土地出讓程序及規(guī)定一、土地出讓概述

土地出讓是指政府將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用權(quán)人，并收取土地使用權(quán)出讓金的行為。土地出讓程序及規(guī)定旨在規(guī)范土地市場(chǎng)交易，保障土地資源的合理利用和交易雙方的合法權(quán)益。

二、土地出讓程序

（一）土地出讓準(zhǔn)備階段

1.土地評(píng)估：由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)出讓土地進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，確定出讓底價(jià)。評(píng)估需考慮土地位置、用途、周邊環(huán)境、市場(chǎng)行情等因素。

2.出讓方案編制：政府部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市發(fā)展規(guī)劃，編制土地出讓方案，明確出讓土地的用途、年限、出讓方式等。

3.信息公開：通過政府網(wǎng)站、報(bào)紙等渠道發(fā)布土地出讓公告，公告內(nèi)容包括土地位置、面積、用途、起拍價(jià)、競(jìng)買規(guī)則等。

（二）土地出讓實(shí)施階段

1.競(jìng)買人報(bào)名：競(jìng)買人需提交身份證明、資金證明等材料，并繳納保證金后報(bào)名參加競(jìng)買。

2.競(jìng)買會(huì)：在規(guī)定時(shí)間地點(diǎn)舉行競(jìng)買會(huì)，競(jìng)買人通過報(bào)價(jià)方式競(jìng)爭(zhēng)土地使用權(quán)。拍賣或掛牌方式由出讓方案確定。

3.成交確認(rèn)：競(jìng)買人報(bào)價(jià)最高且不低于底價(jià)者，經(jīng)公示無異議后，由政府部門與競(jìng)買人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

（三）土地出讓后續(xù)階段

1.支付出讓金：競(jìng)買人需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金。

2.頒發(fā)使用權(quán)證書：政府部門在出讓金支付完畢后，向競(jìng)買人頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》。

3.規(guī)劃許可：土地使用權(quán)人需依法辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可等相關(guān)手續(xù)后，方可進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

三、土地出讓規(guī)定

（一）出讓方式

1.拍賣：適用于競(jìng)爭(zhēng)激烈、價(jià)值較高的土地，競(jìng)買人通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式確定使用權(quán)人。

2.掛牌：適用于競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和的土地，競(jìng)買人通過在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)價(jià)的方式確定使用權(quán)人。

3.競(jìng)投：適用于特定行業(yè)或用途的土地，通過綜合評(píng)估競(jìng)投人資質(zhì)、方案等因素確定使用權(quán)人。

（二）出讓年限

不同用途土地的出讓年限有所不同，例如：

-商業(yè)用地：40年；

-住宅用地：70年；

-工業(yè)用地：50年；

-綜合用地：50年。

（三）保證金與競(jìng)買規(guī)則

1.保證金：競(jìng)買人需在報(bào)名時(shí)繳納一定比例的保證金，通常為出讓金的一定百分比（如10%-30%）。若競(jìng)買人未中標(biāo)，保證金全額退還；若中標(biāo)未支付出讓金，保證金不予退還。

2.競(jìng)買報(bào)價(jià)：報(bào)價(jià)應(yīng)高于底價(jià)，且每次加價(jià)幅度由出讓方案規(guī)定（如遞增最低為10萬元）。

（四）違約責(zé)任

1.競(jìng)買人未按時(shí)支付出讓金，視為違約，保證金不予退還，并可能被列入失信名單。

2.政府部門若違反出讓規(guī)定，需承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，并調(diào)整出讓方案重新進(jìn)行。

四、注意事項(xiàng)

1.競(jìng)買人需仔細(xì)閱讀土地出讓公告和競(jìng)買須知，確保符合資格要求。

2.土地使用權(quán)人需嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變土地性質(zhì)。

3.政府部門應(yīng)確保出讓過程公開透明，接受社會(huì)監(jiān)督，防止暗箱操作。

三、土地出讓規(guī)定（續(xù)）

（一）出讓方式（續(xù)）

1.拍賣：

（1）拍賣形式：常見的拍賣形式包括公開競(jìng)價(jià)拍賣和定向拍賣。公開競(jìng)價(jià)拍賣面向社會(huì)不特定主體，競(jìng)爭(zhēng)充分；定向拍賣則針對(duì)特定范圍或資質(zhì)的競(jìng)買人進(jìn)行，通常用于具有特定產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的土地。無論何種形式，均需遵循公開、公平、公正的原則。

