商鋪?zhàn)赓U合同簽訂注意事項(xiàng)與范本解析商鋪?zhàn)赓U是商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要起點(diǎn)，一份嚴(yán)謹(jǐn)、周全的租賃合同不僅能保障租賃雙方的合法權(quán)益，更能為日后的商業(yè)運(yùn)營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。然而，現(xiàn)實(shí)中因合同條款約定不明、權(quán)責(zé)不清引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮。本文將從實(shí)務(wù)角度出發(fā)，詳細(xì)闡述商鋪?zhàn)赓U合同簽訂過(guò)程中的關(guān)鍵注意事項(xiàng)，并結(jié)合范本條款進(jìn)行深度解析，旨在為各位讀者提供一份實(shí)用的操作指南。一、簽訂合同前的準(zhǔn)備與調(diào)研：未雨綢繆，防患未然在正式落筆簽署合同之前，承租方的盡職調(diào)查與出租方的信息披露同等重要，這是確保合同順利履行的前提。（一）出租方主體與商鋪產(chǎn)權(quán)核查承租方首先需確認(rèn)出租方是否為商鋪的合法權(quán)利人，或是否獲得權(quán)利人的有效授權(quán)。務(wù)必要求出租方提供商鋪的權(quán)屬證明文件（如房產(chǎn)證、購(gòu)房合同等）原件及復(fù)印件，并核實(shí)其與出租方身份信息的一致性。若商鋪存在抵押、查封等權(quán)利限制，出租方應(yīng)如實(shí)告知，承租方需評(píng)估此類情況對(duì)租賃及后續(xù)經(jīng)營(yíng)可能產(chǎn)生的影響。對(duì)于轉(zhuǎn)租或分租的情況，需明確出租方是否已獲得原房東的書(shū)面同意，并審查原租賃合同中關(guān)于轉(zhuǎn)租的限制性條款。（二）商鋪性質(zhì)與租賃用途確認(rèn)商鋪的規(guī)劃用途是核心。承租方需明確所租商鋪的土地性質(zhì)和規(guī)劃用途是否與自身經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目相符。例如，餐飲類商鋪需特別關(guān)注是否具備餐飲經(jīng)營(yíng)所需的條件（如排煙管道、燃?xì)饨涌诘龋⑻崆跋蛳嚓P(guān)部門咨詢辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營(yíng)許可證等所需的前置審批要求。切勿想當(dāng)然認(rèn)為“商鋪就能做生意”，避免因無(wú)法辦理證照或違反規(guī)劃用途而導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。（三）租賃期限與租金支付方式的初步磋商租賃期限的長(zhǎng)短直接影響經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和投資回報(bào)。承租方應(yīng)根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)（如裝修投入、回本周期）與出租方協(xié)商確定合理的租期。同時(shí)，明確租金標(biāo)準(zhǔn)、支付周期（月付、季付、年付等）、支付方式（銀行轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金等）及具體的支付賬戶信息。對(duì)于租金的調(diào)整機(jī)制，如是否逐年遞增、遞增幅度等，也應(yīng)在前期溝通中明確。（四）實(shí)地考察與配套設(shè)施查驗(yàn)親自實(shí)地考察商鋪的實(shí)際狀況至關(guān)重要，包括但不限于：商鋪的實(shí)際面積（與房產(chǎn)證記載面積核對(duì)，明確是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積）、結(jié)構(gòu)、朝向、采光、通風(fēng)、水電煤氣供應(yīng)、消防設(shè)施是否合格、周邊交通及商業(yè)環(huán)境等。對(duì)于商鋪內(nèi)的固定裝修、附屬設(shè)施設(shè)備（如空調(diào)、電梯等），應(yīng)在簽訂合同前進(jìn)行清點(diǎn)、查驗(yàn)，并記錄其完好狀況，必要時(shí)可拍照或錄像留存證據(jù)。二、合同簽訂時(shí)的核心條款把控：字斟句酌，明確權(quán)責(zé)合同條款是租賃雙方權(quán)利義務(wù)的直接體現(xiàn)，務(wù)必力求詳盡、明確、無(wú)歧義。