元/itf?月，部

分案例達成2.5元/面?月。物業(yè)管理費總體水平較低，尤其是

高層項目也只能收取1元多物管費，反應(yīng)出消費能力不足，消

費市場不成熟，沒有充足意識到物'業(yè)管理關(guān)鍵性。

新開發(fā)項目中，重視了物業(yè)管理檔次提升，聘用深圳、香

港等地名牌物業(yè)管理企業(yè)，對樓盤物管水平提升有一定推進，

對于樓盤銷售也有一定促進。

5、策劃代理及廣告推廣

樓盤名稱策劃代理及廣告推廣

君臨大廈長沙金達利建筑咨詢服務(wù)

新世界商貿(mào)城地標(biāo)資訊

左）干付天深圳爰地時代代理，風(fēng)火廣告推廣

鴻信大廈湖南錦囊策略廣告

和府酒店公寓湖南省建安房屋

萬順家園地標(biāo)資訊

亞大時代深圳太一廣告整合推廣

調(diào)研可知，在售項目中自營及代理百分比相差不大，在策

劃代理及廣告推廣選擇方面，當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和外地企業(yè)百分比也相

近，不過，無庸質(zhì)疑是，樓盤開發(fā)比以前越來越重視策劃代理

及廣告推廣了。

二、長沙寫字樓市場分析

90年代初，長沙寫字樓一直屬于高投資低回報房產(chǎn)品種。

伴隨經(jīng)濟復(fù)蘇和樓市回暖，近幾年已走出市場低谷，日漸紅火

起來。尤其是一批中小型現(xiàn)代企業(yè)蓬勃發(fā)展壯大以后，寫字樓

概念正進行著一場深刻內(nèi)部變革?？v觀全市商務(wù)中心地帶寫字

樓市場，不僅空置率下降很多，其租金價格也上升至天天L6

元/行甚至2.6元/nf。伴隨長沙城市建設(shè)日益發(fā)展，寫字樓市

場將取得愈加穩(wěn)步發(fā)展和壯大。

（一）發(fā)展起源

據(jù)相關(guān)資料反應(yīng)，長沙寫字樓成功開發(fā)最早可追溯至1993

年平安大廈，讓當(dāng)初處于探索階段地產(chǎn)商們找到了一個新開發(fā)

模式。于是，在1994年，寫字樓圈地運動開始上演，這個階段

真正成為代表作只有華僑大廈、華聯(lián)大廈等配套比較超前高素

質(zhì)項目。

1998年，中國樓市借助宏觀背景支持，驟然由陰轉(zhuǎn)晴，一

批新興企業(yè)開始脫穎而出，寫字樓市場再度引發(fā)開發(fā)商高度注

目。和以往稍有不一樣是，介入者更趨謹(jǐn)慎。其中，尤以銀華

大廈、平和堂、商業(yè)銀行大樓、新聞大廈等城區(qū)主干道旁邊寫

字樓引領(lǐng)著業(yè)界時尚。同時，伴隨一批大品牌企業(yè)崛起，部分

星級酒店也紛紛加盟寫字樓市場，瓜分日益膨脹市場蛋糕，使

寫字樓在不停攀升中出現(xiàn)了多極分化局面。

到了樓市火爆，寫字樓再度飾演了一個生力軍角色，而且以

“信息化”新銳理念開創(chuàng)了地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)代流派。這種新生代開

