代購房屋合同簽訂注意事項(xiàng)在房地產(chǎn)交易中，“代購房屋”（如借名買房、委托他人代持購房等）因政策限制、資格門檻等原因?qū)乙姴货r。這類交易法律關(guān)系復(fù)雜，合同簽訂環(huán)節(jié)的細(xì)節(jié)把控直接決定交易安全。以下從實(shí)務(wù)角度梳理簽訂代購房屋合同時(shí)需重點(diǎn)關(guān)注的事項(xiàng)，供交易雙方參考。一、交易主體資格的穿透式審查代購房屋的核心風(fēng)險(xiǎn)之一是“主體不適格”導(dǎo)致合同無效或履行不能。需從兩方面核查：（一）代購方的授權(quán)與身份合法性若購房人委托他人代購（如親屬、中介），需確認(rèn)代購方的授權(quán)范圍：授權(quán)委托書應(yīng)明確“代為簽訂購房合同、支付房款、辦理過戶”等核心權(quán)限，附購房人身份證復(fù)印件、親筆簽名（必要時(shí)公證授權(quán)）。若為“借名買房”（實(shí)際出資人借用他人名義購房），需審查出名人（名義產(chǎn)權(quán)人）的民事行為能力、征信狀況（避免因出名人債務(wù)導(dǎo)致房屋被查封），同時(shí)要求出名人配偶出具《知情同意書》，避免婚后購房引發(fā)夫妻共同財(cái)產(chǎn)糾紛。（二）出賣方的產(chǎn)權(quán)處分權(quán)無論代購方是代買還是代持，均需核查出賣方（原產(chǎn)權(quán)人）的資格：查看房產(chǎn)證（或不動產(chǎn)登記證明），確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人姓名、房屋坐落、抵押/查封狀態(tài)（可通過不動產(chǎn)登記中心官網(wǎng)或現(xiàn)場查詢）；若房屋為共有產(chǎn)權(quán)（如夫妻共有、繼承共有），需所有共有人簽字同意出售（可要求提供結(jié)婚證、繼承公證書等佐證）；警惕“無權(quán)處分”陷阱：如房屋為拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等受限產(chǎn)權(quán)房，需確認(rèn)是否已滿足上市交易條件（如滿5年、補(bǔ)繳土地收益等）。二、合同條款的“顆粒度”打磨代購房屋合同的條款需超越普通購房合同的模板化表述，針對代購特殊性細(xì)化約定：（一）明確交易性質(zhì)與核心權(quán)利義務(wù)若為委托代購（購房人出錢，代購方代辦手續(xù)），需在合同中寫明“委托關(guān)系”，約定代購方的忠實(shí)義務(wù)（不得挪用房款、不得擅自變更合同條款）、購房人的知情權(quán)（定期匯報(bào)交易進(jìn)度）；若為借名買房（實(shí)際出資人借他人名義登記產(chǎn)權(quán)），需明確“實(shí)際出資人享有房屋所有權(quán)”的約定，同時(shí)約定出名人配合過戶的條件（如社保滿期、政策放開后X日內(nèi)辦理）。（二）房屋與房款的“雙向鎖定”房屋信息：除地址、面積外，需約定房屋戶型、樓層、裝修標(biāo)準(zhǔn)（若為精裝房）、附屬設(shè)施（車位、儲藏室）的歸屬；房款支付：分階段約定付款節(jié)點(diǎn)（如定金、首付款、尾款），明確付款賬戶（需與出賣方身份證信息一致的銀行卡），備注“購房款（代XXX支付，用于購買XX房屋）”；若涉及貸款，需約定貸款審批不通過時(shí)的退款規(guī)則。（三）特殊風(fēng)險(xiǎn)的“提前防御”政策風(fēng)險(xiǎn)：約定“若因限購政策調(diào)整導(dǎo)致無法過戶，出賣方應(yīng)退還已付房款及同期存款利息”；代持風(fēng)險(xiǎn)（借名買房）：約定“出名人離婚、負(fù)債時(shí)，應(yīng)立即告知實(shí)際出資人，并配合辦理異議登記或提前過戶”。三、房屋權(quán)屬與隱性債務(wù)的深度核查即使合同條款完善，若房屋本身存在權(quán)利瑕疵，交易仍可能“翻車”。