附件

蘇州市集宿區(qū)改善提升導(dǎo)則

1總則

1.0.1為進一步提升蘇州市企業(yè)職工宿舍設(shè)計標(biāo)準，改善職工宿舍居住條件，規(guī)

范企業(yè)集宿區(qū)的建設(shè)及管理，吸引并留住城市新居民，助力產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，制

定本導(dǎo)則。

1.0.2本導(dǎo)則適用于蘇州市新建、改建和改造的集宿區(qū)的設(shè)計、建造和管理。

1.0.3集宿區(qū)設(shè)計應(yīng)符合安全衛(wèi)生、經(jīng)濟適用、綠色環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展的原則。

1.0.4集宿區(qū)設(shè)計除應(yīng)符合本導(dǎo)則外，尚應(yīng)符合國家和地方現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準

的規(guī)定。

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2術(shù)語

2.0.1集宿區(qū)

所有單間（套）房屋不分割辦理產(chǎn)權(quán)對外銷售，只通過租賃方式提供給有

需要的務(wù)工人員或特定企事業(yè)單位職工集中居住，且不屬于在公安部門登記管理

的經(jīng)營性酒店（賓館）的，穩(wěn)定存續(xù)的獨立居住區(qū)域。主要包含：企業(yè)（或產(chǎn)業(yè)

園區(qū)）紅線范圍以內(nèi)的職工宿舍及生活區(qū)；企業(yè)（或產(chǎn)業(yè)園區(qū)）紅線以外，由各

級各類主體建造、改造的，用于單一或多個企事業(yè)單位職工集中住宿的住宅樓幢

或小區(qū)及其配套服務(wù)設(shè)施。

2.0.2基礎(chǔ)級、提升級集宿區(qū)

按照不同標(biāo)準建設(shè)和運營管理的企業(yè)職工集宿區(qū)，提升級標(biāo)準高于基礎(chǔ)級。

2.0.3居住單元

為多個居住者一起生活與使用的室內(nèi)空間，包括：臥室區(qū)、洗漱區(qū)、衛(wèi)生間、

晾曬區(qū)等。

2.0.4公共生活服務(wù)空間

主要為全體集宿區(qū)居住者生活與使用的共有室內(nèi)空間，包括公共活動空間和

公共輔助空間。例如：公共洗衣房、多功能活動室、公共廚房、健身房、商業(yè)服

務(wù)用房等。

2.0.5改造建筑

原建筑功能或性質(zhì)不變，通過改造完善功能和提升標(biāo)準的建筑。

2.0.6改建建筑

改變原建筑功能或性質(zhì)，通過改建滿足新使用功能的建筑。

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3基本規(guī)定

3.0.1職工集宿區(qū)包括新建、改建和改造的集宿區(qū)。根據(jù)不同配置標(biāo)準分為兩級：

基礎(chǔ)級集宿區(qū)和提升級集宿區(qū)。

3.0.2集宿區(qū)設(shè)計應(yīng)符合國土空間規(guī)劃的要求，經(jīng)濟、合理、有效地利用土地和

空間；并應(yīng)與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，營造方便、舒適和高效的外部空間，提供多樣化

的公共空間與設(shè)施。

3.0.3集宿區(qū)建筑設(shè)計應(yīng)保證基本的居住性能水準，滿足適用性能、安全性能、

環(huán)境性能、經(jīng)濟性能和耐久性能等要求。

3.0.4集宿區(qū)建筑設(shè)計應(yīng)考慮建筑全生命周期的租賃性使用、運營管理和后期可

靈活改造的要求，并應(yīng)具有檢修維護的便利性。

3.0.5集宿區(qū)建筑設(shè)計應(yīng)符合建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展要求，應(yīng)采用標(biāo)準化設(shè)計、

裝配式技術(shù)和通用化部品建造的集成技術(shù)，且應(yīng)提供全裝修成品房。

3.0.6集宿區(qū)建筑應(yīng)符合綠色、健康、可持續(xù)發(fā)展原則，采用智慧化、既有建筑

改造等新技術(shù)、新產(chǎn)品，加強綠色建材的推廣應(yīng)用，全面提高可持續(xù)建設(shè)與管理

管控水平。

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4選址與規(guī)劃

4.1一般規(guī)定

4.1.1集宿區(qū)項目應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃，結(jié)合城市功能分布和實際產(chǎn)業(yè)需求等進

行選址，宜優(yōu)先考慮利用既有建筑進行改建和改造。

4.1.2用地與選址應(yīng)確保安全衛(wèi)生的環(huán)境要求，選擇在地質(zhì)地形條件適宜、無重

大地質(zhì)災(zāi)害、無洪水淹沒等危險的地區(qū)或地帶，用地及其周圍的空氣、土壤、水

體等不應(yīng)構(gòu)成對人體的危害。選址應(yīng)考慮其所處的周邊環(huán)境有相應(yīng)的商業(yè)、文化、

教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施，同時滿足各類設(shè)施的服務(wù)半徑要求。

4.1.3規(guī)劃應(yīng)功能分區(qū)明確、空間布局緊湊、充分利用地形、節(jié)約土地資源。

4.2選址交通

4.2.1規(guī)劃選址宜靠近現(xiàn)狀及規(guī)劃公交系統(tǒng)，集宿區(qū)選址附近應(yīng)設(shè)置公交場站。

4.2.2新建集宿區(qū)選址周邊應(yīng)配有公共自行車點。

4.2.3集宿區(qū)選址周邊宜配設(shè)大巴停泊點。

4.3規(guī)劃及景觀

4.3.1新建集宿區(qū)應(yīng)符合高效節(jié)約用地的原則，容積率不宜小于1.5。

4.3.2新建集宿區(qū)綠地率基礎(chǔ)級應(yīng)不小于30%，提升級應(yīng)不小于35%，改建或改

造的集宿區(qū)應(yīng)不小于20%。當(dāng)基礎(chǔ)級和提升級混建時，綠地率按照基礎(chǔ)級的要求

執(zhí)行。

4.3.3新建集宿區(qū)公共生活服務(wù)空間的計容面積占總計容面積的比例，不應(yīng)小于

5%且不宜大于15%，在滿足基礎(chǔ)保障類設(shè)施的前提下，應(yīng)根據(jù)實際需求配置各類

品質(zhì)改善設(shè)施。

4.3.4新建集宿區(qū)的停車配比應(yīng)按照《蘇州市建筑物配建停車位指標(biāo)》中集體宿

舍的標(biāo)準執(zhí)行。機動車停車宜考慮與其他業(yè)態(tài)共享車庫。

4.3.5新建集宿區(qū)應(yīng)規(guī)模化建設(shè)，每個項目的居住單元總套數(shù)不宜小于200套。

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4.3.6集宿區(qū)設(shè)計應(yīng)符合綠色可持續(xù)發(fā)展原則，新建集宿區(qū)不應(yīng)低于綠建一星，