發(fā)關(guān)鍵表現(xiàn)在"0H0居家辦公”悄然興起。在長沙，最有說服

力作品要數(shù)SOHO順天城，該項目憑借鮮明個性定位，先入為主

優(yōu)勢效應(yīng)，不管是建筑風(fēng)格還是銷售業(yè)績?nèi)繉懢土艘粋€新篇

早。

，一個以“商務(wù)酒店+公寓”復(fù)合型物業(yè)再次給強勁寫字樓

市場注入活力。酒店公寓以戶型小、酒店式服務(wù)等特色滿足了

新市場需求，也刺激了一部分潛在消費。長沙寫字樓上述演變,

反應(yīng)出長沙寫字樓市場發(fā)育狀態(tài)，總體來說展現(xiàn)著良性發(fā)展趨

勢。

（二）現(xiàn)實狀況分析

1、分布地域

從地理位置分布來看，五一廣場圈、芙蓉路沿線百分比

最高，如五一廣場圈平和堂、新大新、名匯達、亞大時代等，

芙蓉路欲打造長沙CBD,中高級寫字樓眾多，如銀華大廈、

國際金融大廈、國貿(mào)大廈、華聯(lián)大廈、新聞大廈、商業(yè)銀行

大廈、平安大廈、海東青大廈、金屬大廈等；火車站、袁家

嶺、韶山路緊隨其后，如有湖南財富中心、順天國際財富中

心、和府等；然后是黃興路、解放路、蔡銬路等，如有鴻信

大廈、明景公寓等；其它地點則比較分散。

2、寫字樓類型

從消費者對寫字樓類型選擇來看，選擇商住樓百分比顯

著高于純寫字樓，而發(fā)展商開發(fā)寫字樓類型中，商住樓也占

較大百分比，純寫字樓所占百分比不大，這在一定程度上反

應(yīng)出，長沙寫字樓市場發(fā)展還處于一個緩慢成長過程，既和

長沙整體發(fā)展水平相聯(lián)絡(luò)，又和市場消費習(xí)慣相適應(yīng)。

但部分傳統(tǒng)型商住兩用寫字樓在位置和功效配套方面

還不盡人意，存在著服務(wù)性功效較差，停車位嚴(yán)重不足，戶

型面積設(shè)置不合理等缺點，外立面設(shè)計普遍無特色，個性氣

質(zhì)不夠，不能充足表現(xiàn)買方企業(yè)形象，所以不為現(xiàn)代型企業(yè)

所青睞。

3、面積大小

調(diào)查項目面積全部偏大（如表一、表二），但近期開發(fā)

部分項目，已經(jīng)向小戶型靠攏，以低總價吸引投資者、消費

者（如表三）。

表一：

項

目名匯達君臨大新世界商貿(mào)

明景公寓智邦家園

名大廈廈城

稱

面

積107-30125-1581.77-211.58.88-161.139.21-156.

(m210067846

)

表二:

項目湖南財順天國際財富天心城

新大新

名稱富中心中心市廣場

面積122；

140-183131.16-329.88118,604-343.131

(m2)148

表三:

