我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)及成因分析案例概述目錄TOC\o"1-3"\h\u20922（一）存在的風(fēng)險(xiǎn) 127181.居民對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房認(rèn)同感較低 1161522.回購(gòu)約束中的風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱 2125833.共有產(chǎn)權(quán)房制度僅存在地方性政策的規(guī)定，在法律層面上缺乏有力保障 3260364.監(jiān)管權(quán)限不明 4154395.我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房保障系統(tǒng)尚未完善 5241696.共有產(chǎn)權(quán)房推行過程中遇到的外在風(fēng)險(xiǎn) 615940（二）成因 6我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房制度在經(jīng)濟(jì)適用房制度的基礎(chǔ)上推行，經(jīng)過多年的實(shí)踐探索，取得了一定的成效，但是中國(guó)住房保障制度體系上仍然還存在很多方面的風(fēng)險(xiǎn)。（一）存在的風(fēng)險(xiǎn)1.居民對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房認(rèn)同感較低經(jīng)濟(jì)適用房的政策在我國(guó)已經(jīng)實(shí)行很多年，其帶來的影響早已潛移默化的走進(jìn)我們的思維，經(jīng)濟(jì)適用房盡管存在“有限產(chǎn)權(quán)”的說法，但其的確也在很大程度上解決了人們對(duì)于房屋的剛性需求，切實(shí)感受到了經(jīng)濟(jì)適用房帶來的利益。對(duì)廣大人民群眾而言，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種新興的模式，按照哲學(xué)思維上的理論：人們對(duì)于新事物的接受需要一個(gè)漫長(zhǎng)過程，那么人民群眾接受共有產(chǎn)權(quán)房制度就不是一朝一夕的事情，同樣也需要很長(zhǎng)的時(shí)間來理解乃至接受。在實(shí)踐中我們發(fā)現(xiàn)，商品房?jī)r(jià)格高的城市對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的接受感更為強(qiáng)烈；商品房?jī)r(jià)格低的城市對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的接受感則沒有那么強(qiáng)烈。在商品房?jī)r(jià)格高的地區(qū)，共有產(chǎn)權(quán)住房的優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)的更為明顯。例如，杭州商品房?jī)r(jià)格為40000元／平方米，即使個(gè)人出資25000元／平方米，個(gè)人產(chǎn)權(quán)雖然只占60％，但是對(duì)于普通民眾來說仍然是明顯降低了購(gòu)房門檻的，所以共有產(chǎn)權(quán)房更容易被青睞。但在商品房?jī)r(jià)格低的地區(qū)，政府僅依靠土地轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)，對(duì)于居民而言仍然需要支付高額的住房費(fèi)用。例如，某縣住宅開發(fā)成本為5000元／平方米，但是縣域商品房?jī)r(jià)格為5500元／平方米，若購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房個(gè)人出資5000元／平方米，即使個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例達(dá)到90％以上，對(duì)相當(dāng)部分中低收入家庭而言仍然是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)，購(gòu)房欲望被限制，導(dǎo)致缺乏吸引力。所以，兩者相比較而言，我們?cè)诜績(jī)r(jià)較高的一二線城市推廣共有產(chǎn)權(quán)房的意義更大，居民的認(rèn)同感更高。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房的另一個(gè)弊端是：共用產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證不是屬于老百姓，而是屬于政府，人們對(duì)這個(gè)問題也是充滿焦慮和擔(dān)心的，畢竟房產(chǎn)證對(duì)普通百姓而言就是一份保障，在中國(guó)傳統(tǒng)思想中，有證有房才是實(shí)在的結(jié)局，故而對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)同感也是因此下降。2.