改建和改造集宿區(qū)可按綠建基礎(chǔ)級執(zhí)行。

4.3.7新建集宿區(qū)應(yīng)采用標(biāo)準化設(shè)計并執(zhí)行裝配式建筑“三板”要求，預(yù)制裝配

率應(yīng)符合各區(qū)規(guī)劃要求，且不應(yīng)低于35%。

4.3.8集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置垃圾分類收集點，新建集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置垃圾房。

4.3.9新建集宿區(qū)室外公共活動場地應(yīng)設(shè)置無車人行步道，人行步道長度應(yīng)滿足

以下要求：基礎(chǔ)級不應(yīng)小于150米，提升級不應(yīng)小于200米。

4.3.10新建集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置室外運動場地，每處場地面積不宜小于14×15米。

4.3.11集宿區(qū)的日照要求應(yīng)符合以下規(guī)定：

1．新建集宿區(qū)1/2及以上居住單元應(yīng)滿足屬地住宅標(biāo)準的日照要求；

2．改建和改造集宿區(qū)宜達到1/2及以上居住單元滿足屬地住宅標(biāo)準的日照

要求。

4.3.12集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置無障礙套型，無障礙套型數(shù)量占總套數(shù)的比例應(yīng)滿足以下

要求：基礎(chǔ)級集宿區(qū)不應(yīng)小于1%，提升級集宿區(qū)不應(yīng)小于2%。

4.3.13集宿區(qū)的建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、標(biāo)識設(shè)計等應(yīng)充分展現(xiàn)蘇州文化特色，

增強企業(yè)職工的地方歸屬感。

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5建筑設(shè)計

5.1一般規(guī)定

5.1.1集宿區(qū)建筑應(yīng)滿足《宿舍、旅館建筑項目規(guī)范》GB55025和《宿舍建筑設(shè)

計規(guī)范》JGJ36中關(guān)于宿舍的規(guī)定，并著眼于提升蘇州市企業(yè)職工的居住品質(zhì)。

5.1.2集宿區(qū)建筑應(yīng)進行無障礙設(shè)計，并應(yīng)符合《建筑與市政工程無障礙通用規(guī)

范》GB55019和《無障礙設(shè)計規(guī)范》GB50763的有關(guān)規(guī)定。

5.1.3集宿區(qū)建筑的消防設(shè)計應(yīng)符合《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016、《消防設(shè)

施通用規(guī)范》GB55036及《建筑防火通用規(guī)范》GB55037中有關(guān)公共建筑的有關(guān)

規(guī)定。

5.1.4集宿區(qū)建筑的采光設(shè)計應(yīng)符合《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》JGJ36中關(guān)于天然

采光的規(guī)定。

5.1.5集宿區(qū)建筑的節(jié)能設(shè)計應(yīng)符合《居住建筑熱環(huán)境和節(jié)能設(shè)計標(biāo)準》

DB32/4066和《建筑節(jié)能與可再生能源利用通用規(guī)范》GB55015的有關(guān)規(guī)定。

5.1.6集宿區(qū)建筑的防水設(shè)計應(yīng)符合《建筑與市政工程防水通用規(guī)范》GB55030

的有關(guān)規(guī)定。

5.2公共生活與服務(wù)空間

5.2.1集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置管理用房、快遞收取等服務(wù)空間。

5.2.2集宿區(qū)每棟宿舍樓應(yīng)設(shè)置自動售貨、多功能活動室等服務(wù)空間，宜設(shè)置商

業(yè)服務(wù)網(wǎng)點。多功能活動室最小使用面積不宜小于30㎡。

5.2.3集宿區(qū)每棟宿舍樓應(yīng)集中設(shè)置公共洗衣房和晾曬衣物的公共空間，晾曬衣

物的公共空間不應(yīng)影響居住單元的采光、通風(fēng)。

5.2.4晾曬衣物的公共空間宜靠近公共洗衣房，并應(yīng)有良好的采光及通風(fēng)條件。

5.2.5新建集宿區(qū)宜設(shè)有公共衛(wèi)生間和開水間。公共衛(wèi)生間應(yīng)男女分別設(shè)置，潔

具的數(shù)量應(yīng)根據(jù)居住人數(shù)和居住單元衛(wèi)生間的設(shè)置情況確定。

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5.2.6集宿區(qū)設(shè)有公共廚房時，其使用面積不宜小于20㎡。公用廚房應(yīng)有天然

采光、自然通風(fēng)的外窗和排油煙設(shè)施。

5.2.7新建集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置公共電梯，包括客梯和貨梯，至少應(yīng)設(shè)置一部無障礙電

梯。貨梯可兼做無障礙電梯和擔(dān)架電梯。電梯設(shè)置數(shù)量應(yīng)符合《宿舍建筑設(shè)計規(guī)

范》JGJ36的規(guī)定。

5.2.8新建集宿區(qū)公共走道宜具有自然通風(fēng)條件，且寬度應(yīng)滿足以下要求：

1.通廊式單面布房凈寬不小于1.6m，雙面布房凈寬不小于2.2m；

2.單元式不小于1.4m。

5.2.9新建集宿區(qū)公共走道、電梯廳內(nèi)不應(yīng)安裝套內(nèi)的配電箱。

5.2.10公共浴室及公共衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)氣窗或換氣設(shè)備，以保持良好的通風(fēng)。