（2）拍賣流程：

(1)發(fā)布拍賣公告：明確拍賣時(shí)間、地點(diǎn)、土地基本狀況、起拍價(jià)、保證金金額、競(jìng)買人資格條件、拍賣規(guī)則等關(guān)鍵信息。

(2)競(jìng)買人報(bào)名與資格審查：競(jìng)買人按照公告要求提交報(bào)名材料，如身份證明、資信證明、履約能力證明等，拍賣組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。

(3)繳納保證金：資格審查通過后，競(jìng)買人需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)足額繳納保證金。

(4)參加拍賣會(huì)：競(jìng)買人按時(shí)到達(dá)拍賣現(xiàn)場(chǎng)，簽到并領(lǐng)取競(jìng)買號(hào)牌。拍賣師介紹土地狀況、拍賣規(guī)則等。

(5)競(jìng)價(jià)過程：拍賣師按照規(guī)定的順序和方式進(jìn)行競(jìng)價(jià)，競(jìng)買人依次舉牌報(bào)價(jià)。報(bào)價(jià)不得低于起拍價(jià)，且需按約定幅度或以上遞增。

(6)成交確認(rèn)：當(dāng)達(dá)到最高限價(jià)或規(guī)定競(jìng)價(jià)次數(shù)無人再出價(jià)時(shí)，拍賣師落槌，宣布競(jìng)得人。拍賣組織機(jī)構(gòu)當(dāng)場(chǎng)出具《拍賣成交證明書》。

（3）注意事項(xiàng)：競(jìng)買人應(yīng)充分了解土地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境，謹(jǐn)慎評(píng)估競(jìng)買風(fēng)險(xiǎn)，切勿盲目競(jìng)價(jià)。

2.掛牌：

（1）掛牌期限：掛牌出讓通常設(shè)有最短掛牌時(shí)間（如不少于10個(gè)工作日），以保障市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)。掛牌期間，土地信息持續(xù)公開，供潛在競(jìng)買人關(guān)注。

（2）掛牌流程：

(1)發(fā)布掛牌公告：與拍賣公告類似，但重點(diǎn)突出掛牌時(shí)間、起始價(jià)、增價(jià)幅度、掛牌編號(hào)等信息。

(2)競(jìng)買人報(bào)名與資格審查：同樣要求提交相關(guān)材料，并進(jìn)行資格審查。

(3)繳納保證金：資格審查通過后，競(jìng)買人在掛牌截止日之前繳納保證金。

(4)競(jìng)買報(bào)價(jià)：競(jìng)買人可在掛牌期間，通過指定方式（如線上系統(tǒng)或書面文件）提交報(bào)價(jià)。每次報(bào)價(jià)不得低于增價(jià)幅度。

(5)確定競(jìng)得人：掛牌期限屆滿，根據(jù)“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人。若在掛牌期內(nèi)有有效報(bào)價(jià)，則按最高報(bào)價(jià)者確定；若報(bào)價(jià)不足底價(jià)，則轉(zhuǎn)為其他方式或終止出讓。

(6)成交確認(rèn)：拍賣組織機(jī)構(gòu)出具《掛牌成交證明書》。

（3）特點(diǎn)：掛牌方式靈活性較高，給予競(jìng)買人更充分的時(shí)間研究和決策，適用于市場(chǎng)關(guān)注度相對(duì)較低或需要廣泛征集意向的土地。

3.競(jìng)投：

（1）適用范圍：競(jìng)投方式通常適用于有特殊產(chǎn)業(yè)需求、需要綜合評(píng)估競(jìng)買人資質(zhì)和方案的土地，例如，用于特定基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地等。這種方式更側(cè)重于對(duì)競(jìng)買人綜合素質(zhì)的考量。

（2）評(píng)審方式：競(jìng)投一般不設(shè)底價(jià)或設(shè)有最高限價(jià)。競(jìng)買人需提交包含但不限于競(jìng)投報(bào)價(jià)、公司資質(zhì)、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃、技術(shù)方案、履約保障措施等內(nèi)容的競(jìng)投文件。評(píng)審委員會(huì)將根據(jù)事先公布的綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（如價(jià)格、資質(zhì)、方案可行性、社會(huì)效益等）對(duì)所有有效競(jìng)投文件進(jìn)行評(píng)審，擇優(yōu)確定競(jìng)得人。