（一）合同當(dāng)事人基本信息合同首部應(yīng)清晰列明出租方（甲方）與承租方（乙方）的完整信息。自然人應(yīng)包括姓名、身份證號(hào)碼、聯(lián)系電話、通訊地址；法人或其他組織應(yīng)包括全稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、法定代表人/負(fù)責(zé)人、聯(lián)系電話、注冊(cè)地址，并加蓋公章。信息準(zhǔn)確無(wú)誤是日后維權(quán)的基礎(chǔ)。（二）租賃商鋪的基本情況1.商鋪位置與權(quán)屬：精確到門牌號(hào)的詳細(xì)地址，以及商鋪的產(chǎn)權(quán)證號(hào)或能證明產(chǎn)權(quán)歸屬的其他文件編號(hào)。2.租賃面積：明確約定租賃商鋪的建筑面積和/或套內(nèi)（使用）面積，并注明面積確認(rèn)的依據(jù)。實(shí)踐中，面積差異可能導(dǎo)致租金爭(zhēng)議，需格外注意。3.商鋪現(xiàn)狀：簡(jiǎn)要描述商鋪的結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施設(shè)備等，可作為合同附件詳細(xì)列明并由雙方簽字確認(rèn)。（三）租賃期限1.起始日期與終止日期：明確約定具體的租賃起止年月日。起始日期的計(jì)算方式也需明確，是從簽署合同日起算，還是從交付商鋪日起算，或是從特定條件成就（如裝修完畢）起算。2.免租期：若存在裝修免租期，應(yīng)明確免租期的時(shí)長(zhǎng)、起止時(shí)間（通常從商鋪交付之日起算）以及免租期內(nèi)是否需要支付租金、物業(yè)費(fèi)等。3.續(xù)租：約定租賃期滿后承租方是否享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。若有，應(yīng)明確續(xù)租的條件、需提前通知的期限（如提前三個(gè)月書(shū)面提出）及租金的確定方式（如按屆時(shí)市場(chǎng)價(jià)協(xié)商或參照某一標(biāo)準(zhǔn)遞增）。（四）租金及支付方式1.租金標(biāo)準(zhǔn)：明確每平方米租金單價(jià)及總租金金額，若有遞增，需詳細(xì)列明各階段的租金標(biāo)準(zhǔn)及遞增時(shí)間節(jié)點(diǎn)。2.支付周期與日期：如月付、季付、半年付或年付，并約定每期租金的具體支付日期（如每季度第一個(gè)月的5號(hào)前支付）。3.支付賬戶：出租方指定的收款賬戶信息（戶名、開(kāi)戶行、賬號(hào)）必須清晰、準(zhǔn)確。4.逾期付款責(zé)任：約定承租方逾期支付租金的違約金計(jì)算方式（如按逾期金額每日千分之幾計(jì)算）及逾期多久出租方有權(quán)解除合同。（五）租賃保證金（押金）1.金額與支付：明確保證金的金額（通常為一至三個(gè)月租金）及支付時(shí)間（一般與首期租金同時(shí)支付）。2.保證金用途：主要用于擔(dān)保承租方履行合同義務(wù)，如支付租金、水電費(fèi)、違約金、賠償損失等。3.退還條件與期限：租賃期滿或合同解除后，承租方付清所有應(yīng)付款項(xiàng)、辦妥退租手續(xù)、無(wú)其他違約行為并將商鋪恢復(fù)原狀（或雙方另有約定）后，出租方應(yīng)在約定期限內(nèi)（如30日內(nèi)）將保證金無(wú)息退還。4.扣除情形：明確在哪些情況下出租方有權(quán)從保證金中直接扣除相應(yīng)款項(xiàng)。（六）其他費(fèi)用除租金外，商鋪?zhàn)赓U期內(nèi)可能產(chǎn)生的其他費(fèi)用，如物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、暖氣費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、房屋租賃稅費(fèi)（明確由哪一方承擔(dān)或分擔(dān)比例）等，均需在合同中明確約定承擔(dān)方及支付方式。（七）租賃用途合同中必須明確約定商鋪的租賃用途（如“用于經(jīng)營(yíng)餐飲服務(wù)”、“用于零售服裝”等）。承租方不得擅自改變租賃用途，如需變更，應(yīng)事先征得出租方書(shū)面同意，并按規(guī)定辦理相關(guān)審批手續(xù)。（八）裝修與改建1.裝修方案：承租方如需對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，應(yīng)事先將裝修方案（包括圖紙、材料等）提交出租方審核，獲得書(shū)面同意后方可施工。