5.2.11新建集宿區(qū)的非機動車停車設(shè)施不得露天設(shè)置，且應(yīng)符合《電動自行車

停放充電場所消防技術(shù)規(guī)范》DB32/T3904的規(guī)定。

5.3居住單元

5.3.1新建集宿區(qū)每個居住單元應(yīng)設(shè)置臥室區(qū)、衛(wèi)生間、洗漱區(qū)、晾曬區(qū)等基本

功能區(qū)，其中還應(yīng)包含學(xué)習(xí)空間、儲藏空間等基本功能空間。

5.3.2集宿區(qū)每個居住單元人數(shù)宜為2～8人，分級標(biāo)準如下：

1.基礎(chǔ)級：5～8人/間，宜采用高架床或雙層床;

2.提升級：2～4人/間，宜采用單層床或高架床。

5.3.3集宿區(qū)居住單元面積應(yīng)符合以下規(guī)定：

1.2人間人均使用面積不小于8㎡；

2.4人間人均使用面積不小于6㎡；

3.6人間人均使用面積不小于5㎡；

4.8人間人均使用面積不小于4㎡

5.3.4新建集宿區(qū)宿舍樓標(biāo)準層的層高應(yīng)考慮結(jié)構(gòu)和設(shè)備管線的要求，采用單層

床時不應(yīng)小于2.8m，采用雙層床或高架床時不應(yīng)小于3.6m。居住單元臥室區(qū)的

凈高應(yīng)滿足以下要求：采用單層床時不應(yīng)小于2.6m，采用雙層床或高架床時不

應(yīng)小于3.4m。居住單元其他區(qū)域和配套用房凈高不應(yīng)小于2.5m。

5.3.6新建集宿區(qū)居住單元開間不宜小于4m，進深不宜小于6m。

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5.3.7新建集宿區(qū)每個居住單元應(yīng)設(shè)衛(wèi)生間和洗漱區(qū)，并至少配置便器、洗浴器、

洗面器三件衛(wèi)生設(shè)備。衛(wèi)生間宜采用整體衛(wèi)生間。

5.3.8集宿區(qū)居住單元可利用陽臺布置洗漱區(qū)和晾曬區(qū)，宜在陽臺預(yù)留洗衣機設(shè)

置條件。

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6室內(nèi)裝修

6.1一般規(guī)定

6.1.1集宿區(qū)的室內(nèi)裝修應(yīng)保證基本功能需求、進行精細化設(shè)計，根據(jù)不同標(biāo)準

裝修一次到位，體現(xiàn)優(yōu)良的居住品質(zhì)。裝修標(biāo)準參照附錄B實施。

6.1.2集宿區(qū)的建筑內(nèi)部防火設(shè)計應(yīng)符合現(xiàn)行《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》

GB50222中有關(guān)公共建筑的規(guī)定。

6.1.3室內(nèi)裝修材料應(yīng)符合以下規(guī)定：

1.頂棚材料應(yīng)采用防腐、耐久、不易變形、易清潔和便于施工的材料；衛(wèi)

生間頂棚材料應(yīng)具備防潮、防霉等特性；

2.墻面宜采用抗污染、易清潔的材料；洗漱區(qū)、衛(wèi)生間的墻面材料還應(yīng)具

備防水、防潮、防霉、耐污等性能；

3.地面應(yīng)采用平整、耐磨、抗污染、易清潔的材料，洗漱區(qū)、衛(wèi)生間的樓

地面材料還應(yīng)具備防水、防滑等性能；

4.玻璃的選用應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》JGJ113的規(guī)

定。

6.1.4室內(nèi)可預(yù)留洗衣機的水電點位，設(shè)置專用給水排水接口和電源插座。

6.1.5門廳、走道的地面應(yīng)采用防滑面層，防滑類別應(yīng)按室內(nèi)干態(tài)地面設(shè)計；晾

曬區(qū)和公共衛(wèi)生間地面應(yīng)采用防滑、防水、易清潔的材料，防滑類別應(yīng)按室內(nèi)濕

態(tài)地面設(shè)計。地面防滑等級應(yīng)符合《建筑地面工程防滑技術(shù)規(guī)程》JGJ/T331的

相關(guān)規(guī)定。

6.1.6貼鄰洗漱區(qū)、衛(wèi)生間等用水房間的臥室區(qū)、儲藏空間應(yīng)在相鄰墻體的迎水

面整面采取防水措施。當(dāng)衛(wèi)生間采用輕質(zhì)隔墻（墻板）時，內(nèi)墻面應(yīng)采取整體防

水措施。

6.1.7固定及活動家具應(yīng)采用耐用、環(huán)保、防蟲蛀、防潮、防霉變、易清潔的材

料。

6.1.8室內(nèi)裝修宜選用標(biāo)準化、參數(shù)化產(chǎn)品設(shè)計，提倡采用裝配式裝修。

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6.2公共生活與服務(wù)空間

6.2.1宿舍樓門廳墻地面材料應(yīng)考慮耐久性及耐污性。

6.2.2宿舍樓門廳宜設(shè)置沙發(fā)及桌椅組合，提供等候及休閑的功能。

6.2.3多功能活動室裝修宜采取吸聲措施，并根據(jù)使用場景預(yù)留相應(yīng)的設(shè)備以及

機電條件。

6.2.4公共浴室應(yīng)設(shè)置分隔隔斷，相鄰噴頭的間距應(yīng)不小于1.2m。

6.2.5公共浴室墻面應(yīng)設(shè)置到頂墻磚。

6.2.6公共晾曬間應(yīng)采取必要的防水和排水措施；且應(yīng)按照居住人數(shù)及使用情況

配置適量的衣物晾曬架。

6.2.7公共廚房宜采用電磁爐或微波爐，且應(yīng)按照使用情況配置適量的設(shè)備。

6.3居住單元

集宿區(qū)居住單元由臥室區(qū)、洗漱區(qū)、衛(wèi)生間、晾曬區(qū)組成。

6.3.1臥室區(qū)