（3）流程：

(1)發(fā)布競(jìng)投公告：明確競(jìng)投要求、評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)、提交文件要求、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等。

(2)競(jìng)買人報(bào)名與資格審查：提交報(bào)名材料，通過資格審查。

(3)提交競(jìng)投文件：在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按要求提交完整競(jìng)投文件。

(4)評(píng)審：評(píng)審委員會(huì)對(duì)競(jìng)投文件進(jìn)行評(píng)審，形成評(píng)審意見。

(5)確定競(jìng)得人：根據(jù)評(píng)審意見，擇優(yōu)確定競(jìng)得人，并出具《競(jìng)投成交證明書》。

（4）透明度要求：采用競(jìng)投方式時(shí)，需確保評(píng)審過程的透明和公正，評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)和程序應(yīng)事先公布，接受監(jiān)督。

（二）出讓年限（續(xù)）

1.年限計(jì)算：土地使用權(quán)出讓年限從土地使用權(quán)人合法取得土地使用權(quán)的日期起算，而非從土地交付日期或合同簽訂日期起算。

2.年限屆滿處理：土地使用權(quán)出讓年限屆滿時(shí)，土地使用權(quán)人需根據(jù)土地用途，依法辦理續(xù)期手續(xù)。續(xù)期是否需要繳納土地出讓金、繳納標(biāo)準(zhǔn)等，通常依據(jù)當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定和土地市場(chǎng)情況確定。若未在規(guī)定期限內(nèi)辦理續(xù)期手續(xù)，土地使用權(quán)將依法終止。

3.提前終止：在特殊情況下，如土地使用權(quán)人違反土地使用權(quán)出讓合同約定，政府部門有權(quán)依照合同約定提前收回土地使用權(quán)，并可能根據(jù)違約情況要求賠償損失。收回土地通常也需要遵循法定的程序。

（三）保證金與競(jìng)買規(guī)則（續(xù)）

1.保證金比例：保證金的設(shè)定旨在約束競(jìng)買人認(rèn)真參與競(jìng)買，防止其隨意撤場(chǎng)或違約。比例通常根據(jù)土地價(jià)值、市場(chǎng)熱度等因素設(shè)定，一般不低于土地使用權(quán)出讓底價(jià)的一定百分比（例如5%-30%之間浮動(dòng)），具體比例在出讓公告中明確。保證金在競(jìng)買過程中可按約定規(guī)則遞增。

2.保證金退還規(guī)則：

(1)競(jìng)得人：在競(jìng)得后，若未按時(shí)足額支付土地使用權(quán)出讓金，其繳納的保證金不予退還，作為違約成本。若按時(shí)支付出讓金，保證金在扣除相應(yīng)出讓金后余額退還。

(2)未競(jìng)得人：在拍賣會(huì)或掛牌期滿后，無論是否競(jìng)得，其繳納的保證金將在扣除相關(guān)手續(xù)費(fèi)后全額退還。

3.加價(jià)幅度：在競(jìng)價(jià)或掛牌過程中，為了保證交易的有序進(jìn)行，通常會(huì)對(duì)每次加價(jià)設(shè)定最低幅度。例如，住宅用地可能設(shè)定為人民幣1萬元或5萬元的整數(shù)倍，商業(yè)用地可能設(shè)定為人民幣10萬元或50萬元的整數(shù)倍。具體幅度在出讓文件中明確。首次加價(jià)不得低于最低加價(jià)幅度，后續(xù)加價(jià)也需遵守此規(guī)則。

4.報(bào)價(jià)方式：報(bào)價(jià)通常以書面形式提交（如在拍賣現(xiàn)場(chǎng)的報(bào)價(jià)牌上舉牌，或在掛牌系統(tǒng)中輸入），并需明確注明報(bào)價(jià)金額。報(bào)價(jià)應(yīng)明確、完整，無歧義。

（四）違約責(zé)任（續(xù)）

1.對(duì)競(jìng)買人的違約責(zé)任：

(1)未按約定時(shí)間、金額支付土地使用權(quán)出讓金的：視為競(jìng)買人違約。其已繳納的保證金不予退還，并可能被要求承擔(dān)相應(yīng)的違約金或賠償損失。若涉及銀行保函，則需承擔(dān)保函相關(guān)的費(fèi)用。

(2)在競(jìng)得后，無正當(dāng)理由拒不簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或未按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的：除承擔(dān)上述責(zé)任外，政府相關(guān)部門有權(quán)依據(jù)合同約定或法律規(guī)定收回土地使用權(quán)，并追究其法律責(zé)任。