回購(gòu)約束中的風(fēng)險(xiǎn)不對(duì)稱以湖北黃石模式為例，其現(xiàn)行政策有以下幾項(xiàng)規(guī)定：一是購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)住房的家庭，可以選擇分期付款來購(gòu)買政府產(chǎn)權(quán)部分住房，形成完全產(chǎn)權(quán)五年內(nèi)購(gòu)買的，可以享受共有產(chǎn)權(quán)住房的價(jià)格；二是五年以上八年以內(nèi)購(gòu)買的，按原供應(yīng)價(jià)格加第六年起的銀行同期貸款利息購(gòu)買;八年以后購(gòu)買的,按屆時(shí)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格購(gòu)買門。若根據(jù)該項(xiàng)政策，那么,房?jī)r(jià)如果處于增長(zhǎng)的時(shí)機(jī)，居民會(huì)采取回購(gòu)政府持有產(chǎn)權(quán)部分的方式來獲得利益，與此同時(shí)，政府也能從共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)中剝離出來；但是房?jī)r(jià)一旦出現(xiàn)下滑，那么居民從政府手中購(gòu)回產(chǎn)權(quán)的欲望就會(huì)降低，甚至?xí)?duì)政府產(chǎn)生較為負(fù)面的情緒，屆時(shí)將會(huì)導(dǎo)致政府成為共有產(chǎn)權(quán)的的最大持有者，那么勢(shì)必會(huì)給政府的財(cái)政帶來風(fēng)險(xiǎn)。3.共有產(chǎn)權(quán)房制度僅存在地方性政策的規(guī)定，在法律層面上缺乏有力保障以法律的視角來看該制度本身，其法律關(guān)系的復(fù)雜性主要表現(xiàn)在兩個(gè)地方：一方面共有產(chǎn)權(quán)房不是單一主體的存在，這些主體關(guān)系相互牽連，情況復(fù)雜；另一方面產(chǎn)權(quán)共有雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容也較為復(fù)雜，特別是在涉及到權(quán)利共享方面。目前共有產(chǎn)權(quán)房制度中所涉及的產(chǎn)權(quán)主體相對(duì)清晰，為政府和申請(qǐng)居民，但是在權(quán)利義務(wù)中我國(guó)并未在理論層面中明晰，較為模糊。該法律關(guān)系的存在還可能涉及其他主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，譬如符合條件的繼承人能在什么樣的條件下直接繼承被繼承人的共有產(chǎn)權(quán)房，拍賣人在房屋產(chǎn)權(quán)抵押后是否需要符合購(gòu)房條件等等問題，因此，我們?cè)诮鉀Q實(shí)體共有產(chǎn)權(quán)房糾紛中，經(jīng)常會(huì)因?yàn)闄?quán)利義務(wù)的不明晰而難以準(zhǔn)確解決問題。再者，共有產(chǎn)權(quán)房發(fā)展成熟的國(guó)家大多有比較完備的配套法律，如日本在20世紀(jì)50年代，為了緩解第二次世界大戰(zhàn)后的住宅短缺問題，先后制定了《住宅金融公庫(kù)法》、《公營(yíng)住宅法》、《日本住宅公團(tuán)法》以及“住宅消費(fèi)保障”等一系列相關(guān)法規(guī)，新加坡在20世紀(jì)60年代公布并實(shí)施了《新加坡建屋與發(fā)展法令》，明確了政府發(fā)展住房的目標(biāo)、方針、政策，確立了專門的法定機(jī)構(gòu)行使政府組屋建設(shè)、分配和管理職能。而我國(guó)當(dāng)前共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)僅停留在政策方面，限于地方性法律文件，《住房保障房》即使一直在立法規(guī)劃中，但至今仍未實(shí)現(xiàn)。而目前具有全國(guó)效力的文件只有住建部等六部委在2014年頒布的《關(guān)于試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商品住房的指導(dǎo)意見》這一規(guī)范性文件，在淮安試點(diǎn)時(shí)，僅制定了《淮安市共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用管理辦法》、《淮安市共有產(chǎn)權(quán)住房申購(gòu)管理細(xì)則》，沒有在憲法和其他法律中明確制定全國(guó)范圍內(nèi)可統(tǒng)一適用的法律。當(dāng)前僅運(yùn)用行政手段來管理，立法層次較低，內(nèi)容寬泛且不統(tǒng)一，一旦與其他規(guī)范性文件相沖突，容易造成適用上的困境，因此僅憑地方政府出臺(tái)的暫行條例或者管理辦法缺乏法律的強(qiáng)制性，難以解決出現(xiàn)的問題，易引發(fā)糾紛和矛盾。4.監(jiān)管權(quán)限不明政府作為一個(gè)主體，同時(shí)是住房保障體系實(shí)施的主體，又是住房保障體系的實(shí)際參與者。根據(jù)《民法典》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)房被定義為公民和政府的共有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)申請(qǐng)者符合規(guī)定的條件時(shí)，可以與政府共同享有各自比例下的房屋產(chǎn)權(quán)。