項目名錦繡中鴻信大

萬順家園和府亞大時代

稱環(huán)廈

面積43.65-1141.2-731.58；42.65-3179.2-17

(m2)8.896.541.74.019.26

4、寫字樓價位

寫字樓價位受寫字樓所在地理位置、設(shè)施檔次、交通配

套、物業(yè)管理等原因影響，展現(xiàn)出較大程度差異。從區(qū)域上

看，五一商圈、袁家?guī)X、芙蓉路沿線價位較高，其它區(qū)域較

低。據(jù)統(tǒng)計，價位在3000—4000元/行之間百分比最大，其

它百分比依次遞減。

部分在售樓盤均價統(tǒng)計

君臨大新世界商萬順家名匯達

項目名稱和府

廈貿(mào)城園大廈

均價（元/

38003200470029404800

m2）

天心城湖南

三重大亞大時

項目名稱佳逸豪園市財富中

廈代

廣場心

均價（元/

37003080318065003600

m2）

5、配套設(shè)施

寫字樓要考慮硬件設(shè)施關(guān)鍵包含車位、電梯、通訊網(wǎng)絡(luò)、

安防設(shè)施，和商務(wù)型綜合配套，如會議廳、銀行、酒店、娛

樂休閑設(shè)施等；在軟件方面，寫字樓智能化程度、物業(yè)管理

水平等原因全部是衡量寫字樓價值具體表現(xiàn)。不少業(yè)主全部

認為電梯夠用、速度快，車位充足、網(wǎng)絡(luò)快捷，商務(wù)配套功

效齊全，物業(yè)管理完善寫字樓含有更大使用價值和投資價

值。然而，長沙現(xiàn)有寫字樓卻存在著或多或少、這么那樣缺

點和不足，僅五一廣場商圈周圍寫字樓多種配套相對較為齊

全，租售業(yè)績?nèi)勘群芎茫渌鼌^(qū)域?qū)懽謽莿t不一樣程度

存在著“明傷”“暗傷”，租售業(yè)績不盡如人意。

（三）寫字樓市場現(xiàn)實狀況成因及分析

長沙寫字樓現(xiàn)實狀況形成有它市場原因，據(jù)調(diào)查，關(guān)鍵有下

面多個原因：

1、城市經(jīng)濟發(fā)展水平不圖

長沙城市整體經(jīng)濟發(fā)展水平還只是中國中等水平，所以決

定了其商業(yè)、住宅等產(chǎn)業(yè)規(guī)模和檔次，也決定了寫字樓市場只

是中等水平。因為較高級次寫字樓肯定需要較高購置能力或消

費能力用戶群體來支撐，從長沙經(jīng)濟發(fā)展速度來看，近兩年內(nèi)，

高級寫字樓市場不可能有很大改觀。

2、市場需求不足

長沙大型企業(yè)不多，而且這些大企業(yè)大全部有自己辦公樓。

中、小型企業(yè)因為實力和規(guī)模限制，不愿意租售高級寫字樓，

轉(zhuǎn)而考慮租售價格相對低廉商住樓，有些小企業(yè)本身就是辦公

和住宿合二為一，其次寫字樓本身暴露出不少管理和配套上問

題，這些全部使得寫字樓市場需求不足。

3、寫字樓本身結(jié)構(gòu)和布局不合理

寫字樓市場需求有限，加之本身結(jié)構(gòu)上缺點和布局上不合

理，使得其出賣價位和出租業(yè)績也無法得到提升，發(fā)展商、投

資者全部謹(jǐn)慎觀望，不愿意冒太大風(fēng)險涉足寫字樓市場。在那

些地段很好、辦公氣氛較濃區(qū)域，寫字樓相對較集中，租售市

場也競爭猛烈，而那些沒有地段優(yōu)勢、行業(yè)不成規(guī)模區(qū)域則難

覓寫字樓之蹤影，反過來又制約了寫字樓合剪發(fā)展。

（四）寫字樓市場趨勢探討

在西方發(fā)達城市，寫字樓早已邁入CBD專業(yè)化時代，而

且CBD計劃和發(fā)展往往以眾多銀行、證券等金融機構(gòu)為基礎(chǔ)，

強調(diào)一流地理位置，重視配套設(shè)施齊全，高智能化，星級管

理服務(wù)和含有濃郁文化內(nèi)涵和較高附加值。從CBD角度來說，

長沙現(xiàn)在還缺乏完全意義上和國際接軌高級寫字樓。

市場總是發(fā)展。近兩年來，尤其是加入WTO后，長沙

經(jīng)濟發(fā)展快速，城市建設(shè)顯著加緊，宏觀經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，IT網(wǎng)

絡(luò)等高科技企業(yè)急于搶灘，成就了寫字樓“小陽春”，但歷

年來空置仍然是個大包袱。作為寫字樓產(chǎn)品來說，更新?lián)Q代

是本身發(fā)展需要，也更是市場發(fā)展客觀要求。

未來長沙市寫字樓發(fā)展趨勢，含有以卜多個特點：

1、區(qū)域性突出，新寫字樓聚集區(qū)域?qū)⒂楷F(xiàn)

從傳統(tǒng)寫字樓分布來看，五一廣場圈、袁家?guī)X、芙蓉路

沿線集中了絕大多數(shù)寫字樓，因為黃興路擴通，商業(yè)項目標(biāo)

增多，五一廣場商圈內(nèi)還將有一定寫字樓新生量，良好市場

氣氛及完善配套，為此區(qū)域帶來更多寫字樓用戶。芙蓉路作

為金融商貿(mào)一條街，寫字樓市場發(fā)展態(tài)勢也將表現(xiàn)良好。伴

隨長沙“三城合市”計劃逐步推進，城市規(guī)模不停發(fā)展壯大,

很多大金融商貿(mào)圈也在擴大中逐步分離成多個中小型商貿(mào)