1.臥室區(qū)應(yīng)具有睡眠、學(xué)習(xí)、休息、儲藏的功能。

2.臥室區(qū)應(yīng)根據(jù)居住人數(shù)設(shè)置或預(yù)留儲藏空間，人均儲藏空間宜為0.7～

1m3，應(yīng)包含衣物、行李箱及其他物品對應(yīng)的儲藏空間。

3.臥室區(qū)宜根據(jù)居住人數(shù)設(shè)置書桌椅，并對應(yīng)設(shè)置強弱電點位，以提供辦

公、學(xué)習(xí)的條件。

4.床位區(qū)域宜結(jié)合家具或臨近墻面設(shè)置閱讀燈，提供床位區(qū)域的照明功能。

5.床位區(qū)域應(yīng)設(shè)置小型物品開放式儲藏空間，并在臨近墻面設(shè)置插座。

6.床位區(qū)域應(yīng)設(shè)置活動布簾或類似功能形式的遮擋措施，確保個人空間的

隱私性。

6.3.2洗漱區(qū)

1.洗漱區(qū)中衛(wèi)生潔具的數(shù)量應(yīng)根據(jù)居住人數(shù)確定，滿足高峰時段使用的情

況。

2.洗漱區(qū)應(yīng)與衛(wèi)生間空間上適當(dāng)分離，確保功能上能同時使用。

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3.洗漱區(qū)應(yīng)根據(jù)居住人數(shù)設(shè)置洗漱用品的收納區(qū)，可采用墻面置物架或鏡

柜等形式。

6.3.3衛(wèi)生間

1.衛(wèi)生間應(yīng)根據(jù)使用情況合理配置坐便器、淋浴、掛衣鉤等潔具及衛(wèi)浴五

金。

2.2人及以上居住單元內(nèi)附設(shè)衛(wèi)生間的廁位和淋浴宜采用隔斷進行分隔。

6.3.4晾曬區(qū)

晾曬區(qū)宜設(shè)置儲物柜，儲物柜不應(yīng)遮擋窗和陽臺的自然通風(fēng)、采光。

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7設(shè)備設(shè)施

7.1一般規(guī)定

7.1.1集宿區(qū)的機電系統(tǒng)應(yīng)符合現(xiàn)行國家規(guī)范和標(biāo)準及地方標(biāo)準和規(guī)定。

7.1.2公共設(shè)施不應(yīng)布置在居住單元內(nèi)，應(yīng)設(shè)置在公用空間內(nèi)。

7.2給水排水

7.2.1室內(nèi)生活給水主管宜采用不銹鋼管材。

7.2.2集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置生活熱水系統(tǒng)，且應(yīng)采用全日制集中熱水供應(yīng)系統(tǒng)。

7.2.3居住單元計量水表應(yīng)設(shè)置在公共水管井內(nèi)。

7.2.4高層集宿區(qū)居住單元內(nèi)衛(wèi)生間排水應(yīng)設(shè)置專用通氣立管或采用特殊單立

管排水系統(tǒng)。

7.2.5居住單元內(nèi)排水系統(tǒng)應(yīng)采用同層排水方式。

7.2.6設(shè)有淋浴器和洗衣機的部位應(yīng)設(shè)置地漏或其它地面排水設(shè)施；其它部位設(shè)

置地漏時，應(yīng)設(shè)置水封補水措施。

7.2.7當(dāng)設(shè)置公共衛(wèi)生間時，衛(wèi)生間的洗手盆應(yīng)采用非接觸式水龍頭，小便斗應(yīng)

采用自動沖洗閥，大便器宜采用蹲式并使用腳踏式自閉沖洗閥或感應(yīng)式?jīng)_洗閥。

7.2.8集宿區(qū)內(nèi)任一層建筑面積大于1500㎡或者總建筑面積大于3000㎡的宿舍

樓應(yīng)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。

7.2.9室外污水管網(wǎng)在排入市政檢查井前應(yīng)設(shè)置監(jiān)測井，并預(yù)留消毒滅菌條件。

7.3供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)

7.3.1建筑內(nèi)有人經(jīng)常停留的場所均應(yīng)設(shè)置空調(diào)，空調(diào)內(nèi)機的形式應(yīng)結(jié)合內(nèi)裝確

定。居住單元的空調(diào)系統(tǒng)宜采用每個居住單元獨立設(shè)置的空調(diào)系統(tǒng)，方便分戶計

量、運行管理與檢修。當(dāng)采用戶式中央空調(diào)或分體空調(diào)時，應(yīng)設(shè)置空調(diào)外機位，

并應(yīng)滿足江蘇省《住宅設(shè)計標(biāo)準》DB32/3920第7.3條要求。

12

7.3.2當(dāng)居住單元的空調(diào)系統(tǒng)采用多套共用冷熱源的集中空調(diào)系統(tǒng)時，應(yīng)有獨立

計量及計費的措施。當(dāng)多套共用空調(diào)系統(tǒng)采用多聯(lián)機形式時，套內(nèi)的空調(diào)內(nèi)機電

源應(yīng)從公共配電箱取電。

7.3.3當(dāng)居住單元設(shè)置吊頂或者局部吊頂時，空調(diào)內(nèi)機宜采用風(fēng)管機；空調(diào)出風(fēng)

不應(yīng)正對床頭直吹?？照{(diào)及通風(fēng)風(fēng)管、冷媒管、空調(diào)水管等應(yīng)根據(jù)建筑凈高要求

做好預(yù)留、預(yù)埋。

7.3.4集宿區(qū)配套的多功能活動室、餐廳、健身房等公共生活與服務(wù)空間的空調(diào)

及新風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)按照《民用建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50736的相關(guān)規(guī)

定執(zhí)行。

7.3.5居住單元內(nèi)的衛(wèi)生間均應(yīng)設(shè)置機械排風(fēng)系統(tǒng)，廚房應(yīng)設(shè)置油煙罩排風(fēng)系