任何事物的雙方的利益是相互沖突的，而政府此時(shí)扮演的角色代表著雙方的利益，因此便極易出現(xiàn)只反映一方的利益而忽略另一方的情形，難免會(huì)顧此失彼。就想要取得共有產(chǎn)權(quán)房的家庭來說，申請(qǐng)前，他們?yōu)榱藵M足申請(qǐng)條件，可能會(huì)隱瞞甚至虛構(gòu)自己的信息，當(dāng)取得購(gòu)房資格時(shí)，私下出租共有產(chǎn)權(quán)房或另找途徑再次申請(qǐng)的行為也屢見不鮮。就申請(qǐng)條件來說，適用對(duì)象難以準(zhǔn)確界定。申請(qǐng)條件之一是家庭收入，但是收入如何來界定本身就是務(wù)虛的事情，收入形成的經(jīng)濟(jì)利益總流入的形式多種多樣，既可能表現(xiàn)為資產(chǎn)的增加，如增加銀行存款、應(yīng)收賬款，也可能表現(xiàn)為負(fù)債的減少等，除了可供了解查閱的賬面財(cái)產(chǎn)，還有很多的隱形財(cái)產(chǎn)，這些都難以統(tǒng)計(jì)到家庭收入中，因此難以確認(rèn)申請(qǐng)者的準(zhǔn)確收入。而我國(guó)沒有一個(gè)獨(dú)立、專門的監(jiān)管調(diào)查機(jī)構(gòu)，我們難以去嚴(yán)格知悉和確認(rèn)申請(qǐng)者的實(shí)際收入信息、信用征信，因此可能導(dǎo)致沒有資格申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房的人占用了他人的名額。此外，政府在實(shí)施共有產(chǎn)權(quán)房政策過程中，可能會(huì)存在少數(shù)工作人員出現(xiàn)工作疏漏，乃至暗箱操作的行為，導(dǎo)致一些本沒有資格的申請(qǐng)者渾水摸魚獲得購(gòu)房權(quán)利，而真正符合條件的申請(qǐng)者卻沒有名額，這不僅易引發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn)，甚至演變成法律上的風(fēng)險(xiǎn)。并且，共有產(chǎn)權(quán)房從機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)上就存在政府定價(jià)與市場(chǎng)估價(jià)的“差價(jià)”，這意味著可能會(huì)存在政府牟利行為，政府介入的環(huán)節(jié)越多，一旦監(jiān)督不力或相關(guān)行政機(jī)關(guān)工作人員自身覺悟較低，便極易引發(fā)貪贓枉法、徇私舞弊等腐敗現(xiàn)象。我國(guó)現(xiàn)階段沒有設(shè)立一個(gè)獨(dú)立的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，僅依靠松弛的政府監(jiān)管和大家的自覺性無法徹底抑制這些行為的出現(xiàn)。5.我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房保障系統(tǒng)尚未完善共有產(chǎn)權(quán)房屬于保障性住房的一項(xiàng)重要組成部分，在涉及如此重大的民生工程時(shí)，通常需要政府投入大量的財(cái)政資金，但目前存在的投入資金短缺問題較為突出。沒有充足的資金投入，共有產(chǎn)權(quán)房保障系統(tǒng)完善步伐緩慢。我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房保障系統(tǒng)尚未完善還體現(xiàn)在住房數(shù)量的落實(shí)上，據(jù)有關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京2021年當(dāng)年完成共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應(yīng)389萬宗，規(guī)劃建筑規(guī)模約4581萬平方米，是往年供地可建設(shè)規(guī)模的4倍，計(jì)劃共有15萬套共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)，但根據(jù)記者實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，實(shí)際落實(shí)的數(shù)量?jī)H約有85000余套住房，和規(guī)劃的住房數(shù)量有較大的差距。申購(gòu)家庭的數(shù)量和能提供的共有產(chǎn)權(quán)房之間存在較大的差距，共有產(chǎn)權(quán)房遠(yuǎn)不能滿足目前的申請(qǐng)需求量，我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房保障系統(tǒng)并不完善，還需要進(jìn)一步改進(jìn)。此外，目前我國(guó)的共有產(chǎn)權(quán)住房制度還沒有走向完備，仍然處于試點(diǎn)階段，并沒有普及到每個(gè)城市，同時(shí)試點(diǎn)的城市由于地域不同、地方相關(guān)機(jī)構(gòu)的管理和執(zhí)行力不同，可能導(dǎo)致試點(diǎn)工作推行的進(jìn)程不同，有些城市在不斷完善和發(fā)展，而有些城市則改進(jìn)緩慢。