2025全國土地估價師資格考試練習(xí)題及答案一、單項選擇題（共15題，每題1分，共15分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1.下列關(guān)于土地價格特性的表述中，錯誤的是（）。A.土地價格是權(quán)益價格，而非土地本身的價格B.土地價格具有明顯的區(qū)域性C.土地價格由生產(chǎn)成本決定，與供求關(guān)系無關(guān)D.土地價格呈總體上升趨勢2.根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，征收永久基本農(nóng)田以外的耕地超過（）公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。A.15B.35C.50D.703.某住宅用地容積率為2.5，當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價規(guī)定容積率修正系數(shù)表中，容積率1.0時修正系數(shù)為1.0，容積率每增加0.5，修正系數(shù)遞增0.1。則該宗地容積率修正系數(shù)為（）。A.1.2B.1.3C.1.4D.1.54.采用收益還原法評估土地價格時，若土地剩余使用年限為30年，建筑物剩余使用年限為40年，且建筑物到期后不可續(xù)期，則計算土地收益時應(yīng)采用的收益年限為（）。A.30年B.40年C.70年D.無限年期5.下列關(guān)于路線價法的表述中，正確的是（）。A.路線價法適用于單宗土地估價，不適用于大量土地的批量評估B.深度指數(shù)修正表是路線價法的核心，反映宗地深度對地價的影響規(guī)律C.路線價是某一路線價區(qū)段內(nèi)所有宗地的平均價格D.寬度修正僅適用于臨街寬度小于標(biāo)準(zhǔn)寬度的宗地6.根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》，下列因素中，屬于土地定級微觀區(qū)位因素的是（）。A.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平B.城市總體規(guī)劃定位C.宗地臨路狀況D.區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)密度7.某工業(yè)用地原出讓年限為50年，已使用10年，剩余年限為40年。若當(dāng)前工業(yè)用地法定最高出讓年限仍為50年，還原率為6%，則剩余年期修正系數(shù)為（）。（公式：\(K=\frac{1\frac{1}{(1+r)^n}}{1\frac{1}{(1+r)^m}}\)，其中n為剩余年限，m為法定最高年限）A.0.92B.0.94C.0.96D.0.988.下列土地估價原則中，最能體現(xiàn)土地價格形成中“替代原理”的是（）。A.預(yù)期收益原則B.供需原則C.替代原則D.貢獻原則9.根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，下列情形中，不需要辦理不動產(chǎn)變更登記的是（）。A.土地使用權(quán)人姓名變更B.宗地面積因自然災(zāi)害減少C.土地用途由工業(yè)變更為商業(yè)D.土地抵押權(quán)期限屆滿注銷10.某待開發(fā)建設(shè)用地，規(guī)劃建設(shè)為6層住宅，每層建筑面積1200㎡，建筑密度30%，土地面積5000㎡，則該宗地容積率為（）。A.1.44B.1.8C.2.4D.3.011.采用成本逼近法評估集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格時，下列費用中，不應(yīng)計入土地取得成本的是（）。A.集體土地所有權(quán)人收取的補償款B.地上青苗補償費C.耕地開墾費D.土地增值收益調(diào)節(jié)金12.下列關(guān)于基準(zhǔn)地價的表述中，錯誤的是（）。A.基準(zhǔn)地價是某一時點的土地使用權(quán)價格B.基準(zhǔn)地價內(nèi)涵包括土地用途、開發(fā)程度、容積率等C.基準(zhǔn)地價更新周期一般不超過5年D.基準(zhǔn)地價是具體宗地價格的上限，實際宗地價格不得超過基準(zhǔn)地價13.某商業(yè)用地年有效毛收入為200萬元，運營費用率為30%，土地還原率為7%，建筑物還原率為8%，建筑物價值為800萬元，則土地價格為（）萬元。（假設(shè)收益年期無限）A.1200B.1600C.2000D.240014.根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T210102017），下列地類中，屬于一級類的是（）。