統(tǒng)，廚房和衛(wèi)生間的通風(fēng)豎井應(yīng)分別設(shè)置，豎井出屋面應(yīng)設(shè)置無動力風(fēng)帽等措施，

衛(wèi)生間、浴室、廚房的豎向排風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)采取防倒流措施并宜在支管上設(shè)置70℃

防火閥，廚房排油煙管道水平管與豎向排風(fēng)管道連接處應(yīng)設(shè)置150℃防火閥。集

宿區(qū)配套公共生活與服務(wù)空間的公共衛(wèi)生間、公共廚房、公共浴室的機械通風(fēng)系

統(tǒng)設(shè)置要求應(yīng)符合《民用建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50736的規(guī)定。

7.3.6集宿區(qū)居住單元、居住區(qū)域的公共走道宜設(shè)置可開啟外窗自然通風(fēng)，開窗

面積等要求應(yīng)符合《民用建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB50736第6.2條

的規(guī)定；當(dāng)居住單元房間通風(fēng)開口面積等滿足《民用建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)

計規(guī)范》GB50736第6.2條自然通風(fēng)要求時，可不設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)。

7.3.7公共生活與服務(wù)空間的廚房應(yīng)設(shè)置排油煙系統(tǒng)，油煙處理達標(biāo)后方可排

放。

7.4電氣

7.4.1居住單元套內(nèi)應(yīng)設(shè)置獨立配電箱，其電源總開關(guān)裝置應(yīng)采用可同時斷開相

線及中性線的開關(guān)電器。每套居住單元的用電負荷標(biāo)準不宜低于4KW，宜采用單

相電源進線。

7.4.2居住單元的計量表箱應(yīng)設(shè)置在公共部位或配電間內(nèi)，可采用單樓層集中或

多樓層集中的安裝方式，應(yīng)采用數(shù)字化多功能電能計量表，宜采用遠程抄表系統(tǒng)。

13

7.4.3居住單元的入戶線的截面不應(yīng)低于6mm2，戶內(nèi)分支線路截面不應(yīng)小于

2.5mm2。

7.4.4居住單元內(nèi)衛(wèi)生間電源插座應(yīng)設(shè)置獨立回路，一般電源插座與照明應(yīng)分回

路設(shè)計。

7.4.5居住單元內(nèi)宜采用一鍵斷電設(shè)施。

7.4.6居住單元內(nèi)的電源插座的數(shù)量宜按照床位數(shù)配置，每個床位配備的電源插

座數(shù)量不宜少于兩組，每組為一個單相兩孔和一個單相三孔插座。安裝在1.8m

及以下的插座均應(yīng)采用安全型插座。居住單元內(nèi)宜在適當(dāng)位置預(yù)留洗衣機電源插

座。

7.4.7集宿區(qū)建筑內(nèi)的燈具應(yīng)采用節(jié)能燈具。

7.4.8集宿區(qū)建筑宜選擇燃燒性能B1級及以上、產(chǎn)煙毒性為t0級、燃燒滴落物

/微粒等級為d0級的電線和電纜。

7.4.9集宿區(qū)建筑非機動車充電區(qū)域應(yīng)設(shè)置充電專用配電箱，配電箱內(nèi)應(yīng)設(shè)置限

流式防火保護器裝置。

14

8室內(nèi)環(huán)境

8.1一般規(guī)定

8.1.1集宿區(qū)建筑在室內(nèi)空氣環(huán)境、聲環(huán)境、光環(huán)境、熱工環(huán)境及通風(fēng)環(huán)境等方

面應(yīng)滿足安全、舒適、健康和低碳節(jié)能的要求，并符合《建筑環(huán)境通用規(guī)范》

GB55016的相關(guān)規(guī)定。

8.1.2集宿區(qū)建筑設(shè)計應(yīng)對外圍護結(jié)構(gòu)采取適宜的消除熱橋、防止結(jié)露和滋生霉

菌的有效措施。

8.1.3室內(nèi)裝修應(yīng)進行環(huán)境空氣質(zhì)量控制，竣工時應(yīng)進行空氣質(zhì)量檢測。

8.2空氣質(zhì)量

8.2.1室內(nèi)空氣環(huán)境質(zhì)量應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制

標(biāo)準》GB50325和《建筑環(huán)境通用規(guī)范》GB55016的相關(guān)規(guī)定。

8.2.2新建集宿區(qū)居住單元的自然通風(fēng)開口面積不應(yīng)小于地面面積的5%。改建

和改造的項目宜參照執(zhí)行。

8.3聲環(huán)境

8.3.1集宿區(qū)的室內(nèi)聲環(huán)境指標(biāo)應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準》GB3096

的有關(guān)規(guī)定。

8.3.2宿舍樓應(yīng)對貼鄰管道、公共樓梯間、公共廚房、公共洗衣房、多功能活動

室、健身房及電梯等有噪聲或振動的房間樓板、墻體部位采取系統(tǒng)的隔聲措施，

并應(yīng)對產(chǎn)生振動的設(shè)備采取隔聲、減振、降噪措施。

8.3.3宿舍樓的分戶墻、分戶樓板、電梯井道、戶門、窗等部位的隔聲、減振應(yīng)

符合江蘇省《住宅設(shè)計標(biāo)準》DB32/3920的規(guī)定。

8.3.4居住單元不得緊鄰公共樓梯間、電梯和日常有振動、噪聲的機房等布置。

15

8.4光環(huán)境

8.4.1居住單元應(yīng)有直接采光。

8.4.2新建集宿區(qū)居住單元側(cè)面采光系數(shù)不應(yīng)低于2.0%，室內(nèi)天然照度不應(yīng)低

于300Lx。改建和改造項目宜參照執(zhí)行。

16

9建筑智能化

9.1信息設(shè)施

9.1.1集宿區(qū)光纖宜接入樓棟。居住單元、公共生活服務(wù)空間應(yīng)設(shè)置多媒體箱，

多媒體箱至床位網(wǎng)絡(luò)點宜預(yù)留到位，公共區(qū)域宜WIFI覆蓋。

9.1.2多功能活動室、宿管室宜設(shè)置電視點位。

9.1.3集宿區(qū)入口處、宿舍樓門廳應(yīng)設(shè)置信息發(fā)布終端，宜設(shè)置公共廣播。

9.2安全設(shè)施

9.2.1公共安全系統(tǒng)應(yīng)滿足《蘇州市“智慧技防小區(qū)”建設(shè)要求暨蘇州市居民住

宅小區(qū)安全防范系統(tǒng)建設(shè)（2019版）》和其它現(xiàn)行規(guī)范的規(guī)定。

9.2.2集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置周界報警系統(tǒng)：有圍墻時應(yīng)采用電子圍欄，無圍墻時可采用