圈，部分新寫字樓區(qū)域?qū)l(fā)展起來，因為沒有太多歷史局限,

反而能得到愈加快發(fā)展，所以也能產(chǎn)生新寫字樓集中區(qū)域。

2、公寓型寫字樓漸成市場主角

城市經(jīng)濟發(fā)展水平?jīng)Q定寫字樓存在規(guī)模及具體表現(xiàn)形

式。在現(xiàn)在長沙，純寫字樓時代還是一個較遠構(gòu)想，因為純

寫字樓對于內(nèi)外部環(huán)境、配套及用戶群體要求較高，綜合成

本也較大。同時，伴隨社會分工深入細化，市場上將出現(xiàn)越

來越多小型企業(yè)，為寫字樓深入分化提供了更多出路。傳統(tǒng)

商住樓因為辦公環(huán)境欠佳、硬軟件配套不足，將慢慢淡出市

場，所以作為純寫字樓和商住樓過渡產(chǎn)品一一公寓型寫字樓

將表現(xiàn)出價格和環(huán)境、硬軟件配套等優(yōu)勢，越來越受市場推

崇。

3、配套設(shè)施要求更完善

當(dāng)今社會已逐步進入信息化時代，社會交往信息化程度

越來越高，辦公手段多樣化和工作效率提升，要求相關(guān)配套

設(shè)施逐步完善。足夠車位、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化管理等將是未

來寫字樓必備條件。重視配套設(shè)施齊全，高智能化，星級管

理服務(wù)，含有濃郁文化內(nèi)涵和較高附加值寫字樓將是未來市

場主流。

4、租售價格穩(wěn)中有升

長沙現(xiàn)在寫字樓（多數(shù)為商住樓）租售價格還處于較低

層面，還有較大上升空間。這一點和宏觀經(jīng)濟環(huán)境有著休戚

相關(guān)聯(lián)絡(luò)。長沙市良好經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢，將是寫字樓市場價格