A.設(shè)施農(nóng)用地B.農(nóng)村宅基地C.空閑地D.園地15.某宗地采用市場比較法評估，選取三個可比實例，經(jīng)修正后的比準(zhǔn)價格分別為5200元/㎡、5500元/㎡、5300元/㎡，權(quán)重分別為0.3、0.5、0.2，則最終評估價格為（）元/㎡。A.5330B.5360C.5400D.5450二、多項選擇題（共10題，每題2分，共20分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）16.下列因素中，屬于影響地價區(qū)域因素的有（）。A.區(qū)域交通便捷度B.區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策C.宗地地形坡度D.區(qū)域環(huán)境質(zhì)量E.宗地臨街寬度17.采用收益還原法評估土地價格時，確定客觀總收益需考慮的因素有（）。A.實際租金水平B.空置率C.押金利息收入D.租賃損失E.土地開發(fā)程度18.根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓的表述中，正確的有（）。A.工業(yè)用地必須采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓B.出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法定最高年限C.土地使用者未按照出讓合同約定支付出讓金的，出讓方有權(quán)解除合同D.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)符合“完成開發(fā)投資總額25%以上”的條件E.商業(yè)用地最高出讓年限為40年19.下列關(guān)于市場比較法的表述中，正確的有（）。A.可比實例的交易日期應(yīng)與估價時點接近，一般不超過2年B.交易情況修正的目的是排除特殊交易對價格的影響C.區(qū)域因素修正應(yīng)將可比實例區(qū)域因素與估價對象區(qū)域因素進行比較D.個別因素修正僅需考慮土地自身條件，如面積、形狀等E.市場比較法適用于具有活躍交易市場的土地類型20.成本逼近法中，土地增值收益的計算基數(shù)通常包括（）。A.土地取得費B.土地開發(fā)費C.利息D.利潤E.稅費21.下列土地估價報告內(nèi)容中，屬于“估價假設(shè)與限制條件”的有（）。A.假定估價對象權(quán)屬清晰，無他項權(quán)利限制B.說明估價結(jié)果僅用于抵押貸款目的C.假設(shè)估價對象開發(fā)程度達到“五通一平”D.提示報告使用期限為1年E.列出估價依據(jù)的法律法規(guī)22.根據(jù)《土地估價規(guī)程》，下列情形中，需要進行土地估價的有（）。A.國有企業(yè)改制涉及土地資產(chǎn)處置B.土地使用權(quán)抵押融資C.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)D.土地征收補償E.土地出讓底價確定23.下列關(guān)于剩余法的表述中，正確的有（）。A.剩余法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價B.開發(fā)完成后的價值可采用市場比較法或收益法估算C.開發(fā)成本包括前期工程費、建筑安裝工程費、管理費用等D.計算利潤時，基數(shù)通常為土地取得成本與開發(fā)成本之和E.剩余法中，利息的計算期為整個開發(fā)周期24.下列地類中，屬于耕地的有（）。A.水田B.水澆地C.茶園D.菜地E.設(shè)施農(nóng)用地25.土地估價師在執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（）。A.獨立、客觀、公正B.保守客戶商業(yè)秘密C.允許他人以本人名義執(zhí)業(yè)D.禁止虛假評估E.接受行業(yè)協(xié)會繼續(xù)教育三、綜合分析題（共2題，每題15分，共30分。要求結(jié)合背景資料，運用土地估價理論與方法、土地管理法規(guī)等知識進行分析解答）案例一：某市擬征收某村集體耕地50畝（1畝≈666.67㎡）用于建設(shè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。該耕地位于該市二級耕地保護區(qū)，近三年平均年產(chǎn)值為3000元/畝（含青苗及地上附著物）。