需重點(diǎn)核查：（一）產(chǎn)權(quán)清晰性核查通過不動產(chǎn)登記部門查詢房屋抵押、查封記錄（可要求出賣方提供《不動產(chǎn)登記信息查詢結(jié)果》）；若房屋曾被出租，需要求出賣方提供《租賃合同》，確認(rèn)租期、租金支付情況（根據(jù)“買賣不破租賃”，承租人有權(quán)繼續(xù)使用房屋至租期屆滿）。（二）債務(wù)與欠費(fèi)清理要求出賣方承諾“房屋無拖欠物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)等費(fèi)用”，并約定“若有欠費(fèi)，由出賣方在過戶前結(jié)清，否則從尾款中扣除”；排查房屋是否涉及司法糾紛（可通過裁判文書網(wǎng)查詢出賣方涉訴情況），避免購買后因前手債務(wù)被法院強(qiáng)制執(zhí)行。四、資金流向的合規(guī)性與安全性代購房屋的資金往來易引發(fā)“借貸”“贈與”等爭議，需從流程上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：（一）杜絕現(xiàn)金交易，保留轉(zhuǎn)賬憑證所有房款支付需通過銀行轉(zhuǎn)賬，備注“購房款（代XXX支付，對應(yīng)XX房屋交易）”，同時(shí)要求出賣方出具收款收據(jù)（注明款項(xiàng)性質(zhì)、房屋地址）。（二）區(qū)分代購資金與代購方自有資金若代購方需墊付房款，需在合同中明確“墊付款項(xiàng)的性質(zhì)（借款/代付）”“還款時(shí)間”“利息約定（如有）”，避免后續(xù)因資金混同引發(fā)糾紛。（三）優(yōu)先選擇資金監(jiān)管若交易通過中介進(jìn)行，建議將房款存入資金監(jiān)管賬戶（由住建部門或銀行監(jiān)管），待過戶完成后再解凍，降低出賣方違約卷款的風(fēng)險(xiǎn)。五、違約責(zé)任與爭議解決的“剛性約束”合同的“牙齒”在于違約責(zé)任，需針對代購場景設(shè)計(jì)明確的罰則：（一）違約情形的全覆蓋出賣方違約：如逾期交房、拒絕過戶、房屋存在隱瞞的抵押/查封，需約定“按已付房款的X%支付違約金，且實(shí)際出資人有權(quán)解除合同并要求賠償裝修損失（若已裝修）”；代購方/出名人違約（借名買房）：如出名人擅自抵押、出售房屋，需約定“按房屋市場價(jià)的X%支付違約金，并配合辦理過戶”。（二）爭議解決的“雙軌制”選擇若交易金額大、風(fēng)險(xiǎn)高，可約定仲裁條款（如“提交XX仲裁委員會仲裁”），仲裁裁決具有終局性，效率高于訴訟；若選擇訴訟，需明確管轄法院（如房屋所在地法院），避免異地訴訟增加成本。六、法律文書與證據(jù)的“全生命周期”留存代購房屋的證據(jù)鏈需貫穿交易全程，避免“口說無憑”：（一）合同簽署的規(guī)范性所有合同（包括授權(quán)委托書、知情同意書）需當(dāng)面簽署，出賣方、代購方、實(shí)際出資人（如有）需簽字按手印，注明簽署日期；若涉及境外人士或委托代理，需提供經(jīng)公證的身份文件（如護(hù)照公證、授權(quán)公證）。（二）交易憑證的系統(tǒng)化保存付款憑證：銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收款收據(jù)、POS單（需與合同約定的賬戶一致）；溝通記錄：微信、短信、郵件中關(guān)于房價(jià)、過戶時(shí)間的約定，需截圖并標(biāo)注時(shí)間、對方身份；權(quán)屬證明：房產(chǎn)證復(fù)印件、不動產(chǎn)查詢結(jié)果、租賃合同（如有）。結(jié)語代購房屋的本質(zhì)是“以合同為紐帶的權(quán)利代持或委托關(guān)系”，其風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于普通二手房交易。合同簽訂時(shí)，需以“穿