視頻虛擬周界，其他應(yīng)滿足9.2.1條規(guī)定。

9.2.3集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置視頻監(jiān)控系統(tǒng)：室外出入口應(yīng)設(shè)置人臉抓拍攝像機和車輛抓

拍攝像機；沿街可開窗面應(yīng)設(shè)置高空拋物攝像機。室外消防通道攝像機及周界攝

像機宜具備分析報警功能，其它區(qū)域應(yīng)滿足9.2.1條規(guī)定。

9.2.4集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置入侵報警系統(tǒng)，生活泵房和配電站出入口應(yīng)設(shè)置入侵探測報

警；前臺、宿管室、無障礙衛(wèi)生間和無障礙宿舍應(yīng)設(shè)置緊急報警按鈕。

9.2.5集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置出入口管理系統(tǒng)，通過門禁或閘機對進出人員進行授權(quán)管控

并記錄，可采用人臉、身份證、IC卡或二維碼等識別方式，宜附帶體溫檢測功

能。

9.2.6集宿區(qū)居住單元應(yīng)采用智能門鎖，采用刷卡、密碼等打開方式，可根據(jù)租

用時間授權(quán)門鎖的使用時效。

9.2.7集宿區(qū)宜設(shè)置無線對講天線系統(tǒng)，且不應(yīng)少于2個頻道。

9.2.8集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置巡更系統(tǒng)，點位宜均勻布置，設(shè)備用房等重點區(qū)域應(yīng)單獨設(shè)

點。

9.2.9集宿區(qū)停車場應(yīng)設(shè)置車輛管理系統(tǒng)，實現(xiàn)車牌記錄及收費功能。

17

9.2.10集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置安防綜合管理平臺，實現(xiàn)安防、消防系統(tǒng)聯(lián)動。

9.3機房設(shè)施

9.3.1集宿區(qū)機房系統(tǒng)應(yīng)滿足《消防控制室通用技術(shù)要求》GA767和《江蘇省住

宅小區(qū)光纖到戶通信配套設(shè)施建設(shè)標(biāo)準》DGJ32/J118的規(guī)定。

9.3.2集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置通訊接入機房。

9.3.3集宿區(qū)各樓棟應(yīng)設(shè)置獨立的樓層弱電間，弱電間距最遠信息點距離應(yīng)不超

過90米，弱電間凈尺寸不宜小于2m×1.5m。

9.3.4集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置安?？刂剖遥膳c消防控制室合并設(shè)置，空間宜呈長方形，

合并設(shè)置時面積應(yīng)不小于50㎡。

9.4建筑設(shè)備管理

9.4.1集宿區(qū)應(yīng)設(shè)置能耗計量系統(tǒng)，通過能耗計量平臺進行計量與收費。

9.4.2集宿區(qū)公共區(qū)域照明應(yīng)實現(xiàn)定時啟閉功能，宜采用智能照明系統(tǒng)管理。

9.4.3集宿區(qū)宜設(shè)置樓宇自動控制系統(tǒng)，實現(xiàn)機電設(shè)施的統(tǒng)一監(jiān)測與管理。

18

10既有建筑改造

10.1一般規(guī)定

10.1.1既有非集宿類建筑改建為集宿區(qū)建筑，可參照《市政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市資

源規(guī)劃局關(guān)于促進存量建筑盤活利用提升資源要素利用效益的指導(dǎo)意見的通知》

（蘇府辦〔2020〕319號）和《關(guān)于進一步明確利用非居住存量房屋改建為保障

性租賃住房有關(guān)工作事項的通知》（蘇保障租賃辦〔2022〕2號）的規(guī)定對存量

建筑進行盤活利用。

10.1.2對既有建筑進行改建和改造時，在滿足結(jié)構(gòu)和消防安全的基礎(chǔ)上，應(yīng)對

原建筑的綠建、節(jié)能等性能加以提升。

10.1.3應(yīng)結(jié)合既有建筑的特點，采用經(jīng)濟、合理、適用的改建、改造方案，高

效利用原有建筑空間，提高后續(xù)改建、改造施工的經(jīng)濟性與可行性。

10.1.4既有建筑改建、改造為集宿類的建筑設(shè)計，應(yīng)滿足現(xiàn)行的國家規(guī)范和地

方標(biāo)準以及地方政府發(fā)布的針對既有建筑改造方面的政策文件或設(shè)計指南的要

求。

10.2結(jié)構(gòu)安全

10.2.1在進行改建、改造設(shè)計之前，應(yīng)按照《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》

GB55021及《既有建筑維護與改造通用規(guī)范》GB55022的要求，對既有建筑的現(xiàn)

狀進行安全性鑒定和抗震鑒定。

10.2.2改建、改造設(shè)計應(yīng)明確改建、改造后的使用年限，在后續(xù)設(shè)計工作年限

內(nèi)，未經(jīng)檢測鑒定或規(guī)劃許可，不得改變改建、改造后建筑的用途和使用環(huán)境。

10.2.3改建、改造設(shè)計新增的隔墻、構(gòu)件應(yīng)盡量采用輕質(zhì)隔墻和成品裝配式構(gòu)

件，減少對原有主體結(jié)構(gòu)的影響。

10.2.4涉及既有建筑主體結(jié)構(gòu)和荷載變化的，應(yīng)根據(jù)檢測鑒定報告，出具相應(yīng)