(3)提供虛假材料騙取競(jìng)買資格或中標(biāo)資格的：一經(jīng)查實(shí)，取消其競(jìng)買資格或中標(biāo)效力，已繳納的保證金不予退還，并可能被列入行業(yè)信用負(fù)面清單。

2.對(duì)出讓方的潛在責(zé)任（程序保障角度）：

(1)若因出讓方自身程序瑕疵（如信息發(fā)布不充分、資格審查不當(dāng)?shù)珜?dǎo)致錯(cuò)誤授予他人權(quán)利）導(dǎo)致無法按約定履行合同，出讓方需承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，并可能需要重新組織出讓活動(dòng)。

(2)出讓方在收回土地使用權(quán)時(shí)，需依法保障地上合法附著物及青苗的處置權(quán)益，并按規(guī)定支付相應(yīng)補(bǔ)償。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)需參照相關(guān)補(bǔ)償規(guī)范執(zhí)行。

四、注意事項(xiàng)（續(xù)）

1.盡職調(diào)查：競(jìng)買人在參與競(jìng)買前，務(wù)必對(duì)出讓土地進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，包括但不限于：

(1)土地權(quán)利狀況：核實(shí)土地是否存在查封、抵押或其他權(quán)利限制。

(2)地質(zhì)水文條件：了解土壤性質(zhì)、地下水位、有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。

(3)基礎(chǔ)設(shè)施配套：確認(rèn)水、電、路、氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施接入情況及成本。

(4)規(guī)劃限制：仔細(xì)研究土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，確認(rèn)土地用途、容積率、建筑密度、綠地率等指標(biāo)是否符合未來開發(fā)需求，以及是否存在特殊規(guī)劃限制（如環(huán)保要求、限高規(guī)定等）。

(5)環(huán)境因素：評(píng)估是否存在污染風(fēng)險(xiǎn)、噪聲影響等環(huán)境問題。

(6)市場(chǎng)分析：研判土地所在區(qū)域的市場(chǎng)前景、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、開發(fā)成本等。

2.合同審閱：中標(biāo)后簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》是具有法律約束力的文件。競(jìng)買人必須仔細(xì)審閱合同條款，特別是關(guān)于支付方式、支付期限、開發(fā)建設(shè)要求、違約責(zé)任、政府配套承諾（如有）等內(nèi)容，確保自身能夠完全履行。如有疑問，應(yīng)尋求專業(yè)法律或財(cái)務(wù)顧問的意見。

3.資金準(zhǔn)備：確保有充足的資金用于繳納保證金、土地使用權(quán)出讓金以及后續(xù)的開發(fā)建設(shè)成本。資金鏈斷裂可能導(dǎo)致無法履約，造成重大損失。

4.合規(guī)開發(fā)：中標(biāo)后，土地使用權(quán)人必須嚴(yán)格按照出讓合同約定的土地用途和各項(xiàng)規(guī)劃要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，依法辦理各項(xiàng)規(guī)劃許可、施工許可等手續(xù)。任何超范圍、不合規(guī)的開發(fā)行為都將面臨法律風(fēng)險(xiǎn)和行政處罰。

5.信息獲?。好芮嘘P(guān)注政府官方網(wǎng)站、土地交易中心發(fā)布的信息，及時(shí)獲取土地出讓公告、成交結(jié)果、政策變化等動(dòng)態(tài)。確保在所有時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)履行相應(yīng)的申報(bào)、繳款等義務(wù)。

6.風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)：土地投資具有高風(fēng)險(xiǎn)性，受宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)周期、政策調(diào)整等多種因素影響。競(jìng)買人應(yīng)具備充分的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和承受能力。

一、土地出讓概述

土地出讓是指政府將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用權(quán)人，并收取土地使用權(quán)出讓金的行為。土地出讓程序及規(guī)定旨在規(guī)范土地市場(chǎng)交易，保障土地資源的合理利用和交易雙方的合法權(quán)益。

二、土地出讓程序

（一）土地出讓準(zhǔn)備階段

1.土地評(píng)估：由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)出讓土地進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，確定出讓底價(jià)。評(píng)估需考慮土地位置、用途、周邊環(huán)境、市場(chǎng)行情等因素。

2.出讓方案編制：政府部門根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市發(fā)展規(guī)劃，編制土地出讓方案，明確出讓土地的用途、年限、出讓方式等。