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，土地補償費和安置補助費的總和不得超過年產(chǎn)值的25倍，青苗補償費按當(dāng)季作物產(chǎn)值的1倍計算，地上附著物補償費經(jīng)評估為50萬元。問題：1.計算該宗地土地征收補償總費用（需列出計算步驟）。2.若該地塊出讓時需評估出讓底價，需考慮哪些主要因素？案例二：某企業(yè)擁有一宗工業(yè)用地，土地面積10000㎡，剩余使用年限25年，原出讓年限50年，已使用25年?，F(xiàn)因城市規(guī)劃調(diào)整，該宗地用途變更為商業(yè)用地，法定最高出讓年限40年。經(jīng)評估，工業(yè)用地現(xiàn)狀價格為800元/㎡（剩余25年），商業(yè)用地法定最高年限價格為3000元/㎡，土地還原率為6%。問題：1.該宗地用途變更是否需補繳地價？說明理由。2.計算應(yīng)補繳的地價款（需列出公式及計算過程）。四、計算題（共2題，每題17.5分，共35分。要求列出計算步驟，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）題目一：市場比較法評估住宅用地價格某估價對象為位于某市A區(qū)的住宅用地，面積2000㎡，容積率2.0，開發(fā)程度“五通一平”?，F(xiàn)選取三個可比實例，相關(guān)信息如下：|項目|實例1|實例2|實例3|||||||交易時間|2024年3月|2024年6月|2024年9月||交易價格（元/㎡）|6200|6500|6300||交易情況|正常|急于出售（5%）|正常||區(qū)域因素|比對象好（+2%）|比對象差（3%）|比對象好（+1%）||個別因素|容積率1.8（修正系數(shù)3%）|開發(fā)程度“四通一平”（修正系數(shù)2%）|面積1500㎡（修正系數(shù)+1%）||交易日期修正|2024年3月至估價時點（2024年12月）地價月環(huán)比上漲0.5%|||要求：計算估價對象的比準(zhǔn)價格（需分步計算各實例修正后價格，最終采用簡單算術(shù)平均確定結(jié)果）。題目二：收益還原法評估商業(yè)用地價格某商業(yè)用地面積3000㎡，土地剩余使用年限40年，地上建筑物為5層商場，建筑面積15000㎡，已使用10年，建筑物剩余使用年限30年（到期后殘值為0）。經(jīng)調(diào)查：商場年潛在毛收入為1200萬元（按建筑面積計算），空置率為10%；年運營費用為有效毛收入的35%（含管理費、維修費、稅費等）；建筑物還原率為8%，土地還原率為7%；建筑物重置成本為2000元/㎡，殘值率為0。要求：評估該宗地的土地價格（假設(shè)土地收益與建筑物收益可分離）。答案及解析一、單項選擇題1.C（土地價格由供求關(guān)系決定，生產(chǎn)成本僅為影響因素之一）2.B（《土地管理法》第四十六條規(guī)定，征收永久基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)）3.C（容積率2.5比1.0增加1.5，即3個0.5，修正系數(shù)=1.0+0.1×3=1.3？原題可能計算錯誤，正確應(yīng)為：容積率1.0→1.0；1.5→1.1；2.0→1.2；2.5→1.3，故答案B？需核對題目數(shù)據(jù)。假設(shè)題目中“每增加0.5遞增0.1”，則2.51.0=1.5，即3個0.5，修正系數(shù)=1.0+0.1×3=1.3，選B）4.A（土地收益年限取土地與建筑物剩余年限的較小值，即30年）5.B（路線價法適用于批量評估；路線價是標(biāo)準(zhǔn)宗地價格；寬度修正適用于寬度異常的宗地）6.C（微觀區(qū)位因素指宗地自身或鄰近的具體條件，如臨路狀況）7.C（\(K=\frac{11/(1+0.06)^{40}}{11/(1+0.06)^{50}}\)，計算得≈0.96）8.C（替代原則直接體現(xiàn)“替代原理”）9.D（抵押權(quán)注銷需辦理注銷登記，非變更登記）10.A（容積率=總建筑面積/土地面積=（6×1200）/5000=7200/5000=1.44）11.D（土地增值收益調(diào)節(jié)金屬于政府收益，不計入取得成本）12.D（基準(zhǔn)地價是平均價格，實際宗地價格可高于或低于基準(zhǔn)地價）13.B（年凈收益=200×(130%)=140萬元；建筑物年折舊=800×8%=64萬元；土地年凈收益=14064=76萬元；土地價格=76/7%≈1085.71？原題可能數(shù)據(jù)錯誤，正確應(yīng)為：總凈收益=200×(130%)=140萬元；建筑物收益=800×8%=64萬元；土地收益=14064=76萬元；土地價格=76/7%≈1085.71，但選項無此答案，可能題目假設(shè)建筑物收益不計折舊，直接土地收益=140萬元，土地價格=140/7%=2000萬元，選C？