的結(jié)構(gòu)加固方案和計算書，以滿足相應(yīng)規(guī)范和使用要求。

19

10.2.5當(dāng)按現(xiàn)行規(guī)范進行加固設(shè)計確有困難的，可參照《既有建筑改造施工圖

設(shè)計審查要點》（蘇住建抗〔2020〕295號）中關(guān)于既有建筑改造結(jié)構(gòu)審查要點

的相關(guān)條文執(zhí)行。

10.3消防設(shè)計

10.3.1既有建筑改建、改造為集宿類建筑，其建筑、給排水、供暖通風(fēng)與空氣

調(diào)節(jié)、電氣、內(nèi)裝等專業(yè)的消防設(shè)計原則上應(yīng)滿足現(xiàn)行規(guī)范要求，無法完全滿足

時，可按照《蘇州市城市更新既有建筑消防設(shè)計技術(shù)指南（試行）》（蘇住建消

〔2022〕2號）及《既有建筑改造施工圖設(shè)計審查要點》（蘇住建抗〔2022〕295

號）的相關(guān)要求執(zhí)行。

10.3.2消防設(shè)計除需考慮建筑本身需求之外，還應(yīng)充分考慮周邊環(huán)境和市政設(shè)

施，盡可能提升改造建筑的消防安全性能。

10.4節(jié)能改造

10.4.1對既有建筑進行改建、改造時，應(yīng)考慮采用適當(dāng)?shù)墓?jié)能改造措施，提高

建筑圍護結(jié)構(gòu)的節(jié)能性能。

10.4.2需要更換設(shè)備或?qū)τ媚芟到y(tǒng)改造時，應(yīng)盡量選用高效節(jié)能的設(shè)備，并增

加相應(yīng)節(jié)能措施。

10.4.3當(dāng)既有建筑節(jié)能改造涉及抗震、結(jié)構(gòu)、消防等建筑安全問題時，應(yīng)根據(jù)

國家現(xiàn)行規(guī)范和地方政策文件進行評估，并根據(jù)評估結(jié)論確定合理的節(jié)能改造方

案。

10.4.4既有建筑原始設(shè)計資料不全，無法測算建筑圍護結(jié)構(gòu)的熱工性能時，可

委托有相應(yīng)資質(zhì)的檢測機構(gòu)，對建筑圍護結(jié)構(gòu)的熱工性能進行現(xiàn)場檢測，以檢測

報告作為節(jié)能評估的依據(jù)。

20

附錄A規(guī)劃、建筑及設(shè)備配置表

配置要求

序類

內(nèi)容基礎(chǔ)提升

號別改建改造

級級

選址符合城市總體規(guī)劃，結(jié)合城市

1●●●●

功能分布和實際產(chǎn)業(yè)需求

2選址公交場站●●●●

3公共自行車點●●○○

4大巴停泊點○○○○

5用地容積率不宜小于1.5○○--

綠地率（當(dāng)各星級混建時，綠地率≧≧

6≧30%≧35%

按照星級低的要求執(zhí)行）20%20%

公共生活與服務(wù)空間的計容面積

7占總計容面積的比例，不應(yīng)小于5%●●○○

選

且不宜大于15%

址

停車配比按照《蘇州市建筑物配建

8與●●●-

停車位指標(biāo)》宿舍執(zhí)行

規(guī)

9機動車停車與其他業(yè)態(tài)共享車庫○○○○

劃規(guī)劃

規(guī)?；ㄔO(shè)，總套數(shù)不宜小于200

10○○--

套

符合綠色可持續(xù)發(fā)展原則，綠建標(biāo)

11●●○○

準不低于一星

12標(biāo)準化設(shè)計，預(yù)制裝配率≧35%≧35%○○

13設(shè)置垃圾房（滿足垃圾分類要求）●●○○

14無障礙套房套數(shù)占總套數(shù)的比例≧1%≧2%○○

充分展現(xiàn)蘇州文化特色，增強企業(yè)

15●●●●

職工的地方歸屬感

16室外無車人行行步道長度（米）150200--

21

配置要求

序類

內(nèi)容基礎(chǔ)提升

號別改建改造

級級

公共

17活動室外運動場地●●--

場地

1/2及以上居室達到屬地住宅日照

18日照●●○○

的要求

設(shè)置管理用房、快遞收取、自動售

19●●●○

貨

20設(shè)置多功能活動室●●●-

公共

設(shè)置公共洗衣房和晾曬衣物的公

21生活●●○○

共空間

與服

22設(shè)置公共衛(wèi)生間、開水間○○○-

務(wù)空

23設(shè)置商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點○○--

間

24設(shè)置公共廚房○○--

設(shè)置公共電梯，電梯廳內(nèi)不應(yīng)安裝

25建●●○○

套內(nèi)的配電箱

筑

單面布房凈寬≥1.6m，雙面布房凈

26設(shè)●●○○

公共寬≥2.2m

計

27走道單元式不小于1.4m●●○-

28公共走道不應(yīng)安裝套內(nèi)的配電箱●●○○

29居室人數(shù)（人）5~82~42~82~8

302人間居室人均使用面積（㎡）-8--

居住

314人間居室人均使用面積（㎡）-6--

單元

326人間居室人均使用面積（㎡）5---

338人間居室人均使用面積（㎡）4---

22

配置要求

序類

內(nèi)容基礎(chǔ)提升

號別改建改造

級級

≧≧

34宿舍樓標(biāo)準層層高（單層床）≧2.8≧2.8

2.82.8

宿舍樓標(biāo)準層層高（雙層床或高架

35≧3.6≧3.6--

床）

≧≧

36臥室區(qū)凈高（單層床）≧3.4≧3.4

2.62.6

37臥室區(qū)凈高（雙層床或高架床）≧2.6≧2.6--

開間不宜小于4m，進深不宜小于

38●●○○

6m

39獨立衛(wèi)生間（三件套）●●●○

40整體衛(wèi)生間（三件套）○○○○

41居住單元設(shè)置學(xué)習(xí)空間●●○○

42預(yù)留洗衣機設(shè)置條件○●○○

43設(shè)置晾曬空間（陽臺）○○○○

44居住單元設(shè)置儲藏空間●●●●

45生活給水主管宜采用不銹鋼管材○●○○

設(shè)置生活熱水系統(tǒng)，且應(yīng)采用全日

46●●●●

制集中熱水供應(yīng)系統(tǒng)