3.信息公開：通過政府網(wǎng)站、報(bào)紙等渠道發(fā)布土地出讓公告，公告內(nèi)容包括土地位置、面積、用途、起拍價(jià)、競(jìng)買規(guī)則等。

（二）土地出讓實(shí)施階段

1.競(jìng)買人報(bào)名：競(jìng)買人需提交身份證明、資金證明等材料，并繳納保證金后報(bào)名參加競(jìng)買。

2.競(jìng)買會(huì)：在規(guī)定時(shí)間地點(diǎn)舉行競(jìng)買會(huì)，競(jìng)買人通過報(bào)價(jià)方式競(jìng)爭(zhēng)土地使用權(quán)。拍賣或掛牌方式由出讓方案確定。

3.成交確認(rèn)：競(jìng)買人報(bào)價(jià)最高且不低于底價(jià)者，經(jīng)公示無異議后，由政府部門與競(jìng)買人簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。

（三）土地出讓后續(xù)階段

1.支付出讓金：競(jìng)買人需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)支付全部土地使用權(quán)出讓金。

2.頒發(fā)使用權(quán)證書：政府部門在出讓金支付完畢后，向競(jìng)買人頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》。

3.規(guī)劃許可：土地使用權(quán)人需依法辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可等相關(guān)手續(xù)后，方可進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

三、土地出讓規(guī)定

（一）出讓方式

1.拍賣：適用于競(jìng)爭(zhēng)激烈、價(jià)值較高的土地，競(jìng)買人通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)方式確定使用權(quán)人。

2.掛牌：適用于競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和的土地，競(jìng)買人通過在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)價(jià)的方式確定使用權(quán)人。

3.競(jìng)投：適用于特定行業(yè)或用途的土地，通過綜合評(píng)估競(jìng)投人資質(zhì)、方案等因素確定使用權(quán)人。

（二）出讓年限

不同用途土地的出讓年限有所不同，例如：

-商業(yè)用地：40年；

-住宅用地：70年；

-工業(yè)用地：50年；

-綜合用地：50年。

（三）保證金與競(jìng)買規(guī)則

1.保證金：競(jìng)買人需在報(bào)名時(shí)繳納一定比例的保證金，通常為出讓金的一定百分比（如10%-30%）。若競(jìng)買人未中標(biāo)，保證金全額退還；若中標(biāo)未支付出讓金，保證金不予退還。

2.競(jìng)買報(bào)價(jià)：報(bào)價(jià)應(yīng)高于底價(jià)，且每次加價(jià)幅度由出讓方案規(guī)定（如遞增最低為10萬元）。

（四）違約責(zé)任

1.競(jìng)買人未按時(shí)支付出讓金，視為違約，保證金不予退還，并可能被列入失信名單。

2.政府部門若違反出讓規(guī)定，需承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，并調(diào)整出讓方案重新進(jìn)行。

四、注意事項(xiàng)

1.競(jìng)買人需仔細(xì)閱讀土地出讓公告和競(jìng)買須知，確保符合資格要求。

2.土地使用權(quán)人需嚴(yán)格按照規(guī)劃用途開發(fā)建設(shè)，不得擅自改變土地性質(zhì)。

3.政府部門應(yīng)確保出讓過程公開透明，接受社會(huì)監(jiān)督，防止暗箱操作。

三、土地出讓規(guī)定（續(xù)）

（一）出讓方式（續(xù)）

1.拍賣：

（1）拍賣形式：常見的拍賣形式包括公開競(jìng)價(jià)拍賣和定向拍賣。公開競(jìng)價(jià)拍賣面向社會(huì)不特定主體，競(jìng)爭(zhēng)充分；定向拍賣則針對(duì)特定范圍或資質(zhì)的競(jìng)買人進(jìn)行，通常用于具有特定產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的土地。無論何種形式，均需遵循公開、公平、公正的原則。

（2）拍賣流程：

(1)發(fā)布拍賣公告：明確拍賣時(shí)間、地點(diǎn)、土地基本狀況、起拍價(jià)、保證金金額、競(jìng)買人資格條件、拍賣規(guī)則等關(guān)鍵信息。

(2)競(jìng)買人報(bào)名與資格審查：競(jìng)買人按照公告要求提交報(bào)名材料，如身份證明、資信證明、履約能力證明等，拍賣組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。