2.裝修責(zé)任與費(fèi)用：裝修工程的實(shí)施方、費(fèi)用承擔(dān)方、施工安全責(zé)任方等。3.免租期內(nèi)裝修：若在免租期內(nèi)進(jìn)行裝修，應(yīng)約定相關(guān)責(zé)任。4.裝修物的歸屬與返還：租賃期滿或合同解除時(shí)，裝修物的處理方式（如可移動(dòng)部分歸承租方，不可移動(dòng)部分歸出租方；或承租方恢復(fù)原狀；或出租方給予一定補(bǔ)償?shù)龋?，?yīng)在合同中明確約定，避免日后扯皮。5.消防報(bào)批：涉及消防改造或驗(yàn)收的，明確由哪一方負(fù)責(zé)辦理及費(fèi)用承擔(dān)。（九）房屋的修繕與使用1.出租方修繕責(zé)任：出租方應(yīng)保證商鋪主體結(jié)構(gòu)及主要附屬設(shè)施的正常使用，對(duì)因房屋質(zhì)量問(wèn)題或自然損耗導(dǎo)致的損壞負(fù)有維修義務(wù)（法律法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外）。2.承租方修繕責(zé)任：承租方對(duì)其使用不當(dāng)或自身裝修、設(shè)備故障造成的損壞，以及日常的小修小補(bǔ)負(fù)有責(zé)任。3.通知與配合：任何一方發(fā)現(xiàn)房屋或設(shè)施需要維修時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，對(duì)方應(yīng)在合理期限內(nèi)進(jìn)行維修或配合維修。（十）轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓與分租明確約定承租方是否有權(quán)將商鋪部分或全部轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓給第三方，或與第三方共同使用。如允許轉(zhuǎn)租，需約定轉(zhuǎn)租的條件（如須經(jīng)出租方書(shū)面同意）、轉(zhuǎn)租期限不得超過(guò)原租期、轉(zhuǎn)租合同的主要條款應(yīng)符合本合同約定等。（十一）違約責(zé)任這是合同的“牙齒”，需詳細(xì)、具體。1.出租方違約責(zé)任：如未能按時(shí)交付商鋪、交付的商鋪不符合約定條件、擅自提前解除合同、無(wú)故干擾承租方經(jīng)營(yíng)等，應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任（如支付違約金、賠償損失、繼續(xù)履行等）。2.承租方違約責(zé)任：如擅自改變租賃用途、未經(jīng)同意裝修或轉(zhuǎn)租、逾期支付租金或其他費(fèi)用、擅自提前退租、損壞房屋結(jié)構(gòu)或設(shè)施等，應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。3.違約金計(jì)算：違約金的數(shù)額或計(jì)算方法應(yīng)具有可操作性，避免模糊不清。（十二）合同的變更、解除與終止1.協(xié)商變更或解除：經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以變更或解除合同。2.法定解除情形：列舉雙方可依據(jù)法律規(guī)定解除合同的情形。3.單方解除權(quán)：明確在哪些特定條件下，一方有權(quán)單方解除合同，并需提前通知對(duì)方的期限。4.合同終止后的處理：包括商鋪返還、費(fèi)用結(jié)算、保證金退還、物品清理等。（十三）不可抗力約定不可抗力的范圍，以及因不可抗力導(dǎo)致合同無(wú)法履行或延遲履行時(shí)，雙方的責(zé)任免除或減輕、及時(shí)通知義務(wù)、合理期限內(nèi)提供證明等。（十四）爭(zhēng)議解決方式明確約定合同履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)的解決方式：是提交某仲裁委員會(huì)仲裁，還是向商鋪所在地人民法院提起訴訟。二者擇一，且不得違反級(jí)別管轄和專屬管轄的規(guī)定。（十五）通知與送達(dá)雙方在合同中預(yù)留的聯(lián)系地址、電話、電子郵箱等為有效聯(lián)系方式，任何書(shū)面通知按此地址送達(dá)即視為有效。如有變更，應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方。（十六）其他約定與附件根據(jù)實(shí)際情況，可增加其他補(bǔ)充條款，如保險(xiǎn)條款、保密條款等。