上升一大保障。據(jù)調(diào)查，長沙市寫字樓日租金水平提升到L6

元一2.6元之間，平均售價在3600—6000元/平方米左右，

空置率仍將有大幅度下降，盡管如此，寫字樓市場租售價格

在短時間內(nèi)不會有很大上升，但伴隨經(jīng)濟發(fā)展，市場需求增

加，將表現(xiàn)出穩(wěn)中有升發(fā)展趨勢。

（五）長沙中央商務(wù)區(qū)（CBD）構(gòu)想

在長沙市城市總體計劃中，對CBD注入了新內(nèi)容，計劃

中長沙中央商務(wù)區(qū)為“以現(xiàn)有五一路中心綠化廣場即芙蓉

廣場為關(guān)鍵，東起韶山路、西至蔡銬路、北起展覽館路、南

至人民路，以金融貿(mào)易、辦公、管理、商業(yè)、文娛等活動所

共同組成關(guān)鍵地帶，面積約3平方公里?！庇媱潖娀搮^(qū)域

功效，進行升級改造，發(fā)明優(yōu)美環(huán)境，建設(shè)集商務(wù)、辦公、

信息、文化、娛樂于一體商務(wù)中心。

要建成完全意義上長沙CBD,為時尚早，但現(xiàn)今芙蓉路

已初具雛形，伴隨芙蓉路建成和拓寬，道路兩旁建設(shè)日新月

異，不停地聚斂周圍商業(yè)氣息，多種類型寫字樓會相繼出現(xiàn)，

并逐步得到提升。如銀華大廈、國際金融大廈、國貿(mào)大廈、

華聯(lián)大廈、新聞大廈、商業(yè)銀行大廈、平安大廈、海東青大

廈、金屬大廈和在建順天國際財富中心等中高級寫字樓。

和此同時，在整條芙蓉路兩旁分布著大大小小為數(shù)眾多

金融機構(gòu)：40家各類銀行機構(gòu)網(wǎng)點、13家證券企業(yè)營業(yè)部

及總部、5家保險企業(yè)、3家期貨企業(yè)和1家信托投資企業(yè)。

其中，中行湖南省分行辦公大樓已經(jīng)啟用，建行湖南省分行

辦公樓、工行湖南省分行辦公樓、農(nóng)行湖南省分行辦公樓全

部已落戶在芙蓉路，為入駐寫字樓企業(yè)提供了金融服務(wù)上便

利。

長沙CBD應(yīng)參考國外CBD模式及當(dāng)?shù)貙嶋H進行創(chuàng)新，其功

效包含經(jīng)營管理（總部）、金融、專業(yè)化服務(wù)、展覽及會議、酒

店及配套公寓、娛樂及高級零售等，是以商務(wù)中心為主發(fā)展模

式，商務(wù)辦公在性質(zhì)和規(guī)模上是占絕對地位日?；顒樱ㄍǔＴ?/p>

60%以上），以理性方法發(fā)明出一個高效、高科技商務(wù)空間。很

多消費者也期待那些眼界高、理念新新生代開發(fā)力量在不停吸

收外來優(yōu)異營養(yǎng)基礎(chǔ)上，推陳出新，為長沙寫字樓升級開發(fā)和

城市品位提升做出部分創(chuàng)新和突破。

市場發(fā)展多方面需求正將寫字樓市場引入功效更新，更適

合不一樣辦公需求發(fā)展軌道。能夠肯定，未來幾年商務(wù)公寓發(fā)

展將會成為長沙市商住物業(yè)市場中一個亮點，只要發(fā)展商在服

務(wù)、配套方面真正營造出宜商宜住環(huán)境，商務(wù)公寓市場大有可

為。

三、長沙市酒店式公寓市場分析

（一）酒店式公寓需求分析

1、商務(wù)型物業(yè)不能滿足需求，造成空置嚴(yán)重

（1）現(xiàn)代型企業(yè)對商務(wù)型物業(yè)要求較高

因為長沙市經(jīng)濟增加帶動，不僅外地駐長沙辦事機構(gòu)急劇

增加，同時長沙市涌現(xiàn)出一批創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)，如IT行業(yè)、廣告

業(yè)、咨詢服務(wù)行業(yè)等，也存在著大量SOHO一族等自由職業(yè)者。

這類辦事機構(gòu)和創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在選擇辦公場所同時，對居住

條件提出了較高要求，商住型物業(yè)無疑成為其理想物業(yè)，同時

配套設(shè)施要求更完善，交通更方便，地處商務(wù)中心地段等等，

尤其是以居家辦公為特點自由職業(yè)者，對商住要求更高。

（2）計劃設(shè)計、功效不足令現(xiàn)存商務(wù)型物業(yè)不能滿足需求

長沙市現(xiàn)在商務(wù)型物業(yè)大部分為商住式寫字樓，這些商住

型寫字樓在位置和功效配套方面還不盡人意，營業(yè)性功效方面

較差，停車位不足，戶型面積設(shè)置不合理，現(xiàn)在市場上寫字樓

面積全部偏大，總價太高，難以吸引投資者和消費者。外觀設(shè)

計普遍沒有特色，個性特點不突出，不能充足表現(xiàn)買家企業(yè)實

力和企業(yè)形象。

2、商務(wù)物業(yè)更新?lián)Q代，是市場發(fā)展肯定趨勢

（1）商務(wù)型物業(yè)市場缺乏適宜產(chǎn)品

從現(xiàn)在市場上來看，市場需要商務(wù)型物業(yè)首先要求商住功

效要增強，面積要適中，價格方面也要求比純寫字樓要低，配

套設(shè)施齊全，交通便利，地處商務(wù)中心，不少業(yè)主全部認為電

梯安全、速度快、車位充足、網(wǎng)絡(luò)快捷、商務(wù)配套功效齊全、

物業(yè)管理完善寫字樓含有更大實用價值和投資價值。但現(xiàn)在長

沙市商務(wù)型物業(yè)市場缺乏這種適宜產(chǎn)品，現(xiàn)有寫字樓大多存在

或多或少、這么那樣缺點。

（2）需求增加顯著快于市場有效供給

現(xiàn)在，長沙市寫字樓市場有回溫跡象，伴隨宏觀經(jīng)濟好轉(zhuǎn),

長沙經(jīng)濟快速發(fā)展，城市建設(shè)顯著加緊，尤其是加入WTO后,

眾多外來企業(yè)急于搶灘，大批創(chuàng)業(yè)型企業(yè)不停涌現(xiàn)，自由職業(yè)