(3)繳納保證金：資格審查通過后，競(jìng)買人需在規(guī)定時(shí)間內(nèi)足額繳納保證金。

(4)參加拍賣會(huì)：競(jìng)買人按時(shí)到達(dá)拍賣現(xiàn)場(chǎng)，簽到并領(lǐng)取競(jìng)買號(hào)牌。拍賣師介紹土地狀況、拍賣規(guī)則等。

(5)競(jìng)價(jià)過程：拍賣師按照規(guī)定的順序和方式進(jìn)行競(jìng)價(jià)，競(jìng)買人依次舉牌報(bào)價(jià)。報(bào)價(jià)不得低于起拍價(jià)，且需按約定幅度或以上遞增。

(6)成交確認(rèn)：當(dāng)達(dá)到最高限價(jià)或規(guī)定競(jìng)價(jià)次數(shù)無人再出價(jià)時(shí)，拍賣師落槌，宣布競(jìng)得人。拍賣組織機(jī)構(gòu)當(dāng)場(chǎng)出具《拍賣成交證明書》。

（3）注意事項(xiàng)：競(jìng)買人應(yīng)充分了解土地現(xiàn)狀及周邊環(huán)境，謹(jǐn)慎評(píng)估競(jìng)買風(fēng)險(xiǎn)，切勿盲目競(jìng)價(jià)。

2.掛牌：

（1）掛牌期限：掛牌出讓通常設(shè)有最短掛牌時(shí)間（如不少于10個(gè)工作日），以保障市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)。掛牌期間，土地信息持續(xù)公開，供潛在競(jìng)買人關(guān)注。

（2）掛牌流程：

(1)發(fā)布掛牌公告：與拍賣公告類似，但重點(diǎn)突出掛牌時(shí)間、起始價(jià)、增價(jià)幅度、掛牌編號(hào)等信息。

(2)競(jìng)買人報(bào)名與資格審查：同樣要求提交相關(guān)材料，并進(jìn)行資格審查。

(3)繳納保證金：資格審查通過后，競(jìng)買人在掛牌截止日之前繳納保證金。

(4)競(jìng)買報(bào)價(jià)：競(jìng)買人可在掛牌期間，通過指定方式（如線上系統(tǒng)或書面文件）提交報(bào)價(jià)。每次報(bào)價(jià)不得低于增價(jià)幅度。

(5)確定競(jìng)得人：掛牌期限屆滿，根據(jù)“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人。若在掛牌期內(nèi)有有效報(bào)價(jià)，則按最高報(bào)價(jià)者確定；若報(bào)價(jià)不足底價(jià)，則轉(zhuǎn)為其他方式或終止出讓。

(6)成交確認(rèn)：拍賣組織機(jī)構(gòu)出具《掛牌成交證明書》。

（3）特點(diǎn)：掛牌方式靈活性較高，給予競(jìng)買人更充分的時(shí)間研究和決策，適用于市場(chǎng)關(guān)注度相對(duì)較低或需要廣泛征集意向的土地。

3.競(jìng)投：

（1）適用范圍：競(jìng)投方式通常適用于有特殊產(chǎn)業(yè)需求、需要綜合評(píng)估競(jìng)買人資質(zhì)和方案的土地，例如，用于特定基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地等。這種方式更側(cè)重于對(duì)競(jìng)買人綜合素質(zhì)的考量。

（2）評(píng)審方式：競(jìng)投一般不設(shè)底價(jià)或設(shè)有最高限價(jià)。競(jìng)買人需提交包含但不限于競(jìng)投報(bào)價(jià)、公司資質(zhì)、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃、技術(shù)方案、履約保障措施等內(nèi)容的競(jìng)投文件。評(píng)審委員會(huì)將根據(jù)事先公布的綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（如價(jià)格、資質(zhì)、方案可行性、社會(huì)效益等）對(duì)所有有效競(jìng)投文件進(jìn)行評(píng)審，擇優(yōu)確定競(jìng)得人。

（3）流程：

(1)發(fā)布競(jìng)投公告：明確競(jìng)投要求、評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)、提交文件要求、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等。

(2)競(jìng)買人報(bào)名與資格審查：提交報(bào)名材料，通過資格審查。

(3)提交競(jìng)投文件：在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按要求提交完整競(jìng)投文件。