沒有完善的保障系統(tǒng)，各試點(diǎn)城市無法統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃和交流，共有產(chǎn)權(quán)房制度處在一個(gè)參差發(fā)展的階段，無法取得共同的進(jìn)步。6.共有產(chǎn)權(quán)房推行過程中遇到的外在風(fēng)險(xiǎn)共有產(chǎn)權(quán)房作為一種新制度的出現(xiàn)，是對(duì)當(dāng)前商業(yè)規(guī)則的變革和沖擊，容易遭受到傳統(tǒng)行業(yè)的抵制。一方面政府維持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，以行政手段干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，推行了共有產(chǎn)權(quán)房制度，可能會(huì)受到房地產(chǎn)領(lǐng)域的阻力，進(jìn)而引發(fā)一系列的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和法律問題。另一方面由于共有產(chǎn)權(quán)房也是房屋的一種，自改革開放以來，我國(guó)住房供應(yīng)系統(tǒng)日趨完善，逐步以市場(chǎng)為導(dǎo)向，形成了商品房和保障房共同發(fā)展的住房供應(yīng)系統(tǒng)，在中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的背景下，也會(huì)存在房?jī)r(jià)漲跌的風(fēng)險(xiǎn)以及購(gòu)房者貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)，盡管在共有產(chǎn)權(quán)住房場(chǎng)合中，采用有限產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)讓的范圍也可以加以限制，只能面向中低收入群體，這是通過制度設(shè)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)的，但是在轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格已經(jīng)是市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)中低收入群體來說已經(jīng)沒有任何保障意義。最后導(dǎo)致的結(jié)果不僅與房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)，而且關(guān)系到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各方面，同時(shí)政府在具體的運(yùn)作中處于兜底的條款，而貸款違約亦有可能造成銀行體系的不穩(wěn)定，易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。（二）成因共有產(chǎn)權(quán)房以一種有限產(chǎn)權(quán)房的形式存在，與之前實(shí)行的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房有所不同。普通購(gòu)買者和政府福禍與共，利益和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。其次，有限產(chǎn)權(quán)與完全產(chǎn)權(quán)的住房相比，本身投資獲利的空間大為減少，政府在推廣共有產(chǎn)權(quán)住房只側(cè)重了其具有的優(yōu)勢(shì)，但對(duì)項(xiàng)目在具體決策階段、準(zhǔn)入階段和退出階段所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，沒有用科學(xué)的方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的論證，如果政府收購(gòu)共產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房的個(gè)人產(chǎn)權(quán)時(shí)，估計(jì)過高就會(huì)導(dǎo)致利益輸送的問題。同樣共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買者在回購(gòu)政府的部分產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，只要市場(chǎng)評(píng)估價(jià)能降低幾個(gè)點(diǎn)，就可因此獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益。所以共有產(chǎn)權(quán)住房必須建立一個(gè)公開透明的運(yùn)作機(jī)制，從申請(qǐng)、分配、售后監(jiān)管和退出等各個(gè)環(huán)節(jié)都要做到公開透明。從試點(diǎn)城市的實(shí)踐看，探索的重點(diǎn)和難點(diǎn)在于：如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機(jī)牟利空間、如何確定政府與個(gè)人的產(chǎn)權(quán)份額等。國(guó)內(nèi)探索與國(guó)外探