合同附件（如商鋪平面圖、設(shè)施設(shè)備清單、產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、出租方身份證明復(fù)印件、裝修方案確認(rèn)書(shū)等）是合同不可分割的組成部分，與合同正文具有同等法律效力。三、核心合同條款范本解析（節(jié)選）為更直觀理解，以下選取部分核心條款進(jìn)行示例性解析：（示例條款一：租金支付）“1.雙方約定，該商鋪每月租金為人民幣[具體金額]元（大寫：人民幣[中文大寫金額]整）。租金按[月/季/半年/年]支付。2.首期租金應(yīng)于本合同簽訂之日起[X]日內(nèi)支付給甲方。之后每期租金應(yīng)于本期到期前[Y]日（遇節(jié)假日順延）支付給甲方。3.甲方指定收款賬戶：戶名：[甲方賬戶名]，開(kāi)戶行：[具體銀行名稱及支行]，賬號(hào)：[銀行賬號(hào)]。4.若乙方逾期支付租金，每逾期一日，應(yīng)按逾期支付金額的[千分之幾]向甲方支付違約金。逾期支付租金超過(guò)[Z]日的，甲方有權(quán)單方解除本合同，并要求乙方承擔(dān)違約責(zé)任?！苯馕觯捍藯l款明確了租金標(biāo)準(zhǔn)、支付周期、支付時(shí)間、收款賬戶及逾期責(zé)任。[具體金額]、[X]、[Y]、[Z]、[千分之幾]等均為需要雙方協(xié)商確定的具體數(shù)字?！坝龉?jié)假日順延”是常見(jiàn)的人性化約定。逾期付款的違約金比例需在合理范圍內(nèi)，過(guò)高可能得不到法院支持。（示例條款二：租賃保證金）“1.為確保乙方全面履行本合同項(xiàng)下的義務(wù)，乙方應(yīng)在本合同簽訂之日起[X]日內(nèi)向甲方支付租賃保證金，金額為人民幣[具體金額]元（大寫：人民幣[中文大寫金額]整）。2.租賃期滿或本合同提前解除，乙方付清所有應(yīng)繳費(fèi)用（包括但不限于租金、水電費(fèi)、違約金、賠償金等），并將商鋪恢復(fù)至約定狀態(tài)（或經(jīng)甲方驗(yàn)收認(rèn)可）后[Y]日內(nèi)，甲方應(yīng)將保證金無(wú)息退還乙方。3.因乙方違反本合同的規(guī)定而產(chǎn)生的違約金、損害賠償金以及應(yīng)付而未付的費(fèi)用，甲方可從保證金中扣抵，不足部分，乙方仍應(yīng)補(bǔ)足。”解析：保證金的核心在于“擔(dān)?！焙汀胺颠€”。條款明確了保證金金額、支付時(shí)間、無(wú)息退還條件和期限，以及出租方的扣除權(quán)?！盎謴?fù)至約定狀態(tài)”是保證金返還的重要前提之一，需與裝修條款相銜接。（示例條款三：轉(zhuǎn)租與轉(zhuǎn)讓）“1.未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得將該商鋪部分或全部轉(zhuǎn)租、分租給第三方，或以任何形式變相轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借，或以合作、聯(lián)營(yíng)等名義允許第三方使用該商鋪。2.若乙方確需轉(zhuǎn)租，應(yīng)提前[X]日書(shū)面通知甲方，并提交擬轉(zhuǎn)租合同及次承租人的基本信息、經(jīng)營(yíng)方案等，經(jīng)甲方書(shū)面同意后方可實(shí)施。轉(zhuǎn)租合同的租賃期限不得超過(guò)本合同約定的剩余租賃期限，且轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容不得違反本合同的約定?！苯馕觯捍藶榈湫偷摹跋拗妻D(zhuǎn)租”條款，強(qiáng)調(diào)了出租方的“書(shū)面同意權(quán)”。若允許轉(zhuǎn)租，后續(xù)的轉(zhuǎn)租條件、期限限制等也需一并約定清楚，以控制風(fēng)險(xiǎn)。（示例條款四：違約責(zé)任-承租方逾期交房）“租賃期滿或合同解除后，乙方應(yīng)于[X]日內(nèi)將商鋪及其附屬設(shè)施、設(shè)備（按合同附件清單）完好、整潔地返還給甲方，并配合甲方辦理交接手續(xù)。逾期返還的，每逾期一日，乙方應(yīng)按合同終止前最后一個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)的[百分之幾]向甲方支付商鋪占用使用費(fèi)，并承擔(dān)由此造成的甲方損失?！苯馕觯捍藯l款針對(duì)承租方到期或解約后拒不返還商鋪的情況，約定了占用使用費(fèi)和賠償責(zé)任，以督促承租方及時(shí)交還商鋪。四、