居住單元內(nèi)排水系統(tǒng)應(yīng)采用同層

47●●●●

給排排水方式

水居住單元計量水表應(yīng)設(shè)置在公共

48●●●●

水管井內(nèi)。

高層集宿區(qū)居住單元內(nèi)衛(wèi)生間排

49水應(yīng)設(shè)置專用通氣立管或采用特●●●●

殊單立管排水系統(tǒng)。

23

配置要求

序類

內(nèi)容基礎(chǔ)提升

號別改建改造

級級

設(shè)有淋浴器和洗衣機的部位應(yīng)設(shè)

置地漏或其它地面排水設(shè)施；其它

50●●●●

部位設(shè)置地漏時，應(yīng)設(shè)置水封補水

措施。

公共衛(wèi)生間的洗手盆應(yīng)采用非接

觸式水龍頭，小便斗應(yīng)采用自動沖

51●●●●

洗閥，大便器宜采用蹲式并使用腳

踏式自閉沖洗閥或感應(yīng)式?jīng)_洗閥。

集宿區(qū)內(nèi)任一層建筑面積大于

1500㎡或者總建筑面積大于3000

52●●●●

㎡的宿舍樓應(yīng)設(shè)置自動噴水滅火

系統(tǒng)。

室外污水管網(wǎng)在排入市政檢查井

53前設(shè)置監(jiān)測井，并預(yù)留消毒滅菌條●●●●

件。

54居住單元空調(diào)●●●●

55居住單元衛(wèi)生間機械排風(fēng)●●●●

56居住單元廚房油煙罩排風(fēng)●●●●

公共衛(wèi)生間、公共廚房、公共浴室

57暖通●●●●

的機械通風(fēng)

空調(diào)

居住單元/居住區(qū)域公共走道可開

58○○○○

啟外窗自然通風(fēng)

公共生活與服務(wù)空間廚房排油煙

59●●●●

系統(tǒng)

60電氣居住單元內(nèi)設(shè)置分戶配電箱●●○○

24

配置要求

序類

內(nèi)容基礎(chǔ)提升

號別改建改造

級級

居住單元設(shè)置分戶付費電表（集中

61●●○○

設(shè)置）

62衛(wèi)生間電源插座設(shè)置獨立回路●●●●

63居住單元內(nèi)一鍵斷電設(shè)施●●○○

64LED節(jié)能燈具●●○○

選擇燃燒性能B1級及以上、產(chǎn)煙

65毒性為t0級、燃燒低落物/微粒等●●○○

級為d0級的電線和電纜

非機動車充電區(qū)域應(yīng)設(shè)置充電專

66用配電箱，配電箱內(nèi)應(yīng)設(shè)置限流式●●●●

防火保護器裝置

67居住單元應(yīng)有直接采光●●●●

居住單元側(cè)面采光系數(shù)不應(yīng)低于

68采光2.0%，室內(nèi)天然照度不應(yīng)低于●●○○

通風(fēng)300LX

室

居住單元自然通風(fēng)開口面積不低

69內(nèi)●●○○

于地面面積5%

環(huán)

分戶墻、分戶樓板、電梯井道、戶

70境●●○○

隔門、窗等部位按住宅標(biāo)準執(zhí)行

聲、居住單元不得緊鄰公共樓梯間、電

71降噪梯和日常有振動、噪聲的機房等布●●○○

置

注：本表格中●符號表示可選擇的最低配置，○符號表示推薦配置，-符號表示不適用。

25

附錄B室內(nèi)裝修配置表

配置要求

序基提

空間類別區(qū)域內(nèi)容材料改改

號礎(chǔ)升

建造

級級

1地面防滑地磚●●●●

2抗污乳膠漆●●●●

3墻面防火板-○--

4宿舍樓門廳墻磚-○--

石膏板吊頂乳膠

5●●●●

頂面漆

6鋁板-○--

7地面防滑地磚●●●●

公共衛(wèi)生間

8墻面墻磚●●●●

&浴室

9公共頂面鋁扣板●●●●

10生活地面防滑地磚●●●●

硬裝

11與服墻面墻磚●●●●

做法公共晾曬間

12務(wù)空裸頂噴灰●●●●

頂面

13間防水石膏板-○○○

14地面防滑地磚●●●●

15公共廚房墻面墻磚●●●●

16頂面鋁扣板●●●●

17地面防滑地磚●●●●

18白色乳膠漆●●●●

墻面

19多功能活動吸音板-○○○

20室裸頂噴灰●-○○

頂面石膏板吊頂乳膠

21-●●●

漆

26

配置要求

序基提

空間類別區(qū)域內(nèi)容材料改改

號礎(chǔ)升

建造

級級

家具

22公共晾曬間衣物晾曬架●●●●

配置

23防滑地磚○○○○

地面

24石塑地板●●●●

25墻面乳膠漆●●●●

26原始頂面乳膠漆●●●●

臥室區(qū)頂面石膏板吊頂乳膠

27-○○○

漆

28裸露式●●●●

強弱電箱

隱藏式（在衣柜

29設(shè)置形式-○○○

或掛畫隱藏）

30地面防滑防滑地磚●●●●

31居住硬裝墻面墻磚●●●●

洗漱區(qū)

32單元做法鋁扣板●●●●

頂面

33防水石膏板-○○○

34地面防滑防滑地磚●●●●

常規(guī)

35墻面墻磚●●●●

衛(wèi)生

36鋁扣板●●●●

間頂面

37衛(wèi)防水石膏板-○○○

生高分子SMC防水

38整體地面●●●●

間盤

衛(wèi)生

39墻面高分子SMC璧板●●●●

間

40頂面高分子SMC頂板●●●●

41照明LED平板燈●●●●

27