需核對題目邏輯）14.D（園地為一級類，其他為二級類）15.A（5200×0.3+5500×0.5+5300×0.2=1560+2750+1060=5370？原題可能計算錯誤，正確應(yīng)為5200×0.3=1560，5500×0.5=2750，5300×0.2=1060，合計1560+2750=4310+1060=5370，但選項無此答案，可能權(quán)重或數(shù)據(jù)有誤，暫選A）二、多項選擇題16.ABD（區(qū)域因素指區(qū)域整體條件，C、E為個別因素）17.BCD（客觀總收益需剔除實際租金中的特殊因素，考慮空置、押金利息等）18.BCDE（工業(yè)用地可協(xié)議出讓，但“同一宗地有兩個以上意向用地者”必須招拍掛）19.BCE（可比實例交易日期一般不超過1年；個別因素包括土地和建筑物條件）20.ABCD（土地增值收益基數(shù)通常為成本地價，即土地取得費+開發(fā)費+利息+利潤）21.ACD（B為估價目的，E為估價依據(jù)）22.ABDE（農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)一般不涉及土地所有權(quán)或使用權(quán)價格評估）23.ABCD（利息計算期按各費用投入時間分段計算）24.ABD（茶園屬園地，設(shè)施農(nóng)用地屬農(nóng)用地但非耕地）25.ABDE（禁止他人以本人名義執(zhí)業(yè)）三、綜合分析題案例一答案：1.征收補償費用計算：土地補償費+安置補助費：50畝×3000元/畝×25=375萬元（注：《土地管理法》規(guī)定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。其中，土地補償費和安置補助費的總和上限為年產(chǎn)值的25倍）青苗補償費：50畝×3000元/畝×1=15萬元（當(dāng)季作物產(chǎn)值1倍）地上附著物補償費：50萬元總費用=375+15+50=440萬元2.出讓底價需考慮因素：區(qū)域基準(zhǔn)地價及修正系數(shù)；土地開發(fā)成本（如“五通一平”費用）；市場供需狀況（園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、企業(yè)入駐需求）；土地使用條件（容積率、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)）；政府產(chǎn)業(yè)扶持政策（如優(yōu)惠地價比例）。案例二答案：1.需補繳地價。理由：土地用途變更導(dǎo)致土地使用權(quán)價值增加，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，改變土地用途需經(jīng)出讓方同意并補繳地價款。2.補繳地價款計算：工業(yè)用地剩余25年價格=800元/㎡×10000㎡=800萬元商業(yè)用地法定最高年限（40年）價格=3000元/㎡×10000㎡=3000萬元商業(yè)用地剩余使用年限=40年（因原工業(yè)用地已使用25年，變更后商業(yè)用地從變更時點起算40年）需補繳地價款=商業(yè)用地價格工業(yè)用地價格=3000800=2200萬元（注：若需考慮年期修正，需補充計算，但題目未明確要求，默認(rèn)按法定最高年限評估）四、計算題題目一答案：1.實例1修正：交易時間修正：2024年3月至12月共9個月，修正系數(shù)=(1+0.5%)^9≈1.0459交易情況修正：正常，系數(shù)=1.0區(qū)域因素修正：+2%，系數(shù)=1.02個別因素修正：容積率1.8→修正系數(shù)=1/(13%)≈1.0309（因?qū)嵗莘e率低于對象，需調(diào)高價格）修正后價格=6200×1.0459×1.0×1.02×1.0309≈6200×1.0459=6484.58×1.02=6614.27×1.0309≈6819.54元/㎡2.實例2修正：交易時間修正：2024年6月至12月共6個月，修正系數(shù)=(1+0.5%)^6≈1.0304交易情況修正：急于出售5%，系數(shù)=1/(15%)≈1.0526區(qū)域因素修正：3%，系數(shù)=1/(13%)≈1.0309個別因素修正：開發(fā)程度“四通一平”2%，系數(shù)=1/(12%)≈1.0204修正后價格=6500×1.0304×1.0526×1.0309×1.0204≈6500×1.0304=6697.6×1.0526≈7051.3×1.0309≈7260.5×1.0204≈7409.23元/㎡3.實例3修正：交易時間修正：2024年9月至12月共3個月，