(4)評(píng)審：評(píng)審委員會(huì)對(duì)競(jìng)投文件進(jìn)行評(píng)審，形成評(píng)審意見。

(5)確定競(jìng)得人：根據(jù)評(píng)審意見，擇優(yōu)確定競(jìng)得人，并出具《競(jìng)投成交證明書》。

（4）透明度要求：采用競(jìng)投方式時(shí)，需確保評(píng)審過程的透明和公正，評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)和程序應(yīng)事先公布，接受監(jiān)督。

（二）出讓年限（續(xù)）

1.年限計(jì)算：土地使用權(quán)出讓年限從土地使用權(quán)人合法取得土地使用權(quán)的日期起算，而非從土地交付日期或合同簽訂日期起算。

2.年限屆滿處理：土地使用權(quán)出讓年限屆滿時(shí)，土地使用權(quán)人需根據(jù)土地用途，依法辦理續(xù)期手續(xù)。續(xù)期是否需要繳納土地出讓金、繳納標(biāo)準(zhǔn)等，通常依據(jù)當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定和土地市場(chǎng)情況確定。若未在規(guī)定期限內(nèi)辦理續(xù)期手續(xù)，土地使用權(quán)將依法終止。

3.提前終止：在特殊情況下，如土地使用權(quán)人違反土地使用權(quán)出讓合同約定，政府部門有權(quán)依照合同約定提前收回土地使用權(quán)，并可能根據(jù)違約情況要求賠償損失。收回土地通常也需要遵循法定的程序。

（三）保證金與競(jìng)買規(guī)則（續(xù)）

1.保證金比例：保證金的設(shè)定旨在約束競(jìng)買人認(rèn)真參與競(jìng)買，防止其隨意撤場(chǎng)或違約。比例通常根據(jù)土地價(jià)值、市場(chǎng)熱度等因素設(shè)定，一般不低于土地使用權(quán)出讓底價(jià)的一定百分比（例如5%-30%之間浮動(dòng)），具體比例在出讓公告中明確。保證金在競(jìng)買過程中可按約定規(guī)則遞增。

2.保證金退還規(guī)則：

(1)競(jìng)得人：在競(jìng)得后，若未按時(shí)足額支付土地使用權(quán)出讓金，其繳納的保證金不予退還，作為違約成本。若按時(shí)支付出讓金，保證金在扣除相應(yīng)出讓金后余額退還。

(2)未競(jìng)得人：在拍賣會(huì)或掛牌期滿后，無論是否競(jìng)得，其繳納的保證金將在扣除相關(guān)手續(xù)費(fèi)后全額退還。

3.加價(jià)幅度：在競(jìng)價(jià)或掛牌過程中，為了保證交易的有序進(jìn)行，通常會(huì)對(duì)每次加價(jià)設(shè)定最低幅度。例如，住宅用地可能設(shè)定為人民幣1萬元或5萬元的整數(shù)倍，商業(yè)用地可能設(shè)定為人民幣10萬元或50萬元的整數(shù)倍。具體幅度在出讓文件中明確。首次加價(jià)不得低于最低加價(jià)幅度，后續(xù)加價(jià)也需遵守此規(guī)則。

4.報(bào)價(jià)方式：報(bào)價(jià)通常以書面形式提交（如在拍賣現(xiàn)場(chǎng)的報(bào)價(jià)牌上舉牌，或在掛牌系統(tǒng)中輸入），并需明確注明報(bào)價(jià)金額。報(bào)價(jià)應(yīng)明確、完整，無歧義。

（四）違約責(zé)任（續(xù)）

1.對(duì)競(jìng)買人的違約責(zé)任：

(1)未按約定時(shí)間、金額支付土地使用權(quán)出讓金的：視為競(jìng)買人違約。其已繳納的保證金不予退還，并可能被要求承擔(dān)相應(yīng)的違約金或賠償損失。若涉及銀行保函，則需承擔(dān)保函相關(guān)的費(fèi)用。

(2)在競(jìng)得后，無正當(dāng)理由拒不簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或未按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的：除承擔(dān)上述責(zé)任外，政府相關(guān)部門有權(quán)依據(jù)合同約定或法律規(guī)定收回土地使用權(quán)，并追究其法律責(zé)任。

(3)提供虛假材料騙取競(jìng)買資格或中標(biāo)資格的：一經(jīng)查實(shí)，取消其競(jìng)買資格或中標(biāo)效力，已繳納的保證金不予退還，并可能被列入行業(yè)信用負(fù)面清單。

2.對(duì)出讓方的潛在責(zé)任（程