流行，均給商務(wù)型物業(yè)市場帶來機遇，但因為長久以來寫字樓

市場一直處于低谷，空置嚴(yán)重，對應(yīng)配套更新和服務(wù)創(chuàng)新嚴(yán)重

滯后于顯著增加市場需求，發(fā)展商急于為空置寫字樓“解套”,

而無意開發(fā)更新?lián)Q代型商務(wù)物業(yè)，使得市場缺乏有效市場供給。

3、酒店式公寓開拓商住物業(yè)光明前景

酒店式商務(wù)公寓以其靈活定位，眾多優(yōu)勢，令新興公寓型

寫字樓越來越受到市場推崇和投資者追捧。

（1）功效眾多，選擇面大

和傳統(tǒng)酒店相比，酒店式公寓在硬件設(shè)施上毫不遜色，而

服務(wù)更勝一籌：除了提供傳統(tǒng)酒店各項服務(wù)外，更關(guān)鍵是向住

客提供了家庭式住房格局和家居式服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸。

和寫字樓相比，酒店式公寓和前年熱炒SOHO概念有著異

曲同工之處，二者均是將居住概念分別和酒店式服務(wù)和居家辦

公相結(jié)合，但SOHO概念中提供給住戶是較完善辦公空間，關(guān)

鍵功效為滿足居家辦公要求，但忽略了星級配套和服務(wù)。而酒

店式商務(wù)公寓在滿足辦公需求同時，注入了星級酒店式配套利

服務(wù)，令居家愈加舒適。

居家辦公兩適宜，再加上完善酒店式服務(wù)，酒店式商務(wù)公

寓齊全功效使得問世以來倍受市場追捧。

（2）價格適中，定位靈活

酒店式公寓以其功效多樣性，定位靈活性，使其能夠靈活

適應(yīng)寫字樓和住宅兩個市場。既能夠大大降低投資風(fēng)險，又能

夠取得很好租售回報。

（3）投資潛力巨大

酒店式公寓是投資性置業(yè)者尤其是異地置業(yè)者首選。因為

這類物.業(yè)投資含有超值回報空間。通常，酒店租金要比公寓高

出30%。酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點是其它物

業(yè)項目所難以比擬。尤其是地處商務(wù)中心，大量小型企業(yè)和年

輕白領(lǐng)聚集在這些區(qū)域，對她們來說，在這里安家置業(yè)，成本

更低，出入方便自無須說，發(fā)展機會更多，最有可能利用這一

區(qū)域人流、資金流、信息流，快速走向成功。

（二）酒店式公寓定位分析

1、用戶基礎(chǔ)要求

酒店式公寓屬于經(jīng)典小戶型住宅，相關(guān)小戶型住宅，有以

下基礎(chǔ)要求：

（1）功效要求齊全

小戶型面積雖小,但功效和大戶型相比不應(yīng)該有太大差異,

這就要求精巧計劃面積，既確保配套功效齊全又不能浪費有限

空間，也就是經(jīng)濟而不局促，小巧而功效齊全。

（2）價格要求實惠

單價高，總價低，首期少，月供少，置業(yè)輕松。即使單價

高，但因為總價相對于中大戶型來說低很多，所以面正確用戶

層面也就可能有限放大。

（3）位置要求便捷

市區(qū)內(nèi)交通線路密集物業(yè)是小戶型首選。區(qū)位對于小戶型

開發(fā)有著決定性影響，小戶型能夠熱銷奧秘就在于：能夠花不

太高總價，在市區(qū)好地段、好小區(qū)擁有一套適合于生活和工作

住宅。對部分在長沙參與工作很快年輕白領(lǐng)和各地駐長辦事處

而言，會愿意購置一套總價和首付款全部較低小戶型。

（4）本身配套齊全

實際上，今天開發(fā)小戶型，和福利時代建設(shè)單位住房根本

差異就在于配套不一樣。小戶型配套是小而全，小而好，這個

全和好就表現(xiàn)在投資價值大、配套設(shè)施全和物業(yè)管理好。伴隨

社會進步，經(jīng)濟發(fā)展，住宅功效正在逐步單純化、私密化。所

以，只有那些有著齊全配套設(shè)施，能夠延展酒店式生活、交際、

娛樂、健康等功效物業(yè)，才能充當(dāng)酒店式公寓角色。

(5)適宜運動

很多生活態(tài)度主動年輕白領(lǐng)是喜